Rapport Renovation Parc Tertiaire

Recommandations relatives la rdaction du dcret organisant lobligation de travaux de rnovation nergtique dans le parc tertiaire entre
2012 et 2020 Rapport final Novembre 2011 1

Recommandations relatives la rdaction du dcret
organisant lobligation de travaux de rnovation
nergtique dans le parc tertiaire entre 2012 et 2020

Rapport final Novembre 2011

Prsident du Comit de Pilotage : Maurice Gauchot - CBRE
Pilote du Groupe de Travail : Christian Baur CBRE

Sommaire
SYNTHESE DES PROPOSITIONS .......................................................................................................... 3
1. INTRODUCTION .......................................................................................................................... 6
2. CLARIFICATION DES OBJECTIFS .................................................................................................. 9
3. LES POINTS DE REPERE INITIAUX ............................................................................................. 10
4. EXCLUSIONS ............................................................................................................................. 12
5. CONSOMMATION SUIVIE ......................................................................................................... 14
6. OBJECTIFS A ATTEINDRE .......................................................................................................... 16
7. MODALITES POUR LATTEINTE DES OBJECTIFS ........................................................................ 19
8. INCLUSION OU EXCLUSION DU PROCESS ................................................................................. 21
9. CREATION DUN OBSERVATOIRE ............................................................................................. 22
10. DISTINCTION ENTRE PROPRIETAIRES ................................................................................... 23
11. SOUTENABILITE DES DEPENSES ............................................................................................ 25
12. PRINCIPALES INCITATIONS PROPOSEES ............................................................................... 26
13. IDEES POUR OPTIMISER LA MISE EN UVRE ....................................................................... 27
14. CONCLUSIONS ...................................................................................................................... 28

Synthse des propositions

N Propositions
1
Inclure dans lacception des travaux de rnovations nergtiques, les
actions damlioration de la gestion technique et de la maintenance des
btiments ainsi que les actions sur le comportement des utilisateurs.
2
Rduire progressivement la valeur du seuil de surface pour lapplication du
dcret : 1000 m jusquen 2014, puis 500 m jusquen 2017 et enfin
appliquer le seuil prconis par la rvision de la directive Europenne
2010/31/UE en 2018 (actuellement 50m).
3
Exclure du primtre du dcret, les btiments mentionns larticle 4.2 de
la Directive Europenne 2010/32/UE, les ateliers ou locaux de production
annexes aux bureaux ou aux commerces ainsi que ceux ncessaires la
fourniture de services publics, les locaux chauffs moins de 12C, les
entrepts frigorifiques et les entrepts relevant du classement ICPE
assimilables des locaux industriels.
4
Prendre en compte la consommation nergtique tous usages
(consommation globale) pour le suivi des rductions des consommations.
5
Utiliser lnergie finale pour le suivi de la consommation, c'est--dire celle
inscrite sur les factures dnergie.
6
Demander aux fournisseurs dnergie de faire figurer sur leurs factures
lnergie finale et lnergie primaire.
7
La communication des consommations nergtiques est faire par le
propritaire, de manire dclarative.
8
Inclure dans le dcret, lobligation pour les locataires de communiquer
leurs propritaires les valeurs annuelles de leurs consommations
nergtiques.
9
Laisser la libert aux dclarants dinclure ou non leurs process spcifiques
dans leur consommation nergtique.
10
Utiliser une chelle de classes de consommations nergtiques afin de
positionner simplement la consommation nergtique de chaque btiment
ou partie de btiment dans cette chelle.

11
Imposer des sauts de classe de consommations nergtique dans lchelle
des consommations.
12
Imposer un objectif de rduction de la consommation nergtique :
- de 25% au minimum, de 2012 jusquau 31.12.2014 ;
- rvisable la hausse ds 2015.
13
Lanne de rfrence pour la dclaration des consommations dnergie est
laisse au choix du dclarant. Elle doit tre comprise entre 2006 et 2011
inclus.
14
Les objectifs dconomie dnergie peuvent tre considrs btiment par
btiment ou bien globalement pour un patrimoine.
15
Crer un observatoire de la performance nergtique du parc tertiaire
(correspond lexigence de larticle 4 de la Directive Europenne
2006/32/CE pour tous les secteurs conomiques).
16
Demander la rvision du seuil dapplication du bail vert 1000 m et/ou
limmeuble et non plus au lot.
17
Encourager ltablissement dun mode demploi vertueux de
limmeuble ds 2012 et aprs chaque campagne de travaux.
18 Utiliser les priodes de vide locatif pour raliser les travaux importants.
19
Accorder aux propritaires la possibilit de prouver ses efforts, sur la base
du gain thorique des travaux raliss, lorsque le locataire ne fait pas bon
usage de ces travaux.
20
Etablir des garde-fous bass sur le retour sur investissement selon la nature
des travaux raliss (petits, moyens ou importants).
21
Rtablir lligibilit des personnes morales de droit priv et de droit public
aux certificats d'conomie d'nergie (CEE) et associer les CEE un crdit
dimpt.
22
Offrir le choix aux collectivits locales de moduler leur fiscalit selon la
performance nergtique des btiments objet de cette fiscalit.
23
Permettre un amortissement acclr sur 12 mois des dpenses lies aux
quipements de mesure et de gestion performants.

24
Crer un dispositif SIIC-3-vert avec imposition taux rduit pour les
vendeurs en contrepartie dun engagement de performance nergtique
pris par les acheteurs (SIIC-OPCI-SCPI).
25
Permettre un amortissement tal pour les pertes non amorties lors de la
ralisation de travaux damlioration nergtiques.
26
Encourager lutilisation du CPE qui est un outil accessible, performant et
dun principe simple.
27
Pour le cas particulier des grands immeubles (plus de 10 000 m)
encourager galement la mise sur pied de plan de progrs dcrivant les
actions ralises et raliser pour atteindre les objectifs.
28
Encadrer leffet daubaine sur la consommation dnergie primaire li un
changement de lnergie utilise.
29
Demander aux fournisseurs dnergie de fournir partir de 2013 un
rcapitulatif de consommation annuelle chaque client et le plus tt
possible de faire figurer la consommation en nergie primaire sur ces
rcapitulatifs.
30
Rendre obligatoire laffichage des consommations nergtiques dans les
immeubles.
31
Clarifier lapplication de la RT globale ou par lments par rapport
lapplication du dcret objet du prsent rapport (effet cumulatif ou non).
32
Redfinir dans le dcret la notion de service public et donc dimmeubles o
sexerce un service public, ainsi que la notion de CPE.

1. Introduction
1.1 Cadre juridique
La loi Grenelle 2, par son article 3, dispose que des travaux damlioration de la
performance nergtique soient raliss dans les btiments existants usage tertiaire ou
dans lesquels sexercent une activit de service public dans un dlai de 8 ans compter
du 1
er
janvier 2012.
Un dcret dapplication doit dterminer la nature et les modalits de cette obligation de
travaux, notamment les caractristiques thermiques ou la performance nergtique
respecter en tenant compte de ltat initial et de la destination du btiment, de
contraintes techniques exceptionnelles, de laccessibilit des personnes handicapes ou
mobilit rduite ou de ncessits lies la conservation du patrimoine historique.
Il est galement prvu que le respect de lobligation de travaux soit tabli par un certificat
qui devra obligatoirement tre annex aux actes de vente et aux baux de location.

1.2 La mission
Selon la lettre de mission donne par Philippe Pelletier, avocat, Prsident du comit
stratgique du Plan Btiment Grenelle, lobjectif du rapport est de prsenter des
recommandations pour contribuer la rdaction du dcret prcit. Pour ce faire, il
convenait dassocier les parties prenantes des diffrents domaines de limmobilier pour
assurer la meilleure communication et comprhension avec lAdministration charge de
la rdaction du dcret.
Il sagissait aussi de prendre en compte les spcificits des actifs immobiliers, la capacit
des acteurs assumer les responsabilits qui leur incombent et les impacts sur les valeurs
dinvestissement et dusage des actifs concerns.
Lobjet de la mission tait donc tout fait considrable la fois parce quil portait sur un
parc totalisant 850 millions de mtres carrs (370 millions pour le secteur public et 480
millions pour le secteur priv)
1
et parce quil concernait les acteurs de limmobilier et de
la construction au sens le plus large.

1
Chiffres CEREN - 2004

1.3 La mthodologie suivie pour laborer le rapport
La varit des acteurs susceptibles dtre impliqus directement ou indirectement dans la
rflexion ncessitait une large concertation.
Les diffrentes catgories dacteurs concernes ont dabord t identifies afin de
pouvoir sadresser de la faon la plus exhaustive, leurs groupements, syndicats,
associations, organisations professionnelles pour leur proposer de sassocier la
concertation. Huit groupes ont ainsi t crs :
- Les utilisateurs des immeubles, tant les entreprises prives que le secteur
public, quils soient propritaires ou locataires de leurs immeubles ;
- Les investisseurs, cest--dire les propritaires, non utilisateurs, pour lesquels
les immeubles constituent un investissement dont le rendement est exprim
par les loyers quils peroivent ;
- Les collectivits locales reprsentes par les associations dlus diffrentes
chelles territoriales (rgions, dpartements, communauts, grandes villes) ;
- Les gestionnaires et exploitants dimmeuble qui grent les immeubles pour le
compte des propritaires investisseurs ;
- Les professionnels de la construction soit les promoteurs, les entreprises
gnrales et spcialises, les fournisseurs et installateurs des quipements du
btiment ;
- Les architectes, bureaux dtudes, bureaux de contrle technique, qui ont
choisi de travailler ensemble au sein dun mme groupe ;
- Les experts immobiliers, cest--dire ceux dont la responsabilit est dtablir la
valeur des immeubles ;
- Les scientifiques qui regroupent les organismes comptents en matire
technique pour produire, grer ou suivre les normes et les labels du btiment.
A chacun de ces groupes il a t demand de dsigner un ou deux rapporteurs pour
devenir membre du Comit de pilotage de la mission.
Par ailleurs, lEtat propritaire tait reprsent en tant que tel ce Comit.
Le service rdacteur du Ministre a t invit siger au comit de pilotage de faon
informelle afin de suivre les dbats et de ragir aux ides exposes.
La Direction du Plan Btiment Grenelle tait galement reprsente.

Enfin certaines personnes qualifies ont t convies pour apporter leur expertise aux
runions du Comit de Pilotage.
Ainsi ce sont plus de 200 personnes qui ont contribu ce rapport et elles doivent tre ici
remercies pour leur implication et pour le temps quelles ont accept de consacrer ce
travail.
Pour clore le sujet de la concertation, il est souligner quelle sest droule dans le
meilleur esprit, chacun dfendant bien sr ses positions mais avec en tte la ncessit de
parvenir des recommandations srieuses et applicables.

1.4 Structure du rapport
Le prsent rapport synthtise les ides, propositions et recommandations ayant fait
lobjet dun consensus. Les positions particulires sont-elles reprises en annexe.
Par ailleurs, sont annexs au rapport
- La liste des membres du comit de pilotage et des groupes de travail ;
- Des contributions et synthses spcifiques des groupes de travail ;
- Une liste dexemples de process spcifiques ;
- Une proposition concernant les garde-fous relatifs au retour sur
investissement ;
- Une liste des propositions de mesures d'accompagnement financier comptable
et fiscal ressortant de la concertation ;
- Une note juridique sur le caractre cumulatif de lobligation de travaux avec la
rglementation thermique existant globale ;
- Une note sur les volutions prvues des directives europennes 2010/31/UE et
2006/32/CE conformment aux articles ad hoc de ces deux directives ;
- Des documents statistiques disponibles concernant le parc tertiaire.

2. Clarification des objectifs
Comme le soulignait le rapport du chantier Parc tertiaire priv anim par Serge
Grzybowski, il rgnait une certaine confusion sur les objectifs avec la tentation dassocier
des aspects des lois Grenelle 1 et 2.
Par ailleurs, il est vite apparu quil nexiste pas de bases statistiques suffisantes pour
approcher le parc tertiaire existant et le scinder en catgories avec pour chacune des
informations sur les consommations nergtiques.
Par consquent, la premire rflexion a concern lanalyse de lobjectif de rduction de
38% des consommations nergtiques nationales (incluant aussi le secteur rsidentiel)
tabli par la loi Grenelle 1. En notant que ce chiffre ntait pas repris dans la loi Grenelle
2, il a t observ que la loi Grenelle 1 tait une loi dobjectif. Il en dcoule que la mise en
uvre de la loi Grenelle 2 nemporte pas lapplication systmatique tout btiment
concern dune rduction de 38% de ses consommations nergtiques avant 2020.
Toutefois, la rduction de 38%, qui traduit l'objectif des pouvoirs publics, reste une
rfrence atteindre en fixant dautres objectifs qui tiennent compte des spcificits des
situations et de labsence de bases statistiques sur lesquelles sappuyer.
La ralisation de travaux prvue par la loi tant assez peu caractrise, le groupe a pos
comme principe que les dpenses correspondant ces travaux devaient tre soutenables
et que les obligations qui seraient proposes devaient tre ralistes. En particulier
limposition de recourir systmatiquement des travaux ou des quipements de telle ou
telle nature a t proscrite pour laisser la plus grande souplesse. En pratique le choix des
moyens doit tre laiss lapprciation du Matre douvrage.
La volont commune a t de rechercher des ides simples, applicables, flexibles et
ralisables en 8 ans.
Nous avons toujours eu lesprit que le dcret devait laisser sa place au march comme
moyen dinfluencer les comportements et dacclrer les volutions. Cette influence
sexprimera principalement dans deux domaines : celui des valeurs dexpertise et celui
des mutations. Dans les deux cas, on peut sattendre ce que la mise en application plus
ou moins active du dcret par un propritaire ait un impact tant sur la valeur dexpertise
de lactif considr que sur son prix de vente. Il est mme tout fait certain que le sujet
avancement de lapplication du dcret deviendra un point cl de la valorisation des
biens immobiliers de seconde main et des ngociations au moment des mutations.
De plus un choix important a t fait de privilgier un raisonnement fond sur des
obligations de rsultats plutt que sur des obligations de moyens (cf. infra...).

Enfin, dans le choix des propositions ci-aprs, il a t tenu compte de labsence
dimposition de toute mesure de sanction dans la loi. Cette absence de sanction a orient
aussi les rflexions vers des mesures pouvant faire voluer les comportements sur un
plan socital tout en laissant sa place au jeu du march.

3. Les points de repre initiaux
Le parc tertiaire reprsente 850 millions de m, qui se divise en 480 millions de m pour le
secteur priv et 370 millions de m pour le secteur public. Ltendue du parc concern
aurait pu susciter une approche segmente ou partielle. Au contraire il a t vite clair que
les bnfices seraient plus importants en traitant ce parc le plus largement possible et ce
ds 2012. Ceci a amen rechercher des mesures simples mais globales plutt que des
mesures trs prcises mais partielles.
Cette approche globale sest faite en gardant lesprit que 70% de ce parc est utilis
directement par les propritaires. Ces propritaires sont issus du monde priv comme du
monde public ou para public. A cet gard le patrimoine de lEtat constitue une part
significatif du parc tertiaire avec une surface totale de 120 millions de m. La consquence
principale a t de btir les propositions en considration de cette structure de la
proprit et de les rendre adaptables au secteur locatif et non linverse.
Un autre point apparu rapidement est la trs forte place occupe par les PME et TPE :
dans le tertiaire elles reprsentent 99% des entreprises franaises
2
.
Le cadre juridique et rglementaire li aux consommations dnergie et au respect de
lenvironnement appliqu au cadre bti est dj trs toff. Un recours privilgi aux
outils existants a paru appropri plutt que chercher en ajouter de nouveaux pour
viter daccrotre une complexit dj relle.
A ce titre, la cohrence avec la rglementation europenne a t systmatiquement
recherche et en particulier la directive 2010/31/UE ainsi que la directive 2006/32/CE qui
concerne justement lefficacit nergtique dans les utilisations finales.
Enfin, le plus important des points de repre retenu a concern une rflexion sur la
notion dobjectifs et de moyens pour les atteindre.
Sagissant dobjectifs de rduction de consommations nergtiques, la loi prvoit que des
travaux soient raliss. Il a t convenu de comprendre ces travaux dans leur acception
la plus large possible en incluant les interventions de maintenance ou de pilotage des
installations et des scenarii d'utilisation des immeubles.

2
Cf. Annexe : Evaluation du nombre dentreprises par catgories en fonction du nombre demploys Source :
Ministre de l'Economie, de l'industrie et de l'emploi - Octobre 2009

Intgrer ces aspects comme moyens de rduire la consommation nergtique parat
cohrent. En effet il est dsormais bien connu que des travaux judicieux peuvent ne pas
produire les rsultats attendus en raison dune mauvaise utilisation et/ou dun
comportement ngligent qui suffisent ruiner rapidement les effets attendus des
investissements effectus.
De la mme faon, des actions doptimisation lies de bonnes pratiques ne doivent pas
tre cartes pour concourir latteinte des objectifs dont il sera question plus loin.
Cette ide nest pas nouvelle mais elle se renforce de lexprience grandissante des
acteurs qui jugent indispensable d'agir de manire coordonne sur les comportements et
les modalits d'occupation des immeubles, sur le pilotage des installations et en termes
de travaux de restructuration.
Les travaux de gestion et de maintenance devraient tre promus au mme titre que les
travaux de rnovation et de restructuration.
De plus, les travaux dentretien et de renouvellement correspondant lissue ou
lobsolescence des quipements doivent concourir galement latteinte des objectifs
proposs ci-dessous.

Proposition n1 : Inclure dans lacception des travaux de rnovations nergtiques, les actions
damlioration de la gestion technique et de la maintenance des btiments ainsi que les actions
sur le comportement des utilisateurs.

4. Exclusions
La concertation mene a permis un certain nombre d'acteurs d'exprimer leurs
inquitudes par rapport au poids que ferait peser sur eux l'obligation de travaux dans les
immeubles tertiaires prvue dans la loi Grenelle 2.
Il s'agit d'acteurs conomiques de surface financire limite ou qui peuvent rencontrer
des difficults mobiliser les comptences ncessaires, comme les petites collectivits
territoriales ou les PME et TPE. Il peut aussi s'agir d'acteurs majeurs pour lesquels le poids
de lobligation doit tre mesur au regard de leur exposition la concurrence
internationale.
La concertation a ainsi men proposer plusieurs modalits visant exclure certains
immeubles pour lesquels l'obligation ne serait pas approprie.
Trois motifs d'exclusion ont t retenus :
- la nature de l'immeuble ;
- la taille de l'immeuble (introduction d'un seuil de surface) ;
- la structure juridique de l'immeuble (surface incluse dans une coproprit).
Le niveau et l'ampleur de ces exclusions ou dispenses est mettre en regard de l'exigence
d'atteinte de l'objectif national de rduction des consommations de 38% l'horizon 2020.
En toute rigueur, plus l'obligation s'applique une faible proportion du parc tertiaire, plus
la partie restante doit se voir assigner des objectifs ambitieux.

4.1 Seuils dapplication par btiment
A la connaissance des groupes de travail, il nexiste pas non plus de base statistique
dcrivant le parc concern par taille dimmeuble.
Le seuil de 50 m retenu par la directive europenne mentionne prcdemment est
aujourdhui peru par la majorit des parties prenantes comme un objectif ultime et au
dpart trop ambitieux.
Toujours en recherchant des correspondances avec des outils existants, un calendrier
progressif permettant une adaptation graduelle pourrait tre le suivant :
- Seuil 1000 m (seuil de la RT existant) jusquen 2014 ;
- Puis seuil 500 m jusquen 2017 ;
- A partir de 2018, seuil prconis alors par la rvision de la directive europenne
2010/31/UE qui aura t rvise en 2017.

De leur ct, les bureaux et commerces situs dans des coproprits se verraient
logiquement rgi par le texte venir sur lapplication des lois Grenelle 1 et 2 la
coproprit.
Proposition n2 : Rduire progressivement la valeur du seuil de surface pour lapplication du
dcret : 1000 m jusquen 2014, puis 500 m jusquen 2017 et enfin appliquer le seuil prconis
par la rvision de la directive Europenne 2010/31/UE en 2018 (actuellement 50m).

4.2 Autres exclusions
A lexception du seuil de 50 m de la directive 2010/31/UE, les exclusions prvues
larticle 4.2 de la directive europenne seraient reprises.
Il est recommand dy ajouter :
- Les ateliers ou locaux de production annexes aux bureaux ou aux commerces ;
- Les ateliers ou locaux de production ncessaires la fourniture de services
publics ;
- Les locaux chauffs moins de 12C, et les entrepts frigorifiques ;
- Les entrepts relevant du classement ICPE (immeubles classs pour la
protection de lenvironnement) assimilables des locaux industriels.

Proposition n3 : Exclure du primtre du dcret, les btiments mentionns larticle 4.2 de la
Directive Europenne 2010/32/UE, les ateliers ou locaux de production annexes aux bureaux ou
aux commerces ainsi que ceux ncessaires la fourniture de services publics, les locaux chauffs
moins de 12C, les entrepts frigorifiques et les entrepts relevant du classement ICPE
assimilables des locaux industriels.

5. Consommation suivie
Lobjectif tant de couvrir le plus largement possible le parc concern, il fallait identifier
un type de consommation ais suivre.
Il a t assez vite renonc un suivi des seuls cinq usages pris en compte dans la
rglementation thermique 2012
3
pour lequel il aurait fallu mettre en place des comptages
spcifiques dans lensemble du parc. Envisageable sur un plan mthodologique, un tel
choix semblait inapplicable parce quil supposait une obligation dinvestir pour tous dans
un tel comptage et surtout quil ne paraissait pas ralisable avant de nombreuses annes,
le temps dinstaller ces comptages.
Le choix a donc t de proposer que la consommation suivie, celle sur laquelle seront
bass les objectifs, soit la consommation globale tous usages. Le concept est simple : il
sagit de la quantit dnergie figurant sur les factures des fournisseurs dnergie.
Proposition n4 : Prendre en compte la consommation nergtique tous usages (consommation
globale) pour le suivi des rductions des consommations.

Nous proposons que cette consommation fasse lobjet dune dclaration annuelle, par
type dimmeubles conformment lannexe I.5 de la directive 2010/31/UE. Pour la
faciliter, cette dclaration pourrait se faire via un site internet ddi et il serait demand
aux fournisseurs dnergie de faire figurer la consommation annuelle de lanne n-1 sur la
premire facture de lanne n, ainsi que la consommation en nergie primaire
correspondante.
Proposition n5 : Utiliser lnergie finale pour le suivi de la consommation, c'est--dire celle
inscrite sur les factures dnergie.

Proposition n6 : Demander aux fournisseurs dnergie de faire figurer sur leurs factures
lnergie finale et lnergie primaire.

Proposition n7 : La communication des consommations nergtiques est faire par le
propritaire, de manire dclarative.
Obligation serait faite aux locataires de communiquer leur propre consommation aux
propritaires des immeubles lous, charge ces propritaires de faire une dclaration

3
Chauffage, refroidissement, auxiliaires CVC, eau chaude sanitaire et clairage

globale pour chaque immeuble, en nergie finale. Le calcul de transfert en nergie
primaire tant laiss aux bons soins de lentit qui recevra les dclarations.
Proposition n8 : Inclure dans le dcret, lobligation pour les locataires de communiquer leurs
propritaires les valeurs annuelles de leurs consommations nergtiques.

La distinction entre la consommation intrinsque (ou normale) dun immeuble et celle
correspondant un process spcifique de son ou ses utilisateurs pouvait poser un
problme de comptage et par ailleurs certains utilisateurs se sont montrs dsireux de
pouvoir agir sur la consommation lie leur process.
Par consquent, nous recommandons que la libert soit laisse aux dclarants dinclure
ou non leur process, ce qui dans laffirmative devrait aboutir des baisses de
consommation plus importantes que des efforts sur la seule consommation intrinsque.
Ce point sera dtaill et complt plus loin sur ses aspects de mise en uvre.
Proposition n9 : Laisser la libert aux dclarants dinclure ou non leurs process spcifiques dans
leur de la consommation nergtique.

6. Objectifs atteindre
Dune part labsence dinformations suffisantes sur la ralit des consommations par type
dimmeuble rend impossible ou arbitraire la fixation dobjectifs en valeur absolue. Il est
comprhensible que des objectifs de cette nature supposeraient que lon ait une bonne
connaissance de la situation de dpart sinon comment mesurer quun objectif de X
kWh/m/an pour un type dimmeuble serait raliste ou non, sans connatre lcart quil
reprsenterait avec le chiffre initial.
Dautre part, le souci de rester simple et bien comprhensible nous a guids vers une
expression des objectifs atteindre qui ne gnre pas dambigut.
La volont dcrite par ailleurs dans le prsent rapport de tenir compte des efforts dj
raliss par certains propritaires et la grande htrognit des niveaux de performance
des immeubles a conduit retenir un principe d'imposer des sauts de performance
nergtique d'autant plus importants que l'immeuble a une performance de dpart
mdiocre.
L'outil DPE a paru bien adapt la dfinition de sauts de performance nergtiques et
prsenter galement les avantages de la simplicit et de la notorit. A lexamen, il est
apparu quil existait deux types de DPE tablis en nergie globale, celle dont nous
prconisons le suivi : le DPE 6-3 tertiaire (non rsidentiel) et les DPE pour laffichage
public soit les DPE 6-3, 6.2 et 6.1 public que nous utilisons ci-dessous titre dexemple et
qui pourraient tre conservs pendant une premire phase avant la cration dune
chelle de tranches de consommation globale et spcifique lapplication du dcret.

6.1 Public
50 A
51 110 B
111 210 C
211 350 D
351 540 E
541 750 F
> 750 G


6.2 Public
100 A
101 210 B
211 370 C
371 580 D
581 830 E
831 1130 F
> 1130 G

6.3 Public
(autres)
30

A
31 90 B
91 170 C
171 270 D
271 380 E
381 510 F
> 510

G

6.3 Tertiaire
(non
rsidentiel)
> 50 A
51 90 B
91 150 C
151 230 D
231 330 E
331 450 F
451 590 G
591 750 H
>750 I

Le DPE 6-3 tertiaire pourrait tre la rfrence unique, ou bien ne sappliquerait quau
secteur priv, les DPE 6.1, 6.2, 6.3 public pouvant sappliquer au secteur public comme
priv et plus facilement correspondre, dans le cas du DPE 6.2 public, aux tablissements
forte consommation nergtique comme dans le secteur hospitalier ou le grand
commerce.
Le principe de fixation des objectifs serait le suivant sur la base du 6-3 tertiaire ci-dessus :
Le chiffre de la consommation globale tous usages de lanne de rfrence
situerait le dclarant dans lune des tranches
Selon sa position, il aurait gagner dici 2020 :
Deux tranches sil est dans les catgories H et I
Une tranche sil est dans les catgories D, E, F ou G
Les catgories A, B ou C nauraient pas dobjectifs de saut de tranche mais
devraient optimiser la gestion de leur immeuble par les travaux d'entretien, de
maintenance, de pilotage des consommations, des installations et des scenarii
d'utilisation.
Bien videmment, il serait aussi possible de renoncer utiliser ces DPE et de crer une
autre chelle de tranches de consommation, si celles-ci ne savraient pas assez
cohrentes, tout en gardant le principe de saut de tranche.
Proposition n10 : Utiliser une chelle de consommation nergtique afin de positionner
simplement la consommation nergtique de chaque btiment ou partie de btiment dans cette
chelle.

Proposition n11 : Imposer des sauts de classe de consommations nergtique dans lchelle des
consommations.

7. Modalits pour latteinte des objectifs
7.1 Calendrier
Avant de dtailler les modalits proposes, il y a deux pralables importants traiter :
- Lun concerne la cadence des progrs raliser ;
- Lautre regarde les incertitudes sur les objectifs engendrs par labsence de
base de donnes.
Sur la cadence des progrs raliser, les huit annes sparant 2012 et 2020 devraient
permettre aux dclarants de planifier leurs efforts et/ou de les raliser de faon
opportuniste. Dans tous les cas, les diminutions de consommation ne sauraient tre
linaires mais plutt fractionnes. Lobjectif atteindre tant connu ds 2012, libre au
dclarant de prvoir le saut de tranche raliser comme bon lui semblera. Toutefois
cette approche pragmatique peut entraner certains repousser au plus tard les efforts
raliser.
Les objectifs de saut de tranche prsents plus haut nont pas pu faire lobjet de
vrification scientifique sur leur caractre plus ou moins raliste, en raison nouveau de
labsence de bases de donnes suffisantes. Il serait donc bon que ces objectifs soient
revus au cours de la priode de huit ans jusqu 2020.
Le processus dclaratif propos devrait permettre, outre le suivi de lvolution des
performances dclares, de constituer la base de donnes qui fait dfaut. Cette base de
donnes correctement analyse devrait aprs quelques annes renseigner sur le ralisme
des objectifs de saut de tranche.
Par consquent, pour traiter ces deux points, mettre en place un calendrier de mise en
uvre progressif parait un moyen de bon sens. Il pourrait avoir les bases suivantes :
- Jusquau 1
er
janvier 2015, le gain minimum provisoire raliser avant 2020
serait de 25% pour tous les actifs tertiaires ;
- Au 1
er
janvier 2015, ce gain minimum serait rvis la hausse au regard de de
la base de donnes constitue entre 2012 et 2015. Le gain raliser pourrait
tre qualifi alors par catgories dimmeuble et tenir mieux compte des
situations spcifiques, avec toujours comme rfrence les -38% gagner sur
l'ensemble du parc
A ce moment et partir des enseignements tirs de la premire priode, il serait possible
dintroduire dautres repres de calcul que le m pour certains types dimmeubles en
tenant compte de lintensit dusage : postes de travail, lits (monde hospitalier),
chambres (htellerie), etc

Ainsi les dclarants garderaient bien sr le choix dans le moment dagir mais devraient,
pour nombre dentre eux, tre tents de commencer agir au plus tt pour ne pas
risquer une mauvaise surprise ventuelle en 2015.
Proposition n12 : Imposer un objectif de rduction de la consommation nergtique :
- de 25% au minimum, de 2012 jusquau 31.12.2014 ;
- rvisable la hausse ds 2015.

7.2 Autres modalits principales
- Le choix de lanne de rfrence prsentait une difficult vis--vis de tous ceux
qui, sans attendre 2012, avaient commenc agir pour diminuer leurs
consommations dnergie. Il a sembl quil tait juste de tenir compte des
efforts dj raliss.
Par consquent, la recommandation est que la consommation de rfrence
soit laisse au choix du dclarant entre les annes 2006 au plus tt (soit ds
aprs la promulgation de la Loi POPE et le lancement du Grenelle de
lEnvironnement) et 2012 au plus tard.
Proposition n13 : Lanne de rfrence pour la dclaration des consommations dnergie est
laisse au choix du dclarant. Elle doit tre comprise entre 2006 et 2011 inclus.

- Le cas des propritaires privs ou publics disposant de patrimoine composs
de multiples immeubles a retenu lattention.
Pour ouvrir le champ des possibilits et permettre llaboration de stratgies
patrimoniales, le groupe entend proposer que les objectifs soient
globalisables au niveau du patrimoine ou au contraire jugs sur chaque
immeuble au choix de leurs dtenteurs.
Proposition n14 : Les objectifs dconomie dnergie peuvent tre considrs btiment par
btiment ou bien globalement pour un patrimoine.

- En mme temps que la dclaration de consommation annuelle, serait dclare
la surface SHON, si connue, ou sinon estime de bonne foi. Ainsi des
consommations en kWh/m et par an pourraient tre calcules et recenses.

- Bien que nayant pas dobjectif de saut de tranche, les immeubles situs dans
les premires tranches de lchelle de consommation (catgorie A, B ou C des
tiquettes DPE) devraient dclarer annuellement leur consommation comme
les autres. Il est rappel que ces immeubles auraient lobligation doptimiser
leur gestion, ce qui devrait gnrer des gains que les dclarations annuelles
permettraient de suivre. Les immeubles RT 2005 et RT 2012 sont supposs
appartenir ces catgories A, B et C.
- La production dnergie renouvelable sur site viendrait en diminution dans le
calcul des gains raliser.

8. Inclusion ou exclusion du process
Comme il a t dit auparavant, le groupe recommande que le choix soit laiss au
dclarant dinclure ou non son process dans sa dclaration initiale. Par process on peut
entendre la fois des quipements spcifiques lactivit de lutilisateur, notamment de
nature industrielle, ou encore une utilisation plus intensive de limmeuble (horaires
extensifs, densit deffectifs spcifiques un usage, etc).
Une liste illustrative et non exhaustive de ce qui pourrait relever de la notion de process
est annexe au rapport.
Lidentification de lexistence dun process serait de la responsabilit de lutilisateur qui
il reviendrait ensuite de dcider de linclure ou de lexclure. Au cas dexclusion, il lui
faudrait dclarer la part de sa consommation en nergie imputable ce process. Cette
dclaration se ferait sur une base estimative ou relle et la mise en place dun comptage
ddi au process avant 2015 serait encourage.
Si la dclaration tait faite process inclus, elle impliquerait pour lutilisateur un suivi
spcifique qui tienne compte des changements dquipements en nombre ou en qualit
jusquen 2020 pour que les progrs puissent tre suivis.

9. Cration dun observatoire
A ce stade de la mise en uvre de la loi Grenelle 2, les incertitudes lies au manque dune
base de donnes globales sont nombreuses. Elles portent sur :
- Le ralisme des objectifs proposs : sont-ils trop conservateurs ou trop
ambitieux ? et dans les deux cas, comment les ajuster ?
- La capacit den suivre latteinte malgr labsence du contrle ;
- Le manque de transparence sur les rsultats susceptibles dtre atteints par tel
ou tel type de travaux, de matriels ou de matriaux.
Face ces incertitudes, la mthode suivie par la concertation sur les lois Grenelle 1 et 2 a
montr tout lintrt de mettre autour dune mme table pouvoirs publics et
professionnels concerns par ces sujets.
Pour en perptuer le bnfice et grer le processus dadaptation de la loi Grenelle 2 au
parc tertiaire existant dans la dure, nous recommandons vivement la cration dun
Observatoire. Il regrouperait les Pouvoirs Publics et les organisations professionnelles
concernes, suivant le mme schma que celui utilis pour prparer le prsent rapport. Il
rpondrait, pour le secteur du btiment, lexigence dinstauration dun organisme de
suivi et de contrle de lefficacit nergtique mentionn dans la directive 2006/32/CE.
Cet observatoire serait en quelque sorte le comit de pilotage permanent de lapplication
du dcret.
Ses principales fonctions pourraient tre les suivantes :
- Recueillir les informations sur les consommations dclares, suivre et mesurer
les progrs raliss ;
- Centraliser et rendre accessibles les bonnes pratiques, les donnes sur les
performances des travaux, matriels et matriaux selon leur nature, via un site
internet ddi, sorte de forum o les donneurs dordre comme les prestataires
pourraient plus aisment se trouver ;
- Grce aux informations sur les consommations dclares entre 2012 et 2014,
dfinir en 2015 les consommations relles par type dimmeubles plus finement
quaujourdhui et proposer des normes ;
- Ajuster la hausse les objectifs partir de 2015 en fonction des ralits
observes et des volutions annonces pour les directives europennes
2010/31/UE et 2006/32/CE ;

- Elaborer, grce ses bases de donnes et en sappuyant sur les nombreux
travaux faits ou en cours, la mthode de calcul de la performance nergtique
des btiments, prvue par la directive europenne 2010/31/UE.
Proposition n15 : Crer un observatoire de la performance nergtique du parc tertiaire
(correspond lexigence de larticle 4 de la Directive Europenne 2006/32/CE pour tous les
secteurs conomiques).

10. Distinction entre propritaires
Les propritaires se divisent en deux catgories :
- Les propritaires utilisateurs de leur immobilier ;
- Les propritaires distincts des utilisateurs de leurs immeubles, investisseurs
face des locataires.
Le propritaire-utilisateur est le cas le plus rpandu et les recommandations dveloppes
ci-dessus pourraient sappliquer assez simplement cette catgorie.
Par contre la situation du propritaire distinct de lutilisateur a paru ncessiter quelques
propositions spcifiques.
Lide est de promouvoir une relation propritaire-locataire constructive, le propritaire
devant amliorer les performances de son immeuble et le locataire respecter un bon
usage de limmeuble, en dveloppant lui-mme sa propre dmarche vertueuse.
10.1 Incitation au bail vert
Lannexe environnementale
4
au bail sapplique partir de 2000 m, seuil qui semble
lev
5
. Dans la mesure o les locataires auraient lobligation de dclarer leurs
consommations nergtiques leurs propritaires, il semblerait logique que se cre un
dialogue sur le sujet de lnergie consomme dans limmeuble. Ceci devrait aboutir une
utilisation plus large du bail vert comme moyen dassocier propritaires et locataires
dans lobjectif national de rduction des consommations nergtiques.
Proposition n16 : Demander la rvision du seuil dapplication du bail vert 1000 m et/ou
limmeuble et non plus au lot.

4
Selon larticle 8 de la loi Grenelle II
5
Par exemple, en Ile de France, seuls 3% des surfaces de commerces dpasseraient 300 m. Dans le domaine des
bureaux, seules 15% des transactions ou prises bail concerneraient des surfaces suprieures 2000 m. Source :
ORIE

10.2 Cration dun mode demploi par immeuble
Une faon dencourager un bon comportement du locataire serait pour le propritaire de
lui remettre un mode demploi vertueux de limmeuble, ds 2012 et aprs chaque
campagne de travaux. Ce serait une autre forme dincitation au bail vert .
Proposition n17 : Encourager ltablissement dun mode demploi vertueux de limmeuble
ds 2012 et aprs chaque campagne de travaux.

10.3 Raliser les travaux importants en priode de vide locatif
Pour les propritaires comme pour les locataires, il conviendrait que les travaux
importants soient raliss pendant les priodes de vide locatif. Si un accord avec le
locataire serait toujours ngociable pour passer outre, il serait juste que le propritaire ne
soit pas recherch pour navoir pas atteint ses objectifs en raison de limpossibilit de
raliser des travaux importants lie la prsence du locataire. Rciproquement, il
faudrait prvoir que les travaux du propritaire ne puissent pas entraver lactivit
normale du locataire.
Lide de considrer quun propritaire pourrait unilatralement dcider une rupture du
bail pour raliser des travaux na pas t retenue. Il parat plus logique de laisser ce cas de
figure tre rgl par la libre ngociation entre les parties.
Proposition n18 : Utiliser les priodes de vide locatif pour raliser les travaux importants.

10.4 Neutraliser limpact sur les objectifs du propritaire dun mauvais
comportement du locataire
6

Un propritaire ayant fait les travaux ncessaires thoriquement latteinte de ses
objectifs pourrait tre confront un locataire qui ne ferait pas un bon usage de ces
travaux, lempchant de remplir ses obligations. Dans une telle situation le propritaire
serait considr les avoir satisfaites sur la base du gain thorique apport par ses travaux.
Proposition n19 : Accorder aux propritaires la possibilit de prouver ses efforts, sur la base du
gain thorique des travaux raliss, lorsque le locataire ne fait pas bon usage de ces travaux.

6
Il ne s'agit pas l d'un jugement de valeur sur les locataires, mais du constat que l'obligation pse sur le
propritaire et que son atteinte dpend de l'adhsion du locataire.

11. Soutenabilit des dpenses
Le caractre ncessairement soutenable des dpenses est prsent comme un impratif
tant par les lois Grenelle 1 et 2 que par la directive europenne de 2010/31/UE.
Dfinir ce qui est soutenable ou pas renvoie pour ceux qui auront financer les dpenses
leur capacit les supporter. De ce ct, la crainte est grande de se voir imposer des
investissements entravant ou pnalisant la gestion de lentreprise, de la collectivit locale
ou du service de lEtat.
Ltablissement de garde-fous sest impos comme un moyen simple de rduire ces
craintes, partir de la notion de retour sur investissement. Cette notion est du reste trs
souvent utilise par les prestataires de service intervenant dans le domaine de la
rduction des consommations nergtiques
7
.
Il est donc propos de :
- Distinguer, comme dtaill en annexe, les travaux en 3 catgories : petits,
moyens et importants ;
- Etablir que ces travaux ne sont entrepris par les propritaires que pour autant
quils prsentent un retour sur investissement maximal respectivement sur 5,
10 ou 20 ans (travaux petits, moyens ou importants). Ce cadre fonctionnant
comme un garde-fou laisserait naturellement la facult aux dclarants daller
plus loin sils le souhaitent. La distinction des familles de travaux petits moyens
ou importants tels que dcrits dans le rapport de Me Olivier Ortega sur les
contrats de performance nergtique fournit une base de travail intressante ;
- Fixer un mode de calcul bas sur un cot de lnergie voluant dans le temps
avec un taux de croissance constant fix de manire conventionnelle.

Proposition n20 : tablir des garde-fous bass sur le retour sur investissement selon la nature
des travaux raliss (petits, moyens ou importants).

7
Voir annexe : Classification des actions defficacit nergtique dans le cadre de la rnovation des btiments
existants Indications sur les dures de retour sur investissements Gimlec 06/2011

12. Principales incitations proposes
Les participants la prparation de ce rapport sont bien conscients que des incitations
puissantes seraient ncessaires mais que ceci cadre mal avec la situation actuelle des
finances publiques.
Nanmoins, il est normal de restituer les travaux faits sur ce thme en listant ci-aprs les
principales ides, dont certaines ont un cot nul :
- Proposition n 21 : Rtablir lligibilit des personnes morales de droit priv et
de droit public aux certificats d'conomie d'nergie (CEE) et associer les CEE
un crdit dimpt ;

- Proposition n 22 : Offrir le choix aux collectivits locales de moduler leur
fiscalit selon la performance nergtique des btiments objet de cette
fiscalit ;

- Proposition n 23 : Permettre un amortissement acclr sur 12 mois des
dpenses lies aux quipements de mesure et de gestion performants ;

- Proposition n 24 : Crer un dispositif SIIC-3-vert
8
avec imposition taux rduit
pour les vendeurs en contrepartie dun engagement de performance
nergtique pris par les acheteurs (SIIC-OPCI-SCPI)
9
;

- Proposition n 25 : Permettre un amortissement tal pour les pertes non
amorties lors de la ralisation de travaux damlioration nergtiques.
Lensemble des mesures et incitations proposes est repris dans les annexes au prsent
rapport.

8
SIIC : Socits dInvestissement Immobilier Cotes
9
OPCI : Organisme de Placement Collectif en Immobilier / SCPI : Socit Civile de Placement Immobilier

13. Ides pour optimiser la mise en uvre

Proposition n26 : Encourager lutilisation du CPE qui est un outil accessible, performant et dun
principe simple.

Proposition n27 : Pour le cas particulier des grands immeubles (plus de 10 000 m) encourager
galement la mise sur pied de plan de progrs dcrivant les actions ralises et raliser pour
atteindre les objectifs.

Proposition n28 : Encadrer leffet daubaine sur la consommation dnergie primaire li un
changement de lnergie utilise (voir note en annexe).

Proposition n29 : Demander aux fournisseurs dnergie de fournir partir de 2013 un
rcapitulatif de consommation annuelle chaque client et le plus tt possible de faire figurer la
consommation en nergie primaire sur ces rcapitulatifs.

Proposition n30 : Rendre obligatoire laffichage des consommations nergtiques dans les
immeubles.

Proposition n31 : Clarifier lapplication de la RT globale ou par lments par rapport
lapplication du dcret objet du prsent rapport (effet cumulatif ou non, voir note en annexe).

Proposition n32 : Redfinir dans le dcret la notion de service public et donc dimmeubles o
sexerce un service public, ainsi que la notion de CPE.

14. Conclusions
Les recommandations de ce rapport peuvent paratre ambitieuses ou limites, simplistes
ou trop complexes mettre en uvre, ou encore repoussant plus tard les vraies
dcisions.
Par contre elles peuvent ouvrir la voie pour que la loi Grenelle 2 soit mise en application
rapidement et au plus grand nombre. Le choix des participants aurait pu tre de proposer
une priode supplmentaire dtudes pour pallier le manque de donnes. Ou encore ils
auraient pu faire montre de dsaccords tels quun consensus mme minimal naurait pu
tre trouv.
A linverse, par leur ouverture desprit et au-del de leur diffrence, ils ont choisi des
propositions qui peuvent conduire une action immdiate.
Liste des annexes au rapport de propositions du chantier
rnovation nergtique du parc tertiaire :

1. Liste des participants au chantier
2. Synthse gnrales
Note concernant les volutions des directives europennes visant la performance
nergtiques btiments (PEB) et lefficacit nergtique dans les utilisations finales
Christian BAUR (CBRE / Pilote du chantier) 09/10/2011
Note sur le caractre cumulatif de lobligation de travaux avec la RT globale existant
Vronique LAGARDE Lefvre Pelletier & associs 16/09/2011
Synthse des listes de btiments proposs exclure du dcret Groupes de travail chantier
rnovation nergtique du parc tertiaire - 26/10/2011
Note sur les Process tertiaires Maurice GAUCHOT (CBRE / Prsident du comit de
pilotage) 26/10/2011
Propositions dAides Fiscales :
o Jacques Henry DE BOURMONT Lefvre Pelletier & associs 09/09/2011
o Atelier Valeur Verte Baker & McKenzie 08/04/2010
o Cf. la note de lASPIM Observations de lASPIM sur la prparation du dcret
dapplication de la loi Grenelle 2 au parc tertiaire existant - 20/10/2011

3. Contributions hors groupes de travails
Notes sur les propositions du Dcret Rnovation :
o Annexe du CLER (Comit de Liaison des Energies Renouvelables) sur la dmarche
adopter 04/10/2011
o Critres pour la rnovation du parc tertiaire Courrier de Christian NICOLAS et Didier
ROUSTAN (EDF) 23/09/2011
o Position de la CGPME : change de courrier entre Philippe PELLETIER, Maurice
GAUCHOT et la CGPME 28/07/2011
o Note dinformation Poste Immo tire des enseignements sur la rnovation de son
parc Catherine LE FLOCH 27/07/2011
o Annexe du collectif Isolons la Terre contre le CO2 : Note danalyse pour
lapplication de larticle 3 de la loi Grenelle 2 sur la rnovation des btiments
tertiaires existants Collectif Isolons la Terre contre le CO2 - 15/03/2011

4. Contributions et synthses spcifiques aux groupes de travails
Groupe de travail Utilisateurs :
Courrier de PERIFEM et du CNCC destination de Maurice GAUCHOT datant du 10 octobre
2011.
Position commune de PSA PEUGEOT CITRON et RENAULT en vue dune proposition de
dcret 21/09/2011
Synthse du positionnement des utilisateurs du sous-groupe logistique 22/07/2011
Synthse du positionnement des utilisateurs du sous-groupe commerce 06/07/2011

Groupe de travail Investisseurs Immobiliers :
Observations de lASPIM sur les bases du rapport final (26 septembre 2011) sur la
prparation du dcret dapplication de la loi Grenelle 2 au parc tertiaire existant
20/10/2011
Remarques de la FSIF et de lASPIM suite au rapport final (26 septembre 2011) sur la
prparation du dcret dapplication de la loi Grenelle 2 concernant lamlioration
nergtique du parc tertiaire existant 08/10/2011

Groupe de travail Collectivits Locales :
Contribution au rapport du comit de pilotage sur le projet de dcret Obligations de
travaux damliorations de la performance nergtique dans les btiments existants,
usages tertiaire ou dans lesquels sexercent une activit de service public 10/10/2011

Groupe de travail Gestionnaires de patrimoine et exploitants techniques :
Contribution du groupe de travail sur la base du compte-rendu du Comit de Pilotage du 9
juin/version 17 juin 2006.
o Auto-dclaration en nergie finale et primaire, extension du bail vert , proposition
de qualification des diffrentes consommations nergtiques Document du
01/07/2011.
Groupe de travail Construction :
Compte rendu de la runion du 6 septembre 2011 du groupe de travail Construction
12/09/2011

Groupe de travail Architecture et Ingnierie :
Note de synthse du GT Architecture et Ingnierie 05/07/2011

Groupe de travail Scientifique :
Propositions pour lutter contre leffet daubaine du simple changement dnergie Jean
Christophe VISIER (CSTB) et Cdric BOREL (IFPEB) Email IFPEB pour le compte du GT
Scientifique - 22/09/2011
Caractre soutenable des dpenses et des incitations Expos de dfinitions hongroise et
danoise, dans le cadre de laction concerte europenne 21/09/2011
Synthse des contributions du groupe scientifiques au 1
er
juillet 2011.

Groupe de travail Experts Immobiliers :
Rponses Groupe Experts immobiliers suite au comit de pilotage du 11 mai 2011
26/06/2011

5. Documents utiles
Classification des actions defficacit nergtique dans le cadre de la rnovation des
btiments existants Indications sur les dures de retour sur investissements Gimlec
06/2011
Campagne exprimentale daudits techniques sur les btiments de lEtat dans le Rhne
Plan Btiment Grenelle Etat exemplaire 10/2009

6. Statistiques
Evaluation du nombre dentreprises par catgories en fonction du nombre demploys
Yannick BESNIER (CBRE) 10/08/2011
Annexes du rapport Propositions pour la mise en uvre du Grenelle dans le Parc
immobilier tertiaire priv existant , Plan Btiment Grenelle, Groupe de travail tertiaire priv
27/10/2009
Extrait du rapport rnovation des btiments existants - Alain JACQ, Matthieu ORPHELIN
Grenelle de lenvironnement - Comit Oprationnel 02/2008

1. Liste des participants au chantier

Octobre 2011

Plan Btiment Grenelle
Chantier rnovation nergtique du parc tertiaire
Liste des participants des groupes de travails et des personnes
qualifies sollicites

Comit de pilotage :
Prsident du comit de pilotage : GAUCHOT Maurice
Pilote : BAUR Christian

BAUR Christian CBRE
BESNIER Yannick CBRE
BONNEMAYRE Pierre MEEDDAT
DELORON Anne-Lise PLAN BATIMENT GRENELLE
DUBOST Daniel FRANCE DOMAINE
GATIER Jrme PLAN BATIMENT GRENELLE
GAUCHOT Maurice CBRE
LAGARDE Vronique LEFVRE PELLETIER & ASSOCIS
ROGER Marie-Christine MEEDDAT
SEDILLOT Pierre FRANCE DOMAINE

Personnalits qualifies :

BIVRE Thierry ELITHIS GROUPE
BURCKEL Denis ICADE
CLRET Christian POSTE IMMO
DARIC Christine BAKER & McKENZIE
DE BOURMONT Jacques-Henry LEFVRE PELLETIER & ASSOCIS
DEPOUX Philippe GENERALI FRANCE IMMOBILIER / EUROSIC
LOUBIRE Bernard GDF-SUEZ
NICOLAS Christian EDF
PELLETIER Philippe PLAN BATIMENT GRENELLE
PRIV Frank L'ORAL
REINMANN Ins ACXIOR CORPORATE FINANCE
ROUSTAN Didier EDF

Octobre 2011

Groupe de travail utilisateurs :
Reprsentant du groupe de travail : GINOT Michel

BERTHELIER Nicolas ARSEG
BLIN Loc SAFRAN
BOSSEZ Jean-Claude AFILOG
BOURGOGNE Sandrine CGPME
BRIAND Daniel INSTITUT ST PIERRE
BURNIER Marie-Christine FHF
BUXEDA Anne FHF
CANGARDEL Franois ADP
CASTAIGNON Jean-Marc SOCIETE GENERALE
CHARRON Emmanuel MINISTERE DES FINANCES, DE L'ECONOMIE ET
DE L'INDUSTRIE
CHARTON Franck PERIFEM
CHENET Didier SYNHORCAT
CHEVILLOTTE Georges ARSEG
CLERC Anne ACCOR
COUGARD Maiewenn CNCC / GENERAL ELECTRIC
DELBECQ Jean-Claude ADI / GDF-SUEZ
DIF Martine ARSEG
DIGNAT Jean CREDIT FONCIER
DUBOUT Antoine FEHAP
DUROUSSET Jean-Loup FHP
ELBASE Martine FHP
FORCE Laurent
GAILLARD Nicolas
GINOT Michel ADI France
GRILLOT Philippe TLF
GROSSI Michel BNP PARIBAS
GUILLOTEAU Delphine UMIH
HAAS Bernard ADI
HACHIN Philippe AREVA
HEGUY Roland UMIH
HORBETTE Laurent AFILOG / GEMFI
LE FLOCH Catherine POSTE IMMO
LE VAILLANT Aude PROCOS
LEFAUCHEUX Sylvie
LOURDIN Jean-Pierre ADI
MACKOWIAK Franck DARTY
MASSEUBE Florian CGPME
MOLIA Jean-Pierre FNECI
NEVEU Alain MINISTERE DE LENSEIGNEMENT SUPERIEUR
PAZOUMIAN Michel PROCOS
Octobre 2011

PODEUR Annie MINISTERE DE LEMPLOI, DU TRAVAIL ET DE
LA SANTE
RANJARD Eric CNCC
RIGAUD Caroline PROCOS
RIGAUD Caroline PROCOS
RIOLLAND Dominique HOPITAL FOCH
RIVOALLON Romain PERIFEM
ROUBAUD Jean-Franois CGPME
ROUSVAL AUVILLE Stphanie FEHAP
SAUBIER Gilles AFILOG
SERVEAU Luc FNTR-CGPME
SILBERSTEIN Jean-Michel CNCC
SIMONET Thibault B & B
SONIGO Sophie FEHAP
TIMORES Nathalie MINISTERE DE LENSEIGNEMENT SUPERIEUR
TRAN Dang POSTE IMMO
TROUET SYNHORCAT
VIGNON
WITTENBERG Robert RENAULT

Groupe de travail investisseurs immobiliers :
Reprsentant du groupe de travail : KELBERG Dorian

ANTOINE Jean-Christophe PERIAL ASSET MANAGEMENT
BARET Bernard AMUNDI IMMOBILIER
BEAUCE Eric IMMOVALOR
BEAUJOUAN David
BOL Frdric VIVERIS REIM
BOUCAN Hubert
BOYER-CHAMMARD Alain IMMOVALOR
BRION Philippe GENERALI
CHAMIGNON Gilles
DE KERANGAL Christian CREDIT FONCIER
DE LATAILLADE Patrick ASPIM
PORTES DE LA FOSSE Renaud CORUM ASSET MANAGEMENT
DEWACHTER Arnaud ASPIM
DIEULESAINT Yves GECINA
DUDAN Dominique UNION INVESTMENT RE FRANCE
DUPONT-LIEVENS Patricia HSBC REIM
ESTEVE Olivier FONCIERE DES REGIONS
FOUGEIROL DU
BOULLAY
Sandrine CREDIT FONCIER
GOFFINON Pierre SILIC / SOCOMIE
Octobre 2011

KABAKCI Melike
KELBERG Dorian FSIF
KERT Nicolas AMUNDI IMMOBILIER
LAFON-CEYRAL Sandrine AMUNDI IMMOBILIER
MARQUES Arsene AEW EUROPE SGP
MASSEUBE Florian
MOLIA Jean pierre FEDERATION NATIONAL DU DIAGNOSTIC
DU BATI
MONTCHAUSSEE Gabrielle
PELABON Pierre CILOGER
PELTON Xavier AMUNDI
PERRIN Jean UNION NATIONAL DE LA PROPRIETE
IMMOBILIERE
PIVERT Alain NAMI AEW EUROPE
RICOUR Rgine
ROSSARD Patrice BOUWFONDS
SPITZ Bernard AYA
STEKELOROM Patrick ALLIANZ

Groupe de travail collectivits locales :
Reprsentants du groupe de travail : GONSON Christian et MASSON Florence

ANGOTTI Philippe ACUF
BELLION Sylvain AMF
BERNARD AdCF
DIENY Patrick
FREDERIC Anne-Marie ADF
GONSON Christian ADF (ADSTD) / CONSEIL GENERAL DE
L'ESSONNE
HERSCU Philippe ADF
ISAAC-GEORGE Guilhem ARF
LABORIE Anne AMGVF
MASSON Florence AMF
MORAUD Jean-Christophe ADF

Octobre 2011

Groupe de travail gestionnaires de patrimoine et exploitants techniques :
Reprsentants du groupe de travail : DAUCHEZ Jrme et SZKOBEL Denis

BOUHALASSA Anissa
BRAYE Dominique FNAIM
BUISSON Jean-Philippe FEDENE
CARRE Patrick FEDENE/SYNASAV
CHEY Philippe SYPEMI
DAUCHEZ Jrme UNIS
DEGLISE Serge PLURIENCE
DUPOUX Franois FEDENE
GAUDIOT Roger-Marc UNIS
LANNEREE Bruno FEDENE
LERISSEL Lionel UNIS
PALLINCOURT Ren FNAIM
SZKOBEL Denis FEDENE SYPEMI / EXPRIMM
VALAIZE Luc SVDU

Groupe de travail construction :
Reprsentants du groupe de travail : PAYET Pascal et VALACHS Anne

AUBURTIN Nathalie GROUPE MONITEUR
AURIAULT Jean-Pierre
CHAMPEAUX Andr FPI / BOUYGUES IMMOBILIER
CHAPEAUX Loc FFB
CUCCHIARINI Christian EGF-BTP
DJAHEL Thierry GIMELEC
GOBIN Christophe FFB/EGF-BTP
LAURENTIN Emmanuel CAPEB
LE PENSE Patrick AIMCC / Arcelor Mittal
LENNE Frdric GROUPE MONITEUR
MAROTTE Bruno EGF-BTP / BOUYGUES BATIMENT
PAYET Pascal FFB
PIGEON Marc FNPC (ou FPI)
PONTHIER Patrick AIMCC
VALACHS Anne SERCE
VERITE Hugues GIMELEC
VIGNEY Patrick FNPC

Octobre 2011

Groupe de travail architecture et ingnierie :
Reprsentants du groupe de travail : MOREAUX Frdric et SENIOR Grard

CORNET Jean-Pierre CICF
DA SILVA Filipe CICF
de CAMBOURG Mikal UNTEC
DENISART Frdric ORDRE DES ARCHITECTES
GILBERT Jean-Pierre UNTEC
LEDIGARCHER Pierre UNTEC
MIT Pierre UNTEC
MOREAUX Frdric SYNTEC Btiment / ARTELIA COTEBA
POUGET Andr ICEB / POUGET CONSULTANTS
RICCI Philippe COPREC / SOCOTEC
SENIOR Grard UNSFA / AETIC

Groupe de travail scientifique :
Reprsentants du groupe de travail : BOREL Cdric et NOSSENT Patrick

BATAILLE Christian OPECST
BIRRAUX Claude OPECST
BONDUAU Catherine EFFINERGIE
BOREL Cdric IFPEB
CHARBONNIER Sylvie EFFINERGIE
COUSSON Olivier ADEME
DUMINIL Jrme ENEOS IDF/ECOWAY
FOUGEIROL DU
BOULLAY
Sandrine CREDIT FONCIER
HERANT Pierre ADEME
LACOUR Franois REGION ILE DE FRANCE
LAPIERRE Alban CLER / ALTEREA
NEVEU Valrie ARF / CONSEIL REGIONAL d'IDF
NOSSENT Patrick CSTB/CERTIVEA
PERISSIN FABERT Anne-Sophie ASSOCIATION HQE
SCHOEFFTER Marc CREDIT FONCIER IMMOBILIER
VISIER Jean Christophe CSTB

Octobre 2011

Groupe de travail experts immobiliers :
Reprsentants du groupe de travail : CARMARANS Jean-Philippe et FOURNIER Jean-Eric

CARMARANS Jean-Philippe RICS / DTZ Eurexi
COUVRET Coralie AFREXIM
FOURNIER Jean-Eric RICS / FONCIERE DES REGIONS
GALIEGUE Stphanie IPD
IMOWICZ Stphane IFEI
LE ROUX Max FNAIM Entreprise
LECANTE Marie IFEI
LEIGNIEL Philippe ORIE / ARTHUR LOYD
MENAGE Marc RICS France
NAPPI CHOULET Ingrid RICS / ESSEC
PASTERNATZKY Ivan FNAIM
ROTH Bernard AMO / PERICLES
TERNISIEN Laurent IPD FRANCE
VEYRIER
MONTAGNERES
Olivier BNP PARIBAS REAL ESTATE

2. Synthse gnrales
Note concernant les volutions des directives europennes visant la performance
nergtiques btiments (PEB) et lefficacit nergtique dans les utilisations finales
Christian BAUR (CBRE / Pilote du chantier) 09/10/2011
Note sur le caractre cumulatif de lobligation de travaux avec la RT globale existant
Vronique LAGARDE Lefvre Pelletier & associs 16/09/2011
Synthse des listes de btiments proposs exclure du dcret Groupes de travail chantier
rnovation nergtique du parc tertiaire - 26/10/2011
Note sur les Process tertiaires Maurice GAUCHOT (CBRE / Prsident du comit de
pilotage) 26/10/2011
Propositions dAides Fiscales :
o Jacques Henry DE BOURMONT Lefvre Pelletier & associs 09/09/2011
o Atelier Valeur Verte Baker & McKenzie 08/04/2010
o Cf la note dASPIM Observations de lASPIM sur la prparation du dcret
dapplication de la loi Grenelle 2 au parc tertiaire existant .

C. Baur, le 09/10/2011
Note concernant les volutions des directives europennes visant la performance nergtique
des btiments (PEB) et lEfficacit nergtique dans les utilisations finales
1. Rappels :
La directive 2010/31/UE qui promeut la PEB en fonction du climat extrieur, des
particularits locales et des exigences de climat intrieur et de rapport cot/efficacit (art
1) prvoit (art 29) un rexamen au plus tard le 1
er
janvier 2017 la lumire de
lexprience acquise et des progrs raliss et si ncessaire des propositions
il est cohrent denvisager une tape partir de 2018 dans la rnovation tertiaire
La directive 2006/32/CE relative lefficacit nergtique (EE) dans les utilisations finales et
aux services nergtiques, vise (art1) renforcer lEE dans les utilisations finales de
manire rentable et concerne tous les secteurs conomiques dont le btiment.
o chaque pays europens doit sefforcer de raliser une conomie minimale globale
dnergie fix 9% entre le 1/1/2008 et le 31/12/2016
o Par ailleurs avec le Paquet climat nergie Europe de dcembre 2008, la France
sest engage porter ce niveaux 20% dici 2020
o La directive 2006/32/CE promeut entre autres dans le btiment les CEE, CPE, les
missions des SSE (Socits de Services nergtiques), les audits nergtiques (+ un
rappel du DPE de la Directive 2010/31/UE), le comptage intelligent et la facturation
explicative, exige la prsentation de rapports trisannuels sur les actions et rsultats
obtenus Plans dAction defficacit nergtique (PAEE) - ainsi que la mise en place
dune autorit nationale de suivi et de contrle. Cette directive liste, dans son
annexe III et de manire indicative, les mesures admissibles pour amliorer lEE
dans les secteurs rsidentiel et tertiaire.

2. Suite lanalyse des PAEE qui montrent que lEurope dans son ensemble natteindra que la
moiti de lobjectif de rduction de 20% de la consommation finale lhorizon 2020, et au rapport
subsquent du commissaire europen lnergie (du 8 mars 2011), la Commission a propos le
22/06/2011 une nouvelle directive pour abgroger la directive 2006/32/CE comme lautorise dans
ce cas larticle 14.5 de cette mme directive.

3. Le projet de directive cit au point 2 tablit un cadre commun pour la promotion de lefficacit
nergtique dans l'Union Europenne en vue dassurer la ralisation de lobjectif fix par lUnion de
20 % dconomies dnergie primaire dici 2020 et de prparer la voie pour de nouvelles
amliorations de lefficacit nergtique au-del de cette date.
Elle fixe des rgles minimales destines lever les obstacles de march nuisant lefficacit de
lapprovisionnement et de lutilisation de lnergie, et prvoit si besoin l'tablissement d'objectifs
nationaux obligatoires defficacit nergtique pour 2020.

Pour le 30 juin 2014, la Commission value si lUnion est susceptible datteindre son objectif de
20 % dconomies d'nergie primaire dici 2020, en tenant compte de la somme des objectifs
nationaux prcits et peut fixer des objectifs nationaux obligatoires
Il est donc cohrent denvisager une tape intermdiaire de revoyure partir de 2015, dans la
rnovation tertiaire.

4. Btiments publics : Chaque tat membre veille ce qu partir du 1er janvier 2014, 3 % de la
surface totale de plancher des btiments dtenus par ses organismes publics et ne respectant pas
les objectifs minimaux defficacit nergtiques soient rnovs chaque anne. Les 3% sont calculs
pour les btiments de plus de 250 m
2
.
C. Baur, le 09/10/2011
Ndlr : par erreur la traduction franaise parle de surface totale au sol alors que la version anglaise parle de floor area !
Pour le 1er janvier 2014, les tats membres rendent public un inventaire des btiments dtenus,
qui indique leur surface au sol en m2 et leur performance nergtique. Ils encouragent la mise en
place dun systme de gestion de lnergie. Ils veillent ce que les organismes publics nacquirent
que des produits, services et btiments haute performance en matire defficacit nergtique.

5. Mcanismes dobligations en matire d'efficacit nergtique notamment pour les SSE
Les SSE obtiennent chaque anne des conomies d'nergie correspondant 1,5 %, en volume, de
leurs ventes dnergie au cours de lanne prcdente. Ils prsentent annuellement au moins :
a) les conomies d'nergie obtenues;
b) des informations statistiques agrges sur leurs clients finals (mettant en vidence les
modifications notables par rapport aux informations fournies prcdemment); et
c) des informations actuelles sur la consommation des clients finals, y compris, le cas chant, le
profil de charge, la segmentation de la clientle et la localisation gographique des clients, tout en
prservant l'intgrit et la confidentialit des informations caractre personnel ou sensibles
d'un point de vue commercial, conformment la lgislation applicable de lUnion europenne.
Les tats membres veillent ce quil existe, au plus tard au 1er janvier 2014, des systmes de
certification ou des systmes de qualification quivalents pour les SSE et installateurs.

6. Audits nergtiques
Les tats membres veillent ce que les entreprises autres que TPE et PME fassent lobjet dun
audit nergtique effectu de manire indpendante et efficace par rapport au cot par des
experts qualifis ou agrs, au plus tard le 30 juin 2014 puis tous les trois ans compter du dernier
audit nergtique.

7. Autres mesures visant promouvoir l'efficacit nergtique
Les tats membres valuent et prennent les mesures appropries pour liminer les entraves
rglementaires et non rglementaires qui font obstacle lefficacit nergtique, notamment en ce
qui concerne:
a) le fractionnement des incitations entre le propritaire et le locataire d'un btiment, ou entre
les propritaires, en vue dviter que ces parties renoncent effectuer des investissements visant
amliorer lefficacit, qu'elles auraient effectus dans d'autres conditions, parce quelles nen
tireraient pas elles mmes tous les bnfices ou parce quil nexiste pas de rgles rgissant la
rpartition entre elles des cots et des bnfices;
b) les dispositions juridiques et rglementaires ainsi que les pratiques administratives en matire
de marchs publics et de budgtisation et comptabilit annuelles, afin dviter que les diffrents
organismes publics soient dissuads deffectuer des investissements visant amliorer lefficacit.

8. Rexamen et suivi de la mise en uvre

Le 30 juin 2014 au plus tard, la Commission transmet au Parlement europen et au Conseil
lvaluation vise larticle 3, paragraphe 2, qui est suivie, le cas chant, dune proposition de
lgislation fixant des objectifs nationaux obligatoires.

Le 30 juin 2018 au plus tard, la Commission prsente au Parlement europen et au Conseil un
rapport sur la mise en uvre de larticle 6 (point 5 de la prsente note). Ce rapport est suivi, le cas
chant, dune proposition de lgislation dans lun ou plusieurs des buts suivants:
a) modifier le pourcentage dconomies dnergie fix au point 5 ;
b) tablir des exigences communes supplmentaires, notamment en ce qui concerne les questions
vises au point 5 a), b), c).

Le 30 juin 2018 au plus tard, la Commission value les progrs raliss par les tats membres dans
llimination des entraves rglementaires et non rglementaires vises larticle 15, paragraphe 1;
cette valuation est suivie, le cas chant, dune proposition de lgislation.

213103v4
Memorandum

De Vronique Lagarde
Pour Groupe de travail sur la prparation du dcret dapplication de la loi
Grenelle 2 au parc tertiaire existant
Date 16 septembre 2011
Objet Note sur le caractre cumulatif de lobligation de travaux avec la RT
globale existant

La loi dite Grenelle I du 3 aot 2009 fixe des objectifs de rduction des consommations
dnergie du parc des btiments existants dau moins 38% dici 2020.

A cette fin, la loi Grenelle II du 12 juillet 2010 rend obligatoire la ralisation de
travaux d'amlioration de la performance nergtique dans les btiments existants usage
tertiaire ou dans lesquels s'exerce une activit de service public dans un dlai de huit ans
compter du 1
er
janvier 2012 (article L.111-10-3 du Code de la construction et de
lhabitation).

La loi renvoie un dcret en Conseil d'tat afin de dterminer la nature et les modalits de
cette obligation de travaux, notamment les caractristiques thermiques ou la performance
nergtique respecter, en tenant compte de l'tat initial et de la destination du btiment,
de contraintes techniques exceptionnelles, de l'accessibilit des personnes handicapes ou
mobilit rduite ou de ncessits lies la conservation du patrimoine historique
1
.

Par ailleurs, la rglementation thermique globale existant (la RT Globale Existant )
sapplique lorsque le cot total prvisionnel des travaux de rnovation portant soit sur
l'enveloppe d'un btiment d'une surface hors uvre nette suprieure 1.000 m et ses
installations de chauffage, de production d'eau chaude, de refroidissement, de ventilation et
d'clairage, soit sur sa seule enveloppe est suprieur 25% de sa valeur, ce qui correspond
275 HT/m pour les locaux non rsidentiels (article R.131-26 du Code de la
construction et de lhabitation). La date dachvement du btiment objet des travaux de
rnovation doit tre postrieure au 1
er
janvier 1948.

Aprs ralisation des travaux, la consommation globale dnergie du btiment pour les
postes de chauffage, d'eau chaude sanitaire, de refroidissement, les auxiliaires ainsi que
l'clairage doit tre infrieure la consommation de rfrence de ce btiment exprime en
kWh/m par an. Ainsi, pour les btiments non rsidentiels, les travaux doivent conduire
un gain de 30% sur la consommation dnergie par rapport ltat antrieur.

1
Article L.111-10-3 du CCH
Lefvre Pelletier & associs

Avocats

2 213103v4

En vue de la prparation du dcret dapplication de la loi Grenelle II au parc tertiaire
existant, le groupe de travail a propos de laisser les propritaires libres du choix des
moyens pour amliorer la performance nergtique de leur parc, mais que ces travaux ou
actions conduisent gagner une ou deux classes de diagnostic de performance nergtique
( DPE ) dans le dlai de huit ans, par rapport la situation initiale.

Il a t propos unanimement par le groupe de travail que la consommation prise en
compte soit toutes les consommations de limmeuble, occupants compris.

A cette occasion, le caractre cumulatif ou non de lobligation de travaux dicte par la loi
Grenelle II avec lapplication de la RT Globale Existant a donn lieu un dbat entre
les membres du groupe de travail.

En effet, la question se pose de savoir si un propritaire qui ralise des travaux sur
limmeuble pour gagner des classes de DPE requises par larticle L.111-10-3 du CCH,
devra galement se conformer la RT Globale Existant sil franchit les seuils dclenchant
cette obligation.

Si tel tait le cas, le propritaire se trouverait soumis une obligation de performance du
bti sur les cinq usages rglementaires, sans avoir la certitude que ces travaux permettent
de gagner les classes de DPE requises par larticle L.111-10-3 du CCH, puisque le DPE
inclura la consommation des utilisateurs de limmeuble.

Un double effort serait donc demand dans ce cas au propritaire, la fois sur lampleur
des travaux raliser par lapplication de la RT Globale Existant, puis sur la maitrise de la
consommation globale relle de limmeuble, occupants compris.

Il a finalement t act que ces deux obligations pourraient tre cumulatives dans la mesure
o chaque propritaire pourra choisir de privilgier des travaux ou actions permettant un
gain de classe de DPE sans entrer dans les seuils dclenchant lapplication de la RT
Globale Existant.

Toutefois, certains membres du groupe de travail ont suggr que sil tait avr, lissue
du dlai de 8 ans, que le propritaire avait ralis des travaux sur le bti, notamment
soumis la RT Globale Existant, mais naurait pas pu parvenir au niveau de consommation
globale relle requise du fait de ses occupants, il puisse tre dgag de toute obligation au
titre de larticle L.111-10-3 du CCH, et ce, nonobstant la consommation des utilisateurs de
limmeuble.
Octobre 2011

Exclusions proposes considrer
Liste des exclusions pour lensemble des groupes de travail
1
:
Locaux techniques ;
Ateliers de stockage ;
Archives ;
Stations dpurations ;
Equipements sportifs ;
Les lieux de cultes ;
Les btiments historiques ;
Les sites dj soumis aux ICPE ;
Les btiments classs ;
Les constructions provisoires de moins de deux ans.

Liste des exclusions du groupe de travail collectivits locales :
les locaux techniques ;
les ateliers de stockage ;
les archives ;
les stations dpuration ;
les quipements sportifs ;
les lieux de cultes ;
et les btiments historiques.

Sources :
Philippe HERSCU et Jean Christophe MORAUD ADF : Nous souhaitons que soient exclus du
champ du dcret : les locaux techniques, les ateliers de stockage, les archives, les stations dpuration
les quipements sportifs les lieux de cultes et les btiments historiques

Position commune de PSA PEUGEOT CITRON et RENAULT : Ne pas appliquer ces mesures aux
sites dj soumis des mesures environnementales : ETS, ICPE, sur le principe de la double peine.
(Pour les tablissements soumis la rglementation des ICPE, les prescriptions pourront tre inscrites
dans les arrts prfectoraux dautorisation dexploiter).

1
*(en dehors de lexclusion par le seuil de dclenchement selon la surface)
Octobre 2011

Note sur les process tertiaire

1. Nota bene
Les process lis au commerce sous toutes ses formes sont couverts par lexclusion
proposes des ateliers et locaux de production annexs aux surfaces tertiaires.

2. Exemples de process tertiaire ou dutilisation intensive.
Liste non exhaustive :
Salles de marchs,
Centres de communication ;
Centre de calcul ;
Call-centers ;
Immeubles fonctionnant sur une plage de temps excdant 8h-20h sur 5 jours ;
Etc.

1


Groupe de travail tertiaire priv

1. Remarques prliminaires

Le parc tertiaire public et priv va devoir entre 2012 et 2020 raliser des travaux de manire
rduire substantiellement sa consommation dnergie.

Ces actions et travaux vont concerner lensemble du parc immobilier, celui qui est la proprit
de grandes socits foncires ou de petites entreprises ou de particuliers bailleurs de surfaces
commerciales.

Les locataires vont galement dune manire ou dune autre tre mis contribution.

Ces actions et travaux vont gnrer un cot qui ne pourra pas tre assum au plan financier
uniquement par les propritaires et il est ncessaire denvisager un accompagnement
budgtaire ou fiscal.

Nous ne pensons pas raisonnable de demander une aide sous forme de subvention considrant
que le budget des prochaines annes ne le permettra pas et que la gestion dun tel dispositif est
trop importante et complexe, compte tenu notamment de lhtrognit des situations.

En revanche, trois terrains nous semblent devoir explors pour la mise en place de cet
accompagnement fiscal, savoir :
- Fiscalit nationale (amortissement acclr, rduction dimpt sur les socits,
exonration);
- Fiscalit locale (rduction des DMTO, plafonnement des taxes locales) ;
- Certificat dconomie dnergie.

Nous navons pas envisag dextension de la TVA immobilire, lencadrement europen et
notamment le contexte lgislatif et rglementaire dcoulant de la 6
me
directive rendant toute
modification de la loi nationale trs difficile.

Le systme fiscal mettre en place doit privilgier la performance plutt que les moyens et
lon pourrait galement envisager des mesures diffrentes en fonction des
rgions/dpartements afin de tenir compte des particularits du climat et des ressources
naturelles. Ce systme risque cependant dtre complexe mettre en place et nous nous
sommes donc concentrs sur des projets de mesures fiscales imagines au travers dune
approche par secteur industriel.

La mise en uvre des programmes dconomie dnergie va entraner pour les entreprises
mais galement pour les particuliers des cots importants quil convient daccompagner au
travers de mesures fiscales cohrentes. Ces mesures fiscales doivent tre prennes et devraient
tre mises en place pour une dure minimum de 10 ans sans modifications possibles afin
2

dviter les inconvnients dune trop forte instabilit des textes. Cette proposition sinscrit
galement dans le sillage direct du Rapports Gibert (1984)
i
et Fouquet (2008)
ii
qui
recommandaient dassurer une stabilit des dispositifs lgislatifs pendant une dure minimum
de 5 ans, et de subordonner leur prolongation un bilan de leur efficacit. Au cas particulier
des mesures Grenelle, si une scurit juridique est donne aux investisseurs, avec une dure
un peu plus longue que celle de 5ans vue la nature des investissements raliser, les premiers
effets conomiques en termes demploi et dactivit pourraient se faire ressentir ds 2012.
Une dure de 10 ans permettrait en outre de saligner sur les obligations de la France vis--vis
de lUnion Europenne et de ses objectifs pour 2020.

Si une scurit juridique est donne aux investisseurs, les premiers effets conomiques en
termes demploi et dactivit pourraient se faire ressentir ds 2012.

Par ailleurs il nous semble intelligent de sinterroger sur le couplage des mesures fiscales
issues du Grenelle de lenvironnement avec des objectifs denvergure plus nationale comme :
- Dveloppement dune industrie nergies renouvelables en France ;
- Linsertion des jeunes ;
- Lincitation la production dnergie dans les btiments ;
- Approche Taxe Carbone .

Il nous semble intelligent en priode de crise de faire voluer le dbat binaire de riches et des
niches fiscales en donnant linvestissement des objectifs durables et socitals. Il faut recrer
un pacte social qui associ les dtenteurs de capitaux des objectifs de socit simple et
comprhensibles par tous.

Nous navons pas ce stade de nos travaux intgr de manire prcise ces modulations dans
nos propositions mais donnons juste quelques pistes de rflexion.

Nous prsentons ci-aprs sous forme de fiches synthtiques les mesures fiscales qui
pourraient tre envisages.

3

I- Mesures fiscales en faveur des entreprises

Mesure n 1 - Mise en place dun amortissement acclr sur les quipements de mesure
et les quipements de gestion performants

Description de la mesure fiscale :

Cette mesure permettrait aux entreprises de procder un amortissement acclr des
quipements de mesure et des quipements de gestion performants, afin de favoriser
lacquisition de telles technologies.

A ce jour un amortissement sur 12 mois est prvu larticle 39 AB du CGI pour des biens
dont la liste est uniquement dfinie par dcret, et qui ont t mis en service avant le 1
er
janvier
2009.

Ce dispositif, mis en place par la loi de finance pour 2009 en date du 27 dcembre 2008,
concerne certains matriels de rcupration et de stockage dnergie, ou amliorant le
rendement nergtique de certains matriels et installations.

Cette mesure implique la comptabilisation dune dotation comptable, ce qui impacte les
capitaux propres alors quau contraire, le nouveau dispositif propos, qui consisterait
uniquement en un amortissement exceptionnel fiscal, nimpacterait pas les capitaux propres.

A titre dexemple, une mesure similaire avait aussi t prvue provisoirement pour permettre
aux entreprises le financement de nouvelles installations de scurit destines assurer la
scurit de l'entreprise ou la protection du personnel (ancien art. 39 AI du CGI), en leur
permettant damortir sur douze mois la totalit de la valeur des quipements. Cette mesure
tait limite dans le temps, puisque le dispositif obligeait les entreprises commander ces
installations dans une priode de trois mois (entre dcembre 2001 et mars 2002).

Ainsi, un amortissement acclr semble tout fait concevable pour favoriser
linvestissement dans de nouveaux quipements de mesure ou de gestion favorisant la
rduction de la consommation nergtique.

De plus, cet amortissement acclr pourrait faire lobjet dune modulation en fonction de la
taille de lentreprise considre en sappuyant sur les quatre catgories dentreprises dfinies
par le dcret n2008-1354 du 18 dcembre 2008.

4

Nous pourrions imaginer faire les modulations suivantes en fonction des catgories
dentreprises :

Catgorie
dentreprise
Effectif CA Total Bilan Mesures fiscales
TPE < 10 < 2m <2m Crdit dimpt impt sur lIS ou lIR
hauteur de 60% de son montant
dans la limite 20.000
PME <250 <50m <43m Crdit dimpt gal 60% du
montant des dpenses dans la limite
de 1m par an ou amortissement
acclr gal 200% du montant de
linvestissement
ETI <5000 <1500m <200m Amortissement acclr gal 150%
du montant de linvestissement

Grandes
Entreprises
>5000 >1500m >200m Amortissement acclr gal 100%
du montant de linvestissement

Ainsi, pour les TPE qui sont gnralement organises en entreprises fiscalement
transparentes, lincitation fiscale pourrait prendre la forme dun crdit dimpt gal 60% du
montant de linvestissement. Ce crdit dimpt serait plafonne 20.000 de dpenses et
imputable sur lIR et/ou sur limpt sur les socits.

Pour les PME qui sont gnralement structures en entreprises soumises limpt sur les
socits, le systme du crdit dimpt pourrait galement tre envisag afin dannuler en
partie la rforme de limitation de limputation des dficits 60% du profit taxable (projet en
cours de discussion sinspirant du Minimum Tax ( Mindesbesteuerung - allemand). Dans
ces conditions, nous pourrions imaginer un systme dincitation fiscale structur autour dun
crdit dimpt gal 60% des dpenses dans la limite de 1m par an ou dun amortissement
acclr gal 200% du montant de linvestissement. Loctroi du bnfice du dispositif
pourrait galement tre conditionn certaines conditions supplmentaires (bilan carbone des
matriaux utiliss, non ralisation de PSE dans les deux annes qui prcdent linvestissement
et dans les 24 mois qui suivent lanne de linvestissement).

Pour les ETI et les Grandes Entreprises, le systme dincitation fiscale pourrait se limiter la
reconnaissance dun amortissement acclr respectivement de 150% et 100% du montant de
linvestissement.

5

Champ dapplication :

Cette mesure pourrait viser lensemble des entreprises, lexception des socits exonres
dIS et des compagnies dassurance.

Ce dispositif pourrait faire lobjet de modulation en fonction de critres additionnels (main
duvre jeune, bilan carbone des matriaux utiliss donnant la prfrence aux matriaux
fabriqus en France ou UE, absence de PSE). De cette manire, le systme de
lamortissement acclr serait pluri-objectifs et permettrait en mme temps datteindre les
objectifs du Grenelle mais galement de soutenir, dans une approche socitale, des causes
importantes. Les conomies budgtaires induites par la stimulation du tissu conomique, le
dveloppement de la filire verte et linsertion des jeunes pourraient limiter limpact fiscal.

Analyse critique de la mesure propose et commentaires :

Cette mesure lavantage de la simplicit et de sinscrire dans un dispositif connu et qui a
dj fait ses preuves.
6

Mesure n2 - Exonration fiscale des distributions de dividendes


Ce dispositif consiste instaurer une exonration partielle de dividendes provenant :
Des actifs immobiliers grs par des fonds immobiliers atteignant les objectifs des lois
Grenelle I et II. Les revenus affrents aux surloyers qui pourraient tre facturs sur ces
biens mis aux normes Grenelle I et II pourraient tre exonrs dimpt lors de leur
distribution. A titre de simplification, nous pourrions estimer ces revenus exonrs
10% des investissements raliss, main duvre comprise ;
Des exploitations dinstallation dnergies renouvelables ;
De la cession des certificats dconomie dnergie. Cette mesure aurait le mrite de
constituer une alternative intressante lamortissement acclr et concernerait les
socits exonres dIS.


Seraient principalement concernes par cette mesure les SIIC, OPCI, SCPI ou les revente
dlectricit provenant des sources dnergie renouvelables (oliennes, gothermie,
photovoltaque).
En tendant la mesure aux installations de production dnergie, cest lensemble de la filire
nergie renouvelable qui pourrait tre concernes.
Ce dispositif pourrait faire lobjet de modulation en fonction de critres additionnels
(utilisation de main duvre jeune, bilan carbone des matriaux utiliss donnant la prfrence
aux matriaux fabriqus en France ou UE, absence de PSE).

Analyse critique de la mesure propose et commentaires :

Cette mesure permet dassurer une neutralit fiscale de lintgralit de la chane allant de la
ralisation du produit relatif une prestation verte la distribution des dividendes qui lui
sont associs. Cette exonration de dividendes pourrait tre consentie sous condition de
remploi.

Cette mesure pourrait venir complter utilement le systme de lamortissement acclr pour
les locataires bailleurs ou les fonds immobiliers exonrs dimpt sur les socits (Mesure
Fiscale n1).
7

Mesure n 3 - Certificats dconomies dnergie

Description de la mesure fiscale
Le dispositif des certificats d'conomies d'nergie repose sur une obligation de ralisation
dconomies dnergie impose aux vendeurs dlectricit, de gaz, de fioul domestique, de
gaz de ptrole liqufi et de chaleur ou de froid par rseaux. Les obligs sacquittent de leur
obligation individuelle en prsentant des certificats dconomies dnergie dun volume
quivalent sous peine de devoir verser une pnalit libratoire de 2 centimes deuro par kWh
manquant (articles 1er et 8 du dcret n2006-600 du 23 mai 2006).

Les collectivits locales sont ligibles ce dispositif de plein droit. Aprs avoir t ligibles,
les personnes morales de droit priv ont perdu ce statut dans la loi Grenelle 2. La mesure
propose consiste rtablir lligibilit des personnes morales de droit priv au certificat
dconomie dnergie pour leurs travaux de mise en conformit du patrimoine immobilier
dans le secteur tertiaire. Le rapport du groupe propose de rtablir lligibilit au certificat
dnergie pour les oprations de conservation/rnovation des immeubles tertiaires ralises
par des personnes morales de droit priv. Le statut serait maintenu pour des oprations
permettant une conomie minimale de 10 20 GWHCUMAC : oprations individuelles
dampleur pour des immeubles de 5.000 m minimum reprsentatifs du parc tertiaire en
rgion, oprations plus courantes ralises par une personne morale sur son parc, oprations
dacteurs diffus regroupes par un mandataire commun.

Il est propos dassocier la dlivrance des certificats dconomies dnergie une formule de
crdit dimpt forfaitaire par KWh dnergie conomise. Les personnes physiques ou
morales ralisant des actions dconomie dnergie lexception des vendeurs dlectricit,
de gaz, de fioul domestique, de gaz liqufi et de chaleur ou de froid par rseaux pourraient
ainsi se voir attribuer un crdit dimpt imputable sur leur propre impt sur le revenu ou sur
les socits.

Les personnes qui prennent en charge les travaux seraient ligibles au crdit dimpt, quils
soient propritaires ou non de lactif immobilier sous-jacent. Ainsi, les propritaires sans
ressources pourraient faire raliser les travaux dconomie dnergie par des personnes ayant
une base fiscale importante.

Le crdit dimpt serait reportable et remboursable aprs cinq annes.

Afin de stimuler immdiatement la prise en charge de travaux dconomies dnergie, le
crdit dimpt pourrait ainsi tre imputable sur limpt sur le revenu, limpt sur les socits,
limpt de solidarit sur la fortune, la taxe foncire, la cotisation foncire des entreprises et
8

CSG/CRDS. Les travaux visant faire des conomies dnergie susceptibles de ncessiter
lobtention dun permis de construire pourraient gnrer un crdit dimpt imputable sur la
redevance sur la cration de bureaux en Ile de France.
Le systme du crdit dimpt pourrait tre major pour le TPE et les PME selon un
systme proche de celui dcrit pour lamortissement acclr.

Champ dapplication
Cette mesure vise tous les propritaires quel que soit leur statut fiscal (entreprises ou
individus) et mode de dtention de lactif. On pourrait mme imaginer tendre ce dispositif
aux locataires qui prendraient leur charge les dpenses dconomie dnergie et mme des
tiers ayant une forte capacit fiscale (travaux raliss sur un actif immobilier exploits par un
tiers).
Il est en effet possible que les dtenteurs dactifs immobiliers les moins conomes en nergie
naient pas de revenus suffisants pour raliser les travaux (un immeuble conome en nergie
est gnralement plus rcent et donc plus cher). Ces travaux pourraient alors tre raliss par
les locataires ou par des tiers, les travaux tant rtrocds aux propritaires suivant une
convention de droit priv dfinir.

Ce dispositif pourrait faire lobjet de modulation en fonction de critres additionnels (main
duvre jeune, bilan carbone des matriaux utiliss donnant la prfrence aux matriaux
fabriqus en France ou UE, absence de PSE).

Analyse critique de la mesure propose

Ce dispositif pourrait tre compar au crdit dimpt pour les dpenses visant amliorer la
qualit environnementale de lhabitation principale, dispositif dont la gestion est connue par le
Ministre des Finances.
Pour les oprations importantes dconomies dnergie, une procdure de rescrit spcifique
pourrait tre mise en place comme pour le CIR.

Cette mesure est alternative la Mesure n1 et 2. Pour les socits exonres dimpt sur
les socits (SCPI, OPCI, SIIC), le crdit dimpt serait distribuable aux actionnaires

9

Mesure n4 - SIIC 3 Vert Taux de taxation de 16,5% sur les immeubles performants
Une cession par socit


Les entreprises industrielles et commerciales bnficieraient dune imposition taux rduit
(16,5%) lors des cessions dactifs immobiliers vers les vhicules dinvestissement faisant
appel public lpargne (SIIC, SCPI, OPCI)
1
, ds lors que limmeuble cd entrerait dans les
critres de performance nergtique ou que lacqureur prendrait lengagement de raliser les
travaux. Cette taxation pourrait tre rserve aux actifs ayant le plus besoin de mise aux
normes (% des travaux par m2).


Toutes les entreprises industrielles et commerciales soumises lIS seraient vises par cette
mesure ; indirectement, les SIIC, SCPI, OPCI et socits de crdit-bail.

Mme modulation que prcdemment en cas dutilisation dune main duvre jeune (pacte
jeune) et dquipement ayant un bilan carbone faible (pacte carbone).

Analyse critique de la mesure propose :

Les entreprises industrielles (et financires) non immobilires sont propritaires dune part
majoritaire du parc immobilier tertiaire et commercial.

Cette mesure les inciterait procder aux travaux de mise aux normes requis dans loptique
dune externalisation de limmeuble dans des conditions favorables (prix / imposition allge
de la plus-value).Elle tendrait en outre professionnaliser la dtention dactifs immobiliers et
favoriser lmergence de fonds vert .

Une telle mesure pourrait tre dcline en amont des travaux de mise aux normes ; le taux
ultra-rduit de 16,5% (ou moins) pourrait en effet galement sappliquer aux cessions
ralises au profit de socits de crdit-bail dans le cadre doprations de cession-bail (lease-
back) condition que le crdit-preneur sengage procder aux travaux de mises aux normes
soit i) dans un dlai dtermin, soit ii) hauteur de lconomie dimpt - correspondant
(19% - 16,5%)*PV.

Cette mesure concernerait les cessions ralises compter de la date de promulgation de la
loi. Pour les immeubles faisant dj partie du patrimoine, la Mesure n2 (Exonration des
dividendes) permettrait dinciter les fonds raliser les travaux de mises aux normes.

1
Actuellement, ce taux est fix 19% pour les cessions de ce type article 210 E du CGI
10

Mesure n5 - Abattement de 50 100% des DMTO


Lobjectif est daugmenter la liquidit des actifs remplissant les objectifs du Grenelle I et II
afin dinciter les acteurs conomiques mettre aux normes leurs actifs. Dans ce cadre, il
pourrait tre envisag de rduire les DMTO de 50% (consommation variable entre les secteurs
dactivits Htel, Sant, Bureaux et ventuellement en fonction des territoires) 100%
(immeubles nergie positives).

Il conviendra de fixer le niveau de performance nergtique donnant droit cette mesure.

Cette mesure doit galement permettre aux collectivits locales daccorder des exonrations,
sans compensation du budget de lEtat. Les communes pourraient notamment accorder cette
exonration lorsque les entreprises dynamisent le tissu conomique de leur territoire.


Tous les acteurs conomiques.


Cette mesure devrait constituer une forte incitation pour les acteurs conomiques remplir les
objectifs du Grenelle I ou II. Le cot apparent de la mesure sera compens par le
dveloppement induit de la filire conomique.

Cette mesure peut venir complter le dispositif damortissement ou de crdit dimpt
(Mesures n1, 2, 3) ou tre envisage comme mesure alternative ces dispositifs.

11

II- Mesures fiscales pour les particuliers

Mesure n 6 - Imputation sur le revenu global des dpenses dquipements performants
sur tout type de biens immobiliers


Il est propos de permettre aux propritaires personnes physiques dimputer leurs dficits
fonciers sur leur revenu global sans limitation de montant, lorsquils proviennent de la
ralisation de dpenses visant mettre les btiments aux nouvelles normes, conomiser de
lnergie ou recycler les dchets.

Ce dispositif dimputation sur les revenus fonciers et sur le revenu global pourrait tre fix
40.000 par an.

Cette imputation du dficit foncier pourrait tre exclue du mcanisme dit du plafonnement des
niches fiscales prvu larticle 200-0 A du CGI et issu de la loi de finance pour 2009 ( loi
n2008-1425 en date du 27 dcembre 2008). Cela permettrait aux bnficiaires de profiter
pleinement de la mesure et dencourager dautant linvestissement dans ce type
dquipements.


Par dfinition, ce dispositif ne trouverait sappliquer que pour les personne physiques
soumises lIR et percevant des revenus fonciers.


Cette mesure permettrait dimputer de manire exceptionnelle un dficit foncier sur le revenu
global, ce qui nest jamais le cas actuellement sauf dans les dispositifs MH ou Malraux ou
spcifiques. Cela pourrait donc constituer un avantage consquent pour les propritaires en
leur permettant de dduire leur investissement de leur revenu global.

Des modulations en fonction des pactes jeune et carbone pourraient tre mises en place.

Ce systme dimputation serait le pendant de la Mesure n1 pour les entreprises. En revanche,
ce systme de dduction serait alternatif des dispositifs de crdit dimpt (Mesure n3). Il
convient en outre de relever quun dispositif ax sur une dduction du revenu global favorise
les revenus levs et est dans sa nature moins quitable quun dispositif de crdit dimpt qui
peut profiter tous les mnages si son imputation est large.

12

Mesure n7 - Exonration dune partie du loyer pendant une priode dfinir pour les
propritaires bailleurs qui mettent aux normes des locaux ou sengagent sur le stock
remplir un objectif des lois Grenelles I ou II


Lobjet de la mesure est de permettre aux propritaires bailleurs de rduire lassiette de leurs
revenus fonciers, ds lors quils procdent aux mises aux normes fixes par les lois Grenelle.

Comme prcdemment, nous pourrions valuer de manire forfaitaire le sur-loyer qui pourrait
tre appliqu aux btiments performants 14% des revenus locatifs des locaux respectant les
engagements de Grenelle I et II. . Lexonration du 14% du loyer devrait concerner limpt
sur le revenu et la CSG-CRDS.

Une limite en termes de dure de cet avantage fiscal devrait galement tre fixe, celui-ci ne
pouvant sappliquer indfiniment une fois les travaux raliss. Nanmoins, il nous semble
quune garantie de lexonration pendant une dure de 10 ans devrait tre donne aux
investisseurs afin de leur permettre damortir leur investissement. Cette exonration pendant
10 ans de 14% des revenus reviens faire supporter au budget de lEtat 41% (ou 53% avec
prise en compte de la CSG / CRDS) du cot de linvestissement sur la priode de 10 ans.

Ce dispositif devrait tre exclu du plafonnement des niches fiscales.


Cette exonration trouverait sappliquer tous les bailleurs particuliers soumis lIR, dans
la catgorie des revenues fonciers mais galement des bnfices commerciaux (LMP /
LMNP).


Cette mesure est trs incitatrice pour les propritaires bailleurs car elle a pour consquence
damliorer considrablement la rentabilit de leur loyer, ds lors quils ont procd ces
travaux de mise aux normes. Elle pourrait venir rtablir dans le cadre ralisation de travaux
dconomie dnergie performants labattement de 14% qui tait prvu lorigine pour le
calcul des revenus fonciers imposables.

Cette mesure est proche au plan conceptuel de la mesure n6 (Imputation sur le revenu global)
mais est plus large. Elle donne une incitation plus long terme raliser les travaux.

Des modulations en fonction des pactes jeune et carbone pourraient tre mises en place.

13

i
Rapport du Ministre dEtat, ministre de lconomie, des finances et de lindustrie , Amliorer la scurit du
droit fiscal pour renforcer lattractivit du territoire , Paris, La Documentation franaise, 2004.
ii
Enqute Taj, compte rendu de la confrence organise le 6 dcembre 2007 : vers de nouveaux rapports entre
lAdministration et le contribuable : quelle scurit et quelle confiance ? , commente Droit Fiscal n10, 15
Avril 2008, c 253.

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Tel: + 33 (0) 1 44 17 53 00
Fax: + 33 (0) 1 44 17 45 75
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GRENELLE ATELIER VALEUR VERTE
PROPOSITIONS FISCALES

Paris, le 8 avril 2010
#506932-v3

Lobjet de la prsente note est de proposer, pour discussion, diffrentes mesures fiscales et comptables
simples visant inciter les propritaires dactifs immobiliers (en cours de construction ou dj btis)
procder aux travaux ncessaires pour les mettre aux nouvelles normes dfinies ou dfinir par les
textes du Grenelle en tenant compte des incidences provoques sur la valeur.

A titre dobservation pralable :

les propositions de mesures fiscales sont soit de nature incitative, soit de nature coercitive. Ne
figurent ci-dessous que des propositions de nature incitative. Certaines sont issues des
diffrentes discussions loccasion des runions du groupe de travail Valeur Verte. Figure en
deuxime partie les propositions fiscales du groupe de travail dirig par Mansiru Serge
Grzyboswki qui demeurent dactualit.

les propositions de mesures comptables ont pour objectif de prserver les capacits
distributrices des entreprises et concernent uniquement les comptes sociaux des entreprises.
Elles synthtisent les propositions du sous-groupe de travail sur le sujet comptable compos
de Monsieur Franois Netter et Madame Martine Barre (Groupama immobilier), Madame
Nathalie Robin et Madame Catherine Sachot (BNP Paribas Assurance), Madame Caroline
Delerable (Ernst & Young) et Madame Christine Daric (Baker & McKenzie SCP).

I. PROPOSITIONS ATELIER VALEUR VERTE

1.1 Immobilisations dtruites ou mises au rebus

Proposition :

Il est propos de permettre aux entreprises dtaler sur dix ans la charge correspondant aux
quipements ou constructions dtruits ou mis au rebut lors de la ralisation de travaux en faveur de
lconomie dnergie (mise aux nouvelles normes / rfrence un objectif des lois Grenelle 1 ou 2).

Au moment de la ralisation des travaux, les composants concerns par lesdits travaux seraient sortis
de lactif immobilis et la charge correspondante serait inscrite en charges rpartir lactif du
bilan. Ce poste serait ensuite amorti sur une priode de dix ans et intgralement repris en cas de
cession de limmeuble concern.

2/6
Cette inscription en charge rpartir se ferait sur option comptable prise lors de lexercice de
ralisation des travaux.

Dun point de vue fiscal, les entreprises conserveraient la facult d'avoir une option fiscale diffrente
et de dduire le montant correspondant auxdits quipements ou constructions immdiatement.

Intrt : En ltat actuel de la rglementation comptable, les immobilisations dtruites ou mises au
rebus sont passes en charges et impactent les capacits distributrices des socits. La nouvelle
rglementation va conduire les entreprises anticiper le renouvellement ou le remplacement de
certains quipements et dtruire certaines immobilisations. Or, il est important dans le cadre des
mesures du Grenelle dviter de dtriorer l'actif net des socits lors de la ralisation de travaux de
mise aux normes. La possibilit de maintenir la dduction fiscale immdiate, telle quelle se pratique
aujourdhui, permettra en outre aux entreprises imposables lIS dans les conditions de droit commun
de ne pas voir augmenter leur charge fiscale.

Enfin, cette facult qui serait offerte aux entreprises uniquement au titre de leurs comptes sociaux
serait neutre du point de vue de leur valorisation et de leur Actif Net Rvalu (ANR). En effet, les
charges rpartir constituent une non-valeur dont il nest pas tenu compte dans le calcul de lANR.

Acteurs viss : Les entreprises la recherche de capacits distributrices (entreprises dassurances,
SIIC/OPCI).

1.3 Neutralisation de la plus-value due aux amortissements en cas de cession

Proposition : En cas de cession dun immeuble ayant fait lobjet de travaux en faveur de lconomie
dnergie (mise aux nouvelles normes pour les nouveaux actifs / rfrence un objectif des lois
Grenelle 1 et 2) en ligne avec les objectifs du Grenelle 2, il est propos de rintgrer la valeur fiscale
des actifs immobiliers la totalit ou une fraction des amortissements dduits au titre de ces travaux
suivant les typologies dfinir.

Intrt : Cette mesure permettrait de reconnatre une valeur verte et dacclrer la mise en uvre des
travaux en ligne avec les objectifs du Grenelle 2.

Acteurs viss : Les entreprises soumises lIS.

1.3 Facult damortissement progressif

Proposition : Les travaux raliss en faveur de lconomie dnergie (mise aux nouvelles normes pour
les nouveaux actifs / rfrence un objectif des lois Grenelle 1 et 2) seraient dun point de vue
comptable faiblement amortis au dpart puis la dotation aux amortissements serait augmente
progressivement.

Intrt : Cette mesure permettrait de lisser dans le temps limpact des amortissements relatifs aux
travaux effectus. Les amortissements augmenteraient dans le temps afin de contrebalancer, dun point
de vue comptable, la diminution des charges financires relatives au financement de ces travaux.

Acteurs viss : Toutes les entreprises mais principalement celles la recherche de capacits
distributrices (entreprises dassurances, SIIC/OPCI).

3/6
1.4 Rvaluation comptable exonre

Proposition : Les entreprises pourraient rvaluer la valeur comptable de leurs immeubles faisant
lobjet de travaux en faveur de lconomie dnergie (mise aux nouvelles normes / rfrence un
objectif des lois Grenelle 1 ou 2) en neutralit fiscale (tant prcis que la valeur fiscale des actifs ne
serait pas modifie) afin de pouvoir imputer les supplments damortissements et ventuelles
dprciations sur lcart de rvaluation. Une mise au rebus ou destruction dun des composants par la
suite entranerait galement la libration de lcart au prorata du montant concern. La rvaluation
pourrait ne porter que sur une partie du bilan qui ne concernerait que les immeubles et devrait tre
effectue au cours de lexercice dachvement desdits travaux.

Intrt : Cette mesure est destine neutraliser leffet du sur-amortissement occasionn par les
travaux raliss.

Acteurs viss : Les entreprises la recherche de capacits distributrices (entreprises dassurances,
SIIC/OPCI).

1.5 Flexibilit offerte aux collectivits locales concernant la taxe foncire

Proposition : La loi offriraient aux collectivits locales la possibilit de moduler le taux de taxe
foncire pour les immeubles ayant fait lobjet de travaux en faveur de lconomie dnergie (mise aux
nouvelles normes pour les nouveaux actifs / rfrence un objectif des lois Grenelle 1 et 2)

Intrt : Cette mesure laisserait aux communes lapprciation de lopportunit de moduler leurs
recettes en matire de taxe foncire en fonction des objectifs quelles se fixent par rapport aux lois
Grenelle.

Acteurs viss : Tous les propritaires dimmeubles.

1.6 Exonration de TPF pour les baux de plus de 12 ans

Proposition : Il est propos dexonrer de taxe de publicit foncire (0,715%) les baux conclus pour
une dure de plus de 12 ans portant sur des immeubles ayant fait lobjet de travaux en faveur de
lconomie dnergie (mise aux nouvelles normes pour les nouveaux actifs / rfrence un objectif
des lois Grenelle 1 et 2).

Intrt : Cette mesure permettrait aux entreprises de prenniser dans la dure leurs cash flows une fois
les travaux raliss et dobtenir des financements plus facilement.

Acteurs viss : Toutes les entreprises.

II. POUR MEMOIRE : PROPOSITIONS RAPPORT GRZYBOWSKI

MESURES PRINCIPALES

2.1 EXTENSION DU CHAMP DAPPLICATION DE LA TVA IMMOBILIERE

Proposition : Il est propos (i) dtendre le champ dapplication de la TVA immobilire aux travaux
damlioration nergtique suivant les typologies dfinir et (ii) de prolonger pour les btiments mis
aux normes la priode pendant laquelle limmeuble pourrait tre cd en TVA de 5 ans 8 ans.

4/6

Intrt : Les travaux ncessaires pour mettre aux nouvelles normes les immeubles sont coteux mais
ne rentreront pas forcment dans les critres actuellement dfinis par larticle 257-7 du CGI pour
faire basculer un immeuble dans le champ dapplication de la TVA immobilire. Cette mesure serait
particulirement incitative pour les acteurs de limmobilier et constituerait un excellent complment au
SIIC 3 vert prsent ci-dessous. Cest une vraie mesure incitative.

Acteurs viss : Toutes les entreprises.

2.2 AMORTISSEMENTS ACCELERES

Proposition : Lamortissement acclr du cot dacquisition dun btiment ou des travaux de
rnovation si le btiment est situ dans les classes performantes du DPE (BBC pour le neuf) serait
autoris. Les dpenses pour les quipements ncessaires au mesurage de la performance nergtique
ainsi que tous les petits quipements de rgulation pourraient galement bnficier de ce dispositif. A
ce jour un tel amortissement sur douze mois est prvu par larticle 39 AB du CGI
1
uniquement pour
certains quipements dfinis par dcret et mis en service avant le 1er janvier 2009. Le dispositif prvu
ce jour implique la comptabilisation dune dotation comptable ce qui impacte les capitaux propres
des entreprises. Il conviendrait denvisager un dispositif damortissement exceptionnel fiscal non
comptabilis qui nimpacterait pas les capitaux propres des entreprises.

Intrt : Ce mcanisme permettrait aux entreprises, et en particulier aux entreprises locataires, de
procder aux investissements ncessaires en dduisant immdiatement la charge (et donc danticiper la
dduction fiscale) et non via selon une dure damortissement longue.

Acteurs viss : Entreprises soumises lIS et, en particulier les preneurs (immobilire, industrielles et
commerciales) ; les socits exonres dIS (telles les SIIC, SCPI, OPCI) ainsi que les compagnies
dassurance ne devraient pas tre intresses par une telle mesure car elle ne permet pas de prserver
leurs capacits de distribution sauf si lobligation de dotation comptable tait carte.

2.3 LE SIIC 3 VERT

Proposition : Les plus-values ralises lors de la cession dactifs immobiliers vers les vhicules
dinvestissements immobiliers faisant appel public lpargne (SIIC, SCPI, OPCI) par les entreprises
industrielles et commerciales seraient soumises un taux rduit de 16,5% moyennant lengagement
pour les acqureurs (i) de prendre des engagements de mener des actions en faveur de lconomie
dnergie sur leur parc immobilier ou un ensemble dactifs donn (mise aux nouvelles normes pour les
nouveaux actifs / rfrence un objectif des lois Grenelle 1 et 2) dans un dlai dterminer et (ii) de
conserver lactif acquis pendant au moins cinq ans. A ce titre, la socit cessionnaire sengagerait
allouer une somme au moins gale 2,5% (reprsentatif de lcart entre le taux de 19% et celui de
16,5%) de la plus-value ralise par le cdant la ralisation de travaux ncessaire. Cette disposition
serait applicable aux transactions ralises ds prsent et le dispositif serait prorog au-del du 31
dcembre 2011.

Intrt : Les entreprises industrielles et financires, non immobilires, sont propritaires denviron
70% du parc immobilier tertiaire et commercial. La mesure propose a pour objet dinciter les
entreprises externaliser leurs actifs dans un but de mise aux normes. Le contexte du Grenelle est une

1
Article 39 AB : Les matriels destins conomiser l'nergie et les quipements de production d'nergies renouvelables qui
figurent sur une liste tablie par arrt conjoint du ministre du budget et du ministre de l'industrie, acquis ou fabriqus avant
le 1er janvier 2009, peuvent faire l'objet d'un amortissement exceptionnel sur douze mois compter de leur mise en service.
Les matriels figurent sur une liste dfinie par dcret.

5/6
opportunit intressante en faveur des externalisations car il va inciter une professionnalisation de la
dtention des actifs immobiliers.

Acteurs viss : Entreprises industrielles et commerciales soumises lIS ; indirectement, SIIC, SCPI
et OPCI

2.4 IMPUTATION DES DEPENSES SUR LE REVENU GLOBAL

Proposition : Il est propos de permettre aux propritaires personnes physiques dimputer leur dficits
fonciers provenant de la ralisation de dpenses visant mettre les btiments aux nouvelles normes,
conomiser lnergie ou recycler les dchets sur leur revenu global sans limitation de montant.

Intrt : Cela serait une mesure trs incitative pour les particuliers.

Acteurs viss : les personnes physiques

MESURES COMPLEMENTAIRES

2.5 LE REVENU VERT : EXONERATION SOUS CONDITION DE DISTRIBUTION

Proposition : Il est propos dexonrer sous condition de distribution (85 %) les revenus verts. Ceux
devraient tre dfinis et comprendraient notamment les produits perus (i) lors de la ralisation de
prestations visant mettre aux normes des actifs immobiliers ou atteindre un objectif des Lois
Grenelle 1 et 2 (stock existant) ou (ii) lors de lexploitation des nergies renouvelables, ou (iii) lors de
la cession de certificats dconomie dnergie. Pourraient bnficier de cette exonration les SIIC,
SCPI, OPCI ainsi que leurs filiales. Le dispositif pourrait tre tendu sous certaines conditions aux
compagnies dassurances.

Intrt : Cette mesure vise principalement les professionnels de limmobilier et constitue une
alternative particulirement intressante aux mesures de dduction fiscale et damortissement acclr
qui ne vise pas les socits exonres dIS. Cette mesure serait complmentaire au SIIC 3 vert
prsent ci-dessous. Il prsente notamment un intrt fort en matire logistique et permettra de crer
de nouveaux centres de profits. Par exemple, la production dlectricit.

Acteurs viss : SIIC, SCPI, OPCI et le cas chant, les compagnies dassurances

2.6 EXONERATION DUNE PARTIE DU LOYER

Proposition : Une partie du loyer reu par les propritaires bailleurs qui mettent aux normes les
locaux neufs ou sengagent sur le stock remplir un objectif des Lois Grenelle 1 et 2, serait exonre
sur une priode donne.

Intrt : Ce mcanisme permettrait aux entreprises de procder aux investissements ncessaires en
neutralisant une partie du loyer gnr par la mise aux normes.

Acteurs viss : Entreprises soumises lIS (immobilire, industrielles et commerciales) et les
compagnies dassurances

6/6
2.7 CREDIT DIMPOT SUR LES CERTIFICATS DECONOMIE DENERGIE

Proposition : Il est propos dassocier la dlivrance des certificats dconomie dnergie une
formule de crdit-impt forfaitaire par KWH dnergie conomise. Les personnes physiques ou
morales ralisant des actions dconomie dnergie lexception des vendeurs dlectricit, de gaz, de
fioul domestique, de gaz liqufi et de chaleur ou de froid par rseaux pourraient ainsi se voir attribuer
un crdit dimpt, imputable contre leur propre impt sur le revenu ou sur les socits, ou
remboursable.

Intrt : Cette mesure pourrait viser tous les propritaires quelque soit leur statut fiscal et le mode de
dtention de lactif.

Acteurs viss : Toutes entreprises et personnes physiques.

* _ * _ *

Christine Daric

3. Contributions hors groupes de travails
Notes sur les propositions du Dcret Rnovation :
o Annexe du CLER (Comit de Liaison des Energies Renouvelables) sur la dmarche
adopter 04/10/2011
o Critres pour la rnovation du parc tertiaire Courrier de Christian NICOLAS et Didier
ROUSTAN (EDF) 23/09/2011
o Position de la CGPME : change de courrier entre Philippe PELLETIER, Maurice
GAUCHOT et la CGPME 28/07/2011
o Note dinformation Poste Immo tire des enseignements sur la rnovation de son
parc Catherine LE FLOCH 27/07/2011
o Annexe du collectif Isolons la Terre contre le CO2 : Note danalyse pour
lapplication de larticle 3 de la loi Grenelle 2 sur la rnovation des btiments
tertiaires existants Collectif Isolons la Terre contre le CO2 - 15/03/2011

MG/ACD/PBG COM PIL 13-04-11
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Comit de pilotage PBG2 du 13 avril
Note sur la mthode

Cette note propose une mthode pour laborer des recommandations simples, ralistes et
soutenables. Elle prend parti sur un certain nombre de questions de fond en donnant des
rponses qui se veulent, elles aussi, simples, ralistes et soutenables.

1. Cadrage densemble
La loi Grenelle tant une loi dobjectif, la rduction de 38% lchance 2020
nest pas un impratif absolu. Une obligation de progrs relatif reste
videmment requise.
Le niveau de 38% doit rester un engagement minimal et absolu de rduction des
consommations nergtiques du parc en 2020. Lobjectif, dclin au btiment ou au site,
doit tre modul en fonction de critres pertinents tels sa destination (bureaux, hpitaux),
la rigueur climatique. Ainsi, lapplication de cet objectif lensemble du parc oblige tre
trs ambitieux sur certains btiments et plus souple sur dautres en fonction de critres
ralistes, justes et garantissant les efforts de chacun.
Il est essentiel , au lancement de ce groupe ddi aux btiments tertiaire, de chercher
donner corps au travail du lgislateur et non de le mettre en cause. C'est l la vocation du
Plan Btiment Grenelle.
Lobjectif darriver 150 kWhep/m/an se rapporte au logement et ne
concerne donc pas le parc tertiaire.
En effet, en raison des leviers que constitue le secteur du tertiaire et afin de ramener
lensemble du parc -38% ds 2020, lobjectif appliqu chaque btiment doit tre plus
ambitieux que 150 kWh
EP
/m.an pour atteindre, au niveau de chaque btiment, une
performance vraisemblablement du niveau de la classe B de lactuel DPE (en 6.1), soit 110
kWh
EP
/m.an.
Du fait des 2 points ci-dessus, il ny a plus lieu de se rfrer des calculs de
consommation thoriques. Pour autant, la rfrence aux 5 usages - de
surcrot en nergie primaire - pose un problme car elle ne peut tre
approche que par des estimations ou des ratios qui resteront contestables.
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Lobligation de travaux doit permettre de porter chaque btiment son niveau de
performance optimal par rapport sa situation initiale et ses potentiels. Son application
doit porter sur des lments matrisables pour le propritaire qui est la cible principale de
cette obligation. Aussi, les leviers daction du propritaire peuvent difficilement porter sur
les process spcifiques lactivit ds lors quil noccupe pas lui-mme son btiment. Il ne
peut pas contraindre son locataire lui fournir les relevs de consommations et les
certifier. Il ne matrise pas en outre les consommations spcifiques qui peuvent voluer lors
du changement de locataire.
Dans la plupart des btiments tertiaires, il ny a pas de comptage et sous-comptage pour
chacun des usages traditionnels dune part et des usages spcifiques dautre part. Si une
mthode base sur des relevs couvrant tous les usages du btiment devait tre retenue,
elle devrait imprativement saccompagner, avant lapplication de lobligation de travaux, de
la mise en place de sous-comptages, en particulier lectriques, permettant didentifier les
consommations relles des 5 usages rglementaires et celles des autres process.
Aussi, il semble que lvaluation des 5 usages rglementaires laide dune mthode de
calcul type Th C E ex (ventuellement remise jour avec les calculs RT2012) serait plus
souple, plus fiable, plus lisible et plus rigoureuse.
Enfin, il ny a aucune raison de remettre en cause le rfrentiel de comptage et danalyse en
lnergie primaire puisquil est valid et correctement intgr par tous les acteurs au niveau
communautaire.
Il ny a pas dobligation de traiter ds le dpart lensemble du parc tertiaire
public et priv (850 millions de m).
L'objectif des -38% s'applique l'ensemble du parc tertiaire public et priv l'horizon 2020.
Il semble cependant indispensable de moduler cette exigence selon le btiment considr :
plus lev pour les btiments les plus nergivores, l'objectif pourrait tre rduit voire nul
pour les btiments les plus sobres. Le fait de rnover tous les btiments sans distinction d'ici
2020 s'avrerait l'vidence contre-productif.
Afin de ne pas multiplier textes et outils, une voie possible serait de rattacher
les recommandations sur le parc tertiaire aux textes et outils existants.
En effet, il semble impratif de valoriser les dispositifs actuels, encore sous-exploits et
contourns, qui doivent permettre de supporter la dmarche dobligation de travaux. Il
pourrait tre en particulier intressant de revoir lapplication des conditions dligibilit de la
rglementation thermique globale dans lexistant en lien avec la directive europenne : seuil
de 50 m Shon, btiments antrieurs 1948, abaissement du seuil de 25% du montant du
btiment (ou rvision du niveau de sa valeur conventionnelle). Ainsi, nous pouvons imaginer
lapplication obligatoire de la RT globale lors de toute mutation de lutilisateur (propritaire
Page 3 sur 16

ou locataire) et au plus tard dici 2020. A cette occasion, il serait utile de sinscrire dans une
dmarche de rvision de la RT dans lexistant tous les 5 ans, comme dans le btiment neuf.
Le seul recours des travaux pour rduire les consommations nergtiques
parat incomplet et il conviendrait dinclure les actions qui peuvent y
concourir c'est--dire celles portant sur l'exploitation, la maintenance et
l'usage.
En effet, l'exploitation, la maintenance et l'usage sont des leviers importants de
lamlioration de la performance nergtique, de lordre de 10 15%. Ils doivent donc tre
apprcis dans une dmarche globale intgrant des travaux plus structurels.
Les dpenses engager doivent tre soutenables et correspondre un
quilibre optimal entre investissements et conomies sur la dure de vie
conomique (cf. Directives europennes). Il faudrait encadrer ce caractre
soutenable soit par des limitations (pas de travaux amortissables en plus de x
annes) soit par des incitations (amortissement acclr).
La plupart des actions de matrise de lnergie sont amortissables sur la dure de vie du
btiment reconditionn en prenant en compte le cot global de la dmarche et une
volution du cot unitaire des nergies.
Malgr cela, il est en effet indispensable dans le cadre de notre groupe de travail de
proposer des solutions dingnierie financire permettant latteinte des objectifs : rgles
damortissement comptable des travaux dEE, valorisation des CEE, mise en place des CPE,
prise en compte de la valeur verte du produit

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2. Proposition de dmarche
Pour latteinte des objectifs de rduction de la consommation nergtique, la
base de dpart ne peut tre que dclarative (date fixer) et reflter la ralit,
en nergie finale.
La base de dpart peut difficilement tre dclarative puisque le propritaire dun btiment
quil noccupe pas, aura du mal obtenir de manire exhaustive et pertinente toutes ses
consommations initiales et au fil de leau. Une modlisation (calcul rglementaire par
exemple) sur les 5 usages rglementaires hors process permettrait au contraire de dfinir un
point de dpart, mettre jour au fil de leau la performance nergtique du btiment
(remodlisation ou prise en compte dactions standardises identiques aux fiches CEE), tenir
compte des variables dinfluence (DJU) travers la mise en uvre dun protocole de
Mesures & Vrification (IPMVP) et prouver latteinte des objectifs de manire irrfutable.
Concernant lunit de mesure, lnergie primaire doit tre confirme (cf. plus haut) afin de
prserver une certaine cohrence entre textes nationaux (loi Grenelle, diffrentes RT) et
Directives europennes (Directive Btiment)..
Dans ce contexte, il faudrait saffranchir de la notion des cinq usages et se
baser sur la consommation nergtique finale globale, la seule mesurable de
faon objective. Mais une telle approche nest pas sans poser quelques
problmes autour des notions de consommations "normales" et de celles
lies des process spcifiques (exemple : immeuble de bureaux avec ou sans
salle de march). Une autre approche distingue les consommations
intrinsques relevant du propritaire (btiments et quipements pour des
conditions d'utilisation conventionnelles) et celles qui relvent de l'utilisateur,
permettant terme la distinction bailleur/propritaire.
Dans la mesure o les utilisateurs des btiments changent au cours du temps, lobligation
doit saffranchir des usages lis aux process (et les traiter de manire spcifique par la
labellisation par exemple) pour se focaliser sur une utilisation durable du btiment
caractrise par les 5 usages rglementaires.
Afin de planifier au mieux les actions entreprendre, il est opportun dtendre la ralisation
dun audit nergtique de qualit lensemble des btiments tertiaires, dici fin 2013 par
exemple, linstar des btiments publics et des coproprits (qui font galement l'objet de
groupes de travail au sein du Plan Btiment Grenelle), dans un objectif de programmation
interne des travaux, daffichage et de communication entre bailleur et locataire (en plus de
lannexe verte).

Commentaire [Jol VORM1]: Je
rajouterai bien ou simulation dynamique
pour laisser la porte ouverte aux plus
ambitieux (comme dans le rfrentiel
Effinergie)
Commentaire [Jol VORM2]:
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Dans la mesure o la rduction de 38% nest plus la norme recherche, les
classes nergtiques du DPE, le cas chant revisites, pourraient fournir les
points de repre pour fixer les objectifs de rduction.

Par exemple :
Les classes A et B nauraient qu entreprendre des actions (listes de
faon non limitative dans le dcret).
Les classes C, D, E et F auraient gagner au moins une classe avant
2010 et pourraient tre rcompenses au cas de progression
suprieure.
Les classes G, H et I auraient gagner 2 classes dici 2020, sachant
que la question de l'intrt d'une rnovation nergtique peut se
poser pour les btiments qualifis de "passoires thermiques".
Ds lors que le point de dpart est correctement tabli (outil rglementaire Th C E ex
amlior , sur les 5 usages hors process), lutilisation des classes nergtiques peut
constituer un bon rfrentiel.
Lobjectif serait alors de ramener individuellement tous les btiments tertiaires un niveau
B (< 110 kWh
EP
/m.an) dici 2020 en se fixant une obligation de traitement des btiments les
plus carencs dici 2015/2016 (classes E F G).
Lobligation de travaux pourrait en outre tre adosse une contribution (bonus/malus) du
type :
Majoration du prix de lnergie (directe sur le prix du kWh ou sous forme
dune contribution fiscale ou taxe foncire) lorsque le btiment est situ en
classe D, E, F, G.
Exonration lorsque le btiment est en C et B.
Bonus lorsque le btiment est en A.
Le classement et la surface seraient dclars par le propritaire (de la mme manire que les
dclarations fiscales et sociales) et pourraient tre contrls par ladministration. Le
montant de la contribution pourrait tre modul suivant le domaine dactivit, le temps
(2012 2020) et pourrait abonder un fonds de financement (prts verts pour les petits
bailleurs, garanties financires).
Commentaire [Jol VORM3]: Je ne
suis pas sur de bien comprendre. Pour
moi, tous les btiments ne devront pas
tre B en 2020. Dans ma logique, il
faudrait ramener les E, F, G B d'ici
2020 et atteindre les -38%. Ceux qui
sont A, B, C aujourd'hui ne serait
concerns qu'aprs 2020.
Commentaire [Raphal C4]: Ca
revient peu prs a. Il faudrait
ajouter un au moins avant B et c'est
rgl
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Pour les immeubles locatifs, ceci pourrait tre trait dans lannexe verte du
bail avec linconvnient que le seuil actuel de 2000m parat lev.
La question de l'application des objectifs au parc ou l'immeuble ne se pose
plus puisque les classes nergtiques se rapportent l'immeuble.

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3. Feuille de route pour les groupes de travail
Donner leur avis sur la dmarche propose et en analyser la faisabilit pour
les groupes quils reprsentent.
Voici quelques questions que pose lapproche dcrite ci-dessus (liste non
limitative) :
La base des classes du DPE parat-elle exploitable : si oui, quelles
conditions et si non, comment la rendre exploitable ?
Lide de fixer un objectif de franchissement dun ou deux seuils dici
2020 est-elle raliste ? Les cots nen sont-ils pas prohibitifs ?
Pour les immeubles locatifs, faut-il largir le primtre du bail vert ?
Quest-ce quun investissement travaux supportable ? (dure
damortissement), et qu'est-ce qu'un quilibre optimal entre
investissement et conomies sur la dure de vie conomique ?
Comment la RT globale et la RT par lments sintgrent-elles ce
schma ?
Mme question pour les autres outils : tude technico-conomique des
approvisionnements en nergie, CEE, CPE, ...?
Nature et modalits de l'obligation de travaux incluse dans le futur
dcret (Grenelle II) : Quelles caractristiques, contraintes, qualits
associes prendre en compte ?
Peut-on traiter de la mme faon et dans le mme dlai tout le
primtre ? Ou bien quelles seraient les priorits (et fixes comment)?
Quelles sont les limites pratiques caches ?
Traabilit de l'information et suivi des progrs : Entrane-t-on la
gnralisation de comptages multiples et coteux, de carnet de vie du
btiment ? Si oui, pour quels type et taille de btiment ?
Quelles sont les spcificits du secteur public par rapport la dmarche
propose ? (voir rapport du snateur Jarlier : Chantier collectivits territoriales)
Quel serait le rle du march ?
Etc

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Pour rpondre ces questions, on pourra utilement se rfrer aux travaux
antrieurs du plan des autres groupes de travail du Plan Btiment Grenelle
notamment "Groupe tertiaire priv", Groupe "Valeur verte", "Chantier
collectivits territoriales" (dont synthse des recommandations en annexes 1,
2 et 3) et Prconisations du "Chantier Btiments publics de l'Etat".

4. Calendrier et tapes suivantes
Dates des comits de pilotage :
11-05-11 / 09-06-11 / 05-07-11
Prochain comit du 11-05-11 :
Retours des diffrents groupes sur la dmarche propose
Site internet :
Mode d'emploi dans la semaine
Liste des membres de GT et de leur organisme
Liste des reprsentants, supplants, modrateurs par GT
Droits spcifiques du modrateur
Suggestions ?

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ANNEXES
1. Recommandations du Groupe de Travail Tertiaire Priv sur les
btiments existants et le bail vert (27 octobre 2009)

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2. Synthse des recommandations du Groupe de Travail "Valeur Verte"
(septembre 2010)

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3. Propositions du "Chantier collectivits territoriales" (juillet 2010)

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Page 14 sur 16

Page 15 sur 16

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4. Classes du DPE Tertiaire
Nota : Le document ci-dessous a t rvis rcemment et fera lobjet
dun nouvel envoi aux membres du Comit de Pilotage ds rception de la
mise jour recevoir du Ministre de lEcologie, du Dveloppement
Durable et des Transports.

Classes
Consommation
en kWhep/m/an
A
50
B 51 90
C 91 150
D 151 230
E 231 330
F 331 450
G 451 590
H 591 750
I Plus de 750
Classes
Consommation
en kWhep/m/an
A
50
B 51 90
C 91 150
D 151 230
E 231 330
F 331 450
G 451 590
H 591 750
I Plus de 750
1/3
La rnovation des btiments tertiaires

Lnergie finale est le critre le plus oprationnel pour dvelopper massivement lefficacit
nergtique sans nuire aux objectifs de rduction des missions de CO2
Lefficacit nergtique peut se mesurer en nergie primaire, en nergie finale, en missions de CO2
voire en cot global.
Lnergie primaire reprsente limpact de notre consommation sur les ressources naturelles tandis
que le CO
2
est le facteur principal dinfluence du rchauffement climatique. Choisir un seul des
deux critres conduits ne rsoudre que partiellement les problmes lis lnergie. Dans la
conclusion de leur rapport pour lOPECST (page 89), Claude Birraux et Christian Bataille insistent
pour les btiments neufs sur la ncessit dadjoindre un critre en CO2 ct de lnergie
primaire. Cette ncessit se retrouve galement dans le cas de la rnovation, ou le choix du seul
critre nergie primaire conduit au mieux ignorer la ralit conomique, au pire des
aberrations environnementales comme le montrent les exemples suivants :
Exemple de deux cas de bureaux chauffs initialement au gaz ou llectricit

1) Bureaux chauffs
llectricit (simple flux
& convecteur)

2) Bureaux chauffs au
gaz (chaudire gaz et
metteurs eau chaude)
Travaux de rnovation
effectus dans
chaque cas

rseau de
chauffage,
chaudire gaz
condensation
et GTB
Maintien
lectricit avec
centrales
double flux et
GTB

chaudire gaz

condensation
et GTB
centrales
doubles flux
lectricit et
GTB
Energie finale - 18% - 29% - 26% - 46%
Energie primaire - 38% - 29% - 26% - 19%
CO
2
+ 42% - 29% - 27% - 71%
Montant des travaux 120 /m
2
100 /m
2
45 /m
2
85 /m
2

Economie
dexploitation
8 / m
2
6 / m
2
5 / m
2
5 / m
2

Temps de Retour 15 ans 16 ans 10 ans 18 ans

L nergie finale est un critre simple et facile utiliser. Elle apparat sur les factures, elle est donc,
cumulable, auditable et opposable. Par ailleurs, les utilisateurs matrisent cette notion quils
retrouvent dans leur environnement ; ils savent lapprhender et modifier leur comportement en
consquence ;
Les choix finaux entre les solutions defficacit nergtique seront conduits pour des raisons
conomiques. Le rapport de cot entre les nergies correspond assez logiquement aux
coefficients de conversion en nergie primaire. Economiser un kWh dlectricit nest pas
quivalent lconimie dun kWh de gaz pour lacteur conomique. Les solutions les plus efficaces
en nergie primaire se dgageront mme exprimes en nergie finale. Dans ce cas encore
lutilisation des factures et de lnergie finale privilgiera la lisibilit de la dmarche.
Par ailleurs, la rduction des consommations dnergies trouvent en France depuis 2005 sa traduction
rglementaire dans le dispositf des Certificats dEconomie dEnergie. Depuis 2005, 7 arrts
ministriels dcrivant plus de 200 solutions pour conomiser lnergie sont toutes exprimes en
nergie finale. Lobjectif des Pouvoirs Publics nest pas de favoriser des transferts entre nergies,
mais bien dimposer tous des objectifs ambitieux.
2/3

Leffort financier des acteurs doit tre ambitieux mais atteignable
Lexprience montre quil faut gnralement multiplier par 4 les investissements pour doubler la
performance nergtique. Fixer un objectif trop ambitieux compte tenu de la maturit actuelle de
certaines technologies ou filires conduit renchrir les cots de manire excessive et peut
savrer contre-productif.

Par ailleurs, les usages spcifiques (bureautique, ascenseurs, restauration, reprographie)
reprsentent prs du quart de la consommation du secteur tertiaire et sont trs lis lactivit
conomique des acteurs. Or sur les 15 dernires annes la consommation lie ces usages na
fait que crotre en moyenne de 2% par an. La volont de tous les acteurs (propritaires,
occupants, constructeurs, exploitants,) est bien dtre ambitieux sur lobjectif, mais les
conomies dans ce domaine ne seront pas atteintes par le seul dploiement des technologies les
plus efficaces sans prise en considration de lactivit conomique.
Engager les efforts selon un mrite conomique des actions les plus efficaces et rentables pourrait
ainsi conduire respecter lobjectif de 38% dconomie nergie sur les usages conventionnels
(chauffage, climatisation, ventilation, clairage, auxiliaires) tel que demand par la loi et pour
lequel les solutions sont connues et denvisager dinverser la tendance haussire du pass sur les
usages spcifiques de llectricit en se fixant une diminution de 10% de la consommation de ces
usages qui sont souvent les plus diffilciles et les plus coteux conomiser et pour lesquels
aucun retour dexprience denvergure nest encore disponible. Ainsi lobjectif global pourrait se
traduire en 30% de gain en performance nergtique :

2009 Cible Gain
Usages conventionnels 174 TWhef 108 TWhef 38%
Autres usages 51 TWhef 46 TWhef 10%
Total Energie Finale 225 TWhef 154 TWhef 32%
Total Energie Primaire 383 TWhep 267 TWhep 30%

3/3
Analyse sur 3 secteurs tertiaire (conduites rapidement en interne pour situer les efforts
Cette analyse porte sur les 3 principaux secteurs tertiaires (bureaux, commerces et enseignement
soit 64% des surfaces). Lvolution tendancielle du secteur (dconstruction ou rnovation lourde
de 1% du parc par an, relamping et gain de 10% sur les usages spcifiques) doit permettre
datteindre 18% dconomie primaire dici 2020. Pour atteindre 28%, 2 Mrds deuros
dinvestissement supplmentaires par an pendant 11 ans seront ncessaires. Ce chiffre passe 8
Mrds deuros par an pour atteindre la cible de 38% ;
2009 Tendanciel Objectif 30% Objectif 38%
Energie Finale 134,3 TWhef 112,5 TWhef (-16%) 93,1 TWhef (-31%) 86,6 TWhef (-35%)
Energie Primaire 239,5 TWhep 196,1 TWhep (-18%) 173,1 TWhep (-28%) 148,6 TWhep (-38%)
CO2 23,2 Mt 20,0 Mt (-14%) 13,7 Mt (-41%) 13,4 Mt (-42%)
Travaux - - 2 Mrds d/an 8 Mrds d/an
Cette analyse montre que lefficacit conomique et environnementale doit galement tre un
critre de choix des actions. En effet, on voit que les 6 Mrds deuros supplmentaires ne
permettent de gagner que 1% de rejet de CO2.

Le primtre dvaluation de la performance nergtique doit tre clairement prcis
Sil est prvu dvaluer la performance sur la base des consommations observes au cours dune
anne de rfrence et aprs la mise en uvre des travaux en 2020, les volutions des conditions
dutilisation doivent tre ncessairement prises en compte au risque de voir la dmarche
inexploitable.
Parmi les critres de modification des conditions dutilisation, on retrouve notamment :
o La rigueur climatique, le nombre dheures douverture des locaux, la frquentation, etc
o Les conditions de confort des locaux (ex : mise en place de salles climatises dans les
maisons de retraites), ou le dveloppement des usages nergtiques (ex linstallation
dascenseurs ou le dveloppement de la signaltique lumineuse dans le cadre de la
rglementation PMR).
Il conviendra donc dtablir les conditions de modification de la situation de rfrence ( la hausse
ou la baisse) en fonction des volutions des conditions dutilisation idalement au travers dun
protocole dfini du type IPMVP ou similaire.

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Diffusion interne
NOTE / INFORMATION

Poste Immo tire des enseignements sur la rnovation de son parc

Dans une dmarche volontaire danticipation du contexte rglementaire et en cohrence avec sa
politique de dveloppement responsable, Poste Immo a initi ds 2009 des campagnes daudit complets
de prs de 800 immeubles (2 millions de m), tant sur les plans accessibilit, vtust qunergtique.
Alors que les enjeux de rnovation du parc existant sont essentiels et au cur des proccupations du
dcret travaux Grenelle en cours dlaboration, Poste Immo souhaite partager les principaux
enseignements de sa dmarche pour nourrir la rflexion de chacun.

Fort des enseignements de cette tude, et en cohrence avec les enjeux de sa politique
patrimoniale, Poste Immo sattache promouvoir une approche globale de la rnovation de son
portefeuille, privilgiant le recours aux actions les plus efficaces et lamlioration de la moyenne
du parc plutt que site site en ce qui concerne la performance nergtique, en impliquant le
locataire des locaux et sinscrivant dans une dynamique long terme.

Le choix dune approche de rnovation par portefeuille
Cest dans cette perspective que Poste Immo tudie son parc et met en cohrence les informations
techniques et sa politique patrimoniale pour la dtermination de ses plans dactions. La dmarche de
rnovation est labore de sorte rpondre non seulement aux enjeux nergtiques mais aussi
daccessibilit, entretien technique, prennisation des actifs.
La recherche dune performance site site correspondant par exemple deux classes du DPE (-38%)
conduirait des investissements massifs, potentiellement insupportables pour les propritaires et sans
relation avec la valeur vnale des actifs considrs. Cette tude montre quune approche diffrencie en
termes de rponses techniques et financires doit tre apporte, en fonction du gisement dconomie du
btiment, de son ge et de sa typologie.
Ainsi, la bonne allocation des ressources pour la recherche de lamlioration globale de la performance
nergtique de limmobilier passe par une approche densemble sur la moyenne dun portefeuille.

Limportance du levier comportemental
Par ailleurs, ltude met en vidence, si besoin tait, limprieuse ncessit dimpliquer le locataire
dans la dmarche damlioration. Nombres dexpriences sur des oprations BBC ont notamment
montr quun btiment (thoriquement) performant ne suffit pas si lusage nest pas optimis. Sur
lchantillon du parc postal audit, on remarque quune petite fraction de linvestissement suffit pour
franchir un quart de la marche demande en termes de performance nergtique, avec des temps de
retour relativement courts. . En revanche, franchir le quart suivant de performance cote environ 30 fois
plus, avec un temps de retour gnralement situ au-del de lhorizon envisageable pour les
entreprises. Pour les propritaires, et dfaut ce stade de pouvoir valoriser un impact sur la valeur
Rfrences : DSDD_reno_ext_V1
Domaine : Dveloppement Durable
Rubrique : Rnovation
Sous Rubrique : Position externe

Page 2 sur 2

Diffusion externe
vnale ou locative de lactif du simple fait de lamlioration nergtique, ces investissements semblent
extrmement difficiles (en dehors de quelques segments de march spcifiques).
Hors, la fraction des investissements particulirement efficace, concerne traditionnellement loccupant et
ne peut tre ralise sans une comprhension fine des usages du site, du process. Il sagit dhorloges,
rgulateurs, programmateurs. Bref, de tous les quipements qui aident loccupant adapter son
comportement et son process dans le site vers plus de sobrit nergtique. Cest pourquoi le
dveloppement de baux verts est un levier essentiel, quasiment un pr-requis, pour amliorer la
performance du parc dans une dmarche commune entre propritaire et locataire. Cest dans cette
dynamique que sinscrit Poste Immo.

Une ambition au-del de 2020
Enfin, linscription de la dmarche damlioration dans la dure est indispensable. Il faut bien sr
ds prsent initier des dmarches volontaristes pour rpondre lambition fixe 2020. Il est aussi
essentiel de prendre en considration la dynamique qui dpasse cette chance. En effet, laction
denvergure sur un site peut tre empche non seulement par la pertinence conomique de laction de
rnovation, mais aussi par lventuelle indisponibilit de ressources et comptences pour traiter dans un
calendrier similaire un grand nombre doprations ou encore par limpossibilit de raliser des travaux en
site occup. En consquence, il peut savrer prfrable de diffrer une action de rnovation pour en
prserver lambition plutt que de tuer le potentiel par la mobilisation moins efficiente de ressources
sur une opration dgrade. Un certain nombre damliorations significatives se poursuivront donc
certainement post-2020 ; cest aussi lambition nationale et europenne. Il devient alors pertinent de
prendre en compte et valoriser les dmarches de long terme sinscrivant dans le cadre dune approche
plus globale de gestion et valorisation dun patrimoine, et la dynamique quun propritaire met en place
au-del de lchance 2020 en pondrant la mesure de lamlioration obtenue 2020 avec les
engagements pris pour les annes suivantes.

Laxe rnovation de la politique dveloppement responsable de Poste Immo sinscrit donc dans
cette dmarche et mobilise lensemble des comptences de gestion dactif, de connaissance des
occupants, de gestion du parc et de matrise douvrage pour prciser et mettre en uvre ces
orientations.

Contact :
Direction de la Stratgie et du Dveloppement Durable Juin 2011
Catherine Le Floch, catherine.le-floch@poste-immo.fr

4. Contributions et synthses spcifiques aux groupes
de travails
Groupe de travail Utilisateurs :
Courrier de PERIFEM et du CNCC destination de Maurice GAUCHOT datant du 10 octobre
2011.
Position commune de PSA PEUGEOT CITRON et RENAULT en vue dune proposition de
dcret 21/09/2011
Synthse du positionnement des utilisateurs du sous-groupe logistique 22/07/2011
Synthse du positionnement des utilisateurs du sous-groupe commerce 06/07/2011

Groupe de travail Investisseurs Immobiliers :
Observations de lASPIM sur les bases du rapport final (26 septembre 2011) sur la
prparation du dcret dapplication de la loi Grenelle 2 au parc tertiaire existant
20/10/2011
Remarques de la FSIF et de lASPIM suite au rapport final (26 septembre 2011) sur la
prparation du dcret dapplication de la loi Grenelle 2 concernant lamlioration
nergtique du parc tertiaire existant 08/10/2011

Groupe de travail Collectivits Locales :
Contribution au rapport du comit de pilotage sur le projet de dcret Obligations de
travaux damliorations de la performance nergtique dans les btiments existants,
usages tertiaire ou dans lesquels sexercent une activit de service public 10/10/2011

Groupe de travail Gestionnaires de patrimoine et exploitants techniques :
Contribution du groupe de travail sur la base du compte-rendu du Comit de Pilotage du 9
juin/version 17 juin 2006.
o Auto-dclaration en nergie finale et primaire, extension du bail vert , proposition
de qualification des diffrentes consommations nergtiques Document du
01/07/2011.

Groupe de travail Construction :
Compte rendu de la runion du 6 septembre 2011 du groupe de travail Construction
12/09/2011

Groupe de travail Architecture et Ingnierie :
Note de synthse du GT Architecture et Ingnierie 05/07/2011

Groupe de travail Scientifique :
Propositions pour lutter contre leffet daubaine du simple changement dnergie Jean
Christophe VISIER (CSTB) et Cdric BOREL (IFPEB) Email IFPEB pour le compte du GT
Scientifique - 22/09/2011
Caractre soutenable des dpenses et des incitations Expos de dfinitions hongroise et
danoise, dans le cadre de laction concerte europenne 21/09/2011
Synthse des contributions du groupe scientifiques au 1
er
juillet 2011.

Groupe de travail Experts Immobiliers :
Rponses Groupe Experts immobiliers suite au comit de pilotage du 11 mai 2011
26/06/2011

1

Position commune de PSA PEUGEOT CITRON et RENAULT en vue dune
proposition de dcret

(Grenelle II - amlioration de la performance nergtique des btiments)

Recommandation : Une prise en compte, dans llaboration du dcret (cf. art. 5 Grenelle 1 et art. 3
Grenelle 2), des impacts conomiques et comptitifs trop pnalisants pour le secteur automobile en
France.

Le problme pos :

Le secteur automobile dispose dun important parc tertiaire, tant en proprit quen
location. Bureaux, commerces, centres de recherche, etc
Limmobilier du secteur automobile est diversifi et a pour caractristique de comporter une mixit
dusages lintrieur dun mme btiment qui est dailleurs volutive dans le temps (Garages
automobiles => commerce et atelier de rparations. Centres de recherche => bureau, locaux
techniques, laboratoires.)

Pour un secteur la profitabilit restreinte, des gains marginaux par rapport la lourdeur
de linvestissement :
- Le taux de marge oprationnelle du secteur automobile est parmi les plus faibles dans
lconomie franaise (3% pour les constructeurs automobiles, encore moins pour le rseau
commercial de garages).
- Les tudes conomiques disponibles ce jour ne permettent pas de mesurer de manire
fiable la porte relle de lobjectif de rduction de 38%. Les hypothses de cots de travaux
atteignent, selon les tudes, de 400 /m
1
une moyenne de
1 000 /m.
A noter que ces lments ne tiennent pas compte des pertes dexploitation gnres par ces travaux.
- Mme en retenant une fourchette basse de lestimation des couts de rnovation 400 /m,
cela induit un cot de 600 650 M dinvestissement par constructeur automobile et ce, sans
perspective de retour sur investissement.
- Pour le rseau de distribution priv, dont la trsorerie est dj trs fragile, les consquences
ne sont conomiquement pas supportables. Ce rseau devrait alors solliciter des aides
supplmentaires auprs des constructeurs automobiles.
- Limmobilier du secteur automobile tant un immobilier dutilisateurs, la valorisation due
lamlioration du parc ne serait pas comparable celle dont bnficierait un investisseur.

Un investissement anti-comptitif : Sachant quun programme pour un nouveau vhicule
reprsente un investissement de lordre de 250M, consacrer plusieurs centaines de millions d sans
rel retour sur investissement revient sacrifier autant de perspective dinnovation, dinvestissement
et de croissance. Lindustrie automobile en France est dj confronte une concurrence trs dure et
un important problme de comptitivit. Cette initiative nationale isole sur le parc existant aurait
pour consquence daccrotre les contraintes de lindustrie franaise, comparativement nos
concurrents implants ailleurs en Europe.

Enfin, ltude dimpact de janvier 2009, pralable la loi Grenelle 2, insistait plus sur
loptimisation conomique : Devant la diversit du parc de btiments tertiaires existants, () ainsi que
devant les contraintes financires et techniques, il ne sagit pas dimposer une performance nergtique
identique pour tous les btiments concerns, mais dimposer une progression quivalente optimisant le
rapport cot des travaux / gain de consommation
2
.

1
Parc tertiaire existant et immobilier durable, la verte attitude peut-elle saccorder des impratifs de retour sur
investissement ?, Mirella Blanchard, Crdit Foncier Etudes, LObservatoire de limmobilier du Crdit Foncier
2
Projet de loi portant engagement national pour lenvironnement, Etude dimpact, Janvier 2009, p. 49
2

Des pistes pour faciliter lobjectif damlioration nergtique des btiments tertiaires :

1. Retenir au plus tard 2006 comme anne de rfrence pour le dbut des mesures de baisse des
consommations.

2. Diffrencier les approches selon la destination des btiments :
=> Par similitude avec larticle 8 de la loi Grenelle 2 pour le champ dapplication de lannexe
environnementale, le seuil pourrait tre par btiment partir de 2000m pour le commerce (show
room) et de 2000m pour le bureau.
=> Ne pas appliquer ces mesures aux sites dj soumis des mesures environnementales :
ETS, ICPE, sur le principe de la double peine. (Pour les tablissements soumis la rglementation
des ICPE, les prescriptions pourront tre inscrites dans les arrts prfectoraux dautorisation
dexploiter).

3. Pour les tablissements qui rentreraient dans le primtre, viter de mesurer les 5 usages
selon la RT 2005 ou la RT 2012 - et le process - ce qui ncessiterait linstallation des
compteurs usages et process (trop compliqu et couteux mettre en uvre).
=> Mener une rflexion prenant en compte un bilan net de rduction des consommations.
=> Tenir compte des amliorations caractre comportemental.
=> En remplacement du comptage par type dusage, explorer la possibilit de travailler par
ratio.
=> Envisager des mesures de compensation, certaines actions de dveloppement durable
contribuant dj notoirement la rduction de la consommation nergtique et la baisse des
missions de GES (consommations positives dnergie lies au programmes Vhicule Electrique
et Hybride ; production dnergie verte : panneaux photovoltaques ) Proposition : exclure la
consommation supplmentaire lie linstallation de rechargement pour vhicules type lectrique,
hybride

4. Limiter la charge conomique sur les entreprises par des mesures cibles, favoriser une
progressivit et des flexibilits :
=> Prioriser les efforts sur la base de critres de meilleur ratio cot efficacit, comme suggr
dans ltude dimpact de janvier 2009 sur la base de diagnostics nergtiques norms.
Les premiers investissements permettront une baisse rapide de la consommation nergtique. Pour
atteindre le palier suivant, il sera ncessaire de dployer des efforts dinvestissement importants qui
correspondront une moindre rduction de la consommation nergtique. Il faudra donc tenir compte
de ce rendement plus faible, et rechercher des formes de progressivit et de flexibilit permettant de
privilgier les investissements forte efficacit.

5. Mesures daccompagnement :
=> Envisager des incitations financires ou fiscales lies aux travaux engager dans le cadre
du Grenelle 2.

21 septembre 2011

CONFIDENTIEL
1/7

Plan btiment Grenelle - tertiaire existant Note de position du sous groupe de travail commerce - 1/07/2011
Plan btiment Grenelle - tertiaire existant
Note de position du sous groupe de travail commerce

Le 1
er
juillet 2011

Contributeurs du groupe de travail :
PRESIDENT :
Romain Rivoallon Prifem

SECRETAIRE
Aude le Vaillant Procos

PARTICIPANT
Franck Makoviak - Darty
Robert Wittenberg - Renault
Caroline Rigaud Procos
Christine Challe - CNPA (CGPME)
Jean-Michel Silberstein - CNCC
Nicolas Vandermeersch - Systme U/Centrale nationale
Jean Dignat - Crdit Foncier
2/7

En prambule
Il est important de rappeler que le commerce, a des spcificits lies ces
diffrents mtiers de manire quasi systmatique (une boulangerie ne
consomme pas de lnergie comme le fait un fleuriste, un supermarch, un
garage). De cette manire, les 5 usages rglementaires sont rarement
reprsentatifs de la consommation dnergie dun btiment de commerce. Soit
parce que lusage du btiment ne se prte que partiellement ces usages
(garages, boutiques), soit parce que certains usages lis au process ont des
interactions importantes avec le fonctionnement nergtique du btiment
(obligation rglementaire de renouvellement dair spcifique aux ERP, froid
commercial, cuisson)

Ainsi il est compliqu de dissocier le btiment de ses usages. En effet ces
btiments ont pour destination davoir une activit de commerce (Un
hypermarch ne deviendra jamais un immeuble de logement)
Afin de proposer une dmarche visant prendre en compte les exigences de
rduction de consommation nergtique issues des Lois Grenelle, le groupe
de travail a dans un premier temps construit un tableau permettant de
reprsenter la diversit du parc commercial.

Activit mode constructif
surface ordre
de grandeur
surface de vente
caractristique
nombre de
point de vente
Conso totale
[kWhef/msv]
Supermarch
pied d'immeuble
400-2 500 1 000 10 362 600 / 650 solo
galerie marchande
Hypermarch
solo
2 500-25 000 5 500 1 594 600 / 650
galerie marchande
Proximit
pied d'immeuble
70-400 150 15 986
solo
grand
Commerce
spcialis
pied d'immeuble
400-50 000 2 000 11 500 110 solo
galerie marchande
A COMPLETER

A la vue de ce tableau, nous pouvons remarquer que les problmatiques
nergtiques sont diffrentes en fonction du type dactivit commerciale, du
mode constructif et du format de magasin. Ainsi il est possible de mettre au
point une approche macroscopique visant dfinir des objectifs de rduction
des consommations nergtiques par typologie de btiments.

3/7

Pour veiller la comptitivit du secteur, il est primordial de mettre au point un
dispositif permettant dintresser les utilisateurs des btiments de commerce
amliorer leur performance nergtique. La rdaction de ce dcret doit avoir
des impacts raisonnables sur la continuit de lactivit des commerants et
doit tre un moyen damliorer lefficacit de ces entreprises la vue des
contraintes du mtier de commerant, dartisan : fabricant, exploitant
dinstallation.

Identification des btiments concerns
Sortir de lobligation de travaux :
- les btiments respectant la RT 2005 et ultrieurs, ou ayant un seuil de
consommation nergtique quivalent (par exemple : <150 kWh
ef
/m).
- les btiments ayant t rnovs et dont la progression de la performance
nergtique aurait dj atteint le niveau dexigence vis par le dcret.

Calcul de l'obligation
Le Grenelle demande une rduction de la consommation dnergie pour 2020.
Cela implique quil est primordial de commencer le chantier au plus tt. Ainsi le
point de dpart de la consommation nergtique amliorer, de chaque
btiment, doit tre disponible au plus tt par les utilisateurs de btiment. Pour
beaucoup dexploitants, il nest pas concevable, dattendre quun tat des lieux
du parc soit ralis pour dmarrer les travaux damlioration. Ltat des lieux
en question pourrait prendre plusieurs annes tre men, il retarderait le
dmarrage des travaux qui doivent tre mis en uvre au plus tt.
Le Grenelle 1 vise une diminution de 38% de la consommation lie aux 5
usages du btiment (chauffage, climatisation, circulation, clairage et ECS).
Cette approche implique que lutilisateur dimensionne son obligation de
rsultat en fonction de la consommation dnergie de son btiment. Cet
objectif doit tre suivi travers lexploitation et au gr des travaux engags
dans le btiment.
il est propos d'tablir le calcul de l'obligation:
- soit sur 38% de la consommation des 5 usages : cette consommation
est mesure ( laide de comptage, sous comptage) ou estime (
laide dun audit ou dun diagnostic)
- soit sur 20% de la consommation totale dnergie (5 usages + process),
la consommation des process (ex Consommations supplmentaires
lies la rglementation comme par exemple la Ventilation, le Froid
alimentaire, la Cuisson, l'clairage daccentuation et des parkings)
reprsentant en gnralement la moiti des consommations du site.
4/7

Cette consommation totale est issue de la facture du fournisseur
dnergie. Le fournisseur doit pouvoir dlivrer ses clients, un historique
des consommations dnergie suffisamment fin pour pouvoir tirer une
analyse nergtique saisonnire.

Un btiment de commerce peut rapidement voluer, ainsi que ces diffrents
usages de lnergie. Comme par exemple, linstallation de bornes de
recharges de vhicule lectrique modifie fortement le comportement
nergtique dun btiment. Il faut donc pouvoir le prendre en compte lissue
de cette priode dobligation. Ainsi la consommation nergtique cible, doit
tre fix sur un primtre de consommation nergtique comparable avec
ltat initiale (usages, horaires douvertures).

Point de dpart de lobligation
Le point de dpart de lobligation de travaux devra tre appuy par des
factures de consommation dnergie, des mesures, ou un autre moyen
pertinent de calculer la consommation dnergie dun btiment de commerce
(audit, diagnostic reconnu, ). Il est indispensable de rcompenser les
entreprises pionnires en matire defficacit nergtique qui ont supportes
les filaires industrielles linitiative de ces solutions efficaces.
La loi Programme dOrientation de la Politique Energtique du 13 juillet 2005
prcise les moyens visant amliorer la performance nergtique de la
France (ITTER, EnR, efficacit nergtique).
Depuis la parution de la loi POPE, il y a eu une dmocratisation de lefficacit
nergtique, notamment grce au dispositif des certificats dconomie
dnergie et aux excellents rsultats de la premire priode (2006-2009) avec
84,5Twh cumac ralise sur les 54 prvues. Certaines entreprises, en qualit
de bon gestionnaire, ont choisi damliorer leurs btiments. Ces entreprises
pionnires doivent donc, juste titre tre rtribues de lavance quelles ont
obtenue.
La date de dpart de lobligation de travaux doit tre cohrente avec les
initiatives issues de la loi POPE (2005), ventuellement avant si l'exploitant est
en mesure de dmontrer la ralisation de ces gains.

Mise en uvre de la rduction
La phase prcdente permettait de fixer le montant dconomie atteindre
lissue 2020. Les btiments nayant pas encore atteint cet objectif de
rduction, devront obligatoirement engager des actions, travaux en visant
lobjectif dfinit.
5/7

Compte tenu de la diversit des gisements dconomies dnergie prsente
dans tous les mtiers du commerce, il est du ressort de lutilisateur et du
propritaire, connaissant le btiment et son exploitation, de prioriser les
actions engager. Afin dassurer une rentabilit et une efficacit nergtique
maximum, les actions pourront tre portes sur tous les postes de
consommation lis au btiment et son utilisation. De mme le recours des
sources dnergies renouvelables (solaire, bois, gothermie, PAC) devront
tre valoriss dans la mesure o elles contribuent une meilleure efficacit
dapprovisionnement en nergie du btiment.
Les dispositifs (co prt, Certificats dEconomie dEnergie, ) incitant le
recours aux solutions technologiques efficaces, doivent pouvoir tre utilises
aisment et massivement pour faire face la demande du secteur du
btiment.

Proposition de squenage
Compte tenu du faible taux de pntration des mesures rglementaires dans
les petites organisations, il serait probablement plus raisonnable de prvoir un
amnagement de lobligation pour les btiments des entreprises concernes.
Propositions :
- Diviser lobjectif de -38% ?
- Appliquer les mesures que pour les entreprises de plus de XXX
personnes ?
Mais attention, quid de la prennit de la comptitivit des PME ! Que
reprsente le budget nergie dans le compte de rsultat dun petit
commerant ? Peut-il augmenter de 40% sans avoir dimpact sur le CA ?

Et toujours les 2 000 m2
La notion dattribuer lobligation de rduction des consommations dnergie
selon la surface ne semble ni ambitieuse, ni crdible. Dans le secteur du
commerce, elle nimpacterait que 2% des entreprises, soit uniquement les
commerants des grandes surfaces alimentaires et les grands magasins (voir :
http://www.insee.fr/fr/themes/tableau.asp?reg_id=0&ref_id=NATSOS12301).

6/7

Cas particulier des relations locataires-bailleurs : qui fait quoi ? qui paye
quoi ?
Les travaux damlioration defficacit nergtique doivent tre mens de
manire cohrente par rapport leur rentabilit. Ils devront tre supports soit
par lutilisateur soit par le propritaire en fonction de la destination des travaux.
La mise en place du dcret devra til forcment passer par lapplication de
lannexe environnementale ?
Lannexe environnementale du bail pourrait fournir un cadre pour formaliser
des engagements rciproques des utilisateurs et des bailleurs. Mais leurs
mise en uvre est complexe car elle dpend de leurs relations.
Dans le cas de lobligation dintgrer des engagements dans lannexe
environnementale, quid : si les deux parties ne sentendent pas ou ne mettent
pas en uvre leurs engagements ? Ils se verraient infliger des pnalits ?
Proportionnels quels critres ? Ou une instance obligerait lun et/ou lautre
entreprendre les travaux ?

Cas des coproprits : voir ?
Comment intresser une coproprit mlangeant des parties ayant des
destinations diffrentes ? (cas dun immeuble ayant des commerces en pied
dimmeuble et des logements au-dessus).

Encourager les investissements
Il est important de pouvoir acclrer les amortissements des quipements qui
prsenteraient des gisements important dconomie (ex : chaudire mal
dimensionne et inadapte).
Quels seraient les amnagements qui le permettraient ? (crdits dimpts et
prts spcifiques, leasing, CPE, modification des rgles comptables,)
Le dispositif des certificats dconomie dnergie offre une bonne visibilit sur
les technologies et les bonnes pratiques nergtiques, il faut promouvoir
lutilisation de ce dispositif.

GROUPE UTILISATEURS
Sous-groupe Logistique

Prambule :

Dans le respect des diffrentes R.T, les informations concernant les valeurs de performance
nergtique des btiments sont dclaratives.

De ce fait les travaux ncessaires lamlioration des performances nergtiques des
btiments peuvent faire lobjet dtudes, de prconisations et de mises en uvre par tout
maitre duvre ou bureau dtude indpendant.

Seuls, conformment la loi, les DPE restent du seul domaine dexperts agrs.

Il est rappel que ltude dimpact annexe au projet de loi prcise que, compte tenu de la
diversit du parc des btiments tertiaires existants ainsi que des fortes contraintes financires
et techniques, il ne sagit pas dimposer une performance nergtique identique pour tous les
btiments concerns, mais dencourager une progression quivalente et optimisant le rapport
entre le cot des travaux entrepris et le gain de consommation obtenu.

Sagissant de btiments existants, les modalits dapplication prcises par le dcret en
Conseil dEtat tiendront compte de ltat initial et de la destination du btiment ( le sous
groupe logistique tient rappeler ici la grande diversit dusage et de destination des
btiments logistiques permettant de qualifier certains dentre eux comme industriels), des
contraintes techniques exceptionnelles ( ce titre les btiments froids devront etre traits
de manire diffrente que les entrepts dits secs ), de rgles daccessibilit pour les
personnes handicapes ou mobilit rduite, des ncessits lies la conservation du
patrimoine historique.

Le groupe des utilisateurs rappelle quil conviendrait de mettre en harmonie les lois,
rglementations et normes concernant le chauffage, lclairage, le renouvellement dair.
Exemple : chauffage 19 rve ou ralit ?

Principaux points daccord du groupe Utilisateurs

1) Date de dpart de lapplication de la loi Grenelle 2 de lenvironnement

01-01-2012, avec codicille indiquant que la date de dpart de mesure de rduction des
conomies dnergie pourrait tre celle de tous travaux justifiant cette rduction
compter de la promulgation de la loi du Grenelle 1 de lenvironnement (03-08-2009)
ou de la loi POPE (2005).

2) Gains de 38% sur lnergie

Le groupe de travail prconise le respect de la loi Grenelle 2 de lenvironnement par
consquent le calcul des gains totaux ou partiels (chelon du DPE) sur les 5 usages lis
au btiment ainsi que sur la liste des travaux damlioration indique lannexe 1dans
la directive europenne 2010/31/UE du 19 mai 2010 jointe.
Le sous groupe logistique recommande pour les actifs relevant de son secteur intgrant
souvent du process de ramener lobjectif de 38 % dconomies 20% pour les
immeubles incluant du process ( entrepts froids positifs et ngatif).
Les travaux damlioration recommands ne sappliquent pas tous au secteur
logistique et considrer que seul le DPE puisse faire rfrence en la matire nest pas
applicable dans la mesure ou dun point de vue rglementaire la plus grande partie des
batiments logistiques nest pas soumise la RT , seule la partie bureaux et locaux
sociaux ltant .
Ainsi, les btiments logistiques dune manire rglementaire pourraient sexonrer
quasi totalement des contraintes imposes par la RT.
En outre, le sous groupe logistique insiste sur le souhait de sortir de lobligation de
travaux et prconise de se focaliser sur une OBLIGATION DE RESULTAT, intgrant
notamment ainsi les conomies qui pourraient provenir de lamlioration des
consommations lies au process intgr dans certains btiments.

Le groupe dautre part demande que soient publies les tudes des DPE dans les
btiments de lETAT engages avant 2012 permettant de prciser les valuations
globales quant au cot des travaux, lconomie atteinte et la valeur unitaire de
lnergie conomise.

3) Cration dun observatoire des consommations

Le groupe de travail insiste sur la ncessit de crer un observatoire des
consommations dnergie. Les entreprises ou propritaires devront faire leur
dclaration de consommation dnergie et devront pouvoir en justifier en cas de
besoin.

Les premiers relevs serviront de base aux calculs damlioration.

4) Applications

Selon la directive europenne 201/31/UE du 19 mai 2010 par btiment et par typologie
correspond lannexe 1 paragraphe 5 de la directive jointe.

5) Seuil

Application de larticle 4 de la directive 2010/31/UE

A) Article 4 : directive Europenne 2010/31/UE Alina 2 exclusion
- Btiments protgs, environnement class
- Lieux de cultes
- Constructions provisoires avec dure dutilisation de moins de 2 ans
- Sites industriels
- A ce titre , le sous groupe logistique du fait du process intgr dans
certains entrepts et le fait que les btiments logistiques sont en
France soumis au rgime des Installations Classes ( ICPE) ,
considre que les batiments correspondants peuvent rentrer dans la
catgorie Sites Industriels et chapper ainsi la directive
Europenne sus vise.
- Btiments indpendants dune superficie utilise totale infrieur
50 m

B) Cependant les utilisateurs proposent un seuil de 2000 m conformment ce
qui est prvu dans le bailleur vert ainsi que les btiments construits selon la
R.T 2005, mais les acteurs du commerce pensent quil faut moduler pour les
petits et moyens commerces ainsi que pour les PME/PMI. Dans ces cas, la
satisfaction aux exigences minimales en matire de performance nergtique
doit tre techniquement, fonctionnellement et conomiquement ralisables (CF
ART 7 Paragraphe 2)

6) Energie

Les calculs sont faire conformment la loi Grenelle 2 en nergie primaire.

Financement

- Soit par des mesures fiscales dacclrations damortissement sur les travaux, les
quipements et les matriels (chaufferie, ventilations, climatisations, ascenseurs etc)

- Soit par des mesures de financement bancaire des taux incitatifs.

REMARQUES DE LA FSIF ET DE LASPIM SUITE AU RAPPORT FINAL (26 septembre 2011) SUR LA
PREPARATION DU DECRET DAPPLICATION DE LA LOI GRENELLE 2 CONCERNANT LAMELIORATION
ENERGETIQUE DU PARC TERTIAIRE EXISTANT

- Point de forme : le document devrait tre en-tte du Plan btiment Grenelle et non
CBRE

- Points concernant le DPE :
confirmer quil est tabli en nergie primaire (le fait de retenir les
tiquettes DPE comme indicateurs semble le confirmer mais cela
nest effectivement pas repris dans les diapositives analyses)
confirmer le traitement de la consommation si la dclaration
dnergie est faite hors process, les limites des classes de DPE restant
inchanges
le gain de deux tranches (catgorie H et I) doit tre subordonn
une faisabilit financire et/ou technique
dans le cas dobjectifs globalisables au niveau du patrimoine entier,
la comparaison seffectue entre un DPE moyen des immeubles
composant le patrimoine en anne de rfrence et un DPE moyen
des immeubles composant le patrimoine en 2020
prciser que le classement en DPE doit tre fait climat constant et
occupation constante. A l'appui de cette remarque nous citons 2
exemples qui montrent les effets pervers d'une variation de climat
ou d'occupation :
le premier : occupation constante 100% :
Malgr les actions menes en 2 ans si l'on ne tient pas compte de la
correction climatique entre 2008 et 2010, on passe de H I (de 650
760 kWhep/m/an), alors que l'on gagne une tiquette climat
constant (de H G, soit de 650 490 kWhep/m/an, donc dj trs
proche de la valeur seuil de la classe F, objectif atteindre).
le second : avec un taux d'occupation qui volue
Un immeuble a t mesur en 2008 165 kWhep/m/an avec une
occupation de 9%, soit en classe D. En 2010, avec une occupation
94%, il se situe en classe G (551 kWhep/m/an, sans correction
climatique). En 2011 une nouvelle libration pourrait nous faire
"gagner" une classe, soit de G F, alors mme que si limmeuble tait
occup 100% nous serions peut tre en H ?

- Points sur la soutenabilit des dpenses :

La modulation des droits de mutation semblent hors sujet
Le garde fou bas sur le ROI correspond une intention
louable mais apparat dapplication trop complexe. Nanmoins,
il est rappel que que lASPIM a formul des propositions
destines chiffrer la limite du ROI acceptable : temps de
retour de linvestissement / montant de lconomie dnergie
(au cot de lnergie la date laquelle le calcul est ralis)
infrieur ou gal 7 ans et montant des travaux un an de
loyer annuel

- Point sur leffet daubaine li au changement dnergie :
Quel serait leffet laubaine (dfinition plus prcise) et quelles seraient les modalits dencadrement
de cet effet daubaine ? Il est rappel que lvolution de l'nergie primaire est lobjectif retenu dans
le cadre du Grenelle par les pouvoirs publics ; encadrer ou corriger les changements
dnergie en ajoutant un critre carbone marque une rupture avec les objectifs auxquels le secteur
immobilier sadapte et, de surcrot, complexifie le dispositif

Observations de lASPIM sur les bases du rapport final
(26 septembre 2011) sur la prparation du dcret dapplication de
la loi Grenelle 2 au parc tertiaire existant

Page 3 : Facult laisse aux propritaires utilisateurs dinclure ou non leur process

Nous ne comprenons pas le sens de cette formulation et souhaitons obtenir des prcisions.

Page 5 : Atteinte des objectifs globalisable au niveau du patrimoine entier ou par immeuble

Intgre-t-on bien sous ce thme larbitrage vertueux , i. e. la cession dun immeuble au
profit dune acquisition mieux classe sur le plan de la consommation nergtique ?

Page 6 : Exclusions largies aux ateliers ou assimils annexes aux bureaux ou
commerces

Que vise-t-on ? Existe-t-il une dfinition juridique des annexes en immobilier ou faut-il en
prvoir une dans le dcret ?

Page 9 : Etablir des garde-fous bass sur le ROI selon la nature des travaux raliss

La distinction par types de travaux nous semble difficile mettre en uvre. Nous
rappelons par ailleurs que lASPIM a formul des propositions destines chiffrer la limite du
ROI acceptable :

- temps de retour de linvestissement / montant de lconomie dnergie (au cot de lnergie
la date laquelle le calcul est ralis) infrieur ou gal 7 ans

et

- montant des travaux un an de loyer annuel (par exemple moyenne n-1 et n-2).

Page 9 : Crer un dispositif SIIC-3-vert avec imposition taux rduit pour les vendeurs en
contrepartie dun engagement de performance nergtique pris par les acheteurs (SIIC-
OPCI-SCPI)

Nous sommes critiques sur cette approche trop restrictive de la prorogation ventuelle du
210 E. Prenons lexemple thorique dun impt rduit de (33
1/3
% 19%) appliqu sur une
PV de 20%. Soit 2,86% de la valeur du bien, soit (avec un rendement de lactif de 5%) 6,9
mois de loyers, ce qui peut tre nettement insuffisant pour financer des travaux lourds de
remise aux normes (ce calcul est par ailleurs optimiste du fait quune partie de lavantage est
en fait capte par le vendeur au moment de la cession dudit actif).

Page 9 : (Les trois points de suspension)

Sans pouvoir affirmer quelles relvent du dcret en cours de prparation, nous mentionnons
ici les mesures identifies par lASPIM pour permettre aux SCPI de respecter les
prescriptions du Plan Btiment :

1) laffectation du montant des travaux sur la prime dmission (avec diminution du montant
des capitaux propres)

2) la constitution dune provision pour grosses rparations spcifique, la PGR verte ,
constitue partir dun plan de travaux et dont les montants constitus pour la doter seraient
immdiatement dductibles du rsultat distribuable. La PGR verte serait utilise
mesure de laccomplissement des travaux.

3) le rehaussement des plafonds rglementaires
1
pour les travaux dagrandissement et de
reconstruction
2
et de cession des lments dactifs.

Page 10 : Prner la rvision du seuil dapplication du bail vert 1000 m et /ou limmeuble

Nous souhaitons une approche cohrente des pouvoirs publics, i. e. reconnaissance
explicite dans le dcret que les baux ou immeubles pour lesquels le bail vert ne peut
sappliquer (par application du rglement) peuvent tre sortis du primtre du patrimoine
concern par le Plan Btiment (approche immeuble par immeuble).

Page 10 : Encadrer leffet daubaine li au changement dnergie

Nous ne comprenons pas le sens de cette formulation et souhaitons obtenir des prcisions.
Vise-t-on les locataires ?

* *

*

1
COMOFI, art. R. 214-116.
2
Ces travaux doivent seulement tre destins conserver ou amliorer la rentabilit locative des
immeubles , Mmento pratique Francis Lefebvre, Socits civiles, 2010, n36511, p. 768.
1

Octobre2011
PlanBtimentGrenelle
GroupedetravailCollectivitsterritoriales
ContributionaurapportduCOPIL
surleprojetdedcretObligationsdetravauxdamliorationdela
performancenergtiquedanslesbtimentsexistants,usagetertiaireou
danslesquelssexercentuneactivitdeservicepublic.
Larticle3delaloiEngagementNationalepourlEnvironnementdu12juillet2010,prcisequeDestravaux
d'amliorationdelaperformancenergtiquesontralissdanslesbtimentsexistantsusagetertiaireou
danslesquelss'exerceuneactivitdeservicepublicdansundlaidehuitanscompterdu1erjanvier2012.
UndcretenConseild'Etatdterminelanatureetlesmodalitsdecetteobligationdetravaux,notamment
lescaractristiquesthermiquesoulaperformancenergtiquerespecter,entenantcomptedel'tatinitial
et de la destination du btiment, de contraintes techniques exceptionnelles, de l'accessibilit des personnes
handicapesoumobilitrduiteoudencessitslieslaconservationdupatrimoinehistorique.Ilprcise
galementlesconditionsetlesmodalitsselonlesquellesleconstatdurespectdel'obligationdetravauxest
tablietpublienannexeauxcontratsdeventeetdelocation.
Les collectivits locales, et leur groupement doivent donc mettre en uvre obligatoirement, aprs la
publication du dcret, des travaux pour lamlioration de la performance nergtique de leurs bureaux et
desbtimentsosexerceuneactivitdeservicepublic.
Le rapport Chantier collectivits territoriales du Plan Btiment Grenelle, ralis sous lautorit du
snateur Pierre Jarlier et remis en juillet 2010, a montr que leffort produire par les collectivits
territoriales sur leur patrimoine serait consquent avec un cot global de lordre de 50 milliards d
prendreencharge;soitunedpenseannuellede6milliardsdpourrespecterlobjectifde2020.
Fort de ce constat, les travaux du COPIL pour llaboration du futur dcret entendent privilgier une
dmarchevisant:
- dfinirprcismentleprimtredudcret(exclusionsdecertainsbtiments)
- ne pas se fixer dobjectif de gain de 38% et datteinte de 150 kW/m/an (objectif que le lgislateur
na pas rendu obligatoire pour le tertiaire non rsidentiel des collectivits locales), mais plutt
progresser par segments de classe nergtique en se laissant des marges de manoeuvre pour les
travauxengageretactionsmener.
Le cadre ainsi dfini permettrait en effet de rduire le poste nergie des btiments publics, en
investissant de manire raisonnable, compte-tenu de laction conduire en ce qui concerne les
comportementsdessalarisetdesusagersetnaturellementlorganisationetlefonctionnementdesservices
publics(cetteactionnerelevantpastoutefoisdelaloioududcret).Ildoitdonctrepossiblederaliserdes
rnovationsavecuneambitionnergtiquevolontaristeetefficace.
Aujourdhui, ltat de la rflexion sur le projet de dcret ne conduit pas distinguer les btiments publics
des btiments privs, la loi distinguant cependant parc tertiaire et btiments dans lesquels sexercent
uneactivitsdeservicespublic,sansquonpuisseapprcierquellesconsquencesconcrtestirerdecette
distinction.
2

Aussi,legroupedetravailCollectivitsterritorialesprconiselapossibilitdvaluerlamliorationdela
performance nergtique du patrimoine dune collectivit dans son ensemble, et non btiment par
btiment,parsautdeclassesnergtiquescalculesenmoyennepourlensembleduparctertiairedune
collectivit.
Ce mode dintervention sur le parc, compatible dune part avec les moyens financiers des collectivits
territoriales et de leurs groupements, dautre part avec la nature pluriannuelle de la programmation des
travaux,permettraitdeconstaterlesprogrsralissen2020surlensembleduparc.Celaconduirait,dici
cettedate,traiterenprioritetmassivementlesbtimentslesplusnergivores,lesquelsncessitent
demobiliserlesressourcesfinancireslesplusimportantes.
On ne peut contraindre en effet des rsultats annuels, btiment par btiment, compte-tenu de la
situationfinanciretrscontraintedescollectivitslocales,dautantplusquelapprocheglobaleduparcde
la collectivit que nous proposons permet une analyse plus cohrente de la situation et conduit une
affectation raisonne des dpenses prioritaires pour obtenir des conomies dnergie efficaces (et ce
dautantquelingnieriepublique,maisaussiprive,faitdfautouestaujourd'huidifficilemobiliser)..
Le GT Collectivits territoriales souligne en consquence quil est primordial dapporter aux collectivits
uneassistanceetuneingnierieforteetrappellelEtatsonengagementsurlamobilisationdesesservices
dconcentrsetdesonrseauscientifiqueettechnique.
Pour autant il demeure une interrogation forte ce jour, sur la ralisation et les objectifs de travaux
atteindre,etplusparticulirementsurlevoletcontrleetsuivi.
Plusprcisment,silarticle3delaloiGrenelle2neprvoitpasdesanctionsencasdenonexcutionde
travauxsurletertiaireexistant,enrevancheselonlarticle1decettemmeloiuneattestationdetravaux
doit tre tablie aprs travaux de rhabilitation thermique. Le dcret prvoyant ce dispositif est en cours
dadoptionauseinduGouvernement.
Ainsi, si le dcret attestation en cours dapprobation doit, conformment la loi, prciser les modalits
de dlivrance dune attestation tablir lachvement de travaux aprs rhabilitation thermique des
btiments existants, la question se pose de savoir si cette obligation concerne aussi les btiments du parc
tertiaire.
En effet, les obligations sont diffrentes selon les cas. La loi Grenelle 2 a fix une obligation de rnovation
thermiqueavecunobjectifdeperformancede38%degainpourleslogements.Pourletertiaire,lesobjectifs
deperformancenesontpasfixs,seuleuneobligationdetravauxpourlesbtimentsexistantstantinscrite
danslaloi(article3delaloiGrenelle2).
Le ministre a ainsi fait savoir que Le projet de dcret relatif aux attestations de prise en compte de la
rglementationthermiquedesbtimentsexistants,traitedemaniretoutfaitindiffrentelesbtiments
usagersidentieletceuxusagetertiaire.
Or,lesorientationsduPBGsurledcretbtimenttertiairesedirigentversuneobligationdemoyensviades
travauxouactionsvisantintgrerdessautsdeclasse(de25%environ)jusquen2020etnondesedonner
des objectifs de performance. Il nous a ainsi t indiqu que les attestations (taient incluses dans) la
continuitdelarglementationthermiquedesbtimentsexistants,creilyadecela4ansaveclamiseen
place d'un volet "lment par lment" en 2007 et d'un volet "Globale" en 2008 (pour les rnovations plus
importantes).
Lasortiedudcretattestationdetravauxanticipedoncledcretvenirsurlesobligationsdetravaux
sur le parc tertiaire, le ministre stipulant en effet: Garantir le respect des exigences de la RT sera
donc ncessaire pour tous travaux concernant la rhabilitation thermique, et ce quels que soient les
travauxouexigencesimpossparledcretvenirsurletertiaire
3

Ces travaux, s'ils touchent l'enveloppe d'un btiment ou ses quipements nergtiques, devront
imprativementrespecterlesexigencesdelarglementationthermiquedesbtimentsexistants.
Aussi,cestadedelarflexion,notreinterrogationportesurlacompatibilitentrelapplicationdelaRT
(2005 ou 2012?) et les seules exigences de saut de classes que le Chantier tertiaire a prconis, dans la
mesureouncontrledachvementestbeletbienimposparlaloisurlapplicationdelaRT.
Soutenabilitfinancire
Laquestionprincipalerestelasoutenabilitdesinvestissements,danscedlaide8ans,pourlescollectivits
territoriales(voirencesenslettredu22septembre2011duprsidentdelADFauMinistre).
La proposition dun des groupes de travail du COPIL dautoriser les collectivits territoriales moduler les
droitsdemutationselonlaperformancenergtiquedesbtimentsnerecueillepasladhsiondugroupede
travailCollectivitsterritoriales,(mmesilnesagiraitquedunefacultofferteauxcollectivitslocales
afindefavorisersurleurterritoirelarestructurationduparcexistant).
Btimentspublicsexcluredelobligationdetravaux.
LeGTCollectivitsterritorialesproposequecertainstypesdebtimentssoientexclus:leslieuxdeculte,
les marchs couverts, les parkings, les quipements sportifs en fonction de leurs usages (hors vestiaires et
accueil), les sites industriels et ateliers, les lieux de stockage, darchives, les stations dpurations, les
btimentsclasss.
Ilestparailleursnotqueleconceptdateliersdestockagerecouvre2notionsdiffrentesateliersetstocks.Lapartie
ateliers ainsi que les installations techniques produisant quelque chose pourraient se rattacher aux locaux de
productionexclusduchampdelaloi.Quantauxlocauxdestockageetauxarchives,ilspourraienttredistingusselon
quils sont chauffs au dessus dune certaine temprature ou non. De toute faon il est probable que leurs
consommationslessitueraientpluttdanslescatgoriesA,BouColeseffortsproposssontminimes.
Autresobservations
Aucune obligation de rsultat ne doit donc tre exprime mais seulement une obligation
soutenable de moyens (incluant des actions), comme le recommande dailleurs le rapport du
SnateurDolig;
Seuildapplicationparbtiment:Lanouvelledirectiveeuropennefixeraitleseuildintervention
plusde250metuniquementpartirde2015.Ilsemblencessairedemaintenirdansleprojet
dedcretleseuildes2000m
2
partirduquellestravauxseraientraliserleseuileuropen
tanteneffetunseuilindicatif;
Permettre la simplification du dispositif CEE pour les petites collectivits et encourager

lutilisationduCPEparlescollectivitsterritoriales;
Lvaluationdelaprogressiondestravauxderhabilitationthermiqueattenduede20122020
pourraitreposerpourleGTCollectivitsterritorialessurundispositifauto-dclaratifannuel,
sur la base de la plus basse des consommations finales tous usages (base: moyenne des 3
annes2009,2010,2011);
Enfin, le GT Collectivits territoriales rappelle, conformment au rapport de Pierre Jarlier,

quilesttoutautantncessairedetravaillersurlesusages(bonnesutilisationsetexploitationdes
locaux,informationsdessalaris,organisationsdesservices,accueildupublic,etc)quesurles
travaux, les actions sur les usages permettant aussi datteindre de relles diminutions de
consommationsdnergie,objectifpremierdeladispositiondelarticle3delaloiGrenelle2.
PBG/Chantier rnovation Copil du 9 juin 2011-Version au 17 juin 1/7
Plan Btiment Grenelle / Chantier Rnovation Tertiaire

Contribution du GT Gestionnaires de patrimoine & Exploitants en date du
1
er
juillet 2011

Comit de pilotage
Compte rendu au 17 juin 2011 de la runion du mercredi 9 juin 2011

Prsents :

GT Utilisateurs : Michel Ginot (ADI)
GT Investisseurs : Dorian Kelberg (FSIF)
GT Gestionnaires de patrimoine et Exploitants techniques : Roger-Marc Gaudiot (UNIS) et
Denis Szkobel (FEDENE/SYPEMI)
GT Collectivits locales : Florence Masson (AMF)
GT Construction : Anne Valachs (SERCE) et Pascal Payet (FFB)
GT Architecture et Ingnierie : Frdric Moreaux (SYNTEC Btiment) et Frdric Denisart
(Ordre des Architectes)
GT Scientifique : Cdric Borel (IFPEB)
France Domaine : Pierre Sdillot
Plan Btiment Grenelle : Jrme Gatier
Plan Btiment Grenelle : Anne-Lise Deloron
Cabinet Lefvre Pelletier et Associs : Vronique Lagarde
CB Richard Ellis France : Maurice Gauchot
CB Richard Ellis France : Christian Baur
CB Richard Ellis France : Yannick Besnier

Excuss :
GT Experts Immobiliers : Jean-Eric Fournier (RICS) et Jean-Philippe Carmarans (RICS)
MEEDM/DHUP Pierre Bonnemayre et Marie-Christine Roger

Nota Bene : Le prsent compte-rendu constitue une premire version au 17 juin du compte-rendu
pour vous permettre davancer dans vos runions respectives. Elle sera ventuellement
complte ds que nous aurons reu les dernires synthses de travaux des Groupes de Travail
que nous attendons.

I. Prambule : Rcapitulatif des positions principales que nous considrons
comme actes suite nos Comits de Pilotage des 13 avril, 11 mai et 9 juin

Cadrage du primtre du futur dcret :

1. Prise en compte des obligations europennes et notamment des directives
2010/31/UE (Performance nergtique des btiments) et 2006/32/CE (Efficacit
nergtique dans les utilisations finales et services nergtiques)

2. Rduction effective des consommations globales toutes nergies et tous usages
lhorizon 2020
N.B. : inclus la production dnergie renouvelable sur site (en dduction).

3. Connaissance des consommations :
- base auto-dclarative annuelle
- en nergie finale, convertir galement en nergie primaire
- obligation de transparence propritaire/locataire
- prconisation de cration dun Observatoire pour suivre lvolution (les progrs).

4. Ecole RT/5 usages en nergie primaire et Ecole Consommation Globale en
nergie finale
Les 2 approches doivent et peuvent coexister :
- la RT est appliquer pour les travaux affectant la performance nergtique
(respect de la Loi)
- la Consommation Globale en nergie finale et primaire (cf directive europenne)
tous usages est rduire selon les classes ou courbes de progrs de
consommations qui restent dfinir.

5. Units de mesure de rfrence : kW.h
ef
/m
2
.an et kW.h
ep
/m
2
.an
Lunit de surface retenir dfinitivement pourra tenir compte des travaux en cours au
sein du Ministre de lEcologie en vue dunifier et de simplifier la dfinition des surfaces
de plancher prises en compte dans le droit de lurbanisme.

6. Primtre dintervention pour les travaux de rnovation :
Concernera les actions et/ou les travaux.


7. Primtre de patrimoine : par btiment (ou partie de btiment) concern, avec la facult
de raisonner au niveau dun portefeuille, patrimoine, territoire.
Ndlr : nous pensons toutefois que le suivi des progrs par btiment est dans tous
les cas ncessaire afin de pouvoir prendre en compte toutes les volutions de
destinations ou de stratgie possibles.

8. Date deffet : Principe de prise en compte propos pour la consommation annuelle de
rfrence :
- soit auto-dclaration annuelle pour la consommation finale 2011 et primaire (cf
directive europenne )
- soit auto-dclaration annuelle sur la base de la plus basse des consommations
finales et primaire (cf directive europenne) tous usages des 3 annes 2009, 2010,
2011.

II. Feuille de route spcifique certains groupes de travail en complment
des demandes du Copil du 11 mai 2011 (chapitre IV de ce Copil)

1. GT Scientifique :
Etudier et proposer une tiquette nergtique sur la base des diffrentes catgories de DPE,
base sur les nergies finales auto-dclares (tous usages, en classes dnergie finale et
primaire), qui tienne compte de lintensit nergtique des activits des btiments et de leur
consommation de rfrence initiale : considrer entre autres le DPE Public dj annex
(email du 19 avril) comme suite n1 au compte-rendu du COPIL 13 avril 2011.
Le niveau de progrs entre la consommation moyenne dune classe vers lautre classe devra
rester compatible avec le niveau de progrs envisag dans le cadre de larticle 5 de la Loi
Grenelle I.

Proposer alternativement une courbe deffort atteindre, galement selon la consommation
de rfrence initiale avec les mmes contraintes de niveau de niveau de progrs que ci-
dessus.

Nota Bene : il reste entendu quune tude dimpact conomique interviendra la suite.

2. GT Investisseurs, Utilisateurs et Gestionnaires-Exploitants
Il semble difficile de traiter de la mme faon les cas de propritaire utilisateur et de
propritaire investisseur avec locataire, donc travailler sur les points suivants :
- comment organiser la relation propritaire locataire pour la ralisation des
travaux en site occup ? Dispositif dj existant dans lannexe environnementale (
decret Bail vert ) , peut tre faut il faire voluer cette annexe !
- comment tenir compte dun changement de locataire ou de propritaire utilisateur
dans la priode 2012 2020 ? Dispositif dj existant dans lannexe
environnementale (decret Bail vert ) , peut tre faut il faire voluer cette annexe !

- le principe de dclarer la consommation finale et primaire (cf directive
europenne) tant retenu, comment tenir compte de la part de cette consommation
qui relvera du process de l utilisateur quil soit propritaire ou locataire, ou bien
dun usage spcifique ou plus intense ? Faut il retenir une ou plusieurs normes
dfinissant lusage normal (horaires, jours dexploitation, ...) ?

Lapplication du protocole IPMVP y pourvoit, peut tre faut il un protocole
simplifi pour les actifs de faible taille !

Il y a deux manires de qualifier lnergie consomme :

Par le primtre dusage
Par le mode calcul

Les dfinitions par lusage distinguent :

- les consommations dcoulant des caractristiques de limmeuble
- et celles dcoulant des caractristiques de limmeuble + celles dcoulant de lusage des
occupants, savoir :

Lnergie intrinsque :

Lnergie intrinsque dcoule des caractristiques dun btiment, indpendamment du
comportement des utilisateurs. Ce sont essentiellement les 5 usages retenus dans la norme RT
2012.

Lnergie globale :

Lnergie globale est lensemble des nergies consommes sur un site, dcoulant des conditions
de fonctionnement intrinsque du btiment, de son usage et du comportement des utilisateurs.
Elle intgre donc le chauffage, lclairage, lnergie des ordinateurs, les ascenseurs, leau chaude,
la ventilation, toutes les prises de courant, ; dduction faite des nergies produites
directement sur limmeuble.

Les dfinitions par le mode de calcul sont les suivantes :

Lnergie finale :

Lnergie finale est celle figurant sur les factures des fournisseurs dnergie.
Elle est indpendante du primtre dusage et ne doit pas tre confondue avec lnergie globale
consomme par un site.

Lnergie primaire :

Lnergie primaire correspond lnergie finale, augmente des pertes de distribution et des
consommations des producteurs et des transformateurs dnergie.
Pour lnergie lectrique, le coefficient moyen en France, compte tenu du profil nergtique, est
de 2,58, cest--dire que, pour dlivrer sur un immeuble 100 kw, il a fallu consommer 258 kw. En
fonction des types dnergies utiliss, le rapport entre nergie primaire et nergie finale
(lnergie facture) peut tre trs diffrent.
Le dcret impose une diminution en nergie primaire.
Ce point est extrmement important.
Si nous prenons lexemple dun propritaire, qui utilise une chaudire lectrique et qui se voit
facturer sur son immeuble 100 kw, lnergie primaire comptabilise dans le cadre du dcret est
de 258 kw.
Sil opre le changement avec une chaudire gaz, la production de 100 kw dnergie finale sera
comptabilise pour 100 kw dnergie primaire ; il aura donc fait une conomie de 61,24 %
dnergie primaire.

Pour rsumer, nous avons donc :

- dune part, une notion dusage avec une nergie intrinsque qui ne comprend que les
consommations dcoulant des caractristiques techniques de limmeuble, versus
lnergie globale qui intgre lensemble des usages de limmeuble
- dautre part, nous avons une autre notion qui est lnergie finale (facture), versus
lnergie primaire, qui correspond lnergie totale consomme pour produire lnergie
finale
- le type dnergie utilis affecte, de manire significative, les coefficients appliqus pour
le calcul de lnergie primaire et peut donc constituer en soi un moyen datteindre
lobjectif du Grenelle 2

S SO OL LU UT TI IO ON NS S P PO OU UR R R RE EP PO ON ND DR RE E A A L LA A N NO OT TE E D DE E C CA AD DR RA AG GE E : :

Nous avons bien compris que lobjectif est de stalonner partir dun DPE, ou similaire, bas
sur la consommation totale, tout usage confondu (lnergie globale).

Lobjectif de la solution propose ci-aprs est de dpasser le paradoxe qui consiste mettre une
tiquette environnementale sur un objet immobilier, en calculant cette tiquette sur des
paramtres prenant en compte des caractristiques exognes limmeuble en tant que tel
(comportement des utilisateurs, horaires douvertures, densit doccupation, ).

Cette remarque a dautant plus de sens que ltiquette va avoir un impact sur la valeur de lactif.
Un mme actif ne peut donc avoir une tiquette diffrente en fonction du comportement et du
mode de fonctionnement de son utilisateur.
Cette remarque est aussi vraie pour limmobilier dinvestissement que pour limmobilier
corporate.
Une entreprise qui vendrait son immeuble, tout en le quittant, doit pouvoir justifier des qualits
de limmeuble, indpendamment de lusage quelle en faisait.

S SO OL LU UT TI IO ON N P PR RO OP PO OS SE EE E : :

La solution propose est base sur lutilisation du protocole IPMVP, ventuellement simplifi.
Ce protocole est fiable selon les spcialistes et est utilis dans le cadre de la certification Leed.

Il permet partir :

- dune consommation intrinsque calcule sur la base des caractristiques techniques
dun immeuble
- dune modlisation, dun comportement dun utilisateur type (densit moyenne
doccupation, horaires douverture normaux, point de consigne de temprature normatif
19-26, )

de calculer la consommation globale thorique dun immeuble.

A partir de ce calcul, on peut obtenir et tiqueter un btiment en donnant une vision claire
sur :

la consommation intrinsque dudit btiment (sur laquelle sera corrle la valeur vnale
de lactif)
la consommation globale thorique incluant les consommations intrinsques et celles
dcoulant dun usage et de comportement normatif (base du nouveau DPE)
la consommation totale constate sur un immeuble

Avec ces 3 paramtres, on peut donc :

- qualifier limmeuble en tant que tel avec lintrinsque
- qualifier limmeuble avec une vision march intgrant les usages normatifs
- comparer ces valeurs thoriques avec la ralit issues de la consolidation des comptages

permettant galement ainsi de :

- dfinir une chelle de progrs sur les caractristiques de limmeuble et en effectuer la
mesure
- construire une dmarche contradictoire et constructive avec les utilisateurs (locataires ou
utilisateurs) pour faire baisser globalement les consommations et mesurer les rsultats

Cette mthode peut sappliquer aussi bien au public quau priv, limmobilier corporate et
limmobilier dinvestissement.

En revanche, elle est difficile mettre en uvre sur des locaux atypiques (hpitaux, ) sauf
modliser lusage normatif spcifique ces immeubles particuliers et dfinir une chelle de
classement propre.

Il y aura une difficult par ailleurs, en cas de vacance totale ou partielle. Dans ce cas, les
consommations intrinsques et globales thoriques pourront tre calcules (et donc, le DPE
pourra tre tabli), mais trs difficilement, compar avec la consommation globale constate.

Le DPE peut tre tabli en nergie finale ou en nergie primaire, ce qui offrirait un panel de
solutions pour amliorer la performance, beaucoup plus vaste.

La contrainte serait simplement dimposer aux fournisseurs dnergies lindication, sur leurs
factures, des consommations en nergie finale et en nergie primaire.

Par ailleurs, et concernant la relation locataire/propritaire, il nous semble que les obligations du
preneur de supporter des travaux permettant daboutir des conomies dnergie doivent tre
intgres au code du commerce, et non dans lannexe verte, pour tre applicables tous ;
certains btiments multilocataires pouvant tre occups par des locataires soumis lannexe
verte, et dautres non.

3. GT Utilisateurs, Investisseurs et Experts en immobilier
Dfinir et caractriser ce quest un investissement soutenable conomiquement (hors
incitations et aides conomiques) : notions de dure damortissement, de retour sur
investissement, etc (cf. galement les directives europennes prcites).

4. Tous les Groupes de Travail
Proposer votre liste des exclusions de lobjet du futur dcret et les critres prcis
dexclusion (taille , caractristiques spcifiques , ).

Plan Btiment Grenelle Tertiaire Groupe Construction
Compte rendu de la runion du 6 septembre 2011

Dclarations
- Obligatoires
- Annuelles
- Par le propritaire de limmeuble, aprs fourniture par le locataire ventuel des
consommations le concernant
- En nergie finale, partir des factures des fournisseurs dnergie en prenant pour
base soit 2011, soit 2006 (application de la RT 2005), ou une anne plus proche
- Distinction des 5 usages relatifs au btiment, en nergie primaire pour coller au
DPE, par tout moyen (comptage si possible, estimations, calculs conventionnels/RT)
- Tendre vers un comptage spar de lnergie ncessaire aux 5 usages et au process,
chaque fois que cela sera possible puis en fonction des travaux qui seront raliss
notamment sur la distribution lectrique
- La surface de rfrence prise en compte pour les consommations/m2 sera la
nouvelle surface qui sera dfinie par le dcret paratre au 1
er
trimestre 2012
- Les dclarations pourront tre faites par immeuble ou pour un patrimoine. Dans ce
dernier cas les consommations devront nanmoins tre calcules par immeuble pour
faciliter les comparaisons, en cas de mutation notamment

Amlioration de la performance nergtique

- Doit porter sur le bti (5 usages) et le Process
- Dfinir une courbe deffort ou redfinir les tranches de DPE
- Plan de progrs mais viter demployer le mot encourager qui nest pas assez
incitatif et ne pas mentionner les CPE et Plans pluriannuels de travaux qui ne sont
que des moyens
- Affichage obligatoire des consommations et des progrs (raliss et prvus)

Exclusions et drogations
- Le moins possible. Les btiments historiques dans certains cas, mais ni les IGH ni les
hpitaux souvent cit comme devant tre exclus, par exemple
- Pas de rfrence une surface minimale
- Ne pas oublier que les progrs demands sont mesurs en relatif et non en
valeur absolue, ce qui doit permettre de limiter les drogations acceptables

Liste des actions raliser Exemples

- Est-ce vraiment ncessaire ? Chaque immeuble est un cas particulier.
- Lister de faon exhaustive les actions possibles risque de devenir une liste la
Prvert et inciter imiter des actions qui sont dans des contextes diffrents, donc
pas ncessairement opportunes.
- Un catalogue de solutions risque aussi de rduire la rflexion ncessaire un projet
efficace
- Si le propritaire et/ou le locataire ont une culture et des connaissances en matire
de Performance nergtique ou un service technique ad hoc, il nauront pas besoin
dune liste dexemples. Si ce nest pas le cas il sera prfrable, pour eux, de faire
appel un auditeur ou ingnieur conseil extrieurs
- Si quelques exemples devaient tre donns il faudrait rester dans des gnralits

Relations Propritaire-Locataire

- Obligation de rencontre et de communication dinformations
- Voir ce qui peut tre incorpor ou prcis dans le bail vert ou en annexe
- Etablissement dun Guide de bonne conduite pour limiter les contentieux
- Pas de neutralisation de principe (cf dernier III-4), faire porter les efforts sur
dautres immeubles ou dautres consommations dans la mesure du possible

Gardes fous

- R.O.I : sans objet, se reporter ventuellement la future directive EPBD qui dfinit ce
qui est soutenable

Note de synthse du GT Architecture et Ingnierie (tape 1) 05/07/11

1/5

Chantier Rnovation du parc tertiaire
Note de synthse du GT Architecture et Ingnierie (tape 1)

1- Contexte de la mission:

Le COPIL du 09/06/11 demande une note de synthse rsumant l'tat actuel des travaux du
GT Architecture et Ingnierie, en partant des lments donns ou demands dans les COPIL
prcdents (feuille de route). Il est rappel la double exigence des 2 lois grenelle 1 et 2:

- "L'tat se fixe comme objectif de rduire les consommations nergies du parc des
btiments existants d'au moins 38% d'ici 2020" (article de la loi du 3 aout 2009)"

- Grenelle 2 impose que "des travaux d'amlioration la performance nergtique seraient
raliss dans les btiments existants usage territoriaux ou dans lesquels s'exerce une
activit de service public dans un dlai de 8 ans compter du 1/01/2012"

Avec les objectifs demands, les approches du problme seront obligatoirement globales et
vont ncessiter des collaborations entre les professionnels intervenants (architectes,
ingnieurs, entreprises de mis en uvre et d'exploitation maintenance). Les besoins en
tudes seront importants pour arriver une performance bien dfinie, surveille dans le
temps et contrle.

Dans cette concertation en cours, la volont du groupe de travail est de proposer des
solutions sur les prestations intellectuelles ncessaires aux objectifs souhaits. Il sera tenu
compte des outils existants et contraignants, en particulier sur les marchs publics (code des
marchs publics, loi MOP, CPE,). Les marchs privs, sans rglementation prcise,
laisseront une plus grande libert.

Pour terminer les organismes suivant participent rgulirement aux travaux : CICF
construction, CNOA, COPREC, Syntec Ingenierie, UNSFA

2- Rponses aux demandes du COPIL:

3 -Propositions:

Le groupe de travail sest attach rflchir sur les modalits de mise en uvre de
lobligation de travaux en considration de son efficacit et de sa prennit dans le temps.


2/5

Plusieurs lments sont prendre en compte pour rduire la consommation nergtique
partir dune base portant sur la consommation globale et dune obligation exprime au
pourcentage de rduction, en effet :

1. lapproche dclarative globale ne permet pas de distinguer ce qui provient du
systme btiment (1) et ce qui relve de son usage.
2. La mise en uvre de la rduction de consommation doit tenir compte de lvolution
possible dans le temps du mode dutilisation du btiment par les occupants.

La dtermination de travaux ou actions damlioration ne peut, de lavis du groupe du
travail, se concrtiser qu partir dune valuation initiale approfondie qui permette de
diffrencier les gisements doptimisation et damlioration qui relvent de la qualit du bti,
de sa maintenance et enfin de son mode dutilisation.

Cest aussi cette valuation initiale qui conduira la cration des outils de rfrence qui
permettront dajuster les consommations en fonction des volutions futures et des modes
dutilisation (situation de rfrence).

La question de laudit associ la dclaration initiale a fait lobjet de nombreux dbats quant
son importance, sa fiabilit, son cot, selon limportance du bti.

Pour rendre soutenable et efficace cette ncessaire analyse initiale, le groupe de travail
propose :
1. de la limiter des ensembles dune taille minimale significative (2000 m par ex) et
prsentant des niveaux de consommation levs dans lchelle de rfrence
propose par le Comit de pilotage.
2. dobliger les propritaires de ces ensembles faire tablir dans un dlai raisonnable
aprs la date de dclaration, un programme dtaill dinterventions pour atteindre
les objectifs de rduction imposs par le lgislateur.

Ce programme devra inclure tout audit et diagnostic ncessaires ainsi que les tudes de
faisabilit, comprenant a minima :

la dtermination de ltat initial prcisant lvaluation de ce qui relve du systme
btiment , de son exploitation et de son utilisation
les tudes pralables de prconisations des travaux et actions entreprendre avec
plusieurs scenarii selon les objectifs choisis et avec lvaluation de leurs influences
respectives sur lamlioration de la consommation
lesquisse dun outil de rfrence permettant dadapter la valorisation des conomies
dnergie en fonction des modes dutilisation futurs.

Ce programme dinterventions qui devra tre labor par des professionnels comptents et
qualifis l'Architecture et de l'Ingnierie (architectes, ingnierie, bureau dtudes,
contrleurs techniques) aura pour principaux mrites :


3/5

de dterminer ce qui relve vritablement du systme btiment avec comme
corollaire une amlioration prenne du patrimoine existant,
d'assister ventuellement les utilisateurs ou occupants dans l'efficacit nergtique
des usages de process
de donner au propritaire et ses utilisateurs des rfrences solides et quilibres
pour conclure des conventions mutuelles avec objectifs
de justifier financirement et techniquement le retour sur investissement des
travaux envisags.

En conclusion, le Matre l'ouvrage dcidera partir de l'audit un programme final des
travaux et actions permettant de satisfaire l'obligation de performance dans la dure.

Nota :
(1) Le groupe de travail entend comme systme btiment lensemble comprenant la bti
lui-mme (structure, faade, isolation, ) et les installations techniques de rfrence
permettant limmeuble de fonctionner dans des conditions dutilisation normales par
rapport sa destination (production et distribution dnergie, quipements structurants tels
que les ascenseurs, renouvellement dair).


4/5


5/5

De : Cdric BOREL
Envoy : vendredi 23 sept embre 2011 07: 12
: Groupe de t ravail scient ifiques
Cc : Christ ian BEAUR; 'VI SI ER Jean-Christ ophe'
Objet : RE: PBG / Chant ier Rnovat ion Tert iaire / PROBLEME DE L'ENERGI E PRI MAI RE.
Bonjour,

Suite et fin.

Une courte runion a eu lieu ce jeudi matin avec les pilotes et Jean-Christophe VISIER (CSTB), merci
pour sa rapide mobilisation. Deux solutions la fois simples et pertinentes ont t proposes par le
CSTB qui permettent de faire du futur dcret un neutron en terme deffet sur les filires
nergtique.

Rappel : Les consommations dnergie finale pour chacun des contrats de fournitures nergtiques
sont releves. La contrainte porte sur la somme pondre, exprime en EP et reporte sur lchelle
type DPE. Les travaux doivent conduire un saut dune ou deux classes selon le niveau dans lchelle.

Premire possibilit dcriture : dans le cas particulier o les travaux conduisent changer dnergie
pour une partie des usages, lexigence en termes dconomies raliser est augmente si les travaux
conduisent une augmentation des GES ( dfinir ultrieurement par arrt). Une modalit, titre
dexemple seulement: une amlioration de deux classes nergtique (+2) provoquant un recul dune
classe en GES (-1) ne vaut que pour une remonte dune classe (+2 1 = +1)

Deuxime possibilit dcriture : Si on change dnergie (exemple, tout lec vers lec + gaz), on
recalcule le niveau dEP initial avec la nouvelle nergie, comme point de dpart de la contrainte. Cela
annule leffet li au changement dnergie.

Merci pour vos commentaires ventuels dans la journe ou qui ne dit mot, consent !

Bien cordialement,

Cdric BOREL

Caractre soutenable des dpenses et des incitations
-
Prambule
Dans les discussions parlementaires autour du dcret dapplication de la directive 2010/31/UE EPBD
(Energy Performance of Buildings), la notion de soutenabilit revient trs souvent sans que celle-ci ne
soit pralablement dfinie clairement. Mme si tout le monde sentend sur la responsabilit sociale,
environnementale ou encore conomique que cela comporte, il conviendrait de prendre position quant
une dfinition quantifie et mesurable de la soutenabilit des mesures defficacit nergtique
associes au Btiment.
Comment dfinir la soutenabilit des mesures defficacit nergtique ?
-
La Commission europenne a retenu une dfinition de la soutenabilit des dpenses publiques :
les surplus budgtaires de demain doivent permettre de financer l'endettement d'aujourd'hui.
Une analyse de laction concerte europenne (http://www.epbd-ca.org/) autour de la performance
nergtique des btiments a permis de mettre en lumire les prises de position de certains pays
europens quant une dfinition de la soutenabilit des mesures defficacit nergtique et fournit ainsi
quelques pistes de rflexion en vue ventuellement dune prise de positon franaise sur le sujet.
1 - Action concerte: la mise en uvre hongroise de lEPBD
(http://www.epbd-ca.org/Medias/Pdf/country_reports_14-04-2011/Hungary.pdf)
Laction concerte hongroise En sapprochant de btiments nergtiquement neutre ( balance
nergtique nulle), lnergie grise ( embodied energy ) divise par le temps de vie devient comparable
la consommation oprationnelle annuelle : la balance nergtique du cycle de vie complet doit tre
analyse pour qualifier de soutenable une mesure.
2- Action concerte: la mise en uvre danoise de lEPBD
(http://www.epbd-ca.org/Medias/Pdf/country_reports_14-04-2011/Denmark.pdf)
Laction concerte danoise statue quune mesure est conomiquement soutenable si :

Ce qui est quivalent :

Ou encore:

Conclusion
Bien que ces chiffres de 75% et 1,33 sont prsents arbitrairement, sans fondement conomique ou
environnemental clair (la mesure doit gnrer des bnfices sur 25% de son temps de fonctionnement pour
tre qualifier de soutenable, mais pourquoi pas 50% ou 10% ?), ils permettent toutefois aux dcideurs et
aux investisseurs de disposer dune mthode quantifiable et mesurable pour estimer la soutenabilit
dune mesure.
Il serait souhaitable qu son tour, laction concerte franaise se penche sur la question dune dfinition
de la soutenabilit en se basant sur les pistes de rflexion fournies par les actions concertes de ses
voisins europens.

Annexe calcul du cot optimal
Pour dterminer le cot global dune mesure, les prix prendre en compte sont les prix pays par le client
en incluant les taxes, la TVA et les subventions.

O:
C
g
() cot global lanne (anne de rfrence
0
)
C
I
cot dinvestissement initial pour la mesure
C
a,I
(j) cot annuel de la mesure
V
f,
(j) valeur rsiduelle de la mesure la fin de la priode de calcul (actualise lanne
de rfrence
0
).
R
d
(i) taux dactualisation de lanne i

Le calcul du cot global comprend linvestissement initial, les cots annuels ainsi que les cots de
dmantlement dans certains cas, actualiss lanne de rfrence. En rgle gnrale, les Etats membres
doivent utiliser une priode de calcul de 30 ans pour le rsidentiel et le public et 20 ans pour le priv non
rsidentiel.
En accord avec la Directive 2010/31/EU, les Etats membres sont tenus dtablir les cots optimaux des
mesures correspondant aux performances nergtiques minimales requises. La mthodologie de calcul
incombe aux autorits nationales et non aux investisseurs. Il est nanmoins important de souligner que
les niveaux de cot optimal ne sont pas uniques et dpendent de chaque btiment. Cependant, en
dterminant des approches de calcul standardises, les Etats membres peuvent sassurer de la faisabilit
datteindre les niveaux minimum defficacit nergtique requis pour les btiments.
Dterminer le cot optimal
Pour chaque standard de btiment, on peut tracer des graphiques dcrivant la consommation dnergie
primaire (axe des abscisses : kWh par m et par an) et le cot global associ (axe des ordonnes : par m
et par an) pour diffrentes mesures.

( ) ( ) ( ) ( ) ( )
(
+ =

=
j V i R j C C C
f
i
d i a
j
I g t
t
t
,
1
,

Cost optimal
range
PLAN BATIMENT GRENELLE
Chantier Rnovation du Parc Existant - contribution du Groupe Scientifique

1
SYNTHESE DES CONTRIBUTIONS DU GROUPE
SCIENTIFIQUES AU 1
IER
JUILLET 2011
TRAVAUX DU PREMIER SEMESTRE 2011 - V2 DU 1
I ER
JUILLET
1. OBJET DU DOCUMENT
Le document vise synthtiser les contributions du groupe scientifique en vue de la prparation du rapport
dtape de la part des coordinateurs du chantier du Plan Btiment GRENELLE.
Les recommandations sont de deux ordres :
Recommandations en lien immdiat avec la prparation du Dcret sur la rnovation du parc tertiaire
existant, faisant suite larticle 3 de loi N2010-788 du 12 juillet 2010 portant engagement national
pour lenvironnement (Grenelle II) et des textes dapplication :
a. Arrts du 3 mai 2007 nomm arrt RT lments par lments
b. Arrt du 13 juin 2008 relatif la performance nergtique des btiments de plus de 1000m
2

Recommandations sur la mise en cohrence des modalits de calcul des outils de diagnostic de
performance nergtique adapts au tertiaire (articles R134-1 R134-5 du CCH).

2. RECOMMENDATIONS EN LIEN AVEC LE PRESENT DECRET
INTRODUCTI ON
Le but de ce paragraphe est de donner au lgislateur les principes, objectifs et modalits pratiques de
larticle 3 de la loi GRENELLE II. Le groupe scientifique a travaill dans le sens :
Dun essentialisme tant dans lexpression que dans lappui sur les textes existants
Des instructions du comit de pilotage : trouver un rgime auto dclaratif (sur base de factures),
formulation de lobjectif sur le btiment comme le parc, etc.
La diminution des consommations relles porte sur les usages, le bti et les systmes installs. La distinction
des consommations lies au process ne sera possible quen cas de structure de sous-comptage, ce qui peut
constituer la premire tape dun plan de progrs.
En globalisant toutes les consommations dnergie existantes dans le btiment, lassiette des actions
dconomies dnergie (gisement) est plus importante et multiplie les leviers dactions (prise en compte
dautres systmes nergtiques).
Les travaux damlioration de la performance nergtique viss par larticle 3 de la loi ENE sont ceux dune part
lis lefficacit nergtique du btiment et dautre part lamlioration de la conduite des installations et la
rduction des consommations. Le dcret devra veiller lquilibre des moyens pour latteinte de lobjectif.


2
PRINCIPES GENERAUX DU REGIME AUTO DECLARATI F
1. Les 38% doivent tre confirms comme objectif global du dispositif, notamment par ltude dimpact.
2. Le dclarant est le propritaire, ou dfaut son mandataire dsign (gestionnaire, exploitant, etc.)
3. Dans la relation bailleur-preneur, les mmes donnes dues par le bailleur propritaire lEtat doivent
tre transmises ses preneurs pour consolidation. Proposition de formulation : Le dclarant est en
mesure de collecter, rassembler et synthtiser les consommations* du ou des btiments. A ce titre, les
ventuels locataires ou utilisateurs sont tenus de lui transmettre les quantits annuelles dnergies
consommes (toutes nergies). Il faut vrifier que cette disposition soit incluse dans le projet de
Dcret sur lannexe environnementale au bail (Article 8 de la loi ENE).
*Les consommations sont saisies en Energie Finale par source, converties en nergie primaire.
Elles proviennent de factures relles, en leur absence -ou dfaut quand les donnes ne sont
pas reprsentatives - les modalits dun calcul conventionnel sont prvues par arrt.
4. Dans un rgime dclaratif, seules les informations de consommations (sur bases de factures), de
destination (sur des listes prdfinies) sont fiables, le dclarant tant ventuellement guid pour la
dtermination de la surface.
5. Nous prconisons lusage dune surface dj connue et dfinie par ailleurs : la SHON RT, dduite
ventuellement de la Surface Utile, cf. modalit de calcul dans lannexe 3 de larrt du 26 octobre
2010 (RT2012).
6. En addition , il faut prvoir la mise en place dunits fonctionnelles et/ou dindicateurs pertinents pour
exprimer la consommation selon les types dactivit (unit poste de travail, nombre de lits, densit
doccupation) Ces indicateurs ont pour objet de mieux adapter la contrainte, de traiter les carts
constats entre les travaux raliss selon le plan de progrs, les consommations relles et les
volutions dactivit (le ratio de consommation par surface ntant pas suffisant dans certains cas).
7. Dans le cadre de la mise en place dun observatoire des consommations nergtiques, dautres
donnes lies la destination et lactivit du bien devront tre collectes en vue dun travail
statistique de meilleure connaissance du parc (units fonctionnelles, dcomposition par poste de
consommation, zone climatique, etc.) pour un ventuel ajustement des contraintes ultrieures.
8. Larrt du 7 dcembre 2007 relatif au DPE tertiaire public est adaptable au tertiaire priv sous
rserve de modifications mineures (surface, champ dapplication) Larticle 3 est parfaitement
reconductible en ltat. En vue dalimenter le point 5, les formats de restitution sont adapter. A ce
titre, il convient dassurer la cohrence de larrt du 15 septembre 2006 chapitre V avec larrt du 7
dcembre 2007. Larrt sur les mthodes de calcul doit tre adapt aux btiments usage non
rsidentiel (cf. points 22 24 du prsent document).
9. Plan de progrs : dans le cadre des gestions de parc professionnalises, le dcret devra galement
permettre au dclarant de prsenter un plan de progrs (sur la base dune tude justificative) sur la
ralisation des travaux defficacit nergtique en vue de rduire les consommations dnergie et les
missions de gaz effet de serre. Sur le mme principe que le bilan carbone, ce plan de progrs est
mis la disposition de la puissance publique et pourra servir doutil dinformation.

3
10. En prcision du point 3. Les consommations dnergie finales sont traduites en nergie primaire par les
coefficients de conversion identiques celui des diffrentes rglementations franaises.
OUTI LS ET SUPPORTS
11. Une tude dimpact confirmera le caractre soutenable et la faisabilit du mcanisme.
12. Un observatoire doit recueillir les dclarations annuelles de toutes les donnes pour une meilleure
connaissance du parc et un ajustement de la contrainte.
13. La collecte des dclarations pourrait tre opre par les DIREN, sur le modle des CEE ou linventaire
national des postes PCB... Les DREAL/DIREN rcoltent par ailleurs les bilans carbones dans le cadre de
larticle 75 de la loi ENE (GII), le bilan carbone tant exig tous les 3 ans.
14. LADEME pourrait tre lanalyste en charge du travail dobservatoire pour compte des diffrents
ministres concerns.
TRAI TEMENT DE LA VARIETE ET DES CAS PARTI CULI ERS
15. Pour le cas des process spcifiques exothermique ou endothermique : il faut prvoir de soustraire
forfaitairement ou par comptage les usages spcifiques.
Il y aura des cas particuliers (cas du chauffage par rcupration dune nergie process industriel ou autres
bouclages nergtiques non classiques) :
16. Un groupe applicateur pourra examiner les situations particulires et les demandes dadaptation de la
contrainte, linstar de la commission Titre 5 du la RT actuelle.
17. Lcriture du dcret pourrait favoriser ces couplages thermiques (en dcrivant ventuellement un
principe dexclusion leur gard, puisquil sagit de rcupration dnergie).
DETERMINATI ON DE LOBJECTIF
0. La contrainte est exprime pour chaque btiment soit par saut de classe une chelle de consommation
de type DPE, soit par une consommation limite maximale exige. Ce point est travailler dans le
deuxime semestre : le saut d'une classe dans l'chelle d'affichage des DPE peut paratre sduisant au
premier abord. Cependant, un saut d'une classe peut ne correspondre qu' un gain de quelques
kWh/m.an si le btiment avant travaux se situait en limite haute de la classe de dpart, alors que
pour certains btiments cela peut reprsenter un gain de prs de 200 kWh/m.an. En consquence,
cette proposition doit tre examine avec
attention et ventuellement amnage.
18. Cette contrainte est extrapole pour un parc
de btiments (mme propritaire) soit par
une linarisation de leffort en fonction des
performances moyennes du parc. Le taux
deffort est nul lorsque le parc est au niveau
de la RT2012 (article 1 de la loi GRENELLE I)
et est important si la consommation initiale
est forte (cf. figure ci-jointe) ; soit en fixant
un objectif absolu moyen pour le parc. Des
0%
1%
2%
3%
4%
5%
0 200 400 600
Taux d'effort en fonction du niveau de
performances

4
rgles de calcul fixant les niveaux atteindre en fonction du type de btiments qui composent le parc,
de leur densit doccupation et de ltat initial du parc, sont prvues par larrt dapplication.
19. Le dcret pourrait proposer lexclusion des btiments construits ou rnovs relevant de lapplication
des arrts du 24 mai 2006 (RT2005) et du 13 juin 2008 (RT GLOBALE).
20. La contrainte sur le parc peut tre amnage sur plusieurs priodes de temps et doit tre prsente
dans le plan de progrs. Dans les cas de limpossibilit du respect de la date limite de 2020, le dcret
doit prvoir les modalits suivre.
RAPPORT ET POINT DETAPE
21. Un point dtape du dispositif 2016 doit tre instaur pour faire un bilan intermdiaire et
programmer lchance fin 2020 et resserrer sur la statistique sur les consommations, analyser les
plans de progrs et les actions majeures qui y figurent, etc.
22. Des formats daction devront tre proposs, allant de la stratgie densemble la liste dactions
individuelles.

3. METHODES DE CALCUL
Modification souhaitable des mthodes de calcul DPE.
23. Le DPE tertiaire actuel doit tre complt des lments de diagnostic permettant didentifier la part de
consommation lie au btiment (conventionnelle) et celles lies lactivit relle.
24. Idem pour les units fonctionnelles prconises en 6.
25. En tertiaire, au-del des usages de la RT (chauffage, froid, ventilation, auxiliaires, clairage) ncessaires
lapproche thermique, il faudrait aussi pouvoir mesurer les consommations non rglementes
(bureautique, parking, dplacements intrieurs, etc.)

5

4. MODALITES DAPPLICATION DU DECRET
Lorsque des travaux sont entrepris deux rglementations sont applicables aujourdhui, la RT existant
globale et la RT par lment. Le comit scientifique propose de sappuyer sur la structure rglementaire
existante et de ladapter au secteur tertiaire (apports passifs, renouvellement dair, etc.) et aux objectifs de la
loi GRENELLE II.
RT GLOBALE : PROPOSI TI ONS DE MODI FI CATI ON
La RT globale serait renforce sur deux points :
26. Sur le champ dapplication : transposition de la directive efficacit nergtique des btiments rvise
en 2010. Le seuil doit passer de 1000 50m
2
(lADEME proposant 500m
2
)
27. Enlever la date de restriction dapplication du texte actuel (1948).
28. La mthode de calcul doit tre celle de la RT 2012, adapte pour lexistant ce qui permettrait darriver
terme une mthode unique de calcul.
29. Le niveau dexigence propos pour la consommation limite maximale conventionnelle annuelle
moyenne nationale de 150 kWhEP/m2/an portant sur les 5 usages et module daprs la RT2012. La
valeur annonce de 150 kWh / m.an doit tre comprise comme une valeur gnrique qui sera affine
avec la meilleure connaissance des consommations nergtiques en fonction de la typologie des
btiments. Les travaux, en cours, sur la dfinition des exigences des btiments tertiaires neufs
devraient permettre d'amliorer ces valeurs.
30. Un dispositif dincitation appropri au secteur doit favoriser la rnovation au niveau BBC (80
kWh
EP
/m
2
/an)
31. Les propositions de modifications de la RT globale ne seront possibles qu' des chances qui
ncessitent de nombreux travaux (qui ne sont pas financs actuellement). Un dlai minimum de 3 5
ans doit tre envisag. Dans l'attente de la mise en uvre d'une mthode Th BCE Ex ouverte,
l'imposition d'un audit nergtique bas notamment sur la mthode MEDIADEME pourrait
avantageusement combler ce manque.

ADAPTATI ON DE LA RT PAR ELEMENT
32. Renforcement des exigences minimales de performance doivent correspondre aux pratiques
disponibles (et non les produits en fin de vie commerciale), afin de ne pas puiser le gisement
dconomies dnergie par des travaux moins performants que ltat de lart.
33. Etablissement dexigence portant sur des systmes permettant par exemple datteindre un niveau
minimal de performance lorsque lon fait des travaux damnagement intrieur (installations
intrieures dclairage, voire de climatisation ou de ventilation).

6

AUTRES DISPOSI TI ONS REGLEMENTAI RES
Ce dcret doit viser larticle L132-1 5 du CCH pour le rendre applicable (obligation de ravalement de faade).
5. CONTRIBUTEURS
Association HQE, M. Michel HAVARD,
Prsident ; reprsent par Anne-Sophie
PERRISSIN-FABERT, directrice.
ADEME, M. Philippe VAN DE MAELE, Prsident,
reprsent par M. Pierre HERANT
CLER, ALTEREA, Alban LAPIERRE, Directeur
Conseil Rgional dIDF, Franois LACOUR, chef
de service, Valrie Neveu technicienne
nergticienne ;
CSTB : Bertrand DELCAMBRE, Prsident,
reprsent par M. Patrick NOSSENT
CERTIVEA, Patrick NOSSENT, Prsident
Crdit Foncier immobilier, Sandrine du
BOULLAY, Directrice.
EFFINERGIE, M. Jean-Jack QUEYRANNE, Prsident,
reprsent par Mme Sylvie CHARBONNIER
ENEOS IDF, Jrme DUMINIL, directeur.
Institut Franais pour la Performance Energtique du
Btiment (IFPEB); Christian BRODHAG, Prsident ;
reprsent par Cdric BOREL, Directeur
MANEXI ; Franois de PINS, grant et Olivier COUSSON,
responsable nergie
OPECST Ms. Claude BIRRAUX et Christian BATAILLE

6. TEXTES REGLEMENTAIRES DE REFERENCE
Article R.134-1 R.134-5 du CCH sur les DPE
Arrt du 7 dcembre 2007 relatif laffichage du DPE dans les btiments publics
Arrt du 6 mai 2008 portant confirmation des diverses mthodes de calcul pour les DPE
Arrts du 24 mai 2006 relatif aux caractristiques thermiques des btiments nouveaux et des parties
nouvelles de btiments (RT2005)
Arrt du 3 mai 2007 relatif aux caractristiques thermiques et la performance nergtique des
btiments existants (RT par lments)
Arrt du 13 juin 2008 relatif la performance nergtique des btiments existants de surface
suprieure 1000m2, lorsquils font lobjet de travaux de rnovation importants (RT GLOBALE)
Arrt du 26 octobre 2010 relatif aux caractristiques thermiques des btiments nouveaux et des
parties nouvelles de btiments (RT2012)
1

Rponses Groupe Experts Immobiliers
Suite au comit de pilotage du 11 mai 2011

Nota Bene :
Les rponses et observations du groupe Expertise sont rdiges en vert

Notre groupe estime prfrable de retenir
la surface SHON
Une surface SHON RT risque dapporter une confusion tout en gnrant de nouveaux frais
sans vritable raison.
La SHON est dfinie par le code de l'urbanisme (article R112-2) ; elle est dj largement
utilise
nergie primaire :
la RT, les DPE et les indicateurs prconiss par plusieurs associations professionnelles
retiennent lnergie primaire. Cest dj le langage commun
Primtre :
performance mesure sur lensemble du parc dun utilisateur ou dun bailleur

1. Base dclarative en nergie finale :
Notre groupe estime quil convient de retenir lnergie primaire et non lnergie finale pour rester
cohrent avec les rglementations dj existantes (rglementation thermique, etc.).
Retenir lnergie finale constituerait un recul dans la
a. comment grer lensemble des dclarations et suivre les progrs en consommation
nergtique ? DHUP + PBG
- Il est important de prvoir la mise en place dune obligation pour que les locataires et les
fournisseurs communiquent les consommations dnergie.
- Les factures doivent indiquer
o lnergie finale (consomme)
o lnergie primaire (utilise par les rglementations thermiques)
o les missions des gaz effet de serre.
Linstauration dun systme de dclaration suppose la cration dobservatoire, dj suggr
par le GT Grenelle Tertiaire priv . En outre il conviendra de se demander comment ces
dclarations pourraient faire lobjet contrle.

b. et comment mesurer ces progrs de consommation nergtique GT Scientifique +
Architecture/Ingnierie + Construction + Gestionnaires/Exploitants
Obliger fournisseurs communiquer lensemble des consommations en France lADEME ?
Lexhaustivit du parc doit tre prise en compte sur un primtre non constant : lensemble
du parc dun utilisateur ou dun bailleur.
2
Cela prend en compte les immeubles neufs ou rcents et les arbitrages. Lensemble du parc
doit tre pris en compte partir du primtre dfini > 50 m par ex.
Mthodologie :
La cration dune base de donnes est indispensable, alimente soit par les utilisateur finaux,
soit par les producteurs dnergies, puisquils dtiennent lintgralit des informations.
Mesure immeuble par immeuble avec agrgat au niveau macro sur lensemble du parc dun
acteur, puis consolid au niveau national.
Lanalyse au niveau du parc permet de lisser les rsultats par typologie, dans le temps, par
usage et de saffranchir des problmes de primtre constant (entre et sorties dimmeubles
du parc existant).
Larticle 225 de la loi Grenelle 2 a introduit une obligation de preuve sur les chiffres exprims
par les socits cotes (documents de rfrence notamment). De manire gnrale, la
traabilit des donnes devra tre fiabilise.

2. Prise en compte des actions (comment faire ?) Tous les GT
Les actions ou plus exactement leurs effets impactent directement les consommations
globales des immeubles. Le suivi des consommations globales prend donc en compte les
effets des actions.
La rcupration des donnes doit se faire de manire automatise pour viter les
retraitements (cots et risques derreur).
Larrive des smart grids peut constituer un lment de rponse, avec la question de la
gnralisation de la solution :
- comment tendre un tel dispositif ?
- le format de restitution des consommations et missions de GES (gaz effet de serre) par les
fournisseurs dnergies devra tre unique pour pouvoir tre consolidable .

3. Dtermination des classes de consommation en nergie finale et modalits de conversion entre
nergie finale (EF) et nergie primaire (EP) GT Scientifique + Architecture/Ingnierie + PBG +
besoin dun clairage DHUP
Lamplitude des tiquettes du DPE est dgressive. Nous ne savons pas quelle en est la raison ni dans
quelle mesure elle pourrait tre identique.
Notre groupe estime quil nappartient pas au nouveau dcret de remettre en cause le coefficient de
2,58 qui concerne llectricit.
Lnergie primaire constitue la rfrence, elle est prise en compte dans la rglementation thermique
et le DPE. Certains estiment qu terme elle devrait tre la seule indique sur les factures.

4. Date de dpart (forcment postrieure aot 2009) et possibilit de prise en compte des efforts
dj raliss CBRE demande un clairage la DHUP avec laide du PBG.
Base dclarative et justificatifs : nous estimons que, lorsque des lments de suivi existent, les effort
dj raliss depuis 2006 (date de mise en place des certificats dconomies dnergie)
Si la date de dmarrage tait fixe 2009, alors les acteur les plus vertueux ayant ralis des travaux
avant cette date seraient, paradoxalement, pnaliss.
La possibilit de remonter 2006 devrait tre rendue possible lorsque le mesurage des
consommations avait t mis en place cette date par lintress.

3

5. Primtre : typologies, surfaces (immeuble, patrimoine, commune) et units de mesures
Tous les GT
Il semble plus cohrent davoir un primtre large recouvrant tous les types de biens mais en
prenant en compte des situations particulires (data center, tablissement hospitalier, salle de
marchs,) dont lactivit est obligatoirement trs consommatrice en nergie.

6. Faut il inciter lextension du primtre du bail vert (nota : prendre galement en compte la
directive europenne dont extrait en annexe la fin du prsent compte-rendu qui englobe les
btiments jusqu 50 m de superficie) GT Utilisateurs + Investisseurs
La mesure de 2.000m est fixe par la loi du 12 juillet 2012 dite Grenelle 2
Or un Dcret ne peut modifier les dispositions dune loi
Un certain nombre dinvestisseurs et dutilisateurs conviennent de signer des annexes
environnementales pour des surfaces infrieures 2.000m ou pour des types de locaux non viss
par la loi ; ils concrtisent ainsi des engagements rciproques et une volont commune de
progresser.
Dans limmdiat, une gnralisation de lannexe environnementale na pas t souhaite par le
lgislateur.
- Il faut la fois comprendre que cette mesure sera trs lourde mettre en place : elle est
souvent prcde de discussions plus ou moins longues qui ncessitent de consacrer pas mal
de temps
- La dmarche propose avec lannexe verte est une voie de progrs. Nous sommes encore
dans une phase exploratoire de mise en place du dispositif. Notre groupe estime que la mise
en place dune obligation pour le gnraliser pourra tre tudie dans un second temps mais
nest pas dactualit.
- Si la surface minimale de 2.000m devait tes rduite terme, nous pensons quil
conviendrait de retenir la surface de 1 000 m de faon tre cohrent avec la RT globale.

7. Dfinition des usages normaux/conventionnels et des usages spcifiques Tous les GT
Usages normaux : bureaux, commerces
Usages spcifiques : salle de marchs, sant, data center, laboratoires, industrie, etc.

8. Audits : obligatoire ou volontaire ? Tous les GT
Volontaire uniquement. Laudit est une rponse ponctuelle et technique une problmatique parc.
Le suivi de lamlioration de la performance nergtique va inciter les acteurs prendre un certain
nombre dinitiatives.
La loi du march se chargera dinciter les moins convaincus prendre des mesures. La ralisation
dun audit est un moyen, pas un but en soi.
Le nombre dauditeurs sur le territoire franais ne permet pas une gnralisation des audits sur
lintgralit du parc tertiaire sans gnrer un risque sur la qualit des audits.

4

9. Comment traiter la discontinuit doccupation des immeubles sur la priode 2012/2020
(changement de propritaire ou de locataire) ? GT Utilisateurs + Investisseurs
Le raisonnement par portefeuille permet de prendre en compte les achats et cessions
dimmeubles et donc leffort global constat sur un primtre utilis par un locataire ou dtenu par
un propritaire.
Les indicateurs de suivi doivent prendre en compte un ratio de consommation kWh/m.an en
retenant les surfaces SHON occupes, ce qui rgle notamment les questions lies la vacance.

10. La RT globale avec son seuil denclenchement ds 275 H.T./m SHON est-elle compatible avec
le futur dcret : la cohrence dun bouquet de travaux (plan pluriannuel) est-elle envisageable sur
une dure pluriannuelle ? Tous les GT
La RT Globale sapplique lorsque la dcision dentreprendre des travaux de rnovation consquents
est adopte et ceci avec un certain nombre de conditions.
Il ne faudrait pas que le nouveau dcret impose de faon aveugle la gnralisation de lapplication de
la RT Globale sur lensemble du parc immobilier tertiaire franais, voire rclame plus que la RT
Globale, qui exige une amlioration dau moins 30% par rapport au C
ref
initial.

11. Comment relier le dcret aux dispositifs existants (RT, CPE, CEE, EP et EF, ...) ?
GT Scientifique + Architecture/Ingnierie + Gestionnaires/Exploitants
Quelles tranches de consommations : les classes doivent tre affines partir dchantillons
statistiques. IPD se propose de redfinir des classes partir dchantillons existants.
Sur la performance environnementale, il est intressant de prendre en compte galement la
consommation deau et les dchets produits, le CO2. Ces trois indicateurs sont galement retenus
par SB Alliance.

12. Comment dfinir le caractre soutenable de linvestissement ? GT Experts immobiliers
Pour les propritaires investisseurs, le caractre soutenable dpendra de la capacit revaloriser la
valeur locative et le taux de rendement aprs ralisation des travaux de sorte que le cot des
travaux soit rcupr dans la valeur du bien.
Il est probable que les immeubles ayant une faible valeur mtrique auront du mal encaisser le
montant des travaux. Dans ce cas, cest labsence de sanction qui rendra soutenable le dcret :
labsence de sanction permettra aux marchs rgionaux de seconde main de sadapter
progressivement sans que le dcret agisse comme un coup de marteau destructeur de valeur le jour
de sa publication. Il faut laisser le temps de tels immeubles de samliorer et aux locataires le
temps de se prparer avoir des loyers plus levs dans des immeubles plus rcents.
Pour les propritaires utilisateurs, en particulier les collectivits, le caractre soutenable dpendra
essentiellement du budget disponible

5

13. Rflexion sur la sanction en cas du non respect des obligations qui seront dcides Tous les
groupes avec clairage DHUP + PBG.
Le march a pris position et le recours aux certifications (pour le bti et lexploitation des btiments)
ainsi quaux labels nergtiques devient la norme dans le neuf. Ce chamboulement incite le parc
existant voluer, selon un rythme qui tiendra compte de nombreux paramtres (types dactivit du
locataire, dimmeuble - la stratgie du bailleur et celle du preneur - march etc.). Cette volution
trs rapide a t ralise sans brandir de sanction.
Notre Groupe estime donc quil ny a pas lieu de crer des sanctions, dont la mise en uvre serait
probablement dune complexit considrable. Nous pensons qu terme la cration dune co taxe,
dite taxe carbone , constituera probablement une forme de sanction pour les moins vertueux.
Enfin, il faut souligner que les seuls accompagnements dordre fiscal concernent les particuliers mais
que rien nest organis en faveur des autres propritaires. Des incitations devraient tre organises
pour soutenir une dynamique dont le succs profitera notre conomie.

A
50
B
51 110
C
111 210
D
211 350
E
351 540
F
541 750
G
> 750
A
5
B
6 10
C
11 20
D
21 35
E
36 55
F
56 80
G
> 80

6. Statistiques
Evaluation du nombre dentreprises par catgories en fonction du nombre demploys
Yannick BESNIER (CBRE) 10/08/2011
Annexes du rapport Propositions pour la mise en uvre du Grenelle dans le Parc
immobilier tertiaire priv existant , Plan Btiment Grenelle, Groupe de travail tertiaire priv
27/10/2009
Extrait du rapport rnovation des btiments existants - Alain JACQ, Matthieu ORPHELIN
Grenelle de lenvironnement - Comit Oprationnel 02/2008

Catgories d'entreprises selon l'annexe I.5 de la directive Europenne
2010/31/UE
Moins de 10 salaris
=> Microentreprises
Entre 10 et 250 salaris
=> PME
Plus de 250 salaris
=> ETI et Grande entreprises
Ensemble des entreprises
Rpartition des surfaces
(en millions de m)
Bureaux (Services) 886,8 43,8 1,4 932 178,5
Btiments d'enseignement (Education) 32,4 1,3 0 33,7 170
Hpitaux (Activits relatives la sant) 327,3 5,2 0,1 332,6 102
Htels et Restaurants (Htels et Restaurants) 200,1 11,6 0,1 211,8 59,5
Installations Sportives (Autres acitivits rcrative, cultutrelles et sportives) 90,7 1,3 0 92 68
Btiments abritant des services de vente en gros et au dtail (Commerces) 556,1 33,3 0,9 590,3 195,5
Autre types de btiments consommateurs d'nergie (Transports) 73,6 8,8 4 86,4 34
Total 2167 105,3 6,5 2278,8 807,5
Nombre d'entreprises selon la taille en 2007 (en milliers)
Remarque :
Source :
Chiffres-cls des PME, Ministre de l'Economie, de l'industrie et de l'emploi - 10/2009
http://www.pme.gouv.fr/economie/chiffresclefstpe/tpe_pme.pdf
Rpartition des surfaces selon la catgorie d'entreprise en 2004
Remarque :
Pourcentage par rapport au chiffre des 850 millions de m tertiaires (les 6% manquant corespondent la catgorie "habitat communautaire")
Source :
Grenelle de l'environnement - Comit oprationnel "Rnovation des btiments existant" (Donnes CEREN de 2004)
Sous-groupes du GT Utilisateurs Surface (en millions de m)
Bureaux 184
Hospitalier 23
Logistique / Entrepts / Activits 100
Commerces 200
Service / Htels 23
Service public 370
Total 900
Rpartition des surfaces selon la catgorie d'entreprise
Source :
Compte rendu de la runion du 4 mai du groupe "Utilisateurs", prparation du dcret d'application de la loi Grenelle 2 au parc tertiaire existant
Afin de remplir le tableau, une correspondance a t tablie entre les catgories de l'annexe de la directive Europenne et celles du tableau du Ministre de l'conomie, de l'industrie et de l'emploi. Les catgories du Ministres
selectionnes sont indiques en italiques)
Propositions pour la mise en uvre du Grenelle dans le parc immobilier tertiaire priv existant Page 16 sur 33

ANNEXES

1 / Recensement du parc de bureaux et profil nergtique

2 / Recensement du parc htelier et profil nergtique

3 / Recensement du parc immobilier (priv) de la sant et profil

4 / Recensement du parc dentrepts et profil nergtique

5 / Recensement du parc commercial et profil nergtique

6 / Recommandation du rapport de juillet 2009 du groupe tertiaire :
photovoltaque

7/ Proposition de clauses obligatoires dans lannexe environnementale
au bail commercial

8 / Mesures fiscales


1 / Recensement du parc de bureaux et profil nergtique

1.1 / Deux mthodes destimation du parc qui mnent deux rsultats
diffrents

Le Ceren publie annuellement une tude intitule Suivi du parc et des
consommations dnergie . Ce rapport met en exergue des volumes de locaux
tertiaires qui ne correspondent pas aux chiffres mis en avant par le groupe de
travail. Il a donc sembl utile de rencontrer le Ceren pour comprendre leurs
dfinitions et leur mthode de recensement des parcs. Il semblait aussi
ncessaire de leur exposer les mthodes du groupe de travail afin didentifier
ensemble les raisons expliquant les diffrences, assez consquentes pour
certains types dactifs, notamment les bureaux. Cette runion navait pas pour
objectif de disqualifier lune ou lautre des mthodes mais bien de comprendre
pourquoi les deux mthodes naboutissent pas aux mmes estimations.
Il savre que les mthodes de calcul du Ceren et du groupe de travail divergent
sur plusieurs points. La mthode propose par IPD sappuie sur trois axes :

- en le-de-France, lestimation est ralise partir du fichier de la taxe
annuelle sur les bureaux soit une dfinition physique des immeubles de
bureaux. Toutefois des redressements sont effectus pour estimer la part
de bureaux exonrs du paiement de cette taxe (notamment les bureaux
de moins de 100 m). Les surfaces de bureaux infrieures 100 m
prives et publiques estimes partir dune exploitation ralise
spcialement pour lORIE par lINSEE sur la base du fichier des
Dclarations Annuelles de Donnes Sociales 2006 : isolement, grce la
mention de la CSP en 4 postes pour les personnes recenses comme
actives, des emplois de bureaux dans les tablissements comptant moins
de 6 salaris en bureaux, quelques soient par ailleurs les effectifs de
ltablissement, application ceux-ci dun ratio de surface moyen hors
uvre nette par emploi (20 m).

- dans les principales agglomrations rgionales, des observatoires
immobiliers rgionaux similaires, ainsi que le conseil en immobilier
dentreprise CB Richard Ellis publient des estimations du parc de bureaux
qui ont t reprises.

- enfin, pour estimer le parc de bureaux localis ailleurs en Province, il
convient davoir recours lestimation de lemploi tertiaire ralise par
lINSEE et dappliquer un ratio moyen de m par emploi tertiaire issu de la
base de donnes IPD sur les grands utilisateurs.

Le Ceren, de son ct, ralise son estimation en sappuyant sur les lments
suivants :

- dans un premier temps, un fichier des tablissements de bureaux est
constitu partir de la base de donnes SIRENE. Les tablissements de
bureaux sont identifis partir des codes NAF.

- un chantillon reprsentatif est alors constitu, par taille dtablissement
partir de ce fichier. Celui-ci reprsente environ 5 % des surfaces totales
chauffes. Ensuite, un travail denqute par correspondance est men
auprs des tablissements de cet chantillon (les entreprises sont
notamment interroges sur la surface chauffe de leur btiment). Un
coefficient dextrapolation est alors appliqu aux rsultats pour calculer les
surfaces de bureaux sur le territoire national.

- le Ceren prend galement en compte les rsultats de lenqute flux dans
le tertiaire existant qui existe depuis 1991. Cette enqute permet de
mieux cerner les modifications sur les surfaces chauffes et de les injecter
dans le suivi du parc. Ce travail est affin par lutilisation de donnes
externes sur lemploi salari, le nombre dtablissements et notamment
lvolution des effectifs, ce qui permet de prendre en compte lvolution
des surfaces dans le tertiaire existant.

- une enqute Tertiaire neuf est mene pour valuer la part du neuf dans le
mouvement densemble du parc.

Le Ceren estime le parc de bureaux franais 193 millions de m. Le groupe
de travail estimait de son ct le parc 140 millions de m, ce qui fait une
diffrence de lordre de 50 millions de m soit le parc de bureaux francilien. Deux
principales raisons peuvent expliquer cette diffrence.

- les dfinitions et concepts utiliss sont trs diffrents. Le Ceren sappuie
sur une dfinition des bureaux base sur lactivit de lentreprise (code
NAF) alors que le groupe de travail sappuie davantage sur une dfinition
physique des bureaux (pour la partie francilienne et les principales
agglomrations rgionales). Il est possible que les locaux dactivits, trs
difficiles identifier, soient inclus dans le parc de bureaux du Ceren, ce qui
pourrait expliquer une telle diffrence entre les chiffres.

- sur lestimation du parc de bureaux rgional dans le diffus, les codes NAF
utiliss par le Ceren et ceux utiliss par le groupe de travail et identifis
comme correspondant des activits de bureaux ne sont pas exactement
les mmes. Cela constitue un autre lment dexplication.

1.2 / Une troisime tentative destimation du parc de bureaux par les
emplois de bureaux

Pour cette estimation, linstar des travaux de lORIE sur les emplois de bureaux
en le-de-France, le groupe sest appuy sur le fichier DADS qui rpertorie le
nombre de salaris rmunrs, par catgorie socioprofessionnelle au
31/12/2007. Pour faire le tri entre les emplois de bureaux et les autres emplois,
le groupe a affect, aprs concertation, une catgorie immobilire chaque
catgorie socioprofessionnelle. Ces catgories sont au nombre de 6.

1 : bureau
2 : commerce (au sens dactivit de vente)
3 : artisanat, industrie et toutes activits de production, de fabrication
4 : quipement public ou priv (tout tablissement recevant du public et ne
pouvant pas tre qualifi de commercial, au sens de la vente dun
produit
5 : entrept, local de stockage
6 : itinrant, hors site (actif rattach un tablissement mais exerant son
activit hors de celui-ci, chez un client, sur un chantier ou en extrieur.

(Cette mthode ne prend pas en compte les professions librales).

GRILLE DE PASSAGE PCS 2 POSITIONS CATEGORIES DE LOCAUX

(Rappel :1 = bureau, 2 = commerce, 3 = artisanat, industrie, production, 4 =
quipement public ou priv, 5 = entrepts, stockage, 6 = hors site, itinrants)

21 - Chefs d'entreprises artisanales 1
22 - Chefs d'entreprises industrielles ou commerciales de moins de 10 salaris 1
23 - Chefs d'entreprises industrielles ou commerciales de 10 salaris et plus 1
33 - Cadres de la Fonction Publique 1
34 - Professeurs, professions scientifiques 4
35 - Professions de l'information, des arts et des spectacles 1
37 - Cadres administratifs et commerciaux d'entreprises 1
38 - Ingnieurs et cadres techniques d'entreprises 1
42 - Instituteurs et assimils 4
43 - Professions intermdiaires de la sant et du travail social 4
44 - Clerg, religieux 4
45 - Professions intermdiaires administratives de la Fonction Publique 1
46 - Professions intermdiaires administratives et commerciales des entreprises 1
47 - Techniciens 1
48 - Contrematres, agents de matrise 3
52 - Employs civils et agents de service de la Fonction Publique 4
53 - Agents de surveillance 6
54 - Employs administratifs d'entreprises 1
55 - Employs de commerce 2
56 - Personnels des services directs aux particuliers 2
62 - Ouvriers qualifis de type industriel 3
63 - Ouvriers qualifis de type artisanal 3
64 - Chauffeurs 6
65 - Ouvriers qualifis de la manutention, du magasinage et du transport 5
67 - Ouvriers non qualifis de type industriel 3
68 - Ouvriers non qualifis de type artisanal 3
69 - Ouvriers agricoles 6

Le tableau ci-dessous prsente le nombre demplois de bureaux par rgion une
fois la grille de conversion applique au fichier DADS.
Le tableau ci-dessous prsente le nombre demplois de bureaux par rgion une fois
la grille de conversion applique au fichier DADS.

Tableau 1 : estimation des emplois de bureaux par rgion au 31/12/07

Ltape suivante est le passage des emplois de bureaux aux surfaces. Pour cela,
il faut introduire des ratios m / emploi. Selon la base de donnes utilisateurs
IPD, qui regroupe 4.35 M m de bureaux (secteur priv) sur la France entire, le
ratio moyen de surface utile brute locative par occupant est de 23 m.
Nanmoins, ces ratios sont trs htrognes et dpendent la fois de la
localisation gographique et du secteur dactivit. Par exemple, une tude
ralise par le BIPE pour le compte de la DREIF et intitule limmobilier de
bureaux en le-de-France estime que le ratio de surface par emploi oscille
autour de 20 m. En province, il semble que la surface par occupant soit
lgrement suprieure. Concernant les secteurs dactivits, le conseil, par
exemple, se distingue des autres secteurs car il sy pratique le partage des
bureaux pour les consultants. Dans le QCA par exemple, les ratios y dpassent
rarement les 10 m.

En dfinitive, il semble plus pertinent de proposer une estimation base sur une
fourchette de ratios selon la localisation (le-de-France/Province). En choisissant
un ratio compris entre 18 et 20 m pour lle-de-France et entre 22 et 27 m
pour la province, les rsultats obtenus sont les suivants :

Rgion
Emplois de
bureau au
le-de-France 2 616 665
Provence-Alpes-Cte-
dAzur 547 029
Rhne-Alpes 806 853
Midi-Pyrnes 332 017
Aquitaine 333 796
Languedoc-Roussillon 230 959
Bretagne 315 939
Pays de la Loire 386 348
Alsace 228 930
Centre 270 058
Nord-Pas-de-Calais 441 190
Bourgogne 159 981
Poitou-Charentes 165 294
Basse-Normandie 131 778
Auvergne 122 525
Corse 27 468
Lorraine 203 434
Haute-Normandie 191 590
Champagne-Ardenne 123 705
Picardie 159 545
Franche-Comt 107 165
Limousin 66 919
Total 7 969 188
Source : DADS - ORIE

Tableau 2 : estimation du parc de bureaux par rgion au 31/12/07

Au 31 dcembre 2007, le parc de bureaux franais serait compris entre
165 et 197 millions de m utiles.

1.3 / Profil nergtique

Les estimations du Ceren et dIPD aboutissent pour les bureaux une
consommation moyenne en nergie primaire autour de 500 KWh/m/an.
Cette valeur doit tre interprte avec prudence car sur ce type dactif, la densit
doccupation, la forme architecturale et les conditions dusage impactent trs
fortement la performance nergtique. La consommation peut atteindre dans
certains cas 1 000 KWh/m/an et mme plus de 1 500 pour quelques tours la
Dfense.

Rgion
surface de
bureaux (limite
basse)
surface de
bureaux (limite
haute)
le-de-France
47 099 970
52 333 300
Provence-Alpes-Cte-
dAzur
12 034 638
14 769 783
Rhne-Alpes
17 750 766
21 785 031
Midi-Pyrnes
7 304 374
8 964 459
Aquitaine
7 343 512
9 012 492
Languedoc-Roussillon
5 081 098
6 235 893
Bretagne
6 950 658
8 530 353
Pays de la Loire
8 499 656
10 431 396
Alsace
5 036460
6 181 110
Centre
5 941 276
7 291 566
Nord-Pas-de-Calais
9 706 180
11 912 130
Bourgogne
3 519 582
4 319 487
Poitou-Charentes
3 636 468
4 462 938
Basse-Normandie
2 899 116
3 558 006
Auvergne
2 695 550
3 308 175
Corse
604 296
741 636
Lorraine
4 475 548
5 492 718
Haute-Normandie
4 214 980
5 172 930
Champagne-Ardenne
2 721 510
3 340 035
Picardie
3 509 990
4 307 715
Franche-Comt
2 357 630
2 893 455
Limousin
1 472 218
1 806 813
Total
164 855 476
196 851 421
Source : DADS ORIE


2 / Recensement du parc htelier et profil nergtique

2.1 / Une premire vision globale des tablissements hteliers

Au 1
er
janvier 2008, la France mtropolitaine comptait 17 425 htels pour un
total de prs de 600 000 chambres. 8 ans auparavant, les statistiques de lInsee
et du ministre du tourisme laissaient apparatre un nombre de chambres
infrieur mais davantage dtablissements. Ce constat confirme la tendance la
construction de grands complexes hteliers tandis que les tablissements de
taille plus modestes tendent voir leur nombre se rduire.

En effet, le nombre total dhtels a chut de 6.1 % en 8 ans alors que, dans le
mme temps, le nombre de chambres recenses a progress denviron 3 %. Les
chiffres font galement apparatre une forte diminution des tablissements
conomiques et milieu de gamme tandis que la construction dhtels haut de
gamme et luxe a t trs dynamique (+36 % dtablissements 4 toiles et luxe).
La dissociation entre tablissements et nombre de chambres est surtout marque
pour les tablissements trs conomiques pour lesquels le ratio chambres/htels
a fortement augment. En 8 ans, le nombre moyen de chambres dans ce type
dhtels (sans toile) est pass de 25 35 comme indiqu dans le tableau 4. Sur
les autres catgories, le nombre de chambres est rest stable, avec un nombre
de chambre croissant en fonction de la gamme.

2000 2008
volution
2000/2008 (%)
Sans toile
Htels 2 212 1 918 - 13.3
Chambres 55 119 68 057 23.5
1 toile
Htels 2 240 1 434 -36.0
Chambres 42 408 30 860 -27.2
2 toiles
Htels 10 136 9 416 -7.1
Chambres 285 145 266 591 -6.5
3 toiles
Htels 3 362 3 820 13.6
Chambres 155 605 171 492 10.2
4 toiles / luxe
Htels 613 837 36.5
Chambres 45 301 62 239 37.4
Total

Htels 18 563 17 425 -6.1
Chambres 583 578 599 239 2.7
Source : INSEE Direction du tourisme
Tableau 3 : volution du nombre dhtels et chambres par catgorie
Tableau 4 : volution moyenne du nombre de chambres par htel entre 2000 et 2008

2.2 / La traduction en surfaces htelires

En se rfrant aux chiffres du groupe Accor et leur patrimoine htelier franais,
qui reprsente 1 411 tablissements pour 117 658 chambres soit prs de 20 %
de lensemble des chambres implantes sur le territoire national, les surfaces
htelires par type dhtel sont les suivantes :
Tableau 5 : surfaces htelires par catgories en 2008

En 2008, on recenserait environ 22.5 millions de m (SHON) de surfaces
htelires. Cest 1.4 millions de m de plus quen 2000. Cette croissance
sexplique essentiellement par le dynamisme de la construction dtablissements
3 toiles et plus.

2.3 / Profil nergtique (htels du groupe Accor)
Tableau 6 : consommation nergtique par catgorie
Ratio moyen chambre/htel 2000 2008
Sans toile 25 35
1 toile 19 22
2 toiles 28 28
3 toiles 46 45
4 toiles / luxe 74 74
Total 31 34
Source : INSEE Direction du tourisme
catgorie
Surface
moyenne
par
chambre en
m SHON
Surface totale en millions
de m SHON
Sans toile 16 1.1
1 toile 20 0.6
2 toiles 30 7.9
3 toiles 50 8.6
4 toiles / luxe 70 4.3
Total 22.5
Source : Accor


catgorie
Consommations
2008 estime
en MWh
KWh/m/an en nergie
primaire
Sans toile 72 840 438
1 toile 60 740 441
2 toiles 237 550 450
3 toiles 521 518 488
4 toiles / luxe 183 610 623
Source : Accor

La rpartition des consommations par type dusage est la suivante :
Tableau 7 : rpartition des consommations par type dusage

3 / Recensement du parc immobilier (priv) de la sant et profil
nergtique

3.1 / Recensement du parc
Le secteur priv de limmobilier li la sant, tel que dfini par le groupe de
travail, se compose du secteur sanitaire qui comprend les cliniques privs et des
tablissements privs participant au service public hospitalier (PSPH). Trois
typologies dtablissements sy retrouvent :
- MCO (Mdecine, Chirurgie, Obsttrique)
- SSR (Soins de Suite et Radaptation)
- PSY (Psychiatrie)
Par ailleurs, est galement pris en compte le secteur mdico-social avec les
tablissements dhbergement pour personnes ges dpendantes (EHPAD) dont
une partie ou la totalit des places est mdicalise.
La rpartition des entits en France est la suivante :
Tableau 8 : nombre dtablissements privs de sant en 2008

En dfinitive, ce sont 2 170 tablissements qui composent le parc immobilier
priv strictement li aux soins. Cet ensemble reprsente environ 250 000 lits. A
titre comparatif, le secteur public compte un peu plus de 1 000 tablissements
pour un nombre de lits suprieur puisquil slve plus de 290 000. Concernant
les EHPAD, ils regroupent environ 90 000 lits au sein de 1 100 tablissements.
Type dusage
Part de lnergie totale
consomme (%)
ECS 19
Cuisine 17
Climatisation 16
Eclairage 15
Chauffage 12
Blanchisserie 9
Ventilation 6
PC 6
Source : Accor

Type dtablissements
Nombre
dentits
Cliniques prives 1 410
tablissements privs (PSPH) 760
EHPAD privs 1 100
Total 3 270
Source : Ministre de la sant

Daprs les donnes de la Gnrale de sant, les superficies du parc immobilier
priv peuvent tre estimes en appliquant un ratio moyen de 75 m SDO
1
/ lit
pour les tablissements de soins alors que le ratio approcherait 50 m SDO pour
les EHPAD. Les rsultats obtenus sont prsents dans le tableau suivant.

Tableau 9 : estimation des surfaces dtablissements privs de sant en 2008

Lensemble des tablissements privs lis aux soins et aux EHPAD
atteindrait environ 23 millions de m SDO en 2008.


Le secteur de la sant reprsente 14 % des consommations dnergie du secteur
tertiaire. Une tude ralise en 2006 par la MAINH (Mission dassistance aux
investissements hospitaliers) sur 4 hpitaux publics (munis de plateaux
techniques climatiss) fait ressortir des coefficients dnergie primaire qui
oscillent entre 347 KWh /m/an pour lhpital de Nevers 658 KWh /m/an pour
celui du Val dArige. Le ratio moyen pour les 4 hpitaux est de 486 KWh/m/an.
Plusieurs lments peuvent expliquer les carts :

- la conception architecturale (faible densit, faible capacit) peut favoriser les
dperditions caloriques par les faades et les toitures-terrasses.

- le climat engendre des diffrences de puissance installes en chaleur et en
rafrachissement.
Les ratios de consommation sont corrls avec la taille de ltablissement quil
sagisse dtablissements de petite ou de grande taille. Ceci sexplique par le fait
que plus ltablissement est grand, plus il bnficie dquipements mdicaux
lourds (IRM, Scanner,..) qui induisent eux mme dautres quipements fortement
consommateur dnergie (climatisation). Concernant les tablissements de petite
taille, le drapage des performances nergtiques dexplique par labsence de
moyens humains et financiers pour suivre les consommations et mettre en
uvre les travaux ncessaires de matrise de lnergie.
Par ailleurs, une tude sur les btiments existants publie par le COSTIC (Comit
Scientifique et Technique des industries climatiques) annonce une consommation
moyenne de 340 KWh/m/an pour des hpitaux sans que la nature de
lchantillon soit prcise. Cette tude prend sans doute en compte des hpitaux
prpondrance mdicale, sans plateaux techniques et non climatiss.

1
Surface Dans uvre : elle est gale la somme des surfaces de plancher de chaque niveau de construction
calcule partir du nu intrieur des faades et des structures porteuses.
Type dtablissements
Surface en
millions de
m (SDO)
Parc immobilier priv 18.75
EHPAD privs 4.5
Total 23.25
Source : Ministre de la sant Gnrale de sant

Selon le mme organisme, les principaux usages de lnergie sont le chauffage,
la climatisation et leau chaude sanitaire. La rpartition par type dusage est
prsente dans le tableau suivant.
Tableau 10 : rpartition des consommations par type dusage

4 / Recensement du parc dentrepts et profil nergtique

4.1 / Recensement du parc
Pour les surfaces suprieures 5 000 m, les diffrentes sources de donnes
(Afilog, Oblog, commercialisateurs) semblent confirmer un consensus de place.
Si lon considre les activits logistiques de surface suprieure 5 000 m, le
stock total de btiments construits entre 1980 et 2008 slve environ 36
millions de m. Cependant, il nexiste pas de donnes recensant les surfaces
dentrepts dj existantes en 1980.

Pour la totalit des surfaces en logistique incluant donc toutes les tailles de
surface, le recensement est beaucoup plus difficile et les rsultats divergent. Il
nexiste pas de dfinition prcise des entrepts, ce qui entrane parfois des
confusions avec les locaux dactivit lorsquil sagit de trs petites surfaces et
explique les disparits entre les diffrentes estimations. Nanmoins, le parc
franais dentrepts pourrait tre estim une valeur proche de 100 millions de
m SHON.

Les entrepts prsentent un comportement nergtique et thermique particulier.
En effet un entrept comporte deux parties trs distinctes :

- Une partie logistique ddie aux activits de prparation et
dentreposage, (incluant des locaux techniques et des locaux de charge)
qui reprsentent une surface de lordre de 96 % de la surface du btiment.
La consigne de temprature ambiante maintenir dans ces locaux est la
rsultante de deux contraintes : la contrainte de maintien hors gel des
quipements sous eau de protection incendie et la contrainte de
temprature de conservation optimale des produits. Il est donc important
dinsister ici sur le fait que, dans les entrepts, la consigne de temprature
Type dusage KWh/m/an consomms
ECS 110
Cuisine 9
Climatisation 170
Refroidissement 10
Eclairage 37
Chauffage 120
Ventilation 50
Ascenseurs 5
Source : Costic

ambiante est le paramtre dun process logistique industriel qui na rien
voir avec une notion de confort.

Compte tenu de lventail des activits logistiques et des produits stocks, il en
rsulte que 95 % environ des entrepts ne sont pas chauffs mais
simplement maintenus temprature maximale de +5C, dans les conditions de
base hivernales.

- Une partie bureaux reprsentant en moyenne 5 % de la surface totale
(pour les entrepts) et 20% (dans les messageries).

Le recensement des consommations nergtiques et ltablissement dun
moyenne est particulirement difficile pour les raisons suivantes :

- Trs grande htrognit des btiments en termes dexploitation : plages
horaires dexploitation, process industriel ou non.
- Taille de btiments
- Typologie de btiments extrmement varie : entrepts, process
industriel, messageries, entrepts chauffs ou non, btiments froids,
etc
- Absence dans la plus grande majorit de sous-comptage.
- Difficult daccs aux donnes de patrimoine : investisseurs nayant
aujourdhui que des donnes incompltes, htrognit des relevs sans
connatre les spcificits ou horaires dutilisation.

Aprs un retour dun certain nombre de membres dAfilog, il semble que le
coefficient dnergie primaire soit compris entre 100 et 200 KWh/m/an pour
les entrepts classiques chauffs en dessous de 12C. Lclairage reprsente le
premier poste de consommation dnergie (hors process suivant les cas).

5 / Recensement du parc commercial et profil nergtique

Le Ceren recense plus de 200 millions de m chauffs correspondant des
surfaces commerciales. Par ailleurs, le CNCC tient un recensement exhaustif du
parc de centres commerciaux en France. Il se compose aujourdhui de 696
tablissements qui reprsentent plus de 14 millions de m GLA.

470 KWh/m/an, cest le coefficient moyen dnergie primaire que le Ceren
propose pour les commerces, tandis quune tude mene en 2008 par le CNCC
sur un panel de 58 centres commerciaux indique que le ratio moyen du parc,
selon ce panel, oscille entre 300 et 450 kWh/m/an. Ces valeurs sont
partielles, le ratio tant bas sur lnergie commune (achete et gre par le
site) dlivre aux parties communes et aux parties privatives qui bnficient de
cette nergie commune . Toutes les consommations dnergies dites
privatives, les consommations ddies aux parkings, celles lies aux process et
aux besoins spcifiques lis la restauration (cuisines, chambres froides,..) en
sont exclues. Les parties communes reprsentent 25 30 % de lnergie
totale consomme par le centre commercial

GRENELLE DE LENVIRONNEMENT COMITE OPERATIONNEL RENOVATION DES BATIMENTS EXISTANTS
Rapport Fvrier 2008 - Page 1 sur 115

COMITE OPERATIONNEL
RENOVATION DES BATIMENTS EXISTANTS

Rapport au ministre d'Etat, ministre de l'Ecologie, du Dveloppement et de l'Amnagement durables

prsent par

Philippe Pelletier,
Avocat,
Prsident de l'Agence nationale de l'habitat

PARTIE I

RAPPORT

Chefs de projet
Alain JACQ
(DGUHC)
Matthieu ORPHELIN
(ADEME)

Avec la participation de Nicolas JEANNERET (Anah) et Mathieu WELLHOFF (ADEME)

Fvrier 2008

Dcomposition par usage et consommations nergtiques finales (source CEREN) :

Une analyse du parc selon le mode et la nature doccupation ou dactivit permet didentifier des
cibles spcifiques qui orienteront la nature et la dclinaison des actions que le comit oprationnel
a souhait promouvoir.

Il sagit en effet, dans un souci defficacit et de lisibilit, dassocier chaque cible une stratgie
spcifique adapte.

Nombre
(millions
de
logements)
Surface
(millions
de m
habitables
ou utiles)
Consommation
Electricit
(TWh)
Consommation
Gaz
(TWh)
Consommation
Autres
(TWh)
Total
Consommation
(TWh)
%
Maisons
Individuelles

17,3 1782 94,7 96 95 285,7 43,3
Immeubles
Collectifs
13,4 884 43,5 81,8 26,8 152,1 23,1
Total
Rsidences
30,7 2666 138,2 177,8 121,8 437,8 66,4
Btiments
tertiaires
850 90 72,3 58,9 221,2 33,6
Total

3516 228,2 250,1 180,7 659 100

1.1.2.2. Carte didentit du parc de btiments tertiaires

Rpartition par branche des 850 millions de m chauffs dans le tertiaire (2004 Source
CEREN) :

Commerces
23%
Bureaux
21%
Enseignement
20%
Sant
12%
Sports
8%
Caf, htels, restaurants
7%
Habitat communautaire
6%
Transports
3%

Consommations unitaires dans le tertiaire en kWh/m (2004 Source CEREN) :

Chauffage et
eau chaude
Autres
usages
Total

Enseignement
115 16 131
Habitat communautaire
126 37 163
Sports
142 61 203
Sant
153 68 221
Commerces
117 126 243
Caf, htels, restaurants
176 79 255
Bureaux
161 122 283
Transports
161 161 322
Moyenne toutes branches
138 83 221

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