MEDIANERIA

Arquitectura Legal

25 de Abril de 2011
MEDIANERA
Por qu nos ocupamos de ella?

los edificios al llegar a su obsolescencia, ya
sea por reemplazo o por renovacin,
modifican la ocupacin de la medianera o
son demolidos, pero sus muros medianeros
le sobreviven.

1) Es nuestra funcin
profesional evitar
conflictos en nuestras
intervenciones

MEDIANERIA.

Art. 2673 Cdigo civil.

La Impone el derecho pblico
Se regula por derecho privado

Condominio de indivisin forzosa:


la ley dispone que no se puede
dividir
porque se altera la sustancia
de la cosa
Condominio:
derecho real de propiedad
Medianera:
condominio de muro , cercos o
fosos divisorios entre dos predios
vecinos y que pertenecen a distintos
propietarios.

Muros: desde el punto de vista
jurdico:
MEDIANERO (en condominio, los dos
propietarios hacen uso del muro).

PRIVATIVO ( de un solo vecino, uno de los
propietarios no hace uso del muro).
Primer
edificante
encaballado
Eje medianero
Desplazado hacia el 1 edificante
1 edificante
Totalmente en su terreno
1 edificante

Eje medianero
A quin compete la accin por cobro
de medianera
Solo puede ser ejecutada por el propietario o
poseedor del inmueble al cual accede.
Los derechos y obligaciones que emergen de
la medianera , dentro del sistema de nuestro
Cdigo, son inherentes al derecho
de propiedad sobre el bien del cual nacen y
se transmiten con l : PROPTER REM
El dominio es el derecho real en
virtud del cual una cosa se encuentra
sometida a la voluntad y accin de
una persona.
CRDITO
La venta es forzosa para el dueo del
bien.
La compra es forzosa para el vecino.


Formas de adquisicin de la medianera
.
1) POR CONTRIBUCION A LOS GASTOS
2) POR DONACIN
3) POR COMPRA
4) POR PRESCRIPCIN
5) POR COMPENSACIN ( Art. 2626 del C.C.)
6) POR READQUISICIN
7) POR DESTINO PATERN FAMILAE



Por compra
Relevamiento planialtimtrico
de un muro medianero.

Usted puede ser convocado por el primer
edificante

Usted puede ser el profesional del segundo
edificante, (proyectista o conductor tcnico.)

El planoliquidacin de la medianera, es un
gasto necesario.
Orientacin prctica

Cmo llevar a cabo un INFORME
tendiente a redactar un convenio.

(Podr incorporar los elementos que
considere pertinentes.)

Entreviste.
Informe.
Investigue.
Verifique.
Fotografe.
Intercambie Copias.
Releve.
Confeccione Planimetra.
Redacte Convenio.
ELEMENTOS QUE COMPONEN EL
PLANO
a) Ubicacin de los lotes: dibujar en
pequea escala el muro divisorio y qu
uso tiene cada lote.
b) Direccin: individualizar los lotes.
c) Vista del muro: 1:100 indicaciones:
muro privativo, condominio etc.
d) Muro en planta: un muro puede tener
30 cm. de espesor hasta una altura y
luego 15 cm.

Individualizar los distintos sectores del muro
colocando letras en los vrtices de los
polgono

Tendrn distintos rayados.

Los polgonos distintos indican estados y
por ende formas de adquisicin .


SE COMPRA EL MURO COMO EST
CONSTRUIDO
Es necesario:
cmputo mtrico,y presupuesto detallado, material y mano de obra a la fecha actual

Nivelacin del terreno y replanteo de obra (m
2
)

Excavacin de cimientos para muros (m
3
)

Cimientos mampostera de ladrillos comunes en cimientos (m
3
)

Elevacin mampostera de ladrillos comunes en elevacin (m
3
)

Aislacin vertical: capa aisladora cementcea horizontal en muros (m
2
)

Aislacin horizontal: capa aisladora cementcea vertical en muros (m
2
)

Azotado impermeable para muro (m
2
)

Revoques exterior grueso y fino (m
2
)


Gastos Generales un porcentual adicional por erogaciones
complementarias en conceptos de gastos generales

Beneficios el agregado de un adecuado y natural beneficio
compensatorio ms all del estricto clculo de los gastos de materiales y
mano de obra.

IVA impuesto al valor agregado



DEPRECIACIN

La depreciacin es una reduccin de
utilidades, expresadas en unidades
monetarias y debido a un deterioro en el
activo fsico, en razn del desgaste, la
edad o decadencia fsica, la insuficiencia,
la obsolescencia, el descuido en la
conservacin.
Procedimiento ms usual
Tabla de Ross-Heidecke

Considera vida probable (90 aos)
Edad del muro
Estado de conservacin
CRITERIOS para considerar la vida til
Aplicar ndices de la tabla al valor total del
muro (90aos)

O hacerlo por rubros

mampostera de ladrillos : 90 aos.
El revoque exterior y capas
aisladoras verticales : 40 aos.
El revoque interior : . 60 aos.
La capa aisladora horizon :. 50 aos.
EJEMPLO

CONVENIO DE MEDIANERA

En la ciudad de ..................., provincia de .............., a
los ........ (............) das del mes ................... del
2001, la/el..............,D.N.I. , primer edificante, a la
fecha propietario del inmueble designado como lote
N ............ de la Mensura N ............, Nomenclatura
Catastral Municipal ......................, con P.I. N













................... sito en Calle .................N ................ en
adelante, primer edificante, y el Sr./a.....................,
D.N.I. N .............. lindero ...(punto cardinal..)...... en
una longitud de .................. m
(..................................metros) , en adelante segundo
edificante a la fecha propietario del inmueble
designado como lote N ........ de la misma Mensura,
Nomenclatura Catastral Municipal .............................
con P. I..........................., sito en Calle............ N
.............., convienen en celebrar el presente
convenio de medianera mediante el cual se
convierten de ahora en adelante en copropietarios
del muro medianero hasta la altura de 3,05 (tres con
cinco) metros a partir de la vereda.

Ambos convienen en efectuar una mutua donacin,
dicha donacin no incluye las partes del muro
divisorio que superen los 3,05 (tres con cinco)
metros de altura medidos a partir de la vereda.

Del mismo modo ambos manifiestan conocer los
derechos y obligaciones inherentes al condominio de
dicha pared medianera, como as tambin el hecho
de que este convenio acompaar a la propiedad
por el tiempo que exista el muro motivo del presente
documento.
En la ciudad de Santa Fe, a los ....... (.................)
das del mes de ................del ao ..................se
firman de conformidad dos ejemplares de un mismo
tenor y a un solo efecto.

Firma.................
Firma...................................


Aclaracin.........................................
Aclaracin.........................
sito en Calle .................N ................ en adelante, primer
edificante, y el Sr./a....................., D.N.I. N .............. lindero
...(punto cardinal..)...... en una longitud de .................. m
(..................................metros) , en adelante segundo
edificante a la fecha propietario del inmueble designado
como lote N ........ de la misma Mensura, Nomenclatura
Catastral Municipal ............................. con P.
I..........................., sito en Calle............ N .............., convienen
en celebrar el presente convenio de medianera mediante el
cual se convierten de ahora en adelante en copropietarios
del muro medianero hasta la altura de 3,05 (tres con cinco)
metros a partir de la vereda.

Ambos convienen en efectuar una mutua donacin, dicha
donacin no incluye las partes del muro divisorio que
superen los 3,05 (tres con cinco) metros de altura medidos
a partir de la vereda.

Del mismo modo ambos manifiestan conocer los derechos y
obligaciones inherentes al condominio de dicha pared
medianera, como as tambin el hecho de que este convenio
acompaar a la propiedad por el tiempo que exista el muro
motivo del presente documento.
En la ciudad de Santa Fe, a los ....... (.................) das del mes de
................del ao ..................se firman de conformidad dos
ejemplares de un mismo tenor y a un solo efecto.

Firma.................
Firma...................................
Derechos y obligaciones de los condminos
respecto del muro medianero

A reconstruir el muro.
A darle mayor altura al muro.
A abandonar o renunciar a los derechos
sobre el muro.
A readquirir los derechos de medianera.
A obligar a su vecino a conservar y mantener
el muro medianero en buen estado.

A colocar tirantes en todo el espesor del
muro sin perjuicio del derecho que el otro
lindero posee de hacerlos retirar hasta la
mitad de la pared (C.C. art. 2731).

A abrir armarios o nichos aun pasando el
medio muro, sin perjudicar al vecino o al
muro (C.C. 2731).

A servirse del muro para todos los usos a
los que se destino, segn su naturaleza (C.C
art. 2730).

A abrir ventanas o troneras en el mismo, siempre
que su vecino preste su consentimiento (C.C. art.
2654y 2655).

A suprimir aberturas, luces y toda obra
incompatible con la medianera (C.C. art. 2655,
2656, 2657, y 2740) siempre que el lindero edifique.

Contribuir a gastos de mantenimiento y de
reparacin, y de igual manera, a reconstruir en
forma conjunta con su vecino el muro, en el caso de
muro deteriorado
Respetar todos los derechos de su condmino.
El Colegio de Arquitectos tambin
regula los honorarios en este sentido
y lo hace bajo el ttulo:
RELEVAMIENTO
PLANIALTIMETRICO DE MURO
MEDIANERO