DEFINICIN DE HIPOTECA

Hipoteca es un contrato por el que un deudor o un tercero en determinada obligacin conceden al acreedor el derecho a hacer que se venda un determinado bien en caso de incumplimiento de dicha obligacin y a que se pague con su precio el pago de la misma con preferencia a otros acreedores. El cdigo civil define a la hipoteca como derecho real derivado generalmente del contrato. Art. (2893)

CARACTERISTICAS
1. La hipoteca es un derecho real inmobiliario. Es discutido este carcter, ya que frente al mismo se eleva la tesis obligacionista que considera a la hipoteca como una obligacin real, la postura procesalista que atribuye a su titular el derecho de vender el bien hipotecado para la satisfaccin del crdito garantivo y la teora que trata de eliminar la distincin entre derechos reales y derechos de obligacin.

2. Es un derecho de realizacin de valor. Dentro de la clasificacin general de los derechos reales: derechos de uso, disfrute, derechos reales de garanta, y de adquisicin, la hipoteca se sita en un grupo llamado de realizacin de valor, ya que es de escencia 3. Es un derecho establecido en funcin de garanta del cumplimiento de una obligacin pecuniaria, lo que s es indispensable es que se pueda traducir en dinero el incumplimiento de la obligacin.

4. La hipoteca es de carcter accesorio.

5. La indivisibilidad de la hipoteca. El carcter de indivisibilidad se manifiesta no slo del lado del crdito, ya que mientras subsiste parte de l, queda ntegra la hipoteca, aunque el crdito se divida entre los herederos del acreedor y del lado de los bienes puesto que la garanta, mientras no sea cancelada, subsiste ntegra sobre la totalidad de los bienes hipotecarios, aunque se reduzca la obligacin y sobre cualquiera parte de los mismos bienes que se conserven, aunque la restante haya desaparecido .

6. La inscripcin constitutiva. Si en el plazo que se determine no se inscribe en el Registro de la Propiedad sean inoperantes, puesto que la hipoteca no puede vencer mientras no sea tal a travs de la inscripcin.

7 La hipoteca recae directamente sobre los bienes inmuebles que sean ajenos y enajenables: Los bienes han de ser inmuebles (salvo los casos admitidos de hipoteca mobiliaria), han de ser ajenos, puesto que nuestro Derecho no admite la figura de la hipoteca de propietario y, por ltimo, han de ser enajenables ya que la finalidad de toda hipoteca lleva consigo el de la posible realizacin de valor.

TIPOS
1. Por su origen pueden ser voluntarias y legales. Las hipotecas voluntarias son las convenidas entre partes o impuestas por disposicin del dueo de los bienes sobre los que se establecen y slo podrn constituirlas las personas que seala la Ley. 2. Por la forma pueden ser expresas y tcitas. Actualmente han desaparecido las hipotecas tcitas, quedando como reminiscencia de ellas los crditos singularmente privilegiados. Toda hipoteca es necesario que sea expresa para su validez, pactada en documento pblico e inscrita en el Registro de la propiedad. 3. Por el objeto pueden ser generales y especiales. En el antiguo Derecho eran hipotecas generales las que afectaban a todos los bienes del deudor, figura que ha desaparecido por lo que slo cabe hablar de hipotecas especiales en base del principio que rige en esta materia. 4. por los efectos pueden ser comunes y privilegiadas. Las privilegiadas son las hipotecas tcitas anteriormente aludidas o mejor crditos singularmente privilegiados

5.- Por su contenido las hipotecas pueden ser ordinarias o de seguridad. La ordinaria o de trfico sigue la normativa general, mientras que la hipoteca de seguridad es la que garantiza una obligacin de existencia dudosa o indeterminada por lo que la fe pblica registral slo cubre la garanta real, mientras que la existencia y particularidades del crdito deber probarse, en el momento oportuno, por medios extrarregistrales lo que obliga a establecer un mximo de responsabilidad. Tambin pueden ser hipotecas de capital o de renta, segn garanticen una obligacin de cumplimiento unitario o de hacer pagos o prestaciones peridicas 6. Por su rgimen y normas legales pueden las hipotecas ser normales o excepcionales. Son excepcionales o extraordinarias aquellas que se apartan de la norma general como la hipoteca en garanta de ttulos transmisibles o al portador, la constituida en garanta de cuentas de crdito 7. Pueden sealarse, por ltimo, determinadas modalidades de hipoteca cuando existe el llamado pacto de limitacin de la responsabilidad al importe de los bienes hipotecados, as como la hipoteca con clusulas de estabilizacin de valor, la hipoteca que establece el pacto en el que el adquirente de la finca hipotecada asume la deuda o aquella en la que existe descuento o retencin del precio de la venta

1.- ACERCA DE LOS BIENES HIPOTECABLES:

SOLO PUEDEN SER HIPOTECADOS LOS BIENES QUE PUEDEN SER ENAJENADOS (2906).LOS BIENES PERSONALES NO P U E D E N H I P OT E C A R S E . TA M P O CO PUEDEN HIPOTECARSE LOS BIENES FUTUROS. EL OTRO ELEMENTO REAL.

ELEMENTOS
REALES

2.- EN PUNTO AL CRDITO SUSCEPTIBLE DE GARANTA HIPOTECARIA: DICHO CRDITO PUEDE DERIVAR DE U N A D E C L A R AC I N U N I L AT E R A L D E V O LU N TA D, D E U N CO N T R ATO D E L A LEY O DE UNA RESOLUCIN JUDICIAL. PUEDEN GARANTIZARSE CRDITOS PUROS Y SIMPLES O CRDITOS SUJETOS A TERMINO O CONDICIN, C R D I TO S YA E X I S T E N T E S O C R D I TO S FUTUROS QUE CONFORME A DETERMINADOS SUPUESTOS PUEDAN LLEGAR A EXISTIR (2921 A 2924)

INTERVIENEN
E L D E U D O R O S UJ E TO PA S I V O D E L A DEUDA HIPOTECARIA , DEBE TENER C A PAC I D A D N E C E S A R I A PA R A

ELEMENTOS

CONSTITUIR HIPOTECAS, SIENDO REGLA GENERAL

L A C A PAC I D A D.

PERSONALES

EL OTRO ELEMENTO PERSONAL

EL ACREEDOR HIPOTECARIO TITUL AR

DE L A HIPOTECA , AL QUE SE LE E X I G E L A C A PAC I D A D G E N E R A L .

C O N T R AT O A C C E S O R I O
PUES SU EXISTENCIA DEPENDE DE LA EXISTENCIA DE UNA O B L I G AC I N P R I N C I PA L .

CLASIFICACIN GENERALIZADA
C O N T R AT O D E G A R A N T A P O R Q U E S I R V E PA R A A S E G U R A R E L PA G O D E U N CRDITO Y SU PREFERENCIA R E S P E C T I VA .

ELEMENTOS FORMALES: BSICAMENTE DOS:

ELEMENTOS

1. CONSTITUCIN EN ESCRITURA PBLICA AUTORIZADA P O R N OTA R I O.

FORMALES

2. INSCRIPCIN EN EL REGISTRO
D E L A P RO P I E DA D.

PRINCIPIOS RECTORES DE LA HIPOTECA ESPECIALIDAD

El principio de especialidad implica la designacin precisa de los bienes sujetos a hipoteca y la determinacin del dinero que garantiza, en el sentido de que la hipoteca solamente puede recaer sobre bienes especialmente determinados por lo que, en caso de que se hipotequen varias fincas para la seguridad de un crdito, deber determinarse por qu porcin del crdito responde cada finca. Es decir, que para tener una noticia cierta y segura sobre el estado hipotecario del bien, no basta conocer que sobre el mismo existe una hipoteca sino la suma de dinero por la cual algn bien est especialmente gravado.

PRINCIPIOS RECTORES DE LA HIPOTECA PUBLICIDAD

El principio de publicidad atae a que la constitucin, modificacin y extincin de la hipoteca se inscriba en el Registro Pblico de la Propiedad para que surta efectos contra tercero. Ahora bien, el principio de publicidad hace necesariamente recurrir a la especialidad, porque de esa manera puede reconocerse fcilmente la afectacin particular y de no expresarse el importe de la obligacin garantizada, la publicidad es incompleta, esto es, la especialidad individualiza y la publicidad divulga.

PRINCIPIOS RECTORES DE LA HIPOTECA INDIVISIBILIDAD

Por su parte, el principio de indivisibilidad, informa tanto lo que se refiere al crdito garantizado como al bien hipotecado, en la medida en que la hipoteca subsiste ntegra aunque por el pago se reduzca la obligacin garantizada y gravar cualquier parte de los bienes hipotecados que queden aunque la restante hubiere desaparecido, salvo cuando se hipotecan varias fincas y se pueda realizar su fraccionamiento, porque en ese caso hay que precisar qu parte del crdito garantiza cada bien, o bien, cuando la hipoteca sobre un bien es susceptible de ser fraccionada, en cuyo caso puede redimirse el gravamen pagndose la parte del crdito que se garantice.

VIOLACION A LOS PRINCIPIOS DE LA HIPOTECA

La violacin a estos principios puede dar lugar a la nulidad de la constitucin de la hipoteca que no slo puede ser opuesta por el deudor sino por los terceros que tengan inters en ello, porque de ese aspecto depende hacer valer sus derechos en condiciones ms favorables o bien para liberar el inmueble del gravamen que sobre l pesa, ya que se trata de un hecho contrario a la ley y es causa de nulidad absoluta segn lo dispone el Cdigo Civil, pues se trata de un caso de excepcin a la regla de que no puede pedir la nulidad del acto la persona que ejecut, sabiendo o debiendo saber el vicio que lo invalida, lo cual se justifica porque el principio de especialidad est establecido no slo en inters de los terceros sino del deudor y por razones de orden pblico.

Por lo anterior, es de suma importancia que el abogado del acreedor revise perfectamente que tanto el contrato de hipoteca est bien perfectamente redactado, siguiendo y respetando los principios rectores de la misma y que, una vez constituida, la hipoteca sea debidamente registrada en el Registro Pblico de la Propiedad que

V O L U N TA R I A S SON LAS QUE SE CONTITUYEN POR V O L U N TA D E S P O N TA N E A D E L D E U D O R , PA R A C U M P L I R U N A O B L I G A C I O N I M P U E S TA P O R E L DUEO DE LOS BIENES QUE SE HIPOTECAN.
EJEMP L O : CMO EN EL CAS O DEL T ES T ADOR IMPON E AL H EREDER O O LEGAT AR I O DE UN DET ERMIN A D O BIEN DE LA S UCES ION , LA OBLIGACI ON DE H IPOT ECAR L O EN FAVOR DE LEGAT ARI O DE PN S ION , S EA MEDIAN T E UN S IMPLE DECLARAC I ON UN ILAT ERA L DE LA VOLUN T AD , EN LA FORMA QUE EXIGE LA LEY CON T RAT O O ACUERDO DE VOLUN T AD ES ART QUE UN A POR UN 2 9 2 0

ESPECIES

NECESARIA E S C UA N D O S E CO N S T I T U Y E PA R A CUMPLIR UNA DISPOSICION DE LA L E Y, L O C U A L P U E D E P E D I R S E A L J U E Z Q U E L A C O N S T I T U YA O L A FIRME EN SUSTITUCION DEL DEUDOR RENUENTE, EN EJECUCION DE LA S E N T E N C I A Q U E S E H AYA D I C TA D O E EL JUICIO RESPECTIVO, PUDIENDO L L A M A R S E TA M B I E N H I P OT E C A JUDICIAL.

HIPOTECA COMO CONTRATO

Es un contrato nominado o tpico, ya que se encuentra reglamentado en la ley. Es un contrato unilateral, debido a que slo se obliga el deudor hipotecario a transferir al acreedor hipotecario el derecho real de hipoteca, con valor de garanta. El acreedor no contrae obligacin alguna.

Es un contrato accesorio, porque supone la existencia de una obligacin principal cuyo cumplimiento asegura (prstamo o crdito).
Es un contrato oneroso, por regla general, en cuando produce equivalencia en las prestaciones.

HIPOTECA COMO CONTRATO CARACTERISTICAS LEGALES

Como derecho real:
Es

un derecho real de garanta, o sea, es un derecho que se ejerce sobre la cosa y no respecto a determinada persona, y no se ejerce de forma indirecta puesto que el acreedor hipotecario puede iniciar directamente la venta forzosa de la cosa hipotecada en caso de que el deudor hipotecario no cumpla la obligacin garantizada con la hipoteca.
Es un

derecho inmueble, es decir, se ejerce sobre bienes races.

Es un derecho accesorio, puesto que sigue la suerte del derecho principal

al que garantiza, si la obligacin principal es nula, la hipoteca constituida no es vlida.

El deudor

hipotecario no pierde la posesin de la cosa.

Constituye

una limitacin al derecho de dominio o propiedad, es decir, el deudor puede servirse del inmueble con la restriccin de los derechos del acreedor hipotecario.

Procedimiento Judicial de Ejecucin Hipotecaria

El

proceso legal para realizacin judicial (venta forzosa mediante subasta) del bien hipotecado, para aquellos casos que el deudor hipotecario hubiese dejado de pagar los vencimientos pactados para devolucin del capital e intereses del crdito, o prstamo, entregado. La accin hipotecaria comienza por demanda judicial de inicio del procedimiento ejecutivo hipotecario, que asimismo ocasiona que se encarezca la deuda impagada, con motivo de los gastos de abogados, procuradores e intereses procesales de demora.
Si

con la realizacin del bien hipotecado no alcanzara a pagar toda la deuda acumulada, el acreedor hipotecario puede pedir al Juez que ordene proseguir la ejecucin judicial contra el resto de los bienes del deudor hipotecario

TRANSMISIN DE LA HIPOTECA

Cesin de derechos: se presenta cuando el acreedor transmite los que tiene contra su deudor (artculo 2029) Se da sin consentimiento del deudor. Subrogacin: transmisin de obligaciones en la que opera un cambio en el sujeto activo, por ministerio de ley, a travs de u pago, en los casos en que la misma ley lo indique, y sin necesidad de declaracin alguna de los interesados. Subrogacin en los casos de legado Pago de un acreedora otro preferente

Cuando un heredero paga con sus bienes propios una deuda de la herencia
Cuando el que adquiere un inmueble paga a un acreedor que tiene sobre l un crdito hipotecario anterior a la adquisicin.

Cuando la deuda fuese pagada por el deudor con dinero que un tercero le prestare con ese objeto

CANCELACIN DE LA HIPOTECA

La cancelacin es una inscripcin principal o accesoria que tiene por finalidad extinguir los efectos de otra inscripcin. Tal extincin es de orden puramente registral y afecta solamente a la efectividad que con relacin a publicidad, a prioridad, a tercera y al tracto sucesivo, ofrece el Registro de Propiedad. Casos en que puede hacerse la cancelacin de inscripcin de hipotecas constituidas en garanta de ttulos transmisibles por endoso, segn el artculo 3038 del Cdigo Civil para el Distrito Federal)

EXTINCIN DE LA HIPOTECA
Existen 2 modos de extincin de la hipoteca por va indirecta o por va directa: Por va indirecta es cuando se extingue la obligacin y a consecuencia de ello se extingue el derecho accesorio de hipoteca que la garantizaba. Por va directa por cuanto extinguen el derecho real de hipoteca independientemente de la subsistencia de la obligacin que ella garantizaba.