Primera, Segunda, Tercera y Cuarta Clase

1
UNIVERSIDAD TECNOLGICA METROPOLITANA

ESCUELA DE ARQUITECTURA
CURSO: GESTIN INMOBILIARIA
MODULO DE TASACIN URBANA
CURSO DE TASACIN DE INMUEBLES
URBANOS

ALBERTO: ARENAS PIZARRO

2
(1
) Alberto Arenas Pizarro es: Arquitecto; Perito Judicial; Perito Tasador D.O. N 35640 de fecha 22/10/1996; Hombre Bueno segn Resolucin
N 55 de 20/01/2009; Arbitro Arbitrador eventualmente designado por el Colegio de Arquitectos; Fiscal del Tribunal de Etica del Colegio de
Arquitectos; SCV (Senior Certifiel Valuer) N 9387 del IREI (International Real Estate Institute); Integrante de las Comisiones de Ttulo
Profesional de las Escuelas de Arquitectura de las Universidades de Chile, de Las Amricas y Tecnolgica Metropolitana; Coordinador docente y
profesor de los Diplomas en Tasaciones de la Escuela de Post-Grado de la Facultad de Arquitectura de la Universidad de Chile; Profesor invitado
por la Universidad Politcnica de Catalua en inauguracin del Doctorado Internacional de Valuacin Inmobiliaria; Profesor invitado por la
Universidad Nacional de Medelln para dictar un Seminario Post-Titulo en Valuacin Inmobiliaria (Colombia); Autor responsable tcnico del
texto del Manual de Tasaciones del MINVU; Profesor de Tasaciones de las Escuelas de Arquitectura de la Universidad de Chile, de la
Universidad de Las Amricas, y de la Universidad Tecnolgica Metropolitana; Profesor de Tasaciones de la Escuela de Ingeniera en Gestin y
Administracin Inmobiliaria de la Universidad de Las Amricas; Profesor de Gestin Inmobiliaria de la Escuela de Arquitectura de la
Universidad Tecnolgica Metropolitana; Profesor de capacitacin de Cursos de Tasacin para profesionales del MINVU, del SII, del Colegio de
Arquitectos, del Colegio de Ingenieros y de Asociaciones de Corredores de Propiedades; Profesor de Construccin II de la Escuela de
Arquitectura de la Universidad de Chile; Profesor del Taller de Evaluacin de Proyectos Inmobiliarios de la Escuela de Ingeniera en Gestin y
Administracin de la Universidad de las Amricas; Inscripcin Vigente Rol N 1344 en el Registro Nacional de Consultores del MINVU;
Presidente de la Compaa de Tasaciones Arenas y Cayo S.A.; socio principal de A.A. & A.A. Alberto Arenas y Arquitectos Asociados; Director
Ejecutivo de Organizacin de Capacitacin CAADEM Ltda.; ex-Vicepresidente del Colegio de Arquitectos de Chile; ex-Presidente de la
Asociacin de Arquitectos Tasadores de Chile (ASATCH); Past-Presidente y actual Vicepresidente de la Asociacin de Peritos Judiciales de
Chile; Actuar Director y Secretario Tcnico designado por la Asociacin de Arquitectos Tasadores de Chile para perfeccionar la Norma Nacional
de Valoracin Inmobiliaria; participacin en Congresos de valuadores en Chile (Tom, Panquehue, Santiago, Via del Mar) y en el extranjero
(Tarragona, Espaa; Isla de Margarita, Venezuela; Buenos Aires, Argentina; Quito, Ecuador; Ciudad de Panam, Panam; San Jos, Costa Rica;
Brasilia, Brasil; Lima, Per; Montevideo, Uruguay; Miami, EEUU; Madrid, Espaa; Monterrey, Mxico; Cartagena de Indias, Colombia).

PRESENTACION DEL PROFESOR
3
CURSO DE TASACIN DE INMUEBLES URBANOS
INTRODUCCIN AL CURSO
IMPORTANCIA DE LA TASACIN:
GLOBALIZACIN
LIBRE MERCADO
OFERTA DEMANDA
INCERTIDUMBRE
ACERCAMIENTO A LA CERTEZA
VALOR RESPALDADO Y FUNDAMENTADO
TOMA DE DECISIONES.
NORMAS (IVSC 9 VERSIN 2011; EUROPEA 6 EDICIN 2009)
ASOCIACIN DE ESPECIALISTAS (ASATCH, SAVAC, CIEA, UPAV)
CURSOS, DIPLOMAS, MAGISTERES Y DOCTORADOS
ESPERTIZAJE
CURSO DE TASACIN DE INMUEBLES URBANOS
OBJETIVOS
METODOLOGIA
CONTENIDOS
4 4
PERFIL DEL CONOCIMIENTO BASICO DEL VALUADOR
Ciencias
Tecnolgicas
Ciencias
Legales
Ciencias
Econmicas
5
PROGRAMA CALENDARIO DE CLASES

06/08/14 INTRODUCCIN AL CURSO. INTRODUCCIN A LA TASACIN.
13/08/14 METODOLOGA DE LA TASACIN 1.
20/08/14 METODOLOGA DE LA TASACIN 2.
27/08/14 LEGISLACIN INMOBILIARIA 1
03/09/14 LEGISLACIN INMOBILIARIA 2
10/09/14 MERCADO INMOBILIARIO 1.
24/09/14 MERCADO INMOBILIARIO 2
01/10/14 ENFOQUE POR COMPARACIN DE MERCADO 1
08/10/14 ENFOQUE POR COMPARACIN DE MERCADO 2
15/10/14 PRUEBA N 3
22/10/14 ENFOQUE POR RENTABILIDAD
29/10/14 ENFOQUE POR RESIDUAL DINMICO 1
05/11/14 ENFOQUE POR RESIDUAL DINMICO 2
12/11/14 ENFOQUE POR COSTO DE REPOSICIN 1.
19/11/14 ENFOQUE POR COSTO DE REPOSICIN 2.
26/11//14 CLASE DE SNTESIS
03/12/14 PRUEBA N 4
10/12/14 TERMINO DE CLASES
17/12/14 EXAMEN
6
1. PROGRAMA

1.1. OBJETIVOS GENERALES

REVISIN GENERAL DE LAS METODOLOGAS TRADICIONALES DE
VALORACIN DE INMUEBLES URBANOS AS COMO LAS TCNICAS
DE APOYO TENDIENTES A LA FORMULACIN FUNDAMENTADA
CONCEPTUAL Y TCNICAMENTE DE LOS INFORMES A FIN DE
COLABORAR EN LA EFICIENTE FORMACIN DEL FUTURO
ARQUITECTO (LEY N 7411)
2. EVALUACIONES

2 PRUEBAS Y EJERCICIOS
7
INTRODUCCIN A LA TASACIN. ASPECTOS TCNICOS
1. GENERALIDADES
2. AREAS DE LA TASACIN INMOBILIARIA
3. METODOLOGIA DE LA TASACIN
4. NORMAS INTERNACIONALES (IVS. IFRS)
5. CODIGO DE CONDUCTA
6. INFORMACION PARA LA TASACION
7. BIBLIOGRAFIA RECOMENDADA
8
1. GENERALIDADES
1.1. CICLO: CAPACITACION GREMIALIDAD - CERTIFICACIN
CAPACITACION : INSTITUCIONES FORMADORAS

GREMIALIDAD : ASOCIACIONES O COLEGIOS (CODIGOS DE
ETICA, REGISTRO NACIONAL POR
ESPECIALIDADES)

CERTIFICACIN : ORGANISMO EXAMINADOR

9
1.2. FORMACIN DEL TASADOR INMOBILIARIO

PRE-GRADO
POST-GRADO: CURSOS, MAGSTERES, DOCTORADOS.
ESPECIALIDAD Y EXPERTIZAJE.
EDUCACIN CONTNUA
NORMAS INTERNACIONALES EN TASACIN.

1.3. LEGALIDAD DEL EJERCICIO DE LA TASACIN INMOBILIARIA

LA CONSTITUCIN POLTICA DEL ESTADO
CONCEPTO DE IDONEIDAD PROFESIONAL.
REGISTROS Y CONTRATACIONES
LA SITUACIN DEL CORREDOR DE PROPIEDADES.

1.4. PROFESIONALES IDONEOS PARA LA TASACIN DE INMUEBLES

ARQUITECTOS, INGENIEROS CIVILES, INGENIEROS COMERCIALES,
CONSTRUCTORES CIVILES, INGENIEROS AGRNOMOS Y AGRCOLAS,
INGENIEROS EN MINAS, INGENIEROS FORESTALES.

10
2. INSTITUCIONALIDAD NACIONAL
EMPRESAS PBLICAS O PRIVADAS QUE REQUIEREN DE PROFESIONALES
IDNEOS EN MATERIAS DE VALORACIN SON:

EMPRESAS PUBLICAS
SII
MINVU SERVIU
MOP: DEPARTAMENTO DE EXPROPIACIONES Y UNIDAD DE
CONCESIONES
MINISTERIO DE BIENES NACIONALES
MUNICIPALIDADES
CORPORACIN NACIONAL DE DESARROLLO INDGENA
(CONADI)
TRIBUNALES DE JUSTICIA: CORTES DE APELACIONES, JUZGADOS
CIVILES Y DEL CRIMEN

11
EMPRESAS PARTICULARES:

BANCOS Y FINANCIERAS

COMPAIAS DE SEGUROS

EMPRESA DE SERVICIOS (AGUA POTABLE,
ALCANTARILLADO, ELECTRICIDAD, GAS Y TELEFNICAS)

ESTUDIOS JURDICOS

EMPRESAS CONSTRUCTORAS Y/O INMOBILIARIAS

CORREDORES DE PROPIEDADES

EMPRESAS DE TASACION
12
3. TIPOLOGAS DE TASACIN

TANGIBLES E INTANGIBLES

TANGIBLES: MUEBLES E INMUEBLES

INMUEBLES:

SEGN OBJETIVOS : TRIBUTARIA: MACRO; NO TRIBUTARIA:
MICRO

SEGN DESTINOS : AGRCOLA, FORESTAL, MINERA, PORTUARIA,
URBANA, ESPECIALES (PATRIMONIO, MEDIO
AMBIENTE)

SEGN PROCEDIMIENTOS : PERICIAL O NO PERICIAL; JUDICIAL O NO
JUDICIAL

SEGN METODOLOGAS : POR COMPARACIN DE MERCADO; POR
DETERMINACIN DE RENTABILIDAD; POR
COSTO DE REPOSICIN
13
4. EXPRESION DE LA COMPLEJIDAD DEL ACTO DE
TASAR

SINGULARIDAD DE CADA INMUEBLE.

PARTICIPACIN DE GRAN CANTIDAD DE CONSIDERANDOS:
EXGENOS
ENDOGENOS

CONSIDERANDOS CON CARACTERSTICAS VARIABLES EN EL
TIEMPO
LA VARIABILIDAD DE LA TEMPORALIDAD EN EL VALOR
LA VARIABILIDAD DE LA ESPACIALIDAD EN EL VALOR.

DIFICULTADES EN LA CAPTACIN DE REFERENCIAS SUFICIENTES EN
CANTIDAD Y CALIDAD DE SIMILITUD
14
3.2. EXPRESIN DE LA COMPLEJIDAD
APRECIACIN

TASACIN

VALORACIN (1)

PERICIA VALUATIVA(2)

(1) DEBE CONSIDERAR DISPOSICIONES LEGALES O REGLAMENTARIAS TALES COMO: LEY DE
EXPROPIACIONES, NIIF, LEY ELECTRICA, MANUAL DE TASACIONES DEL MINVU,
RESOLUCIONES DEL SII, ETC.
(2) DEBE CONSIDERAR DISPOSICIONES DEL CODIGO CIVIL O PENAL.
15
5. LO SUBJETIVO LO OBJETIVO

* METODOLOGA CON PROCEDIMIENTOS OBJETIVOS.

* CONSTRUCCIN DE FRANJA DE VALORES (VARIANZA).

* VARIABILIDAD FINAL SUBJETIVA

6. TASACION PROSPECTIVA Y RETROSPECTIVA
16
7. LOS CONCEPTOS FUNDAMENTALES
* NORMA INTERNACIONAL Y TASACIN COMERCIAL
* LOS CONCEPTOS FUNDAMENTALES
VALOR : CONCEPTO ASOCIADO AL INTERS QUE PROVOCA EL INMUEBLE DEDUCIDO DE
REFERENCIAS SIMILARES Y SUSTITUTIVAS DE UNA ESTADSTICA SISTEMATIZADA DE
INFORMACION DE MERCADO INMOBILIARIO DE OPERACIONES DE
COMPRAVENTAS. TASACIN POR COMPARACIN DE MERCADO DE INMUEBLES
SIMILARES
COSTO : CONCEPTO ASOCIADO AL MONTO DE LO QUE VALE LA REPOSICIN FSICA DE
LO CONSTRUIDO DEDUCIDO DEL ANALISIS DE ESTADISTICA SISTEMATIZADA DE
REFERENCIAS SIMILARES Y SUSTITUIVAS DE OFERTAS DE PROPUESTAS PUBLICAS O
PRIVADAS (CUBICACIN-PRESUPUESTADA-SISTEMATIZADA). TASACIN POR
COSTO DE REPOSICIN
RENTA : CONCEPTO ASOCIADO A LA RELACION ENTRE EL USUFRUCTO QUE GENERA EL
INMUEBLE AL SER UTILIZADO POR TERCEROS Y UNA DETERMINADA TASA DE
DESCUENTO INMOBILIARIA QUE PERMITA OBTENER EL VALOR DEL INMUEBLE,
RECURRIENDOSE A INFORMACION ESTADISTICA SISTEMATIZADA DE MERCADO
INMOBILIARIO DE OPERACIONES DE ARRIENDOS Y DEDUCIENDOSE TASAS
TANGIBLES DE MERCADO. TASACIN POR RENTABILIDAD.
PRECIO : CONCEPTO ASOCIADO A LA CANTIDAD FINAL CONVENIDA EN OPERACIN DE
NEGOCIACIN.
17
8. METODOLOGIA DE TASACION
ENFOQUE COMPARATIVO O DE VALOR DE MERCADO
ENFOQUE DE VALOR DE RENTA O DE CAPITALIZACIN DE RENTA
ENFOQUE DE VALOR RESIDUAL DINMICO
ENFOQUE DEL COSTO DE REPOSICIN

LA SIMPLE FORMULA

Ti = p x q

p = Precio unitario de inmuebles similares
q = Magnitud de superficie

Ti = $ x m
m

18
9. NORMAS INTERNACIONALES

9.1. NORMA INTERNACIONAL DE VALUACIN. 9 EDICIN 2011.
CONCEPTOS FUNDAMENTALES EN RELACION CON LOS PRINCIPIOS DE
VALUACION GENERALMENTE ACEPTADOS

VALOR DE MERCADO
LA CUANTIA ESTIMADA POR LA QUE UN BIEN PODRIA
INTERCAMBIARSE EN LA FECHA DE VALUACION, ENTRE UN
COMPRADOR DISPUESTO A COMPRAR Y UN VENDEDOR
DISPUESTO A VENDER, EN UNA TRANSACCION LIBRE TRAS UNA
COMERCIALIZACION ADECUADA, EN LA QUE LAS PARTES HAYAN
ACTUADO CON LA INFORMACION SUFICIENTE, DE MANERA
PRUDENTE Y SIN COACCION

MAYOR Y MEJOR USO
EL USO MAS PROBABLE DE UN BIEN, FISICAMENTE POSIBLE,
JUSTIFICADO ADECUADAMENTE, PERMITIDO JURIDICAMENTE,
FINANCIERAMENTE VIABLE Y QUE DA COMO RESULTADO EL
MAYOR VALOR DEL BIEN VALORADO
19

10. NORMAS INTERNACIONALES PARA INFORMES
FINANCIEROS Y CONTABLES NIIF (IFRS)

LA VALORACIN A VALOR JUSTO DE ACTIVOS FIJOS
(TERRENOS, EDIFICIOS, PLANTA, EQUIPOS, MAQUINARIAS) Y
LOS PROYECTOS DE INVERSIN
DECISION DEL MANDANTE:
EL METODO DE COSTO HISTORICO
EL METODO DE VALOR RAZONABLE (FAIR VALUER) O
REVALORAZACION

CLASIFICACION DE LOS ACTIVOS FIJOS
TANGIBLES
INTANGIBLES
20
11. CODIGO DE CONDUCTA. TICA Y TASACIN
INTEGRIDAD

CONFLICTO DE INTERESES

CONFIDENCIALIDAD

IMPARCIALIDAD.

COMPETENCIA

REVELACIN DE INFORMACIN
21
12. FUENTES DE INFORMACIN PARA LA TASACIN
DIRECCIONES DE OBRAS MUNICIPALES

SERVICIO DE IMPUESTOS INTERNOS

CONSERVADORES DE BIENES RAICES

PAGINAS WEB (PORTALES INMOBILIARIOS)

PRENSA Y BOLETINES ESPECIALIZADOS

22
13. BIBLIOGRAFIA RECOMENDADA
APUNTES Y SEMINARIOS

Tasacin Hipotecaria
Pedro Gonzlez Nebreda
Apuntes curso de perfeccionamiento, Colegio de Arquitectos de Chile, A.G. 1998
Tasaciones de Inmuebles Urbanos
Alberto Arenas Pizarro y otros
Apuntes para el Diplomado en Tasaciones de Inmuebles Urbanos, Facultad de Arquitectura y Urbanismo, Universidad
de Chile, 1998
Valuacin Inmobiliaria (Nivel I-II-III) (*)
Sociedades de Arquitectos Valuadores, SAVAC.
Mxico D.F., 1992
La Estructura de Precios del Suelo Urbano
Alberto Hardessen, Jaime Matas, Andrs Necochea
Servicio de Impuestos Internos, Departamento de Avaluaciones, Santiago, 1987
La Tasacin Urbana.
Alberto Arenas Pizarro y otros
Apuntes para el curso "Formacin de Tasadores de Bienes Inmobiliarios".
C.P.C., Santiago, 1985.
Tasacin Problemtica Arquitectnica, Formulacin de una Metodologa
Alejandro Abarza Leiva
Seminario Facultad de Arquitectura y Urbanismo, U. de Chile, 1981
Economa y Anlisis Urbano La Teora Econmica del Suelo de Uso residencial
Costa S., Luis y Echegaray U., Domingo
Memoria de Ttulo, Escuela de Economa, Facultad de Ciencias Econmicas y Administrativas, U. de Chile, Stgo., 1974
II Curso de Tasacin. SOTAVE ()
Mario Eduardo Chandas.
Sociedad de Tasadores de Venezuela, Caracas, 1972
La Tasacin como, una Problemtica a Nivel del Arquitecto.
Jos A. Urbina Ferlissi.
Seminario Facultad de Arquitectura y Urbanismo, U. de Chile, 1967

23
LIBROS

Normas Europeas aprobadas sobre tasacin de bienes inmuebles
Peter Champness
Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de Espaa, CSCAE
Asociacin Profesional de Sociedades de Valoracin de Espaa, ATASA
Madrid, Espaa, 1998
Tasaciones de Bienes Races Urbanos
Francisco Veyl Oat
Ed. Mar del Plata, Santiago, 1998
Valorizaciones Inmobiliarias: Fundamentos Tericos y Manual Prctico
Antonio Llano Elcid
Ediciones Inmobiliarias Llano, Bilbao, Espaa, 3 edicin 1997
Manual de Tasacin Inmobiliaria Urbana y Rural
Artemio Daniel Aguiar
Ed. Juris, Rosario, Argentina, 1997
Gestin Urbanstica (*)
Centro de Poltica de Suelo y Valoraciones Depto. de Construcciones Arquitectnicas.
Universidad Politcnica de Catalua.
Espaa, Barcelona 1995 - 1996
Valorizaciones Hipotecarias (*)
Espaa, Barcelona 1995
Manual Prctico de Valorizaciones Hipotecarias
Luis. J. Silva Martnez
Ed. Munilla-Lera, Madrid, Espaa, Diciembre 1995
Precio Medio del M de las Viviendas (*)
Ministerio de Obras Pblicas, Transporte y Medio Ambiente
Espaa, 1987 - 1995

24
LIBROS

Suelo y Precio de la Vivienda (*)
Consejo Econmico y Social
Espaa, Madrid, 1995
Informe del Mercado Inmobiliario Residencial de Barcelona (*)
Normas de Valoracin de Bienes Inmuebles para Determinadas Entidades Financieras.
OM de 30/11/94 - MINISTERIO DE ECONOMA Y HACIENDA DE ESPAA
Documento en Internet: http://www.euroval.es/anexo1.htm
Arquitectura Legal y Tasaciones Inmobiliarias (*)
Santiago Fernndez Pirla
Espaa, Madrid, 1993
Expropiacin Forzosa (*)
Francisco Pera Verdaguer
Espaa, Barcelona, Enero 1992
Manual del Tasador
Eduardo Magnou
Ed. Abeledo-Perrot S.A.U.E. e I., Buenos Aires, Argentina, 1992
Manual de Valorizaciones Urbanas
Joseph Roca Cladera
Editorial Ariel S.A., Barcelona, Espaa, 1989
Manual de Tasaciones para el Subsidio Habitacional
MINVU, 1987
Introduction to Computer Assisted Valuation
Woolery A. y Shea S.
Lincoln Institute of Land Policy, Boston, USA, 1985
Manual de Tasaciones, Propiedades Urbanas y Rurales
Dante Guerrero.
ED. Algina. Buenos Aires 1984
25
LIBROS

538 Trminos Econmicos de Uso Habitual
Fundacin BHC para el Desarrollo
Editorial Universitaria, 1982
Mercado de Tierras Area Metropolitana de Santiago
Instituto de Planificacin del Desarrollo Urbano, U. Catlica
MINVU, Monografas N 164, 165, 177, 178, 1981
La Tasacin de la Propiedad.
Adlai Arnold
Mxico, 1970
Procedimientos de Valuacin Urbana
W. Geisse
Banco del Estado de Chile, 1965
El Libro de las Tasaciones de Pueblos de la Nueva Espaa. Siglo XVI (*).
Archivo Comercial
Mxico, 1952
Introduccin a la Estadstica.
A. Rickmers y H. Tedd.
CECSA. Espaa 1952.
Tratado de Tasacin
Stanley Mc. Michael
Buenos Aires - Argentina. 1949.
Los bienes inmuebles (*)
Jess Moral Gonzlez.
Ariel Economa, Barcelona - Espaa.
Valorizacin Econmica de la Calidad Ambiental (*)
Diego Azqueta Oyarzn.
Mc. Graw-Hill, Madrid Espaa.
26
LIBROS

Suelo y Precio de la Vivienda (*)
Consejo Econmico y Social
Espaa, Madrid, 1995
Informe del Mercado Inmobiliario Residencial de Barcelona (*)
Normas de Valoracin de Bienes Inmuebles para Determinadas Entidades Financieras.
OM de 30/11/94 - MINISTERIO DE ECONOMA Y HACIENDA DE ESPAA
Documento en Internet: http://www.euroval.es/anexo1.htm
Arquitectura Legal y Tasaciones Inmobiliarias (*)
Santiago Fernndez Pirla
Espaa, Madrid, 1993
Expropiacin Forzosa (*)
Francisco Pera Verdaguer
Espaa, Barcelona, Enero 1992
Manual del Tasador
Eduardo Magnou
Ed. Abeledo-Perrot S.A.U.E. e I., Buenos Aires, Argentina, 1992
Manual de Valorizaciones Urbanas
Joseph Roca Cladera
Editorial Ariel S.A., Barcelona, Espaa, 1989
Manual de Tasaciones para el Subsidio Habitacional
MINVU, 1987
Introduction to Computer Assisted Valuation
Woolery A. y Shea S.
Lincoln Institute of Land Policy, Boston, USA, 1985
Manual de Tasaciones, Propiedades Urbanas y Rurales
Dante Guerrero.
ED. Algina. Buenos Aires 1984
27
8. BIBLIOGRAFIA RECOMENDADA EN BIBLIOTECA FAU
I. TASACIONES INMOBILIARIAS
a) Apuntes profesor (ltimas actualizaciones):
1. Ttulo: Curso peritaje y tasacin de reas afectas a expropiacin, 6 de julio- 14 de octubre
1998 / dirigido por Alberto Arenas P.
- Datos de publicacin: Santiago, Chile : Universidad de Chile. Facultad de Arquitectura
y Urbanismo. Departamento Ciencias de la Construccin, 1998
- Tipo de documento: LIBROS UCH
- Notas: Incluye anexo con antecedentes complementarios
- Materia: Tasacin- - Chile
Valoracin de bienes races
Expropiacin- - chile
Perfeccionamiento curricular
Librarq

2. Ttulo: Curso tasacin asistida por computador, 19 de octubre al 16 de diciembre 1998 /
dirigido por Alberto Arenas
- Datos de publicacin: Santiago, Chile: Universidad de Chile. Facultad de Arquitectura
y Urbanismo. Departamento Ciencias de la Construccin 1998
- Contenidos: v.1 Apuntes -- v.2 Apuntes complementarios y transparencias - - v.3
Apuntes complementarios uso de las herramientas de Microsoft Excel
28
3. Ttulo: Diploma en tasacin de inmuebles urbanos: 10a versin Apuntes Complementarios, 27
de marzo - 26 de junio del 2000 / dirigido por Alberto Arenas P.
- Datos de publicacin: Santiago, Chile : Universidad de Chile. Facultad de Arquitectura
y Urbanismo. Departamento Ciencias de la Construccin, 2000

4. Ttulo: Diploma en gestin inmobiliaria : curso de perfeccionamiento de post-titulo : apuntes /
dirigido por Alberto Arenas P
- Contenido: v.1 Economia Urbana / Pablo Trivelli - - Principios de micro y macro
economia / Francisco Castaneda - - Legislacio n Inmobiliaria / Ricardo Ferrada - -
Especificidad de la materialidad del proyecto / Morris Testa - - v.2 Mega proyecto
inmobiliario e impacto ambiental / J. Eduardo Figueroa -- Programacion de la gestio n
/ Luz Gomez - - Evaluacion de Proyectos / Marcelo Silva - - Financiamiento Inmobiliario
/ Alfedo Avalos - - Tributacio n Inmobiliaria / Juan Aguilar - - Mercado Inmobiliario /
Roger Debarbieri.
- Materia: Inversiones en bienes raices
Mercado de la vivienda- - Chile
BIENES RAICES- - CHILE
PERFECCIONAMIENTO CURRICULAR
Librarq
29
b) Otras publicaciones referidas a tasaciones disponibles en la biblioteca:
1. Ttulo: Avaluos fiscales de inmuebles no agricolas y su catastro fisico y legal en la comuna de
Vitacura / Maria Cecilia Rojas Besoain ; profesor guia: Alberto Arenas Pizarro. (2009)
- Datos de publicacin: Santiago, 2009
- Notas: Incluye anexo. Sobre el ti tulo: Universidad de Chile, Facultad de Arquitectura y
Urbanismo, Departamento de Ciencias de la Construccio n. Bibliografia: h. 70- 71
- Tesis: Informe de prctica profesional (arquitecto)- - Universidad de Chile, 2009

2. Ttulo: El catastro urbano de Santiago : origenes, desarrollo y aplicaciones / Ilustre
Municipalidad de Santiago, Direccion de Obras Municipales. (2008)
- Datos de publicacin: Santiago : Ilustre Municipalidad de Santiago, 2008.
- Materia : Planificacin urbana- - Chile- - Santiago.
- Autores: Municipalidad de Santiago (Chile). Direccin de Obras - - - Municipales.
Departamento de Planificacin y Estudio. Subseccio n Tasaciones y Catastro.

3. Ttulo: Incorporacin de la evaluacin de riesgo ecolgico en el sistema de evaluacion de
impacto ambiental para ecosistemas acuaticos en Chile (2003)
- Tipo de documento: ARTICULO REVISTA AQ06
- Autores: Matias Medina, Francisco Encina Montoya
- Materia: Tasacin del riesgo ecolgico
30
4. Ttulo: Apuntes de Tasaciones (Actualizacin apuntes 2002)
- Otra variacin del ttulo : Valor de mercado de los departamentos en el gran Santiago:
una estimacin hednica.
- Datos de publicacin : Santiago, 2002
- Contenido : Valor de mercado de los departamentos en el gran Santiago: una
estimacin hednica
- Materia: Mercado de la vivienda- - Chile- - Santiago.
- Autores: Eugenio Figueroa B., George Lever D.

5. Ttulo: The use of historical data in natural hazard assessments / edited by Thomas Glade,
Paola Albini, Felix Frances (2001)
- Datos de publicacin: Dordrecht ; Boston : Kluwer Academic Publishers, 2001
- Tipo de documento: Libros
- Notas: Incluye bibliografa
- Autores: Glade, Thomas, ed. , Albini, Paola, ed. Frances, Felix, ed.
- Materia: Desastres naturales.
Medio ambiente.
Tasacion del riesgo.

6. Ttulo: Desarrollo y perspectivas del mercado inmobiliario en el gran Santiago y en las
principales regiones (1998)
- Autores: Gemines consultores
- Datos publicacin: Santiago, Chile : Gemines Consultores, 1998
31
7. Ttulo: IX Bienal de arquitectura : medio ambiente y tasacion / Colegio de Arquitectos de Chile
(1993)
- Autor de conferencia: IX Bienal de arquitectura : medio ambiente y tasacio n / Colegio
de Arquitectos de Chile
- Datos publicacin: Santiago, Chile : Colegio de Arquitectos de Chile A.G., 1993.
- Tipo de documentos: Libros
- Contenido: Contenido : Aspectos de la relacion que ejercen entre si la ecologia y la
arquitectura / Luz Araya Elizalde - - Tasacion y defensa del medio ambiente / Carlos
Albrecht V. - - Influencia del medio ambiente en la tascacio n de inmuebles urbanos
/ Alberto Arenas Pizarro.
- Materia: Medio ambiente
TASACION.
- Otros autores personales: Araya Elizalde, Luz.
Albrecht V., Carlos.
Arenas Pizarro, Alberto, 1935-
- Otros autores corporativos: Colegio de arquitectos de Chile.

8. Ttulo: Determinantes del precio de mercado de los terrenos en el rea urbana de Santiago
(1992)
- Otra variacin del ttulo: Apuntes de tasaciones
- Materia: Negocios en bienes races / Economa Urbana
- Autores: Eugenio Figueroa B. y George Lever D.
32
9. Ttulo: Gestion de proyectos / Ricardo Poblete Vergara ; profesor guia Mario Alcalde G (1991)
- Autor: Ricardo Poblete Vergara
- Materia: Bienes raices
Tasacion- - Chile
- Tesis: Seminario (arquitecto), Universidad de Chile

10. Ttulo: Informe estadstico trimestral (1990)
- Otra variacin del ttulo: [Boletin ACOP] Analisis de la oferta de casas y
departamentos. Analisis de la oferta de oficinas. locales y boxes. Analisis de la oferta
de sitios.
- Datos de publicacin: Santiago, ACOP
- Tipo de documento: Revistas
- Contenidos: Tomo 1Analisis de la oferta de casas y departamentos - - Tomo 2 Analisis
de la oferta de oficinas, locales y boxes - - Tomo 3 Analisis de la oferta de sitios.
- Autor: Ricardo Poblete Vergara
- Materia: TASACION- - CHILE- - PUBLICACIONES PERIODICAS.VALORACION DE
BIENES RAICES- - CHILE- - PUBLICACIONES PERIODICAS.
- Otros autores corporativos: Asociacio n de Corredores de Propiedades y Promotores de
la Construccio n (Chile)

11. Ttulo: Manual de tasaciones para el subsidio habitacional (1987)
- Datos de publicacin : Santiago, Divisin tcnica de estudio y fomento habitacional .
- Autores: Chile, ministerio de vivienda y urbanismo.
33
12. Ttulo: Manual de tasaciones: propiedades urbanas y rurales (1984)
- Datos de publicacin: Buenos Aires : Alsina, 1984
- Materia: VALORACION DE BIENES RAICES- - MANUALES.
TASACION- - MANUALES.
- Autor: Dante guerrero

13. Ttulo: Tasacion problematica arquitectonica formulacion de una metodologi a / Alejandro
Abarzua Leiva ; prof. guia Alfredo LLana M. (1981)
- Autor: Alejandro Abarzua Leiva

14. Ttulo: Principios generales de la tasacion urbana / Juan Carlos Veloso Zalazar, Guillermo
Hevia Hernandez ; prof. guia Juan Rojas Polloni (1974)
- Otros Autores personales: Hevia Hernandez, Guillermo, 1949-
Rojas Polloni, Juan, prof. gui a

15. Ttulo: La tasacin de la propiedad (1970)
- Datos de publicacin: Mexico : Centro Regional de Ayuda Tecnica, 1970.
- Tipo de documento: Libro
- Autor personal: Arnold, Adlai.
34
16. Ttulo: La tasacion como una problematica a nivel del arquitecto / Jose A. Urbina Ferlissi ; prof.
guia Eduardo Jedlicki Swiderski (1967)
- Autor personal: / Jose A. Urbina Ferlissi

17. Ttulo: Normas generales para la tasacin (1939)
- Materia: Tasacin

18. Ttulo: A que debe corresponder la plus vala del suelo? (1936)
- Autor: Silva, Jorge Gustavo, 1881-1967.
- Materia: Tasacin
Suelo
19. Ttulo: Tasaciones de bienes races urbanos
- Datos de publicacin: Santiago : Ediciones Mar del Plata, [199- ]
- Materia: TASACION.
Bienes races
VALORACION DE BIENES RAICES.
35
20. Ttulo: Gestion inmobiliaria para un conjunto de departamentos en La Florida / Juan A. Alvarez
T., Cesar A. Lagos C. ; prof. guia Sergio Gomez del Canto.
- Datos de publicacin: Santiago : [199-]
- Materia: EDIFICIOS DE DEPARTAMENTOS- - CHILE- - LA FLORIDA SANTIAGO .
PROYECTOS DE VIVIENDAS- - CHILE- - LA FLORIDA SANTIAGO. TasacionChile.
BIENES RAICES- - CHILE.
- Otros autores personales: Gomez del Canto, Sergio, prof. guia. Lagos, Cesar A.

21. Ttulo: Mercado de suelo
- Datos de publicacin: Santiago : [199-]
- Materia: SUELO
TASACION
CONCEPCION
- En: Boleti n mercado de suelo urbano en el gran concepcion , no. 14 1993. En-Mar.,
p.No. dedicado.
36
22. Ttulo: El subsuelo urbansticos
- Autor personal: Roca Cladera, Josep
- Materia: TASACION
VALORACION INMOBILIARIA
TASACION URBANA
GESTION URBANA
SUELO URBANO
SUELOS
VALORACION DE BIENES RAICES
ORDENACION TERRITORIAL
ESPANA
- En: Ciudad y territorio: estudios territoriales Vol. XXVIII , no. 109 1996. otono,
p.No.dedicado

23. Ttulo: El negocio inmobiliario: formulacion teorica hacia el justo precio: 1 parte
- Autor personal: Roca Cladera, Josep
- Materia: TASACION
INMOBILIARIAS
- En: Ondac , no. 150 1993. Marzo, p.14-16
LEGALIDAD INMOBILIARIA
Maet: Diosa de la Verdad y de la Justicia
ALBERTO ARENAS PIZARRO - ARQUITECTO - LEGALIDAD INMOBILIARIA
LEGALIDAD INMOBILIARIA
CONSTITUCION POLITICA DEL ESTADO
LEYES
LEY GENERAL DE URBANISMO Y CONSTRUCCION
LEY DE COPROPIEDAD INMOBILIARIA
LEY DE EXPROPIACIONES
LEY DE ARRIENDO
ORDENANZAS
ORDENANZA GENERAL DE URBANISMO Y CONSTRUCCION
ORDENANZAS LOCALES COMUNALES
REGLAMENTOS DE SERVICIOS
PUBLICOS
DOMICILIARIOS
NORMAS INN
LAS RELATIVAS A CONSTRTRUCCION Y EDIFICACION
NACIONALES E INTERNACIONALES DE TASACION
DOMINIO (Uso, Goce, Disposicin)
Uso : Modo determinado de obrar que tiene alguien o algo, accin y efecto de usar.
Goce : Poseer algo til y disfrutarlo
Disposicin : Medio que se emplea para ejecutar un propsito, voluntad
USUFRUCTO
El usufructo es un derecho real de goce o disfrute de un inmueble ajeno. La propiedad del inmueble
sigue siendo del nudo propietario, que es quien puede disponer de ella, gravndola, enajenndola o
mediante testamento.
CONCESIN
Accin de conceder o dar una cosa a una persona quien tiene autoridad o poder para ello,
especialmente un favor o permiso. Accin de otorgar algo que se desea por un tercero.
NUDA PROPIEDAD
Es aquel derecho de una persona sobre una cosa en la que su relacin con ella es de ser slo y
nicamente propietario, teniendo el dominio sobre el inmueble, pero no ostentando la posesin por
haber sido cedida sta a travs de un derecho real denominado usufructo.
CONCEPTOS LEGALES RELACIONADOS CON LA
VALORACION
PROPIEDAD PRIVADA
DOMINIO NACIONAL DE USO PUBLICO
PROPIEDAD EN REGIMEN DE COPROPIEDAD (PROPIEDAD + CUOTAS PROPORCIONALES)
Son aquellos inmuebles o edificios construidos en un mismo terreno de dominio comn y las casas
construidas en sitios de dominio de cada propietario, pero que cuentan con espacios comunes.
PROPIEDAD EN COMUNIDAD (DERECHOS)
Propiedad que, no siendo privativamente de ninguno, pertenece o se extiende a varias personas
EXPROPIACIN
La expropiacin consiste en la extincin definitiva del derecho de dominio. En otras palabras es un
procedimiento administrativo por el cual el Estado, en atencin al inters pblico, dispone para s la
transferencia del bien de un particular, entregando a ste, a cambio, la respectiva indemnizacin.
AFECCIN A UTILIDAD PBLICA
Cuando un bien est "afecto a utilidad pblica" significa que est proyectada su expropiacin, con
los requerimientos que la ley establece para dicho procedimiento.
Un bien recibe esa calificacin cuando una autoridad competente planea o estudia una posible
expropiacin y establece qu bienes o qu parte de ellos podran ser requeridos para llevarla a cabo.
Pueden solicitarle su casa, pero tambin el antejardn o incluso un costado de su vivienda. Para que la
afectacin a utilidad pblica sea efectiva, el plan regulador debe publicarse en el Diario Oficial y
tambin en un diario de circulacin nacional en un plazo de cinco das desde su entrada en vigencia.
Sin embargo, es importante tener presente que el estar "afecto a utilidad pblica" no siempre significa
una expropiacin de hecho. Las municipalidades muchas veces proyectan una expropiacin y
despus no la llevan a cabo porque no tienen fondos para cubrir las indemnizaciones
correspondientes
SERVIDUMBRES
DE TRANSITO
DE VISTA
DE SERVICIOS
LINEA DE LA LEGALIDAD
A. P .M
ANTEPROYECTO PROYECTO
P.E
OBRA
R.F
R.A.C.I
AMPLIACIONES
REMODELACIONES
CAMBIO DE DESTINO
DEMOLICIONES
VIDA TIL
INFORMACIN PREVIA MUNICIPAL
PERMISO DE EDIFICACIN
OBRA MENOR (<= 100M)
RECEPCIN FINAL
RESOLUCIN DE ACOGIMIENTOA LEY DE COPROPIEDAD
RECEPCIN MUNICIPAL DE REAS PBLICAS
REGULARIZACIONES (LEYES DEL MONO)
AMPLIACIONES, REMODELACIONES, CAMBIOS DE
DESTINO, DEMOLICIONES.
SUPERFICIE EDIFICADA
SUPERFICIE DE PRORRATEO (CUOTA PROPORCIONAL)
ASIGNACIN DE USO Y GOCE EXCLUSIVO
SUPERFICIE EDIFICADA
SUPERFICIE DE UNA CONSTRUCCION CALCULADA HORIZONTALMENTE POR PISOS, SIN INCLUIR LOS
VACIOS, LOS DUCTOS VERTICALES Y LAS ESCALERAS DE EVACUACION, MEDIDA HASTA LA CARA
EXTERIOR DE LOS MUROS PERIMETRALES
SUPERFICIE DE PRORRATEO (CUOTA PROPORCIONAL)
SUPERFICIES DEL TERRENO
SUPERFICIES COMUNES
SUPERFICIE EDIFICADA DE USO COMN CALCULADA HASTA EL EJE DE LOS MUROS O
LINEA QUE LA SEPARA DE LA SUPERFICIE TIL
MONTO DE LAS OBRAS COMPLEMENTARIAS
SUPERFICIES POR ASIGNACIN DE USO Y GOCE EXCLUSIVO

SUPERFICIE SERVIDA
SUPERFICIE TIL QUE SE SIRVE DE LOS SISTEMAS DE EVACUACIN
SUPERFICIE TIL
SUMA DE LA SUPERFICIE DE LAS UNIDADES QUE CONFORMAN UN EDIFICIO, CALCULADA HASTA EL
EJE DE LOS MUROS O LINEAS DIVISORIAS ENTRE ELLAS Y LA SUPERFICIE COMN

TITULO 1, CAPITULO 1, ART. 1.1.2
TITULO 5, CAPITULO 1
MARCO LEGAL ARTICULO 5.1.11 Y 6.1.5. O.G.U.G. CIRCULAR ORD. 300
SUPERFICIES
SUPERFICIES
SUPERFICIES
SUPERFICIES
SUPERFICIES
SUPERFICIES
SUPERFICIES
SUPERFICIES
55
ESTRUCTURA DEL INFORME DE TASACION
ALBERTO ARENAS PIZARRO
ARQUITECTO
56
1. SINGULARIDAD DEL PRODUCTO INMOBILIARIO

2. DESCRIPCIN DEL SECTOR EN QUE ESTA EMPLAZADO EL
INMUEBLE

3. DESCRIPCIN DEL INMUEBLE PROPIAMENTE TAL

4. ANALISIS DE MERCADO INMOBILIARIO DE PRODUCTOS
SIMILARES

5. TASACIN

6. MARCO REFERENCIAL DE EXTENSIN DEL INFORME
(ANOMALAS)

7. DECLARACIN TICA

8. ANEXOS

9. FECHA
ESTRUCTURA DEL INFORME DE TASACION
CAPITULOS Y SUBCAPITULOS
57
1. SINGULARIZACION DEL PRODUCTO
SINGULARIZACION GEOGRAFICA

SINGULARIZACION LEGAL (DATOS DE INSCRIPCION EN EL
CONSERVADOR DE BIENES RAICES; FECHA, NUMERO, FOJA
Y AO DE INSCRIPCION)

SINGULARIZACION TRIBUTARIA (ROL DEL SII)

SINGULARIZACION DE DESTINO (USO DETERMINADO
POR EL SII)

OBJETO DE LA TASACION: GARANTIA HIPOTECARIA;
PARTICION; DETERMINACION DE SEGURO; PERITAJE;
OPERACIN DE COMPRA VENTA; JUICIO; ETC.
58
2. DESCRIPCION DEL SECTOR EN QUE ESTA EMPLAZADO EL INMUEBLE

CONDICIN DE URBANO O NO URBANO.
DESTINO
INFRAESTRUCTURA URBANA
EQUIPAMIENTO URBANO
ACCESIBILIDAD VIAL
AFECCIN A EXPROPIACIONES.
PRESENCIA DE FACTORES SENSORIALES
OLFATIVOS
AUDITIVOS
VISUALES
AREAS AFECTAS A NO EDIFICACIN O EDIFICACIN RESTRINGIDA (ART. 2.1.17 DE LA O.G.
DE U. Y C.).
MALA CALIDAD DEL SUELO: PRESENCIA DE TERRENOS DE RELLENOS, SALINOS, CON
NAPAS FRETICAS, U OTRAS PERTURBACIONES (ART. 5.7.13 DE LA O.G. DE U. Y C).
TERRENOS INNUNDABLES O POTENCIALMENTE INUNDABLES.
TERRENOS PROPENSOS A AVALANCHAS, RODADOS, ALUVIONES, EROSIONES
ACENTUADAS, ETC.
ZONAS DE ACTIVIDAD VOLCNICA.
ZONAS PRXIMAS A OBRAS DE INFRAESTRUCTURA (EMBALSES, ACUEDUCTOS,
OLEODUCTOS, GASODUCTOS, AEROPUERTOS, ETC).
ZONAS PRXIMAS A REAS DE ALTO RIESGO DE INCENDIO Y CONTAMINACIN
(BOSQUES, CEMENTERIOS, VERTEDEROS DE BASURA, RADIOACTIVIDAD,
ALMACENAMIENTO DE EXPLOSIVOS Y PRODUCTOS INFLAMABLES, QUMICOS,
TXICOS, ETC).
59
EL TERRENO:

SUPERFICIE (MAGNITUD EN M)
FORMA
RELACIN FRENTE FONDO
TOPOGRAFA
PRESENCIA DE CONSTRUCCIONES OBSOLETAS
SERVIDUMBRES:
DE TRANSITO
DE SERVICIO:
GASEODUCTO, OLEODUCTO, ETC.
TORRES DE ALTA TENSIN
OTRAS
ACEQUIAS
FONDO DE QUEBRADA
PROFUNDIDAD DE NAPAS FRETICAS
AFECCIN A EXPROPIACIN
AFECCIN A UTILIDAD PUBLICA
COEFICIENTE DE CONSTRUCTIVIDAD
3. DESCRIPCIN DEL INMUEBLE PROPIAMENTE TAL
60
LO EDIFICADO:

* SUPERFICIE EDIFICADA (MAGNITUD EN M)
* SUPERFICIE DE PRORRATEO EN EL CASO DE ACOGIMIENTO A
LAS DISPOSICIONES DE LA LEY DE COPROPIEDAD (ASIGNACIONES DE
USO Y GOCE EXCLUSIVO, DISPOSICIONES DEL REGLAMENTO DE
COPROPIEDAD, EX LEY 6071)
* AFECTO A DECRETO DE DEMOLICIN
* AFECTO A DECRETO DE INSALUBRIDAD
* AFECTO A DECRETO DE MONUMENTO HISTRICO
* CLASIFICACIN DE LAS CONSTRUCCIONES (TTULO 5; CAPTULO 3
ART. 5.3.1. Y 5.3.2. O.G. DE U. Y C).
* RESOLUCION DE CATEGORIAS DE EDIFICACION
* LEGALIDAD DE LO EDIFICADO
* FECHA DE INICIO DE LA VIDA TIL (RECEPCIN FINAL). EDAD REAL Y EDAD EFECTIVA.
* AFECCION A EXPROPIACIN
* AFECCION A UTILIDAD PBLICA
LAS OBRAS COMPLEMENTARIAS:

* ESPECIFICIDAD
* MAGNITUD
* CONSERVACION
61
4. ANALISIS DE MERCADO INMOBILIARIO DE PRODUCTOS
SIMILARES

CAPTACION DE REFERENCIAS SIMILARES
HOMOLOGACION DE REFERENCIAS
DETERMINACION DEL VALOR DE TASACION

5. TASACION

APLICACIN DE SUPERFICIES A TASAR (M)
APLICACIN DEL VALOR UNITARIO A TASAR (UF/M)
TASACION DE INMUEBLES:
TERRENO ERIAZO
TERRENO CON CONSTRUCCIONES

6. MARCO REFERENCIAL DE EXTENSION DEL INFORME
(ANOMALIAS)

62
7. DECLARACION ETICA

INTEGRIDAD
CONFLICTO DE INTERESES
CONFIDENCIALIDAD
IMPARCIALIDAD
COMPETENCIA
REVELACION DE INFORMACION

8. ANEXOS

FOTOGRAFIAS
OTROS ANTECEDENTES

9. FECHAS

FECHA DE INSPECCION TECNICA
FECHA DE ANALISIS DE MERCADO
FECHA DEL INFORME
63
UNIVERSIDAD DE CHILE -DIPLOMA DE TASACION INMOBILIARIA
CARACTERISTICAS DEL
MERCADO INMOBILIARIO

REVISION DE LAS CARACTERISTICAS DEL MERCADO INMOBILIARIO

CARACTERISTICAS CUALITATIVAS:

1. MERCADO EN EXTENSIN

DESARROLLO DE LA CIUDAD COMO MANCHA DE ACEITE QUE SE
ESPARCE.
EDIFICACIN EN EXTENSIN (HASTA 2 PISOS)
EDIFICACIN EN ALTURA MEDIA (HASTA 5 PISOS, SIN ASCENSOR)
EDIFICACIN EN ALTURA (MS DE 5 PISOS CON ASCENSOR).
CENSO 2002 (DATOS APROXIMADOS)
- EDIFICACIN EN EXTENSIN: 70%
- EDIFICACIN EN ALTURA: 30%

2. MERCADO CONCENTRADO

RELACIN DENSIDAD POBLACIONAL PARQUE INMOBILIARIO.
DESAFORTUNADA DISTRIBUCIN DE POBLACIN EN CHILE (EL 40,33%
VIVE EN LA REGION METROPOLITANA 5.729.977 HABITANTES)
CENSO 2012 CANTIDAD DE VIVIENDAS (DATOS PRELIMINARES)
- REGIN XIII = 36,6% (MAS DE UN TERCIO DEL TOTAL)
- REGION V = 12,28%; REGION VIII = 11,92%
- TODO EL RESTO DE LAS REGIONES 39,20%
SIGUE
65
3. MERCADO DE PROPIETARIOS

CONCEPTO DE PROPIEDAD ENRAIZADO EN LA IDIOSINCRASIA NACIONAL.
POLTICAS HABITACIONALES FAVORABLES A ESTE CONCEPTO.
POLTICAMENTE, LA VIVIENDA DEBE SER ATENDIDA POR EL ESTADO
(LLEG A SER DECLARADA UN DERECHO DE VIDA).
ARRIENDOS CON PROMESA DE COMPRA (LEASING)
SITUACIN DIFERENTE CON EL DESARROLLO INMOBILIARIO DE OTRAS
LATITUDES

4. MERCADO VIVIENDISTA

DESARROLLO PERMANENTE DE POLTICAS HABITACIONALES CON
ACENTO EN LA VIVIENDA SIN NECESARIAMENTE CONSIDERAR SU
EQUIPAMIENTO Y ENTORNO.
PRESUMIBLE CAMBIO AL RESPECTO
SIGUE
66
5. MERCADO IMPERFECTO

LA CIENCIA ECONOMICA ACTUA CON EL SUPUESTO DEL MERCADO
PERFECTO.
IMPLICANCIAS DESEABLES DE QUE SEAN CUMPLIDAS EN LAS
OPERACIONES DE TRANSFERENCIAS O DE ARRIENDO DEL MERCADO
INMOBILIARIO:
ALGUIEN DESEA COMPRAR PERO NO EST OBLIGADO A HACERLO.
ALGUIEN DESEA VENDER PERO NO EST FORZADO A VENDER A
CUALQUIER PRECIO.
LA ACTUACIN ES VOLUNTARIA, SIN ESTMULOS INDEBIDOS O
SITUACIONES ECONMICAS CRTICAS.
LAS PARTES NO ESTN RELACIONADAS Y ACTAN
INDEPENDIENTEMENTE.
AMBAS PARTES ESTN INFORMADAS Y DISPONEN DE UN TIEMPO
RAZONABLE PARA NEGOCIAR LA VENTA.
LA PROPIEDAD SE EXPONE DURANTE UN PERIODO DE TIEMPO
RAZONABLE.
NO SE TIENE EN CUENTA LAS POSIBLES OFERTAS ADICIONALES DE
UN COMPRADOR CON UN INTERS ESPECIAL.
67
CARACTERISTICAS CUANTITATIVAS:

1. INFORMACION DE MERCADO DE OFERTAS

OPERACIONES DEL MERCADO INMOBILIARIO
- COMPRAVENTA
- ARRIENDO
CUANTITATIVAMENTE ABUNDANTE Y RPIDO DE OBTENER
POCO CERTERO DADO EL DELTA DIFERENCIADOR CON EL
RESULTADO FINAL DE LAS TRANSACCIONES DE DEMANDA
EFICIENTE, A VECES, EN ACLARACIN OPORTUNA DE INFORMACIN
COMPLETA

2. INFORMACION DE MERCADO DE DEMANDA

OPERACIONES DEL MERCADO INMOBILIARIO
- COMPRAVENTA
DIFCIL DE OBTENER. INFORMACIN COSTOSA Y DIFICULTOSA
SE SUPONE ALTAMENTE CERTERO
DIFCIL DE ACLARAR LA INFORMACIN INCOMPLETA
SIGUE
68

3. RAZON OFERTA DEMANDA

VARIABLE PERMANENTEMENTE
CARACTERSTICAS EN INMUEBLES NUEVOS
CARACTERSTICAS EN INMUEBLES USADOS

4. VARIABLES DEL MERCADO INMOBILIARIO

ESPACIAL
TEMPORAL

5. ADMINISTRACIN DE DATOS CAPTADOS DEL MERCADO INMOBILIARIO EN
PLANILLAS EXCEL DINAMICAS
SIGUE
69
6. PRINCIPALES OPERACIONES DEL MERCADO INMOBILIARIO QUE
REQUIEREN TASACION

COMPRAVENTAS
ARRIENDOS
ARRIENDOS CON PROMESA DE COMPRAVENTA (LEASING)
PERMUTAS
SINIESTRALIDADES
CONTROVERSIAS DIVERSAS
SIGUE
70
7. PRODUCTOS INMOBILIARIOS :

CUANTITATIVAMENTE HABITUALES:
- TERRENOS. ROLES DE PROPIEDAD
- VIVIENDAS:
- CASAS (ROLES DE PROPIEDAD)
- DEPARTAMENTOS (ROLES DE COPROPIEDAD)
- LOCALES COMERCIALES (ROLES DE PROPIEDAD Y DE
COPROPIEDAD)
- OFICINAS (ROLES DE PROPIEDAD Y DE COPROPIEDAD)
- BOXES DE APARCAMIENTO (ROLES DE COPROPIEDAD)
- BODEGAS DE VENTA POR PISO (ROLES DE COPROPIEDAD)

CUANTITATIVAMENTE NO HABITUALES
- TODO EL RESTO DE PRODUCTOS INMOBILIARIOS NO MENCIONADOS:
COLEGIOS, HOTELES, INDUSTRIAS, ETC.
71
ENFOQUES
INFORMACION DE MERCADO PARA
DETERMINACION DE VALORES UF/M, TASAS DE
INTERES O DE DESCUENTO, UF/HORA
SERVICIOS
POR COMPARACION DE MERCADO COMPRAVENTAS (OFERTA Y DEMANDA)
POR RENTABILIDAD
ARRIENDOS (SLO OFERTAS)- TASAS DE
DESCUENTO
POR COSTO DE REPOSICION
VALORES DE PROPUESTAS ADJUDICADAS Y/U
OFERTADAS DE CONSTRUCCION (SLO
OFERTAS)
POR RENTABILIDAD DINAMICA
TODOS LOS ANTERIORES MAS: UF/HORA DE
SERVICIOS PROFESIONALES, DE TASAS DE
INTERES, DE VELOCIDAD DE VENTAS

ENFOQUES DE TASACION E INFORMACION
DE MERCADO INMOBILIARIO
72
CAPTACIN DE DATOS QUE PERMITA HOMOLOGAR POR SIMILITUD
SUSTITUTIVA (SS)

1. TIPOLOGA DE INMUEBLES.
2. LOCALIZACIN EN LO POSIBLE UTILIZANDO SECTORES DEFINIDOS EN
PLANOS REGULADORES
3. FECHA LO MS CERCANA AL ACTO VALORATIVO.
4. CARACTERSTICAS DEL INMUEBLE
Valores mnimos
SIGUE
73
SELECCIN POR SIMILITUD SUSTITUTIVA DE 5 REFERENCIAS:

SIMILARES EN CUANTO A:

1. TIPOLOGA
CASAS (PAREADAS AISLADAS; CANTIDAD DE NIVELES; CANTIDAD DE
DORMITORIOS)
DEPARTAMENTOS
TERRENOS (TRAMOS DE SUPERFICIES; TOPOGRAFA)
OFICINAS (PLANTAS LIBRES; DEPARTAMENTALIZACIONES)
LOCALES COMERCIALES (LOCALIZACIN)
BOX DE APARCAMIENTO (NIVEL; DISTANCIA AL ASCENSOR Y/O
ESCAPE)
BODEGAS DE COPROPIEDAD INMOBILIARIA (TAMAO)

TIPOLOGAS CON CARACTERSTICAS SIMILARES DE SUPERFICIE, PROGRAMA,
ADOSAMIENTO, NUMERO DE PISOS, ETC.

2. SECTOR
SIMILAR REA DEL PLAN REGULADOR
PARECIDA REA DEL PLAN REGULADOR

SIGUE
74
3. ESCENARIO ECONMICO
SIMILITUD DE FECHAS CON EL ACTO VALORATIVO

4. CARACTERSTICAS
CUANTITATIVAS (EJEMPLOS)
SUPERFICIE
CANTIDAD DE PISOS
CANTIDAD DE RECINTOS (DORMITORIOS, BAOS)
CONDICION DE AISLADA O PAREADA
CUALITATIVAS (EJEMPLOS)
ANTIGEDAD
CONSERVACIN
OTRAS CONNOTACIONES (EJEMPLOS):
ACCESIBILIDAD
VISTAS
ORIENTACIN
OTROS (INCLUSO OBRAS COMPLEMENTARIAS
SINGULARES)
SIGUE
75
SUGERENCIA DE EJEMPLIFICACION DE HOMOLOGACION (1)
CUANTITATIVA PARA INMUEBLES EDIFICADOS SEGUN MUESTRAS DE
MERCADO. HOMOLOGACION DE VALOR DE OFERTA DE MERCADO

(2) Para el caso especfico de terrenos eriazos sealar la superficie del suelo ofertado.
UBICACIN Y
FECHAS
REFERENCIAS
VALOR
OFERTA
EN UF

SUPERFICIE OFERTA M EDIFICADOS (2)

UF/M
EDIFICADOS
VALOR
OFERTA
HOMOLOGADO
UF
FUENTE DE
INFORMACION
1 4.790,00 110,00 43,55 4.529,20
2 4.200,00 98,00 42,86 4.457,44
3 4.050,00 93,06 43,52 4.526,08
4 3.884,00 100,60 38,61 4.015,44
5 4.279,00 99,56 42,98 4.469,92
PROMEDIO
MUESTRAS 4.240,60 100,24 42,30 4.399,62
CASO PROBLEMA 104,00
(1) Homlogo= gr. Homs = semejante
gr. Logos = razn
Homologacin= Accin y efecto de homologar
SIGUE
76
SUGERENCIA DE EJEMPLIFICACION DE HOMOLOGACION)
CUALITATIVA. HOMOLOGACION DEL VALOR DE OFERTA
HOMOLOGADA (SE SUGIERE, POR EJEMPLO: BASE 1,00 SIMILAR; ; 1,01
MEJOR; 0,99 PEOR)

VALOR OFERTA
HOMOLOGADO
UF
ANTIGEDAD CONSERVACION CONNOTACIONES
VALOR OFERTA
HOMOLOGADO
BASE BASE BASE
1 4.529,20 1,01 4574,49 0,99 4483,91 1,00 4529,20 4529,2
2 4.457,44 1,00 4457,44 0,99 4412,87 1,00 4457,44 4442,58
3 4.526,08 1,00 4526,08 0,99 4480,82 0,99 4480,82 4495,91
4 4.015,44 0,99 3975,29 0,99 3975,29 1,00 4015,44 3988,67
5 4.469,92 1,01 4514,62 1,00 4469,92 1,01 4514,62 4499,72
PROMEDIO
MUESTRA 4.399,62 4.409,58 4.364,56 4.399,50 4391,22
CASO
PROBLEMA

4391,22
SIGUE
77
SUGERENCIA DE EJEMPLIFICACION DE TASACION DE CASA CON
HOMOLOGACION BASICA
OFERTA DE CASAS SIMILARES EN SECTOR DE LA COMUNA RESPECTIVA DE LA
CASA QUE SE TASA
N Fecha Ubicacin Valor UF
Terreno
M
Edificacin
M
Fuente de
Informacin
1 6.272,00 420,00 158,00
2 5.227,00 440,00 180,00
3 7.350,00 500,00 160,00
4 7.748,00 539,00 250,00
5 7.550,00 580,00 190,00
PROMEDIO 5.509,40 495,80 187,60
CASO PROBLEMA 560,00 169,00
SIGUE
78
EJEMPLIFICACION DE TASACION DE CASA CON HOMOLOGACION
BASICA
OFERTA DE TERRENOS EN EL SECTOR DE LA COMUNA RESPECTIVA DE LA CASA QUE SE TASA
N fecha Ubicacin Valor UF Superficie UF/M
Fuente de
informacin
1 4.250,00 510,00 8,33
2 5.580,00 620,00 9,00
3 3.264,00 480,00 6,80
4 3.339,00 530,00 6,30
5 4.680,00 650,00 7,20
PROMEDIO 4.222,60 558,00 7,53
CASA PROBLEMA 560,00
SIGUE
79
EJEMPLIFICFACION DE TASACION DE CASA EN BASE A
HOMOLOGACION BASICA

Valor casa promedio

Son 495,80 m
2
de terreno X UF/m
2
7,53 promedio valor del suelo X 0,50
(por tratarse de suelo sin edificaciones)

Residual para lo construido

Valor promedio de lo construido = UF 3.642,71 : 187,60

Tasacin casa problema

Son 560 m
2
de terreno X UF/m
2
7,53 X 0,50
Son 169 m
2
construidoX UF/m
2
19,42

Habitualmente lo construido se desglosa en:
5% para obras complementarias
95% para lo edificado
= UF 5.509,40

= UF 1.866,69

= UF 3.642,71

= UF 19,42

= UF 2.100,40
= UF 3.281.98
= UF 5.382,38

80
ANALISIS DE CABIDA Y TASACION
POR VALOR RESIDUAL DINAMICO
(EVALUACION DE UN PROYECTO
INMOBILIARIO)
81
El anlisis de cabida corresponde a la determinacin de la mxima
constructibilidad que permite, al terreno que se tasa, la normativa vigente:

Se debe tener presente la aplicacin de:

La Ordenanza Local Comunal (O.L.C) que procede.
La Ordenanza General de Urbanismo y Construccin (O.G. de U
y C.)
EL ANLISIS DE CABIDA
82
EVALUACION DE UN PROYECTO
INMOBILIARIO

FACTORES COMPONENTES DE LA INVERSIN Y DE LA
RECUPERACIN DE LA INVERSIN
U = (-) Inversin en el tiempo (T, terreno; C,
construccin; H, honorarios; F,
financiamiento)

(+) Recuperacin de la inversin en el tiempo
(operaciones de: CV, compraventa; A,
arriendos; Ad, administracin; C,
concesiones)
83
(-) Inversin:
Terreno.
Obras de demolicin.
Obras de infraestructura de urbanizacin.
Obras de construccin:
Obras de edificacin.
Obras complementarias
Honorarios profesionales y remuneraciones de
personal.
Financiamiento de crditos.
Operaciones de compraventa.

Factores componentes de la inversin y de la recuperacin de la
inversin

84
(-) Inversin:
Promocin (corretaje).
Transferencias (notaria, conservador, tramitacin del
crdito bancario, etc.).
Post venta.
(+) Recuperacin de la inversin.
Ventas.
Administracin.
Arriendos.
Concesiones .

Factores componentes de la inversin y de la recuperacin de la
inversin

85
TASACION POR VALOR RESIDUAL DINAMICO

Utilidad a valor presente = (-) egresos (inversin en el tiempo*) (+)
ingresos (recuperacin de la inversin en el tiempo*)

U = (-) (t + c + h + f) * (+) (ri)*

Al despejarse el valor del terreno tenemos:

t = (-) U (-) (c; h; f) * (+) (ri)*

(*) = con la consideracin de las respectivas tasas de inters o de
descuento en el tiempo.

86
87
El anlisis de cabida corresponde a la determinacin de la mxima
constructibilidad que permite, al terreno que se tasa, la normativa vigente:

Se debe tener presente la aplicacin de:

La Ordenanza Local Comunal (O.L.C) que procede.
La Ordenanza General de Urbanismo y Construccin (O.G. de U
y C.)
88

ASPECTOS A CONSIDERAR EN UN ANLISIS DE CABIDA
SEGN DISPOSICIONES DE LAS ORDENANZAS LOCALES:

Lneas oficiales.
Afeccin a utilidad publica.
Consideraciones de urbanizacin.
Normas urbansticas. Instrumento (s) de planificacin
territorial aplicables:
Intercomunal, comunal, seccional.
Zona, sector o subsector en que se emplaza el terreno:
reas de riesgo, proteccin o restriccin.
rea o inmueble de conservacin histrica.
Zona tpica o monumento nacional.
89

rea donde se ubica el terreno:
Urbana.
Expansin urbana.
Restriccin.
Rural.
Declaratoria postergacin de permisos.
Usos de suelos permitidos.
Subdivisin predial mnima.
Densidad mxima.
Altura edificacin. Mxima.
Sistema de agrupamiento.
Coeficiente de constructibilidad.
Coeficiente de ocupacin suelo.
Rasante.
Adosamiento.
Distanciamiento.
Cierros.
Ochavos.
90
RESUMEN DE APOYOS TECNICOS PARA
DESARROLLAR UN ANALISIS DE CABIDA:

Obtener la superficie mxima a construir:

- Aplicar normativa de las ordenanzas locales.
- Aplicar posibilidad de lo sealado en la O.G. de U.C.:
- Conos de sombra
- Conjunto armnico:
- Condicin de dimensin
- Condicin de uso
- Condicin de localizacin y ampliacin

91

CONOS DE SOMBRA

92
CONSIDERACIONES ESPECIALES DE LOS ANALISIS DE CABIDA

CONOS DE SOMBRA

CON EL FIN DE EVITAR DISEOS CON PLANOS INCLINADOS DE LOS
EDIFICIOS PRODUCTO DE LAS RASANTES, LAS EDIFICACIONES
AISLADAS PODRN SOBREPASAR OPCIONALMENTE ESTAS SIEMPRE
QUE LA SOMBRA DEL EDIFICIO PROPUESTO, PROYECTADA SOBRE LOS
PREDIOS VECINOS NO SUPERE LA SOMBRA DEL VOLUMEN TEORICO
EDIFICABLE EN EL MISMO PREDIO Y SE CUMPLAN CIERTAS
CONDICIONES, TODO LO CUAL DEBERA GRAFICARSE EN UN PLANO
COMPARATIVO QUE PERMITA VERIFICAR SU CUMPLIMIENTO.

PARA LOS EFECTOS DE CALCULAR LA SOMBRA PROYECTADA SOBRE
LOS PREDIOS VECINOS BASTARA CON MEDIR LA SUPERFICIE DE ESTA.
LAS AREAS ADYACENTES CON USO ESPACIO PUBLICO NO SE
CONTABILIZARAN EN DICHO CALCULO, A PESAR DE QUE EL VOLUMEN
TEORICO PLANTEADO LES PROYECTE SOMBRA.
93
EN NINGUN CASO EL PROYECTO PODRA SUPERAR LAS SUPERFICIES DE
SOMBRA PARCIALES QUE PROYECTA EL VOLUMEN TEORICO HACIA LAS
ORIENTACIONES, ORIENTE PONIENTE Y SUR, NI POR ENDE LA SUPERFICIE DE
SOMBRA TOTAL PRODUCIDA POR DICHO VOLUMEN TEORICO EDIFICABLE
EN EL PREDIO, ASI COMO TAMPOCO SU ALTURA TOTAL.

ADICIONALMENTE, SIN PERJUICIO DE LOS DISTANCIAMIENTOS MINIMOS,
LAS EDIFICACIONES AISLADAS, ADEMAS DEBERAN CUMPLIR A PARTIR DE
LOS 10,5 M. DE ALTURA, CON UN DISTANCIAMIENTO HACIA LOS PREDIOS
VECINOS NO INFERIOR A 1/6, 1/5 O DE LA ALTURA TOTAL DE LA
EDIFICACION, SEGN SE TRATE DE EDIFICACIONES UBICADAS EN LA ZONA
NORTE, CENTRO O SUR, CONFORME SE DEFINE EN LA TABLA DE RASANTES
DE LA O.G. DE U. Y C. EN EL CASO DE LA EDIFICACION AISLADA POR
SOBRE LA EDIFICACION CONTINUA, LA ALTURA TOTAL DE LA EDIFICACION
PARA APLICAR DICHO DISTANCIAMIENTO, SE MEDIRA A PARTIR DE LA
ALTURA MAXIMA PERMITIDA PARA LA EDIFICACION CONTINUA

LA SOMBRA PROYECTADA, TANTO DEL PROYECTO COMO DEL VOLUMEN
TEORICO, DEBERA CALCULARSE UTILIZANDO EL PROCEDIMIENTO DE LA O.G.
DE U. Y C.
94
EN CADA ORIENTACION, LA SOMBRA SE PROYECTARA SOBRE UN PLANO
HORIZONTAL IMAGINARIO UBICADO EN EL NIVEL MEDIO DEL PROPIO
TERRENO, SIEMPRE QUE SU PENDIENTE PROMEDIO NO SUPERE EL 10%. EL
CITADO NIVEL MEDIO CORRESPONDERA AL SUELO NATURAL O A LA
ALTURA MAXIMA DE LA EDIFICACION CONTINUA, EN SU CASO.

EN TERRENOS QUE TENGAN UNA PENDIENTE PROMEDIO SUPERIOR AL 10%
LA SOMBRA PROYECTADA SE CALCULARA SOBRE UN PLANO PARALELO A
LA PENDIENTE PROMEDIO PARA CADA ORIENTACION.

EN EDIFICIOS DE PLANTA ORTOGONAL SE PODR TOMAR LA ORIENTACION
PREDOMINANTE DE CADA FACHADA.

LAS SUPERFICIES DE SOMBRA SE TRAZARAN SOBRE EL PLANO SOLO EN LAS
ORIENTACIONES SUR, ORIENTE Y PONIENTE, ABATIENDO LOS VERTICES
SUPERIORES DE LOS VOLUMENES SEGN EL ANGULO, CON RESPECTO A LA
HORIZONTAL Y EXPRESADO EN GRADOS SEXAGESIMALES, QUE PARA CADA
CASO SEALA LA TABLA QUE FIJA LA O.G. DE U. Y C.
95
LOS RESULTADOS OBTENIDOS POR LA APLICACIN DE LO SEALADO EN
LA O.G. DE U. Y C. DEBERAN GRAFICARSE EN UN PLANO COMPARATIVO
DE SOMBRAS, QUE TENDRA LAS SIGUIENTES CARACTERISTICAS:

AL COSTADO IZQUIERDO SE UBICARA UNA PLANTA DE
EMPLAZAMIENTO DEL VOLUMEN TEORICO, A ESCALA 1:250 O 1:500,
GRAFICANDO LAS SOMBRAS PROYECTADAS EN CADA UNA DE LAS
TRES ORIENTACIONES

AL COSTADO DERECHO SE UBICARA LA PLANTA DEL PROYECTO
SIGUIENDO LAS MISMAS REGLAS.

SE INDICARAN LAS MEDIDAS Y SUPERFICIE DE LAS SOMBRAS Y LA
PENDIENTE PROMEDIO DEL TERRENO.

SE INDICARAN LAS VARIACIONES PARCIALES Y TOTALES DE LAS
SOMBRAS Y LA ALTURA PERMITIDA PARA LAS CONSTRUCCIONES EN
LOS PREDIOS VECINOS.
96
ARTICULO 2.6.11. Con el fin de evitar diseos con planos inclinados de los edificios
producto de las rasantes a que se refiere el Articulo 2.6.3. de este mismo
Capitulo, las edificaciones aisladas podrn sobrepasar opcionalmente stas
siempre que la sombra del edificio propuesto, proyectada sobre los predios
vecinos no supere la sombra del volumen terico edificable en el mismo predio y
se cumplan las condiciones que sealan los artculos siguientes, todo lo cual
deber graficarse en un plano comparativo que permita verificar su
cumplimiento.

Sombra proyectada
I a III y XV
Regiones
IV a IX Regin y
RM
X a XII y XIV
Regiones
Hacia el sur 63 57 51
Hacia el oriente 28 26 24
Hacia el poniente 28 26 24
ARTICULO 2.6.13.
97
EJEMPLO DE CONO DE SOMBRA
98
EJEMPLO DE ANALISIS DE CONOS DE SOMBRA PARA UNA EDIFICACION
CUERPO DE EDIFICACION AISLADO CON
ALTURA MAXIMA LIBRE (SOLO DEFINIDO
POR LAS RASANTES)
CUERPO DE EDIFICACION
CONTINUA CON ALTURA
MAXIMA DE 10.5 M
99
VOLUMEN TEORICO - proyeccin de los conos de sombra
N
SE TIENE ENTONCES LA PLANTA DE
EMPLAZAMIENTO DEL INMUEBLE. PARA
OBTENER LAS SUPERFICIE DE LA SOMBRA SE
DEBE PROYECTAR LA ELEVACION SUR,
ORIENTE Y PONIENTE.

EL EDIFICIO A EJEMPLIFICAR SE ENCUENTRA
EN TEORIA, ORIENTADO HACIA EL ORIENTE,
CON DOS CUERPOS EDIFICADOS: UNA
EDIFICACION CONTINUA DE 10.5 M DE
ALTURA MAXIMA, Y OTRA EDIFICACION
AISLADA DE ALTURA LIBRE
A
R
E
A

P
U
B
L
I
C
A

N
O

A
F
E
C
T
A

ESTA ES LA SUPERFICIE TOTAL Y TEORICA DE
UN VOLUMEN EDIFICABLE EN ESTE PREDIO
CONTEMPLANDO TODAS SUS
CONDICIONES URBANISTICAS:
OCUPACION DE SUELO,
SONSTRUCTIBILIDAD, ADOSAMIENTOS,
DISTANCIAMIENTOS, RASANTES, CONOS DE
SOMBRA, ETC.
100
N

A
R
E
A

P
U
B
L
I
C
A

N
O

A
F
E
C
T
A

101
N
A
R
E
A

P
U
B
L
I
C
A

N
O

A
F
E
C
T
A

102
VOLUMEN DE PROYECTO proyeccin de la sombra hacia el oriente
N
26
26
ELEVACION SUR
COMO SE ESTIPULA EN EL ARTICULO 2.6.13 DE LA OGUC, EL ANGULO
DE PROYECCION DE LA SOMBRA EN LA REGION METROPOLITANA ES
DE 26 TANTO PARA EL ORIENTE COMO PARA EL PONIENTE
EL ANGULO DEBER PROYECTARSE DESDE PUNTO MS ALTO DE
CADA CUERPO QUE SE ENCUENTRE EDIFICADO, YA QUE CADA
CUERPO OTORGAR UNA SUPERFICIE DE SOMBRA QUE SE SUMAR
AL TOTAL PROYECTADO
DISTANCIAMIENTO MINIMO
DE EDIFICACION AISLADA: ,
1/5, O 1/6 DE SU ALTURA
D
I
S
T
A
N
C
I
A
M
I
E
N
T
O

103
VOLUMEN DE PROYECTO proyeccin de la sombra hacia el sur
N
57 57
ELEVACION ORIENTE
EN EL CASO DE LA PROYECCION DE LA SOMBRA
HACIA EL SUR, SEGN LA ZONA GEOGRAFICA
DETERMINA QUE PARA LA REGION
METROPOLITANA, EL ANGULO DE PROYECCION
ES DE 57
COMO SE APRECIA EN LA ELEVACION, EL
CUERPO AISLADO SUPERA LA RASANTE DEFINIDA
EN EL ART. 2.6.3 DE LA OGUC, EN ESTA OCASIN
LA EDIFICACION TENDRA PERMITIDO HACERLO,
SIEMPRE Y CUANDO LA SUPERFICIE DE LA
SOMBRA PROYECTADA NO SUPERE LA SUPERFICIE
DE SOMBRA TEORICA EDIFICABLE EN ESTE MISMO
PREDIO.
ALTURA MAXIMA DE EDIFICACION CONTINUA
104
VOLUMEN DE PROYECTO proyeccin de la sombra hacia el sur
N
105
26

26

VOLUMEN DE PROYECTO proyeccin de la sombra hacia el oriente
N
ESTA AREA NO SE CONTABILIZA COMO SUPERFICIE AFECTADA POR
CONO DE SOMBRA, PARA EFECTOS DE LA ORDENANZA SOLO SE
CONSIDERAR LA SUPERFICIE AFECTADA QUE SEA DE PROPIEDAD
PRIVADA
A
R
E
A

P
U
B
L
I
C
A

106
CONJUNTOS ARMONICOS
107
CONJUNTOS ARMONICOS

SE CONSIDERA QUE UN PROYECTO TIENE LA CALIDAD DE CONJUNTO
ARMONICO, CUANDO CUMPLE CON ALGUNA DE LAS CONDICIONES QUE SE
SEALARAN A CONTINUACION:

CONDICION DE DIMENSION

A) ESTAR EMPLAZADO EN UN TERRENO CUYA SUPERFICIE TOTAL SEA
IGUAL O SUPERIOR A 5 VECES LA SUPERFICIE PREDIAL MINIMA
ESTABLECIDA POR EL PLAN REGULADOR RESPECTIVO, SIEMPRE QUE
LA SUPERFICIE TOTAL NO SEA INFERIOR A 5000 M2.

B) ESTAR EMPLAZADO EN UN TERRENO QUE CONSTITUYA EN SI UNA
MANZANA EXISTENTE, RESULTANTE O NO DE UNA FUSION PREDIAL,
CUALQUIERA SEA LA SUPERFICIE TOTAL DE ESTA.

C) ESTAR EMPLAZADO EN UN TERRENO RESULTANTE DE UNA FUSION
PREDIAL, SIEMPRE QUE SU SUPERFICIE NO SEA INFERIOR A 2500 M2.

EN LOS CASOS A QUE SE REFIEREN LAS LETRAS A), B) Y C) PRECEDENTES,
LOS TERRENOS DEBERAN DESLINDAR, AL MENOS POR UNO DE SUS
COSTADOS, CON UNA CALLE EXISTENTE O CONSULTADA EN EL PLAN
REGULADOR RESPECTIVO, DE UN ANCHO MINIMO DE 20 M., CON CALZADA
DE UN ANCHO TOTAL MINIMO DE 14 M.
108
CONDICION DE USO:

ESTAR DESTINADO A EQUIPAMIENTO Y EMPLAZADO EN UN TERRENO EN
QUE EL PLAN REGULADOR RESPECTIVO CONSULTE EL EQUIPAMIENTO
COMO USO DE SUELO, DE UNA SUPERFICIE TOTAL NO INFERIOR A 2500 M2,
QUE DESLINDE, AL MENOS POR UNO DE SUS COSTADOS, CON UNA CALLE
EXISTENTE O CONSULTADA EN EL PLAN REGULADOR RESPECTIVO, DE UN
ANCHO MINIMO DE 30 M. CON CALZADA DE UN ANCHO TOTAL MINIMO DE 14
M.

EL DISTANCIAMIENTO ENTRE LOS EDIFICIOS QUE CONTEMPLA EL
PROYECTO Y LOS DESLINDES CON LOS PREDIOS VECINOS, NO PODRA SER
INFERIOR A 10 M. AUNQUE SE EMPLACE EN AREAS DE CONSTRUCCION
CONTINUA OBLIGATORIA.
109
CONDICION DE LOCALIZACION Y AMPLIACION

ESTAR LOCALIZADOS EN EL MISMO TERRENO EN QUE ESTEN EMPLAZADOS
INMUEBLES DECLARADOS MONUMENTOS NACIONALES O HISTORICOS, Y
PROYECTADOS COMO AMPLIACION, RESTAURACION O RECICLAJE DE LOS
MISMOS, DEBIENDO CONTAR CON AUTORIZACION PREVIA DEL CONSEJO DE
MONUMENTOS NACIONALES, CONFORME A LA LEY N 17288.
110
APLIC ACIN DE LAS CONDICIONES

- LOS PROYECTOS QUE CUMPLAN CON LA CONDICION DE DIMENSION A
QUE SE REFIEREN LAS LETRAS A) Y B) PODRAN EXCEDER HASTA EN UN
50% EL COEFICIENTE DE CONSTRUCTIBILIDAD ESTABLECIDO POR EL
PLAN REGULADOR RESPECTIVO.

- LOS PROYECTOS QUE CUMPL AN CON LA CONDICION DE DIMENSION A
QUE SE REFIERE LA LETRA C) PODRAN EXCEDER HASTA EN UN 30% EL
COEFICIENTE DE CONSTRUCTIBILIDAD ESTABLECIDO POR EL PLAN
REGULADOR RESPECTIVO.

- LOS PROYECTOS QUE CUMPLAN CON LA CONDICION DE USO PODRAN
EXCEDER HASTA EN UN 50% EL COEFICIENTE DE CONSTRUCTIBILIDAD
ESTABLECIDO POR EL PLAN REGULADOR RESPECTIVO.
111
- LOS PROYECTOS QUE CUMPLAN CON LA CONDICION DE LOCALIZACION
Y AMPLIACION, PODRAN EXCEDER HASTA EN UN 50% EL COEFICIENTE
DE CONSTRUCTIBILIDAD ESTABLECIDO POR EL PLAN REGULADOR
RESPECTIVO.

- LOS PROYECTOS QUE CUMPLAN CON LA CONDICION DE DIMENSION Y/O
DE USO PODRAN EXCEDER EN UN 25% LA ALTURA MAXIMA
ESTABLECIDA POR EL PLAN REGULADOR RESPECTIVO. CUANDO LA
ALTURA ESTE EXPRESADA EN PISOS Y DE LA APLICACIN DE ESTE
PORC ENTAJE RESULTE UNA FRACCION DE PISO IGUAL O MAYOR QUE
0,5 SE PERMITIRA LA CONSTRUCCION DE UN PISO MAS . EN EL CASO
QUE DICHO PLAN REGULADOR CONTEMPLE EDIFICACION CONTINUA, Y
EL CONJUNTO ARMONICO NO OCUPE UNA MANZANA COMPLETA, EL
AUMENTO DE ALTURA REGIRA SO LO PARA LAS EDIFICACIONES
AISLADAS CONSTRUIDAS POR SOBRE LA ALTURA MAXIMA DE LA
EDIFICACION CONTINUA, Y SE APLICARA A PARTIR DE LA ALTURA
MAXIMA FIJADA PARA LA EDIFICACION CONTINUA POR EL PLAN
REGULADOR RESPECTIVO.
112

Al determinarse la mxima constructibilidad por un anlisis
de cabida sujeto a la O.L.C. y a las disposiciones de la O.G.
de U. y C. (conos de sombra y conjunto armnico), el valor
UF/M del terreno deducido de una ecuacin de
evaluacin de proyecto inmobiliario es un valor de no
mercado
113
RECOMENDACIONES DE CARACTER ARQUITECTONICO PARA EL
DESARROLLO DE ANALISIS DE CABIDA

CONSIDERAR

- ORIENTACIN
- VENTILACIN TRANSVERSAL
- ESCAPES
- INGRESOS Y SALIDAS VEHICULARES

RELACION SUPERFICIE EDIFICADA / SUPERFICIE VENDIBLE

PORCENTAJE HABITUAL DE REAS COMUNES (10 A 15% EN LO HABITACIONAL)
(25 A 30% EN ESTACIONAMIENTOS)

114
MODULO REFERENTE DE APARCAMIENTO VAHICULAR

8.00 M.
8.00 M.
5.00 M.
3.00 M.
2.66 M. 1/3 1/3

115
EJEMPLOS DE ANALISIS DE CABIDA
DE EDIFICACION MAXIMA
116
SE ADJUNTAN DIVERSAS EJEMPLIFICACIONES DE ANALISIS DE CABIDA EN LAS
QUE SE HA ELIMINADO NOMBRES DE PERSONAS Y DE CALLES POR RAZONES
OBVIAS:

EJEMPLOS DE ANALISIS DE CABIDA DE EDIFICACION MAXIMA

GENERALIDADES

SE TRATA DEL ANLISIS DE CABIDA DE EDIFICACIN EN UN TERRENO UBICADO
EN LA ACERA ORIENTE DE LA CALLE VERGARA.

117
CONDICIONES DE USO
EL TERRENO SE ENCUENTRA UBICADO EN LA ZONA B, SECTOR 23, MANZANA 1
DEL PLANO REGULADOR DE LA MUNICIPALIDAD DE SANTIAGO. EL INMUEBLE
POR EMPLAZARSE AL PONIENTE DE LA AVDA. PRESIDENTE JORGE ALESSANDRI
SE ENCUENTRA AFECTO A RESTRICCIN DE ALTURA, SECTOR EN EL CUAL SLO
SE PERMITE UNA ALTURA MXIMA DE 20 M., PARA TODO SISTEMA DE
AGRUPAMIENTO. ADEMS ESTE SECTOR NO SE PERMITE EDIFICACIN AISLADA
SOBRE LA CONTINUA.
118
CONDICIONES DE EDIFICACION
1) SUPERFICIE PREDIAL MNIMA: 500 M.
2) FRENTE PREDIAL MNIMO: 18 M.
3) PORCENTAJE MXIMO DE OCUPACIN DEL SUELO: 100 %
4) SISTEMA DE AGRUPAMIENTO, ALTURAS Y DISTANCIAMIENTOS: AISLADO,
PAREADO O CONTINUO. ESTOS DOS LTIMOS SISTEMAS DE
AGRUPAMIENTO SE PERMITIRN HASTA UNA ALTURA MXIMA DE 35 M.
POR SOBRE ESTA ALTURA SLO SE PERMITIR LA EDIFICACIN AISLADA,
CUYA ALTURA Y DISTANCIAMIENTO SE DELIMITARN DE ACUERDO AL
ARTCULO 2.6.3 DE LA ORDENANZA GENERAL DE URBANISMO Y
CONSTRUCCIONES.

EN EL SECTOR AL PONIENTE DE LA AV. PDTE. JORGE ALESSANDRI R., SE
PERMITIR UNA ALTURA MXIMA DE 20 M., PARA TODO SISTEMA DE
AGRUPAMIENTO.
DENTRO DE ESTE SECTOR NO SE PERMITIR LA EDIFICACIN AISLADA
SOBRE LA CONTINUA.
119
5) CAMBIO DE DESTINO DE LOS EDIFICIOS
LOS CAMBIOS DE DESTINO DE LOS EDIFICIOS, DEBERN CUMPLIR CON
LAS SIGUIENTES CONDICIONES:
SLO SE AUTORIZARA EL CAMBIO DE DESTINO PARA USOS DE
EQUIPAMIENTO DE SERVICIOS PBLICOS, SERVICIOS PROFESIONALES,
EDUCACIONALES, COMERCIO MINORISTA, ESPARCIMIENTO Y TURISMO.
SLO SE PERMITIR LA INSTALACIN DE ACTIVIDADES
CORRESPONDIENTES A LOS USOS DE SUELO EXPRESAMENTE
AUTORIZADOS POR LA RESPECTIVA RESOLUCIN MUNICIPAL.
SE DEBER HABILITAR EN EL INTERIOR DEL PREDIO EL NMERO DE
ESTACIONAMIENTOS QUE DETERMINE EL ARTCULO 37 DE LA ORDENANZA
LOCAL
120
SUPERFICIE A CONSTRUIR SEGN ANALISIS DE CABIDA
DE ANLISIS DE LAS CONDICIONES DE USO Y DE EDIFICACIN QUE REGULAN AL
TERRENO SE PUDO CONCLUIR QUE LA MEJOR OPCIN PARA OBTENER MXIMA
RENTABILIDAD DEL TERRENO Y LA MXIMA CABIDA ES LA DE USARLO COMO
EQUIPAMIENTO CON SISTEMA DE AGRUPAMIENTO CONTINUO HASTA 20,00 M. Y
100 % DE OCUPACIN DE SUELO. ESTA SOLUCIN PERMITE OCUPAR UN
PRIMER PISO CON UNA ALTURA DE 4 M. Y 6 PISOS CON UNA ALTURA DE PISO A
CIELO DE 2,50 M. DE ESTA FORMA SE LOGRA LA ALTURA MXIMA DE
EDIFICACIN DE 20 M. PARA ESTA SOLUCIN NO HAY APLICACIN DE RASANTE.
CONSIDERANDO UN USO DE EQUIPAMIENTO EDUCACIONAL EL N DE
ESTACIONAMIENTOS DEPENDE DE LA CANTIDAD DE ALUMNOS. NO OBSTANTE
SE DEBE TENER UN ESTACIONAMIENTO POR CADA 30 ALUMNOS. EN EL
SUPUESTO DE UNA MATRCULA DE 2.500 ALUMNOS ES NECESARIO DISPONER
DE DOS SUBTERRNEOS PARA UNA CABIDA TOTAL DE 85 ESTACIONAMIENTOS.
121
LAS SUPERFICIES EDIFICADAS RESULTANTES DE LA DESCRIPCIN
PRECEDENTE SON LAS QUE SE INDICAN EN EL CUADRO SIGUIENTE.
Superficie del terreno = 798,38 M
N de pisos
1 = 798,38 M
2 = 798,38 M
3 = 798,38 M
4 = 798,38 M
5 = 798,38 M
6 = 798,38 M
7 = 798,38 M
Sub 1 = 798,38 M
Sub 2 = 798,38 M
Sub -Total = 7.185,42 M
= 534,62 M
= 6.650,80 M
Menos superficie iluminacin y ventilacin
Total superficie a construir
Superficie
19,10 m. X 41,80 m
19,10 m. X 41,80 m
19,10 m. X 41,80 m
19,10 m. X 41,80 m
19,10 m. X 41,80 m
19,10 m. X 41,80 m
19,10 m. X 41,80 m
122
123
124
125
126
127
ANALISIS DE CABIDA DE SUPERFICIES CONSTRUIDAS Y ESTIMACION PRELIMINAR DE TASACION POR
ENFOQUE RESIDUAL
Costo Total Valor de Total
Const. Costo Comerc. Valor de
UF/m
2
Const. UF/m
2
Comerc.
N de pisos Destino UF UF
1 Educacin = 798,38 M 18,00 14.370,84 25,00 19.959,50
2 Educacin = 798,38 M 18,00 14.370,84 25,00 19.959,50
3 Educacin = 798,38 M 18,00 14.370,84 25,00 19.959,50
4 Educacin = 798,38 M 18,00 14.370,84 25,00 19.959,50
5 Educacin = 798,38 M 18,00 14.370,84 25,00 19.959,50
6 Educacin = 798,38 M 18,00 14.370,84 25,00 19.959,50
7 Educacin = 798,38 M 18,00 14.370,84 25,00 19.959,50
Sub 1 Estacionamiento = 798,38 M 11,00 8.782,18
Sub 2 Estacionamiento = 798,38 M 11,00 8.782,18
= 7.185,42 M 118.160,24 139.716,50
Estacionamientos* (798,38 m. x 2) x 30 % menos = 1.117,73 M 18,00 20.119,14
= 534,80 M 18,00 9.626,40 25,00 13.370,00
= 6.650,62 M
108.533,84 146.465,64
* Los 1.117,73 m representan 85 estacionamientos
1) Monto de la Comercializacin = UF 146.465,64
2) Monto de la Inversin = UF 108.533,84
3) Rentabilidad = UF 37,931,80
4) 30% de utilidad = UF 11,379,54
5) Saldo residual par compra del terreno = UF 26,552,26
UF 26,552,26 : 798,38 = 33,26 UF/M
SUPERFICIE TOTAL A CONSTRUIR
Total Costo Construccin y Comercializacin
Total Superficie edificable
Superficie del terreno 19,10 X 41,80 = 798,38 M
Superficies
19,10 m. X 41,80 m
19,10 m. X 41,80 m
19,10 m. X 41,80 m
19,10 m. X 41,80 m
19,10 m. X 41,80 m
19,10 m. X 41,80 m
19,10 m. X 41,80 m
Menos superficie iluminacin y ventilacin 19,10 X 4,00 = 76,40 X 7
128

EJEMPLO DE ANALISIS DE CABIDA DE EDIFICACION MAXIMA

GENERALIDADES

SE TRATA DEL ANLISIS DE CABIDA DE EDIFICACIN EN UN TERRENO
RESULTANTE DE LA FUSIN DE DOS ROLES.

129
CONDICIONES DE USO
EL TERRENO SE ENCUENTRA UBICADO EN LA ZONA Z-1 TRAMO A DEL PLANO
REGULADOR DE LA MUNICIPALIDAD DE UOA. LA PROPIEDAD SE ENCUENTRA
AFECTA A UTILIDAD PBLICA EN UNA FRANJA DE 5 M. DE PROFUNDIDAD POR EL
LARGO DEL TERRENO. ADEMS SE ENCUENTRA AFECTA A RESTRICCIN DE
ALTURA POR EMPLAZARSE EN PARTE DEL REA DE PROTECCIN DEL
AERDROMO E. SANCHEZ E. Y POR LA RASANTE DE 60 EN EL NIVEL DEL
TERRENO POR ESTAR EN EL LMITE DE ZONA.
130
USO 1/ PERMITIDO USO 2 / PERMITIDO USO 1 Y 2 / RESTRINGIDO
(Otras disposiciones, ver N 2)
En calles o Pjes. Cuyo ancho entre LO
sea = o inferior a 12 en sitios = o menor a
500 m (excepciones en Art. 18 Anex
RESIDENCIAL EQUIPAMIENTO RESIDENC / EQUIPAM
ESCALA de todo tipo Regional, Comunal y Vecinal
SIST. DE AGRUPAMIENTO
Profundidad en la medianeria 80% mx. mx 80% bajo altura de 17,50 m.
Coef. de constructibilidad 1
COEF. OCUP. DE SUELO
bajo altura 17,50 m.
0,6 0,8
ALTURA DE CONTINUIDAD
Altura mxima
8 m. medidos desde nivel de solera
Sobre la Edific. CONTINUA
N DE PISOS Mx. 3 piso (Incl. Zocalo y manzarda
Restricc. Altura del predio
RASANTES
NIVEL DE APLICACIN
EN EL FONDO del predio
DISTANCIAMIENTO mnimo
sobre la edificacin
CONTINUA
BALCONES
RETIRO de lnea Oficinal mn
SUPERF. PREDIAL MIN
FRENTE PREDIAL MIN
DENSIDAD MIN (PRM-S)
DENSIDAD MAX hab/h
ALTURA CIERROS
% TRANSPARENCIA
Estacionamientos
2,4 m.
70%
500 m.
15 m.
150 Hab/h
XXX
Cuando coincida con limite de zona 60 N.T.
700 en edificacin Aislada 4 m. a medianeros
4 m.
10 m. sobre 17,50 m.
AISLADA de acuerdo a las siguientes normas
LIBRE SEGN RASANTE
Ver ANEXO N 2
70 Sobre altura mxima de continuidad
(segn articulo 14 de la Ordenanza Local ) ver Anexo 1
USO DE SUELO PERMITIDO Y RESTRINGUIDOS
CONDICIONES
USO DE SUELO PERMITIDOS Y SUS CONDICIONES: ZONA Z-1. TRAMO A DEL P.R.C.
hasta 14,50 m. continuo y aislado sobre 17,50 m.
LIBRE SEGN RASANTE
7 m. mn. y 17,50 m. mx
Pudiendo comprender la altura de 1 m. adicional para una coreccta
solucin de antepecho
CONDICIONES DE EDIFICACION
131
ANALISIS DE CABIDA
DEL ANLISIS DE LAS CONDICIONES DE USO Y DE EDIFICACIN QUE REGULAN
AL TERRENO SE PUDO CONCLUIR QUE LA MEJOR OPCIN PARA OBTENER
MXIMA RENTABILIDAD DEL TERRENO ES LA DE USARLO COMO EQUIPAMIENTO
COMERCIAL (LOCALES Y OFICINAS) CON SISTEMA DE AGRUPAMIENTO CONTNUA
HASTA 17,50 M. Y AISLADO, EN TORRE, SOBRE ESTA ALTURA. ESTA SOLUCIN
PERMITE OCUPAR UNA PLACA COMERCIAL CONTNUA, DE DOS PISOS, DEFINIDA
DESDE LA LNEA OFICIAL DE CONTINUIDAD POR EL FRENTE, Y POR LA RASANTE
DE 60 POR EL FONDO, SOBRE ESTOS DOS PISOS SE CONSIDERAN 5 PISOS DE
EDIFICACIN CONTNUA DE USO DE OFICINA DEFINIDO POR LA LNEA DE
CONTINUIDAD Y LA RASANTE DE 60. SOBRE ESTA ALTURA SE DESARROLLA
UNA TORRE O EDIFICACIN AISLADA DEFINIDA POR LA RASANTE Y POR LAS
DISTANCIA A LOS MEDIANEROS Y LA LNEA DE EDIFICACIN.
132
LAS SUPERFICIES EDIFICADAS RESULTANTES DE LA DESCRIPCIN
PRECEDENTE SON LAS QUE SE INDICAN EN EL CUADRO SIGUIENTE.
Superficie del
terreno
= 1,640,00 m
Superficie terreno afecto a utilidad pblica = 225,00 m
Superficie terreno libre de afeccin = 1,415,00 m
N de pisos
1 = 1,030,50 m
2 = 1,030,50 m
3 = 760,50 m
4 = 760,50 m
5 = 760,50 m
6 = 760,50 m
7 = 760,50 m
8 = 251,60 m
9 = 251,60 m
10 = 251,60 m
Sub 1 = 1.415,00 m
Sub 2 = 1.415,00 m
Sub 3 = 1.415,00 m
Sub - total = 10,863,30 m
16,9 m. X 45 m
16,9 m. X 45 m
6,8 m X 37 m.
6,8 m X 37 m.
Superficie
16,9 m. X 45 m
16,9 m. X 45 m
16,9 m. X 45 m
6,8 m X 37 m.
22,9 m. X 45 m
22,9 m. X 45 m
133
134
135
136
137
ANALISIS DE CABIDA DE SUPERFICIES CONSTRUIDAS Y ESTIMACION
PRELIMINAR A LA TASACION POR ENFOQUE RESIDUAL
Superficie del terreno = 1,640,00 m M Costo Total Valor de Total
Superficie terreno afecto a utilidad pblica = 225,00 m M Const. Costo Comerc. Valor de
Superficie terreno libre de afeccin = 1,415,00 m M UF/m
2
Const. UF/m
2
Comerc.
N de pisos Destino UF UF
1 Locales comerciales = 1.030,50 M 18,00 18.549,00 34,00 35.037,00
2 Locales comerciales = 1.030,50 M 18,00 18.549,00 34,00 35.037,00
3 Oficinas = 760,5 M 25,00 19.012,50 40,00 30.420,00
4 Oficinas = 760,5 M 25,00 19.012,50 40,00 30.420,00
5 Oficinas = 760,5 M 25,00 19.012,50 40,00 30.420,00
6 Oficinas = 760,5 M 25,00 19.012,50 40,00 30.420,00
7 Oficinas = 760,5 M 25,00 19.012,50 40,00 30.420,00
8 Oficinas = 251,6 M 25,00 6.290,00 40,00 10.064,00
9 Oficinas = 251,6 M 25,00 6.290,00 40,00 10.064,00
10 Oficinas = 251,6 M 25,00 6.290,00 40,00 10.064,00
Sub 1 Estacionamientos = 1.415,00 M 11,00 15.565,00
= 10,863,30 M
Estacionamientos* (1,415 m x 3) x 30 % menos = 2.971,50 M 18,00 53.487,00
197.725,5 305.853,00
* Los 2.971,50 m representan 228 estacionamientos
Analisis en base a la mxima cabida de edificacin:
Recuperacin de la inversin UF 305,853,00
Inversin (-) UF 197.725,00
Rentabilidad UF 108,128,00
30% utilidad UF 32,438,00
Saldo residual para compra
del terreno
UF 75.690,00
Superficies
22,9 m. X 45 m
22,9 m. X 45 m
UF 75.690 : 1.640 m de terreno = UF/M 46,15
Total Costo Construccin y Comercializacin
16,9 m. X 45 m
16,9 m. X 45 m
16,9 m. X 45 m
16,9 m. X 45 m
Total Superficie edificable
16,9 m. X 45 m
6,8 m X 37 m.
6,8 m X 37 m.
6,8 m X 37 m.
Alberto Arenas Pizarro. Arquitecto A&C S.A.
138
INFORME TECNICO DE ANALISIS DE CABIDA
EDIFICIO DE OFICINAS SANTA BEATRIZ
COMUNA DE PROVIDENCIA
139
INFORME TECNICO RELATIVO AL CUMPLIMIENTO DE LAS NORMAS URBANISTICAS
SEGN LA ORDENANZA GENERAL DE URBANISMO Y CONSTRUCCIONES Y LA
ORDENANZA LOCAL DE LA COMUNA DE PROVIDENCIA.

1. GENERALIDADES
Al profesional que suscribe, se le ha encargado efectuar un informe tcnico relativo
al buen cumplimiento o no de las normas urbansticas segn lo establecido en la
Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, y en la Ordenanza Local de la
comuna de Providencia, correspondiente al anteproyecto aprobado del Edificio de
oficinas Santa Beatriz, que se encuentra ubicado en calle Santa Beatriz 106, calle
Santa Beatriz 84, y calle Cirujano Guzmn 77 de la comuna de Providencia, ciudad
de Santiago.
El proyecto trata de una edificacin de 14 pisos ms 4 subterrneos emplazado en
rea de zonificacin denominada como EC3+AsL segn el Plano Regulador de la
comuna de Providencia vigente desde el 19 de enero del 2007 a la fecha, y es
propiedad de Absalon Espinosa inmobiliaria.

Fig01. Ubicacin del proyecto, Fuente: Mapcity.
El inmueble ser emplazado en un predio resultante de la fusin de tres predios
anteriores, resultando una superficie aproximada total bruta de 1199.70m2, con un
rea afecta a utilidad publica de 125m2, por lo tanto dispone de una superficie
neta de 1074.70m2.
140
2. ANTECEDENTES
El suscrito tuvo a la vista los siguientes antecedentes para la evaluacin de las
normas urbansticas y edificatorias de este proyecto:
Visita a terreno
Ordenanza Local comuna de Providencia.
Planimetra de anteproyecto aportadas por el Solicitante, y aprobada por la
Direccin de Obras del 17 de febrero de 2010 que incluye:
o Plantas de arquitectura de todos los pisos
o Cortes y elevaciones
o Cuadro de superficies
o Plano de sombras

La edificacin se encuentra en su etapa de anteproyecto, est emplazado en una
superficie neta de 1074,70 m2, resultante de la posible fusin de los predios: Santa
Beatriz 106, Santa Beatriz 84, y Cirujano Guzmn 77.
141
3. INFORME
El presente informe se extiende a fin de evaluar las condiciones urbansticas y
edificatorias reglamentadas en los instrumentos de planificacin territoriales vigentes
incluidos en el presente anteproyecto que posee una vigencia de 180 das desde el
17 de Febrero del 2010, da de su aprobacin en la Direccin de Obras.
El edificio a evaluar se rige por la normativa de la Ordenanza General de Urbanismo
y Construcciones, y a la Ordenanza Local de la comuna de Providencia.
Las especificaciones de las normativas que rigen esta edificacin sealan lo
siguiente:
142
3.1. Ordenanza Local de la comuna de Providencia
El Plano Regulador de la comuna de Providencia vigente, aprobado el 19 de enero
del 2007, seala que el inmueble se encuentra emplazado en la zona denominada
como EC3+AsL (Edificacin continua hasta 3 pisos, ms edificacin aislada libre).
Que corresponde a una zona donde el uso de suelo es predominante el
Equipamiento Comercial (fig02 y 03).

Fig.02 Ubicacin del anteproyecto caracterizando su zonificacin en el Plano Regulador de Providencia.
143

Fig.03 Plan Regulador comunal de Providencia 2007, Espacio privado, Zonas de Uso de suelo.
En consideracin a la norma de este Instrumento de Planificacin Territorial se
desprende el siguiente anlisis tcnico respecto de la edificacin propuesta en este
anteproyecto:
144
a. Cumplimiento de Normas edificatorias y de uso de suelo
El proyecto se encuentra emplazado en una zona con una faja de edificacin
continua obligatoria en la lnea de edificacin de una altura 10.5m obligatoria y
un mximo de 3 pisos; ms edificacin aislada sobre o tras la edificacin
continua, sin lmite de altura; con o sin antejardn, segn se seala en el plano
respectivo. Los parmetros que fijan sus condiciones se encuentran resumidas en
el cuadro N1 siguiente:
145
Zona EC3+AsL Zona de Edificacin continua, de mx. 3 pisos, ms Aislada Libre
Transparencia 100% No hay S cumple
A la calle
Altura total 2,2 No hay S cumple
Transparencia
Art. 4.1.04 de
OL
1
No hay S cumple
Cierros
Al vecino
Altura total
Art. 4.1.04 de
OL
1

No hay S cumple
Subdivisin Mnima 800m2 1074,70m S cumple
Antejardn
Art. 4.1.06 de
OL
2

min. 3m S cumple Condiciones
Prediales
Ochavo en lnea oficial No aplica No aplica
No
aplica
Pisos 3 3 S cumple
Edificacin
Continua
Metros 10,5 10,5 S cumple
Pisos Libre 14 S cumple
Edificacin
Aislada
Metros Libre 38,88 S cumple
Ed. Continua 7m 2,85 S cumple
por piso
Ed. Aislada 3,5m 2,85 S cumple
Rasante
Art 2.6.3
OGUC
70 sobre
10,5m de
altura
S cumple
Profundidad Mxima 100%
Adosamientos
No
especifica
No aplica
No
aplica
a deslindes
Art 4.2.19 de
OL
3

4m S cumple
Envolvente
Volumtrica
Distanciamiento
Mnimos
en subterrneo 2,50m 5m S cumple
Ed. Continua 3 1,87 S cumple
Coeficiente de
constructibilidad
Ed. Aislada 4 3,93 S cumple
1 piso 1 0,64 S cumple
Continua
Pisos
superiores
1 0.64 S cumple
1 piso n/a 0.64 S cumple
Superficie
construible
Coeficiente de
Ocupacin de
suelo
Edif.
Aislada
Pisos
superiores
0,4 0.39 S cumple

146
3.2. Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones
Segn lo que dispone este cuerpo normativo, el edificio cuenta con las siguientes
condiciones de edificacin:
a. Rasantes:
Segn lo dispuesto en la Ordenanza Local de Providencia, la altura mxima
de la edificacin aislada es libre, sin embargo, se determinara la altura
mxima de este cuerpo exclusivamente por la proyeccin de las rasantes
que especifica el Art 2.6.3 de la OGUC, para la Regin Metropolitana.

El modelo del volumen aislado levantado con sus alturas mximas queda
representado segn se demuestra grficamente en el anexo de este informe.

147
b. Estudio de sombras:
Se recurre al estudio de sombras proyectadas por el volumen de este
anteproyecto para justificar la facultad que ha tomado la propuesta de la
edificacin aislada de sobrepasar los lmites de las rasantes estipuladas
segn el art. 2.6.3 de la OGUC.

De acuerdo al trazado de las superficies de sombra del volumen terico
edificable se obtienen las siguientes superficies detalladas por zonas
indicadas en el cuadro n2.
_____________________________________________________________________________
1
El art. 4.1.04 de la O.L. de Providencia, establece que Los cierros medianeros o divisorios no transparentes que se
coloquen entre dos sitios, sern de un material opaco homogneo, de ladrillo u otro similar, excepto en los
medianeros del antejardn que debern ser trasparentes o no existir, y no podrn tener una altura superior a 2,20 m.
Si hay acuerdo entre propietarios colindantes, firmado ante notario, se admitir excepcionalmente: la colocacin
de cierros verdes sobre el medianero hasta una altura mxima de 3,50 m con excepcin del antejardn; la
colocacin de un cierro transparente en su reemplazo, o bien la eliminacin de todo tipo de cierro.
2
El art. 4.1.06 de la O.L. de Providencia, establece en su letra a) En zonas de edificacin continua, con o sin
edificacin aislada sobre o tras aquella, los antejardines que se indiquen, sern mnimo de 3,00 m. Debiendo
quedar las edificaciones aisladas, como mnimo con 2,00 m de diferencia con el plano anterior correspondiente a
la edificacin continua.
3
El art 4.2.19 de la O.L. de Providencia indica en su letra e) que la zona EC3+AL deber regirse por lo estipulado en
el art. 2.6.3 de la OGUC. Esto es, para edificaciones sobre 7,0m, un distanciamiento mnimo de 4 m.

Cuadro2. Resumen del trazado de superficies de sombra proyectadas.
C. Conjuntos armnicos
De acuerdo a lo estipulado por la Ordenanza Local de Providencia y por la
normativa de la OGUC, derivada de la Ley General de Urbanismo y
Construcciones, el inmueble no cumple con la calidad de Conjunto
armnico.
CUADRO DE SOMBRAS
Proyeccin
de Sombra
Volumen
Terico
Volumen
Propuesto
Diferencia
A 1028,23 m2 1018,98 m2 9,25 m2
B 1370,33 m2 1089,14 m2 281,19 m2
C 703,60 m2 532,30 m2 171,30 m2
TOTAL 3102,66m2 2640,42 m2 462,24 m2
149
3. CONCLUSIONES
De acuerdo al anlisis realizado al anteproyecto del Edificio de Oficinas Santa
Beatriz, puedo concluir lo siguiente:
El Edificio cuenta con aprobacin de anteproyecto valido por 180 das a
contar del 17 de Febrero del 2010. Una vez vencido el plazo determinado por
la Municipalidad de Providencia, se deber presentar un nuevo expediente
con las condiciones del proyecto.
El presente anteproyecto cumple de manera satisfactoria las normas
edificatorias y urbansticas que lo rige segn la Ordenanza Local del Plano
Regulador de Providencia. Quien suscribe lo resume de la siguiente forma:
o Cumple con las condiciones de cierros tanto a la calle, como al
vecino, en la configuracin de las alturas mximas de los mismos,
materialidad y transparencia.
o Cumple con las condiciones prediales mnimas, al fusionar 3 predios
existentes para compensar los 800m2 mnimos de superficie; se respeta
el antejardn mnimo de 3 metros para edificacin en altura, y no
posee ochavos.
o Cumple de manera satisfactoria lo normado en cuanto a la
envolvente volumtrica del anteproyecto: altura mxima del cuerpo
continuo de 10.5m con un mximo de 3 pisos; edificacin aislada de
altura libre, determinada por las rasantes, y retranqueado 2 m desde la
lnea de edificacin del cuerpo continuo.
150
o Respeta el distanciamiento mnimo de 4m. para edificar el cuerpo
aislado.
o Cumple con las condiciones de superficie construible dentro del
predio; respeta el porcentaje normado para la ocupacin de suelo en
el primer piso para el cuerpo continuo; y respeta el porcentaje de
ocupacin de suelo de los pisos superiores para ambas edificaciones.
o De acuerdo a lo estipulado en la normativa local vigente, este
anteproyecto se hace acreedor de una compensacin del 30%
adicional al Coeficiente de Constructibilidad, tal como se especifica
en el Art. 3.3.04
4
de la Ordenanza Local de Providencia. No obstante
no se podr utilizar dado a que se ha acogido a la superficie mxima
permitida por conos de sombra.
151
El presente anteproyecto cumple de forma satisfactoria la normativa
contemplada en la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones.
Quien suscribe detalla en:
o De acuerdo al art 2.6.3
5
, se han trazado rasantes de 70 desde los
deslindes del predio a una altura de 10.5m que corresponde a la altura
mxima de la edificacin continua.
o El anteproyecto cumple, al sobrepasar las rasantes, por no superar la
superficie de sombra del volumen terico edificable en este mismo
predio, esto segn lo estipulado en el art. 2.6.11 de la OGUC.
o Finalmente, el proyecto no cumple con la calidad requerida para ser
considerado conjunto armnico, segn las condiciones que debe
cumplir para serlo, y que se indican en el art 2.6.4 de la OGUC.
______________________________________________________________________________________________________________
4
El art. 3.3.04 de la O.L. de Providencia, indica que los predios de menor superficie a la indicada en esta ordenanza,
y existentes de antes de la fecha de publicacin de la misma, al fusionarse, gozarn de un aumento del 30% en el
Coeficiente de Constructibilidad.
5
El art. 2.6.3 de la OGUC detalla la normativa de rasantes y distanciamientos para edificaciones aisladas.
152
3. ANEXOS
Planimetra del volumen terico edificable en el mismo predio con las
superficies de sombras proyectadas confeccionadas por el suscrito.
Fotografas del entorno a los predios donde se ubica el anteproyecto.

Alberto Arenas Pizarro
(6)

ARQUITECTO. PERITO
153
154
155
156
157
158
159
COMO APOYOS SE SUGIERE RECURRIR A:
- Boletn informativo INE.
- Revista enconcreto
- Mercado del suelo urbano (Trivelli)
- Boletn Collect: analisis de la oferta y venta de viviendas nuevas en el
Gran Santiago
- Mercado de oficinas (Mackenzie Hill)
- Informe Gemines (Panorama Inmobiliario).
- Boletn Ondac.
- Portales inmobiliarios:
- www.portalinmobiliario.com
- Www. Acop.cl
- Www. Emol.com
- WWW. Coproch.cl
- Portal del minvu
- Portales bancarios
- Portales de corredores de propiedades
160
RESPALDO DE LOS FACTORES DE LA SIMPLE FRMULA

Ti = m X UF
M

RESPALDO DE LAS SUPERFICIES

SUPERFICIE DE TERRENOS. RESPALDADOS SEGN:
- PLANOS DE LOTEOS APROBADOS
- PLANOS DE SUBDIVISIN APROBADOS
- PLANO DE FUSIN DE ROLES APROBADOS
- INFORMACIN DEL EXPEDIENTE DEL PERMISO DE EDIFICACIN
- ESCRITURAS
- ENHUINCHADO Y LEVANTAMIENTOS.
161
SUPERFICIES EDIFICADAS (SUPERFICIES TILES). RESPALDADAS SEGN:
- INFORMACIN DEL EXPEDIENTE DEL PERMISO DE EDIFICACIN
- INFORMACIN DE LA RECEPCIN FINAL
- INFORMACIN DEL EXPEDIENTE DE ACOGIMIENTO DE LA LEY DE
COPROPIEDAD INMOBILIARIA
- ESCRITURAS
- ENHUINCHADO Y LEVANTAMIENTOS.
162
SUPERFICIES DE COPROPIEDAD INMOBILIARIA.
- SUPERFICIES PRORRATEABLES
- CUOTA PROPORCIONAL DE PRORRATEO:
- TERRENO
- SUPERFICIES COMUNES
- OBRAS COMPLEMENTARIAS
- SUPERFICIES RESPALDADAS CON INFORMACIN DE LA RESOLUCION
DE ACOGIMIENTO A LAS DISPOSICIONES DE LA LEY DE
COPROPIEDAD INMOBILIARIA
163
RESPALDO DE LOS VALORES UF/M

Elaboracin de planillas Excel dinmicas con
captacin de referencias de mercado de las cuales
se seleccionan las 5 ms similares y sustitutivas al
inmueble que se tasa.

Homologacin de factores cuantitativos y cualitativos
de las 5 referencias similares y sustitutivas.
164
ENFOQUE POR COMPARACION DE MERCADO
165
ECUACIN POR COMPARACIN DE MERCADO
Ti = m X UF/M

Ejemplos:

Terrenos eriazos

T
t
= m
t
X UF/M
t

Terrenos con edificaciones

T
e
= m
e
X UF/M
e
166

Definiciones

El enfoque por comparacin de mercado permitir
determinar el valor de la propiedad que se tasa segn
comparacin con otras propiedades similares que estn
transndose o hayan sido recientemente transadas en el
mercado inmobiliario.

PROCEDIMIENTO DEL ENFOQUE POR COMPARACION DE MERCADO
EL ENFOQUE POR COMPARACION DE MERCADO
167
Implicancias del Valor de Mercado
Alguien desea comprar pero no est obligado a hacerlo.
Alguien desea vender pero no est forzado a vender a
cualquier precio.
La actuacin es voluntaria, sin estmulos indebidos o
situaciones econmicas criticas.
Las partes no estn relacionadas y actan
independientemente.
168
Implicancias del Valor de Mercado
Ambas partes (oferta y demanda) estn informadas y
disponen de un tiempo razonable para negociar la
venta.
La propiedad se expone durante un periodo de tiempo
razonable.
No se tienen en cuenta las posibles ofertas adicionales
de un comprador con un inters especial.

169
Principio de sustitucin: el valor de un inmueble es
equivalente al de otros de similares caractersticas
sustitutivas de aquel igualmente deseables, que dan igual
rendimiento o prestan los mismos servicios o utilidad y de
valor equivalente.

Principio de contribucin (o de valor residual): el valor de un
componente de la propiedad depende de su contribucin al
valor total de ella.

Principios de Valoracin
170
Principio de mayor y mejor uso: el valor de un inmueble,
susceptible de ser dedicado a diferentes usos o de ser
construido con distintas intensidades edificatorias, es el que
resulta de ser destinado, dentro de las posibilidades legales y
fsicas, al uso ms razonable, probable y financieramente
aconsejable que le permita obtener el mayor valor.
Principios de Valoracin
171

Supone mercado con competencia perfecta.
No todos los inmuebles tienen un mercado amplio y
representativo.
Requiere informacin suficiente (cantidad y calidad).
La informacin es variable en el tiempo.
Limitaciones
172

Para el sistema bancario y financiero, corredores de
propiedades y para fijar valor de comercializacin de
productos inmobiliarios.

No es aplicable en principio a industrias, monumentos
nacionales o inmuebles no habituales del mercado
inmobiliario en general (colegios, hospitales, retenes,
etc.).
Aplicaciones
173
Definicin del enfoque comparativo
Este enfoque consiste en efectuar la valoracin de un
inmueble segn el anlisis comparativo de valores de
ventas y/u ofertas de propiedades similares captadas del
mercado inmobiliario.
174
La ecuacin de valor por comparacin
Ti = Sup m X UF/M (ESM)

ESM = Estadstica sistematizada de mercado
175
Inspeccin fsica del inmueble y su entorno:
Localizacin, el sector y la vecindad.
Terreno construcciones.

Documentacin tcnica y legal:
Legalidad de construcciones, expropiaciones,
servidumbres, etc.

Conocimiento de disposiciones normativas:
Plan regulador, usos y constructibilidad.
Dotacin de servicios pblicos.

Etapas del procedimiento
176
Anlisis de la propiedad.
Inspeccin fsica del inmueble y su entorno.
Documentacin tcnica y legal.
Conocimiento de disposiciones normativas.

Estudio de mercado inmobiliario.
Anlisis del mercado inmobiliario propiamente tal.
Anlisis de la propiedad en relacin a su mercado en
base a estadstica sistematizada de mercado.

177
Recopilacin de informacin.
Caractersticas para seleccionar.
Verificacin de la informacin (control de calidad).
Anlisis de la propiedad en su mercado.
Tasacin del inmueble problema.
Reconciliacin de valores.

178
Ecuaciones para ser aplicadas en la tasacin con
enfoque por comparacin de mercado:
Se reconocen dos ecuaciones generales a saber:

Ecuacin para la tasacin de terrenos:
PROCEDIMIENTO DEL ENFOQUE POR COMPARACION DE
MERCADO
Tt = M t x $
Mt

179
Ecuacin para la tasacin de inmuebles (suelo con
edificaciones).
PROCEDIMIENTO DEL ENFOQUE POR COMPARACION DE
MERCADO
Ti = Me x $
Me

180
EJEMPLIFICACION DE TASACION:

TERRENOS
Tt = M (SUPERF. DE CARACTERISTICAS HOMOLOGAS) X UF/M (PRECIOS
PROMEDIOS HOMOLOGADOS DEL MERCADO DE COMPRAVENTAS
SIMILARES)

DEPARTAMENTOS (CON O SIN ESTACIONAMIENTOS, BODEGAS)
Td = M (SUPERF. DE CARACTERISTICAS HOMOLOGAS EN CUANTO
ATERRAZAS) X UF/M (PRECIOS PROMEDIOS HOMOLOGADOS DEL
MERCADO DE COMPRAVENTAS SIMILARES)

OIFICNAS
To = M (DEPARTAMENTALIZADOS O EN PLANTAS TIPO) X UF/M (PRECIOS
SIMILARES)

LOCALES COMERCIALES
T
lc
= M (EMPLAZAMIENTO RESPECTO DE ACCESIBILIDAD DEL PUBLICO) X
UF/M (PRECIOS PROMEDIOS HOMOLOGADOS DEL MERCADO DE
COMPRAVENTAS similares)
181
APARCAMIENTO VEHICULARES
Tav = PRECIOS PROMEDIOS HOMOLOGADOS DEL MERCADO DE
COMPRAVENTAS DE UNIDADES DE ESTACIONAMIENTOS SIMILARES.

BODEGAS DE COPROPIEDAD
Tb = PRECIOS PROMEDIOS HOMOLOGADOS DEL MERCADO DE
COMPRAVENTAS SIMILARES. (EXCEPCIONALMENTE TASACIN POR M.)

CASAS
Tc = M (APROVECHANDO QUE EL MERCADO OFRECE 2 INFORMACIONES
DE SUPERFICIE: LA DEL TERRENO Y LA DE LA EDIFICACIN) X UF/M (PRECIOS
SIMILARES)

182
Tasacin de un terreno de 1000 m en el que el valor UF/M
de terrenos similares determinado por enfoque de
comparacin de mercado es de UF/M 8,00.

Por lo tanto, 1000 m de superficie x UF/M 8,00
(sealndose cmo se ha determinado) = UF 8.000.

EJEMPLIFICACION DE TASACION POR COMPARACION
DE MERCADO
183 183
SUGERENCIA DE EJEMPLIFICACION DE TASACION DE CASA CON
HOMOLOGACION BASICA
OFERTA DE CASAS SIMILARES EN SECTOR DE LA COMUNA RESPECTIVA DE LA
CASA QUE SE TASA
N
Fech
a
Ubicacin Valor UF
Terreno
M
Edificaci
n M
Fuente de
Informacin
1 6.272,00 420,00 158,00
2 5.227,00 440,00 180,00
3 7.350,00 500,00 160,00
4 7.748,00 539,00 250,00
5 7.550,00 580,00 190,00
PROMEDIO 5.509,40 495,80 187,60
CASO PROBLEMA 560,00 169,00
184 184
EJEMPLIFICACION DE TASACION DE CASA CON HOMOLOGACION
BASICA
OFERTA DE TERRENOS EN EL SECTOR DE LA COMUNA RESPECTIVA DE LA CASA QUE SE TASA
N fecha Ubicacin Valor UF Superficie UF/M
Fuente de
informacin
1 4.250,00 510,00 8,33
2 5.580,00 620,00 9,00
3 3.264,00 480,00 6,80
4 3.339,00 530,00 6,30
5 4.680,00 650,00 7,20
PROMEDIO 4.222,60 558,00 7,53
CASA PROBLEMA 560,00
185 185
EJEMPLIFICFACION DE TASACION DE CASA EN BASE A
HOMOLOGACION BASICA

Valor casa promedio

Son 495,80 m
2
de terreno X UF/m
2
7,53 promedio valor del suelo X 0,38

Residual para lo edificado

Valor promedio de lo edificado = UF 4.090,72 : 187,60

Tasacin casa problema

Son 560 m
2
de terreno X UF/m
2
7,53 X 0,38
Son 169 m
2
edificados X UF/m
2
21,81
= UF 5.509,40

= UF 1.418,68

= UF 4.090,72

= UF 21,81

= UF 1.602,38
= UF 3.685,89
= UF 5.288,19

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