Recuperacin de plusvalas y polticas

urbanas de cohesin social: anlisis de

la experiencia en la Argentina
V Cumbre Hemisfrica de Alcaldes /
Mar del Plata (Argentina)
Panel 9 - 3 / septiembre / 2009

I
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C
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b
a
n
o
Universidad Nacional
de
General Sarmiento

Eduardo Reese

Dos cuestiones bsicas a tratar

1/ Los componentes de
la situacin actual

2/ Las experiencias en
desarrollo

Los componentes de la
situacin actual

La Argentina es un pas con una muy

alta tasa de urbanizacin
Actualmente el 89,3%
(32,4 de 36 millones) de su
poblacin vive en ciudades.
La Argentina forma parte
de una de las regiones ms
urbanizadas del planeta.
La PBA es una de las

ms urbanizada del pas: el

96% de la poblacin es
urbana, es decir 13,3 de
13,8 mill.

A pesar de estos
indicadores la Argentina
nunca tuvo, como pas,
un proyecto una poltica
de desarrollo urbano

Esta cuestin no es casual

La tierra siempre cumpli un papel

preponderante en la formacin de
la riqueza de los sectores
dominantes y tambin lo cumpli
en la formacin de una cultura
fuertemente patrimonialista de toda
la sociedad

 La Ciudad y la Provincia de BA
cuentan con normativas integrales
de desarrollo urbano y ambas
fueron dictadas en 1977 por la
ltima dictadura y se encuentran
fuertemente cuestionadas y
desactualizadas.
La Provincia de Mendoza acaba
de dictar su ley de Ordenamiento
Territorial.

 El resto de las Provincias cuentan con

normas dispersas que legislan parcialmente
sobre el fraccionamiento y el uso del suelo.
En varias de ellas se sigue utilizando de
manera supletoria el Reglamento Nacional
de Mensuras aprobado por Decreto
Nacional 10.028 del ao 1957, para legislar
sobre los fraccionamientos de suelo.
La nica jurisdiccin que cuenta con un
plan de desarrollo urbano es la Ciudad de
BA.
Ninguna Provincia cuenta con
estrategias territoriales por lo menos

En el mbito municipal existe un amplio mapa de muy

diversas experiencias de planificacin.
Propuestas de planificacin gestin orientadas a
promover procesos de desarrollo de base local o
microregional. Planes Estratgicos de Desarrollo, Planes de
Desarrollo Local
Iniciativas de planificacin gestin sobre cuestiones
fsico espaciales ambientales. Plan Urbano, Plan Urbano
Ambiental, Plan de Desarrollo Territorial, Plan de
Ordenamiento, etc.
Amplio abanico de instrumentos municipales de carcter
estrictamente normativo cuya funcin principal es la de ser
reguladores del uso, ocupacin, subdivisin y equipamiento
del suelo y/o de diferentes aspectos de la problemtica
ambiental.
Acciones directas sobre el territorio que, de manera
amplia, se pueden denominar grandes proyectos urbanos.

La funcin social de la propiedad en la

legislacin argentina

Artculo 38 de la Constitucin de
1949
La propiedad privada tiene una
funcin social y, en consecuencia,
estar sometida a las obligaciones que
establezca la ley con fines de bien
comn.

La funcin social de la propiedad en la

legislacin argentina
Reforma constitucional de 1994: los tratados
internacionales tienen jerarqua constitucional
Artculo 75 inciso 22. Estn en el nivel superior
del sistema legal nacional.
Artculo 21 de la Convencin Interamericana
sobre Derechos Humanos OEA San Jos de
Costa Rica 1969
Artculo 21: Derecho a la Propiedad Privada
Toda persona tiene derecho al uso y goce de sus
bienes. La ley puede subordinar tal uso y goce al
inters social.

La funcin social de la propiedad en la legislacin argentina

Constitucin Provincia de Corrientes

Artculo 62
La Provincia y los municipios, en el marco de sus respectivas
competencias, ordenan el uso del suelo y regulan el desarrollo
urbano, suburbano y rural, bajo las siguientes pautas:
1) La utilizacin del suelo no puede afectar el inters general.
2) El ordenamiento territorial debe ajustarse a proyectos que
respondan a objetivos, polticas y estrategias de planificacin
democrtica y participativa de la comunidad.
3) Las funciones fundamentales que deben cumplir las reas
urbanas para una mejor calidad de vida determinan la intensidad
del uso y ocupacin del suelo, distribucin de la edificacin,
reglamentacin de la subdivisin y determinacin de las reas
libres.
4) El cumplimiento de los fines sociales de la actividad urbanstica
mediante la intervencin en el mercado de tierras y la captacin del
incremento del valor agregado por planes u obras del Estado.

La funcin social de la propiedad en la legislacin argentina

Constitucin Provincia del Chubut

Artculo 20
La propiedad privada es inviolable. Tiene tambin una funcin
social y est sometida a las obligaciones que establece la ley con
fines de bien comn.

Artculo 77
El Estado propende a que toda persona acceda a una vivienda
digna, para s o su familia, que incluye servicios sociales y pblicos
e integracin con el entorno natural y cultural, quedando
resguardada su privacin. En sus previsiones el Estado contempla
planes habitacionales, individuales y colectivos, en funcin del
progreso tecnolgico y de la evolucin social. La poltica respectiva
provee el ordenamiento territorial con miras al uso racional del
suelo, al inters pblico y a las caractersticas de las diversas
comunidades.

La funcin social de la propiedad en la legislacin argentina

Constitucin Provincia de Crdoba

Artculo 58
Todos los habitantes tienen derecho a disfrutar de una vivienda
digna, la que, junto a los servicios con ella conexos y la tierra
necesaria para su asentamiento, tiene un valor social fundamental.
El Estado promueve las condiciones necesarias para hacer
efectivo este derecho. A tal fin planifica y ejecuta la poltica de
vivienda y puede concertarla con los dems niveles
jurisdiccionales, las instituciones sociales o con el aporte solidario
de los interesados. La poltica habitacional se rige por los
siguientes principios:
1. Usar racionalmente el suelo y preservar la calidad de vida, de
acuerdo con el inters general y las pautas culturales y regionales
de la comunidad.
2. Impedir la especulacin.
3. Asistir a las familias sin recursos para facilitar su acceso a la
vivienda propia.

La funcin social de la propiedad en la legislacin argentina

Constitucin Provincia de Ro Negro

Artculo 74
La Provincia con los municipios ordena el uso del suelo y regula el
desarrollo urbano y rural, mediante las siguientes pautas:
1. La utilizacin del suelo debe ser compatible con las necesidades
generales de la comunidad.
2. La ocupacin del territorio debe ajustarse a proyectos que
respondan a los objetivos, polticas y estrategias de la planificacin
democrtica y participativa de la comunidad, en el marco de la
integracin regional y patagnica.
3. Las funciones fundamentales que deben cumplir las reas urbanas
para una mejor calidad de vida determina la intensidad del uso y
ocupacin del suelo, distribucin de la edificacin, reglamentacin de
la subdivisin y determinacin de las reas libres.
4. El cumplimiento de los fines sociales de la actividad urbanstica
mediante la intervencin en el mercado de tierras y la captacin del
incremento del valor originado por planes u obras del Estado.

La funcin social de la propiedad en la legislacin argentina

Constitucin Provincia de Buenos Aires - 1994

Artculo 31
La propiedad es inviolable, y ningn habitante de la Provincia
puede ser privado de ella, sino en virtud de sentencia
fundada en ley. La expropiacin por causa de utilidad publica,
debe ser calificada por ley y previamente indemnizada.

Constitucin Provincia de Buenos Aires - 1949

Artculo 30
La propiedad privada tiene una funcin social y en
consecuencia, estar sometida a las obligaciones que la ley
establezca con fines de bien comn.

Las experiencias en
desarrollo
1/ Movimiento por la Reforma Urbana en la
Argentina
2/ Trenque Lauquen
3/ Moreno
4/ Venado Tuerto
5/ Reforma impositiva en Crdoba
6/ Morn
7/ San Fernando

Grupo promotor:
FOTIVBA: Asociacin Civil MADRE TIERRA ,
Secretara de Enlace de Comunidades
Autogestionarias (SEDECA), Fundacin
Vivienda y Comunidad.
Foro Crdoba de Instituciones de Promocin
y Desarrollo: Servicio Habitacional de Accin
Social (SEHAS), Centro de comunicacin
popular y asesoramiento legal (CECOPAL),
APROHCOL, SERVIPROH (Servicio de
promocin humana), SEAP (Servicio de accin
popular), La Minga, AVE (Asociacin de la
Vivienda Econmica).
COHRE Centro por el Derecho a la Vivienda
contra Desalojos
Movimiento de Ocupantes e Inquilinos (MOI)
Instituto del Conurbano (UNGS)
CANOA - Hbitat Popular (Santa F)
Red Encuentro de Entidades No
gubernamentales para el Desarrollo

1 PROTECCIN LEGAL DEL DERECHO A LA VIVIENDA Y A LA CIUDAD.

2 DEMOCRATIZACION DEL ACCESO A LA TIERRA E INMUEBLES
URBANOS
3 EL DERECHO A LA REGULARIZACION.
4 LOS PROCESOS DE DESALOJOS NO DEBEN VIOLAR LOS DERECHOS
HUMANOS. DEROGACIN DEL DELITO DE USURPACIN.
5 LA DEMOCRATIZACION DEL ACCESO A LOS SERVICIOS PUBLICOS.
6 DOTAR DE INSTRUMENTOS A LOS GOBIERNOS LOCALES PARA
FORTALECER EL MANEJO DEL PARQUE CONSTRUIDO DE VIVIENDAS.
7 LA PARTICIPACIN DE LAS PERSONAS U ORGANIZACIONES
IMPLICADAS EN LAS POLTICAS URBANAS Y DE VIVIENDA.
8 EL FORTALECIMIENTO DE LOS PROCESOS DE AUTOGESTION DEL
HABITAT.
9 DESARROLLO URBANO SIN DISCRIMINACIN.
10 ACCESO A LAS AREAS CENTRALES URBANAS.
11 LA PROMOCION DE POLTICAS URBANAS Y DE VIVIENDA CON
SENTIDO REDISTRIBUTIVO.
12 REFORMA TRIBUTARIA.
13 MODIFICACIN DE LA LEY FEDERAL DE VIVIENDA

Trenque Lauquen

Moreno

Plan de Desarrollo Territorial de

Venado Tuerto

Estructura del Plan de Desarrollo

Territorial de Venado Tuerto
Ordenanza aprobatoria Anexo A
Ttulo I Objetivos, estrategias y
programas / proyectos
Ttulo II Normativa reglamentaria

Ttulo III Sistema de Gestin

Anexos

Planos

Crdoba

Los valores fiscales de la tierra en la

ciudad de Crdoba haban sido
actualizados integralmente por ltima
vez en el ao 1984, vigente desde
1985, y los valores de las mejoras en el
ao 1992. Durante estos 24 aos la
ciudad atraves importantes
transformaciones que han cambiado la
estructuracin del territorio y por tanto
del mercado inmobiliario.

1989 ($ 1 el m2)

1995

2004 ($ 200 el m2)

Tasa Inmueble Vs. Ingresos Propios

45%

40%

35%

PORCENTAJE

30%

25%

20%

15%

10%

5%

0%
1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

AOS

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

Tasa Inmueble Vs. Comercio e Industria

300.000.000

250.000.000

PESOS

200.000.000

150.000.000

100.000.000

50.000.000

0
1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

31/12/1993 31/12/1994 31/12/1995 31/12/1996 31/12/1997 31/12/1998 31/12/1999 31/12/2000 31/12/2001 31/12/2002 31/12/2003 31/12/2004 31/12/2005 31/12/2006 31/12/2007
TOTAL DE INMUEBLES

76.473.850 93.207.803 87.680.629 85.989.339 86.923.968 88.857.222 88.558.768 93.030.591 73.575.917 90.000.844 88.569.558 93.258.059 94.189.124 109.503.803 105.646.473

COMERCIO E INDUSTRIA

69.201.613 84.278.744 76.279.018 74.464.654 84.104.795 89.182.321 72.191.752 72.191.752 67.883.243 75.219.481 95.961.648 125.915.369 168.984.490 210.699.273 254.933.767

AOS

Morn

 Movilizacin del suelo pblico vacante a

favor de programas sociales y equipamientos
pblicos.
Base Area de Morn: 600 has

TASA DE SERVI
GENERALES

ORDENANZA IMPOSITIVA

TASA DE SERVI
GENERALES

San Fernando

Territorio Continental: 23 km2 y Territorio Isleo: 900 km2

Frente al Ro Lujn-Ro de la Plata: 5 km.
Habitantes: 156.000.

8.500 viv / 34.000 hab /

Carencia servicios 23% /
Hacinam 35%

Desocup 19% / Analfa

3% / Subocup 15,6%

Fragmentacin socio
espacial

15.200 viv / 43.100 hab /

18.000 viv / 59.000 hab /
Carencia servicios 19,5% / Carencia servicios 4,5% /
Hacinam 5,6%
Hacinam 18%

Desocup 13,5% / Analfa

2,2% / Subocup 13,6%

Desocup 11,6% / Analfa

0,36% / Subocup 11,6%

Fuertes
contrastes
socio
espaciales

Nuevo Plan urbano

+
Nueva normativa reglamentaria
+
Instrumentos de gestin / PNSF S.A.
+
Intervenciones estratgicas
+
Reforma tributaria / Contribucin por
mejoras
+
Actualizacin del catastro

Creacin de nuevas
centralidades. Valorizacin del
espacio urbano. Mejora de las
condiciones de vida de la
poblacin. Operaciones de
escala urbana.

Mejora de la
calidad de
vida barrial.
Operaciones
de escala
local / barrial.

Fortalecimiento de las
centralidades histricas y de la
identidad local. Mejora de la
oferta de espacios pblicos
simblicos y comunitarios.
Operaciones de escala urbana.

Mejora de la accesibilidad en particular en el sentido E - O. Operaciones de escala barrial

y urbana.

Parque Nutico San Fernando S.A.

Parque Nutico San Fernando S.A.

Empresa municipal de capitales mixtos: 51% de la municipalidad y
49% de CACEL.
Actuacin: sector Este o costero de la ciudad.
Administra tierra publica municipal.
Promociona la actividad nutica.
Es el concesionario de dos marinas y construye una nueva en
tierras municipales junto al Saln Nutico.
Cobra precios de mercado por los servicios que presta en la tierra
mas valiosa del municipio: captacin del Estado de la renta de
privilegio.
Paga tasas municipales, canon de concesin e impuestos
nacionales y provinciales.
Las utilidades las reinvierte integramente en:
- Mantener y mejorar los predios concesionados.
- Construye y mantiene otros predios pblicos.
- Interviene en el mejoramiento urbano ambiental del
municipio y ejecuta acciones de recuperacin urbana

Parque Nutico San Fernando S.A.

Instrumento operativo de cambio de lgica del Estado.
Renta generada por las marinas en tierra pblica recuperada
para toda la comunidad: concesin de 20 aos.

Se distribuye en toda la ciudad y el area especfica: acceso al

ro, trama urbana, trabajo.
Concesiones anteriores: pagaban U$S 30.000 anuales de
canon. Valuacin fiscal (provincial): U$S 1.000.000 a 1.300.000.
Canon actual: % sobre facturacin U$S 100.000 anuales.
Formas de pago: en dinero y en inversiones en obras de
recuperacin urbana.
Intervencin en el mercado de amarras: impacto en el sector
industrial.
Plusvala creciente segn evolucin mercado.

Marina
Punta
Chica

San Jorge
San Roque
San Martn

Pte. Pern
Terrapln
Villa Jardn

Barrio San Jorge

129 familias asentadas sobre tierras municipales.

Con alto grado de movilizacin y organizacin poltica.
Hacinamiento y altos ndices de segregacin.
Violencia e inseguridad.
Infraestructura incompleta.

Barrios Hardoy y La Paz

Barrios Hardoy y La Paz

Barrio Pern

La discusin de la
poltica urbana es
la discusin de la
concentracin de la
renta

Los efectos perversos del

mercado sobre la ciudad no
son fatales sino resultado de
opciones polticas perversas