VALUACIONES

MTODOS DE VALUACIN

z EMPIRICO: V.A. = Vrep. Depreciacin. z ANALTICO: considera la renta media anual capitalizada. z COMPARATIVO: respecto de otros bienes similares de valor conocido.

MTODOS DE VALUACIN
z MAQUINARIAS Y EQUIPOS (mtodo emprico) z INMUEBLES / TERRENOS (metodo emprico comparativo para terrenos) z ESTABLECIMIENTOS COMERCIALES (mtodo analtico / Flujo Fondos) z MEDIANERA (CIVILES) (mtodo emprico)

DEFINICIONES PREVIAS
z Valuacin o valoracin = estimacin monetaria justa (justiprecio). z Valor (econmico) = relacin o proporcin entre los bienes de distintas personas para intercambiar. z ordinario entre comprador/ vendedor z oficial tasador z tecnolgico criterio ingenieril !! z Tasar = cuantificar el valor de un bien.

DEFINICIONES PREVIAS
venal o de Mercado (oferta/demanda) de inventario o de libros (contable) impositivo de expropiacin Valor de reposicin (lo que costara reemplazar la cosa por otra similar, al momento de valuar) Valor actual = en una fecha determinada (hoy) z Valor residual = al final de su vida til z Amortizacin = prdida del valor contablemente z Depreciacin = prdida del valor por tiempo y uso z z z z z Valor Valor Valor Valor

PARA QU SE VALA?
z Fijar tarifas (servicios pblicos) z Derecho comercial (fusionar/transferir/escindir empresas) z Fijar impuestos (Fiscal) z Vender / expropiar z Pericial (orden judicial) z Seguros z Operaciones financieras. z Decisiones empresariales

PROCEDIMIENTO PARA HACER UNA VALUACIN

z DETERMINAR EL OBJETO z DESCRIPCIN DEL OBJETO z ELECCIN DEL MTODO z PARTES z FECHA Y LUGAR z TASACIN POR SEPARADO DE : Terreno / edificio / maquinarias / instalaciones y bienes inmateriales (goodwill, contratos, patentes,marcas)

METODO EMPIRICO VALUACIN TCNICA

z z z z Planificar la valuacin (segn objeto) Inventario de bienes materiales e inmateriales Estimar vida til (curvas / estadsticas) Definir mtodo de depreciacin

Mt. de amortizacin (cuotas iguales anuales) z Definir coeficientes Lneal = EDAD / VIDA TIL (Ross Heidecke) factores Cuadrtica = (EDAD/ VIDA TIL )2

(terrenos). Intermedia = . (EDAD/ VIDA TIL )2 +EDAD / V. TIL

Factor de correccin por estado de conservacin 100-C 100

COEFICIENTE DE ESTADO DE CONSERVACION (C)

z z z z z z z z z Nuevo 0,0000 Intermedio 0,32 Regular 2,52 Intermedio 8,09 Reparaciones sencillas 18,10 Intermedio 33,20 Reparaciones importantes 52,60 Intermedio 75,20 Sin valor 100

OTROS MTODOS DE DEPRECIACIN

VALUACIN DE TERRENOS Y EDIFICIOS

z Valor terreno (mtodo comparativo) = Sup x Valor unit( $/m2) x Aj
Aj = coef. de ajuste (lo estima el ingeniero) tiene en cuenta las diferencias entre el valor m2 del terreno valuado respecto de los comparativos por su ubicacin, tamao forma, servicios, etc

z Valor edificio (mtodo emprico)= = V. reposicin Depreciacin Depreciacin = (V. rep.-V. residual) x 100-k /100 Valor residual= 5% Valor Reposicin
K = se obtiene de tablas y contempla tanto la cuota de depreciacin como el ajuste por estado de conservacin

VALUACIN DE MQUINAS Y EQUIPOS

z Depreciacin (lineal) = (Vrep-Vres) Vida Util z Val. Actual= S (Vrep-Deprec.x Edad) 100-C 100
C= Coeficiente de Estado de Conservacin

COEFICIENTE DE ESTADO DE CONSERVACION (C)

z z z z z z z z z Nuevo 0,0000 Intermedio 0,32 Regular 2,52 Intermedio 8,09 Reparaciones sencillas 18,10 Intermedio 33,20 Reparaciones importantes 52,60 Intermedio 75,20 Sin valor 100

VALUACIN COMERCIAL DE UNA EMPRESA

Valorar econmicamente un negocio es proyectar los flujos de caja futuros para determinar la generacin de efectivo y dar a conocer al inversionista la recuperacin del capital a invertir.
Para el clculo del Valor actual del flujo de caja, se utiliza la formula del valor presente del inters compuesto considerando un perodo determinado , as: V actual = VF / (1+i)n

Gran dificultad = determinar la tasa de inters que contemple el riesgo del negocio!!

FLUJO DE FONDOS DE UNA EMPRESA EN MARCHA Debe hacerse una proyeccin de los flujos de flujos de caja caja durante un plazo justo; dicha proyeccin se puede definir con base en criterios como avances tecnolgicos, grado de deterioro de los En contabilidad, conjunto de las activosanotaciones productivos, la posibilidad de contables que se realizan en la cuenta de tesorera de aparicin de productos sustitutos, etc. una empresa.

VALOR ACTUAL DEL FLUJO DE FONDOS = VALOR SUSTANCIAL + GOOD WILL

z El valor actual del flujo de fondos incluye el valor sustancial de la empresa, as como el good-will o fondo de comercio. z El fondo de comercio o good will intenta representar el valor de los elementos inmateriales de la empresa, que muchas veces no aparece reflejado en el balance, pero que le proporcionan ventajas competitivas z El mtodo habitual para valuar el fondo de comercio o good will consiste en calcular el valor actual del flujo de caja (valor de empresa en marcha) y restar el valor sustancial.

VALOR SUSTANCIAL
El valor sustancial viene determinado por la diferencia entre el activo real de la empresa y su pasivo exigible, aplicando criterios de valoracin de precios de mercado.
Todas aquellas deudas que la empresa ha contrado

VALUACIONES TECNICAS
Ejemplo de Valoracin
1) Terreno: 2) Edificio: Ubicacin: Florida (FCGB) - Pcia de Bs.As. Dimensiones: Frente: 20 m Fondo: 50 m Dos plantas - Losa 800m2 cubiertos. Planta Baja: 380m2 Sector Productivo Planta Alta: Depsito Mat.Primas 210m2 Oficinas - Vestuarios - Cocina 170m2 Terraza: 40m2 sin uso Reactor Tipo A - Cantidad:2 - Capacidad: 1200 lts. Reactor Tipo B - Cantidad:1 - Capacidad: 2000 lts. Acero Inoxidable Camisa acero Tipo Spry alimentada por agua servicio105C Bomba de retorno agua camisa-usina, motoreductor y motor elevacinTapa-Agitador

3) Equipos:

VALUACIONES TECNICAS
Ejemplo de Valoracin
1) Terreno:
Valor Terreno= Sup x Valor unitario x Coef. ajuste

2) Edificio:

Valor Terreno= 1.000 m2 x 150 $/m2 x 1 Valor Terreno = $ 150.000.Superficie Cubierta = 800m2. Calidad Construccin: Standard Vida Util: 60 aos a/u=42/60=0.7 Antigedad: 42 aos Estado Conservacin: Tipo 3 (Reparaciones Sencillas) Valor Reposicin Unitario: 1.000 $/ m2 (obra) Valor residual= 5% Valor Reposicin= 50 $/ m2

Ejemplo de Valoracin de edificio

2) Edificio:
Tablas de Ross Heidecke Estado 1: nuevo a muy bueno Estado 2: normal Estado 4: reparaciones importantes Estado 5: demolicin

VALUACIONES TECNICAS

Estado 3: reparaciones sencillas edad Estado de Conservacin v.util 1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5 5 68 57,120 69 58,305 70 59,600 71 60,205 72 61,920 57,124 58,200 58,318 59,360 59,613 60,620 60,713 61,700 61,932 62,980 60,590 64,880 71,360 79,680 89,370 100,0 61,680 65,950 72,150 80,210 89,660 100,0 62,780 66,830 72,950 80,900 89,960 100,0 63,880 67,820 73,250 81,320 90,260 100,0 65,000 68,810 74,560 81,960 90,560 100,0

de Tabla Coef.de Depreciacin de Heidecke k= 66.83%

Depreciacin=(Vr-Vres) x 100-k/100=(1.000-50) 0.6683 = 634.90 $/m2 Valor Actual= (V.rep. - Depreciacin).Sup= (1.000-634.90).800m2

Valor Actual= $292.080.-

Ejemplo de Valoracin de mquinas

3) Equipos:
Descripcin Reactor Tipo A Reactor Tipo B Motobomba A Motobomba B Motor Elevador A Motor Elevador B Motor Agitadordor A Motor Agitadordor B Inst. Montaje A Inst. Montaje B Total Cant.
2 1

VALUACIONES TECNICAS

2 1 2 1 2 1 2 1

Valor rep. unit 21000 29000 1000 1200 800 800 1000 1200 2380 3220

Valor Vida Res Util 1050 1450 80 96 64 64 80 96 476 644 30 30 20 20 30 30 20 20 20 20

Antig 18 15 18 15 18 15 18 15 18 15

Estado Valor Valor Amortiz de Actual Actual constr Total 5 665 8579 17158 5 918 14464 14464 8 46 150 300 8 55 799 799 8 25 330 660 8 25 397 397 8 46 158 316 6 55 342 342 20 95 533 1066 20 129 1030 1030 36532

Amort= (Vrep-Vres) Vida Util

V.A.T.= S (Vrep-Amort x Ant 100-C ) 100

C: Estado de conservacin- Lo estima el Ingeniero

Ejemplo de Valoracin del Negocio

INFORMACION ADICIONAL: 1. 2. 3. 4. El 90% de las ventas son de contado y el 10% restante se recupera en el siguiente ao. El impuesto a las ganancias (30%) se paga al ao siguiente El negocio dura 5 aos, los activos se venden a $ 1000 en el ao 6 3. El total de los costos y gastos se cancelan de contado en el mismo perodo.

VALUACIONES TECNICAS

5.

4. La depreciacin contable ser de $250 anuales durante cada uno de los 5 aos.
5. La Tasa de inters del mercado es del 15 % anual.

6.

EJEMPLO - PLANTEO
AO
Ingresos por Ventas (1) Costos Variables (2) Margen de Contribucin Costos Fijos (3) Utilidad Antes de Impuestos Impuestos (30%) Utilidad despus de impuestos

1
23.100 13.860 9.240 495 8.745 2.624 6.122

2
30.620 18.372 12.248 613 11.635 3.491 8.145

3
38.280 22.968 15.312 762 14.550 4.365 10.185

4
47.850 28.710 19.140 947 18.193 5.458 12.735

5
59.810 35.886 23.924 1.179 22.745 6.824 15.922

EJEMPLO - RESOLUCIN
VENTAS (ao en curso) VENTAS (ao anterior) TOTAL INGRESOS EGRESOS IMPUESTO GANANCIAS TOTAL EGRESOS AMORTIZACIONES IMPUESTOS FLUJO DE FONDOS VENTA DE ACTIVOS VALOR ACTUAL (i = 15%) 6.685 (1,15) 8.510 / (1,15)2 10.544 / (1,15)3 13.121 / (1,15)4 16.341 / (1,15)5 6.585 14.355 20.790 14.355 20.790 27.558 2.310 29.868 18.985 18.985 250 2.624 8.510 34.452 3.062 37.514 23.730 23.730 250 3.491 10.544 43.065 3.828 46.893 29.657 29.657 250 4.365 13.121 53.829 4.785 58.614 37.065 37.065 250 5.458 16.341 6.824 -843 1.000 157 / (1,15)6 5.981 5.981 -

BIBLIOGRAFA
z * Ingeniera y Derecho Tomo II - Casella y Faro

z * Ingeniera de Valuacin - Masston y Agg

z * Valuacin de Instalaciones Industriales - Marston y Winfrey z * Manuales de Tasaciones - Ing. Guerrero, Ing. Chandas, Tribunal de Tasaciones de la Nacin, Banco Hipotecario, INTI.