CONFERENCISTA

VICTOR HUGO CASTRO GOMEZ

ADMINISTRADOR DE EMPRESAS AVALUADOR PROFESIONAL ASESOR PROPIEDAD HORIZONTAL MIEMBRO DE JUNTAS DIRECTIVAS DEL GREMIO GERENTE DE AVALUADORES E INMOBILIARIOS VHC & CIA LTDA DOCENTE CATEDRTICO CURSO DE AVALOS LONJA DE PROPIEDAD RAIZ AVALUADORES Y CONSTRUCTORES DE COLOMBIA

SEMINARIO BASICO DE AVALUOS

LONJA DE PROPIEDAD RAIZ Y AVALUADORES DE COLOMBIA TEMA: LOS AVALUOS EN PROPIEDAD HORIZONTAL NUEVO REGIMEN DE P.H LEY 675 DE AGOSTO 3 DE 2001.

CAPITULO I

APLICACIN DE LOS AVALUOS NUEVO REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL

LEY 675 AGOSTO 3 DE 2001

TEMAS A DESARROLLAR
CAPITULO I NUEVO REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL LEY 675 AGOSTO 3 DE 2001 Contenido de la ley y su aplicacin a los avalos individuales y de bienes comunes. Conceptos bsicos - Cambios fundamentales Aplicacin practica.

CAPITULO II

AVALUO BIENES COMUNES

CAPITULO II. AVALUO DE BIENES COMUNES

QUE SON BIENES COMUNES

QUE SE DEBE AVALUAR COMO BIENES

COMUNES EN CONJUNTOS Y EDIFICIOS

AVALUO TECNICO DE BIENES COMUNES.

CAPITULO III

SEGURO BIENES COMUNES

CAPITULO III. SEGURO DE LAS BIENES COMUNES

CONTENIDO DE LA LEY

QUE DEBEN ASEGURAR LOS EDIFICIOS Y CONJUNTOS

SOPORTE DE UN SEGURO DE BIENES COMUNES ERRORES FRECUENTES EN EL SEGURO DE LAS BIENES COMUNES LO QUE FALTA POR REGLAMENTAR SOBRE SEGURO DE BIENES COMUNES

AVALUOS NUEVO REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL

AVALUO BIENES COMUNES

SEGURO AREAS COMUNES

CAPITULO I

APLICACIN DE LOS AVALUOS AL NUEVO REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL

LEY 675 AGOSTO 3 DE 2001

NUEVO REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL LEY 675 DE AGOSTO 3 DE 2001

DEROGO

La ley 182 de 1.948 La ley 16 de 1.985 La ley 428 de 1998 As como todos los decretos que se expidieron para reglamentarlas

ADMINISTRACION PROPIEDAD HORIZONTAL

Es una forma de dominio sobre unos inmuebles, en virtud a la cual una persona es titular del derecho de propiedad individual sobre un bien y adems comparte con otros la titularidad del dominio sobre ciertos bienes denominados comunes, necesarios para el ejercicio del derecho que se tiene sobre el primero.

QUE SON BIENES PRIVADOS?

Inmuebles debidamente delimitados,

funcionalmente independientes, de propiedad y derecho exclusivo, integrantes de un edificio o conjunto sometido al rgimen de propiedad horizontal

QUE SON BIENES COMUNES?

Partes del edificio o conjunto sometido al rgimen de P.H. Pertenecientes en proindiviso a todos los propietarios de bienes privados, que por su naturaleza o destinacin permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservacin, seguridad, uso, goce o explotacin de los bienes de dominio particular.

PILDORAS IMPORTANTES EN LA NUEVA LEY

Derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los dems bienes comunes.
Bienes comunes esenciales: El terreno cimientos, estructuras, las circulaciones, instalaciones de servicios pblicos, las fachadas, las cubiertas etc.

QUE SON BIENES COMUNES DE USO EXCLUSIVO?

Los no necesarios para el disfrute y goce de los bienes de dominio particular y en general, aquellos cuyo uso comunal limitara el libre goce y disfrute de un bien privado, tales como terrazas, cubiertas, patios interiores y retiros que son asignados de manera exclusiva a los propietarios de los bienes privados que por su localizacin puedan disfrutarlos.

DIFERENCIAS ENTRE UN BIEN PRIVADO Y OTRO DE USO EXCLUSIVO

PRIVADO COMUN DE USO EXCLUSIVO

Tiene folio de matricula No tiene folio de matricula inmobiliaria, cedula catastral inmobiliaria, ni cdula catastral Paga impuesto predial No paga impuesto predial Tiene la libre disponibilidad por El propietario que tiene este parte de su propietario, lo puede derecho no puede enajenarlo en enajenar, arrendar. forma independiente del bien privado. Tiene coeficiente de copropiedad No tiene coeficiente de copropiedad Paga cuota de administracin o expensa comn. No paga cuota de administracin

DIFERENCIAS ENTRE UN BIEN PRIVADO Y OTRO DE USO EXCLUSIVO

PRIVADO COMUN DE USO EXCLUSIVO Puede tener cobro de compensacin econmica El seguro debe ir incluido dentro de la pliza de incendio y terremoto de las reas comunes. En un avalo comercial al garaje no se le puede asignar un valor en forma independiente del valor del apartamento, debido a que no es un bien privado. En el valor del apartamento debe ir incluido un valor agregado que corresponde al derecho que tiene sobre el garaje de uso exclusivo y cuyo valor no puede ser igual si fuera privado.

Lo puede asegurar el propietario En un avalo comercial al garaje se le asigna un valor en forma independiente del valor del apartamento.

CONJUNTOS INTEGRADOS POR ETAPAS

La escritura deber indicar esta circunstancia Los coeficientes de copropiedad de la etapa

que se conforma con carcter provisional

Siguientes etapas escrituras adicionales

En cada etapa nuevo calculo de coeficientes. Ultima etapa coeficientes carcter definitivo

BIENES QUE PUEDEN SER SOMETIDOS A R.P.H.

LOS PISOS DE UN EDIFICIO
LOS DEPARTAMENTOS EN QUE SE DIVIDE UN PISO. LOS DEPARTAMENTOS DE UNA CUANDO SEAN INDEPENDIENTES. CENTROS COMERCIALES. CONDOMINOS. CASA

LOCALES.

COEFICIENTE DE COPROPIEDAD
DETERMINAN LA PROPORCION DE LOS DERECHOS DE CADA UNO DE LOS PROPIETARIOS DE LOS BIENES PRIVADOS SOBRE LOS BIENES COMUNES
EL PORCENTAJE DE PARTICIPACION EN LA ASAMBLEA INDICE DE PARTICIPACION EN EXPENSAS

IMPUESTO PREDIAL, BIEN PRIVADO / BIENES COMUNES.

De conformidad con lo establecido en el enciso 2 del articulo 16 de la ley 675/2001, el impuesto predial sobre cada bien privado, incorporado el correspondiente a los bienes comunes del edificio o del conjunto, en proporcin al coeficiente de copropiedad respectivo.

EL PREDIAL INCLUYE PARTE DEL TERRENO TOTAL

El impuesto predial de cada apartamento o unidad privada incluye la parte del lote que le corresponde en comn y Proindiviso Aumento del valor catastral En el valor de la construccin incluye las reas comunes

GENERALIDADES DE LA LEY
A LA LEY LE ASISTEN TRES FINALIDADES:
A. Unifica el rgimen que existe en el momento B. Crea un nuevo rgimen de carcter que no se erija como obstculo para la convivencia de los propietarios sujetos a un rgimen de propiedad horizontal.

C. Crea un nuevo rgimen actualizado, de acuerdo con las actuales tendencias urbansticas, y consecuentes con las futuras evoluciones que tales tendencias presenten.

CARACTERISTICAS RELEVANTES DE LA NUEVA LEY

Unifica los regimenes de propiedad horizontal

Persona jurdica sui generis para efectos de presentacin judicial y extrajudicial se propone el nacimiento de una persona jurdica especial con capacidad limitada por su objeto
Conjuntos integrados por etapas. Sometido provisionalmente al rgimen de propiedad horizontal, a las etapas que se conforman.

CARACTERISTICAS RELEVANTES DE LA NUEVA LEY

Unifica los regimenes de propiedad horizontal

Persona jurdica sui generis para efectos de presentacin judicial y extrajudicial se propone el nacimiento de una persona jurdica especial con capacidad limitada por su objeto
Conjuntos integrados por etapas. Sometido provisionalmente al rgimen de propiedad horizontal, a las etapas que se conforman.

CARACTERISTICAS RELEVANTES DE LA NUEVA LEY

Unifica los regimenes de propiedad horizontal

Persona jurdica sui generis para efectos de presentacin judicial y extrajudicial se propone el nacimiento de una persona jurdica especial con capacidad limitada por su objeto
Conjuntos integrados por etapas. Sometido provisionalmente al rgimen de propiedad horizontal, a las etapas que se conforman.

CARACTERISTICAS RELEVANTES DE LA NUEVA LEY

Inscripcin de la persona jurdica que nace por ministerio de ley.

Certificacin sobre la existencia y representacin legal de la persona jurdica

Existen copropiedad sobre los bienes comunes por parte de los propietarios Posibilidad de cambiar su destino, cuando no sean considerados como esenciales.

CARACTERISTICAS RELEVANTES DE LA NUEVA LEY

Solucin de conflictos - comit de convivencia.

Sancin por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias podrn ser impuestas por la asamblea general de conformidad con el procedimiento que determine el reglamento de propiedad horizontal, con sujecin al debido proceso, proporcionalidad y graduacin de la sancin

PARTICIPACIN EN LAS EXPENSAS COMUNES NECESARIAS.

Solidaridad en su pago entre el propietario y el tenedor o cualquier titulo de bienes de dominio privado. En la escritura de transferencia de dominio de un bien inmueble sometidos a P.H., el notario exigir paz y salvo expedido por el representante legal de la copropiedad.

DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL COMO PERSONA JURIDICA

La propiedad horizontal una vez construida legalmente, da origen a una persona jurdica conformada por los propietarios de los bienes de dominio particular su objeto ser administrar correcta y eficazmente los bienes y servicios comunes, manejar los asuntos de inters comn de los propietarios de bienes. Privados y cumplir y hacer cumplir la ley y el reglamento de propiedad horizontal.

ORGANOS DE LA ADMINISTRACION
ASAMBLEA GENERAL DE PROPIETARIOS CONSEJO DE ADMINISTRACION EL ADMINISTRADOR

PARTICIPACION DE LOS PROPIETARIOS - VOTO

TODOS LOS PROPIETARIOS TIENEN DERECHO A PARTICIPAR EN LAS DELIBERACIONES Y A VOTAR EN ELLA EL VOTO EQUIVALE AL PORCENTAJE DEL COEFICIENTE DE COPROPIEDAD DE CADA BIEN PRIVADO SENTENCIA C-522 DEL 10-07-2002, EL VOTO EN VIVIENDA EQUIVALDRA AL COEFICIENTE SOLO PARA DECISIONES DE TIPO ECONOMICO.

CARACTERISTICAS RELEVANTES DE LA NUEVA LEY

Como consecuencia del ausentismo en las reuniones de la asamblea general, se han establecido diversos mecanismos y modalidades de reunin
No presenciales Decisiones por comunicacin escrita Reuniones de segunda convocatoria

TALLER DE ORDEN DEL DIA ASAMBLEA

DESARROLAR EL TRABAJO DE CONVOCATORIA Y ORDEN DEL DIA QUE DEBE CONTENER EL ORDEN DEL DIA ASAMBLEA ORDINARIA Y EXTRAORDINARIA ANALISIS Y JUSTIFICACION

ORDEN DEL DIA ASAMBLEA ORDINARIA

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. Verificacin del qurum. Aprobacin del orden de da. Eleccin de Presidente y Secretario de la Asamblea. Informe de la comisin de verificacin acta anterior. Eleccin de comisin de verificacin del acta de la presente asamblea. Presentacin de informe de gestin. Dictamen del Revisor Fiscal. Presentacin y aprobacin de los estados financieros del ejercicio 2006. Presentacin y aprobacin del presupuesto de ingresos, gastos e inversiones para el periodo 2007.

ORDEN DEL DIA ASAMBLEA ORDINARIA

10. Proyecto para aprobacin de la Asamblea de cmo utilizar los recursos de recuperacin de cartera. 11. Eleccin del Consejo de Administracin. 12. Eleccin del Revisor Fiscal principal y suplente. 13. Proposiciones y Recomendaciones

CONVOCATORIA ASAMBLEA ORDINARIA

NO OLVIDAR INCLUIR:
En caso de no poder asistir se puede hacer representar a travs de un poder, el cual se acompaa. Si en la fecha de esta primera convocatoria esta no puede sesionar por falta de qurum, se informa a los propietarios que en cumplimiento del reglamento y la Ley, se convoca a una nueva reunin que se realizar el tercer da hbil siguiente al de la convocatoria inicial, martes 28 de Marzo a las ocho pasado meridiano (8:00 P.M)., la cual sesionar y decidir validamente con un nmero plural de propietarios, cualquiera que sea el porcentaje de coeficientes presentes o representados. Los libros de contabilidad, actas, correspondencia y dems documentos, estn a disposicin de los propietarios en la oficina de Administracin.

IMPUGNACION DE DECISIONES
EL ADMINISTRADOR, EL REVISOR FISCAL
Y LOS PROPIETARIOS, PODRAN

IMPUGNAR LAS DECISIONES

DENTRO DE LOS 2 MESES SIGUIENTES A

LA PUBLICACION DEL ACTA

DEL CONSEJO DE ADMINISTRACION

OBLIGATORIEDAD. Los conjuntos o edificios de uso comercial o mixto, integrados por ms de 30 bienes privados, excluyendo parqueaderos o depsitos, tendrn un consejo de administracin integrado por un nmero impar de 3 ms propietarios de las unidades privadas En vivienda es potestativo.

PRINCIPALES Y SUPLENTES CONSEJOS

Los suplentes de los consejos nicamente participan en ausencia de los principales Si asisten principales y suplentes nicamente votan quien tengan la calidad de principales

OBLIGACIONES TRIBUTARIAS DE LA COPROPIEDAD

IMPUESTO DE TIMBRE: La protocolizacin del reglamento de propiedad horizontal que consiste en elevarlo a escritura publica ante notario, no causa impuesto de timbre. OBLIGATORIEDAD DEL NIT: Las juntas de copropietarios organizadas en propiedad horizontal no son contribuyentes pero si pueden ser agentes retenedores por lo cual estn obligadas a solicitar Nit para cumplir con sus obligaciones fiscales.

OBLIGACIONES TRIBUTARIAS DE LA COPROPIEDAD

REGISTRO UNICO TRIBUTARIOLas unidades o juntas de copropiedad y propiedad horizontal para obtener el nit, deben diligenciar el Rut con la presentacin de los documentos que comprueben la existencia legal del ente. IMPUESTO SOBRE LA RENTA. No son contribuyentes del impuesto sobre la renta y complementarios ni estn obligadas a presentar declaracin de ingresos y patrimonio.

FONDO DE IMPREVISTOS.
a) 1% (no INFERIOR) SOBRE EL PRESUPUESTO ANUAL DE GASTOS COMUNES Y DEMS, APROBADOS POR LA ASAMBLEA. b) Se suspende cuando el monto alcance el 50% del presupuesto ordinario del respectivo ao c) Si es insuficiente extraordinaria se recurre a expensa

d) El administrador dispone previa autorizacin de la asamblea.

DECISIONES QUE EXIGEN MAYORIA CALIFICADA EN LA NUEVA LEY.

MAYORIA CALIFICADA 70% COEFICIENTES.

Cambio destino, bienes comunes Imposicin de expensas, supere (4) veces el valor. Aprobacin de expensas comunes diferentes de las necesarias Asignacin de un bien comn al uso y goce exclusivo

DECISIONES QUE EXIGEN MAYORIA CALIFICADA EN LA NUEVA LEY.

MAYORIA CALIFICADA 70% COEFICIENTES.

Reforma los estatutos y reglamentos Desafectacin bienes comunes no esenciales Cambio de destino de los bienes privados ajuste, normatividad urbanstica vigente. Reconstruccin

DE LA SOLUCION DE CONFLICTOS
El comit de convivencia interviene en la solucin de las controversias que pueden surgir con motivo de la vida en conjuntos o edificios, as como un procedimiento gil para la solucin, que incluye la posibilidad de acudir a conciliacin, amigable composicin o arbitraje.
Generar conciencia entre los copropietarios, de la necesidad de fortalecer las relaciones de vecindad, tan deterioradas en las grandes ciudades. Periodo de (1) un ao y esta integrado por un nmero impar de 3 (tres) o ms personas. VIVIENDA

DEL REVISOR FISCAL DEL EDIFICIO O CONJUNTO.

OBLIGATORIEDAD Los conjuntos de uso comercial o mixto estarn obligados a contar con un revisor fiscal, contador publico titulado, con matrcula profesional vigente e inscrita a la junta central de contadores. En los conjuntos o edificios residenciales, podrn contar con el revisor fiscal, si as lo decide la asamblea general.MEJOR AUDITOR

DIFERENCIAS BASICAS CON LAS LEYES ANTERIORES

12-

LA PROPIEDAD ES PERSONA JURIDICA

LOS BIENES COMUNES SON BIENES INALIENABLES E INDIVISIBLES DE TODOS LOS COPROPIETARIOS A PRORRATA DE LOS COHEFICIENTES DE LA PROPIEDAD. LOS COEFICIENTES DE COPROPIEDAD SE CALCULAN CON BASE EN EL AREA PRIVADA CONSTRUIDA DE CADA BIEN DE DOMINIO PARTICULAR, CON RESPECTO AL AREA TOTAL PRIVADA

3-

DIFERENCIAS BASICAS (Cont...)

4SE ESTABLECIERON LOS MODULOS DE CONTRIBUCION PARA EL CASO DE QUE EXISTAN ZONAS O BIENES COMUNES CUYO DISFRUTE NO CORRESPONDA A TODOS LOS COPROPIETARIOS, EJEMPLO: LOCALES, ALMACENES,

CONSULTORIOS SE ESTABLECEN TABLAS PARA EL COEFICIENTE Y OTROS MODULOS DE CONTRIBUCION

DIFERENCIAS BASICAS (Cont...)

5- HACE OBLIGATORIO EL CONSEJO DE ADMINISTRACION PARA LOS INMUEBLES DE USO COMERCIAL O MIXTO QUE SUPEREN LAS 30 UNIDADES PRIVADAS DESCONTANDO GARAJES Y DEPOSITOS , LO MISMO QUE HACE OBLIGATORIO REVISOR FISCAL QUE DEBE SER CONTADOR PUBLICO INSCRITO EN LA JUNTA CENTRAL DE CONTADORES Y QUE NO PERTENEZCAN AL CONSEJO DE ADMINISTRACION NI QUE SEA PROPIETARIO DE INMUEBLES CON INHABILIDADES EN CUANTO A CONSANGUINIDAD Y AFINIDAD...

DIFERENCIAS BASICAS (Cont...)

5.

LA ASAMBLEA ESTA CONFORMADO POR TODOS LOS PROPIETARIOS SIN EXCEPCION DE VOZ Y VOTO

6.

LOS INTERESES POR MORA SON DEL 1.5 VECES DEL INTERES BANCARIO

DIFERENCIAS BASICAS (Cont...)

89ESTABLECIO EN UN 70% LAS DECISIONES QUE EXIGEN MAYORIA CALIFICADA. LOS BIENES COMUNES NO-ESCENCIALES PUEDEN SER DESAFECTADOS Y PASAN A SER DOMINIO DE LA PERSONA JURIDICA LA CUAL PASA A ARRENDARLOS, VENDERLOS ETC.

10. HACE OBLIGATORIO EL ITEM PARA LOS IMPREVISTOS A NIVEL DE PRESUPUESTO EL CUAL NO PUEDE SER INFERIOR AL 1% Y CONTROLA EL COBRO DE LAS CUOTAS EXTRAORDINARIAS

DERECHOS DE LOS PROPIETARIOS

POSEER ENAJENAR SERVIRSE DE LOS BIENES

INTERVENIR EN LAS ASAMBLEAS

PEDIR IMPOSICION DE MULTAS SOLICITAR CONVOCATORIA DE ASAMBLEAS

PILDORAS IMPORTANTES EN LA NUEVA LEY

PROCESOS EJECUTIVOS: EXIGIRSE SOLO PODRA

Demanda Certificado sobre existencia y representacin de la persona jurdica Certificado expedido por el administrador. Libros Poder debidamente otorgado Certificado de intereses (Superbancaria)

PILDORAS IMPORTANTES EN LA NUEVA LEY

ASAMBLEA. Convocatoria antelacin no inferior a 15 das calendario Morosos : la convocatoria contendr relacin de los morosos Segunda. Si convocada la asamblea general y no puede sesionar por falta de qurum se convocaria a una nueva reunin que se realizar el 3er da hbil siguiente al de la convocatoria inicial a las 8.00 p.m. Y sesionar con cualquier nmero plural de copropietarios.

PILDORAS IMPORTANTES EN LA NUEVA LEY

PERSONERIA JURIDICA

Con el fin de obtener la personera jurdica de los

edificios y conjuntos ya constituidos, exige

modificar los reglamentos para adaptarlos al

nuevo rgimen se obtendr cuando se inscriba en la oficina de registro de instrumentos pblicos.

PILDORAS IMPORTANTES EN LA NUEVA LEY

En los edificios residenciales y de oficinas, los propietarios de bienes de dominio particular ubicados en el primer piso no estarn obligados a contribuir al mantenimiento, reparacin y reposicin de ascensores, cuando para acceder a su parqueadero no exista el uso de ascensor. Ser aplicable a otros edificios cuando as lo prevea el reglamento de propiedad horizontal.

PILDORAS IMPORTANTES EN LA NUEVA LEY

Cuando el dominio de un bien privado perteneciere en comn y pro indiviso a dos o ms personas, cada una de ellas ser solidariamente responsable de pago de la totalidad de las expensas comunes correspondientes a dicho bien, sin perjuicio de repetir lo pagado contra sus comuneros en la proporcin que le corresponda.

PILDORAS IMPORTANTES EN LA NUEVA LEY

Importante el uso de Propiedad Horizontal a continuacion del nombre del edificio o conjunto

PILDORAS IMPORTANTES EN LA NUEVA LEY

Derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los dems bienes comunes.
Bienes comunes especiales: El terreno cimientos, estructuras, las circulaciones, instalaciones de servicios pblicos, las fachadas, las cubiertas etc.

PILDORAS IMPORTANTES EN LA NUEVA LEY

Incluir en la reforma del reglamento los nmeros de los folios de matriculas de cada uno de las unidades privadas.

PERIODO PRESUPUESTAL
Recomendable abrilmarzo ao siguiente Acorde con fechas de los nombramiento de los administradores y consejos de administracin Diferente de aprobacin estados financieros

INDICE
DESCRIPCIN GENERAL
ANTECEDENTES

CONT

CAPITULO 1 GENERALIDADES
Aspectos de la reforma por adaptacin a la ley 675 de 2001 Objeto y efectos Definiciones Responsabilidad por incumplimiento Contenido y normatividad Planos y reformas

INDICE

CONT

CAPITULO 2. DEL EDIFICIO O CONJUNTO P.H Denominacin y ubicacin Localidad Propiedad Determinacin y descripcin inmueble

general

del

INDICE

CAPITULO 3. DE LOS BIENES PRIVADOS

CONT

Definicin e identificacin de las unidades privadas. Destinacin y determinacin de las unidades privadas Obligaciones Modificacin de las unidades privadas Impuestos y tasas Hipotecas Protocolizacin de escrituras de enajenacin

INDICE

CONT

CAPITULO 4. DE LOS COEFICIENTES DE COPROPIEDAD. Coeficientes de copropiedad y mdulos de gastos

Modificacin de coeficientes

INDICE

CONT

CAPITULO 5 DE LOS BIENES COMUNES

Alcance y naturaleza Clasificacin general de los bienes comunes Destino reas comunes del edificio Modificacin y mejoras en los bienes comunes Modificaciones en el goce de (reas comunes) bienes comunes. Reparaciones en los bienes comunes Limites de dominio sobre bienes comunes

INDICE

CONT

CAPITULO 5 DE LOS BIENES COMUNES

Divisin de los bienes comunes Desafectacin de bienes comunes no esenciales Procedimiento para la desafectacin de bienes comunes Bienes comunes de usos exclusivo Rgimen especial de los bienes comunes de usos exclusivo Instalaciones especiales Avisos Fachadas

INDICE

CONT

CAPITULO 6. DE LA CONTRIBUCIN A LAS EXPENSAS COMUNES

Participacin necesarias en las expensas comunes

Incumplimiento en el pago de expensas

INDICE

CONT

CAPITULO 7. DE LOS COPROPIETARIOS

Derechos de los copropietarios

Deberes de los copropietarios

Provisiones especiales sobre arrendatarios y otros tenedores a cualquier titulo

INDICE

CONT

CAPITULO 8. DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL COMO PERSONA JURDICA

Objeto de la persona jurdica Naturaleza Constitucin Recursos patrimoniales rganos de direccin y administracin

INDICE

CAPITULO 9. DE LA ASAMBLEA GENERAL

CONT

Integracin y alcance de sus decisiones Naturaleza y funciones de la asamblea Reuniones Reuniones por derecho propio Reuniones de segunda convocatoria Asambleas no presenciales Decisiones por comunicacin escrita Decisiones en reuniones no presenciales Qurum y mayoras Actas Merito ejecutivo Impugnacin de decisiones

INDICE

CONT

CAPITULO 11. DEL ADMINISTRADOR DEL EDIFICIO

Administrador Funciones Atribuciones especiales del administrador

CAPITULO 12. DEL REVISOR FISCAL.

Revisor fiscal funciones

INDICE

CAPITULO 13. SOLUCION DE CONFLICTOS

CONT

Solucin de conflictos

CAPITULO 14. DE LAS SANCIONES

Sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias. Ejecucin de las sanciones por incumplimiento de las obligaciones no pecuniarias Impugnacin de las sanciones por incumplimiento de las obligaciones no pecuniarias.

INDICE

CONT

CAPITULO 15. ASPECTOS ECONOMICOS

Elaboracin y aprobacin del presupuesto Presupuesto provisional Dficit presupuestal Cuotas extraordinarias Fondo de imprevistos, creacin y finalidad Formacin e incremento Manejo e inversin Inventarios y balances

INDICE
CONT

CAPITULO 16. SEGUROS

Seguro contra incendio y terremoto Insuficiencia de la indemnizacin

Seguro de bienes de dominio privado

INDICE
CONT

CAPITULO 17. DE LA RECONSTRUCCIN DEL EDIFICIO

Destruccin del inmueble Reconstruccin obligatoria Reconstruccin parcial del edificio

INDICE

CONT

CAPITULO 18 DE LA EXTINCIN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL

Causales de extincin de la propiedad horizontal Procedimiento Liquidacin de la persona jurdica

CAPITULO 19 DISPOSICIONES ESPECIALES

Disposiciones especiales Cumplimiento de la ley 675 de agosto 3 del 2001.

PROCEDIMIENTOS DE UN AJUSTE DEL REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL

COTIZACION DOCUMENTOS NECESARIOS CONTENIDO DE UN REGLAMENTO AJUSTADO APROBACION DEL PROYECTO CONVOCATORIA A ASAMBLEA GENERAL EXTRAORDINARIA, PUNTOS DEL ORDEN DEL DIA. PROTOCOLIZACION POR ESCRITURA PUBLICA TRAMITES ANTE BENEFICENCIA, NOTARIADO Y REGISTRO SOLICITUD DE LA PERSONERIA JURIDICA

TARIFAS DE MODIFICACION Y ELABORACION DEL REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL PARA AJUSTARLOS A LA NUEVA LEY 675 DE AGOSTO 3 DEL 2001.

HASTA 15 UNIDADES DE 16 A 40 UNIDADES DE 41 A 80 UNIDADES DE 81 A 150 UNIDADES DE 151 A 300 UNIDADES MAS DE 301 UNIDADES
VALORES + IVA

$ $ $ $ $ $

PRESUPUESTO DE LA REFORMA
1. 2. a) b) c) ASESORA ELABORACIN Y AJUSTE REGLAMENTO GASTOS A CARGO DE LA COPROIEDAD Fotocopias del reglamento para entregar a miembros del consejo y posteriormente a propietarios Gastos notariales Derechos notariales Dos copias de la escritura ($ c/hoja) I.V.A Total gastos notariales Pago beneficencia Pago registro de reglamento y anotacin por cada folio de matricula

d)

INTERES DE MORA
EL ARTICULO 50 DE LA LEY 675 ESTABLECE CLARAMENTE: INCUMPLIMIENTO EN EL PAGO DE EXPENSAS: El retardo en el cumplimiento del pago de expensas causar intereses de mora, equivalentes a una y media veces el inters bancario corriente, sin perjuicio que la asamblea general establezca un inters inferior.

www.superfinanciera.gov.co

INTERES DE MORA MES DE JUNIO DE 2005 =

28.28% EFECTIVO ANUAL

FORMULA PARA CONVERTIR INTERES EFECTIVO ANUAL A NOMINAL ANUAL

[ (1 + i )
[ (1 + 0.2828 )
1/12

1/12

-1

] x 12

EJEMPLO: CONVERTIR 28.28% EFECTIVO ANUAL A NOMINAL ANUAL

- 1 ] x 12 = 0.2516

=25.16% NOMINAL ANUAL

Para convertir una tasa nominal anual a una tasa nominal mensual
nicamente se divide por 12

(25.16%) / 12 = 2.09% NOMINAL MENSUAL

COMO LIQUIDAR LOS INTERESES DE MORA EJEMPLO PRACTICO

MES EXPENSA CUOTAS Interes de Interes de Interes de Interes Interes Total a COMN ACUMUL Mora E.A Mora N.A. Mora N.M Mensual Acumul. Pagar 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 200.000 300.000 400.000 500.000 600.000 28,28% 27,75% 27,36% 27,33% 26,90% 26,72% 25,20% 24,72% 24,48% 24,36% 24,12% 23,88% 2,10% 2,06% 2,04% 2,03% 2,01% 1,99% 0 2.060 4.080 6.090 8.040 9.950 0 2.060 6.140 12.230 20.270 30.220 100.000 202.060 306.140 412.230 520.270 630.220

JUNIO JULIO AGOSTO SEPTIEMBRE OCTUBRE NOVIEMBRE

En este ejemplo la cuota de administracin mensual es de $100.000 y a partir del mes de Junio del 2006 no se estn pagando cuotas de administracin. En la columna de total a pagar esta detallado el valor que se debe presentar como cuenta de cobro al comienzo de mes.

CAPITULO II

AVALUO AREAS COMUNES

QUE SON BIENES COMUNES

PARTES DEL EDIFICIO SOMETIDO AL REGIMEN DE P.H. PERTENECIENTES EN PROINDIVISO A TODOS LOS PROPIETARIOS DE BIENES PRIVADOS, QUE POR SU NATURALEZA O DESTINACION PERMITEN O FACILITAN LA EXISTENCIA, ESTABILIDAD, FUNCIONAMIENTO, CONSERVACION, SEGURIDAD, USO, GOCE O EXPLOTACION DE LOS BIENES DE DOMINIO PARTICULAR.

QUE SON BIENES COMUNES DE USO EXCLUSIVO

SON LOS NO NECESARIOS PARA EL DISFRUTE Y GOCE DE LOS BIENES DE DOMINIO PARTICULAR Y EN GENERAL, AQUELLOS CUYO USO COMUNAL LIMITARIA EL LIBRE GOCE Y DISFRUTE DE UN BIEN PRIVADO, TALES COMO TERRAZAS, PATIOS INTERIORES Y RETIROS, PODRAN SER ASIGNADOS DE MANERA EXCLUSIVA A LOS PROPIETARIOS QUE POR SU LOCALIZACION PUEDAN DISFRUTARLOS

PARA QUE SOLICITAN AVALUO DE AREAS COMUNES ?

PARA ASEGURAR LAS AREAS COMUNES, EN

CUMPLIMIENTO DE LA LEY
PARA DETERMINAR EL VALOR DE AREAS DE

DESAFECTACION DE BIENES COMUNES.

PARA ESTABLECER EL VALOR DE LOS MODULOS DE CONTRIBUCION.

QUE SE DEBE AVALUAR COMO AREAS COMUNES

PARA EFECTOS DEL SEGURO DE AREAS COMUNES, NORMALMENTE NO SE DEBE INCLUIR EL TERRENO. AREAS COMUNES AREAS COMUNES DE USO EXCLUSIVO LAS AREAS INCLUIDAS EN EL PROYECTO DE DIVISION. LO QUE APARECE EN REGLAMENTOS DE P.H. EN CUADRO DE AREAS

QUE SE DEBE AVALUAR COMO AREAS COMUNES

LO ANTERIOR INCLUYE, PORTERIAS, SALON SOCIAL, ESCALERAS, PASILLOS, ETC. ADICIONALMENTE SE DEBE INCLUIR: Placas de todos los pisos Cubiertas Fachadas

BIENES COMUNES
ESENCIALES : SON LOS INDIPENSABLES PARA LA EXISTENCIA , ESTABILIDAD CONSERVACION Y SEGURIDAD DEL EDIFICIO. NO ESENCIALES : SON LOS NO INDISPENSABLES

BIENES COMUNES
EL TERRENO LOS CIMIENTOS LOS MUROS

LOS TECHOS
LA PORTERIA LAS INSTALACIONES DE SERVICIOS LA PORTERIA-LOS PATIOS-PUERTAS DE ENTRADA

DOCUMENTOS QUE SE REQUIEREN

Escritura

del

predio,

reglamento

de

propiedad horizontal, original y de ajuste a

la nueva Ley 675 de Agosto 3 de 2001.

Certificado de libertad y tradicin (matriz).

Planos de stano, primera planta y ltima

planta, Cubierta.

INDICE DE CONTENIDO AVALUO DE AREAS COMUNES

Carta Remisoria

I. I. II.

Indice
Estudio de Avalo de reconstruccin Informacin Bsica
Indicadores Econmicos

Informacin sobre titulacin Caractersticas Generales del Sector

Predio avaluado

INDICE DE CONTENIDO AVALUO DE AREAS COMUNES

IV. Reglamentacin Urbanstica

V.
VI.

Caractersticas Generales del Terreno

Caractersticas Generales de la Construccin

VII. Servicios pblicos

VIII. Consideraciones Finales IX. Etapas y metodologa utilizadas elaboracin del avalo

INDICE DE CONTENIDO AVALUO DE AREAS COMUNES

X. Certificado de Avalo de reconstruccin

XI.

Memoria Fotogrfica

XII. Plano topogrfico, plancheta

XIII. Certificado de tradicin y libertad

XIV. Anexos

METODOLOGIA UTILIZADA
METODO DE COSTO INVERTIDO

Determinacin del costo de reposicin, que es el costo de repetirlo o reproducirlo y para ello es necesario conocer el valor a nuevo para partir de all para poder evaluar la construccin usada.

Los presupuestos de construccin en Colombia se divide en los siguientes costos:

$ Costos directos
$ Costos Indirectos

$ Costos Administrativos y de ventas

$ Costos financieros

COSTOS DIRECTOS.
Preliminares Desages Muros Paetes Estructura Cubiertas Pisos Enchapes Elctrica Carpintera Carpintera Equipos

madera metlica

especiales

Cerrajera Vidrios Pintura

y accesorios
y sanitaria

Remates Equipos

Hidrulicas

y herramientas

Administracin

de obra

COSTOS INDIRECTOS.
Se denominan indirectos porque se aplica un porcentaje o relacin indirecta con los costos de materiales, mano de obra y equipos
Honorarios:
Conexin

todo tipo de honorarios y estudios requeridos para la construccin

de servicio
Impuesto

seguros y garantas

Imprevistos

COSTOS ADMINISTRATIVOS
Son los costos de la oficina o gerencia de obra e incluye gastos menores, costos legales generales, contabilidad, auditoria.

NO SE DEBEN INCLUIR LOS SIGUIENTES COSTOS:

Gastos de ventas, tales como Comisiones de ventas, publicidad, notaria y legales de venta y costos financieros.

COMPOSICION GENERAL DE LOS COSTOS DE LA EDIFICACION

COSTOS Costos directos Costos indirectos Costos generales administrativos TOTAL PORCENTAJE DEL TRABAJO Costos de venta Costos financieros Lote urbanizado Utilidad TOTAL SOBRE PRECIO DE VENTA PONDERACION % Sobre precio de venta 45.0 8.0 2.5 55.5 5.0 10.0 14.0 15.0 100.0

OTROS INDICES QUE NO DEBEN SER TENIDOS EN CUENTA

INFORMACION DEL MERCADO

FUENTES: Informacin de Construdata, Camacol y datos del mercado de los costos directos. - Costos a todos los aptos, cruzar con reas comunes - Precios inmuebles a nuevo, precios inmuebles a usado - Homogenizacin de informacin

CAPITULO DE TITULACION ACLARACION

PROPIETARIO? ?
TITULO DE ADQUISICION ? FOLIOS DE MATRICULA INMOBILIARIA MATRIZ

CAPITULO III

SEGURO AREAS COMUNES

DEFINICIONES
Tomador del Seguro: persona que traslada los riesgos por cuenta propia o ajena, quien suscribe este contrato, y por tanto a quien corresponden las obligaciones que se derivan del mismo, salvo aquellas que expresamente corresponden al Asegurado. Asegurado: Persona titular del inters expuesto al riesgo y a quien corresponden, en su caso, los derechos derivados del contrato Copropiedad Asegurada: Ser el inmueble registrado bajo la direccin y ciudad plenamente identificado en la Pliza como Direccin del Riesgo Asegurado

SEGUROS NUEVO REGIMEN DE P.H.

CONTENIDO DE LA LEY
Articulo 15. Seguros todos los edificios o conjuntos sometidos al rgimen de propiedad horizontal podrn constituir plizas de seguros que cubran contra los riesgos de incendio y terremoto, que garanticen la construccin total de los mismos.

Par. 1 en todo caso ser obligatoria la constitucin de plizas de seguros que cubran contra los riesgos de incendio y terremoto los bienes comunes de que trata la presente ley, susceptibles a ser asegurados.

SEGUROS NUEVO REGIMEN DE P.H.

CONTENIDO DE LA LEY Par 2 las indemnizaciones provenientes de los seguros quedarn afectadas en primer termino a la reconstruccin del edificio o conjuntos en los casos en que esta sea procedente. Si el inmueble no es reconstruido, el importe de la indemnizacin se distribuir en proporcin al derecho de cada propietario de bienes privados, de conformidad con los coeficientes de copropiedad y con las normas legales aplicables.

RIESGOS DE COPROPIEDADES
DAOS FISICOS ACCION A TERCEROS PERDIDAS POR TRANSPORTE Edificios Maquinas - Enseres Infidelidad empleados Personas ajenas Dinero - Valores Cuotas de administracin Rentas por alquileres Gastos adicionales Daos a propiedades lesiones o muerte Responsabilidad patronal Incumplimiento contratos Enfermedad Accidente - Muerte Terremoto - Avalanchas Inundaciones motn asonada conmocin civil Huracn o vendaval

PERDIDA CONSECUENCIAL
RECLAMACION TERCEROS DAOS A PERSONAS CATASTROFICOS

SUMA ASEGURADA
Monto mximo de responsabilidad para la compaa estipulado para cada uno de los bienes, secciones y artculos especificados en la cartula de la pliza. La responsabilidad de la compaa no exceder en ningn caso de los limites y sublimites fijados para determinadas coberturas.

INDICE VARIABLE
Si as se pacta en la cartula de la Pliza, la suma asegurada se considera bsica y se reajustara automticamente a partir del da de iniciacin de su vigencia, en forma lineal y en proporcin al tiempo corrido, hasta alcanzar al final de la vigencia de la pliza el porcentaje adicional indicado en la cartula.

SEGURO INSUFICIENTE O INFRASEGURO Si al momento de ocurrir cualquier perdida o dao cubierto por la pliza, los bienes asegurados tienen un valor superior a la cantidad por la cual estn amparados, el Asegurado ser considerado como su propio asegurador por la diferencia entre estas dos sumas, y por lo tanto , soportara la parte proporcional que le corresponde de dicha perdida o dao.

DEDUCIBLE
Es la suma que invariablemente se descuenta del monto de la perdida indemnizable y que siempre queda a cargo del Asegurado o del Beneficiario y ser indicado en la cartula de la Pliza.
Como deducible se toma el mayor valor que resulte entre: Aplicar la perdida indemnizable el porcentaje indicado La suma equivalente a la cantidad de S.M.L.M.V. indicada Si el valor de la perdida indemnizable es igual o inferior al monto deducible, no habr lugar a la indemnizacin.

QUE DEBE ASEGURARSE

Estructura de concreto reforzado columnas, vigas, placas, las fachadas, las cubiertas, las terrazas, rampa de acceso a los garajes, el ingreso general, los halls o corredores de todos los pisos, los patios del primer piso, las escaleras, el saln comunal, el espacio para portera, shut de basuras, los buitrones o ductos, las bajantes de aguas lluvias y aguas negras, las zonas de circulacin vehicular y peatonal, los garajes para visitantes, los espacios para aseo, espacios para bicicletas, todos aquellos elementos que no han sido de determinados como privados.

QUE DEBE ASEGURARSE

LOS ACCESORIOS Y ACABADOS DE LOS BIENES COMUNES Y LAS INSTALACIONES EN GENERAL, TALES COMO, ASCENSORES, PLANTAS ELCTRICAS, VENTILACIN, TANQUES DE AGUA, MOTOBOMBAS. ELEMENTOS QUE CONSTITUYEN LA DOTACION BASICA PARA EL FUNCIONAMIENTO GENERAL DE LAS UNIDADES PRIVADAS.

QUE DEBE ASEGUARSE

SON AQUELLOS ELEMENTOS QUE POR NATURALEZA SE REPUTAN COMO PARTE ESENCIAL DE LOS INMUEBLES POR ESTAR AFECTADOS AL SERVICIO COMN Y AL FUNCIONAMIENTO GENERAL DE LOS MISMOS. , INSTALACIN DE ACUEDUCTO Y ALCANTARRILLADO, ENERGIA, TELEFONIA, GAS NATURAL, T.V. CABLE. CITOFONIA INTERNA, DESDE EL PUNTO DE CONEXIN A LAS REDES DE SERVICIO PUBLICO HASTA LA ENTRADA DE CADA UNIDAD PRIVADA

SOPORTE DE UN SEGURO DE AREAS COMUNES

Avalo

de reconstruccin, con especificaciones constructivas, acabados, titulacion, y todo lo antes relacionado. fotogrfica

Memoria

Indicacin

en la pliza de acompaar el

avalo

ERRORES FRECUENTES EN EL SEGURO DE AREAS COMUNES

Asegurar por el valor comercial

Asegurar nicamente parte de las reas comunes

Asegurar de acuerdo con el presupuesto y no con trabajo tcnico No contar con soporte en caso de reclamacin. Que aseguran?

ERRORES FRECUENTES EN EL SEGURO DE AREAS COMUNES

Los asesores de seguros se olvidan del trabajo profesional de los avaluadores. Venden la pliza Infraseguro en la contratacin

Direcciones erradas
Pago doble de primas. La copropiedad y el propietario Ideal asegurar todo el edificio

CONTRATACION Y ADMINISTRACION DE LAS POLIZAS DE SEGUROS

ANTES DE CADA PERIODO PRESUPUESTAL LLEVE A CABO EL SIGUIENTE PLAN DE TRABAJO. El administrador debe determinar cuales son los bienes comunes objeto de asegurar. Sacar relacin general. Solicitar los servicios de un avaluador profesional para que determine, reas y valores de cada uno de los bienes inmuebles, muebles y equipos objeto del seguro de incendio y terremoto.

CONTRATACION Y ADMINISTRACION DE LAS POLIZAS DE SEGUROS

Solicitar los servicios de un Corredor de seguros, para que cotice las plizas de incendio y terremoto, y anexos de la pliza recomendados para el Edificio o Conjunto, para los bienes comunes determinados, objeto del seguro.

Presentar al Consejo de Administracin, las cotizaciones para su aprobacin. Y su posterior inclusin en el presupuesto para la nueva vigencia.

CONTRATACION Y ADMINISTRACION DE LAS POLIZAS DE SEGUROS

Aprobacin del presupuesto por parte de la Asamblea.
Contratar las plizas de seguros anexando el avalo practicado como soporte de la pliza, solicitando inspeccin antes de perfeccionarse el contrato.

LO QUE FALTA POR REGLAMENTAR EN EL SEGURO

SEGURO CRUCE

DE TODA LA PROPIEDAD

DE PAGO DE PRIMAS SOBRE UN MISMO PREDIO

ELIMINAR

EL SEGURO COLECTIVO HIPOTECARIO CUANDO EXISTA SEGURO GENERAL

TARIFAS

ESPECIALES SEGURO P.H.mensual

CONDICIONES POLIZA SEGURO AREAS COMUNES

TODO RIESGO PARA DAOS MATERIALES Bienes de Propiedad Comn Maquinaria y Equipo Mobiliario Equipos elctricos y electrnicos Dineros Total Valor asegurables

$ 1.875.386.633 $ 115.000.000 $ 1.000.000 $ 9.076.000 $ 2.000.000 $ 2.003.362.633

AMPAROS Perdidas y daos materiales por todo riesgo no Si ampara expresamente excluido

CONDICIONES POLIZA SEGURO AREAS COMUNES

SUBLIMITES Daos materiales Terremoto,temblor o erupcin volcnica Huelga, asonada, motn o terrorismo Rotura de maquinaria

Cobertura 100% Cobertura 100% Cobertura 100% 100% valor maquinaria Daos o perdida en equipos elctricos y 100% valor de electrnicos equipos Sustraccin con violencia (sobre muebles, $ 3.000.000 enseres y dineros) Rotura accidental de vidrios $ 93.769.332 Asistencia domiciliaria Si ampara Transporte de valores $ 48.000.000

CONDICIONES POLIZA SEGURO AREAS COMUNES

SUBLIMITES Manejo global comercial Actos de autoridad Gastos de extincin de siniestro Remocin de escombros Gastos para la preservacin de bienes Gastos para demostrar el siniestro Honorarios profesionales Incendio y/o rayo en aparatos elctricos Amparo automtico de nuevos bienes aviso 30 das Amparo automtico de ndice variable

$ 4.000.000 Si ampara $ 400.672.527 $ 400.672.527 Si ampara $ 400.672.527 $ 400.672.527 Si ampara Hasta el 10 % de contenidos I.P.C. sin cobro adicional

CLAUSULAS ADICIONALES Revocacin de la pliza excepto HAMCC Y AMIT Restablecimiento automtico del valor asegurado por pago de siniestro Labores y materiales Arbitramento Primera opcin de compra del salvamento Designacin del ajustador Reposicin o reemplazo Ampliacin aviso de siniestro

30 DIAS 10 DIAS SI SI SI SI SI 10 DIAS

PRIMAS CON IVA Todo riesgo dao material (amparo basico) Responsabilidad civil extracontractual Transporte de valores Manejo global comercial TOTAL A PAGAR

$ 3.392.827 $ 249.400 $ 221.270 $ 232.000 $ 4.095.497

AVALUOS NUEVO REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL

AVALUO AREAS COMUNES

SEGURO AREAS COMUNES

PORTAFOLIO DE SERVICIOS 1. Avaluos Urbanos y rurales 2. Valoracin de empresas 3. Avaluos de Maquinaria Industrial y equipos especializados 4. Valoracin de toda clase de activos 5. Inventario Fsico de Existencias 6. Asesora en Propiedad Horizontal Ajuste Reglamento Ley 675/01 7. Venta y corretaje de inmuebles

8. Tramites Inmobiliarios
9. Asesoria Compradores 10. Arrendamientos

GRACIAS