INSTRUMENTOS DE FINANCIACIN DE SUELO URBANO- PLUSVALA

Andrs De Hoyos Marzo de 2009

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FUNDAMENTOS ECONMICOS
Teora General de la Renta de la Tierra (Marx, libro III de El Capital). La tierra no es producto del trabajo social pero tiene un precio y es intercambiable frente al resto de mercancas. Caractersticas de la tierra: Irreproductible Heterognea Puede ser apropiada de manera privada
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FUNDAMENTOS ECONMICOS

En qu radica el valor de la tierra? La tierra es un medio de produccin. (base para producir otras mercancas) Capitalizacin de la renta: Terratenientes con control jurdico estn en capacidad de capturar parte del valor generado en los procesos productivos donde la tierra interviene como medio de produccin

FUNDAMENTOS ECONMICOS

Renta del suelo: apropiada por el terrateniente sin mediar un esfuerzo productivo. Esta apropiacin no tiene origen jurdico, se basa en: caractersticas irreproducibles del suelo Ganancia extraordinaria para el capital que es transferida al terrateniente por el mercado va precios.
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FUNDAMENTOS ECONMICOS

Caractersticas irreproducibles (bien heterogneo), permiten identificar diferentes rentas ligadas a: -Fertilidad-localizacin/potencial de construccin (altura), accesibilidad, segregacin. -Intensidad de la inversin de capital sobre el suelo. -Escasez de terrenos.
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FUNDAMENTOS ECONMICOS

Precio del suelo: capitalizacin de la renta total que soporta un terreno. Los precios cambian a travs del tiempo: Expectativas por potencial de uso (informacin). Fenmeno social.

Cambios de precios

Especulacin

FUNDAMENTOS ECONMICOS
Cambios de precio/movimientos estructurales de largo plazo (Ascendentes, pausados y graduales) Coyunturales (transitorios y oscilatorios)

Cambio de uso / mayores densidades Regulados por el Estado

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FUNDAMENTOS ECONMICOS
El Estado como agente en el mercado del suelo: Produce espacio construido. Suministra equipamientos e infraestructura urbana Regula usos y densidades (modula el proceso que finalmente es validado o rechazado por el mercado) Agente fiscal: gravar la renta induce cambios en los precios del suelo. La renta es redistribuida en la sociedad por la va fiscal.
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QU ES PLUSVALA?

La plusvala se define como el acrecentamiento del valor de una cosa por causas extrnsecas a ella como la obtencin de una revalorizacin en una propiedad sin tener que realizar inversiones en ella. Tambin puede ser definida como el aumento del valor de un bien mueble o inmueble, por razones distintas al trabajo o a la actividad productiva de su propietario o poseedor.
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DEFINICIONES

Plusvala: Incremento en el precio del suelo como resultado de las acciones urbansticas que regulan la utilizacin del suelo y del espacio areo urbano. Participacin en Plusvala: Se entiende como el beneficio que debe ser compartido entre el propietario del suelo y el Estado.
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MARCO NORMATIVO GENERAL

Las entidades pblicas participarn en la plusvala que genere su accin urbanstica y regularn la utilizacin del suelo y del espacio areo urbano en defensa del inters comn Artculo 82 de la C.P de Colombia

Ley 388 de 1997, Captulo IX Acuerdo 118 de 2003 Decreto 084 de 2004
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VALORACIN Y PLUSVALA

El avalo de mercado es clave para capturar plusvalas.

Por lo tanto los mtodos de valoracin comercial son la base para el cobro de plusvalas.

El precio del suelo tiene naturaleza residual.no tiene costo, es un residuo, una resta

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MTODO RESIDUAL

Busca establecer el valor comercial del terreno a partir de estimar el monto total de las ventas de un proyecto de construccin, acorde con la reglamentacin urbanstica y de conformidad con el mercado del bien final vendible. Para encontrar el valor del terreno se debe descontar el monto total de las ventas proyectadas, los costos totales y la utilidad esperada del proyecto constructivo.

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MTODO RESIDUAL
Precio de venta del inmueble
E d i f i c a c i n

Utilidad del constructor

Costo de construccin
Plusvala recuperada para la colectividad
Ganancia del urbanizador

S u e l o

Plusvala
Valor reconocido al propietario

Inversin en urbanizacin

PREGUNTAS DE DEBATE

Se debe gravar el suelo o los inmuebles? Se incurre en doble tributacin al gravar los incrementos en la renta y el precio del suelo? Se debe gravar toda fuente de incrementos del precio del suelo? Si se recuperan plusvalas para la colectividad, se deben reconocer las minusvalas? Se debe gravar la vivienda social?

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LECCIONES Y CONCLUSIONES

La recuperacin de plusvalas no es un tema nuevo, ya que se cuenta con una larga tradicin legal en materia de recuperacin de la valorizacin del suelo que se remonta a las primeras dcadas del siglo XX (Venezuela, Colombia). La recuperacin de plusvalas no aparece en forma desarrollada en la agenda de poltica pblica de los pases de Amrica Latina. En general se cuenta con una legislacin amplia que en la prctica no es reglamentada plenamente o de manera adecuada por parte de los municipios. (fallas en la reglamentacin)
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LECCIONES Y CONCLUSIONES

Las principales barreras para la implementacin de instrumentos de recuperacin de plusvalas son de tipo ideolgico y falta de voluntad poltica, se desperdician una oportunidad de generacin de fuentes alternativas de recursos fiscales que pueden canalizarse a la construccin de ciudad, si tiene una destinacin especfica para tal fin .

Constituye adems un elemento clave para fortalecer la cultura fiscal ya que por su base conceptual y terica, cuenta con una justificacin legtima: gravar las plusvalas generadas por la accin del Estado apropiadas individualmente por los dueos del suelo sin esfuerzo alguno y sin retribucin social.
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