VALUACIONES ESPECIALES

De departamentos Valores locativos De campos Grandes fracciones Derechos reales

TASACION DE DEPARTAMENTOS
Coef. de Copropiedad x sup. Total Terreno x Valor unit. del terreno

TERRENO

+
CONTRUCC. Coef. de Copropiedad x sup. Total de Cub. Comunes x Valor unit. x de la construccin.

+
Sup. Cub. Propia x Valor unitario de la construccin

+
Derecho a superficie descubierta comunes de uso exclusivo

PRECIO

Coeficiente K.

Segn ubicacin del edificio Segn caractersticas constructivas del edificio (econom, estndar, etc) Depreciacin por edad del edificio Por ubicacin del departamento en planta (Plaza= 1,1; Frente=1; int=0,95) Por ubicacin del departamento en altura (3P=1 < +) Por mejoras (respecto del estado gral del edificio) Por funcionalidad Por actualizacin De homogeneizacin (de superficies, galeras, etc)

TRIBUNAL DE TASACIONES (LEY 21.626)

NORMAS PARA LA COMPARACIN DE VALORES VENALES DE DEPARTAMENTOS

Coeficiente segn ubicacin del edificio: Segn la ubicacin del edificio en lo que hace a las caractersticas de la vecindad, al adelanto edilicio, a los medios de transporte que lo vinculan con el resto de la ciudad, etc.

Coeficiente segn caractersticas constructivas del edificio

Contempla la categora del edificio, resultante de la calidad de los materiales empleados en la construccin, de las instalaciones centrales que posee y de la distribucin adoptada.

Econmica: 0,85 / 0,94 Estndar: 0,95 / 1,04 Buena sin servicios centrales: 1,05 / 1,14 Buena con servicios centrales: 1,15 / 1,25 Muy buena con servicios centrales. 1,26 / 1,50

Coeficiente de depreciacin por edad y estado del edificio: Considera la depreciacin que sufre el valor venal en funcin de la edad y estado del edificio. Se ha adoptado para fijarlo, la siguiente ley: C = 1 (Krh / 2 ) Krh = coef. de Ross Heidecke Coeficiente segn la ubicacin del departamento en la planta:

Con vista al frente: 1,00 Idem a patio de contrafrente: 0,95 Idem a patio interior: 0,90 Idem a plaza o en esquina: 1,05 / 1,10

Coeficiente segn ubicacin del departamento en altura

a) Edificios con ascensor: Planta baja .............................. 0,90 1 piso .................................... 0,96 2 piso ................................... 0,98 3 piso ................................... 1,00 4 piso .................................... 1,02 5 piso ................................... 1,04 6 piso ................................... 1,06 7 piso .................................... 1,08 8 piso ................................... 1,10 9 piso ................................... 1,11 10 piso ............................ ..... 1,12 11 piso ................................. 1,13 12 piso ........................... ..... 1,14 13 piso ........................... ..... 1,15 ltimo piso con terraza expuesta (coef. de piso 0,04)

Coeficiente segn ubicacin del departamento en altura:

b) Edificios sin ascensor:

Planta baja .............................. 1,00 1 piso .................................... 1,00 2 piso ................................... 0,95 3 piso ................................... 0,90 0,95

c) Edificios de una sola planta:

Coeficiente ...........................1,00

Coeficiente segn la superficie de la unidad: Considera la influencia que sobre el valor unitario venal tiene la mayor o menor superficie cubierta. 30 m2 <= S <= 80 m2...................... C=1,10 + (80 S) / 200 80 m2 <= S <= 120 m2.....................C=1,00 + (120 S) / 400 Para menores particular. o mayores superficies se considerar el coeficiente en forma

Coeficiente por mejoras en la unidad: Pondera el estado de la unidad respecto del estado general del edificio y/o mejoras en la misma. Coeficiente por funcionalidad: Considera la funcionalidad del proyecto, teniendo en cuenta las caractersticas de la zona en donde se ubica. Coeficiente por actualizacin: Se refiere a la variacin del valor venal de los departamentos a travs del tiempo.

Coeficiente de homogeneizacin
Permiten uniformar las distintas caractersticas y/o destino de las partes integrantes de la unidad de vivienda. Se aplica a las distintas superficies y obtener as una superficie total homogeneizada:
vivienda
1 40% a 70% 50% 30% a 35%

Dependencias (separadas del cuerpo principal):

Galeras Balcones cubiertos

Balcn terraza
Bauleras y/o depsitos Patio y terrazas

30% (incluida sup. de balcn)

25%
hasta 30 m2: 15% de 30 m2 a 60 m2:10% De ms de 60 m2: 5%

Trabajo a realizar: Value por grupo el siguiente departamento en edificio con ascensor

Coeficiente de copropiedad: Superficie total del terreno Valor unitario actual del terreno Superficie total de cubiertas comunes Valor unitario actual de la construccin Superficie cubierta propia Derecho a superficie descubierta comn de uso exclusivo

Datos departamento a Tasar

Superficie total de terreno: 110 m2 Superficie cubierta propia: 39.49 m2 Coeficiente de copropiedad: 4.85% Superficie cubierta comn de uso exclusivo (balcn): 3.86 m2 Terreno Nueva Crdoba: 10 x 30

Precio: $ 850.000 $/m2: 2833

Precio construccin: $/m2 : xxxxx

Trabajo a realizar: Value por grupo el siguiente departamento

Ubicacin: 5 piso Construccin buena sin servicios centrales Con vista a patio interior Nuevo

Determinacin de Valores Locativos

Amortizacin de la construccin

Gastos
Impuestos Quebrantos Beneficios

Determinacin de Valores Locativos

1. Amortizacin de la Construccin (
Mantenimientos

50 aos 2% anual)

2. Gastos

Comunes Seguros contra incendios Administrativas Rentas Provincial

3. Tributos

Rentas Municipal Ingresos Brutos Contribucin por mejoras IVA

4. Quebrantes

Por desalquiler Por fallas de cobranza

5. Beneficio
PRECIO LOCACIN

VALUACIN DE CAMPOS

Se usan los criterios de Ingeniera econmica

Valuacin de mejoras generales

Alambrados Aguadas Construcciones Cultivos bianuales Montes naturales

Mejoras especiales

VALUACIN DE CAMPOS

Se puede emplear el mtodo separativo considerando:

El Valor de las mejoras El Valor de la tierra

El valor de las mejoras: Mejoras generales: alambrados, aguadas y construcciones (valor de reposicin y depreciacin)

Mejoras especiales (cultivos y bosques artificiales o naturales). Mediante mtodos de capitalizacin de la renta o beneficios futuros. Mejoras excesivas: no indispensables para la explotacin o sin finalidad productiva (corresponde hacer la deduccin correspondiente)

VALUACIN DE CAMPOS

El valor de la tierra: Mtodo de comparacin con ventas

Estudio de los valores de campos de la zona Clculo de ajustes (ubicacin, extensin, forma, calidad, fecha de venta, forma de pago, disponibilidad, poca de venta) Obtencin del valor matemtico Anlisis del valor matemtico

Mtodo de valuacin por capitalizacin de la renta fundiaria

CONSIDERACIONES ESPECIALES

FALTA DE OCUPACIN ADECUADA DE LOS TERRENOS CON CONSTRUCCIONES

Qu ocurre si tengo que valuar una propiedad (terreno + edificio) cuya utilizacin no es la mxima que se podra dar? Hay un rango de usos para cada zona que tienen un sentido de racionalidad, y dentro de ese rango el valor de la propiedad ser el del terreno ms las mejoras Si el terreno esta infra utilizado:

Estudio del caso Correccin por mala utilizacin del suelo Siempre el valor de la propiedad va a estar dado por el valor de mercado.

Falta de ocupacin adecuada

Distribucin del valor del Terreno

10 % 10 % 10 % 10 % 10 % 50 %

10 % 10 % 10 % 10 % 50 %

25 % 25 % 50 %

TASACIN DE GRANDES LOTES

TASACIN DE GRANDES LOTES

Liste los parmetros a tener en cuenta para la tasacin de un gran fraccin para construir un country en la zona Oeste de la ciudad de Crdoba

Tasacin de fracciones de terreno subdivisibles en lotes a partir de antecedentes de ventas de lotes. (S/ normas del Tribunal de Tasac. de la Nacin)

Pv = Pf G I U
Pv:
G:

Pv unitarios a) Mensura, divisin y amojonamiento

b) Apertura de calles: trazado, construccin y obras de drenaje c) Urbanizacin: movimiento de tierra, plantaciones, provisin de agua, pavimentacin

d) Propaganda
e) Venta: Comisin de venta que percibir el martillero f) Administracin: gastos generales, asignaciones

I: U:

Inters del capital invertido

Utilidad del negocio

Tasacin de fracciones de terreno subdivisibles

Supone los gastos realizados en forma conjunta con la inversin del capital Pf. Admite una recuperacin lineal del capital invertido a lo largo del perodo de realizacin del negocio.

Tp

Tr

U
Pf G
Cit Pf+G

U+
Crt

I = i (pf G) Tp i (pf+G) . Tr 2 I = Ki (Pf+ G)

i:

Ki= i.Tc

Tc=Tp tr 2

tasa anual de inters correspondiente al capital invertido

Tp: tiempo en aos de preparacin del loteo

-compra de fraccin a iniciacin venta en lotes Tr: Tiempo en aos de realizacin del negocio -iniciacin de ventas hasta final de las mismas

U= Pv (PfG) - I Um= U (utilidad media anual)

= Um

(tasa anual de utilidad del negocio) (Pf+G) Ku= u T T=Tp Tr

U= Ku (Pf+G)

Pasaje de lote a block Planilla de valuacin Tribunal de Tasaciones de la Nacin

Pasaje de lote a block Datos Superficie total de la Fraccin Porcentaje de reas comunes sobre el total de la fraccin Areas comunes Superficie a lotear Superficie de cada lote Cantidad de lotes $/m2 segn los antecedentes Normas TTN 3.xy 5.x Valor de cada lote Total de la venta Tiempo de Preparacin del loteo Tiempo de Realizacin del negocio Tiempo Total Tasa anual de inters que corresponde al capital tierra "Pf" Tasa anual de inters que corresponde al capital gastos "G" Utilidad del Negocio Gasto % gastos sobre el Total de la venta Clculos Observaciones
m2 %

0,00 0,00 0,00

m2 m2 m2 $/m2

Pv Tp Tr T if ig u G

0,00 0,00

$ $ ao ao

0,00 aos
% % % $

0,00 Ki KI 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

Utilidad del negocio por cada peso de capital invertido durante todo el tiempo que dure la operacin Gasto que corresponde a cada peso obtenido en la venta Coeficiente de Pasaje de lote a block Precio total de compra de la fraccin Precio Adoptado Precio unitario Costo de la fraccin por lote Costo de los gastos por lote Costo totales por lote (terreno + gastos) Relacin Valor de Venta de cada lote con el costo por lote Norma TTN 12.x

Ku Kg Kb Pf $/m2

$ $

0,00 $/m2 0,00 0,00 0,00 $ 0,00

Zona gris (B y N) o Celeste (Color): habilitada para ingresar datos.

Recomendaciones

a. Previamente corresponde fijar los valores unitarios de los lotes homogeneizados b. deben deducirse de la superficie total en bloque de todos aquellos espacios que por razones de urbanizacin no sern comercializables, espacios verdes, calles, etc. c. Pv es el producto del valor unitario homogeneizado multiplicado por la superficie comerciable

Valor de Plottage

Plusvala que adquiere la reunin de 2 o mas lotes, en funcin de las ventajas o beneficios econmicos que dicha reunin produzca Centros urbanos de importancia Mayor en lugares donde se edifican grandes e importantes edificios Menor cuando la tierra es abundante Ejemplos: fracciones de grandes dimensiones para instalacin de supermercados, grandes hoteles, salas de espectculos, galeras comerciales

Valuacin de Derechos Reales

Derecho real de Usufructo

Usufructo por Uso de una propiedad

Es el valor para el que recibe Perodo (puede ser la expectativa de vida) Valor de nuda propiedad con usufructo

Valor total de inmueble Valor del usufructo Servidumbre

Considerar la mejora o desmejora Servidumbre de paso (camino) Ventana sobre medianera

Depreciacin por defecto del dominio

Vendedores (alguno menor de edad) Costo que significa superar el problema Inconvenientes que produce:

Para uso particular Para crditos Hipotecarios Para garantas de crditos