EL ARRENDAMIENTO Y EL TERREMOTO DEL 27 DE FEBRERO: CONSECUENCIAS Y POSIBLES ESCENARIOS

Gonzalo Fernndez Ruiz

Profesor de Derecho Civil Pontificia Universidad Catlica de Chile

Disposiciones Legales
Concepto Artculo 1915 del Cdigo Civil: El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado.

Regulacin:
1. Cdigo Civil (Artculos 1915 al 2021; 2. Ley N18.101 sobre arrendamiento de predios urbanos; 3. Decreto Ley N 993 sobre arrendamiento de predios rsticos.

Caractersticas del contrato de arrendamiento:

Contrato bilateral; oneroso; conmutativo; principal; por regla general, es consensual; ttulo de mera tenencia; de tracto sucesivo; y dirigido (derechos del arrendatario irrenunciables).

Clases:
Arrendamiento de cosa; Arrendamiento de obras; y Arrendamiento de servicios.

Efectos del contrato de arrendamiento de cosa

a) Obligaciones del arrendador.
Hacer

gozar de la cosa al arrendatario, la de proporcionarle el goce tranquilo de la cosa durante el tiempo del contrato Entregar al arrendatario la cosa arrendada; Mantenerla en el estado de servir para el fin a que ha sido arrendada; Librar al arrendatario de toda turbacin o embarazo en el goce de la cosa arrendada. Obligacin de sanear los vicios redhibitorios de la cosa; Obligacin de reembolsarle al arrendatario, las sumas que ste destin a reparaciones del inmueble, cuando dicho gasto era de cargo del arrendador; Obligacin de restituir al arrendatario la suma recibida por concepto de garanta, si procede.

Terremoto, es caso fortuito? Qu efectos produce respecto del contrato de arrendamiento?

Caso fortuito, artculo 45 Cdigo Civil, se llama caso fortuito o fuerza mayor al imprevisto a que no es posible resistir, como un naufragio, un terremoto, el apresamiento de enemigos, los actos de autoridad ejercidos por un funcionario pblico. Requisitos: 1. Que no sea imputable a las partes (tema de las concausas, caso Edificio El Faro). 2. Imprevisibilidad de tal hecho. 3. Imposibilidad de resistirlo.

El caso fortuito o fuerza mayor

La mayora de la jurisprudencia es uniforme a la hora de calificar un sismo o terremoto como caso fortuito. Ello emana del tenor literal del artculo 45 del Cdigo Civil, que incluye entre sus ejemplos de caso fortuito a ese fenmeno natural.
Excma. Corte Suprema Un sismo es un caso fortuito, por lo cual los costos del mismo deben ser soportados por el propietario y no por el arrendatario. La Corte fall que las consecuencias del caso fortuito deben ser soportadas por su dueo, puesto que las cosas perecen para ste (rol N 1178-06, de fecha 26 de diciembre de 2007). Excma. Corte Suprema Causa del edificio El Faro de Reaca: Si en un conjunto de edificios tan slo uno se ve afectado por un sismo, no existe caso fortuito sino responsabilidad, en particular de la constructora y de los ingenieros, pero tambin de las autoridades municipales que fiscalizaron a aquellos (fallo de fecha 19 de julio de 1995).

Destruccin total de la cosa

Artculo 1950: Pone trmino al contrato de arrendamiento.

Si las partes quieren perseverar en el contrato, en virtud del principio de autonoma de la voluntad pueden acordar libremente a quin le corresponde efectuar las reparaciones, en qu plazo y qu ocurre con las obligaciones en el tiempo intermedio.

Quin responde por los muebles o mercadera que guarnecan un bien raz que resultaron destruidos a consecuencia del terremoto?
Contra quin tiene accin el dueo de los muebles? Distinguir: El bien raz tena vicios o defectos, o los daos se deben exclusivamente al terremoto? No tiene vicios Las cosas perecen para su dueo. Mal estado o calidad de la cosa arrendada Artculo 1933 El arrendador responde del dao emergente haya conocido o no el mal estado o calidad de la cosa, siempre que el vicio haya tenido una causa anterior al contrato. Responde adems del lucro cesante, si conoca o deba conocer, por lo antecedentes o su profesin, el vicio de la cosa. Excepciones a la regla Artculo 1934. Contrat sabiendo o debiendo saber del vicio. Renunci a la accin de saneamiento especificando el vicio. Asimismo, tanto el arrendatario como el arrendador tienen accin en contra de la constructora, inmobiliaria, etc.

Destruccin parcial de la cosa

El Juez debe decidir entre:
Acoger la demanda de terminacin del contrato La propiedad est en un estado en que deja de servir para el objeto para el cual se destina. La propiedad requiere de reparaciones que entraban sustancialmente el goce de la misma. Conceder una rebaja del precio o renta.

Adems, puede otorgar indemnizacin de perjuicios Artculo 1933

Quin debe correr con los costos de las reparaciones producidas por el caso fortuito?
a) Reparaciones necesarias
Regla general: son de cargo del arrendador. Se entiende por reparaciones necesarias aquellas indispensables para la subsistencia misma de la cosa. Si el arrendador no las hiciere, podr hacerlas el arrendatario, a costa del primero, siempre y cuando se cumplan los siguientes requisitos: Que el arrendatario no las haya hecho necesarias por su culpa; y Que el arrendatario haya dado noticia al arrendador, lo ms prontopara que las hiciese por su cuenta (artculo 1935).

Excepcin: tratndose de las reparaciones locativas: son tales, conforme al artculo 1940, las que segn la costumbre del pas son de cargo de los arrendatarios, y en general, las de aquellas especies de deterioro que ordinariamente se producen por culpa del arrendatario o de sus dependientes, como descalabros de paredes o cercas, albaales y acequias, rotura de cristales, etc. En dos casos, sin embargo, sern de cargo del arrendador las reparaciones locativas: Si los deterioros que las han hecho necesarias provienen de fuerza mayor o caso fortuito; en rigor, dado que falta la normalidad en el deterioro, no estamos ante reparaciones locativas. De ah que una sentencia de la Corte de Santiago de octubre de 1978, diga que No pueden llamarse reparaciones locativas aquellas en que los deterioros que tratan de repararse han sido causados por un acontecimiento inusitado e imprevisto, como es la ruptura de un canal a consecuencia de grandes temporales, ruptura en la que no tienen culpa el arrendatario ni sus dependientes. En consecuencia, el gasto esas reparaciones corresponde al arrendador; o Si los deterioros que las han hecho necesarias provienen de la mala calidad de la cosa arrendada (artculo 1927, inciso 2).

b) Reparaciones tiles
Regla general: sern de cargo del arrendatario, sin perjuicio de poder separar y llevarse los materiales, siempre y cuando no se provoque detrimento a la cosa arrendada, a menos que el arrendador est dispuesto a abonar al arrendatario lo que valdran los materiales, considerndolos separados (artculo 1936); Excepcin: sern de cargo del arrendador, si ste consinti en las mejoras, con la expresa condicin de abonarlas.

c) Reparaciones voluptuarias
Siempre sern de cargo del arrendatario, sin derecho a reembolso, a menos que se pactare otra cosa.

Si la cosa requiere reparaciones producto del sismo, son stas una turbacin al uso y goce de la cosa?
Obligacin de librar al arrendatario de toda turbacin o embarazo en el goce de la cosa arrendada. El artculo 1928 advierte que el arrendador no puede, sin el consentimiento del arrendatario: a) mudar la forma de la cosa arrendada; b) hacer en ella obras o trabajos que puedan turbar o embarazar el goce del bien por el arrendatario. Con todo, la ley permite al arrendador efectuar reparaciones, siempre y cuando se cumplan dos requisitos (artculo 1928, inciso 2): Que se trate de reparaciones que no pueden sin grave inconveniente deferirse; y Que la privacin que sufra el arrendatario en el goce de la cosa, a consecuencia de las reparaciones, slo sea parcial.

El arrendatario, en el caso anterior, tendr derecho a una rebaja proporcional de la renta de arrendamiento. Si las reparaciones privan al arrendatario del goce de la cosa arrendada, podr ste pedir que se declare el trmino del contrato. Si las reparaciones embarazan el goce de la cosa por demasiado tiempo, el arrendatario puede solicitar una indemnizacin de perjuicios al arrendador.

Procedimiento Ley N 18.101

Tribunal competente y procedimiento Ley N 18.101
Juez de letras Arbitraje: Puede ser rbitro arbitrador o mixto? Los derechos del arrendatario son irrenunciables.

Colegio de Abogados 18 de marzo de 2010.