HABILITACIONES URBANAS Y SUS IMPLICANCIAS REGISTRALES

Evelyn Bedoya Glvez Registrador Pblico Reg.Predios

LEGISLACIN VINCULADA I (orden cronolgico)

Ley N26878- Ley General de Habilitaciones Urbanas vig.21-1197. Ordenanza N133- Vig.23-12-97 Regulan proced.H.U.en Lima (derog. Por Ordenanza N273). D.S.011-98-MTC- publ.05-06-98. (derog.por D.S.N010-2005Vivienda que a su vez es declarada inaplicable en Lima por Ordenanza N776). Ley 27135 publ.07-06-99 Modifica la Ley N26878. Ordenanza N273 publ. 27-05-2000. Ley N27444 publicada el 11-04-2001 y vigente a los seis meses de su publicacin en el Diario Oficial "El Peruano". Sentencia T.C. Exp.012-2001-I/TC publ. 05-07-2002. Declara inconstituc. Arts. 6, 7 y 8 Ley 26878 y art.1 de Ley 27135. Ley N27972 (Ley Orgnica de Municipalidades) publicado 2705-2003 y vigente desde el 28-05-2003. Resolucin SUNARP N540-2003-SUNARP-SN vigente desde el 19-01-2004 (Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, hoy derogado). Respecto al tema de Habilitaciones Urbanas rige Resolucin N339-2008-SUNARP/SN que aprueba incluir este tema en R.I.R.P.aprobado por Res.N248-2008SUNARP-SN. D.S.N010-2005-Vivienda. Publ. 12-05-2005. TUO del Reglam. de la Ley N26878 declarado inaplicable para la PROVINCIA DE Lima por Ordenanza N776. 2

LEGISLACIN VINCULADA II (orden cronolgico)

Ordenanza N776 publ.26-05-05.Precisa MML es competente para aprobar y normar procesos de H.U. Ordenanza N836.- publ. 22-09-2005 y vigente: 23-09-2005. Regula aportes reglamentarios para las H.U. en la provincia de Lima. Decreto de Alcalda N079 publ.03-10-05. Regula procedimientos de Habilitaciones Urbanas en la provincia de Lima. Ley N29060 publ.07-07-07 (En vigencia, indefectiblemente, a los ciento ochenta (180) das calendario, contados a partir de su publicacin en el Diario Oficial El Peruano). Ley N29090 publ.25-09-2007 (En vigencia al da siguiente de la publicacin de los Reglamentos respectivos). Reglamentos publicados el 27-09-2008. Esta Ley N29090 deroga las Leyes Nms. 26878 y 27135, el Ttulo II de la Ley N 27157 y todas las disposiciones legales que se opongan a ella. Resolucin SUNARP N248-2008-SUNARP-SN publicado 30-082008 y vigente a los 30 das de su publicacin (Reglamento de Inscripciones del registro de Predios). NO regula tema de habilitaciones urbanas pues mantiene vigente disposiciones al respecto de anterior reglamento. Resolucin SUNARP N339-2008-SUNARP/SN publicado en 2612-2008 y vigente desde el 27-12-2008 que aprueba la 3 Adecuacin del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios a las disposiciones de la Ley N29090).

LEGISLACIN VINCULADA III (orden cronolgico)

Ordenanza MML N1236 publicada 08-04-2009 y vigente 09-04-2009. Aportes para otros fines -SSPPCC pueden ser transferidos x c-v xsubasta pblica(semaforiz y mejora vial). Ordenanza MML N1275 publicada el 23-07-2009 vigente 24-07-2009. MML puede intervenir de oficio en licencias otorgadas por Distritales si se denuncia la existencia de graves transgresiones a la normatividad oficial vigente sobre sistema vial, zonificacin, seguridad pblica, edificacin o medio ambiente en la ciudad de Lima. Decreto de Alcalda N001-MML(Regl. Ordenanza N1275). Ordenanza MML N1288 publicada el 10-09-2009 y vigente el 11-09-2009. Gestin de aprobacin de Planeamiento Integral es ante MML en casos de independizacin de predio rstico, regularizacin de h.u.ejecutada o ejecutar una h.u. Nueva en la provincia de Lima cuando stas se desarrollen por etapas y no colinden con zonas habilitadas. Disposicin transitoria. Acogimiento a Ley N29090 sobre licencias slo cuando exps. no cuenten con Dictamen de la Comisin Tcnica. Ley N29476 publicada el 18-12-2009 y vigente desde el 1912-2009 que modifica diversos artculos de la Ley N29090. D.S.003-2010-Vivienda publ. 07-02-2010 (modifican el reglamento de Licencias de H.U. Y licencias de Edificacin).
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CONCEPTO

(Ley 29476 que modifica Ley N29090)

Proceso de convertir un terreno rstico o eriazo en urbano, mediante la ejecucin de obras de accesibilidad, distribucin de agua y recoleccin de desage, distribucin de energa e iluminacin pblica. Adicionalmente, el terreno podr contar con redes para la distribucin de gas y redes de comunicaciones. El Proceso de habilitacin urbana requiere efectuar aportes gratuitos y obligatorios para fines de recreacin pblica, que son reas de uso pblico irrestricto; as como para servicios pblicos complementarios, para educacin y otros fines, en lotes regulares que son reas edificables que constituyen bienes de dominio pblico del Estado, susceptibles de inscripcin en el Registro de Predios correspondiente de la Superintendencia Nacional de los Registros pblicos.
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Aplicacin en el tiempo de normatividad sobre habilitaciones urbanas

Documentos exigibles:

Dcima Disp. Transit. ResN339-2008-SUNARP/SN (Adecuacin al Reglamento del Registro de Predios) La inscripcin de la habilitacin urbana (...) se efectuar en mrito a los instrumentos otorgados de conformidad con las normas vigentes a la fecha de su aprobacin o declaracin.(negrita y subrayado aadidos).

Normas vigentes:
Aplicacin inmediata de las leyes. Por excepcin: Aplicacin ultraactiva Stima disp. Final Ley 29090. Ordenanza N1288 (Disp.Transit.).
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Caso de la exigencia de DECLARACIN DE CONFORMIDAD DE LA MUNICIPALIDAD PROVINCIAL

Ley N26878- Ley General de Habilitaciones Urbanas vig.21-11-97. MML REVISA PROYECTO: PLANES DE DESARROLLO URBANO.

Ordenanza N133- Vig.23-12-97 MML aprueba (derog. Por Ordenanza N273 publ.27-05-2000).

D.S.011-98-MTC- publ.05-06-98. Reglamento de Ley de H.U.(derog.por D.S.N010-2005- Vivienda que a su vez es declarada inaplicable en Lima por Ordenanza N776 PUBLICADA EL 26-05-2005 y vigente al da siguiente). MML REVISA PROYECTO: PLANES DE DESARROLLO URBANO. Ley 27135 publ. 07-06-99 Modifica la Ley N26878. MML REVISA PROYECTO. (Sentencia T.C. Exp.012-2001-I/TC publ. 05-07-

2002. Declara inconstituc. Arts. 6, 7 y 8 Ley 26878 y art.1 de Ley 27135.)

Ley N27972 (Ley Orgnica de Municipalidades) publicado 27-05-2003 y vigente desde el 28-05-2003. Artculo 3.6: Funciones especficas exclusivas de las Municipalidades distritales:3.6. Normar, regular y otorgar autorizaciones, derechos y licencias, y realizar la fiscalizacin de: 3.6.1. habilitaciones Urbanas. . Artculo 159: Son competencias y funciones de la alcalda metropolitana:2. En materia de planificacin y urbanismo:2.2 Aprobar y normar los distintos procesos de habilitacin 7 urbana;. INTERPRETACIONES DISPARES.

(...)Caso de la exigencia de DECLARACIN DE CONFORMIDAD DE LA MUNICIPALIDAD PROVINCIAL

D.S.N010-2005-Vivienda. Publ. 12-05-2005. TUO del Reglam. de la Ley N26878. Este TUO fue declarado inaplicable para la PROVINCIA DE Lima por Ordenanza N776. MUNICIPALIDAD DISTRITAL, A CONOCIMIENTO DE PROVINCIAL. Ordenanza N776 publ.26-05-05. Precisa MML es competente para aprobar y normar procesos de H.U. Decreto de Alcalda N079 publ.03-10-05. Regula procedimientos de Habilitaciones Urbanas en la provincia de Lima. MUNICIPALIDAD DISTRITAL, CON RATIFICAC. MML Ley N29090 publ.25-09-2007 (En vigencia al da siguiente de la publicacin de los Reglamentos respectivos). Reglamentos publicados el 27-09-2008. Esta Ley N29090 deroga las Leyes Nms. 26878 y 27135, el Ttulo II de la Ley N 27157 y todas las disposiciones legales que se opongan a ella. MUNICIPALIDAD DISTRITAL APRUEBA SIN RATIFICAC DE MML.
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ETAPAS DE HABILITACIN URBANA

ANTES DE LA LEY 26878: 3 ETAPAS: Aprobacin de Estudios Preliminares. Aprobacin de Proyectos. Recepcin de Obras.

LEY 26878 y LEY 29090: 2 ETAPAS: Aprobacin de la Habilitacin Recepcin de Obras

CLASES DE HABILITACIONES URBANAS

I.- H.U. Nueva: . Licencia de H.U. (Proyectos). . Recepcin de Obras (Parcial o Total). II.- H.U.Ejecutada (Regularizacin de H.U.Ejecutada): . Parcial (Proyectos) . Total (Recepcin de Obras) III.- H.U. De Oficio
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Autorizaciones Especiales en Etapa de Proyectos

1.- Venta Garantizada. (Prohibe modificacin de lotes del proyecto) 2.- Construccin Simultnea de Viviendas

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I.- HABILITACIN URBANA

NUEVA (Ley N29090) e INSCRIPCIN REGISTRAL I.1.-Licencia I.2.- Recepcin de Obras

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I.1.- LICENCIA (MODALIDAD B)

Modalidad B: Aprobacin automtica con firma de profesionales.

Predios no mayores a 5 has., sean islas rsticas y lote nico, no afecto a Plan Vial Provincial o Metropoliano. Predios con Planeamiento Integral aprobado.

Ingreso de FUHU como Licencia Temporal (inicia obras preliminares) 20 das para verificacin y sin obs. Licencia Definitiva. D.S. 003-2010-Viv. Opera SAP.
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LICENCIA (MODALIDAD C)
Modalidad C: Aprobacin con evaluacin previa de proyecto por Revisores Urbanos o Comisiones Tcnicas. Revisores Urbanos se inscriben en Registro de cada Provincia previa certificacin de habilitacin profesional de competencia emitida x Colegio profesional respectivo.
- H.U. a ejecutar por etapas. - H.U. Con construccin simultnea que soliciten venta garantizada. - H.U. Con construccin simultnea donde se defina nmero, dimensiones y tipo de viviendas de los lotes, siempre que finalidad sea venta viviendas edificadas.
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LICENCIA (MODALIDAD D)
Modalidad D: Aprobacin con evaluacin previa de Comisin Tcnica.
- H.U. Predios que no colinden con reas urbanas (requieran de planeam. Integral). -H.U. De predios que colinden con zonas arqueolg., bienes culturales declarados o reas nat. Proteg. - H.U. Gran industria o industria bsica, comercio y usos especiales (OU).

5 das para convocar a Comisin Tcnica. 40 das para resolver (Vencido: SAP).
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Inscripcin en Registros Pblicos

Art.10Ley 29090 modificado por Ley 29476 publ.18-12-2009: Se realizar nicamente con la recepcin de obras, a excepcin de las habilitaciones urbanas con construccin simultnea y venta garantizada de lotes, en las que se realiza la anotacin preventiva de la predeclaratoria y la preindependizacin una vez obtenida la licencia de edificacin. Sin embargo el proyecto de habilitacin urbana aprobado por la municipalidad puede ser inscrito, de ser el caso, bajo responsabilidad del promotor. No autorizndose la disposicin de lotes, lo que deber incluirse en la partida registral.

(*) Agregado por el D.S.N003-2010-Viv.

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Anotacin preventiva del proyecto de habilitacin urbana (Preindependizacin)

a) Cargo del Formulario nico de Habilitacin Urbana FUHU presentado ante la municipalidad distrital o provincial en el caso del cercado, con el sello de su recepcin y el nmero de expediente asignado; b) Planos de ubicacin y localizacin del terreno, y de trazado y lotizacin presentados ante la Municipalidad respectiva; c) Memoria Descriptiva.
Discrepancia entre memoria descriptiva y el plano: Plano.

Podr presentar adic. copia digital de doc. literales b) y c).

Cuando Memoria descriptiva no contenga datos completos, propietario adjuntar documento sin necesidad de legalizacin de firma. El asiento de anotacin preventiva caducar de pleno derecho al vencimiento del plazo de vigencia de la licencia
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I.2.- Recepcin de Obras

- Concludas las obras de h.u.
- Conformidad de obras otorgada por entidades prestadoras de servicios pblicos. - Copia legalizada notarialm. de las minutas que acrediten transf. De reas de aportes y/o comprobantes de pago de redencin.Caso inscr. transf.
aporte en proyecto.

- Con o sin variaciones al proyecto.

Cuando ya se encuentra inscrito proyecto: Caso reduccin de cantidad de lotes Caso varacin de descripcin de lotes impide su identificacin por el rea de Catastro
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Inscripcin Recepcin de Obras

a) FUHU (recepcin de obras); b) Resolucin de recepcin de obras;

c) Plano de replanteo de trazado y lotizacin y memoria descriptiva.

Si no hubo replanteo se adjunta plano y memoria de licencia (slo si no fueron registrados en su momento). d) Plano de ubicacin y localizacin si no obra en archivo registral.
Documentos debern estar debidamente sellados por la municipalidad respectiva. PARA APROBAC. POR SAP, ADEMS ADJUNTAR: Cargo de recepcin de D.J. propietario en el sentido que ha operado el SAP, presentada ante la municipalidad correspondiente. La recepcin de obras produce la conversin en definitiva de todos los asientos de la partida preindependizada. 19

Recepcin parcial de obras (H.U. por etapas)

Supuesto del art. 37 del Reglamento de la Ley N 29090.

- Se independizar el rea correspondiente a la etapa recepcionada, quedando en la partida matriz el rea pendiente de ejecucin.
- Con aportes pendientes de efectuar en la etapa a recepcionar, se extender un asiento de anotacin preventiva en el rubro D de la partida matriz, haciendo constar dicha circunstancia. (*) Prrafo derogado

tcitamente por el art. 32 del D.S. 003-2010-Viv. Que indica que cada etapa deber cumplir con los aportes gratuitos y obligatorios correspondientes.

Para la inscripcin constituye acto previo la inscripcin del Planeamiento Integral en la partida matriz.
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DOC. de APROBACIN de Estudios Preliminares y de Proyectos ANTERIORES A LEY N26878

Segn art.38 ant.R.I.R.P. concordado con lit.b) art.9 del Regl. Ley 26878, para inscribir la etapa de aprobacin de la habilitacin y la independizacin de predios conformantes de la urbanizacin: a) Resolucin de aprobacin de habilitacin (tramitada y expedida bajo la normatividad anterior a la Ley 26878). b) Constancia expedida por entidad que conoci trmite o municipalidad correspondiente sobre el estado de consentida. c) Plano de lotizacin, salvo se encuentre archivado.
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DOC. DE APROBAC. H.U. segn ley N26878 y conexos

a) Resolucin de aprobacin de H.U. expedida por Municipalidad Distrital, o Provincial en caso del Cercado de Lima. Debe contener: Nombre de urbanizacin, N de manzanas y lotes. Autorizacin para construccin simultnea de vivienda y autorizacin de venta garantizada de lotes, de ser el caso. b) Plano de Lotizacin georeferenciado a la Red Geodsica Nacional referida al datum y proyeccin de coordenadas oficiales aprobado por la resolucin antes aludida.
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II.- HABILITACIN URBANA EJECUTADA (LEY N29090)

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Inscripcin de regularizacin de habilitaciones urbanas ejecutadas

a) Resolucin municipal que, en va de regularizacin, aprueba el proyecto o la recepcin de obras de la habilitacin urbana ejecutada;

b) Planos de ubicacin y localizacin del terreno, y de trazado y lotizacin o de replanteo en su caso, presentados ante la Municipalidad respectiva;
c) Memoria descriptiva.
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III.- HABILITACIN URBANA DE OFICIO (LEY N29090)

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Inscripcin de habilitaciones urbanas de oficio

Sobre la totalidad del predio inscrito: - Resolucin municipal respectiva. Se suele adjuntar planos y memoria descriptiva. Sobre parte del predio inscrito: ADEMS de lo indicado: - Plano de ubicacin y localizacin, -Plano perimtrico del rea habilitada y del rea remanente, - Memoria descriptiva cuando los datos referidos al rea, linderos y medidas perimtricas no consten en la resolucin. Registrador independizar el rea objeto de la habilitacin.
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HABILITACIN URBANA DE OFICIO (Art.24 de la Ley N29090)

Artculo 24.- Habilitaciones urbanas de oficio: Las municipalidades distritales y las provinciales o la Municipalidad Metropolitana de Lima, en el mbito del Cercado, identificarn los predios, registralmente calificados como rsticos, que se encuentren ubicados en zonas urbanas consolidadas, con edificaciones y servicios pblicos. Para estos casos, las municipalidades emitirn la resolucin que declare habilitados de oficio dichos predios, y disponga la inscripcin registral de uso rstico a urbano. La inscripcin individual registral ser gestionada por su propietario. Estas habilitaciones no se encuentran sujetas a los aportes de habilitacin urbana. 1.- EQUIVALE A UNA RECEPCIN DE OBRAS. 2.- NO SE ENCUENTRAN SUJETAS A APORTES (ENTONCES TAMPOCO REDENCIN EN DINERO) Y si existe reas que se vienen utilizando con dicho fin?. 3.- CONSENTIMIENTO DE TITULARES REGISTRALES para INSCRIPCIN INDIVIDUAL. 4.- SE ENCUENTRA SUJETA A SAP?.
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OTRO CASOS RELATIVOS A HABILITACIONES URBANAS

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Compensacin de reas
Compensacin no es acto previo para la inscripcin de la aprobacin del proyecto o de la recepcin de obras. El Registrador suspender la inscripcin de los lotes comprendidos dentro del rea destinada a futura compensacin que se encuentren total o parcialmente fuera del permetro del predio inscrito, debiendo dejar constancia de la suspensin en el asiento respectivo. Inscrita la compensacin de reas, se entender que los lotes objeto de la suspensin se integran a la habilitacin urbana, siempre que hubiesen sido comprendidos dentro del rea til aprobada.
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1.- Requiere inscripcin de acto previo de determinacin de medidas perimtricas un predio registrado bajo el amparo del D.Leg.667 sobre saneamiento de predios rurales? Cuentan con DATO DEL REA Y COORDENADAS. 2.- HABILITACIN PARA USO DE VIVIENDA CON BIENES COMUNES: Art. 31N del R.I.R.P. 3.- INSCRIPCIONES DE ACTOS DE DISPOSICIN DE LOTES EN ETAPA DE PROYECTOS DE HABILITACIN URBANA. Regla: Previamente debe registrarse la RECEPCIN DE OBRAS (Art. 31P R.I.R.P.).
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Excepciones:
A) AUTORIZACIN DE VENTA GARANTIZADA: Resolucin Municipal. - CASO DE OTROS ACTOS DE DISPOSICIN QUE NO SON VENTA: Sucesiones, Donacin. B) LEYES ESPECIALES PERMISIVAS: - CASO DE URBANIZACIONES POPULARES. (D.S.013-99-MTC). - CUANDO NO HAY AUTORIZACIN DE VENTA GARANTIZADA PROCEDE LA ANOTACIN PREVENTIVA DE TRANSFERENCIAS POR DEFECTO SUBSANABLE (Art.65 literal d) del R.G.R.P.? - CASO DE TRANSFERENCIAS PRESCRIPCIN NOTARIAL DE LOTES. POR
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c) OTROS SUPUESTOS: - CASO DE TRANSFERENCIA DE PREDIO MATRIZ EN ETAPA DE PROYECTOS (USUALMENTE EN LOTES NICOS). - CASO DE TRANSFERENCIAS DE APORTES. 4.INSCRIPCIN DE AUTORIZACIN DE CONSTRUCCIN SIMULTNEA DE VIVIENDAS: Resolucin Municipal.

- CASO DE INSCRIPCIN DE LICENCIA DE FBRICA Y MODIFICACIONES.

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GRACIAS POR SU ATENCIN.

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