INFORME DE LA COMISIN DE REGENERACIN URBANA Y REPOBLAMIENTO DE SAN JOS

MIVAHMSJINVU -PNDU-CCC CFIA-UCR -IAT-BNCR BPDC

ENERO 2004

INFORME DE LA COMISIN DE REPOBLAMIENTO Y REGENERACIN URBANA DE SAN JOS. Elaborado por: Secretara Tcnica del Plan Nacional de Desarrollo Urbano. Impreso por Seccin de Publicaciones CNFLSan Jos, Costa Rica, Ao 2004 ISBN:

Hay que evitar la indecisin que obstaculiza las acciones preventivas cuando son necesarias Richard Rogers

COMISIN DE REGENERACIN Y REPOBLAMIENTO URBANO DE SAN JOS

INSTITUCIONES INTEGRANTES Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos Municipalidad de San Jos Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo Secretara Tcnica del Plan Nacional de Desarrollo Urbano Cmara Costarricense de la Construccin Colegio de Arquitectos de Costa Rica Maestra en Diseo Urbano Universidad de Costa Rica Instituto de Arquitectura Tropical Banco Nacional de Costa Rica Banco Popular y de Desarrollo Comunal REPRESENTANTES INSTITUCIONALES Helio Fallas V. Ministro de Vivienda y Asentamientos Humanos Johnny Araya M. Alcalde de San Jos Angelo Altamura. Presidente Ejecutivo del INVU Eduardo Brenes M. Secretario Ejecutivo PNDU Jaime Molina. Cmara Costarricense de Construccin Bruno Stagno Instituto Arquitectura Tropical William Hayden. Gerente Banco Nacional de Costa Rica. Juan Antonio Vargas. Presidente Junta Directiva Banco Popular y de Desarrollo Comunal GRUPO TECNICO Eduardo Brenes Mata-Secretara Tcnica del Plan Nacional de Desarrollo Urbano Toms Martnez - Secretara Tcnica del Plan Nacional de Desarrollo Urbano Esteban Carazo-Secretara Tcnica del Plan Nacional de Desarrollo Urbano Carlos Castro Arias - Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos Pablo Jenkins - Cmara Costarricense de la Construccin Vladimir Klotchkov - Municipalidad de San Jos Alberto Linner - Colegio de Arquitectos de Costa Rica Francisco Mora Protti - Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo Jorge Evelio Ramrez - Maestra en Diseo Urbano Universidad de Costa Rica Mario Roa - Banco Nacional de Costa Rica Juan Antonio Vargas -Banco Popular y de Desarrollo Comunal Jimena Ugarte - Instituto de Arquitectura Tropical INVITADOS Santos Saravia Municipalidad de San Jos Cynthia Barzuna Consejo de Desarrollo de Bienes Inmobiliarios David Valverde - Asamblea Legislativa Marlo Trejos Instituto de Arquitectura Tropical. Andriana Cruz - Instituto de Arquitectura Tropical Carlos Contreras Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos Enrique Egloff-Consejo de Desarrollo de Bienes Inmobiliarios Elena Tern Torre La Sabana 4

TABLA DE CONTENIDO INTRODUCCIN .......................................................................................................................... 6 ANLISIS DE LA SITUACIN EXISTENTE ................................................................................. 7 Problemas: ................................................................................................................................ 7 Polticas existentes: .................................................................................................................. 9 Oportunidades......................................................................................................................... 15 JUSTIFICACIN......................................................................................................................... 15 OBJETIVOS................................................................................................................................ 17 Generales:............................................................................................................................... 17 Especficos:............................................................................................................................. 17 ALCANCE DE LA PROPUESTA ................................................................................................ 17 POLTICAS Y ESTRATEGIAS.................................................................................................... 18 Polticas Sociales y Culturales ..............................................................................................18 Polticas Econmicas, Financieras y Fiscales......................................................................... 19 Polticas Urbanas .................................................................................................................... 20 Polticas Legales .................................................................................................................... 20 Polticas de Divulgacin .......................................................................................................... 21 INSTRUMENTOS ....................................................................................................................... 22 Tcnicos.................................................................................................................................. 22 Zonificacin y uso del suelo................................................................................................. 22 Coeficiente de ocupacin del suelo ..................................................................................... 22 Transporte ........................................................................................................................... 22 Peatonizacin ...................................................................................................................... 23 Densificacin y alturas......................................................................................................... 23 Criterios de diseo............................................................................................................... 23 Infraestructura y servicios....................................................................................................24 Econmicos, financieros y fiscales ..................................................................................... 24 Institucionales ...................................................................................................................... 25 Legales ................................................................................................................................ 25 Divulgativos ......................................................................................................................... 29 PLAN DE ACCIONES INMEDIATAS .......................................................................................... 30 Definiciones y conceptos......................................................................................................... 30 Descripcin de los proyectos .................................................................................................. 31 Sistema vial y el SITP:......................................................................................................... 31 Ejes de Travesa:................................................................................................................. 32 Red Elctrica Subterrnea (REDESUB). ............................................................................. 32 Zonas prioritarias y proyectos especficos........................................................................... 33 Sistema econmico financiero propuesto. ........................................................................... 36 Decreto y proyecto de ley. ................................................................................................... 36 CONCLUSIONES ....................................................................................................................... 41 ANEXOS..................................................................................................................................... 45

INTRODUCCIN La recuperacin de los centros urbanos ha sido una preocupacin generalizada en los ltimos tiempos por parte de muchas ciudades que en el transcurso de los aos han vivido un proceso de deterioro, obsolescencia y despoblamiento de sus centros urbanos a la par de un crecimiento acelerado de los suburbios y la periferia urbana que conforma un esquema insostenible. El observar la migracin de sus habitantes, la fuga de inversiones, aumento de la inseguridad y los problemas sociales y el tener una limitada vida urbana en el horario de oficina, hacen imperiosa una intervencin que devuelva la calidad de vida a la ciudad. La experiencia internacional en este sentido ha sido creciente y se ha ido difundiendo tal como en : el Reino Unido (The White Paper), con el programa de reas renovables y renovacin de barrios, Argentina - Plan Estratgico para la ciudad de Crdoba, Uruguay - Areas de inters prioritario de revitalizacin en Montevideo, EEUU y sus programas: Smart Growth y Local Efficient Mortgage localizacin eficiente de vivienda San Francisco, Nueva Santa fe de Bogot en Colombia y la recuperacin del centro de Santiago de Chile. Todas estas experiencias demuestran que el emprender un proceso concertado y planificado de recuperacin del centro urbano tienen resultados muy positivos en la calidad de vida, la eficiencia econmica y la habitabilidad de la ciudad. Este documento es el resultado de una primera etapa de trabajo de la Comisin de Regeneracin y Repoblamiento del centro de San Jos, creada el 6 de marzo del ao en curso por la iniciativa del Ministro de Vivienda y Asentamientos Humanos, y el Alcalde de San Jos y que incorpora a los siguientes sectores e instituciones: Sector Gobierno Central: o el Ministerio de Vivienda y Okland - USA Asentamientos Humanos (MIVAH), el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo (INVU) y la Secretara del Plan Nacional de Desarrollo Urbano (PNDU); Sector Municipal: o Municipalidad de San Jos (MSJ); Sector Privado: o Cmara Costarricense de Construccin (CCC); Sector Acadmico: o Maestra en Diseo Urbano de la Escuela de Arquitectura de la UCR y o Instituto de Arquitectura Tropical (IAT); Sector Bancario Nacional: o Banco Nacional de Costa Rica (BNCR) y 6
Copenhague

Banco Popular y de Desarrollo Comunal (BPDC).

Adems, la Comisin est asesorada por los representantes del sector privado de desarrolladores inmobiliarios -empresas y bancos-, cuya participacin se planea formalizar en el futuro prximo en forma de un Grupo Consultivo (FORO EMPRESARIAL). El trabajo de la Comisin est organizado en dos niveles: poltico y tcnico, donde el primero orienta y avala el trabajo del segundo. Este documento rene el contenido de este primer esfuerzo y su objetivo es estructurar los componentes en materia de regeneracin y repoblamiento de un centro urbano que permita a esta iniciativa y a otras subsiguientes, continuar con el desarrollo y logros de tan importante tema.

Quito

ANLISIS DE LA SITUACIN EXISTENTE PROBLEMAS: edificaciones en los cuatro distritos centrales de San Jos es el resultado de todo un proceso de transformacin de los hbitos y patrones de comportamiento de sus actores. El abandono surge de la emigracin de sus habitantes a las zonas perifricas en busca de mayor tranquilidad. De acuerdo al Censo 2000, San Jos en sus cuatro distritos centrales tiene una poblacin de 57.061 habitantes, distribuidos de la siguiente manera: Carmen: 3364 Hab.; Merced: 13676 Hab.; Hospital: 24393 Hab.; Catedral: 15628 Hab. En 1984, el Censo registr 69976 habitantes en el mismo sector, y en 1973, el censo de entonces registra 91659 habitantes, lo que demuestra una tendencia de prdida poblacional. -La desconcentracin del comercio acompaa esa misma lgica y los servicios a causa de las innovaciones tecnolgicas, logran tambin una mayor versatilidad en la adquisicin de informacin y otros y pasa a reducir su dependencia de los centros aglomerados donde la informacin circula de forma inter personal.

-La contraccin de la inversin en nuevas

-En las mismas condiciones, tanto la banca

como los servicios del Estado, logran desconcentrar por va telemtica parte de sus 7

servicios y es por esta razn, que el Estado y las inversiones pblicas tambin han reducido su presin sobre los inmuebles del centro de la ciudad.

-Otro aspecto que caracteriza actualmente el funcionamiento y el uso del suelo del centro de

San Jos, es la conversin de este espacio en una gran plataforma de transicin e intercambio de flujos de personas entre paradas de autobuses que le dan mucho dinamismo a este espacio y que terminan habilitando grandes corredores en zonas de comercio tipo detallista y ventas de comidas rpida, aunque puede resultar antieconmica para el sistema de transporte y poco eficaz al usuario.

-La especializacin en el uso del suelo

producto de actividades diurnas (comercio y servicios) hizo proliferar actividades nocturnas y convertir a ciertos sectores en verdaderos espacios de transgresin y peligrosidad en la noche.

-Los edificios de oficinas desocupados en el centro de

San Jos es la evidencia de la problemtica vigente y contradictoriamente, las nuevas demandas en la zona central se originan en el sector hospitalario que incrementa sus edificaciones.

-Los resultados de la transformacin se evidencian en

varios aspectos entre ellos: - Las rentas son insuficientes para motivar reposiciones de inmuebles o construccin de nuevos edificios; La puesta en vigencia de la nueva Ley del Inquilinato no ha modificado este escenario ya que sta se present tardamente y se ha generado el desuso de una vasta infraestructura de servicios bsicos, comunitarios y culturales en los cuatro distritos centrales, a la vez que se causa su deterioro.

-El uso ineficiente de un espacio muy importante por los efectos que ejerce sobre el resto del
espacio metropolitano, es poco provechoso. La poblacin, segn el Censo INEC 2000, de los cuatro distritos centrales, integran una extensin de 947 Has. En este espacio hay terrenos del Estado como: escuelas, colegios, hospitales, Instituciones Pblicas y equipamiento social de gran importancia que justifican una regeneracin urbana trascendente.

-La silueta urbana del centro de San Jos se define como una pequea concentracin de

edificios entre las avenidas segunda y tercera, algunos edificios en altura dispersos y el resto, una gran zona de transicin morfolgica con edificios viejos, algunos muy deteriorados. Morfolgicamente

- se puede definir a esta ciudad como poseedora de una imagen que qued sin consolidarse. -El congestionamiento vial por el crecimiento desmesurado de la flota vehicular asociada a las
restricciones de las vas y las aceras y la concentracin de actividades en el centro de San Jos, hizo colapsar a un modelo de uso de la tierra de preferencia expansivo, con edificios de uno y dos pisos en su mayora, lotes angostos y de gran fondo, tenencia de la tierra rgida y 8

sobrevalorada, parqueos insuficientes y ventas callejeras, que no tuvo oportunidad por s solo de transformarse y devenir en algo ms eficiente y moderno. Los usos mixtos con zonificacin en altura solo se dieron en pocos casos y bajo el rgimen de condominio, o propiedad horizontal. La contraccin de la inversin ya manifiesta desde hace ms de una dcada, en el rea central de San Jos y la tendencia a mantenerse en declinacin y con prdidas en el valor del suelo, obliga a revertir un proceso bastante crtico que no es posible corregir nicamente por la accin empresarial o gubernamental por los riesgos inherentes que esto conlleva. Es por eso que el Estado a travs de sus instituciones, es el llamado a intervenir y establecer una estrategia para corregir las insuficiencias encontradas, en forma conjunta el apoyo del sector privado, bancario y acadmico.

POLTICAS EXISTENTES: A partir de finales del ao 2000 se reformulan las polticas de desarrollo urbano a nivel nacional y el producto de las fases I y II del Plan Nacional de Desarrollo Urbano son aprobadas por la Junta Directiva del INVU e incorporadas en el Plan Nacional de Desarrollo. - Plan Nacional de Desarrollo Monseor Victor Manuel Sanabria 2002- 2006 La Regeneracin Urbana. El rescate de las reas urbanas est directamente vinculado con el repoblamiento de las ciudades y la reutilizacin y el mejoramiento de sus infraestructuras y servicios. Repoblar y densificar reas urbanas existentes y en vas de deterioro, implica empezar a revertir la tendencia de crecer y construir hacia la periferia urbana, que ha provocado varios problemas serios, entre ellos: se aumentan los viajes/persona cada da y se destruyen las fuentes de aguas superficiales y subterrneas, se provocan inundaciones por exceso de escorrenta superficial y se destruye el paisaje de nuestras cordilleras, entre otros. La solucin planteada consiste en revertir, paulatinamente, la prctica de construir urbanizaciones y proyectos de vivienda de muy baja densidad hacia las afueras, por los proyectos de alta densidad con baja o mediana altura (3 a 6 pisos aproximadamente). Del Plan Nacional de Desarrollo 2000-2006 se extraen los criterios de solucin a saber: Esta propuesta implica estudiar y establecer mecanismos sociales, financieros y alianzas entre los sectores pblico y privado, as como establecer criterios que definan y orienten a las instituciones pblicas y privadas sobre el desarrollo urbano nacional y aseguren la ejecucin de proyectos habitacionales apropiados al modelo propuesto. Habrn de generarse formas creativas de inversin y la construccin de proyectos piloto en terrenos estatales, pblicos o de cooperativas, para luego impulsar dichos proyectos en terrenos particulares. Se han diseado

varios anteproyectos y se han hecho estimaciones presupuestarias en varios terrenos del centro de San Jos. El Banco Hipotecario de la Vivienda, en lo referente a los proyectos de vivienda de inters social, por medio del bono para la vivienda y del Programa Ahorro- Bono- Crdito, aplicar paulatinamente el modelo establecido y asignar recursos a las entidades del Sistema Financiero Nacional de la Vivienda, previo a una negociacin; adems establecer las caractersticas de los proyectos. En el sector privado igualmente se ir promoviendo la aplicacin del modelo, mediante la promocin y negociacin, mientras la dinmica cambia, as como por medio de los planes reguladores, se establecern las caractersticas de los proyectos de construccin y se aplicarn las regulaciones existentes sobre el uso del suelo. Finalmente el PND 2000 2006 muestra la integracin del tema con otra materia como vemos: Si unimos los criterios de transporte (primer pilar) con los de regeneracin urbana (segundo pilar), vamos obteniendo esa nueva visin de la ciudad habitada, ambientalmente equilibrada y socialmente integrada y segura La alta densidad con baja o mediana altura ser aplicada en nuevos desarrollos.

-Plan Nacional de Desarrollo Urbano: Fases I y II

- Plan Nacional de Desarrollo Urbano El Plan Nacional de Desarrollo Urbano se viene consolidando desde octubre del 2000 a travs de la Secretara del PNDU como brazo tcnico del Concejo Nacional de Planificacin Urbana, presidido por el Ministro de Vivienda y Asentamientos Humanos. Las fases I y II del PNDU fueron aprobadas oficialmente por la Junta Directiva del INVU en su sesin Ordinaria No 5229 del 13 de noviembre del 2002, constituyndose as un marco conceptual para el desarrollo urbano venidero. El Plan Nacional de Desarrollo Urbano plantea en las conclusiones emitidas durante la primera fase, la necesidad de enfocar las acciones en el plano local con visin regional y viceversa. Dicho planteamiento tiene implicaciones muy importantes en lo relativo a definicin de herramientas para actuar en el mbito urbano, ya que supone la contextualizacin de las iniciativas y la consideracin del impacto de las mismas, no solo en lo relativo a variables relacionadas con las propuestas de ordenamiento de usos de suelo y vialidad; sino con la 10

consideracin del sistema de relaciones que entran en juego en todo proyecto local y sus implicaciones para la regin. Para evitar el crecimiento lineal y expansivo de la ciudad que se ha generalizado a lo largo de las vas primarias, es necesario difundir un esquema de tejidos urbanos compactos, autosostenibles y autosuficientes dotados de usos mixtos. El complemento de este tipo de tejidos es un esquema de densidades medias y altas y ptimas tecnologas de telecomunicacin, que permitan reducir al mximo los desplazamientos motorizados e incentiven alternativas como la peatonizacin y el uso de la bicicleta en reas manejables para el ser humano. Estas centralidades se consolidan mediante el aseguramiento de accesibilidad, seguridad y espacios pblicos polivalentes, as como las facilidades pblicas, adems de cualidades estticas culturalmente significativas y con carcter simblico. La ciudad sostenible debe comprenderse como la relacin entre ciudadanos, servicios, polticas de transporte, aspectos ambientales y consumo de energa. Teniendo en cuenta lo anterior, el modelo a aplicar como paradigma sera el de la ciudad densa y compacta que traera un mayor beneficio econmico y con usos mixtos del suelo (que controla mejor el uso del vehculo particular), en un esquema opuesto al de la ciudad zonificada del modelo vigente, donde el automvil genera una ruptura de la cohesin social de la ciudad y del espacio pblico. Un sistema de transporte pblico eficiente y un control del mismo en el interior de los centros urbanos con varias tecnologas (tren liviano, bus elctrico, bicicletas, buses, buses articulados, tranvas) mejoran el ambiente, reduce los niveles de contaminacin y aumenta el sentido de comunidad y convivencia. Con la problemtica expuesta sobre las ciudades sobrepobladas, paradjicamente despobladas en sus centros urbanos y sus problemas ecolgicos, el modelo de la ciudad compacta es una solucin, que lejos de ser un modelo a aplicar en forma impositiva, brinda los parmetros necesarios para orientar el desarrollo sostenible y el futuro urbano. El xito de este esquema radica en la aplicacin de puntos claves como: modernas tecnologas, buenas comunicaciones, participacin ciudadana, conservacin de la imagen e identidad urbana. Las actividades, interaccin social y eventos pblicos se dispersan cuando las funciones residenciales, de servicios, industria y comercio, se ubican separadamente. De esta forma se crea una dependencia del desplazamiento motorizado para vincular funciones. 11

Dado lo anterior, el proyecto de revitalizacin de ciudades contempla la incorporacin de los diferentes elementos sugeridos en la primera fase del PNDU, orientados hacia: Disponibilidad y cercana de servicios Transporte masivo de primer orden, con prioridad de paso Densificacin: repoblamiento de las ciudades con vivienda en alta densidad y mediana altura Coordinacin de proyectos existentes (transporte pblico, vivienda de alta densidad, rescate de espacios pblicos, electrificacin subterrnea, agua y tratamiento etc.) Poblacin de diferentes estratos Comercio en primer piso y uso mixto Creacin del Sistema Urbano Ambiental (Corredores verdes). Mejor ambiente urbano: arborizacin, control de rtulos, calidad del aire y control del ruido Estacionamientos organizados en espacios adecuados. Vinculacin de la vialidad con el transporte masivo y el uso del suelo. Relacin del uso del suelo con densidades de poblacin. Rescate del espacio pblico y seguridad ciudadana. Conservacin y proteccin del patrimonio. Estos criterios y polticas se resumen en un concepto central que vincula la interaccin de los mismos: Centros Urbanos Multifuncionales Se refiere al modelo de desarrollo urbano que conforma diversas ciudades vinculadas por sistemas de transporte pblico eficiente. Estas centralidades integran dentro de un radio de accin razonable para sus habitantes un conjunto de servicios, actividad social y comercial que reducen los viajes en automvil y promueven los viajes en transporte pblico a pie o en bicicleta. Este modelo permite conformar una ciudad densa y socialmente diversa que permite la integracin de la comunidad en su vecindario y evita la expansin irracional e insostenible hacia la periferia de la ciudad.

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Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos Las polticas del Ministerio se han fundamentado en objetivos bsicos que orientan su accionar:
Objetivo General:

Incorporar en los Programas de Vivienda, los lineamientos contemplados en las Fases I y II del PNDU, necesarios para que los proyectos de vivienda brinden vivienda digna y asequible a todos los sectores de la poblacin, y contribuyan al desarrollo urbano, a travs de proyectos que contemplen la calidad de vida de sus habitantes, la sostenibilidad ambiental, el desarrollo de nuevas reas y la regeneracin de reas urbanas en deterioro. Objetivos Especficos: Garantizar que los espacios y servicios que se planifiquen satisfagan las necesidades fsicas, socioculturales y econmicas de la comunidad en equilibrio con su entorno natural, procurando la sostenibilidad de los ecosistemas. Armonizar y combinar los elementos naturales con los producidos por el ser humano, generando un habitat en donde sus habitantes logren su bienestar. Estimular y dar preferencia a aquellas soluciones que proponen la aplicacin de sistemas eficientes en cuanto al uso y manejo de los recursos, como el agua, la energa y los materiales de construccin. Impulsar la regeneracin urbana como estrategia para rescatar las ciudades, y proteger los recursos naturales fuera de las mismas.

Se puede concluir entonces que una de las polticas del Ministerio son los proyectos de alta densidad que permitan impulsar la densificacin de centros urbanos. La regeneracin urbana con el desarrollo de proyectos piloto como el previsto en el Barrio Cristo Rey y otros que pueden generar una dinmica y una sinergia a favor de la atraccin de inversiones en este tipo de proyectos y que pueden reorientar positivamente el proceso de repoblamiento, se considera como uno de los proyectos prximos del MIVAH Municipalidad de San Jos. El desarrollo urbano de San Jos tiene muchos agentes pblicos y privados, que tienen intereses a menudo contradictorios y que, adems, actan dentro de los diferentes mbitos espaciales y polticos: internacional, nacional, metropolitano, cantonal y local. El nico modo de lograr algn grado de consenso entre todos estos agentes es confrontar sus necesidades entre s, teniendo como punto de referencia, nico para todos, la posibilidad real de desarrollo, que puede tener la ciudad o alguna de sus zonas.

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Con esta filosofa se est trabajando, desde hace una dcada, por la iniciativa de la Municipalidad de San Jos y con la participacin de otras instituciones y organizaciones claves, en la conformacin y mejoras continuas del Plan Director Urbano del Cantn de San Jos. Este Plan Director sirve de espacio poltico, legal y tcnico para cualquier tipo de polticas, programas y proyectos urbanos, por ejemplo, en la organizacin de trnsito y transporte por medio de la Comisin Mixta MOPT - Municipalidad, en temas de seguridad e indigencia por medio del Consejo Social Cantonal, y en temas de polticas urbanas regionales por medio de las reuniones peridicas de la Municipalidad de San Jos otras Municipalidades del Area Metropolitana de San Jos, as como con el INVU y con la Secretara Tcnica del PNDU. El mbito territorial y el grado de tratamiento de la problemtica de cada uno de estos espacios de coordinacin y de sus proyectos son distintos, por lo que la metodologa del Plan Director los divide, en lo que puede servir a los objetivos de la Comisin de Regeneracin y Repoblamiento, en los siguientes cinco tipos, citados en orden desde el ms general hasta el ms especfico: El mbito de los Cuatro Distritos Centrales se analiza con el objetivo de su revitalizacin econmica, social y ambiental. Para este territorio la Municipalidad est trabajando, en conjunto con otras instituciones y la Cooperacin Canadiense en la conformacin del Plan de Desarrollo Local, que busca conformar la base de datos sobre la localizacin y caractersticas detalladas de las actividades e identificacin de desplazamientos entre ellas, as como los ndices de criminalidad y de accidentes de trnsito, con el fin de elaborar las polticas diferenciadas de uso del suelo, de la organizacin de trnsito y de la seguridad ciudadana para cada una de sus partes.

El mbito del Casco Central se identifica con el objetivo de la recuperacin de su infraestructura y servicios, as como mejoras del paisaje. El proyecto clave para este territorio es el llamado REDESUB, promovido y en construccin por la CNFL, que busca la canalizacin subterrnea de todos los cables, la instalacin de fibra ptica en toda esta zona y las mejoras de iluminacin pblica. Otras instituciones (Municipalidad, MOPT, AyA, ICE), as como los comercios apoyarn este proyecto de la CNFL con las mejoras en la infraestructura de vas, cordn y aceras, sealizacin de trnsito y mejoras de paradas, arborizacin e instalacin de los basureros, fachadas y vitrinas, etc. El mbito de las Zonas Urbanas Especficas, por ejemplo, la Zona del Paso de la Vaca, la Zona del Pacfico o la Zona de los Barrios Amn-Otoya-Aranjuez, se delimitan con el objetivo de su 14

regeneracin arquitectnica, ambiental, turstica. El nivel de tratamiento es ms puntual, que en el punto anterior, por ejemplo en la Zona del Paso de la Vaca, la Municipalidad con el apoyo de los comerciantes organizados y de las instituciones pblicas, tiene previsto renovar todas las aceras, con su ampliacin y arborizacin en algunas partes, dar trato preferencial para esta zona en todos los servicios pblicos, terminales de autobuses, mercados, parques y programas sociales. El mbito de los Ejes Urbanos de desarrollo, por ejemplo, el Eje Urbano Calle 8 - Museo del Nio, el Eje Urbano Calle 2 - Estacin al Pacfico, el Eje Urbano Parque Espaa - Paseo Repblica Argentina - Parque Zoolgico, se configuran con el objetivo de la renovacin urbana, de importancia estratgica desde el punto de vista de la recuperacin de las Zonas Urbanas Especficas antes mencionadas. En este sentido el Eje Urbano Calle 8 - Museo del Nio obtendra su papel de motor de recuperacin de la Zona de Paso de la Vaca, por medio de la continuacin de la Calle 8 hasta el Museo del Nio con su conversin en un Paseo de Artesanos e intervencin de varios y significativos elementos urbansticos, por ejemplo, la renovacin de los mercados y hoteles existentes y la construccin de los establecimientos nuevos: el Anfiteatro del Museo, el Parque Lineal Ro Torres, el Complejo Inmobiliario Residencial - Comercial, la Terminal de Autobuses, etc. El mbito de los Proyectos Inmobiliarios Especficos es, por ejemplo, la construccin de los condominios residenciales, hoteleros, comerciales o mixtos, en cada uno de los tres ejes urbanos estratgicos antes mencionados. OPORTUNIDADES Se establecen como oportunidades relevantes al proceso de Regeneracin y Redoblamiento del centro de San Jos los siguientes: - Preocupacin ciudadana creciente por la prdida del centro; - Infraestructura del centro en relativamente buen estado; - Inversiones, recientes y por realizarse, en el centro (MSJ, CNFL, Clnica Bblica, otros); - Situacin de los precios de los terrenos en el centro, que favorece a los modelos residenciales densos y en altura. - El rescate de la ciudad capital.

JUSTIFICACIN El repoblamiento urbano analizado desde lo social, lo econmico, lo urbano y lo ambiental es un proceso de conveniencia nacional que permite recuperar la capital del pas. El proceso permitira adems darle el carcter arquitectnico que demanda, el aprecio de sus habitantes y hacerla atractiva a las inversiones, devolvindole competitividad y seguridad. Se requiere amar la ciudad. Algunas de las razones son las siguientes: - Est en concordancia con las polticas del Plan Nacional de Desarrollo Urbano y el Plan Director Urbano de San Jos. - Optimiza el uso del espacio disponible en el centro de la ciudad - Reduce los tiempos de viaje del usuario del transporte pblico, disminuye el uso indiscriminado del automvil y por consecuencia baja el consumo energtico 15

- Promueve la atraccin de poblacin asegurando una rica mezcla de usos mediante polticas e incentivos que mantienen atractiva la ciudad. - Asegura la existencia y disponibilidad de vivienda integrada con la infraestructura urbana. La dependencia mutua entre residentes, negocios y sus instituciones cvicas y culturales promueve comunidades cohesionadas. - Aprovecha la infraestructura de servicios pblicos actualmente subutilizada en el centro de la ciudad y promueve su mejoramiento. - Los precios de los terrenos en los cuatro distritos centrales permiten establecer un modelo de densificacin de vivienda rentable. - Se considera que existe la demanda para soluciones de vivienda en el centro se puede generar si se facilita la oferta residencial.

Un proceso de repoblamiento urbano de carcter integral y visionario permitira, adems, combatir los siguientes problemas: - Alta inseguridad - Abandono y deterioro urbano y arquitectnico - Fuga de inversiones y de ingresos - Poca vida urbana y reduccin de alternativas sociales. - Ventas callejeras - Patologas sociales: delincuencia, prostitucin, drogadiccin. - Ruidos diurnos y nocturnos - Baja calidad de vida - Desaprovechamiento de costosas infraestructuras de servicios. - Especulacin en precios del terreno - Fuerte presin de un desarrollo suburbano con impacto ambiental. - Largos tiempos de viaje

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OBJETIVOS GENERALES: - Iniciar un proceso de regeneracin urbana a travs de polticas de densificacin y aplicacin de usos del suelo mixtos, como respuesta a un modelo de crecimiento horizontal y descontrolado de baja densidad que pone en riesgo a los recursos naturales, en especial el agua. - Conciliar los criterios urbansticos con las disponibilidades de terrenos, recursos financieros y facilitacin de trmites e incentivar al sector privado para la consecucin del proyecto. ESPECFICOS:

- Atenuar el modelo de desarrollo urbano de tipo perifrico, con tal de reducir los impactos ecolgicos y disminuir los tiempos de desplazamientos - Hacer de los centros urbanos, reas ms competitivas econmicamente, aprovechando mejor la infraestructura de servicios y edificios existentes. - Darle a los centros urbanos un uso del suelo ms eficiente y crear y diversificar en ellos la oferta de vivienda, a precios competitivos; - Revertir la tendencia decadente que tiene el rea central y remozar la ciudad mediante una renovacin urbana, que la coloque a la altura de los tiempos actuales; - Procurar una transformacin de la tenencia de la tierra y propiciar un rgimen de la propiedad ms moderno de condominio; - Proporcionar un sistema transparente y antiespeculativo de los precios de terrenos y lograr que estos precios garanticen la competitividad de la vivienda en altura. - Facilitar a las iniciativas de repoblamiento, los siguientes mecanismos para la obtencin de terrenos en plazos razonables, garantas y financiamiento, tramitacin, desarrollo y comercializacin de los proyectos.
ALCANCE DE LA PROPUESTA El Programa de Regeneracin y Repoblamiento del Centro de San Jos se desarrollar sobre la base de un plan integral, que incluir tanto la visin macro, las propuestas de mitigacin y reversin de las tendencias actuales a mediano y largo plazo, as como las propuestas de acciones concretas a corto plazo. Se pretende conformar un conjunto de acciones inmediatas y nuevos instrumentos que permitan repoblar efectivamente el centro de San Jos en sus 4 distritos centrales contemplando medidas de corto, mediano y largo plazo. 17

El Plan, por las caractersticas y estado del activo fsico de la zona a intervenir, potencialmente, en un horizonte de 20 aos podra llegar a comprender un repoblamiento que modifique sustancialmente a unas 300 cuadras, lo que podra incrementar en 100.000 personas aproximadamente la poblacin de los cuatro distritos centrales de San Jos. (1), (2), (3).1 Los horizontes de planificacin del proyecto recomiendan un periodo para ejecucin de 20 aos. El proyecto tendra un Plan de Accin Inmediata (2 aos); una meta de corto plazo (5 aos); mediano plazo (10 aos) y largo plazo (15 a 20 aos). POLTICAS Y ESTRATEGIAS POLTICAS SOCIALES Y CULTURALES El desarrollo y sostenibilidad de una ciudad deben ser producto de buenas prcticas de la administracin, de sus profesionales y de la actitud de su poblacin. Lograr esto ltimo implica un compromiso hacia el modelo que se persigue a partir de ahora. Por lo tanto, se definen las siguientes polticas sociales y culturales: -Orientar el proceso de repoblamiento de manera que sea representativo de la sociedad costarricense, dirigido a los diferentes tipos de familia y estratos sociales.

(1) Ver Tesis de Grado, MSc. Jorge Evelio Ramrez, 2000. (2) Plan GAM 1982 (3) Fases I y II del PNDU, 2002

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- Impulsar un conglomerado social diverso y con ingresos variados, con el fin de evitar la especializacin del uso del suelo y por lo tanto del centro urbano. - Impulsar un proceso de credibilidad de la poblacin y empoderamiento por parte de ellos de las actividades y espacios pblicos, los que deberan reflejar condiciones de desarrollo de mayor calidad urbana que las actuales. - Estudiar soluciones fsicas y espaciales, as como econmicas y socio culturales adecuadas para atender la invasin de los espacios pblicos por grupos organizados de carcter informal. - Rescatar las reas de mercado tradicionales de nuestro entorno urbano, fortaleciendo su desarrollo y potenciando su atraccin social. - Fortalecer la credibilidad social del centro de la ciudad, saneando el entorno urbano de problemas y patologas sociales, a travs de mecanismos apropiados. - Garantizar la seguridad ciudadana a travs de la reconquista y ocupacin del espacio social de la ciudad por parte de la poblacin, y a travs de la coordinacin de los grupos de seguridad pblica estatal y municipal, as como de la polica de trnsito. - Atender e integrar los grupos de poblacin inmigrante, evitando crear ghetos no deseables. - Atraer ms poblacin al centro, a travs de la conservacin de prcticas culturales tradicionales y otras de carcter econmicas (cines, teatros, eventos culturales, apertura de museos y otras actividades culturales.) POLTICAS ECONMICAS, FINANCIERAS Y FISCALES La consecucin de los objetivos planteados requerir del apoyo y la existencia de una serie de polticas en el campo econmico, financiero y fiscal, por parte del Gobierno Central, el Ministerio de Hacienda, y la Municipalidad, que abarquen los siguientes aspectos: - Reducir al mnimo el impuesto de construccin municipal para los proyectos especficos de este Plan de Repoblamiento. - Eliminar el impuesto de transferencia de bienes inmuebles para efecto de la compra de las propiedades por parte de los interesados y por una nica vez. - Reduccin o eliminacin del impuesto de bienes inmuebles para los proyectos especficos de este Plan de Repoblamiento, por un plazo determinado. - Disponer de recursos financieros e incentivos fiscales a efectos de impulsar la remodelacin de la infraestructura predial del centro de la ciudad. - Simplificar y agilizar los permisos municipales de construccin e incluso darles un tratamiento prioritario a estos proyectos. - Convertir las patentes municipales en instrumento de control urbano. - Involucrar a los entes financieros que deben estar anuentes a participar en los planes de crdito propios de una operacin de repoblamiento.

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POLTICAS URBANAS Las diferentes polticas en el campo social, econmico, financiero y otras, solo pueden rendir frutos cualitativos si el modelo de desarrollo urbano logra convertir dichos recursos en una ciudad ms humana. Para lograr este propsito se plantean las siguientes polticas urbanas: - Remodelar para residencias y otros usos los edificios existentes abandonados o de poco uso, otorgando a sus propietarios los incentivos fiscales correspondientes. - Promover poltica de uso mixto del suelo. - Aumentar la densidad habitacional de acuerdo a criterios urbanos y socioculturales. - Considerar medidas ambientales en el desarrollo de los proyectos - Definir un tratamiento de aceras y arborizacin de forma armnica con los criterios urbanos, paisajsticos y ecolgico. Implementar la reorganizacin y modernizacin del transporte pblico. Desarrollar una capacidad de estacionamiento vehicular que no vaya en desmedro de los espacios pblicos y sociales de la relacin costo/ beneficio en proyectos residenciales y en relacin a otras medidas de carcter regional futuras. - Crear e impulsar espacios semipblicos comunales. - Impulsar proyectos arquitectnicos con diversidad funcional, con accesos seguros y ambientacin natural al mximo, con integracin funcional y espacial al tejido urbano. - Lograr y reglamentar la existencia de reas verdes generosas y pavimentos ms permeables. - Reutilizar la arquitectura y rescate del patrimonio construido. - Aplicar tecnologas ms limpias para los desechos lquidos y slidos.

-Generar espacios pblicos y privados con sentido de lugar.

POLTICAS LEGALES El marco legal de este Proyecto se fundamenta tanto en el marco jurdico existente, as como en la necesidad de ir trabajando en nuevos instrumentos legales (legislacin y reglamentos). Con tal propsito se plantean las siguientes polticas: - Legislar para que los entes del Estado puedan desarrollar sociedades mixtas (pblicas y privadas) para estos proyectos especficos. 20

- Estudiar mecanismos de expropiaciones y/o formar unidades de condominio con los terrenos para proyectos especficos. - Estudiar una reglamentacin de retiros frontales de los edificios para ampliar y mejorar el espacio pblico de carcter peatonal frente a todas las propiedades, en especial en zonas decadentes o saturadas compensadas por incentivos financieros y municipales (ie: permitir mayor rea de construccin a cambio de dichos espacios) - Declarar inhabitables y demoler los edificios que no cumplan las normas determinadas como tales. - Revisar los reglamentos de renovacin urbana de la Ley de Planificacin Urbana y los reglamentos municipales respectivos para apoyar el repoblamiento del centro de la ciudad. - Impulsar y redactar una ley de declaratoria del rea del proyecto, como zona especial para la regeneracin urbana, a travs de mecanismos econmicos, financieros y legales. Dicho proyecto de ley podr ser igualmente aplicado a toda rea urbana propicia para su regeneracin, as declarada en los distintos instrumentos de planificacin urbana a saber: el Plan GAM, el conjunto de directrices metropolitanas y los planes reguladores cantonales. POLTICAS DE DIVULGACIN Los cambios cualitativos y funcionales hacia los que se orienta el Plan de Regeneracin Urbana y Repoblamiento de San Jos, requieren de un proceso de divulgacin, participacin y aportes por parte de todos los grupos de la sociedad. Con este propsito se plantea:

-Desarrollar - Sin

material grfico, escrito, audiovisual y cualquier otro para dar a conocer los alcances del Plan, as como para recibir retroalimentacin de los interesados.

pretender ser rgidos e impositivos, el material divulgativo debera procurar transmitir los conceptos bsicos de la propuesta, acompaados de soluciones arquitectnicas y urbansticas que permitan mostrar hacia dnde se pretende caminar. un mayor acceso a los medios de comunicacin oficiales (radio, TV, otras), as como abrir espacios en los medios privados, para informar al pblico y comenzar una campaa de concientizacin orientada al Plan de Repoblamiento. a travs de diversas iniciativas, la gestin de seminarios, talleres, charlas, discusiones y debates, que permitan crear un modelo de desarrollo de la ciudad aceptable y entendido por la poblacin, a efectos de generar su implementacin y apoyo por parte de todos los sectores.

- Procurar

-Impulsar

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INSTRUMENTOS TCNICOS

Zonificacin y uso del suelo

La zonificacin y el uso del suelo son instrumentos que pueden aplicarse segn la morfologa urbana deseada. La aplicacin de coeficientes diferidos puede darse de acuerdo a distintos conceptos, por ejemplo: a)- desarrollo urbano residencial y en torno de los ejes de transporte pblico masivo b) estimulo a las isolneas de valor del suelo, lo que implica una configuracin concntrica; c) segmentacin o estratificacin social del espacio a intervenir con una zonificacin segn las condiciones de ingreso; d) configuracin a partir de unidades vecinales o barrios, con participacin comunitaria.

Coeficiente de ocupacin del suelo

El establecimiento de coeficientes de ocupacin del suelo de tipo general (proporcionan el volumen de construccin total permisible en un determinado inmueble), ha sido el sistema que mejor refleja las conveniencias de las iniciativas individuales y optimiza precios de las soluciones. Las alturas y la ocupacin del piso de terreno son definidas por el porcentaje de ocupacin del suelo que se establezcan para el nivel que se defina como cero. En el caso de uso mixto este podra regir a partir del nivel donde comienza el bloque o bloques habitacionales o, si se busca ampliar el espacio urbano, se aplica desde el nivel de piso principal o terreno.

Transporte
Es prioritaria la sectorizacin, reorganizacin y modernizacin del transporte pblico mediante el sistema integrado vinculado a las vas de travesa para el transporte privado y los ejes de peatonizacin. La densificacin debe proseguir a la implementacin de dicho sistema de transporte pblico. Los ejes de transporte pblico como corredores de buses articulados y la lnea del tren pueden convertirse en elementos de regeneracin urbana, reordenamiento del uso del suelo y recuperacin del espacio pblico entendindose el caso del derecho de va ferrocarrilero como un eje de transporte masivo.

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Peatonizacin
La conformacin de una red o sistema de vas peatonales que vinculan los parques y zonas de inters ms importantes, pretende la recuperacin del casco central de San Jos. Existen proyectos de la Municipalidad en este sentido.

Densificacin y alturas
Se pretende aumentar las densidades de poblacin en la ciudad, a travs de conjuntos residenciales de mayor altura, y de una correcta relacin entre alturas y anchos de vas. Igualmente se busca interpretar los aspectos socio-culturales de la poblacin hacia este propsito.

Criterios de diseo.
Se procura la integracin visual y funcional de nuevos desarrollos con edificios de valor arquitectnico o patrimonial, o la remodelacin de estos, respetando los valores que los distingue como obras de valor patrimonial. Se desea conservar la unidad de la manzana urbana tradicional, estudiando alternativas constructivas para varias formas de tenencia de la tierra, entre ellas, los lotes existentes tradicionales, unificacin de varios lotes y/o reunificacin de los lotes en una sola propiedad. Se contar con reas de estacionamiento, procurando que su ubicacin en la propiedad no distorsione el buen uso del espacio pblico, y la buena relacin entre peatones y actividades urbanas. Se quiere evitar que el vehculo privado se convierta en el principal actor del espacio 23

urbano impidindose su estacionamiento en calles no diseadas para tal efecto y sobre aceras pblicas. Se impulsar la generacin de espacios pblicos, reas y lugares de encuentro, tanto pblicos como privados.

Infraestructura y servicios
Se implementarn las mejoras y ampliaciones de la infraestructura general y las facilidades comunales. Se establecern y controlarn los sectores comerciales a travs de la patente, considerando los usos deseables y compatibles. Se buscar la participacin de los propietarios actuales de terrenos en los nuevos desarrollos mediante varias propuestas, entre ellas: integracin de sus propiedades como activos de sociedades de desarrollo inmobiliario y fondos de fideicomiso; canje de sus propiedades por nuevas unidades residenciales o reas de comercio; venta de sus inmuebles; traslado a otros desarrollos, etc.

Econmicos, financieros y fiscales

Algunos de los instrumentos para el desarrollo de proyectos de repoblamiento en los centros urbanos podran ser:

Se buscara incentivar una reduccin del impuesto de la construccin, el impuesto de bienes

inmuebles y el impuesto de traspaso de propiedades. En estos desarrollos.

Se procurara relacionar el nivel de renta con los intereses crediticios. Se impulsaran medidas para crditos fiscales. Se busca lograr condiciones atractivas a los inversionistas y desarrolladores
siguientes:

como las

Subsidio de renovacin urbana para reas prioritarias Crditos blandos para reas prioritarias de inters Crdito hipotecario para localizacin eficiente de vivienda Condicionar el financiamiento dirigiendo la localizacin Programa de incentivos para reutilizacin de terrenos subutilizados Beneficios tributarios para desarrollo de reas prioritarias
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Se aplicarn algunos instrumentos ya existentes para el logro de los objetivos, tales como: El Programa ABC del MIVAH (ahorro, bono, crdito) Los servicios de la banca estatal y privada El leasing habitacional Fideicomisos bancarios (Ver anexo 1)
Institucionales
El Plan requerir el apoyo del Gobierno Central, la Municipalidad y otras instancias, bajo un marco verdadero de coordinacin interinstitucional y aprovechamiento de recursos, en los siguientes aspectos:
o

o o o o o

Apoyo en las medidas de seguridad ciudadana, disminucin de los ndices de criminalidad, atencin de la prostitucin y drogadiccin, con mayor nfasis en las reas de construccin de proyectos de regeneracin urbana. Se impulsarn programas de arborizacin urbana. Se continuar con el programa de paseos peatonales y rescate de espacios pblicos. Se mejorar la iluminacin pblica de la ciudad y eliminarn los sistemas elctricos areos a travs de la CNFL. Se mejorar el sistema de semforos a travs del MOPT Se mejorarn las redes de agua potable, el sistema de alcantarillado sanitario y la red de aguas pluviales. Se mejorarn las aceras de la ciudad. o Se aplicar una poltica sobre rotulacin comercial, ms acorde con los objetivos e imagen de la nueva ciudad. o Se impulsarn campaas de limpieza urbana. o Se controlar el uso de los espacios pblicos, impidiendo la presencia de actividades informales. Se impulsarn medidas para mejorar el mobiliario urbano.
o

Legales
Como se ha visto anteriormente, la situacin actual de la construccin inmobiliaria se basa en un crecimiento suburbano que abandona el centro por consideraciones sociales, de inseguridad, de tercerizacin y esencialmente por razones econmicas financieras del costo del terreno. As si la intencin de la presente comisin es el repoblamiento y regeneracin del 25

casco urbano de San Jos, no se puede aceptar las leyes del mercado como nica gua del proceso. De ah que se justifique la intervencin estatal mediante herramientas legales para redireccionar dicho proceso haca el objetivo buscado. A la hora de considerar herramientas legales se deben analizar las condiciones que deben tener para poder cumplir con el objetivo trazado. Estos instrumentos legales para el repoblamiento y regeneracin urbana deben, a lo menos: Facultar a la administracin pblica a promover un proceso de regeneracin y le permita controlar el suelo urbano. Otorgar contenido econmico al proceso (ya sea mediante incentivos o limitaciones) Guiar las polticas de vivienda al centro urbano. Permitir recuperar las inversiones pblicas en la(s) ciudad(es) Crear las herramientas necesarias para respaldar la inversin privada y que brinde las pautas del proceso al sector pblico (Gobierno Central y Municipal). Vistas dichas necesidades se torna imprescindible analizar el fundamento constitucional de nuestra legislacin en torno al derecho de propiedad y el desarrollo urbano. El artculo 45 de la Constitucin Poltica define el derecho de propiedad y le otorga a esta una funcin social. La funcin social de la propiedad es el principio doctrinario que en derecho, permite imponer limitaciones al uso del derecho privado de propiedad, en funcin del beneficio colectivo. Este principio de derecho es la base del derecho urbanstico, por cuanto es el mecanismo que faculta la imposicin de por ejemplo usos condicionados del suelo, antejardines, proteccin ambiental, etc. Todo lo anterior bajo un marco de razonabilidad que no desnaturalice el derecho en su esencia, porque de lo contrario conllevara a lo que se llama una expropiacin forzosa. Basndonos en la autorizacin constitucional para imponer limitaciones a la propiedad privada (elemento fundamental si se pretende redireccionar el uso del suelo hacia el repoblamiento y regeneracin de San Jos), se torna necesario recopilar las herramientas legales existentes. Dentro de estas, dos leyes se tornan esenciales: la Ley de Planificacin Urbana y la Ley de Expropiaciones. Por esta razn se analizan de seguido para determinar las herramientas legales existentes que permitan repoblar y regenerar nuestra capital. La Ley 4240 o ley de Planificacin Urbana define renovacin como: el proceso de mejoramiento dirigido a erradicar las zonas de tugurios y rehabilitar reas urbanas en decadencia o en estado defectuoso; y la conservacin de reas urbanas y la prevencin de su deterioro. Dentro de esta ley, se establece el Reglamento de Renovacin Urbana como el mecanismo dentro del Plan Regulador que contiene las regulaciones locales para conservar, rehabilitar o remodelar reas urbanas bajo ciertas condiciones; que permite imponer restricciones por 5 aos para fraccionar o construir; que permite a la municipalidad abrir y cerrar calles, as como rectificar su trazado; que le permite a la municipalidad o al INVU establecer convenios de reubicacin dentro de la misma zona, trasladar a otra y efectuar compensaciones en dinero o especie ( como excepcin a expropiar); y que le permite a la municipalidad y al INVU comprar, permutar y vender bienes inmuebles dentro de un programa de renovacin urbana, traspasarlas entre si, con solo la autorizacin de la Contralora General de la Repblica, siguiendo el debido proceso de la Ley de Administracin Financiera.

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Esta herramienta legal (el Reglamento de Renovacin Urbana del Plan Regulador), ya establecida mediante ley vigente de la Repblica crea mecanismos de excepcin que permiten lograr el control de terrenos en zonas declaradas de renovacin. Adicionalmente faculta la denegatoria de permisos de construccin cuando hayan limitaciones de renovacin y permite imponer limitaciones a la propiedad en funcin de un plan de renovacin debidamente aprobado. Es conclusin entonces de la Comisin, que la herramienta a corto plazo para establecer un programa efectivo de repoblamiento y regeneracin urbana en el centro de San Jos, debe basarse en el Reglamento de Renovacin establecido en la Ley de Planificacin Urbana. Sin embargo, salta la pregunta de Cmo proceder desde aqu y qu otras herramientas podran ser de utilidad al proceso? Ante ese cuestionamiento se concluy que ha habido falta de aplicacin del Reglamento de Renovacin Urbana existente en la Ley 4240 desde 1968, por diferentes causas. De considerarse a futuro la necesidad de promover una nueva legislacin, esta debera, adems de las facultades permitidas actualmente, tratar la creacin de incentivos o herramientas urbansticas y financieras. No obstante todo lo anterior, se ha procedido a buscar otra solucin para iniciar el proceso mientras se realiza el procedimiento legal de reforma al Plan Director de San Jos. Ante esta situacin se han planteado dos alternativas: La alternativa A busca la creacin de una UNIDAD EJECUTORA DE PROYECTOS que permita dirigir en forma eficiente el proceso, sobre todo en cuanto al manejo de los fondos y participacin de la empresa privada. Esta unidad sera conformada inicialmente, ya sea mediante decreto ejecutivo o por un acuerdo municipal y despus sera reforzada mediante Ley Especial. Esta Ley Especial incluira un objetivo, los alcances de la unidad ejecutora, el presupuesto, los productos, el plazo de vigencia de la unidad y los mecanismos de aprobacin de la venta al Fondo Inmobiliario, o de la utilizacin de otras herramientas financieras legalmente establecidas. Bajo este esquema la Municipalidad de San Jos aportara al capital inicial para la compra de terrenos y la contratacin de construccin de edificios llave en mano para que estos sean posteriormente adquiridos por Fondos Inmobiliarios para ser puestos posteriormente al alquiler o venta. Las funciones de la Unidad Ejecutora seran la supervisin, el desembolso financiero y la revisin de los cumplimientos contractuales. An cuando inicialmente requiera de cierto financiamiento, el principio de la unidad de gestin sera la auto-sostenibilidad del proyecto proveniente de la venta al Fondo Inmobiliario con margen de ganancia muy bajo pero estable. Adicionalmente, la Ley de la Unidad de Gestin generara una serie de incentivos fiscales y legales a los Fondos Inmobiliarios en torno a la regeneracin urbana. Los beneficios de esta alternativa se resumen en que la ley especial de carcter cerrado permitira el trmite de licitacin llave en mano ms expedito. Que el gobierno local no es quien construye, sino que subcontrata al sector privado las obras, que la unidad ejecutora mantendra el control de las obras para el gobierno local, que el esquema permite autofinanciamiento y que la generacin de mayores densidades producira un efecto cascada de los impuestos territoriales. Asimismo las reglas claras y la eficiencia de gestin atraera al sector privado y que, mediante los incentivos a estudiar; se podra atraer el comercio, se podran generar esquemas de tasas nicas por perodo de 20 aos aproximadamente (traspaso de bienes 27

inmuebles, renta, venta, territorial), la prohibicin de reventa en plazo preestablecido (Ej. tierras del IDA) y la utilizacin de leasing como mecanismo de amalgama entre alquileres y compra. La alternativa B conjunta la declaracin de un rea de renovacin con la Ley de Expropiaciones. Bajo esta alternativa el Estado compra y expropia para vender a un precio fijo al sector privado, evitndose la especulacin de precios en las soluciones, permitiendo precios de tierra competitivos con otras zonas, el desarrollo en bloque, la continuidad y control de uniformidad arquitectnica por parte del gobierno local. En ambas alternativas los esquemas de desarrollo se han planteado con base en los Fondos de Inversin inmobiliaria como medios para garantizar la compra de los inmuebles y el correcto desarrollo del proceso. Los Fondos de inversin se basan en un patrimonio separado perteneciente a una pluralidad de inversionistas. Con el concurso de una entidad de custodia son administrados por sociedades administradoras reguladas por este ttulo y se destinan a ser invertidos en la forma prevista en el prospecto de inversin. Son mecanismos de unin de recursos en propiedad colectiva, que distribuyen ganancias proporcionalmente y que diversifican los ahorros de los inversionistas. Los Fondos inmobiliarios invierten en valores con respaldo hipotecario, bienes inmuebles, hipotecas u otro cuyo respaldo est ligado a hipotecas o bienes races, con una rentabilidad de 3 a 5 aos y con una plusvala a largo plazo. Son instrumentos estables con poca volatilidad en Costa Rica. No obstante, legalmente no pueden comprar terrenos vacos ni desarrollar obras para luego alquilarlas o venderlas. En razn de lo anterior, se torna necesario buscar algn mecanismo de control y adquisicin pblica del suelo (Reglamento de Renovacin, compra directa, convenios con instituciones competentes para comprar y vender como el INVU o la propia expropiacin en casos excepcionales) y luego otro mecanismo de desarrollo de obras (empresas mixtas, contrataciones, licitaciones etc), para luego acceder a los Fondos Inmobiliarios. Sin importar lo anterior, ha sido reiterada la postura en la Comisin de que los Fondos Inmobiliarios son entidades financieras que deben velar por la rentabilidad de sus inversiones, de ah la necesidad de la participacin estatal, principalmente mediante garantas y compromisos estatales que aseguren esa rentabilidad. Ese punto, ms que legal, es de anlisis poltico financiero. En conclusin, la Comisin ha determinado que existen herramientas legales y financieras para repoblar San Jos ya vigentes en nuestro ordenamiento jurdico, por lo que no se necesitan reformas importantes. No obstante lo anterior, se ha determinado que se requiere crear un vehculo gil que permita un trmite seguro, eficiente y rpido para repoblar San Jos como lo podra ser la Unidad Ejecutora de Proyectos. Igualmente se ha determinado la necesidad imperiosa de contar con un compromiso estatal serio, ya sea mediante la generacin de incentivos fiscales para atraer inversin o mediante su involucramiento en la emisin de garantas hacia los Fondos Inmobiliarios que permitan asegurar la rentabilidad de sus inversiones. Las leyes existentes para llevar a cabo este objetivo por lo tanto son: - El Plan Director Urbano de San Jos sustentado en la Ley 4240, puede fijar de una manera indicativa las normas que rigen las edificaciones en determinadas zonas

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- El proceso de expropiacin vigente se da mediante un sistema de indemnizaciones que faculta al Estado en aras del bien pblico; se rige por la Ley 7495 y se considera que es una Ley de reciente vigencia que protege al administrado. Los proyectos locales cuentan con el soporte que se establece a travs del siguiente marco jurdico:

- Ley de Planificacin Urbana y sus reformas hasta octubre de 1995. - Reglamento para el control de Fraccionamientos y Urbanizaciones. - Ley de Catastro Nacional - Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio - Ley de Erradicacin de Tugurios y Defensa de sus Arrendatarios - Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos - Ley del Sistema Financiero Nacional para la Vivienda.

Divulgativos
Consiste en acciones de tipo publicitarias, de relaciones pblicas y ciertas actividades urbanas, que descubren y promocionan los lados positivos del centro de San Jos y buscan concienciar tanto al ciudadano, como a los grupos de decisin sobre la necesidad y factibilidad del programa de regeneracin y repoblamiento, entre ellas: Inventariar y denominar los inmuebles y objetos de inters turstico del centro. Abrir un centro de promocin y divulgacin del centro (kiosco del Parque Central); Desarrollar actividades que atraigan el inters hacia el centro Impulsar proyectos tursticos en Barrio Amn y el Paseo Coln, as como generar recorridos tursticos y mercados artesanales. Impulsar proyectos de recreacin: de expresin artstica, paisaje urbano, domingo sin humo, ciclo vas, da sin carros y otros. Desarrollar programas informativos a travs de la radio, la televisin, videos, talleres y seminarios, etc. Un programa de divulgacin del proyecto acompaado de esta campaa que permita al ciudadano entenderlo y de all apropiarse del mismo,impulsarlo y defenderlo.

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PLAN DE ACCIONES INMEDIATAS DEFINICIONES Y CONCEPTOS El Plan de Acciones Inmediatas plantea una serie de componentes, tendientes a consolidar una puesta en marcha del proyecto, cuyas definiciones y conceptos se describen a continuacin:

-Proyectos estratgicos: consiste en la identificacin de proyectos que permiten actuar

como detonantes para alcanzar la visin de la ciudad formulada. Estos proyectos se eligen como prioritarios por su impacto directo en la regeneracin, su eventual vinculacin entre si, y sus mayores posibilidades de xito.

-Programa de concientizacin: a travs de la difusin de las normas mnimas de convivencia ciudadana y de las bondades y beneficios del modelo de ciudad que se pretende, se puede lograr un apoyo y un conocimiento adecuado por parte de la poblacin de residentes actuales o potenciales que permita dar buen uso, apropiamiento y sostenibilidad a las obras realizadas. La concientizacin es una fase previa fundamental para procesos participativos ms directos. -Recomendaciones -Creacin de
polticas: Son el conjunto de medidas tcnicas elevadas al nivel poltico a efectos de impulsar el repoblamiento. zonas prioritarias: Permite focalizar esfuerzos conjuntos de inversin y regeneracin urbana en un rea especfica que presenta condiciones adecuadas para impulsar medidas de repoblamiento, de tal forma que los resultados sean visibles en corto plazo y permitan extender sus efectos a otras reas bajo esquemas de gestin y desarrollo similares. identificados a ejecutarse dentro de las zonas prioritarias como precedentes que permitan impulsar una dinmica regenerativa constante. Los proyectos pueden ser replicados en sus conceptos esenciales. la compatibilidad de un proyecto con la estrategia espacial buscada, adquisicin de terrenos, dimensin de la intervencin, mercado, costos, viabilidad y financiamiento.

-Proyectos demostrativos: Son los proyectos

-Criterios de evaluacin: Procura determinar

-Cuadro de valores ponderados -Desarrollo de las opciones (mecanismos, concursos y otros). - Desarrollo social y organizacin comunal: es necesario plantear un trabajo enfocado
a la sostenibilidad social del proyecto de tal forma que la comunidad residente tenga estructuras organizativas que incrementen el mantenimiento y xito de las obras fsicas. el desarrollo y gestin del proyecto, con conceptos sobre el sistema de organizacin de las unidades vecinales o barrios.

-Gestin y participacin comunitaria: Es la organizacin y participacin comunitaria en

- Vialidad y Transporte Pblico: Es todo lo concerniente al sistema de movilidad, tanto de carcter regional como de carcter local y cuyos principales elementos son: el conjunto de carreteras y vas radiales hacia la ciudad; las vas de travesa planteadas a lo interno de la ciudad; el Sistema Integrado de Transporte Pblico; las vas peatonales; las ciclo vas y la capacidad de estacionamiento dentro de un criterio adecuado. Este
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sistema a su vez se vincula con otros componentes como los espacios pblicos urbanos, retiros de construccin, ordenamiento y control vial, medios de transporte, estaciones, estacionamientos privados y otros detalles a considerar y detallar a lo largo de los distintos ejes viales ya mencionados. - Planificacin de la imagen urbana. Es el anlisis morfolgico de la ciudad segn la aplicacin del COS (coeficiente de ocupacin del suelo) y que a travs de la zonificacin definida y la estrategia urbano espacial, moldea un perfil y carcter urbano deseable. Temas como altura de edificaciones, rotulacin comercial, mobiliario urbano, ornato y otros, son parte de este componente..

-Coordinacin y apoyo entre instituciones y programas: Permite las acciones vinculadas entre si de las instituciones y programas estatales representados en la Comisin de Repoblamiento, y de otros sectores que puedan incorporarse al proceso. -Elementos econmicos y financieros puntuales: Son aquellos instrumentos identificados en forma concreta para impulsar el desarrollo de proyectos, bajo ciertas condiciones especiales para el desarrollador, propietarios de terrenos y otros agentes.
DESCRIPCIN DE LOS PROYECTOS El mbito de accin directa del programa de repoblamiento, est constituida por los cuatro distritos centrales del cantn central de San Jos: Merced, Catedral, Carmen y Hospital. Dentro de esta zona se identifican las subzonas de intervencin con sus proyectos especficos definidas en el Plan Director Urbano de la MSJ, el Plan Nacional de Desarrollo Urbano, as como el rea de intervencin del Proyecto REDESUB, de la CNFL, el cual cubre 350 cuadras del casco central. No obstante esta definicin prioritaria, el resto del rea dentro de los cuatro distritos es igualmente sujeta de intervencin por parte del sector privado.

Sistema vial y el SITP:

La propuesta de sectorizacin del MOPT permite conformar un Sistema Integrado de Transporte Pblico que reordena la circulacin de autobuses a travs de la conformacin de sectores que alimentan una sola ruta de acceso como corredores de buses articulados de alta capacidad reduciendo sustancialmente la cantidad de buses y rutas que hoy ingresan al Centro y la contaminacin y el consumo de combustibles. El propsito es Integrar el SITP, con otros modos masivos de transporte de personas como el Tren Elctrico Metropolitano -TREM-. Los ejes de transporte pblico como 31

corredores de buses articulados y la lnea del tren pueden convertirse en elementos de regeneracin urbana, reorientacin del uso del suelo y recuperacin del espacio pblico. El primer corredor correspondiente a la sectorizacin: PavasSan Jos se prev entrar en funcionamiento en el 2005. El SITP a su vez contar con una serie de rutas de distribucin en el Casco Central. En estas calles el bus comparte con los vehculos particulares el espacio vial, no obstante, es en los ejes de travesa en donde circulara el mayor flujo de carros particulares.

Ejes de Travesa:
Estas son vas de desfogue de trnsito privado, demarcadas y definidas sobre el sistema arterial de calles y avenidas existentes, en las cuales deben estudiarse varios aspectos de la funcionalidad de dichas vas, tales como: A- fluidez del trnsito versus capacidad de estacionamiento en la va. Aqu podrn plantearse alternativas como bahas de parqueo paralelas a las cuadras, cuando exista capacidad para ello. BLa definicin de las zonas de carga y descarga con horario restringido o bien en las vas tangenciales al eje de travesa. En estas vas se establece un control con gra y se puede desarrollar programas de mejoramiento de aceras y mobiliario urbano.

Red Elctrica Subterrnea (REDESUB).

Est conformada por 350 manzanas del centro de San Jos comprendidas entre los cuatro distritos mencionados, con un rea de 3,2 Km2. Esta delimitacin presenta curvas de nivel topogrfico entre 1140 a 1180 con un trazado regular de cuadras de 75 a 110 metros de largo y calles perpendiculares entre si con un ancho medio de 12 metros y aceras de ancho irregular entre 1.2 y 5 metros. El proyecto incluye, adems de la instalacin de nuevo cableado subterrneo que permitir mayor confiabilidad y capacidad instalada para el establecimiento de diversos tipos de desarrollos acorde a las necesidades actuales-, el montaje de nuevas luminarias ms acordes con el mobiliario urbano de nuestros tiempos.

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En el primer semestre del ao 2004 el proyecto habr finalizado su etapa de obras civiles y a finales del mismo ao entrar en operacin el reemplazo del sistema tradicional.

Zonas prioritarias y proyectos especficos.

Como parte de las acciones de la Comisin de Regeneracin y Redoblamiento, se han determinado varias reas prioritarias a las cuales por sus caractersticas y por el avance en su estudio se pueden priorizar las acciones para el repoblamiento. Dentro del presente informe, sin embargo, se hace referencia nicamente a dos de esas reas: El sector del Paso de la Vaca en el norte y el sector de El Pacifico y los barrios del Sur. No obstante, estos sectores deben comprenderse dentro de un esquema de reas por desarrollar dentro de la estrategia de regeneracin y repoblamiento. Los proyectos son los siguientes: Sector Paso de la Vaca Presenta oportunidades importantes como:

-Zona deprimida socialmente que urge rescatar -Aprovechamiento del pulmn verde del Museo de los Nios - Vinculacin con el Proyecto Parque Lineal del Ro Torres -La gestin municipal favorece la inversin y ha saneado el otorgamiento de patentes,
con resultados que comienzan a verse.

-Consolidar el posicionamiento del mercado del Telar Los Leones. -Disponibilidad

de terrenos baldos.

-La

vocacin comercial de la zona (cuatro mercados tradicionales).

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-Compatibilidad

de la vialidad con las rutas de travesa del transporte privado y el sistema de transporte pblico.

-La existencia de un borde de barrio -Albergar la actividad de un grupo de artesanos. -Existen recursos asignados a la zona en materia de investigacin y anlisis -Estimula el uso peatonal por esta senda -El rea para vivienda ampliada de forma que envuelva en el costado norte los jardines
del Museo de los Nios y sirva de remate a la senda (calle 2 norte), propiciara un repoblamiento del permetro de los cuatro distritos centrales haca el centro que podra ser muy estratgico porque introduce una nueva imagen, asociada con los jardines del Museo, favorece la secuencia de llegada al centro por dos ejes de acceso importantes. Obstculos identificados: La propuesta de una terminal de buses no se ajusta con la propuesta del Sistema Integrado de Transporte Pblico del MOPT.

-Para

complementar e introducir el paseo a travs de la senda se propone una expropiacin de terrenos y convertirlos en una plaza. destinar a vivienda se propone una expropiacin de terrenos ( franja del ro Torres) de 1,5 Has. que engendra la cubierta de la calle 8.

-Para

-El problema de mantenimiento -Estimula el asentamiento de ventas artesanales permanentes -El tamao de la zona habitacional es pequea. -La regeneracin de la calle 8 no garantiza su repoblamiento sino a un largo plazo.

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Zona Dolorosa - Estacin al Pacfico Cristo Rey-Barrio La Cruz.

-Presenta

deterioro progresivo, ha perdido poblacin y requiere ser revitalizada una en vocacin residencial la zona

-Existe

-Se vincula con

la propuesta de desarrollo de la Z2 de la municipalidad

- Alta

compatibilidad con el Sistema Integrado de Transporte Pblico (SITP) del Pacfico.

-Revalora una serie de atractivos como: Plaza de La Dolorosa y Estacin -Habilita proyectos
de vivienda que promueve el PNDU

-La

pronta ejecucin del desarrollo habitacional de Cristo Rey por parte del Ministerio de Vivienda. una dinmica de inversiones que se han generado alrededor de la Clnica Bblica en el rea de salud. compatibles con la zonificacin del PDU

-Impulsa

- Los proyectos son

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Obstculos:

-Dependencia -Puesta -La

con la operacin de un centro intermodal propuesto por el SITP (Estacin Pacfico) como generador de flujo de personas. en operacin del sistema de transporte ferroviario (interurbano) carencia de instrumentos y recursos para garantizar una eficiente realizacin de los proyectos de vivienda de carcter privado.

Sistema econmico financiero propuesto

Dentro de este punto se identifican varias opciones: fondos de inversin inmobiliarios, el programa del ABC MIVAH, fondos municipales, fondos de empleados, otros fondos. (ver anexo 3). Dentro de las opciones financieras en fondos inmobiliarios bancarios el Banco Nacional tiene dos esquemas que ha desarrollado durante los ltimos tres aos: El primero el Fondo Inmobiliario FIO1 que consiste en la participacin de un grupo de inversionistas en un fondo cerrado, bajo cdula jurdica, en alquiler o compra de bienes inmuebles los cuales reciben el beneficio de la administracin de estos recursos y la negociacin en la bolsa de la renta. Restando los gastos administrativos las utilidades se reparten cada trimestre. Los inversionistas tienen la opcin de convertirse en propietarios permitindose el ingreso de pequeos inversionistas desde 5000 dlares aprovechando la plusvala y el rendimiento constante de los alquileres. Est regulado por SUGEVAL El otro esquema es el Fondo de Titularizacin Hipotecaria en Dlares FHIPO. Consiste en adquirir el crdito hipotecario o hipotecas por un fondo cerrado de inversionistas que se benefician del derecho de cobro del crdito y del rendimiento de los intereses menos los gastos de administracin que se convierten en utilidad a repartir. Existe la posibilidad de combinar ambos mecanismos donde FIO1 puede vender y FHIPO financia, as como de conformar un esquema de leasing habitacional dirigido a las condiciones de repoblamiento de San Jos.

Decreto y proyecto de ley.

Se identifica como una importante forma de demostrar voluntad poltica establecer un decreto ejecutivo que permita declarar un rea especfica como zona de inters pblico como herramienta de la polticas de repoblamiento del centro de San Jos. Este decreto puede servir de antesala a un proyecto de ley que permita la declaracin de zonas de inters pblico en 36

centros urbanos que presenten prdida de poblacin, fuga de inversiones, deterioro fsico, social y ambiental y riesgo para el patrimonio arquitectnico existente, a nivel de las ciudades del pas. Este proyecto permitira facilitar y orientar polticas del sector bancario para la generacin de crditos blandos y esquemas financieros que hagan atractivos las inversiones para regenerar en cualquier centro urbano identificado con esta problemtica. Para profundizar en las medidas de carcter legal se conform una subcomisin. De sus anlisis surgen las siguientes consideraciones: I - El objetivo buscado es la regeneracin y repoblamiento del centro de San Jos Para esto se considera que lo ms efectivo es formular un proyecto de Ley que permita

-Facilitar la compra de terrenos por parte de entidades especializadas y las municipalidades; -Canalizar y asignar recursos por parte de entidades especficamente para este propsito; -Conformar empresas mixtas o alianzas estratgicas entre empresas bancos y municipalidad
para la formulacin, gestin y ventas de los inmuebles;

-Proporcionar los mecanismos tcnicos que garanticen las densidades de construccin

deseables, en aras de garantizar precios de las soluciones competentes. La efectividad del proyecto debe buscar adems que el mismo sea aprobado por la Asamblea Legislativa y para esto se elabora y argumenta lo siguiente: II - Opciones del alcance de la ley: a) Que el enfoque se oriente a la solucin del problema del centro de San Jos, de esto hay conciencia y es fcil justificar y encontrar apoyo. b) Que sea de aplicacin general con objetivos similares a la anterior y proporcione mecanismos de pesos y contrapesos para dejar en similitud de condiciones, tanto a los sectores centrales como a lo periurbano; c)- Que las necesidades de repoblar surgen como prioritarias en el centro de San Jos y que se recurra a un proyecto flexible y de aplicacin progresiva partiendo del punto anterior y que bajo condiciones especficas, podra aplicarse en otras zonas que califiquen para ser repobladas. La opcin a y c podran ser las que mejor ambiente tengan en una eventual discusin en el seno de la Asamblea Legislativa. III - Aspectos que se analizaron: - Se analiza la posibilidad de introducir cambios a la ley de expropiaciones, estableciendo el sistema USA, que permite pagar hasta un 30% sobre el valor declarado del bien. Se aclara que la Ley de expropiaciones es de aplicacin por excepcin y por tanto, para propsitos de expropiaciones masivas su aplicacin resulta improcedente. Se discute y desestima una propuesta de modificacin para los efectos buscados.

La Ley de Planificacin Urbana (Ley 4240) podra modificarse en los aspectos de renovacin, pero se considera que el espritu de la misma es el que debe 37

cambiarse, porque lo que se busca ahora es una intervencin directa y mixta en el desarrollo urbano (efectivo) por parte del Estado. No obstante lo anterior, se retoma el criterio de que esta Ley fungira como un marco base de la cual se derive la nueva Ley, ms tcnica, moderna e instrumental. El Marco se establece en base a: - El Captulo de Planificacin Local PDU y; - El Captulo Sexto (Reglamento de Renovacin Urbana). En este se establece que. La municipalidad y el INVU pueden comprar, permutar y vender bienes inmuebles dentro de un programa de renovacin urbana, traspasarlos entre s, con solo la autorizacin de la Contralora, siguiendo el debido proceso de la Ley de ADMINISTRACIN FINANCIERA. Ver Anexo

El ambiente para un proyecto de ley que favorezca mediante otros incentivos un programa de repoblamiento con cargos al Estado, parecen ser improcedentes en la perspectiva. Se analiza sobre el potencial de este proyecto de repoblamiento como proyecto amparado al concepto de bien comn y su posicin frente el concepto de propiedad privada que priva en la Constitucin. Se recomienda al respecto: incluir fuertemente este tema en el programa de concientizacin y reforzar el concepto de renovacin como algo ms acorde a la plenitud de los tiempos actuales.

IV- Legislacin complementaria. A este respecto uno de los problemas ms graves se presenta en el sistema de tenencia de la tierra y respectivas expropiaciones. Instrumentos disponibles 1 - La legislacin vigente en materia de renovacin urbana es insuficiente para sustentar un proyecto de este tipo (promocin y desarrollo) y a la fecha no se ha formulado el reglamento que se establece en la Ley 4240 (Planificacin urbana). Podra analizarse va modificacin de la Ley de planificacin Urbana y el eventual reglamento que es lo mximo que se podra lograr por esta va a los efectos. La utilizacin como Ley Marco resulta muy apropiado. En el corto plazo permite la formulacin de los proyectos detonantes e implementar la variable de vivienda en los proyectos de regeneracin. 2- La planificacin local o planos directores sustentados en la Ley 4240, pueden fijar de una manera indicativa las normas que rigen las edificaciones en determinadas zonas, sin embargo, esto no garantiza por s solo que las obras se realicen, ni los plazos de realizacin de las mismas. No obstante, se considera que tendra una funcin complementaria muy importante a la nueva Ley, ya que permite establecer las reglamentaciones y normativas en sustitucin de un Cdigo Urbano. 3- El proceso de expropiacin vigente se da mediante un sistema de indemnizaciones que faculta al Estado en aras del bien pblico, se rige por la Ley 7495 y se considera que es una Ley de reciente vigencia, protege al Administrado. Esta Ley supone una negociacin en el plano de la igualdad entre el Administrado y el Estado. Para una intervencin directa y ejecutar un proyecto de repoblamiento uno de los principales problemas que hay que afrontar es la 38

adquisicin de terrenos, por la va de la compras forzosa o expropiacin. Este es un medio que puede resultar muy lento cuando se busca una equidad o precio justo entre las partes y normalmente, se dan desavenencias en esta materia que pueden prolongar los plazos. Las cantidades de terrenos que se podran buscar por estos medios seran limitadas por la eventual presin social que el mismo proceso podra engendrar. Por esas razones, se considera que bajo un sistema de esta naturaleza lograr expropiaciones masivas y muy complejas en materia de derecho, para un proyecto de la naturaleza planteada, resultara en algo muy complejo y de nunca acabar. Es por eso, que se considera que es necesario legislar especficamente para este propsito, muy novedoso en nuestro medio, pero no en otras latitudes, donde se han dado avances notables para ajustar los intereses en juego. Legislacin necesaria Para compatibilizar las limitantes y atenuar los efectos que provoca el recurso suelo se ha elaborado una serie de jurisprudencia que busca eliminar las crisis a que se suele llegar en muchos casos. Estos mecanismos e instrumentos legales se traducen en marcos de actuacin y gestin apropiados para lograr la regeneracin urbana. Normalmente estos mecanismos buscan integrar lo normativo con planes estratgicos, en materia de gestin y desarrollo urbano. La legislacin requerida debe ser especfica para la renovacin y que provea los medios para brindar el acceso de los diferentes estratos sociales y que adems comprenda entre otros la resolucin de los siguientes aspectos: La definicin de las zonas de intervencin, , Facilitar los procesos de compra de bienes inmobiliarios, Definir los entes de gestin y desarrollo, El desarrollo y remozamiento de centros de valor histrico Las zonas de vivienda de inters social en altura. Las opciones ms avanzadas que se usan en otros pases y que podran lograr nuestro propsito en esta materia son las siguientes:

Leyes en el marco de la Descentralizacin y la Contractualizacin de las polticas urbanas que amplan los mrgenes de iniciativas locales o de las municipalidades. Se toma a la ciudad como el principal protagonista. Planificacin Estratgica y Proyecto de la Ciudad implican que se movilicen todos los protagonistas de la administracin y del ordenamiento urbano, reunidos por una identidad colectiva, apta para singularizar su territorio. La descentralizacin librara competencias al mecanismo principal de las estrategias territoriales, dictando a las colectividades locales comportamientos de protagonista econmico, "policy communities" de regmenes urbanos, "coaliciones de crecimiento", caracterizado por la cooperacin entre protagonistas pblicos y privados que se alan. Otra modalidad legal que resulta de inters para el presente proyecto es la opcin de derecho preferente de compra. Esta modalidad del derecho es diferente a la que se ejerce en Costa Rica que es entre personas privadas. Este tipo de derecho es un privilegio de intervencin pblica en materia de ordenamiento y configuracin del suelo urbano y presenta una gran riqueza en su naturaleza y tambin en lo relativo a la flexibilidad de su 39

ejercicio. El derecho de Opcin Preferente de Compra es un medio de adquisicin y tambin, un medio de regulacin del mercado inmobiliario.

Otros mecanismos legales que involucran compromisos financieros son: - los denominados estmulos a la demanda para adquirir un alojamiento en las zonas de inters; - el establecimiento de tasas de inters preferentes para proyectos amparados al plan de repoblamiento; - Incentivos a las empresas que realicen proyectos amparados al plan de repoblamiento (reduccin de impuestos a la renta y territorial).

Anlisis Las opciones indicadas son las que normalmente se podran emplear para promover un plan de repoblamiento. Sin embargo, dentro de la realidad costarricense cul sera la que mejor desempeo podra lograr. Efectivamente, la legislacin que se deriva del marco de la Descentralizacin y la Contractualizacin podra ser el ms ambicioso pero resulta todava un tanto lejano a nuestra realidad, donde el rgimen municipal est poco desarrollado. La segunda opcin o Derecho de la Opcin Preferente de Compra (a) es flexible e instrumental y permitira los siguientes propsitos:

No implica compromisos financieros. El Estado funge como un facilitador entre las diferentes protagonistas. Es especfica para ser aplicada a zonas que se definan como de inters. Otorgara al Gobierno Local la facultad de propiciar coaliciones de crecimiento. La gestacin de un plan especfico de renovacin, elaborado dentro de una Ley Marco de Planificacin Urbana, por la institucin autorizada: municipalidad, Direccin de Urbanismo, Ministerio de la Vivienda u otro. La adquisicin de terrenos por esta va permitira determinar los entes a los que se les faculta para gozar de ese tipo de derecho como optante, que bien, podran ser las municipalidades, los organismos oficiales de vivienda, las mutuales, las cooperativas expresas en vivienda y otros. La empresa privada ser el constructor y promotor inmobiliario de las edificaciones que se acuerden bajo los controles de los optantes, mediante un concepto de empresas mixtas. Las cooperativas de gestin de vivienda al estilo de los Pases Bajos y los condominios que se rigen bajo estatutos especficos, con una junta administrativa, entre otros podran ser los mecanismos de gestin de estas nuevas unidades. Los recursos financieros pueden provenir de bancos internacionales con prestamos blandos y administrados por el Sistema Bancario Nacional; recursos propios del SBN o de la Banca Privada.

Ver anexo 1

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CONCLUSIONES El repoblamiento urbano analizado desde lo social, lo econmico, lo urbano y lo ambiental es un proceso de conveniencia nacional que permite recuperar la capital del pas. El proceso permitira adems darle el carcter arquitectnico que demanda, el aprecio de sus habitantes y hacerla atractiva a las inversiones, devolvindole competitividad y seguridad. El repoblamiento se recomienda sea ejecutado a travs de un proceso de tres fases a saber: 1. las acciones de corto plazo, consistentes en la ejecucin de los proyectos designados en las rea prioritarias y que son de carcter pblico y privados. Estos proyectos requieren el acompaamiento de medidas de seguridad ciudadana, rescate del espacio pblico, arborizacin y otras medidas que aseguren un entorno exitoso. 2- Desarrollo de un Plan de Renovacin Urbana legitimizado a travs del Plan Director Urbano de San Jos y con fundamento en la Ley de Planificacin Urbana, acompaado de modificaciones en el marco jurdico, las acciones econmicas y el aseguramiento de los terrenos para los proyectos 3- Las acciones de largo plazo que contemplan la construccin o aplicacin de medidas de

carcter estatal como las relacionadas con el transporte masivo, la seguridad ciudadana, las obras de electrificacin subterrnea, los sistemas de alcantarillado sanitario y las plantas de tratamiento de aguas servidas. (ver anexo 6).

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Adicionalmente el proceso de repoblamiento debe orientarse de manera que sea representativo de la sociedad costarricense, dirigido a los diferentes tipos de familia y estratos sociales. El desarrollo inmobiliario no debera ser masivo e incontrolado sino verificando la aprobacin de proyectos arquitectnicos con diversidad funcional, con accesos seguros y ambientacin natural al mximo, con integracin funcional y espacial al tejido urbano, as como con arquitectura con sentido climtico, tipolgico y esttico de acuerdo con el lugar. El sector pblico debe asegurar la implementacin de las mejoras y ampliaciones de la infraestructura general y las facilidades comunales necesarias para que el sector privado invierta con soporte y seguridad sobre esta base urbana. Se deben considerar estrictos y efectivos controles a los sectores comerciales a travs de la patente, considerando los usos deseables y compatibles con la introduccin de usos residenciales en los cuatro distritos centrales de la capital. Adicionalmente debe asegurarse una serie de medidas sobre los espacios pblicos, control de actividades informales, o de aquellas no deseables al objetivo del repoblamiento. Es importante desarrollar material grfico, escrito, audiovisual y cualquier otro para dar a conocer los alcances del Plan, as como para recibir retroalimentacin de los interesados. Un programa de mercadeo y difusin coadyuva a un efectivo desarrollo del plan. En este orden de ideas es importante Impulsar a travs de diversas iniciativas, la gestin de seminarios, talleres, charlas, discusiones y debates, que permitan crear un modelo de desarrollo de la ciudad aceptable y entendido por la poblacin, a efectos de generar su implementacin y apoyo por parte de todos los sectores. La Comisin ha determinado que existen herramientas legales y financieras para repoblar San Jos ya vigentes en nuestro ordenamiento jurdico, por lo que no se necesitan reformas importantes. No obstante lo anterior, se ha determinado que se requiere crear un vehculo gil que permita un trmite seguro, eficiente y rpido para repoblar San Jos como lo podra ser la Unidad Ejecutora de Proyectos. Igualmente se ha determinado la necesidad imperiosa de contar con un compromiso estatal serio, ya sea mediante la generacin de incentivos fiscales para atraer inversin o mediante su involucramiento en la emisin de garantas haca los Fondos Inmobiliarios que permitan asegurar la rentabilidad de sus inversiones. El diagnstico realizado establece claramente la Misin y la Visin respecto al programa de repoblamiento y evidencia adems que hay una contraccin muy fuerte de la inversin inmobiliaria privada en el centro de San Jos y que para revertir lo anterior, se requiere de un plan estratgico que permita reorientar el proceso actual. Para esto se proponen las siguientes acciones:

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1-

Que se declare por va de un Decreto Ejecutivo a los cuatro distritos centrales de San Jos como rea de Inters Pblico y como Zona de Renovacin Urbana por parte de la Municipalidad de San Jos. Para el seguimiento respectivo se propone la creacin de una Unidad Ejecutora y de Direccin, conformada por miembros del ms alto nivel y que inicie operaciones lo antes posible y posteriormente, se formalice la misma por la va legal. Los miembros que conforman esta Unidad operaran segn el esquema propuesto (ver anexo 6) Las funciones de esta Unidad sern las siguientes: - Implementar el proceso de repoblamiento de conformidad con el informe de la comisin y de las polticas vigentes. - Establecer un banco de informacin de tierras y un manual con los procesos de negociacin de propiedades. Lo anterior con el fin de establecer una mayor transparencia de precios de los bienes inmobiliarios y evitar as, procesos especulativos. - Brindar informacin sobre sistemas y mecanismos de financiamiento - Formular y gestionar proyectos estratgicos que aceleren el proceso de repoblamiento. - Concertar acciones entre propietarios, promotores y desarrolladores y entidades financieras para la ejecucin de proyectos estratgicos. - Implementar Proyectos en base a instrumentos financieros vigentes, a saber: leasing habitacional, Fondos de Inversin Inmobiliarios, Fondos Municipales, empresa mixta (Municipalidad- empresa privada) y otros. - Coordinar programas de apoyo con entidades pblicas en materia de seguridad ciudadana y asistencia social a indigentes. Esta Unidad funcionar de forma descentralizada y los recursos para su funcionamiento sern proporcionados inicialmente por la Municipalidad de San Jos ( SBN, CCC, otros) as mismo, se prev que la misma gestione recursos de entidades y agencias de cooperacin extranjeras u otros. Las entidades estatales relacionadas con el proceso de repoblamiento son: Sistema Bancario Nacional, Sistema Financiero de la Vivienda, MIVAH, INVU, y la Municipalidad de San Jos, y deben comprometerse con apoyo publicitario u otro para concienciar y formar una plataforma de marketing orientada a los distintos sectores de la sociedad (empresa y consumidores) sobre los esfuerzos que se hacen en inversin pblica en el lugar y por estos medios, procurar revertir los procesos de inversin privada y generar un mercado de vivienda a precios razonables y diversa. El INVU y la Municipalidad de San Jos dentro del marco legal de la Renovacin Urbana (Ley 4240) ejercern las potestades que se les confiere en los procesos de: - Adquisicin y negociacin de terrenos - Normar y reglamentar el espacio urbano y las edificaciones. La Unidad de Gestin y Direccin del proceso de repoblamiento debe contar en el mediano plazo con los siguientes recursos: 43

2-

34-

5-

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7-

8-

Recursos financieros para contar con personal y equipo altamente especializado, capaz de dar soporte apropiado al proceso de toma de decisiones. Marco legal que le permita continuidad a dicho programa.

9- Se aceptan los conceptos para el desarrollo urbano emitidas en las Fases I y II del PNDU, aprobados por el INVU. 10- OPERATIVIDAD DEL PROCESO Opcin 1 Esta opcin inlcuye la creacin de un banco de informacin de tierras, la facilitacin de trmites crediticios en el sistema bancario nacional y la participacin activa de la oficina municipal de Repoblamiento y Regeneracin Urbana. Esta alternativa se basa en la iniciativa privada y al apoyo pblico.

Opcin 2

Esta segunda opcin se basa en un participacin ms directa de las instancias pblicas,en especial de la Municipalidad. En esta opcin la iniciativa corresponde a la Municipalidad como ente directamente involucrado en el repoblamiento y regeneracin del centro de San Jos. Es una opcin de intervencin y promocin de la idea.

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ANEXOS

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Anexo 1
Derecho de la Opcin Preferente de Compra. A continuacin se amplan estos conceptos de manera ilustrativa y que podra motivar un texto para una legislacin especfica, adecuada para el repoblamiento de la zona central de San Jos: A- Como medio de adquisicin territorial, un derecho de acceso a la prioridad de un bien. El Derecho de la Opcin Preferente de Compra es un privilegio que tiene tres caracteres tpicos. Es un privilegio de origen legal no contractual. En todo caso cualquiera que sea la persona del beneficiario, le DOPC solo es reconocido con fines de inters general, ms o menos bien definidos. La propuesta de ordenamiento urbano se consagra como tal. En fin, el DOPC es conferido a su beneficiario con una meta anti especulativa. Este sistema no busca nicamente la ocasin de adquisiciones territoriales, sino evita que una buena propuesta de ordenamiento urbano se vea frustrada por el juego de intereses econmicos y financieros individuales. El Derecho de la Opcin Preferente de Compra es tambin un derecho de adquisicin prioritario de un bien en s, con caractersticas originales. En principio por ser un derecho definido objetivamente. La ubicacin geogrfica de un determinado terreno que se le confiere o se le asigna como zona condicionada por el DOPC. La adquisicin comprende dos fases: inicialmente la decisin unilateral de ejercer o no el DOPC de compra y luego, la mutacin territorial intervendr en regla general por la va de un contrato concluido entre el optante y el propietario del bien. En otras palabras, el DOPC es una variante del derecho comn de adquisicin inmobiliaria. De esta forma se perfila la naturaleza profunda del DOPC, diferente y opuesta al derecho de expropiacin, esta no es una prorrogativa que obligue al propietario a vender, esta solo se dar si el propietario quiere vender. En cuyo caso el optante se impone como comprador. Es en esto que reside toda su flexibilidad. Desde el punto de vista de la poltica inmobiliaria el DOPC aparece como el encuentro, la convergencia de dos oportunidades: el propietario que desea vender y del optante que desea hacer uso del privilegi que le confiere la ley. B- El DOPC es un medio de regulacin del mercado de tierras porque le permite a su titular intervenir directa o indirectamente en las condiciones de la transaccin. De manera directa, el DOPC abre dos posibilidades de intervencin. Primero la faculta de negociacin reconocida al titular del derecho. Este no esta obligado a aceptar el paquete de transaccin ofrecido por el propietario. Se debe establecer un proceso de negociacin para llegar a un acuerdo. La otra posibilidad es recurrir a la instancia judicial para la fijacin del valor del bien, con carcter de evaluacin, sin ser esta una indemnizacin de tipo expropiacin. El propietario puede someterse o no al precio convenido o impuesto, por hiptesis no especulativo. Esta es la prueba que el DOPC es menos que un medio de adquirir, de forzar a vender y ms un medio de luchar contra la especulacin a riesgo de paralizar la oferta inmobiliaria. La capacidad de intervencin directa del DOPC tambin es interesante. Pocas son las ocasiones en que se ejerce el DOPC y es por esto que resulta un medio accesorio de adquisiciones. En primera instancia el DOPC es un medio de informacin. Un verdadero observatorio del mercado inmobiliario y en segunda instancia: el DOPC ofrece al titular la oportunidad de un control a posterior cuando este no se ejerce. El cdigo de urbanismo precisa que en caso de renuncia por parte del propietario al DOPC, el contrato ulterior entre el propietario y un tercero se regir no importa cuando, bajo las condiciones y precios propuestos al optante. Las condiciones de ejercicio del DOPC responden a reglas y ejercicios muy precisos y flexibles, es necesario revisar el campo de aplicacin y sus procedimientos. El campo de aplicacin del DOPC esta determinado por tres criterios sucesivos, a saber: 1. Las zonas dentro de las cuales se puede ejercer el DOPC. 46

2. Los bienes comprendidos dentro del DOPC es un segundo criterio de determinacin del campo de aplicacin. 3. Los actos jurdicos concernientes. B - Los procedimientos del ejercicio. Se pueden descomponer en dos aspectos: La puesta en vigencia del DOPC y las garantas anexas. El primero se da cuando el propietario decide vender un bien sometido al rgimen de DOPC mediante una DIA (Declaracin de intencin de enajenar el bien). En desacuerdo sobre el precio el propietario puede retirar su oferta o bien recurrir a un juez. Las garanta son retroactivas y la expropiacin voluntaria.

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Anexo 2
Coeficiente de Utilizacin del Suelo - COS En lo que corresponde a morfologa urbana (imagen y silueta) y otros aspectos que se indican posteriormente, el Coeficiente de Utilizacin del Suelo - COS, deviene un instrumento muy necesario porque permite compatibilizar criterios de morfologa (forma) con indicadores financieros y de renta urbana. Para nuestro medio resulta de particular inters introducir en materia legal urbana en Costa Rica este mecanismo. La importancia del empleo de este coeficiente radica en la facilidad de concepcin y visualizacin que este permite, por ejemplo: El edificio de la Mercedes .Benz., tiene aproximadamente un COS = 6, y la lectura de la torre (imagen y volumen) arroja una silueta determinada, si se cambia de escenario y se le restringe la norma a un COS = 3.0 y una utilizacin del terreno a un 50% nicamente, la torre podra mantener su altura a cambio de una mayor esbeltez (imagen y proporcin). Es un coeficiente que aplicado con un determinado valor relativo de utilizacin del terreno, resulta muy predecible en cuanto a su volumen y a su forma. La altura normalmente se determina por su conveniencia de costos. En otro aspecto, la fijacin del valor del COS permite de una manera simple incorporar criterios sobre la renta. Esto, mediante una correlacin del precio del terreno y del edificio (hipottico) y empleando una determinada renta, congruente con el monto del capital. La ponderacin de este criterio es bsico para no provocar distorsiones en los factores en juego del mercado. Este coeficiente adems tiene implicaciones directas con: el parmetro de densidad de poblacin. la complementariedad con otras actividades ya que puede aplicarse en un mismo edificio de forma mixta, mediante la zonificacin en altura. las regulaciones del espacio urbano PD Componentes del sistema Persona fsica o jurdica 1- Demandante - Inmuebles a precios competitivos 4- Oferente - Terrenos a precios razonables Sistema Bancario fondos de inversinSistema financiero de la vivienda 3 Optantes- Cooperativas de crdito Municipalidad INVU Asociaciones u operadores de Pensiones Otros 4 -Mercado financiero 5- Prstamos blandos bonos sistema ABC.

Medios (organismos)

Recursos

Fases o procesos para realizar un proyecto. I. Proceso de compra de tierras. a. Se propone el rea donde se ejercer la Opcin Preferente. b. Se designa a las entidades que ejercen el Derecho de Opcin Preferente. c. Firma una DIV declaracin de una Intencin de Venta d. Se establecen condiciones y plazos para ejercer el derecho y para el pago amigable. e. De no llegar a un acuerdo se acude a un arbitraje. II. Se definen los diseos y caractersticas del proyecto. COS y PDU. (concursos u otros) III. Se licita la construccin, gestin y venta del proyecto y retribucin econmica. 48

Anexo 3
EL PROGRAMA ABC En la actualidad el sector financiero para la vivienda est compuesto por el Sistema Financiero Nacional de la Vivienda, la Banca Nacionalizada y la Banca Privada, quienes en conjunto atienden a las familias que requieran de sus servicios para la obtencin de una solucin habitacional. A pesar de los grandes esfuerzos que el estado costarricense ha realizado por resolver el problema habitacional del pas un sector de la poblacin de clase media se ha quedado sin solventar el problema de vivienda, producto de la carencia de programas que le permitan endeudarse en la compra de una residencia. De acuerdo con los datos del Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos, el 76 por ciento de los hogares costarricenses est por debajo de los cuatro salarios mnimos lo que permite una proyeccin amplia de la necesidad de promover soluciones para este grupo. Sin embargo, este sector poblacional, por lo general tiene ingresos que van desde los 116 mil hasta los 310 mil mensuales que permiten cierto grado de endeudamiento, adems de una determinada capacidad de ahorro, que requiere de una pequea ayuda que podra ser mediante el cobro de tasas de inters ms bajas que las existentes en el mercado, o bien, por medio de un subsidio estatal. El programa en mencin, cambia el mecanismo tradicional de postulacin al bono por parte de las familias beneficiarias, consistiendo ste, en que el derecho al bono, la familia interesada deber cumplir previamente con una meta de ahorro, definida por un monto y un plazo de permanencia mnimas, que quedarn dispuestas en un contrato entre las familias y la entidad autorizada. En respuesta de lo anterior, el Sector Financiero Nacional de la Vivienda, a travs del Banco Hipotecario de la Vivienda, en coordinacin con otras entidades pblicas y privadas del sector, configuran un esquema que mezcla el crdito, el ahorro y el subsidio estatal, que lo convierte en el programa denominado ABC. (ahorro, bono y crdito). El acceso al programa, est definido para aquellas familias que cumplan con los requisitos establecidos para la postulacin del bono, entre otros, tener ingresos familiares iguales o menores a los cuatro salarios mnimos, siempre y cuando cumplan las condiciones siguientes:

Los plazos de los contratos sern de 3, 6, 9 y 12 meses a escoger por las familias en funcin de su
capacidad de ahorro.

Cualquier ahorro en libreta, depsito a plazo o de otra ndole, podr ser aplicado al contrato de ahorro. Para la postulacin al bono es necesario que las familias hayan mantenido de manera consistente y sin
interrupciones el ahorro mensual que se acord.

Para el clculo del monto del crdito, se autoriza la relacin cuota/ingreso hasta un 40%. El mximo del monto de solucin que tendr derecho la familia ser de 7.980.000,00 y el monto mnimo de
solucin de 3.045.000,00

El monto del subsidio en el programa ABC., es mayor al que recibir en condiciones normales. El plazo para pagar la deuda es de 15 aos.
BANCA ESTATAL Y PRIVADA Una opcin es la posibilidad de gestionar un fideicomiso para el empresario desarrollador con un inters ms bajo y fijo que permita una ganancia razonable, de tal forma que se incentive la construccin y el desarrollo en los sectores de regeneracin urbana. De esta forma el desarrollador es un administrador del recurso estatal o bancario y se encarga de impulsar la venta y promocin trasladando posteriormente el crdito a los usuarios. 49

Se propone la reactivacin de programas ya desarrollados por la banca estatal tal es el caso del Banco Nacional de Costa Rica y su programa impulsado en aos anteriores con el que se financiaban proyectos habitacionales bajo el concepto denominado 4-20, donde los 4 primeros aos el beneficiario del crdito pagaba una cuota fija y despus de cumplido este perodo las cuotas variaban segn el mercado durante un perodo de 20 aos. LEASING HABITACIONAL El leasing habitacional es un contrato mediante el cual una parte denominada entidad autorizada (banco o compaa de financiamiento comercial) entrega a un locatario (usuario) la tenencia de un inmueble destinado a vivienda. Mientras el usuario usa y goza la vivienda, paga un canon peridico, durante un plazo de 10 aos u otro perodo similar. Al vencimiento de ste, la vivienda puede ser adquirida por el usuario si ste decide ejercer la opcin de compra. De lo contrario la vivienda se restituye a su propietario (la entidad). El Gobierno puede estimular la utilizacin de este mecanismo otorgndole beneficios tributarios mediante un decreto que de un tratamiento especial al pago de impuestos Las entidades financieras no pagarn renta sobre los ingresos que generen en razn de los nuevos contratos de leasing habitacional sobre inmuebles construidos para vivienda, con una duracin no inferior a diez (10) aos. Dejar de gastar en arriendo e invertir para convertirse en propietario es la alternativa que este sistema ofrece a quienes no tienen capacidad de ahorro. El proceso de leasing se inicia cuando el interesado abre a su nombre una cuenta de ahorro para arrendamiento de vivienda con promesa de compraventa en un banco, sociedad financiera o mutual, en la cual rene el capital que lo convertir en propietario. El dinero que as se acumula es invertido por el sector financiero mediante instrumentos de renta fija o de renta variable, segn lo determine el titular, y se traducen en cuotas, todas de igual valor y caractersticas. Este esquema beneficia a: -Personas que no tienen capacidad de ahorro y necesitan cumplir con el monto mnimo exigido para generar su participacin que oscila alrededor del 5% del valor total del inmueble. -Los interesados que, adems, arrienden un inmueble de estas caractersticas ya que pagan anualmente por concepto de arriendo poco menos del 15% del valor total de la vivienda que ocupan. Dentro de las principales ventajas del leasing habitacional, figuran: Permite el uso y goce del inmueble mientras el usuario potencialmente puede convertirse en propietario. Es una solucin que no requiere ahorro previo ni cuota inicial. Facilita la obtencin de propiedad a personas que tengan expectativas de ingresos futuros superiores. Facilita la obtencin de propiedad a familias que carecen de la cuota inicial pero tienen capacidad de pago. Pueden efectuarse cnones extraordinarios y/o anticipar la opcin de adquisicin. FIDEICOMISO Es un esquema mediante el cual el desarrollador de un proyecto habitacional puede generar su proyecto a travs de su asocio con una entidad bancaria, propietario de terreno y/o el inmueble, respaldando la operacin con dichos bienes. Posteriormente al vender el proyecto a los compradores, se cancelar lo correspondiente al fideicomiso. Tambin puede ser aplicable el esquema de canje entre propietarios y el desarrollador, que buscara el financiamiento del proyecto a travs del INS, la C.C.S.S. o cualquier ente financiero en donde la institucin dirige el crdito haca las familia potenciales pero administrando el recurso la empresa responsable. Esta idea puede ser replicable en muchas otras cuadras del centro de San Jos. Este esquema no requiere ningn cambio en lo legal ni en lo urbanstico. Si requerira un apoyo de la Municipalidad, del Ministerio de Seguridad Pblica y de otras instancias para ir creando la poltica haca un nuevo concepto urbano con seguridad ciudadana. 50

Anexo 4 TALLER DE REGENERACIN URBANA CANADA / SAN JOS Jueves 24 de julio, 2003, 8:30 a.m. Saln Santa Rosa, Hotel Corobici Presentacin: Arq. Toms Martnez Baldares. INFORME
FACTIBILIDAD TCNICA, LEGAL Y FINANCIERA DEL DESARROLLO DEL PROYECTO ESTRATGICO DEMOSTRATIVO DE REGENERACIN Y REPOBLAMIENTO CALLE 2 - ESTACIN PACFICO - BARRIOS DEL SUR

Se efectu una explicacin de arranque sobre las caractersticas de la propuesta, sus componentes, estructuracin y proyectos principales. Posteriormente se abri una ronda de intervenciones alrededor de cada uno de los aspectos para finalizar en una plenaria de conclusiones que pueden resumirse de la siguiente manera: Alrededor de este aspecto se indic la necesidad de fortalecer la seguridad en varios aspectos: 1. en lo referente a una mayor presencia policial en las inmediaciones de los nuevos desarrollos para poder inspirar confianza a los interesados y 2. programas comunitarios de mantenimiento fsico y control de seguridad. Plantear una estrategia clara para asegurar los terrenos a desarrollar tanto privados como pblicos. Trasladar dinmicas de explicacin de la propuesta integral tanto a los habitantes residentes como a el grupo meta que podra repoblar la zona. Efectuar igualmente la difusin del concepto y la propuesta a inversionistas y desarrolladores. Priorizar el desarrollo de los proyectos Impulsar propuestas que den dinamismo al sector partiendo de fortalezas particulares del lugar como sus instalaciones deportivas y grandes espacios disponibles a construir en los alrededores del MOPT para proyectos catalizadores como: una villa olmpica, o un campo ferial. Establecer programas de educacin ciudadana y ambiental que permita ir desarrollando unas bases que den sostenibilidad al proyecto. Hacer estudios previos de factibilidad social para proceder a los estudios econmicos y tcnicos Trabajar con las asociaciones o residentes tradicionales de los barrios para aprovechar su conocimiento del sector y responder a sus necesidades. Asegurar la concordancia y vinculacin del desarrollo entre los subsectores y otros sectores de regeneracin urbana. En los sectores de mayor valor patrimonial arquitectnico impulsar un proyecto promovido por el Colegio de Arquitectos con los propietarios para recuperar la arquitectura y subdividir, modificar o recuperar su capacidad de vivienda. Restringir mediante patentes los usos indeseados que afectan las externalidades de las posibles inversiones en vivienda. Evitar densificar sin calidad arquitectnica y de diseo urbano porque los resultados son edificios impersonales que promueven el anonimato y el hacinamiento para esto se propuso que todos los proyectos se manejen bajo concursos arquitectnicos establecidos por el Colegio de Arquitectos. Introducir arte urbanos en plaza, parques y espacios pblicos asegurando actividades todo el ao. En fases ms avanzadas de desarrollo de obras y proyectos cobrar impuestos de valorizacin o plusvala para financiar ms obras pblicas y asegurar la sostenibilidad y avance del sector. Desarrollar y seguir el avance de la propuesta fundamentado en un riguroso sistema de informacin geogrfica que detalle los terrenos disponibles y avances. Agilizar un programa de demoliciones para puntos de muy alto deterioro.

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ANEXO 5 REVITALIZACION Y REPOBLAMIENTO DE SAN JOSE, COSTA RICA OPORTUNIDAD Y CONTRASTES Bajo el auspicio de la Iniciativa de Ciudades Sostenibles; Algis Cohlmeyer ha sido invitado por el Alcalde de San Jos, Costa Rica a participar en varios talleres de trabajo y reuniones para el 2003 para respaldar el proceso de revitalizacin y repoblamiento del casco central. A inicios de este ao, Steve Cohmeyer, Al Baronas y Doug Kalcsics visitaron San Jos, Costa Rica en una primera visita de reconocimiento para conocer las condiciones locales del centro y reunirse con varios propietarios comprometidos, tanto privados como pblicos. En julio del 2003, Algis Cohlmeyer particip en un taller de trabajo de dos das referente a la revitalizacin y repoblamiento del centro y present a una audiencia multisectorial costarricense experiencias canadienses, pblicas y privadas del desarrollo de infraestructuras. Este reporte contiene una sntesis de hallazgos y observaciones, al igual que discute las oportunidades y contrastes para la revitalizacin del Centro de San Jos. IMPRESIONES DE LA CIUDAD DE SAN JOSE Un considerable marco de observaciones del Centro de la ciudad salen de las siguientes observaciones. ASPECTOS NEGATIVOS Existe un mayor congestionamiento vehicular en el centro durante las horas pico. Existen muchos lotes vacantes en el centro, muchos en muy mal estado. Esto interrumpe la continuidad visual de las edificaciones existentes y aade la ilusin de abandono. Se da una proliferacin de parqueos privados, con diferentes grados de calidad en su apariencia. Existe un gran nmero de edificaciones de pocos pisos en altura con los niveles superiores desocupados, como testimonio de la tendencia a emigrar fuera del centro. El alambre navaja est presente como una decoracin ms en rejas, muros, accesos y lotes desocupados en el centro, creando una impresin negativa sobre la seguridad y cuidado. Hay una ausencia de algunos servicios educativos y servicios comerciales, pero algunos servicios comerciales se encuentran disponibles nicamente en reas sub-urbanas. Existe una decreciente poblacin residencial del centro reflejada en la emigracin de la gente, facilidades y servicios a los suburbios, un fenmeno similar al de muchas ciudades de Norteamrica. La calidad de la infraestructura en el centro, como aceras, caminos, alumbrado pblico, es generalmente pobre. Los ros que cruzan la ciudad, estn seriamente contaminados. ASPECTOS POSITIVOS Existe un gran nmero de hermosos vecindarios en las cercanas del centro con hermosas vistas y reas verdes, junto con edificios residenciales de calidad. Hay una fuerte presencia institucional en el centro. Los ros y el entorno natural existente ofrecen una imagen positiva. Existe un buen nmero de oportunidades para desarrollar y enlazar senderos verdes, caadas y parques. Existe una gran vivencia en el centro; hay una mezcla de actividades y bullicio reflejando una comunidad viva. El nivel de actividades en la noche es menos intenso que durante el da, lo cual refleja la atraccin de oportunidades de vida nocturna del centro, como restaurantes, casinos, hoteles, etc. Hay una interesante coleccin de edificaciones con valor histrico o herencia que aade un atractivo histrico. Hay un mercado potencial para casas de ancianos o pensionados al igual que para familias modestas. EL MARCO DE TRABAJO INSTITUCIONAL Este marco crea un nmero de retos para la revitalizacin del centro, como los siguientes: La autoridad en varios aspectos crticos para la revitalizacin y repoblamiento del centro va ms all de varios cantones y jurisdicciones de gobiernos locales. Esto limita la efectividad de la Municipalidad de San Jos para coordinar todos los factores necesarios conocidos con los objetivos de revitalizacin y repoblamiento. 52

Existe una carencia de cooperacin pblica y coordinacin entre las varias jurisdicciones para lograr las diferentes metas de revitalizacin del centro. Hay instituciones financieras con recursos y herramientas para proveer fondos para la adquisicin de terrenos comerciales y residenciales, por ejemplo Banco Popular y Banco Nacional. El Fondo Inmobiliario de Inversin es bien conocido y popular en Costa Rica. Otras herramientas como cooperativas de vivienda es menos conocido. Los bancos privados estn limitados en invertir o apoyar el desarrollo de residencia para el centro de la ciudad. Un aspecto crtico en el trabajo institucional es el vaco que existe en la comunicacin y coordinacin entre el desarrollo comunal, el sector financiero y las instituciones pblicas.

PRIORIDADES PARA EL DESARROLLO DE LA CIUDAD Las prioridades para el desarrollo de la ciudad dentro de la iniciativa municipal incluyen lo siguiente: Mejoramiento del frente de los ros ligndolo con espacios verdes. Desarrollo de Calle 8 como un paseo peatonal de artesanos. Desarrollar nuevamente la estacin del pacfico con un uso mixto de actividades. Desarrollar la densidad media. La zona del Paso de la Vaca es la zona ms abandonada en el centro, por lo tanto se deberan enfocar los esfuerzos en rehabilitarla. La relativa buena salud urbana de los distritos circundantes puede ser un apoyo para la zona. El concepto del Alcalde para revitalizar y repoblar la ciudad consiste en iniciar con una serie de proyectos detonantes o proyectos catalticos, los cuales provocaran efectos positivos y crearan las condiciones e imagen necesarias par la futura revitalizacin de proyectos. Sin embargo, la Municipalidad ha creado varios planes interesantes, los cuales aparecen como un impulso para el desarrollo de proyectos para iniciar el proceso de revitalizacin de la ciudad. Estos parecen contar con suficiente anlisis y facilidades tcnicas dentro de los aspectos que se refieren al planeamiento y visin, pero no es el eje de la actividad municipal para lograr una iniciativa visible y agresiva. Algunas de las propiedades que se encuentran dentro de los barrios prioritarios son de control pblico y podra ser la punta de lanza en el proceso de revitalizacin. Como aspecto positivo existen varias sugerencias para iniciar el proceso de revitalizacin los cuales se describen a continuacin: Cambiar la imagen y la cara de la ciudad. Celebrar y adaptar las soluciones exitosas que se han dado dentro de la ciudad. Expander los barrios fuertes que existen actualmente como barrio Mxico, Amn y Aranjuez. Identificar usos especficos y oportunidades para la utilizacin de espacios vacos en edificaciones subutilizadas. Desarrollar servicios complementarios para la ciudad durante la construccin de residencias e infraestructura. Crear un capital inicial idealmente con las instituciones financieras, los desarrolladores y el sector pblico para ayudar a preparar las condiciones necesarias para la revitalizacin de la ciudad. Crear la promesa y el compromiso de continuar la revitalizacin de la ciudad a largo plazo. Comprometerse con uno o varios proyectos catalticos iniciales que demuestran un compromiso para cambiar lo que existe y como estimular los proyectos complementarios. Considerar la creacin de una agencia especial para la implementacin de proyectos de revitalizacin. Iniciar un proceso pblico de compras para fortalecer el compromiso nacional en el proceso de revitalizacin. OPORTUNIDADES CANADIENSES Existen numerosas experiencias canadienses con respecto a la transferencia de tecnologa e investigacin, estas incluyen lo siguiente: Proteccin ambiental, limpieza y tratamiento de los desechos. Proteccin y manejo de las fuentes de agua. Modernizacin del transporte pblico urbano incluido un sistema de sealizacin computarizado. El proceso de participacin comunitaria. Desarrollo de la comunidad y la economa local. Sistemas de polica comunitaria. 53

Diseo moderno de edificaciones y mtodos constructivos que incluyan sistemas de control. Tcnicas de promocin. Tecnologas relativas al planeamiento urbano como SIGs y registro de tierras computarizado. Nuevas herramientas para el financiamiento de bienes races especialmente en el desarrollo residencial.

COMPONENTE

1. Acciones a largo plazo

II. Acciones a mediano plazo

III. Acciones a corto plazo

TAREAS Policial represivo 1. Inseguridad Regeneracin Ambas (apropiacin) Transporte pblico limpio Asociado a repoblamiento 2. Transporte Peatonizacin Poltica estacionamiento local y pblico Congestionamiento perifrico Tangencial al centro 3. Organizacin de Peatonizacin Ejes de travesa trnsito Carga y descarga Aplicacin de Leyes Electrificacin subterrnea Mobiliario urbano Agua potable, cloacas y 4. Otros servicios. Capacitacin y comunicacin pluvial Control vallas publicitarias Servicios sanitarios pblicos 1 Reglamentar a. Formular el plan de renovacin de la zona central y su proceso reglamento renovacin Centro b. Convalidar interinstitucionalmente y aprobar legalmente el San Jos plan y reglamento de renovacin. 2 Propuestas a.Marco legal actual reformas legales b. Marco legal nuevo 3 Herramientas a. Existentes financieras b. Propuestas 4 Tierras disponibles a. Proyectos Mejorar infraestructura y servicios urbanos privados (zona de zona, divulgacin sur Este, Paseo Coln, Amn Implementar los proyectos de alta Densidad Otoya) Mejorar infraestructura y servicios urbanos b. Proyectos de zona (aceras, parques, ros, seguridad, pblicos trnsito, paseos peatonales, con vecinos, 1. Implementar (Dolorosa, etc) proyectos Pacfico, Cristo estratgicos Implementar proyectos condominio y uso Rey, La Cruz) regeneracin y mixto. repoblamiento Mejorar infraestructura y servicios urbanos de zona (aceras, parques, ros, seguridad, c. Proyectos trnsito, paseos peatonales, con vecinos, Mixtos: etc) MunicipalidadEmpresa Privada Crear instrumentos institucionales, legales, (Paso de la financieras para trabajar en conjunto. Vaca) Implementar los proyectos de alta densidad y uso mixto 2. Elaborar el Crear mecanismos de gestin proyectos (unidad ejecutora) programa de Fondo inmobiliario Gerentes de proyecto comunicacin

PROYECTO

RESPONSABLE Consejo Social Cantonal Comisin de Pilotaje Comisin Mixta

FECHAS

CNFL y AyA Comisin Mixta MSJ, INVU Dir. Urbanismo, MIVAH CCC INVU - CFIA Sept 2003 feb. 2004 Sept 2003 a Sept 2004

MSJ Consejo Social Cantonal Empresa privada Sistema Bancario MSJ Consejo Social Cantonal MIVAH Sept 2003 en adelante. MSJ CCC Empresa privada MSJ Empresa privada Unidad promotora AdHoc Sept. 2003 a febrero 2004 Marzo 2004 en adelante.

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