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1.0 GENERALIDADES
- SITUACIN LEGAL ACTUAL DE LOS PREDIOS URBANOS. Sin saneamiento fsico - legal. Con saneamiento fsico - legal parcial. Con saneamiento fsico - legal integral. - LA TRANSFERENCIA DE PROPIEDAD (Consideraciones Bsicas) Dominio sobre el inmueble. Comprador. Vendedor. Cargas y gravmenes.
- LEY N 27333
Ley complementaria a la Ley N 26662, Ley de Asuntos No Contenciosos de Competencia Notarial, para la Regularizacin de Edificaciones. (Publicado el 27 de Julio del 2000).
- MODIFICACION DEL REGLAMENTO DEL INDICE DE VERIFICADORES DEL REGISTRO DE PREDIOS Resolucin N 220 - 2004 SUNARP SN
DEL
- MODIFICACION DEL REGLAMENTO DE INSCRIPCIONES DEL REGISTRO DE PREDIOS Resolucin N 215 - 2004 - SUNARP - SN (Publicado el 31 de Mayo del 2004).
-PROCEDIMIENTO SIMPLIFICADO DE DECLARATORIA DE FABRICA E INDEPENDIZACION PARA LA CONSTRUCCION DE NUEVAS UNIDADES INMOBILIARIAS EN AIRES Decreto Supremo N 036-2006-VIVIENDA (Publicado el 06 de Noviembre del 2006)
- TEXTO UNICO ORDENADO DEL REGLAMENTO DE LA LEY N 27157 (Publicado el 8 de Noviembre del 2006)
4.3 En las Notarias - Verificador Responsable (Verificador Comn). - Verificador Ad hoc. - Verificador Legal.
4.4 En el Cuerpo General de Bomberos Voluntarios del Per - Verificador Ad Hoc. 4.5 En el Instituto Nacional de Defensa Civil - Verificador Ad Hoc. 4.6 En el Instituto Nacional de Cultura - Verificador Ad Hoc.
5.2 OBJETIVOS
- El saneamiento de la titulacin de las diversas Unidades Inmobiliarias que regula la Ley .
5.3 TIPOS:
Declaratoria de Fbrica va Regularizacin
LA REGULARIZACION DE DECLARATORIA DE FABRICA de los inmuebles tales como: Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva, departamentos en edificio, edificaciones en quintas , casa en copropiedad, edificaciones en centros y galeras comerciales, entre otros.
EL TRAMITE ADMINISTRATIVO para la obtencin de la Licencia de Obra, Asignacin de numeracin municipal, Certificado de Finalizacin de Obra, la Declaratoria de Fabrica y la Independizacin de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva con reas y bienes de Propiedad Comn. (DEROGADO)
SECCION PRELIMINAR Articulo 1.- mbito de Aplicacin El presente Reglamento es nico y su aplicacin es obligatoria a nivel nacional para las edificaciones levantadas en predios urbanos. Comprende la Regularizacin de Edificaciones, (la Licencia de Obra), Declaratoria de Fabrica y el Rgimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Comn.
Articulo 2.- Definiciones Para los efectos de este Reglamento se considera como: - rea Techada: El rea encerrada por el permetro de la proyeccin de los techos con cualquier tipo de cobertura, sobre el plano del piso. Incluye los muros, los aleros y los espacios con dobles o mayores alturas, y excluye la proyeccin de vigas, cornisas, jardinera y otros elementos arquitectnicos elevados que no constituyen techos.
- rea Libre: En el primer piso, el rea resultante de la diferencia entre el rea del terreno y el rea techada de ese piso de la edificacin. En los pisos superiores, la resultante de la diferencia entre el rea ocupada y el rea techada del piso correspondiente. Los porcentajes que fijan los parmetros estn referidos al rea libre del primer piso. - rea Ocupada: El rea total del piso correspondiente, que incluye reas techadas y libres, cercos, etc.
- Casco habitable: La edificacin que cuenta con estructuras, muros, falsos pisos y/o contrapisos, techos, instalaciones elctricas y sanitarias, aparatos sanitarios, puertas y ventanas exteriores, puerta de bao, y acabados exteriores con excepcin de pintura. - Documento de fecha cierta: Es el documento privado que adquiere idoneidad para acreditar con certeza la fecha de realizacin del acto o contrato contenido en l. En este sentido, son documentos de fecha cierta los siguientes: a) Documentos privados con firmas legalizadas. b) Documentos privados reconocidos judicialmente. c) Documentos privados que han sido materia de cotejo pericial conforme, respecto de la firma del otorgante. d) Escrituras imperfectas otorgadas ante Juez de Paz. e) Minutas presentadas al despacho notarial, con la respectiva constancia de su ingreso expedida por el Notario que conserva el archivo.
- Edificaciones: Las estructuras arquitectnicas que requieren cumplir condiciones mnimas de habitabilidad para albergar personas en el desarrollo de cualquiera de sus actividades. - Obra por autoconstruccin: La modalidad de obra progresiva y planificada, que se ejecuta directamente bajo responsabilidad del propietario con supervisin tcnica del delegado de la Comisin Tcnica Supervisora de Obra.. - Obra por encargo: La modalidad de obra que se ejecuta bajo la responsabilidad profesional y direccin tcnica de un arquitecto o ingeniero civil colegiado, contratado para el fin por el propietario.
- Parmetros urbansticos y edificatorios : Las disposiciones que determinan la normativa urbanstica y los ndices edificatorios regulados por los respectivos planes urbanos o proyectos urbansticos integrales. La normativa urbanstica est referida a la clasificacin del territorio urbano y de las reas de actuacin urbanstica, a la zonificacin, a los ndices de usos compatibles y a las densidades; mientras que los ndices edificatorios estn referidos al coeficiente de edificacin, las alturas, el porcentaje mnimo de rea libre, los retiros y el ndice de estacionamientos, entre otros. - Pre declaratoria de fbrica: La anotacin preventiva, en el registro pblico respectivo, de un proyecto de declaratoria de fbrica elaborada a partir de los planos de obra y especificaciones tcnicas que cuentan con aprobacin municipal.
- Saneamiento de Titulacin: Es el tramite destinado a obtener la titulacin o acreditacin de la propiedad del terreno sobre el que se levanta la edificacin a regularizar, a fin de hacerla idnea para su acceso al registro. Comprende los trmites de declaracin de prescripcin adquisitiva de dominio o de formacin de ttulos supletorios. - - Verificador responsable: El arquitecto o ingeniero civil colegiado, inscrito en el ndice de verificadores a cargo de SUNARP o el RPU, segn el mbito de su competencia; quien, bajo su responsabilidad profesional, organiza y tramita el expediente de regularizacin, constata la existencia y caractersticas de la edificacin, el cumplimiento de las normas y parmetros urbansticos y edificatorios, y confirma que los planos que se adjuntan al expediente corresponden a la realidad fsica del terreno y edificacin.
2.3 PRECISIONES
Precisase el significado de los siguientes trminos definidos por la ley: - Copropiedad:
Es el efecto legal derivado de la concurrencia de dos o ms personas en los derechos de propiedad de una misma cosa, mueble o inmueble.
- Casas en copropiedad:
Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que conforman un conjunto de viviendas unifamiliares que incluye bienes de propiedad comn, como reas recreativas de otro ndole y servicios comunes.
- Casas en quintas: Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que conforman un conjunto continuo de viviendas unifamiliares construido sobre un terreno urbanizado, que cuenta, por lo menos, con un pasaje de acceso desde la va pblica en calidad de bien comn.
- Departamentos en edificio: Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva para uso residencial, comercial, industrial o mixto, ubicado en una edificacin de ms de un piso que cuenta con bienes y servicios comunes. - Otras unidades inmobiliarias con bienes comunes: Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva, susceptibles de independizacin, edificadas sobre un terreno de propiedad comn.
- Tiendas en centros y galeras comerciales o campos feriales: Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que conforman una edificacin de uno o ms pisos para uso exclusivamente comercial que cuenta con bienes o servicios comunes. - Unidades Inmobiliarias: Son los terrenos si edificar, las edificaciones, los aires o las secciones de cualesquiera de ellos que sean factibles de independizar, y cuyos derechos sean susceptibles de inscripcin en el Registro Pblico respectivo.
Es la licencia de construccin sealada en el inciso b) del Art. 28 de la Ley, respecto de la cual trata el Ttulo I de la Seccin Segunda de este Reglamento. - Certificado de Finalizacin de Obra y de Zonificacin: Es el documento exigido por el Art. 31 de la Ley. Es otorgado por la Municipalidad y certifica que la obra finalizada cumple con los parmetros urbansticos y edificatorios vigentes, y que los planos de obra (arquitectura) del proyecto aprobado o los de replanteo, en su caso, corresponden a la realidad fsica de la obra. DEROGADO POR LA LEY 29090
LEY N 27333
Ley complementaria a la ley N 26662.Ley de asuntos No Contenciosos de Competencia Notarial, para la Regularizacin de Edificaciones. Precisa la funcin y responsabilidad de los notarios y de los verificadores, y posibilita la realizacin a nivel notarial de algunos tramites de saneamiento fsico legal.
6.1 DEFINICION
Es aquella que se tramita directamente ante Registros Pblicos, empleando para tal efecto los Formularios Registrales FOR, cumpliendo con las formalidades exigidas por la ley.
La presente seccin norma el trmite de regularizacin de las edificaciones construidas o demolidas antes del 21 de Julio de 1999, sin contar con la respectiva licencia y/o conformidad de obra, o que carezcan, en su caso, de declaratoria de fbrica, reglamento interno y/o la correspondiente independizacin.
Artculo 4 .-Regularizacin Es el tramite destinado a obtener el reconocimiento legal e inscripcin, de la edificaciones existentes sobre terrenos que cuenten, con la aprobacin de su proyecto de habilitacin urbana. Comprende, de ser el caso, el trmite de saneamiento de titulacin y su inscripcin, as como la inscripcin del reglamento interno, la junta de propietarios y la independizacin de unidades de propiedad exclusiva. Se realiza a travs de la declaracin contenida en el FOR, suscrita por el propietario, autorizada por el Verificador Responsable y certificada por el notario.
TUO DE LA LEY N 27157 Artculo 4 .-Regularizacin Es el tramite destinado a obtener el reconocimiento legal e inscripcin, de la edificaciones existentes sobre: a) Predios urbanos. b) Terrenos que cuenten, con la aprobacin de su proyecto de habilitacin urbana con construccin simultnea c) Predios ubicados en zonas consolidadas que se encuentren como urbanos en la municipalidad correspondiente e inscritos como rsticos en el registro de predios. Comprende, de ser el caso, el trmite de saneamiento de titulacin y su inscripcin, as como la inscripcin del reglamento interno, la junta de propietarios y la independizacin de unidades de propiedad exclusiva. Se realiza a travs de la declaracin contenida en el FOR, suscrita por el propietario, autorizada por el Verificador Responsable y certificada por el notario.
Artculo 13 .Observaciones 13.1 Cuando el Verificador Responsable constata la existencia de discrepancias, entre el rea real del terreno, sus linderos y/o medidas perimtricas, con los que figuran en la partida registral del predio; as como, transgresiones a la normativa urbanstica o de edificacin, las har constar en el Informe Tcnico de Verificacin como observaciones. 13.2 Tratndose de densidad neta y coeficiente de edificacin, formular observacin solamente en los casos en que los ndices reales indicados en el Informe Tcnico de Verificacin excedan, en ms de 25%, los reglamentarios. En caso del rea libre, solo observar si ella es inferior en ms del 25% del porcentaje reglamentario. 13.3 Cuando el Verificador Ad Hoc constata la existencia de transgresiones a las normas de proteccin del patrimonio monumental, arqueolgico, natural y/o de seguridad, entre otras, las har constar como observaciones, precisando su naturaleza y efectos.
Artculo 14 .-Responsabilidad de los verificadores Todo verificador responde por la veracidad del informe que emite, as como la de correspondencia entre los planos y la realidad fsica del predio. Sin embargo, no es responsable del proceso constructivo ni de la estabilidad estructural de la edificacin regularizada. Artculo 15 .-Sanciones Si se comprobara una falta atribuible al verificador, se le podr imponer las siguientes sanciones: a) Suspensin temporal no menor de quince (15) das, ni mayor de seis (6) meses, cuando la falta es leve. b) Cancelacin de su registro de verificador si la falta es grave, o a la tercera suspensin por falta leve. c) Inhabilitacin temporal o definitiva para el ejercicio profesional, que ser dispuesta por el Juez a denuncia del propietario, del colegio profesional al que pertenece, de la municipalidad y/o del Registro ante el que se cometi el hecho, cuando la falta implique comisin de delito; sin perjuicio de las sanciones previstas por ley.
Formulario Registral.
Elaboracin del informe Tcnico de Verificacin. Preparacin del Expediente de Declaratoria de
Fbrica.
Legalizacin de documentos en Notaria. Presentacin de expediente a Registros Pblicos.
- Solicitud de inscripcin de ttulo. - Certificado de Parmetros Urbansticos y Edificatorios - Plano de Ubicacin, tres copias - Planos de distribucin, tres copias - Formulario Registral, tres copias - Informe Tcnico de Verificacin, tres copias - Copias de documentos de Identidad de Intervinientes. - Copia de la credencial del verificador.
FORMULARIO REGISTRAL N 3
INSCRIPCIN DE PROPIEDAD Y/O REGULARIZACION DE LAS EDIFICACIONES EN QUINTAS, CASAS EN COPROPIEDAD Y OTRAS UNIDADES CON BIENES COMUNES.
FORMULARIO REGISTRAL N 4
INSCRIPCIN DE PROPIEDAD Y/O REGULARIZACION DE LAS EDIFICACIONES EN CENTROS Y GALERIAS COMERCIALES O CAMPOS FERIALES DE UN SOLO PISO.
FORMULARIO REGISTAL N 5
INSCRIPCIN DE PROPIEDAD Y/O REGULARIZACION DE LAS EDIFICACIONES EN CENTROS Y GALERIAS COMERCIALES O CAMPOS FERIALES DE MAS DE UN PISO.
FORMULARIO REGISTRAL N 6
PRIMERA INSCRIPCIN DE DOMINIO Y / O REGULARIZACION DE LAS EDIFICACIONES DE UNIDADES INMOBILIARIAS COMPLEJAS. FORMULARIO REGISTRAL N 7 INSCRIPCIN DE TERRENOS QUE NO EDIFICACIONES. PROPIEDAD CUENTEN DE CON
Articulo 4.- ndice por Zonas Cada Zona Registral tendr a su cargo el ndice de Verificadores, el mismo que estar integrado por las siguientes Secciones: a) Seccin de Verificadores Comunes; b) Seccin de Verificadores Ad Hoc c) Seccin de Verificadores Legales. En la Seccin de Verificadores Comunes slo podrn inscribirse los arquitectos, ingenieros civiles, ingenieros agrnomos, ingenieros agrcolas e ingenieros gegrafos. En la Seccin de Verificadores Ad Hoc del Reglamento de la Ley N 27157, se inscribirn los arquitectos o ingenieros que sean acreditados como tales por las entidades mencionadas en el Art. 11 del Reglamento de la Ley N 27157. En la Seccin de Verificadores Legales se inscribirn los abogados que certifiquen los formularios registrales de posesin y sus anexos.
Artculo 6.- Requisitos Para la inscripcin del profesional en el ndice de Verificadores, se requiere que: a) Se encuentre en plena capacidad de ejercicio de sus derechos civiles. b) Tenga titulo de abogado, arquitecto o ingeniero civil, agrnomo, agrcola o gegrafo, expedido por universidad peruana o revalidado conforme a ley. Si se trata de un Verificador Ad Hoc, podr tener titulo de ingeniero de otra especialidad. c) Sea un miembro hbil de un Colegio de Abogados, Colegio de Arquitectos del Per o Colegio de Ingenieros del Per, segn corresponda. d) No haya sido condenado ni se halle procesado por la comisin de delito doloso. e) No haya sido inhabilitado en ninguno de los ndices a cargo del Registro; y f) No se encuentre en estado de insolvencia o quiebra.
b)
c)
d)
VERIFICADOR RESPONSABLE
Es el profesional arquitecto o ingeniero civil colegiado, inscrito en el ndice Verificadores a cargo de la SUNARP o EL RPU; segn el mbito de su competencia, quien bajo su responsabilidad profesional, organiza y tramita el expediente de regularizacin, constata la existencia y caractersticas de la edificacin, el cumplimientos de las normas y parmetros urbansticos y edificatorios; y confirma que los planos que se adjuntan al expediente corresponden a la realidad fsica del terreno y la edificacin.
FUNCIONES Organiza la documentacin que se acompaa al FOR y bajo su responsabilidad emite el Informe Tcnico de Verificacin y declara que los planos que se adjuntan corresponden a la realidad fsica existente, dejando constancia de las observaciones que formula. Cuando la naturaleza de la edificacin en proceso de regularizacin lo requiera, el Verificador Responsable comunicar a la entidad rectora correspondiente que se requiere de un Informe Tcnico de verificacin Ad Hoc y cancelar los derechos que esta verificacin especializada requiera.
VERIFICADOR AD HOC
El verificador Ad Hoc ejerce su funcin como especialista y representante de cualquiera de las entidades llamadas por la Ley para la proteccin del patrimonio monumental, arqueolgico, natural y a la seguridad, entre otras. Necesariamente acta en calidad de verificador pblico.
FUNCIONES
Emite informe en nombre y representacin de la entidad que lo autoriza, sujetndose a las normas que, para tal efecto, ella establezca respecto de las edificaciones sometidas al mbito de control de la misma. Dicho informe, con las observaciones sobre los aspectos tcnicos de su competencia, se extender en el formato de informe Tcnico de Verificacin Ad Hoc.
Presentacin Expediente
Registros
Actualizacin de planos
DECLARATORIA DE FBRICA POR ESCRITURA PBLICA a.- DEFINICIN Es aquella que tiene por objeto la inscripcin de la fbrica de un inmueble, elevando a escritura pblica la minuta del caso.
b.- PARTES DE LA MINUTA Introduccin de ley Clusulas relativas a la fbrica a declarar. Cierre de ley. Fecha y firma de los contratantes.
El dominio de LOS PROPIETARIOS sobre el inmueble corre inscrito en la ficha N 1152897 del Registro de la Propiedad Inmueble de Lima.
SEGUNDO: LINDEROS Y MEDIDAS PERIMTRICAS
El terreno matriz del inmueble materia de independizacin tiene un rea de 178.83 m (CIENTO SETENTIOCHO METROS CUADRADOS OCHENTITRES DECMETROS CUADRADOS), con los siguientes linderos y medidas perimtricas: -Por el frente: Con el Jr. ngela Podest con 8.00m
-Por la derecha entrando: Con propiedad de terceros con 22.31m -Por la izquierda entrando: Con propiedad de terceros con 22.39m -Por el fondo: Con propiedad de terceros con 8.00m
En el inmueble materia de la presente, exista una edificacin cuya Declaratoria de Fbrica corre inscrita en el asiento 6, fojas 319, tomo 1472 del Registro de la Propiedad Inmueble de Lima. El rea techada registrada es de 163.00 m2
CUARTO: MODIFICACION Y AMPLIACION EFECTUADA
A partir de la edificacin existente, se han modificado y ampliado algunos ambientes segn lo siguiente: Primer piso.- En lo que era el patio de servicio, se ha habilitado el comedor de diario. - En lo que era la terraza interior, se ha ampliado el comedor. - En parte de jardn exterior, se ha construido la escalera.
Segundo piso.- En lo que era el balcn, se ha ampliado el dormitorio 1. - En parte del anterior estar, se ha habilitado el pasadizo; y en la otra parte se ha habilitado la ampliacin del dormitorio 1. - En parte del bao completo anterior, se ha habilitado el bao 1; y en la otra parte se ha habilitado el bao 2. El cuarto de costura se ha convertido en depsito. Se ha construido un escritorio y la continuacin escalera. Tercer piso.Se ha construido el primer nivel de un departamento que consta de llegada de la escalera, terraza, jardinera, sala-comedor, bar, cocina, escalera caracol, bao, dormitorio con closet, dormitorio principal con closet y bao. Azotea.Se ha construido el segundo nivel del departamento antes referido, que consta de llegada de la escalera caracol, terraza, BBQ, bao, ducto 1, lavandera tendal, depsito y cuarto de servicio.
SEPTIMO: DISTRIBUCIN ACTUAL Como resultado de la modificacin y ampliacin efectuadas, el inmueble presenta actualmente la siguiente distribucin:
Primer Piso.- Escalera y el primer nivel del denominado departamento 1, que consta de car-port, jardn exterior, living-comedor, ampliacin comedor, escalera principal, medio bao, cocina, comedor de diario, dormitorio y jardn interior. Segundo piso.- Continuacin escalera y el segundo nivel del denominado departamento 1 que consta de la llegada de la escalera principal, pasadizo, ducto A, depsito, escritorio, dormitorio 1 y ampliacin dormitorio 1 con bao 1, dormitorio 2 y bao 2.
Tercer piso.- Llegada de la escalera y el primer nivel del denominado departamento 2 que consta de terraza, jardinera, sala-comedor, bar, cocina, escalera caracol, bao, dormitorio con closet, dormitorio principal con closet y bao.
Azotea.- Constituida por el segundo nivel del denominado departamento 2 que consta de terraza, BBQ, llegada de la escalera caracol, bao, ducto 1, lavandera-tendal, depsito y cuarto de servicio
OCTAVO: REA TECHADA TOTAL El rea techada total del inmueble, incluida la ampliacin, es de 339.70 m2 distribuida de la siguiente manera: - Primer piso: 102.35 m2, con un rea libre de 76.48 m2 - Segundo piso: 109.71 m2 - Tercer piso: 91.69 m2 - Azotea : 35.95 m2
NOVENO: DESCRIPCIN DE LA EDIFICACIN Cimientos y sobrecimientos de concreto ciclpeo. Columnas, vigas y techos aligerados de concreto armado. Escaleras de tipo metlica.
Muros de ladrillo King kong y pandereta en aparejo de soga o de cabeza, segn el caso.
Pisos de baldosas cermicas, de parquet, de cemento pulido y de ladrillo pastelero; segn ambientes. Acabados de muros: Tarrajeados y pintados; con enchape de maylica decorativa en baos y cocina.
DECIMO : VALOR DE LA FABRICA Segn la licencia de construccin N 147M-99CDSBDDU-DLC, expedida por la direccin de desarrollo Urbano de la municipalidad de Pueblo Libre: El valor dela obra asciende a S/. 73,600 ( setenta y tres mil seiscientos Nuevos soles), incluido el I. G. V . - Materiales de Construccin : S/. 51,520.00 - En jornales : S/. 14,720.00 - En labor de Direccin Tcnica: S/. 7,360.00
DECIMO PRIMERO: DECLARACIN Y TERMINACIN DE LA OBRA Los propietarios declaran que los materiales de construccin fueron proporcionados oportunamente; que los jornales fueron asimismo pagados semanales sin que se adeuda suma alguna por ningn concepto; ni por materiales, ni por jornales, ni por labor directiva. Asimismo declaran que la obra fue terminada el 25 de febrero del 2000, y que fue recibida en su entera satisfaccin, sin que hubiera hecho reparo de ninguna clase; en fe de lo cual y a pedido suyo, otorgo la presente Constatacin de MODIFICACIN Y AMPLIACIN DE FABRICA.
Lima 25 de febrero del 2002
REGULARIZACION DE EDIFICACIONES
Hasta 20 Julio 1999
CONCEPTO Es el rgimen jurdico que supone la existencia de una edificacin o conjunto de edificaciones integradas por secciones inmobiliarias de dominio exclusivo, pertenecientes a distintos propietarios; y bienes y servicios de dominio comn. Cuentan con un Reglamento interno y una Junta de Propietarios.
OBJETIVOS Seccionar un edificio matriz o conjunto de edificios, con la finalidad de transferir las secciones de propiedad exclusiva resultantes a propietarios diferentes. TIPOS Las unidades inmobiliarias que comprenden bienes de propiedad exclusiva y de propiedad comn, reguladas por el reglamento de la ley N 27157 son: - Edificio de departamentos de uso residencial, comercial, industrial o mixto. - Quintas - Casas en copropiedad . - Centros y galeras comerciales o campos feriales. - Otras unidades inmobiliarias con bienes comunes.
REQUISITO PREVIO:
- Declaratoria de Fbrica del Inmueble a independizar. EL EXPEDIENTE TECNICO DE INDEPENDIZACION
Es el Instrumento Jurdico que regula el funcionamiento de unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Comn, cuando pertenecen a propietarios distintos. Es elaborado por el promotor o constructor o en su caso, por los propietarios con arreglo a lo estipulado en la normatividad vigente.
TIPOS
- Reglamento Interno para Rgimen de Unidades Inmobiliarias con Secciones de Propiedad Exclusiva y reas de Propiedad Comn. - Reglamento Interno para Rgimen de Unidades Inmobiliarias con Secciones Independizadas y reas Comunes en copropiedad.
PARTES - Aspectos Generales. - Unidad Inmobiliaria (Ubicacin, descripcin y uso). - Secciones de Propiedad Exclusiva. - reas y bienes de propiedad Comn. - Servicios Comunes. - Participacin en las reas y bienes comunes. - Derechos y obligaciones de los propietarios. - Junta de Propietarios.
PORCENTAJES DE PARTICIPACION La participacin en los bienes comunes es un derecho accesorio a cada unidad o seccin de uso exclusivo y corresponde ejercerlo al propietario de la misma. El porcentaje es determinado en el Reglamento Interno; y se establecer atendiendo a criterios razonables como el rea ocupada de las secciones exclusiva, la ubicaron de estas, los usos a que estn destinadas y otros.
OPCION DE REGIMEN
Al momento de solicitar la inscripcin del Reglamento Interno, el o los propietarios de las secciones exclusivas debern optar entre los regmenes siguientes: a)
b)
Ambos regmenes podrn coexistir en una misma unidad inmobiliaria, por bloques o sectores. (Articulo 127)
Usos
Las secciones de propiedad exclusiva podrn destinarse a cualquier uso permitido por las normas vigentes, salvo las limitaciones que se establezcan en el Reglamento Interno. (Articulo 131)
Transferencia
La transferencia de la seccin inmobiliaria De propiedad exclusiva incluye todos los bienes que la conforman, la participacin en los bienes de propiedad comn y los derechos de uso, transito o servidumbres que la afecten, los que son inseparables de la misma. (Articulo 132)
a) El terreno sobre el que est construida la edificacin que tiene dos o ms secciones de propiedad exclusiva, salvo que sobre l se constituya derecho de superficie.
b) Los cimientos, sobrecimientos, columnas, muros exteriores, techos y dems elementos estructurales esenciales para la estabilidad de la edificacin, siempre que sirvan a dos o ms secciones. c) Los pasajes, pasadizos, escaleras, porteras, reas destinadas a la instalacin de equipos y en general, vas y reas de circulacin comn. d) Los ascensores y montacargas, salvo los propios de una seccin de propiedad exclusiva.
e) Los sistemas de instalaciones para agua, desage, electricidad, eliminacin de basura y otros servicios que no estn destinados a una seccin en particular.
f) Los patios, pozos de los, ductos de ventilacin, salvo los propios de una seccin de propiedad exclusiva. g) Los estacionamientos exigidos reglamentariamente. h) Aquellos que se sealen como tales en el Reglamento Interno.
(Articulo 134)
Servicios comunes
Son servicios comunes, entre otros: a) La limpieza, conservacin y mantenimiento de las reas y ambientes comunes, instalaciones sanitarias y elctricas de uso comn, y en general de cualquier otro elemento de los bienes comunes. Esto incluye la reparacin y/o reposicin de los bienes comunes o de sus partes. b) c) La administracin de la edificacin. La guardiana, la jardinera y portera.
e) f) g)
La eliminacin de basura. La administracin de las playas de estacionamiento. Los dems que acuerde la Junta de Propietarios. Los servicios sealados en el inciso a) son obligatorios para todas las edificaciones sujetas a las disposiciones de este ttulo. Los dems servicios, una vez establecidos por acuerdo de la Junta de Propietarios, tambin son obligatorios. (Articulo 137)
Gastos comunes
Son gastos comunes, entre otros:
a) Todos los ocasionados por el mantenimiento de los servicios comunes indicados en el articulo anterior, cargas, responsabilidades y, en general, cualquier gasto que no sea susceptible de individualizacin. b) Cualquier otro extraordinario acordado por la Junta de Propietarios. El pago de los gastos comunes, se efectuar de acuerdo con los porcentajes establecidos en el Reglamento Interno, teniendo en cuenta criterios de uso, espacio ocupado, demanda de servicios, el numero de personas que ocupan las secciones, la ubicacin o accesibilidad de las mismas, etc., porcentajes que no son necesariamente iguales a los de participacin en el dominio de los bienes comunes. (Articulo 138)
SANEAMIENTO DE LA TITULACION
LEY N 27157
DECLARACIN DE FABRICA
INDEPENDIZACION O COPROPIEDAD
REGIMEN LEGAL UNIDADES INMOBILIARIAS EN LA QUE COEXISTEN BIENES DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y DE PROPIEDAD COMUN TITULACION
JUNTA DE PROPIETARIOS
MUCHAS GRACIAS!
ING. AIDA DORIS FLORES AGUERO TELEF. : 056-224577 CEL.: 956-530363 RPM: # 966667813 NEXTEL: 120*6612 MAIL: ing_doris_flores@hotmail.com