VALUACIONES RURALES

2011

VALUACION DEL RECURSO TIERRA

Ing. Agr. Lorena Agnelli.

F C A y F. UNLP.

Valuacin:
ES LA ACCION DE ASIGNARLE A UNA COSA EL
VALOR QUE LE CORRESPONDE A SU
ESTIMACION.

PUEDEN PLANTEARSE COMO SINONIMOS:

VALORIZAR, ESTIMAR, APRECIAR, TASAR,
PONER VALOR.

EL VALOR SURGE DE LA INTELIGENTE

PONDERACION DE LAS VARIABLES
VALORATIVAS CONTEMPLADAS EN EL
ANALISIS

 La TASACIN es una profesin sujeta a

un conjunto de normas; y aquellos que la
ejerciten, deben estar preparados
bsicamente, en un conjunto de
actividades o disciplinas, que, en casi
todos los casos, son universitarias.

Las ingenieras en todas sus ramas-, la

arquitectura, o agrimensura, son las
profesiones de grado aptas ineludiblemente
para tal actividad.

Mart. Pb. Miguel ngel ANTOANA

 un tasador no puede ser un artesano;

porque su habilidad no pasa por maas,
astucia o habilidad, sino por el poder
interpretativo de diversas situaciones.
....pero el acto de tasar queda reservado para
quienes haciendo ejercicio de un conocimiento
y de una profesin que requiere cierta
formacin tcnica avala o certifica ante los
dems, el precio o valor de una cosa.-

Ing. Dante Guerrero (QEPD), Manual de Tasaciones

Se le exige al tasador ser :

un investigador (como dice Guerrero); tener
sentido comn; un ojo muy agudizado para
analizar una zona o un mercado; estar
actualizado con los distintos movimientos
econmicos de un lugar, pas y el mundo.
Y luego, una vez que ha realizado su trabajo,
debe saber expresar, exponer, y lograr que
sus destinatarios, puedan interpretarlo.

Cdigo de tica del Instituto Argentino de Tasacin

www.iat-tasaciones.com.ar

Primera Convencin Panamericana de Valuadores. Lima, 1949.

declara: El valor de un inmueble en un

momento dado es nico, cualquiera sean
los fines para los que se avala. Este
valor es ideal y el objeto de una valuacin
es aproximarse lo ms posible a l.-

Lo que s se pretende es que la tasacin de

un bien no sea fruto de la improvisacin o
del mayor o menor acierto con que se elija,
intuitiva o subjetivamente, un valor y que se
ajusta en cambio a ciertas normas de
sistematizacinIng. Guerrero D.

dice Guerrero (ob cit. pg.6)

pero s debemos poner bien en claro que la
funcin de tasar no se debe concretar
exclusivamente a hallar el valor de una cosa,
sino en demostrar los fundamentos y el
anlisis ponderativo que nos condujo a l,
para satisfacer a nuestros clientes, al juez o a
la institucin que nos ha pedido este valor.-

La valuacin rural exige

un amplio conocimiento
de aspectos
intrnsecos y productivos.

TIERRA
CONCEPTO GENERAL:
LA TIERRA RURAL PERMITE LA
PRODUCCION, Y SU VALOR DEPENDE
DE LA CAPACIDAD DE PRODUCIR EN
CANTIDAD Y CALIDAD.
NORMA18.2

Tribunal

de

Tasaciones

de

la

Nacin

La tierra, libre de mejoras, sin edificios, alambrados u otras

instalaciones, no es un bien reproducible a voluntad por el
hombre, tiene una localizacin muy determinada en el
tiempo y en el espacio.

Valuar la tierra es abrir juicio sobre el valor de una cosa

que al ser heterognea NO es susceptible de cotizacin.

Puesto que la tierra es un recurso natural, no reproducible

por el hombre, no tiene un costo de produccin en base al
cual puede establecerse un valor.
Por consiguiente, el mecanismo que determina su valor
difiere del que se usa para una amplia cantidad de bienes
disponibles en el mercado.
Fuente. Ing. Agr. M. Ardenghi
Si bienlas caractersticas climticas, topogrficas y
edficas son prcticamente invariables.
La composicin qumica y fsica del suelo puede
modificarse slo muy lentamente, con dificultad y asumiendo
un costo.

Determinacin del valor de un predio rural

Mtodos Comparativos
Mtodo comparativo de tasacin rural:
Elementos y coeficientes de comparacin que exigen tener
en cuenta, entre otros aspectos, la productividad de los
campos.
Mtodos Analticos
Mtodo de Capitalizacin de la Renta Neta:
Aplicable para la valuacin de bienes susceptibles de producir ingresos
Determinado a partir del valor presente de todas las rentas futuras
imputables al bien, descontados los gastos, y aplicando una tasa de
descuento razonable.
Atender a factores comparativos de ubicacin, distancia a centros
urbanos, lugares de acopio, silos, puertos, estaciones de ferrocarril,
etc., para obtener valores ms ajustados a mercado

Mtodos sugeridos por la TTN

Comparativo para
determinar valor de la propiedad
Rural y..
metodologas basadas en la
productividad para determinar valor
de arrendamiento rural

LA VALUACION RURAL EXIGE DEL

PROFESIONAL UN AMPLIO CONOCIMIENTO DE
TRES CAMPOS BIEN DEFINIDOS:
A.- TECNICAS AGROPECUARIAS.
B.- SOCIO-ECONOMIA.
C.- GEOPOLITICA.
EL VALOR DE LOS CAMPOS ESTA DEFINIDO POR ASPECTOS
INTRNSECOS (PRODUCTIVOS) PERO ADEMAS POR EXTRINSECOS
COMO, SITUACIONES ECONOMICAS (COMERCIO INTERNO,
EXTERNO, REGIMEN IMPOSITIVO, CREDITOS), POLTICAS Y
SOCIALES (NACIONALES E INTERNACIONALES)

intrnsecas

1. Naturaleza del perfil

edfico.
2. Topografa.
3. Superficie.
4. Forma.
5. Fuentes de provisin de
agua: cantidad, calidad y
derechos de riego.
6. Cultivos existentes.
7. Aptitud productiva.
8. Mejoras en
construcciones.
9. Otros factores
importantes:

a) Ubicacin.

b) Destino actual y
posible.

c) Infraestructura
de la explotacin.

d) Manejo,
entendindose como la
gestin de explotacin.

b) Caractersticas extrnsecas

1. Distancias a centros poblados

y mercados.

2. Distancia a estaciones de
carga, elevadores, etc.

3. Clima de la regin.

4. Situacin econmico-social de
la zona: existencia de bancos,
instituciones crediticias,
cooperativas, que puedan indicar
el nivel productivo del lugar.

5. Servidumbres.

6. Plagas y enfermedades de los

animales y de las plantas. Plantas
txicas y dainas.

PERFIL DEL VALUADOR (TASADOR)

HABILIDAD EXPERIENCIA CONOCIMIENTO OBJETIVIDAD

EVALUADOR DE FACTORES NATURALES

SUELOS, CLIMA, ETC.

CAPACIDAD TECNICA
RINDES, MANEJO, CARGAS, ECONOMIA, ETC.

HONESTIDAD (irreprochable!)
DADO LOS ELEVADOS INTERESES PATRIMONIALES EN JUEGO

ESTAR CONTINUAMENTE ACTUALIZADO

LA VALUACION RURAL RESULTA DE LA EVALUACIN DE
FACTORES NATURALES, NO PUDIENDO APLICAR
AUTOMATICIDAD PARA DETERMINAR EL VALOR FINAL.

LA APTITUD DE LOS SUELOS Y LOS

FACTORES QUE INCIDEN EN SU EVALUACION
LA CAPACIDAD DE UTILIZACION DE LOS
SUELOS ESTA CONDICIONADA POR LOS
FACTORES ECOLOGICOS O VARIABLES DEL
MEDIO AMBIENTE FUNDAMENTALMENTE LOS
EDAFICOS Y CLIMATICOS.
EN PRIMER TERMINO SE EVALUA LA
CAPACIDAD DE USO (USDA SCS)

METODOS DE EVALUACION DE TIERRAS

1. METODOS DE EVALUACION CUALITATIVA

2. METODOS PARAMETRICOS (SEMI - CUANTITATIVOS)
3. METODOS CUANTITATIVOS

METODOS DE EVALUACION DE TIERRAS 1.

METODOS DE EVALUACION CUALITATIVA:
POR SU CAPACIDAD DE USO.
(SOIL CONSERVATION SERVICE. USDA sistema ALES).

ESQUEMA DE EVALUACION DE TIERRAS (FAO).

CLASIFICACION DE TIERRAS PARA USOS CON RIEGO.
(Unites States Bureau of Reclamation USRB).

SISTEMAS DE TIERRAS DE AUSTRALIA.

PONDERACION POTENCIAL DE SUELOS.

(USDA).

USDA

S1 altamente apta
S2 moderadamente apta
S3 marginalmente apta

N no apta
X tierras para conservacin

METODOS DE EVALUACION DE TIERRAS 2.

METODOS PARAMETRICOS:
(Semi cuantitativos, multiplicativos)
NDICE DE TIERRA ( o NDICE STORIE.1976).
Especfico para tasaciones impositivas, desarrollado en
USA.
NDICE DE PRODUCTIVIDAD DE RIQUIER et. al.
(1970). IP
Valor Indicativo de la Aptitud Relativa de las Tierras (VIART) con fines catastrales

INDICE DE PRODUCTIVIDAD IP
(70S adoptado por FAO)
SU DETERMINACION TIENE COMO OBJETIVO ESTABLECER UNA
VALORACION NUMERICA DE LA CAPACIDAD PRODUCTIVA DE LAS
TIERRAS DE UNA REGION.

VARIABLES
DETERMINADAS
1.- CLASIFICACION.
2.- ESTADO.
3.- DISTRIBUCION.
4.- CLIMA.
5.- VEGETACION.
6.- HIDROLOGIA.
7.- FAUNA Y FLORA.

H = Humedad
D = Drenaje
P = Profundidad efectiva
T = Textura / estructura
N = Saturacin en bases del
complejo absorbente
S = Concentracin de sales
solubles
O = Contenido en materia
orgnica
A = Capacidad de
intercambio catinico /
Naturaleza de la arcilla
M = Reservas minerales.

El IP establece 5 clases de productividad (de

excelente a muy pobre), y contempla la
productividad actual y potencial Kg./ha. a
INTA introduce modificaciones para adaptar el IP a
diferentes condiciones ecolgicas.
El objetivo es establecer comparaciones entre las
capacidades de produccin de los diferentes tipos de
tierras.
Se utiliza una formula multiplicativa, que establece el IP
de cada suelo, interviniendo en su clculo 10
parmetros que se seleccionan en funcin de la
incidencia en el crecimiento y rendimiento de cultivos
pasturas y forestaciones comunes en la regin bajo
estudio.

METODOS DE EVALUACION DE TIERRAS 3.

METODOS DE EVALUACION CUANTITATIVOS:
MODELOS DE SIMULACION (Sistemas Analticos)

Requieren de datos muy detallados, Predicen respuesta de

la cualidad de suelos y se estiman rendimientos sobre la
base de promedios a largo plazo.
Modelo de evaluacin de tierras: ALES, Sistema
Autorizado de Evaluacin de Tierras, (Rossiter et al,
1995). Relaciona Clima Suelo Planta. A escala
regional y / o local. (base FAO)

SEGN LA APTITUD DE LOS SUELOS SE CLASIFICAN EN

1.- DE APTITUD AGRICOLA. (Relacin suelo planta)
PRODUCCION DE GRANO GRUESO
PRODUCCION DE GRANO FINO
PRODUCCION DE CULTIVOS ESPECIALES.
2.-DE APTITUD GANADERA. (Relacin suelo planta animal)
RECEPTIVIDAD GANADERA: capacidad de los suelos de ofrecer
alimento (forraje en pie) que satisfagan los requerimientos nutricionales
de mantenimiento y produccin del ganado, expresado por unidad de
superficie a lo largo del ao.
CARGA ANIMAL: es un indicador indirecto de eficiencia fsica del rodeo.
(EV/ha, Cabezas/ha, Kg./ha)
3.- DE APTITUD FORESTAL. (humedad disponible, drenaje,
profundidad, presencia de impedimentos fsicos, etc.)

FACTORES EDAFICOS QUE DEBEN SER CONSIDERADOS

1.- NATURALEZA DEL SUELO. APTITUD AGROPECUARIA.
HORIZONTE A
HORIZONTE B
SOLUM
HORIZONTE C
ROCA MADRE
2.- PROPIEDADES FISICAS DEL SUELO.
TEXTURA, ESTRUCTURA, PROFUNDIDAD.
NIVEL, RELIEVE, PENDIENTE, COLOR.
DRENAJE, PERMEABILIDAD, SALINIDAD DEL SUELO.
IMPEDIMENTOS (arcilla, agua, clcareo, sales, roca, tosca).
EROSION.
3.- PROPIEDADES FISICO-QUIMICAS.
pH
P (Fsforo, ppm)
N NO3 (Nitratos, ppm)
S SO4 (Sulfatos, ppm)
K
Ca, Mg
4.- PROPIEDADES BIOLOGICAS.
MO (%)

FACTORES CLIMATICOS QUE DEBEN SER CONSIDERADOS

PRECIPITACIONES.
PRECIPITACIONES

LLUVIAS (para un perodo no < a 10 anos)

NIEVE.

GRANIZO.

ANEGAMIENTO

TEMPERATURAS.
TEMPERATURAS

MXIMA.

MINIMA.

MEDIA.

HELADAS (identificar bien el perodo libre de heladas)

VIENTOS.
VIENTOS

VELOCIDAD.

PREDOMINANTES.

HUMEDAD RELATIVA MEDIA.

RADIACION SOLAR Y NUBOSIDAD.

Descripcin prctica del campo:

Suelos
Capacidad de uso actual, elaborando un croquis a
escala.
De mapas especficos analizar la vigencia.
Evaluar el sistema de rotacin (historial), labores,
empleo de drenaje adecuado, uso de
enmiendas, que hayan modificado la capacidad
de uso.
Esto debe ser meticulosamente evaluado por el
profesional.

Descripcin prctica del

campo: Suelos
Topografa:
Campo alto, regular, bajo tendido, bajo inundable,
etc.
Campo de llanura, pampa accesible, o de difcil
acceso.
Relieve: normal, pronunciado, plano, cncavo,
convexo (en zona montanosa es muy importante
esta descripcin).
Pendientes: plana, suave, escarpada, muy fuerte.

Descripcin prctica del campo:

Vegetacin
PASTIZAL NATURAL (CALIDAD, DENSIDAD,
DESARROLLO)
VEGETACIN ZONAL (BOSQUES, PARQUES,
SABANAS, PAMPAS, ESTEPAS, MONTES, TUNDRA)
ARBUSTIVA, ARBREA.
MALEZA.
TXICAS.

Descripcin prctica del campo:

Agua
Profundidad del agua subterrnea.
Categora: fretica, surgente,
semisurgente.
Calidad del agua
Caudal de riego por aspersin y/o goteo.
En campos con aptitud ganadera, determinar si la capacidad de
almacenaje, los metodos de obtencin y distribucin son los que
corresponden a la carga animal del campo.
En zonas de riego, informar sobre el sistema, costo, caudal, instalaciones
existentes.

Bibliografa.
D. Guerrero. Manual de Tasaciones.
Propiedades Urbanas y Rurales. 2 Ed. (pags.
228 242).
E. Lanusse. Manual del Tasador Rural. (pags.
19 45).
E. Corradini. Manual de Tasacin
Agropecuaria (pags. 21 27).
S. Debelis. Evaluacin de Tierras. 2003. FCA.
UNLZ.