MAESTRIA EN DIRECCIN DE LA CONSTRUCCIN

FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS INMOBILIARIOS PROYECTO : EDIFICIO LOS CORALES INTEGRANTES: JOSE PEA CASTILLO OLGER ESPINOZA VILLANUEVA JUAN FRANCO SANCHEZ ALEX PAYE ANCO MARTIN REYES CHAGUA

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INDICE 1.PRESENTACIN DEL PROYECTO Memoria Descriptiva Distribucin del Proyecto y volumetra Propuesta Comercial Cronograma de ejecucin Riesgos Identificados 2.ESTUDIO DEL MERCADO Demanda Potencial Estudio de la Competencia Puntual 3.MARKETING PUBLICITARIO 4.DESCRIPCIN EVALUACIN ECONMICA FINANCIERA DEL PROYECTO 5.CONCLUSIONES

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1.PRESENTACIN DEL PROYECTO

Moderno edificio Multifamiliar en Miraflores, de 7 pisos ubicado en la esquina delas calles Bolognesi y Trpoli, cuenta con 12 departamentos con estacionamiento propio. Estratgicamente ubicado en una Zona Residencial y su cercana a la Av. Principales como es el Malecn de la Marina, Av. Pardo y Av. Larco como tambin a bancos, colegios, centros comerciales, restaurantes y centros de recreacin.

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1.3 Distribucin del Proyecto y Volumetra El proyecto se desarrolla en torno a un perfil de usuarios de parejas jvenes (nivel A y B) se propone un edificio de 7 pisos de una torre, un stano, y 02 departamentos por planta tpica del segundo al stimo piso, rea comunes como estacionamientos, recepcin, escaleras, ascensor, sala de usos mltiple, servicios higinicos y un sauna. Del segundo al sptimo piso constar con 02 departamentos tpicos por planta y zonas comunes como pasadizos, escaleras y ascensor. Cada departamento tiene tres zonas: la social, la privada y la zona de servicio; ingresando tenemos un hall, sala - comedor, cocina integrada, con vista a la calle y el rea privada conformada por los dormitorios y los servicios higinicos. En la cocina se encuentra la puerta hacia la zona de servicio que consta de lavandera, cuarto de servicio o depsito y 1/2 bao. En el primer piso se tiene el ingreso principal para el edificio, donde nos lleva una zona de recepcin, y un hall de distribucin, el cual distribuye a las circulaciones verticales como son la escalera y ascensor que tanto van hacia los pisos superiores (departamentos), como al piso inferior, al stano (estacionamientos), tambin distribuye a la zona de usos comunes del edificio como son el saln de usos mltiples, sauna y los servicios higinicos. En el stano contara con 07 estacionamientos

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1.3 Distribucin del Proyecto y Volumetra

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Cronograma de Ejecucin

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Riesgos Identificados Se han detectado los siguientes riesgos que podran afectar al desarrollo del proyecto durante su ejecucin: Huelga de trabajadores por parte del Sindicato de Trabajadores de Construccin Civil. Problemas causados por los vecinos. Es importante llevar un trato cordial con los vecinos, los cuales pueden perjudicar el desarrollo del proyecto. Riesgos financieros al no contar con el dinero necesario para continuar con el desarrollo de la obra. Para esta eventualidad se ha desarrollado un flujo financiero preliminar (Anexo 5) en el cual se puede observar las fechas en las cuales se requieren los desembolsos para el desarrollo de la obra. Con esta herramienta se permite identificar las fechas en las cuales se requiere una mayor inversin. Aumento de costo de materiales, producto del alza de los precios del petrleo y los metales (fierro),inflacin, tipo de cambio

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2.-

ESTUDIO DE MERCADO

Demanda Objetiva: Existe una demanda de 141,603 hogares que desean comprar una vivienda. Existe una demanda efectiva de 4,058 hogares que desean comprar una vivienda cuyo precio se encuentre entre los $60,000 a $80,000. De los 4,058 hogares, en el mercado hay una oferta inmediata de 368 hogares y una demanda insatisfecha de 3,690 hogares. Existe una demanda de 3,179 hogares, entre los estratos sociales alto, medio- alto y medio, que desean comprar una vivienda cuyo precio se encuentre entre $60,000 a $80,000. Del nmero de hogares que desean comprar una vivienda cuyo precio se encuentre entre los $60,000 a $80,000, el 33.33 % desean comprar un departamento, es decir 1,353 hogares desean comprar un departamento. A. Caracterstica de los Departamentos en demanda: La demanda potencial de hogares que requieren departamentos cuyo valor sea entre $60,000 a $80,000 desean que cuenten con las siguientes caractersticas: 3 dormitorios. Mnimo 3 baos por departamento. Se requiere cuarto y bao de servicio. Un estacionamiento por departamento. Paredes de ladrillo. Pisos de la sala comedor y dormitorios de parquet.

Los clientes prefieren que el edificio cuente con los siguientes servicios: Portera, T.V. Cable, reas verdes, sistema de Gas.

Los clientes desean que en el entorno urbano existan servicios y que el edificio se encuentre cerca de Colegios, Centros Comerciales, Zonas de Recreacin, Bancos, etc.

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2.- ESTUDIO DE MERCADO

B. Forma de Pago Deseado: En el caso de viviendas entre los $60,000 a $80,000, un 33% de los posibles compradores desean comprar la vivienda en planos y un 16.67% ya construida. El 83.33% de la fuente de procedencia de los recursos de la cuota inicial son ahorros propios. El 16.67% provienen de prestamos familiares. Existe un 60% de hogares en el mercado una posibilidad de pagar un 10% de la cuota inicial. Por este motivo muchos de los clientes optan por pedir un prstamo bancario al banco para completar el monto pedido por la empresa. Existe un 33.33% de hogares que podran pagar entre $3,000 a $5,000 dlares como cuota inicial. Un 16.67% podran aportar entre $7,500 a $10,000 dlares. Luego de pagada la cuota inicial el 83.33% desean habilitar la vivienda entre los 3 a 4 meses despus de efectuado el pago. El 16.67% desean habilitar la vivienda entre los 4 a 6 meses despus de efectuado el pago.
2.2. Estudio de la Competencia Puntual En el siguiente cuadro resumen de la competencia directa se puede observar las siguientes caractersticas: La mayora de edificios ofertan departamentos entre los 90 m a 100 m. El precio de un departamento de 100 m varia entre los $62,000 a $66,000 dlares. El precio por metro cuadrado por la zona est entre los $620 a $660 dlares por m. En el caso del edificio Los Corales Miraflores para el pblico que desea un departamento entre $60,000 a $80,00 se encuentran los siguientes centros educativos: Champagnat, Inmaculado Corazn, San Silvestre, Mara Reina. En el caso del edificio Los Corales Miraflores se encuentran cercanos a la zona los siguientes centros comerciales: Larco Mar, Av. Pardo, Av. Larco. En el caso del edificio Los Corales Miraflores se encuentran cercanos a la zona los siguientes centros recreativos: Larco Mar, Parque Mara Reich, malecn Cisneros, Parque del Amor.

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2.ESTUDIO DE MERCADO-COMPETENCIA DIRECTA

ITEM

VIVIENDA MULTIFAMILIAR

AREA DE DPTO. (m) 90 80 100 100 120 100 80 95 102

PRECIO POR DPTO. 51,900.00 43,800.00 62,400.00 64,400.00 90,000.00 66,000.00 48,000.00 58,000.00 64,000.00

PRECIO POR M 576.66 547.5 624 644 750 660 600 610.52 627.45

1 2 3 4 5

CONDOMINIOS LAS PONCIANAS Av. Recabarren 436 EDIFICIO BOLOGNESI Bolognesi 364 RESIDENCIA CANARIAS Av. Bolognesi 780 PROYECTO JADE Av. Grau 331 EDIFICIO FRANCIA Calle Francia 551

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3. MARKETING

PUBLICITARIO

A. Mercado Objetivo Estrato Social B, B+, A Jefes, Gerentes o Empresarios de 30 a 50 aos de edad Parejas recin casadas o con uno o dos hijos pequeos. B. Venta En Planos Se realizar por medio de una caseta de venta utilizando local actual de ex restaurante. La campaa de venta deber ser agresiva para poder recaudar fondos para terminar el proyecto en el plazo de 6 mese. C. Venta Durante Avance Inicialmente se Mantiene caseta de venta y luego se utilizara departamento piloto totalmente equipado. Incremento en el precio de los Departamentos conforme se vaya terminando la obra.

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EVALUACIN ECONMICA FINANCIERA
Consideraciones para el Flujo La pre-venta comienza 3 meses antes del inicio de proyecto. Se comienza a vender 1 departamento x mes a partir del primer mes del proyecto (6 departamentos). En los 3 meses despus del proyecto se venden 2 departamentos x mes (6 departamentos). Todos los departamentos son financiados x banco. Los clientes aportarn 20% como cuota inicial a la hora de hacer el contrato. El banco podr darnos adelantos de los prstamos financiados y estos los podr hacer a partir del cuarto mes de recibido el adelanto de 20%. El banco adelantar hasta un 70% del 80% que tienen financiados los clientes. Tres meses despus de final de proyecto se recibe el total del dinero restante.

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EVALUACIN ECONMICA FINANCIERA

FLUJO DE INGRESOS X VENTA DE DPTOS

Oct 1 2006 - Ao 1 Nov Dic 2 3 Ene 1 Feb 2 Mar 3 Abr 4 2007 - Ao 2 May Jun 5 6 Jul 7 Ago 8 Sep 9 Oct 10 Nov 11 Dic 12

Total

INGRESOS 152,280 177,660 431,460 761,400 12,690 12,690 12,690 12,690 35,532 48,222 12,690 35,532 48,222 12,690 35,532 48,222 25,380 35,532 60,912 25,380 35,532 60,912 25,380 431,460 456,840

Venta de Departamentos Adelanto de 20% Adelanto Banco segn Valorizaciones Pago de Diferencias + total venta TOTAL DE INGRESOS

12,690

12,690

12,690

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EVALUACIN ECONMICA FINANCIERA
FLUJO DE CAJA ECONMICO
Total INGRESOS Venta de Departamentos Adelanto de 20% Adelanto segn Valorizaciones Pago de Diferencias TOTAL DE INGRESOS EGRESOS Terreno Subtotal de terreno Gastos de Proyecto Construccin Demolicin Edificicin Estructuras Arquitectura Inst. Elctricas Inst. Sanitarias IGV Subtotal de construccin Servicios Pblicos Permisos y Aspectos Legales Gastos de Gestin Gastos de Ventas Impuestos-Servicios Municipales TOTAL DE EGRESOS (antes de imp.) IMPUESTOS Impuesto Renta - IR IGV NETO (CREDITO FISCAL- IMPUESTO VENTA) TOTAL EGRESOS INC. IGV e Imp. Renta RESUMEN FLUJO CAJA ECONOMICO FLUJO CAJA ECONOMICO ACUM. 89,495 (110,758) (110,758) (5,420) (116,178) (10,800) (126,978) (45,495) (172,473) (39,344) (211,816) (27,554) (239,371) (4,601) (243,972) (11,698) (255,670) (17,219) (272,888) (29,474) (302,362) 52,814 (249,549) 403,331 153,783 153,783 153,783 38,355 (41,161) 671,905 (25,946) 110,758 (1,237) 5,420 (2,443) 10,800 254 (11,134) 58,185 254 (10,119) 52,034 254 (7,481) 40,244 964 (5,982) 52,823 964 (7,565) 59,920 964 (6,747) 65,441 1,218 (11,209) 90,386 1,218 5,530 8,098 9,137 43,172 53,509 122,156 6,972 122,156 6,972 122,156 4,500 1,236 1,236 152,280 177,660 431,460 761,400 12,690 12,690 12,690 12,690 35,532 48,222 12,690 35,532 48,222 12,690 35,532 48,222 25,380 35,532 60,912 25,380 35,532 60,912 25,380 431,460 456,840 Oct 1 2006 - Ao 1 Nov 2 Dic 3 Ene 1 Feb 2 Mar 3 Abr 4 2007 - Ao 2 May Jun 5 6 Jul 7 Ago 8 Sep 9 Oct 10 Nov 11

Di 1

12,690

12,690

12,690

435,945 5,800 6,256 31,977 19,750 4,876

5,000 185,327 151,869 14,707 9,437 69,605 435,945 5,800 6,074 31,977 19,750 4,876 633,550 136,704 6,658 4,000 3,198 2,850 1,074 3,198 1,150

5,000 49,919 1,348 9,741 61,007 2,900 1,000 3,198 1,250 610 13,243 3,198 1,350 610 69,065 3,198 1,350 610 61,899 3,198 3,350 610 47,471 3,198 1,450 610 57,841 3,198 1,350 610 66,520 3,198 1,450 610 71,223 3,198 1,650 610 100,377 1,350 1,200 1,350 1,200 41,446 2,451 1,348 8,597 53,842 2,900 30,078 2,451 1,348 6,437 40,314 30,078 10,310 2,451 1,348 8,396 52,583 30,078 17,688 2,451 1,348 9,797 61,363 3,729 47,905 2,451 1,348 10,532 65,966 75,965 2,451 1,348 15,155 94,919

950 5,950

23

23

(23

130

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EVALUACIN ECONMICA FINANCIERA
FLUJO DE CAJA FINACIERO
2006 - Ao 1 Nov 2 (5,420) (116,178) 2007 - Ao 2 May Jun 5 6 (11,698) (255,670) (17,219) (272,888)

Oct 1 FLUJO DE CAJA ECONOMICO Inc/ IGV e IR FLUJO DE CAJA ECONOMICO ACUMULADO FINANCIAMIENTO INGRESOS FINANCIEROS Prestamo bancario EGRESOS FINANCIEROS Amortizacin del prstamo Intereses Escudo fiscal RESULTADO FINANCIERO RESULTADO FINANCIERO ACUMULADO FLUJO DEL INVERSIONISTA APORTES DEL INVERSIONISTA RESULTADO DESPUES DE APORTES RESULTADO ACUMULADO DEVOLUCION DE APORTES Y UTILIDADES SALDO FINAL ACUMULADO DE CAJA FLUJO DE CAJA DEL INVERSIONISTA 172,156 61,398 61,398 61,398 (172,156) (110,758) (110,758)

Dic 3 (10,800) (126,978)

Ene 1 (45,495) (172,473)

Feb 2 (39,344) (211,816)

Mar 3 (27,554) (239,371)

Abr 4 (4,601) (243,972)

Jul 7 (29,474) (302,362)

Ago 8 52,814 (249,549)

Sep 9 403,331 153,783

Oct 10 153,783

Nov 11 153,783

Dic 12 (23,127) 130,656

(110,758) (110,758)

(5,420) (116,178)

(10,800) (126,978)

(45,495) (172,473)

(39,344) (211,816)

(27,554) (239,371)

(4,601) (243,972)

(11,698) (255,670)

(17,219) (272,888)

(29,474) (302,362)

52,814 (249,549)

403,331 153,783

153,783

153,783

(23,127) 130,656

(5,420) 55,978 55,978 -

(10,800) 45,178 45,178 -

50,000 4,505 49,683 49,683 (50,000)

50,000 10,656 60,340 60,340 (50,000)

31,000 3,446 63,785 63,785 (31,000)

(4,601) 59,184 59,184 -

(11,698) 47,486 47,486 -

(17,219) 30,268 30,268 -

(29,474) 794 794 -

52,814 53,607 53,607 -

403,331 456,939 (392,651) 64,288 392,651

64,288 64,288 -

64,288 64,288 -

(23,127) 41,161 41,161 -

SUPUESTOS DEL PRESTAMO Tasa de interes anual Tasa de interes mensual

13.00% 1.02%

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EVALUACIN ECONMICA FINANCIERA

VAN Y TIR DE PROYECTO LOS CORALES

COK anual COK mensual VAN TIR mensual TIR anual Econom. 15.00% 1.17% $89,693.08 4.76% 74.62% Financ. 15.00% 1.17% $89,693.08 4.76% 74.62% Invers. 15.00% 1.17% $47,469.97 2.79% 39.19%

Oct 1 FLUJO CAJA ECONOMICO RESULTADO FINANCIERO FLUJO DEL INVERSIONISTA (110,758) (110,758) (172,156)

2006 - Ao 1 Nov 2 (5,420) (5,420) -

Dic 3 (10,800) (10,800) -

Ene 1 (45,495) (45,495) (50,000)

Feb 2 (39,344) (39,344) (50,000)

Mar 3 (27,554) (27,554) (31,000)

Abr 4 (4,601) (4,601) -

2007 - Ao 2 May Jun 5 6 (11,698) (11,698) (17,219) (17,219) -

Jul 7 (29,474) (29,474) -

Ago 8 52,814 52,814 -

Sep 9 403,331 403,331 392,651

Oct 10 -

Nov 11 -

Dic 12 (23,127) (23,127) -

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5. CONCLUSIONES: De acuerdo al estudio El Mercado de Edificaciones Urbanas en Lima Metropolitana y el Callao de Capeco; existe una demanda potencial de 1,353 hogares que desean adquirir un departamento valorizados entre los US$60,000.00 a US$70,000.00. Este sera el pblico objetivo al que se quiere llegar. Existe una oferta nueva en el costo promedio del metro cuadrado en el Distrito de Miraflores de US$623.00. El rea promedio es de 99m y el costo promedio es de US$64,273.00. El precio al que se est proponiendo la venta del terreno esta entre los US$60,700.00 a US$68,000.00; siendo competitivo en el mercado. De acuerdo al Certificado de Parmetros Urbansticos se puede desarrollar un proyecto de un Edificio Multifamiliar de 12 Dptos. De 90m cuyo valor oscila entre los US$60,700.00 a US$68,000.00 de acuerdo a la ubicacin. El proyecto ser financiado con aporte propio de los accionistas y tambin en base al porcentaje (US$182,000.00 + Terreno) de adelanto por venta del Banco y de los clientes, por este motivo no se necesitar financiamiento del Banco. El costo del proyecto, sumando los costos directos de construccin y los egresos por concepto de: ImpuestoServicios Municipales, gastos de Venta, gastos de gestin, permisos y aspectos legales, desarrollo del proyecto de US$633,550.00. El ingreso generado por las ventas de los departamentos ser de US$761,400.00. La utilidad neta ser de US$89,495.04. De acuerdo al anlisis econmico y financiero el proyecto arroja un VAN bastante positivo y una TIR de 39.2% anual, lo cual supera ampliamente las tasas ofrecidas por el Banco de 10% anual siente este proyecto rentable para los inversionistas. Es necesario un plan de marketing agresivo el cual permita introducir el producto en el mercado inmobiliario. De esta manera se podr vender los departamentos de acuerdo al flujo de caja.