EL PROMOTOR

DE PROYECTOS
DE VIVIENDA DE
VALLE
DE MEXICO
CALIDAD

Diplomado
EL PROMOTOR DE PROYECTOS DE VIVIENDA DE
CALIDAD

Curso 1

El promotor
de proyectos

Mdulos

Mdulo 1 El promotor de Proyectos

en los proyectos de

notas

inversin de vivienda,

Duracin: 4 horas

La empresa inmobiliaria

Programacin del desarrollo.

El Promotor de Proyectos

Procesos de produccin.

Cultura de Calidad

procedimientos para la

Toma de decisiones.

Prohibida la
Prohibida
la
reproduccin
reproduccin
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de
documento
sin este
autorizacin
sin autorizacin

estructurar negocios
inmobiliarios con calidad.

actividades.

Duracin: 4 horas

Investigacin y Diagnstico
Diagnstico:

Listado de verificacin de

Mdulo 4 Anlisis de Sitio

Duracin: 8 horas

Oferta y Demanda

decisiones a fin de poder

Patrocinador
Patrocinador

Mdulo 3 Diagnstico de Mercado

mtodos y
correcta toma de

Mdulo 2 Procesos de produccin

Duracin: 6 horas

Los Proyectos Inmobiliarios

Objetivo: Saber aplicar,

(32 horas)

Mdulo 5 Mercado de capitales

y financiamiento

Seleccin de predios.
Analisis de sitio y de valor
La tramitacin de permisos y
licencias.
Impactos :Urbano y Ambiental

Mdulo 4 Legislacin aplicada

Duracin: 6 horas

Duracin: 4 horas

Estrategias de fondeo
Sistema Financiero Mexicano
La gestin y tramitacin de
financiamiento.
Reglas y polticas de crditos.
Crdito Puente y el crdito
Individual.

Marco Jurdico:
Ordenamiento Urbano
Normatividad
Contratos y Fideicomisos
El condominio
Sistema tributario

EL PROMOTOR
DE PROYECTOS
DE VIVIENDA DE
CALIDAD

Mdulo 1

EL PROMOTOR DE PROYECTOS
La empresa inmobiliaria
El Promotor de proyectos

notas

Cultura de Calidad
Los Proyectos inmobiliarios
Patrocinador

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EVOLUCIN DEL PENSAMIENTO ADMINISTRATIVO

TEORA TRADICIONAL 1900

EL PROMOTOR
DE PROYECTOS
DE VIVIENDA DE
CALIDAD

Curso 1
Mdulo 1
Tema:
La empresa
inmobiliaria

notas

ADMINISTRACIN CIENTFICA
(REALIZACIN EFICIENTE DE LAS TAREAS)
MODELO BUROCRTICO
(AUTORIDAD Y ESTRUCTURA)
TEORA DEL PROCESO ADMINISTRATIVO
(PRINCIPIOS ADMINISTRATIVOS UNIVERSALES)

MODIFICACIONES AL 2000

CIENCIAS DEL COMPORTAMIENTO

(PROPOSICIONES PSICOLGICAS,
SOCIOLGICAS Y CULTURALES)
CIENCIAS DE LA ADMINISTRACIN
(RACIONALIDAD TCNICO-ECONMICA)
SISTEMAS INFORMTICOS, CULTURA DE
CALIDAD TOTAL, LIBRE MERCADO.
|800

1900

1920

1940

EVOLUCIN DE LA ADMINISTRACIN DE
PROYECTOS
1960-1985: ADMINISTRACIN TRADICIONAL DE
PROYECTOS
1985: RENACIMIENTO EN LA DIRECCIN DE
PROYECTOS.
1990-A LA FECHA: ADMINISTRACIN MODERNA
DE PROYECTOS
1985: ADMINISTRACIN TOTAL DE CALIDAD
1985: INGENIERA CONCURRENTE
1990: EQUIPOS DE TRABAJO AUTO-DIRIGIDOS
1990: REINGENIERA
1990: CICLO DE VIDA DE LOS COSTOS
1990: SISTEMAS INFORMTICOS INTEGRADOS
2OOO: LIBRE MERCADO, INTEGRACIN.
1960

1980

2000

ADMINISTRACIN CIENTFICA
ADMINISTRACIN GENERAL
CONDUCTUAL
CUANTITATIVA
Patrocinador

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DE PROCESOS
DE PROCESOS

ENFOQUES

DE SISTEMAS
INFORMTICA
CALIDAD

Cultura empresarial
EL PROMOTOR
DE PROYECTOS
DE VIVIENDA DE
CALIDAD

Curso 1
Mdulo 1
Tema:
La empresa
inmobiliaria

La cultura de toda empresa se ve influenciada por factores internos y

externos; internamente por las creencias, costumbres, forma de vida
de sus lderes y personas ms representativas y por las
modificaciones en los procesos de produccin que se adecuan a las
demandas del mercado; Externamente por las creencias, costumbres
y forma de vida del Pas en que habitan.

La organizacin
como sistema de
transformacin

ENTRADAS

Material
Dinero
Esfuerzo humano
informacin

NACIN

notas

CULTURA

EMPRESA

DESARROLLO
TECNOLGICO

ESPRITU

HUMANO

MATERIAL

LDER
SOCIAL
Patrocinador

TCNICO, CIENTIFICO
FILOSOFA

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PROCESOS
ORGANIZACIN

POLTICA

SALIDAS

Productos
Servicios
Supervivencia y
Crecimiento de la
organizacin
Beneficio social
Utilidades

ESTRATEGIA Y EL AMBIENTE INTERNO

Y EXTERNO DE LAS ORGANIZACIONES
EL PROMOTOR

1.

DE PROYECTOS
DE VIVIENDA DE
CALIDAD

Curso 1
Mdulo 1
Tema:
La empresa
inmobiliaria

2.
3.
4.

La estrategia determina las tareas; fundamento principal de

diseo de la organizacin. (As, las tareas sumamente tcnicas
y creativas pueden requerir un tipo matricial de diseo
organizacional).
La estrategia elige la plaza y el segmento de mercado al que se
dirigir la empresa.
La estrategia influye en la eleccin de la tecnologa y personal
apto para llevar a cabo esas tareas y stas, a su vez influyen en
la estructura .
La estrategia determina el ambiente especfico en que operar
la organizacin; y esto tambin repercute en la estructura.

notas

Ambiente Externo
Internacional Nacional
Variables
Variables
socioTecnolgicas
culturales
Patrocinador

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Variables
Variables
econmicas PolticoSociales

Empresarios
Metas, Valores y Creencias

Estrategia
Estrategia
empresarial
empresarial

Ambiente
Tecnologa
Tareas

REINGENIERA
REINGENIERA
Implantacin
Implantacin
resultados
resultados

Personas

Estructuras

Interno

CONCEPTO ORGANIZACIONAL

EL PROMOTOR
DE PROYECTOS
DE VIVIENDA DE
CALIDAD

Curso 1
Mdulo 1
Tema:
La empresa
inmobiliaria

SISTEMA DE TRANSFORMACIN
Prcticasyyexperiencias
experiencias
La transformacin de una
Prcticas
acumuladas,
prueba
y
acumuladas, prueba y
empresa se genera de dos
correccinde
deerrores
errorespragmtico.
pragmtico.
correccin
Locientfica
cientficacon
conla
laaplicacin
aplicacindel
del
formas:
Lo
nuevoconocimiento
conocimiento
nuevo
Transformacin
conla
laaplicacin
aplicacinde
de A. La trascendente.
Transformacin con
reingenieras en
en el
el diseo
diseo yy B. La productiva emprica.
reingenieras
rediseo hasta
hasta lograr
lograr una
una nueva
nueva
rediseo
conceptualizacin, con
con procesos
procesos de
de En la grfica se exponen en
conceptualizacin,
mejoracontinua
continuayycalidad
calidadtotal.
total.
que consisten:
mejora

CONOCIMIENTO QUE
SER APLICADO PARA:
TENER SEGURIDAD
REDUCIR RIESGOS
MEJORAR PRODUCTO
BAJAR COSTOS
CRECER SIENDO COMPETITIVO
INCREMENTAR UTILIDADES
LOGRAR CALIDAD TOTAL

notas

Patrocinador

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INSUMOS PARA SER PROCESADOS.

(MATERIALES, PERSONAS,
INFORMACIN, ETC.)

SISTEMA DE
ORGANIZACIN
SUBSISTEMA TCNICO
MAQUINA Y EQUIPO,
COMPUTADORAS,
MATERIALES,HERRAMIENTAS,
ESTRUCTURA, PROGRAMAS,
MTODOS,
PROCEDIMIENTOS,
PROCESOS
DE INFORMACIN
CAPACITACIN DE
PERSONAL

CALIDAD
TOTAL

PRODUCTOS
TRANSFORMADOS

MODELO DE PLANEACIN ESTRATGICA

Un Modelo de planeacin Estratgica derivado
De agentes internos y con consideraciones del mercado

EL PROMOTOR
DE PROYECTOS

Potencialidad

DE VIVIENDA DE
CALIDAD

Curso 1
Mdulo 1
Tema:
La empresa
inmobiliaria

EXPECTATIVAS
ACCIONISTAS
DESEOS Y VALORES
DIRECTIVOS
SUPERACIN POR
NUEVO
CONOCIMIENTO

notas

Debilidades

CRECIMIENTO Y
UTILIDADES
DESEADAS

REALIDAD
DEL MERCADO
Y SOCIOPOLTICA

NUEVO
CONCEPTO
DE
PROYECTO

Oportunidades
Del mercado
ESTRATEGIA
Peligros ante
la competencia

Resultados
Operacionales
NUEVA EMPRESA

Problemas
Ambientales

Un Modelo de planeacin estratgica resultado de

del enfoque del mercado como enfoque central
Formulacin

ejecucin

evaluacin

Temas
Estratgicos

Patrocinador

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Plan
Estratgico

Anlisis
ambiental
general
Expectativas
Principales
Accionistas

Organizacin
Politica
Metas
Programa
Estrategia

Planes
Tcticos

Implantacin

Resultados
Operacionales
EVALUACIN

ESTRATEGIAS FINANCIERAS
ADMINISTRACION ESTRATGICA, ES LA VISIN INTEGRAL.
EL PROMOTOR
DE PROYECTOS
DE VIVIENDA DE

ES LA ACCIN, LA FORMULACIN, IMPLEMENTACIN Y EVALUACIN DE DECISIONES

FUNCIONALES QUE HABILITAN A LA ORGANIZACIN PARA EL LOGRO DE SUS
OBJETIVOS.

CALIDAD

Curso 1
Mdulo 1
Tema:
La empresa
inmobiliaria

FORMULACIN ESTRATGICA: Es el desarrollo de la misin del negocio

identificando los riesgos y oportunidades externos y las fuerzas y debilidades
internas, estableciendo los objetivos de largo plazo, generando las estrategias
alternativas y las particulares a seguir. Incluye definir los nuevos negocios,
aquellos que sern abandonados, la forma en que se asignarn los recursos,
etc.

IMPLEMENTACIN ESTRATGICA: Requiere del establecimiento de objetivos a

mediano y largo plazo de la empresa, idear las polticas, motivar a los
empleados, asignar los recursos para que puedan ejecutarse las estrategias
formuladas, incluye el desarrollo de una cultura de calidad, de soporte
estratgico, creando una estructura organizacional efectiva que reoriente los
esfuerzos de la mercadotecnia, en la elaboracin de los presupuestos,etc.

notas

Patrocinador

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EVALUACIN ESTRATGICA: Todas las estrategias son susceptibles de

modificaciones futuras debido a que los factores internos y externos cambian
continuamente.
Las principales actividades son: 1) revisin de los factores en que se basa la
estrategia actual; 2) medicin del desempeo y la aplicacin de recursos; 3)
adopcin de medidas correctivas para una mejora continua.

EL PROMOTOR
EL PROMOTOR

QU TIPO DE EMPRESARIO SOY O DESEO SER?

DE PROYECTOS
DE VIVIENDA DE
CALIDAD

Curso 1
Mdulo 1
Tema:
El promotor
de proyectos

1.- PROMOTOR
Integra las partes de un negocio, lo coordina sin participar en el
riesgo del capital.
2.- INVERSIONISTA
Aporta principales insumos, tales como la tierra, capital de
trabajo y delega o permite a terceros el desarrollo del proyecto.
3.- DESARROLLADOR
Participa en todo el proceso administrativo de produccin y
comercializacin, pudiendo asumir o no riesgos de inversin.

notas

4.- EMPRESA INTEGRADA

Invierte, integra el negocio y desarrolla las diferentes actividades
del proceso de produccin y comercializacin.

Promotor
Patrocinador

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Desarrollador

Proyecto de
Inversin

Inversionista

Integrador

EL PROMOTOR

EXCELENCIA EJECUTIVA

EL PROMOTOR
DE PROYECTOS
DE VIVIENDA DE

La visin, la misin y los valores son la parte filosfica de la empresa.

Por lo expuesto debemos de saber:

CALIDAD

Curso 1
Mdulo 1
Tema:
El promotor
de proyectos

CUL ES MI VISIN?
Visin es mi SUEO, es mi IDEAL.
La visin es a largo plazo, es lo permanente.
Visin es prever el futuro para determinar el destino de mi empresa,
Debe ser positiva y alentadora y la deben de definir los lideres.

notas

CUL ES MI MISIN?
Misin es determinar que se quiere ser y a quin se desea servir. Es el
objetivo general para el que se trabaja.

CULES SON MIS OBJETIVOS A CORTO, MEDIANO Y

LARGO PLAZO?
Patrocinador

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10

Crear un negocio rentable

Ser una empresa autosustentable.
Lograr estabilidad empresarial.
Crecer de acuerdo con las circunstancias.

OBJETIVOS GENERALES DE UN LIDER EMPRESARIAL.

EL PROMOTOR
DE PROYECTOS
DE VIVIENDA DE
CALIDAD

Curso 1
Mdulo 1
Tema:
El promotor
de proyectos

Con sus clientes compradores:

Satisfacer con calidad, en su producto y servicios, las expectativas del
demandante que desean adquirir su vivienda

Con sus inversionistas y asociados:

Administrar con profesionalismo, eficacia y honradez, el negocio
inmobiliario que se le ha confiado, para generarle las utilidades
ofrecidas y tener la satisfaccin de haber participado con l

Con sus empleados y colaboradores:

Desarrollar mediante liderazgo en su empresa un clima de
organizacin, que permita que el personal trabaje con entusiasmo,
responsabilidad y dedicacin, sabiendo motivndolo, estimulando o
premindolo
los buenos resultados, con el objeto de lograr su
desarrollo humano y profesional

notas

Con la sociedad:
Proyectar una empresa confiable, generadora de empleos,
satisfaga las demandas de la sociedad, con productos de calidad

que

Patrocinador

Asimismo, como empresario:

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11

Desarrollar, incrementar, conservar y crecer con una Empresa que le

de orgullo y satisfacciones tanto econmicas como profesionales

REFLECCIONES SOBRE DEL PROMOTOR

EL PROMOTOR
DE PROYECTOS
DE VIVIENDA DE
CALIDAD

Curso 1
Mdulo 1
Tema:
El promotor
de proyectos

CUL ES MI PREPARACIN Y CONOCIMIENTOS?

Para emprender solo con o sin asesoras, o para asociarme.
CON QU ESTRUCTURA Y RECURSOS CUENTO (TCNICOS,
ECONMICOS Y HUMANOS)?
Para capital de trabajo, para obtencin de terreno, para
obtener crditos, para coordinar actividades y emprender el
negocio.
QU RIESGOS ASUMIR?
Cuales son mis posibilidades de xito, cuales son los
riesgos predecibles e impredecibles?.
CON QUIENES PUEDO ASOCIARME?
Inversionistas. Prestadores de servicios, proveedor o
contratista. Dueos de terrenos, otros.

notas

A QUE SEGMENTO DE MERCADO ME DEDICAR?

Fraccionamientos: populares, residenciales, industriales.
Vivienda: inters social, media, residencial,
Tipo: progresiva, terminada; casa o condominio
Integral con comercio y servicios: mercados, centros
comerciales.
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12

Explorar tambin otro campo de la actividad inmobiliaria

CUL SER EL TAMAO DE MIS DESARROLLOS?
Pequeos, medianos, grandes.
CUALES SERN MIS TECNOLOGAS Y SISTEMAS CONSTRUCTIVOS?
Tradicional, especializada, mixta.

EL PROMOTOR
DE PROYECTOS
DE VIVIENDA DE
CALIDAD

Curso 1
Mdulo 1
Tema:
El promotor
de proyectos

notas

EL LIDERAZGO es una forma especial de poder. Esta forma que se relaciona

ntimamente con el poder, es la habilidad basada en las cualidades personales del
lder, para lograr por parte de los seguidores el cumplimiento voluntario de una
amplia variedad de asuntos de inters comn. Liderazgo se distingue del concepto
de poder en que la influencia es un elemento necesario. Liderazgo es cambiar las
preferencias de los sujetos, en tanto que el poder slo presupone que las
preferencias de los sujetos quedan suspendidas.
EL LIDERAZGO es una actividad esencial en las empresas; el lider COORDINA
esfuerzos individuales para el logro de metas de grupo. El propsito de todo lder es
establecer un medio ambiente en el cual las personas puedan lograr metas con la
menor cantidad de tiempo, dinero, materiales y esfuerzo. El liderazgo como prctica
es un arte; es el principio bsico en la ciencia de la ADMINISTRACIN.
TEORA DEL LIDERAZGO

Caracteristicas del empresario

EL LDER NACE
. ...SE HACE

PODER

ES EL DESEO DE SER, LA VOLUNTAD, EL PROPSITO, LA DECISIN.

.
D
ESCUBRA EL MOTIVO, BUSQUE UN OBJETIVO
EL PERFIL DE UN LDER EMPRESARIAL:
Es tener: CREATIVIDAD, CONSISTENCIA, INNOVACIN

PRUDENCIA

TICA

13

INFLUENCIA

CUALIDADES:

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LDER

FORTALEZA

JUSTICIA

TEMPLANZA, CONGRUENCIA, INTEGRIDAD

LIDERAZGO

ESTILO

TRMINOS RELACIONADOS CON EL LIDERAZGO

EL PROMOTOR
DE PROYECTOS

PODER

DE VIVIENDA DE

INFLUENCIA

CALIDAD

Curso 1
Mdulo 1
Tema:
El promotor
de proyectos

notas

Capacidad de mando
(son las tablas del lider; sus recursos)
Conductas de obediencia o de respaldo que una
persona realiza voluntariamente a favor del lider.
(Actos del lider correspondidos por seguidores)

ESTILO

Acciones tipicas del lider al ejercer actos de influencia

(forma de ejercer la influencia)

LIDER

Persona con poder y habilidad de influenciar

LIDERAZGO

Proceso que se da en una organizacin o grupo entre

lider y seguidores, a travs de actividades conjuntas y
por las cuales se consiguen objetivos

Poder

HABILIDADES DE UN LIDER

ACTIVOS
DE
PERSONALIDAD

PREPARACION
PERSONAL

AUTORIDAD
CONFERIDA

EXPRESIN DEL PODER

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14

PERSONA

EXPERIENCIA

= PODER

POSICION

El lder deber ser consciente del delicado papel que juega dentro de su
empresa, al ser l la cabeza de su rea o de toda la organizacin.
EL PROMOTOR
DE PROYECTOS
DE VIVIENDA DE
CALIDAD

Curso 1
Mdulo 1
Tema:
El promotor
de proyectos

notas

Un lder siempre ser blanco de observacin de muchas personas; su

estilo directivo y su tica, harn espejo en su Empresa, tanto en lo
positivo como en lo negativo.
1. Valores morales
QU BUSCA LA GENTE
2. Competencia, capacidad
3. Sentido de la direccin
EN UN LDER?
4. Inspiracin, creatividad

CREATIVIDAD

Cmo ser creativos?

Un aspecto clave es
saber romper
paradigmas

Mente abierta
Vs, mente cerrada

1.Sensibilice el problema!
2.Deje fluir sus ideas
libremente!
3. Sea original!
4. Sea flexible!

Un lder empresarial no slo lo ser por sus propias

cualidades, sino por la fortaleza de su equipo.
EL PODER Y LA AUTORIDAD

CMO ADMINISTRAR EL PODER?

TIPOS DE PODER

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15

1.
2.
3.
4.
5.
6.

Por conveniencia
Cohercitivo
Legtimo
Referente
Experto
Relaciones de poder

PODER Y LIDERAZGO
Si se delega parte del poder a
otros, esto puede beneficiar los
resultados del proyecto.
El Director de un proyecto, ms
que ejercer poder, debe buscar
ejercer su liderazgo.

LOS ESTILOS BSICOS DEL EJERCICIO DEL PODER EN UN LDER

ALTA
EL PROMOTOR
DE PROYECTOS
DE VIVIENDA DE
CALIDAD

Curso 1
Mdulo 1
Tema:
El promotor
de proyectos

R
e
l
a
c
i

n
BAJA

APOYAR

DIRIGIR

Participar
Compartir
Desarrollar
Innovar

Ordenar
Supervisar
Entusiasmar
Persuadir

DELEGAR

INSTRUIR

Facilitar
Facultar
Liberar
Responsabilizar

Regir
Explicar
Controlar
Ensear

FUNCIONES HUMANSTICAS Y METODOLGICAS

notas

APOYO

ORIENTADOR

Amistoso
Ayuda
Impulsa comunicacin
Atiende necesidades
Construye clima
De trabajo

Promotor de equipo
Explica
Apoya con recompensas
Asesora el trabajo
Construye estandares

SISTEMTICO
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16

Analiza, revisa
Organiza
Facilita el trabajo
Del experto
Delega
Supervisa por
Excepcin

ESTRUCTURADOR
Inicia, dirige
Presiona
Demuestra el trabajo
Decide imprevistos
Evala inmediatamente

PERFIL DEL ADMINISTRADOR

EL PROMOTOR
DE PROYECTOS
DE VIVIENDA DE
CALIDAD

Curso 1
Mdulo 1
Tema:
El promotor
de proyectos

notas

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17

ADMINISTRACIN MODERNA

Los seis grandes factores de Fayol: Los 10 componentes de la nueva

1.- Cualidades fsicas; dentro de direccin de proyectos:
las que incluye la salud, el
1. Estilo de direccin proactivo.
vigor y la habilidad.
2. Equipos de trabajo, mnima
2.- Cualidades intelectuales:
aptitudes para comprender y descripcin de funciones.
aprender, escuchar, juicio,
3. Administracin compartida.
vigor y agilidad intelectual.
4. Evaluacin conjunta por los
3.- Cualidades morales: energa,
miembros del equipo.
firmeza, valor para aceptar
responsabilidades, iniciativas, 5. Habilidades de negocios, de
sacrificio, tacto, dignidad.
procesos y de tcnicas
4.- Cultura general: nociones
6. Capacitacin e instruccin
diversas que no son
permanente en lo tecnolgico,
exclusivamente del dominio
mercadolgica, jurdica y
de la funcin ejercida.
financiera.
5.- Conocimientos especiales:
conciernen exclusivamente a 7. nfasis a la direccin de
la funcin ya sea tcnica,
proyectos de calidad.
comercial, financiera,
8. Objetivos del proyecto en
administrativa, etc.
trminos de negocios.
6.- Experiencia: conocimiento
9. Autosuficiencia de las reas.
que deriva la prctica de los
negocios. Es la memoria de
10. Factor humano, causa fracaso
las lecciones extradas por
en proyectos.
uno mismo de los hechos.

FACTORES DE XITO DEL LIDER ADMINISTRADOR

EL PROMOTOR
DE PROYECTOS
DE VIVIENDA DE
CALIDAD

Curso 1
Mdulo 1
Tema:
El promotor
de proyectos

notas

Los valores son aquellos principios en los que se cimienta la

empresa. Son las caractersticas que distinguen a la empresa de
otras. Los valores los inculcan los lderes.
El lder empresario debe saber
Sea claro el
escuchar, ser amable con la gente, ser
transmitir el
creativo, conciliador, asertivo,
mensaje
emptico, analtico en la solucin de
Asegrese que el
problemas, ejecutivo en la toma de
receptor entienda la
importancia del
decisiones, honesto, conciliador buen
mensaje
negociador, saber delegar,
Mantenga bien
capacitador, comprensiva y sobre
informada a su
todo, muy importante, congruente
gente
LIDER
RECEPTOR
entre lo que diga y haga.
Manejo de conflictos

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18

Reglas para resolver conflictos

Qu factores pueden ocasionar 1. Sea directo
conflictos?
2. Claridad de ideas
3. Razone, contrlese, evite pelear
1.- Prioridad de actividades
2.- Procedimientos
4. Lmitese al razonamiento lgico
administrativos
5. Defina claramente sus necesidades
3.- Opiniones tcnicas
6. Insista con firmeza
4.- Asignacin de funciones
7. No de, ni permita justificaciones
5.- Presupuestos y costos
8. Evite frases irritantes o que
6.- Calendarizacin
ofendan
7.- Relaciones interpersonales
9. Genere soluciones alternas

NUEVA CULTURA EMPRESARIAL

EL PROMOTOR
DE PROYECTOS
DE VIVIENDA DE
CALIDAD

TODO XITO FUTURO DEPENDER DE UNA CULTURA EMPRESARIAL

DE MEJORA CONTINUA, EN DONDE SE DEBE DE RECONOCER QUE EL
PRINCIPAL EVALUADOR DE LA CALIDAD ES EL CLIENTE.
EVALUACIONES TRADICIONALES DE CALIDAD EN LA EMPRESA

Curso 1
Mdulo 1
Tema:
Cultura de
calidad

ESTRUCTURA

ASESORA Y

ACTUAL

CAPACITACIN

MEJORA

IMPLEMENTACIN
DE SISTEMAS
DE CALIDAD

EVALUACIN

CONTINUA

EVALUACIONES EN LOS PROCESOS

notas

SOLICITUD

EVALUACIN
EVALUACIN
EMPRESA
BANCO

CRDITO

EVALUACIN
EVALUACIN
EMPRESA
EMPRESA

PROYECTO

CASA
MUESTRA

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19

LICENCIAS
Y PERMISOS

ENTREGA

VENTAS

DE VIVIENDA

EVALUACIN
EVALUACIN
EMPRESA
EMPRESA

EVALUACIN
AUTORIDAD

OBRAS

EVALUACIN
DEL CLIENTE
GRADO DE XITO
DEL PROCESO DE
CALIDAD

FUNDAMENTO DE LA CALIDAD
CMO PREFIERE VER A SU CLIENTE?
EL PROMOTOR
DE PROYECTOS
DE VIVIENDA DE
CALIDAD

EL PRINCIPAL OBJETIVO DE UNA EMPRESA DEBER SER EL DE

SATISFACER A SU CLIENTE, DE ESTO DEPENDER EL LOGRO DE LAS
METAS Y OTROS OBJETIVOS.

Curso 1
Mdulo 1
Tema:
Cultura de
calidad

QUE LE ESPERA A SU EMPRESA?

INCONFORME
MOLESTO
RECLAMANDO
ENFADADO

notas

PRDIDA DE IMAGEN Y CREDIBILIDAD

CON MALAS REFERENCIAS Y
RECOMENDACIONES
CON PROBLEMAS
JURDICOS
ECONMICOS
SOCIALES Y POLTICOS

QUE LOGROS SE OBTIENEN?

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20

FELIZ
CONTENTO
AGRADECIDO
ORGULLOSO

RECOMENDANDO LA EMPRESA A
NUEVOS CLIENTES
SER UNA FAMILIA CONTENTA
TENER UNA COMUNIDAD INTEGRADA
TENER UNA BUENA IMAGEN ANTE LA
SOCIEDAD

F
R
A
C
A
S
O
IMAGEN
XITO
CRECIMIENTO
PRESTIGIO

VISIN ESTRATGICA DE CALIDAD TOTAL

EL PROMOTOR
DE PROYECTOS
DE VIVIENDA DE
CALIDAD

Curso 1
Mdulo 1
Tema:
Cultura de
calidad

notas

El anlisis organizacional es crucial, pero debe

estar dirigido hacia la estrategia global del
negocio, no hacia los elementos individuales de
dicha estrategia
Jan Carlson
Calidad es superar las necesidades y
expectativas del consumidor
Deming
Calidad es cumplir con los requisitos del
cliente (precio, carctersticas, necesidad,
otros)
Crosby
Ante el inevitable e irreversible proceso de apertura
y globalizacin de los mercados, las empresas
enfrentan el reto de ser competitivas a nivel
mundial.
El consumidor es el que impone las condiciones
y decide de quin le conviene
recibir un
producto o un servicio.

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21

Calidad total es primordialmente un aspecto cultural,

por lo que requiere cambios en el conjunto de
valores que caracterizan el comportamiento de la
organizacin.
Implica un reenfoque de todos los recursos,
esfuerzos y estrategias hacia la satisfaccin del
ltimo y ms estricto juez: el cliente

OBJETIVOS CALIDAD TOTAL

COMO ESTRATEGIA
ORGANIZACIONAL

ESTRATEGIA

CALIDAD
TOTAL
CAUSA
COMPETITIVIDAD
INNOVACIN
MEJORA CONTINUA
PRODUCTIVIDAD

EFECTO
VALOR OBTENIDO
EN EL MERCADO
VALOR OBTENIDO
EN LA
ORGANIZACIN
Y PROCESOS

ISO 9000 FUE CREADO EN 1946 EN GINEBRA SUIZA,

EL PROMOTOR
DE PROYECTOS
DE VIVIENDA DE
CALIDAD

Curso 1
Mdulo 1
Tema:
Cultura de
calidad

La oficina matriz de la International Standard Organization ISO, tiene

su sede en Ginebra, Suiza, contando con mas de 150 empleados de
tiempo completo en 17 naciones. En la actualidad participan 100 pases,
con 10,000 normas.
Consiste en la certificacin documental realizada por Consultoras
autorizadas, que evalan empresas y les asesoran en la instrumentacin
de procedimientos y sistemas de aseguramiento y control, donde el
factor ms importante es el humano y tiene por objetivo lograr la calidad
en todo el proceso de produccin.
Todo enfoque administrativo de una organizacin, centrado en la calidad,
est basada en: la participacin de todos sus miembros; una mejora
continua orientada al xito a largo plazo; la satisfaccin del cliente para
beneficio de todos los miembros de la organizacin y de la sociedad.

notas

NIVELES

FACTORES A CONSIDERAR
CALIDAD TOTAL
HUMANO

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22

TCNICO

ASEGURAMIENTO
CONTROL

CAPITAL

ESTRATEGIA ORGANIZACIONAL
EL PROMOTOR
DE PROYECTOS
DE VIVIENDA DE
CALIDAD

Curso 1
Mdulo 1
Tema:
Cultura de
calidad

notas

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23

IMPLEMENTACIN DE LA CALIDAD TOTAL

Satisfacer al cliente es
Certificacin de la Calidad.

el

objetivo

fundamental

de

la

La instrumentacin implantacin de sistemas de calidad implican:

Apoyar con diversas herramientas y disciplinas de estudios de
investigacin, evaluacin, anlisis, experimentacin y optimizacin.
Una filosofa y un proceso, no un programa.
Considerarlo como un cambio en todos los niveles y reas del proceso
productivo.
Trabajar con un enfoque preventivo y sentido prctico.

El mejoramiento constante en forma integral, aun en empresas

certificadas.
Planeacin, aseguramiento, control y mejoramiento continuo, se aplica
a cada etapa y actividad del proceso productivo. Los procesos se
mejoran en forma ordenada.
Involucrar a los integrantes de todos los niveles de la organizacin,
partiendo de los directivos y extienden a todos los mandos y niveles
operativos.
Consideran lo humano, lo tecnolgico y todos los tipos de insumos.

CULTURA DE CALIDAD
EL PROMOTOR
DE PROYECTOS
DE VIVIENDA DE
CALIDAD

Curso 1
Mdulo 1
Tema:
Cultura de
calidad

EXCELENCIA DIRECTIVA: Para la implantacin de Sistemas de Calidad

los primeros en estar preparados y convencidos deben ser los mandos
directivos, a partir de ellos se inicia el proceso de cambio.
MEJORA CONTINUA: Toda medida orientada a mejorar cualquier
actividad dentro del proceso de produccin contribuir a tratar de lograr
la calidad, esta deber de ser constante y extenderse a todas las reas y
niveles.
REINGENIERA
Cuando existen procesos productivos que desean ser mejorados o
modernizados, estos requieren de una reingeniera, en donde se parte
de la evaluacin de lo existente con valores agregados, ya sean de
capacitacin, tecnologa de procedimientos, materiales o de otra accin.

notas

CERO DEFECTOS: Es un objetivo, que resulta de la instrumentacin de

sistemas tales como la reingeniera y la mejora continua.
JUSTO A TIEMPO: Es otra herramienta para optimizar los tiempos y
suministros de insumos en los procesos productivos.
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24

HUMANWARE: Adaptacin de sistemas orientales orientados a los

recursos humanos en especial de empresas de servicios, son conocidas
SOL que aplica a las actividades de Seguridad, Orden y Limpieza, y el de
5 S que se orienta a funciones similares.

EL PROMOTOR

IMPLEMENTACIN DE SISTEMAS DE CALIDAD,

IMPLICACIONES, CERTIFICACIN
PROGRAMA RECOMENDABLE

DE PROYECTOS
DE VIVIENDA DE
CALIDAD

CUANDO LA EMPRESA SE AFILIA A LA CMARA DE LA VIVIENDA, DEBE DE POSEER UNA

Curso 1
Mdulo 1
Tema:
Cultura de
calidad

CLASIFICACIN, LA CUAL LE PERMITE DARLA A CONOCER.

UNA PRIMERA ACCIN A IMPLEMENTARSE ES EL FOMENTO DE ACCIONES CON EL
PROGRAMA "MODELO DE CULTURA PARA LA CALIDAD SUSTENTADO EN LA
MEJORA CONTINUA
POSTERIORMENTE INICIA EL "PROGRAMA DE VALIDACIN", EL CUAL CONSISTE EN
LA VERIFICACIN DE LA INFORMACIN QUE SU EMPRESA ENTREG AL MOMENTO DE

notas

AFILIARSE Y OBTENER AS, UNA CONSTANCIA QUE DESCRIBE LA CAPACIDAD Y SOLIDEZ

DE LA EMPRESA VERIFICADA. ESTE TRMITE SE PUEDE REALIZAR EN 1 SEMANA.
LAS FASES RESTANTES CONSISTEN EN IMPLANTAR UN SISTEMA DE ASEGURAMIENTO
DE

LA

CALIDAD

DE

ACUERDO

LA

NORMATIVIDAD

PARA

OBTENER

SU

CERTIFICADO ISO 9000 QUE LE PERMITIR ALCANZAR MEJORES CLIENTES. LA

DURACIN DE IMPLEMENTACIN DE UN MODELO ES DE APROXIMADAMENTE 10 MESES,
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25

DEPENDIENDO DEL TIEMPO QUE DEDIQUE LA EMPRESA.

CULTURA DE CALIDAD
EL PROMOTOR
DE PROYECTOS

QU BENEFICIOS OBTIENEN?

DE VIVIENDA DE
CALIDAD

Curso 1
Mdulo 1
Tema:
Cultura de
calidad

UN MAYOR NIVEL DE COMPETITIVIDAD EN EL MERCADO.

APERTURA INTERNACIONAL PARA ALIANZAS ESTRATGICAS.
MAYOR CONFIANZA POR PARTE DE LOS CLIENTES.
DEFINICIN CLARA DE POLTICAS Y FUNCIONES.
MEJOR APROVECHAMIENTO DE LOS RECURSOS HUMANOS, ADMINISTRATIVOS Y

notas

OPERATIVOS.
CONCENTRACIN EN LAS NECESIDADES REALES DEL CLIENTE.
EL PERSONAL SUBALTERNO ES APROVECHADO DE ACUERDO CON SU CAPACIDAD.
REDUCCIN DE GASTOS ADMINISTRATIVOS Y OPERATIVOS.
CABE MENCIONAR QUE PARA LOGRAR ESTOS BENEFICIOS, ES NECESARIO QUE LA DIRECCIN
DE CADA EMPRESA PARTICIPANTE, EST COMPROMETIDA EN EL DESARROLLO DE SU SISTEMA

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DE CALIDAD Y QUE DESTINE RECURSOS ECONMICOS Y HUMANOS PARA ELLO. ESTOS

RECURSOS SON MNIMOS COMPARADOS CON LOS BENEFICIOS QUE PUEDE LOGRAR.

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26

ENFOQUES SOBRE EL CONCEPTO DE CALIDAD

EL PROMOTOR
DE PROYECTOS
DE VIVIENDA DE
CALIDAD

Curso 1
Mdulo 1
Tema:
Cultura de
calidad

notas

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27

TRADICIONAL

MODERNO

PRODUCTIVIDAD Y CALIDAD SE
CONTRAPONEN

LA PRODUCTIVIDAD SE LOGRA A TRAVS DE

LA CALIDAD

CALIDAD ES DEFINIDA COMO CUMPLIMIENTO

DE ESTNDARES Y ESPECIFICACIONES.

CALIDAD ES DEFINIDA COMO CUMPLIMIENTO

DE REQUISITOS Y NECESIDADES DEL
CLIENTE

CALIDAD ES MEDIDA POR EL GRADO DE

CUMPLIMIENTO DE ESTNDARES Y
ESPECIFICACIONES

CALIDAD ES MEDIDA EN TRMINOS DE

SATISFACCIN PLENA DEL CLIENTE, DEL
MEJORAMIENTO DEL PROCESO, PRODUCTO
O SERVICIO DE LA EMPRESA.

LA CALIDAD SE OBTIENE POR MEDIO DE LA

INSPECCIN DEL PRODUCTO.

LA CALIDAD SE OBTIENE DESDE EL DISEO,

A TRAVS DE TCNICAS DE ANLISIS,
CONTROL Y ASEGURAMIENTO.

LA CALIDAD ES UNA FUNCIN SEPARADA Y

ORIENTADA A LA EVALUACIN DEL
PRODUCTO O SERVICIO.

LA CALIDAD ES PARTE INHERENTE A TODOS

LOS PROCESOS Y SISTEMAS DE TODOS LOS
DEPARTAMENTOS Y REAS DE LA EMPRESA.

LOS TRABAJADORES Y EMPLEADOS SIEMPRE

TIENEN LA CULPA DE LA FALTA DE CALIDAD.

LA CALIDAD ES RESPONSABILIDAD
PRIMORDIAL DE LA ALTA DIRECCIN.

LAS RELACIONES CON LOS PROVEEDORES

SON DE CORTO PLAZO Y BASADAS EN EL
COSTO.

LAS RELACIONES CON LOS PROVEEDORES

SON DE LARGO PLAZO Y BASADAS EN LA
CALIDAD

VALIDACIN

EL PROMOTOR
DE PROYECTOS
DE VIVIENDA DE
CALIDAD

Curso 1
Mdulo 1
Tema:
Cultura de
calidad

notas

Al estar afiliado a un organismo Camaral,

obtendr una CLASIFICACIN; Por ese
motivo, debe de obtener su "CONSTANCIA
DE VALIDACIN" Ya que es el
reconocimiento formal que justifiquen su
estabilidad, solidez administrativa,
experiencia empresarial, capacidad tcnica
y financiera..
Las empresas del sector obtendrn un
reconocimiento que les dar un valor
agregado a sus servicios. Obtendrn
tambin, una herramienta que les servir a
la alta direccin para facilitar su promocin y
publicidad, adems de una ventaja
competitiva frente a las empresas no
validadas y un incremento en la confiabilidad
de sus clientes.
OBJETIVO

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28

Analizar y evaluar informacin

administrativa, financiera y tcnica de las
empresas del sector, con la finalidad de
crear un padrn con aquellas que
demuestren especializacin y experiencia
para mejorar la confiabilidad entre sus
clientes.

REQUISITOS A CUMPLIR
PARA UNA VALIDACIN
DOCUMENTACIN ADMINISTRATIVA Y LEGAL
EMPRESA FORMALMENTE
CONSTITUIDA.
EMPRESA REGULARIZADA
ADMINISTRATIVAMENTE (ORGANISMOS
SOCIALES E IMPUESTOS).
EXPERIENCIA EMPRESARIAL
OBRAS TERMINADAS.
ESPECIALIZACIN DE ACUERDO A
CATLOGO.
INFORMACIN FINANCIERA
VALIDEZ DEL AUDITOR CONTABLE.
SOLVENCIA.
ESTABILIDAD FINANCIERA.
PRODUCTIVIDAD DE LA EMPRESA.
OBRA CONTRATADA POR AO.
CAPACIDAD TCNICA
PROFESIONAL Y OPERATIVA.
MAQUINARIA.

CERTIFICACIN
LA CERTIFICACIN BRINDA A LAS EMPRESAS DEL SECTOR, LA POSIBILIDAD
EL PROMOTOR
DE PROYECTOS
DE VIVIENDA DE
CALIDAD

Curso 1
Mdulo 1
Tema:
Cultura de
calidad

DE LOGRAR UN CERTIFICADO QUE LE PERMITIR OBTENER UN VALOR

AGREGADO LOGRANDO AS UNA VENTAJA COMPETITIVA PARA SOBRESALIR
EN SU MERCADO.
QUE LA EMPRESA CERTIFICADA
PODR LOGRAR

Ganar nuevos clientes

promocin de la imagen de la
empresa
integrarse al padrn de
constructores preferenciales en obra
pblica y privada

notas

reducir los costos de fianzas

simplificacin de trmites
evitar la eliminacin de licitaciones
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29

incursionar en los mercados

internacionales
recibir servicios preferenciales
ahorros de recursos humanos y
materiales

BENEFICIOS PARA LOS CLIENTES DE

LAS EMPRESAS INMOBILIARIAS
DISPONER DE EMPRESAS CONFIABLES
Y COMPETITIVAS
SIMPLIFICACIN DE PROCEDIMIENTOS
ADMINISTRATIVOS
SOPORTE A LA TOMA DE DECISIONES
PARA LA ADJUDICACIN DE OBRAS
DISMINUCIN DE PROBLEMAS
TCNICOS, FINANCIEROS Y
ECONMICOS
REDUCCIN DE RIESGOS
CALIDAD EN OBRAS

CERTIFICADO DE CALIDAD
Documento emitido por (a definirse en Mxico), que mediante la
EL PROMOTOR
DE PROYECTOS
DE VIVIENDA DE
CALIDAD

realizacin de una auditora documental al sistema de calidad de la

empresa

solicitante,

certifica

que

cuenta

con

un

sistema

de

aseguramiento de calidad con base en las normas iso-9000 en forma

Curso 1
Mdulo 1
Tema:
Cultura de
calidad

documental.
Este certificado tiene como finalidad proporcionar a las empresas un
documento avalado, con el que demuestre el grado de avance que
tiene en el establecimiento de su sistema de aseguramiento de
calidad.

notas

Podrn certificarse empresas que hayan tomado curso iso-9000 y

aquellas que por sus propios medios hayan desarrollado su sistema de
calidad.

PROCESO DE CERTIFICACIN

Solicitud de
Certificacin

Asistir
a cursos

Llenado de
Cuestionarios
de evaluacin

Se evalua y
corrigen
manuales

Se dictamina
y se
emite certificado

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30

Entrega de
manuales

EL PROYECTO DE INVERSIN
EL ORIGEN
EL PROMOTOR
DE PROYECTOS
DE VIVIENDA DE
CALIDAD

Curso 1
Mdulo 1
Tema:
El Proyecto
Inmobiliario

Histrica: se origina despus de la

segunda guerra mundial, inicialmente
utilizados para tomar decisiones de la
inversin pblica con criterios de
evaluacin social, posteriormente se le dio
un enfoque econmico, financiero y
contable. Se distinguieron las escuelas de
Boston y de Chicago, en Amrica Latina se
destaco el modelo Chileno.
Evolucin: En Mxico se inicia en la
dcada
de
los
setenta
por
recomendaciones
de
los
organismos
financieros mundiales y se practic en la
desaparecida Secretara de Programacin y
Presupuesto; en el perodo de Banca
Expropiada se utiliza con criterios de
rentabilidad econmica.

notas

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31

Situacin Actual en Mxico: Por motivo

de la situacin econmica, desde la
privatizacin de la banca se ha descuidado,
resultando como consecuencia la crisis
financieras, sin embargo, los proyectos de
inversin son un instrumento que podr
mitigar el efecto de crisis futuras.

Esquema que representa el proceso

metodolgico tpico del planeamiento.
En la primera etapa histrica el punto
de partida
Estaba en 1.
Posteriormente se desplaz a 2
(planeamiento cientfico) y,
actualmente se trata de
complementar con 3, basado en la
teora de libre mercado.
MERCADOS

IMAGEN
IDEAL

22

ESTUDIO
CIENTFICO
CIENTFIC
ODE
DELA
LA
REALIDAD

3
ANLISIS

GENERACIN DE
ALTERNATIVAS
EVALUACIN Y
SELECCIN

PROPUESTA

VERIFICACIN
VERIFICACIN

MODIFICACI
N Y REAJUSTE

CONGRUENCIA
CONGRUENCIA

NO
SI

PROYECTO

EL PROYECTO DE INVERSIN
Concepto: El proyecto de inversin debe orientarse a todo el proceso de produccin de
EL PROMOTOR

un bien con la generacin de beneficios sustentables y de calidad, con resultados

DE PROYECTOS

rentables y propiciatorio del desarrollo social.

DE VIVIENDA DE

Objetivos:

CALIDAD

Curso 1
Mdulo 1
Tema:
El Proyecto
Inmobiliario

La rentabilidad: Se refiere

a la relacin costo-beneficio de una actividad productiva,

resultante de acciones tcnicas, econmicas y administrativas.

Liquidez: Bien escaso, necesario para emprender y operar un proyecto, medido en
trminos monetarios.
Autonoma financiera: Capacidad de un proyecto para generar sus propios recursos.

Puntos de vista.
La formulacin y la evaluacin financiera de proyectos de inversin se enfoca desde el
punto de vista del:

notas

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32

EL INVERSIONISTA (privada): Rentabilidad.

EL FONDEADOR BANCARIO (privada): Seguridad y perodo de pago.
LA EMPRESA (privada): Negocio productivo.
INSTITUCIONES PBLICAS (social): Cumplimiento del compromiso poltico-social.

EL PROYECTO DE INVERSIN
EL PROMOTOR
DE PROYECTOS
DE VIVIENDA DE
CALIDAD

Curso 1
Mdulo 1
Tema:
El Proyecto
Inmobiliario

Caractersticas de un Proyecto
Un Proyecto integra informacin
de: mercado, tcnica, financiera,
econmica, legal, e institucional,
lo que proporciona los
fundamentos para la toma de
decisiones respecto a la
conveniencia de llevar a cabo una
inversin.

COMPONENTES DE UN PROYECTO
Poltico
Socioeconmico
Ambiental
Financiero

Tcnico

En trminos esquemticos la
interrelacin entre los diversos
componentes de un proyecto se
puede
esquematizar
de
la
siguiente manera:

notas

Mercado

Jurdico

EL HORIZONTE DE PLANEACIN DE LOS PROYECTOS

CONFIGURACIN
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33

LARGO PLAZO

CORTO PLAZO

MIXTOS

EL PROMOTOR
DE PROYECTOS
DE VIVIENDA DE
CALIDAD

Curso 1
Mdulo 1
Tema:
El Proyecto
Inmobiliario

QU EVALUAR EN LOS
PROYECTOS DE INVERSIN?

JURDICO:

MERCADO:

Todo proyecto lleva implcito

riesgos.

DE LA EMPRESA

ESTUDIO DE MERCADO

DE LOS SUJETOS

ESTRATEGIAS

DE LAS GARANTAS

PLAN DE VENTAS

Este tema da origen a la

creacin
de
las
reas
de
dictaminacin de riesgos en las
instituciones
financieras
y
calificadoras.

DEL PROYECTO

El expediente de crdito se
ordena segn la especialidad del
riesgo.

notas

DICTAMEN DEL RIESGO

RIESGOS

SOLICITANTE
EMPRESA
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34

EXPEDIENTE
DEL PROYECTO DE INVERSIN

PROYECTO
GARANTAS

JURDICO

TCNICO:

FINANCIERO:

PROYECTO EJECUTIVO

ESTRATEGIAS
FINANCIERAS

LICENCIAS Y PERMISOS
PRESUPUESTO A DETALLE

CORRIDAS
FINANCIERAS

PROGRAMACIN Y
ORGANIZACIN

EVALUACIONES

TCNICO

MERCADO

FINANCIERO

DESARROLLO DEL PROYECTO DE INVERSIN

EL PROMOTOR
DE PROYECTOS

LA IDEA DE INVERSIN:

ES LO QUE PRETENDE EL PROMOTOR O INVERSIONISTA.

IDEA
IDEA

DE VIVIENDA DE
CALIDAD

ESTUDIOS DE PREINVERSIN:

Curso 1
Mdulo 1
Tema:
El Proyecto
Inmobiliario

CORRESPONDE A ESTUDIOS DE SITIO, MERCADO,

TRMITES, FACTIBILIDADES TCNICAS, IMPACTOS
URBANOS Y ECOLGICOS, EVALUACIONES DE
PROYECTOS EN PROCESO Y OTROS.

PERFIL DE UN PROYECTO:

ES UNA VERSIN PRELIMINAR REALIZADA CON EL OBJETO

DE BUSCAR INVERSIONISTAS.

notas

EL PROYECTO DE PREFACTIBILIDAD,
PROYECTO DE PREINVERSIN:

ES EL ESTUDIO MS IMPORTANTE POR SU COMPLEJIDAD Y

POR REQUERIRSE LA MAYOR CAPACIDAD DEL
ESPECIALISTA EN PROYECTOS DE INVERSIN.

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35

ESTUDIO
ESTUDIO

PERFIL
PERFIL

PREFACTIBILIDAD
PREFACTIBILIDAD

EL PROYECTO DE FACTIBILIDAD,
PROYECTO DE INVERSIN:

SE DEBER REALIZAR CUANDO EL ESTUDIO DE

PRE-FACTIBILIDAD HA SIDO AUTORIZADO POR LAS
DIVERSAS INSTANCIAS QUE PARTICIPAN EN LA
PROMOCIN Y FINANCIAMIENTO; CONSISTE EN
DESARROLLAR EL PROYECTO DEFINITIVO A DETALLE.

FACTIBILIDAD
FACTIBILIDAD

TEORA DE SISTEMAS, APLICADA AL PROYECTO DE INVERSIN

EL PROMOTOR
DE PROYECTOS
DE VIVIENDA DE
CALIDAD

Curso 1
Mdulo 1
Tema:
El Proyecto
Inmobiliario

Todo proyecto pasa por las siguientes estapas:

GESTACIN: Partiendo de la idea, se realizan estudios, se formula el
proyecto y se evalua.
VALIDACIN: depende del otorgamiento por parte de las autoridades de
las licencias y permisos, de la aceptacin de socios e inversionistas y de
la autorizacin del financiamiento por parte de las autoridades
financieras.
DESARROLLO:es instrumentar o ejecutar el proyecto.
EVALUACIN DE RESULTADO:necesario de hacer al concluir el desarrollo.
TEORA DE SISTEMAS, APLICADA AL PROYECTO DE INVERSIN
PROYECTO CONCEPTUAL (ETAPA DE PREINVERSIN)

notas

IDEA
BSICA

ESTUDIOS DE
PREINVERSIN
SITIO
MERCADO

ALTERNATIVA
TAMAO
PROGRAMA

PROYECTO
DE INVERSIN
FACTIBILIDAD

PROYECTO
CONCEPTUAL

GESTIN
DE
CRDITO

PROYECTO DEFINITIVO (INICIO ETAPA DE INVERSIN)

DISEO URBANO Y
ARQUITECTNICO

CONSTRUCCIN
PROTOTIPO

36

CALCULO DE
PRESUPUESTOS,
PROGRAMA Y
OBRAS

TRAMITACIN
LICENCIA
DEFINITIVA

DESARROLLO (EJECUCIN)

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DISEO
INGENIERAS

INICIO DE
URBANIZACIN

INICIO DE
EDIFICACIN

ENTREGA
DE LA
VIVIENDA

EDIFICACIN

PROMOCIN Y
COMERCIALIZACIN

OBTENCIN
DE
CRDITO

EVALUACIN
VALIDACIN

ESTRATEGIA DE NEGOCIOS a nivel corporativo

de una empresa inmobiliaria
EL PROMOTOR

QUE CONTIENE UN PLAN DE NEGOCIOS?

DE PROYECTOS
DE VIVIENDA DE
CALIDAD

Curso 1
Mdulo 1
Tema:
El Proyecto
Inmobiliario

Resumen ejecutivo del negocio (Due diligence)

Esquema de negocio (perfil)

La empresa (misin y objetivos)
Los promotores (equipo ejecutivo)
Anlisis de sitio y entorno del terreno
Anlisis estratgico del mercado
Portafolios de productos que forman el proyecto
Estrategias de financiamiento

notas

Evaluacin del proyecto, factibilidad

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37

Fuentes de fondeo
Estructuracin del negocio
Estructura de la inversin
Programa de desarrollo
Proyecciones financieras
Evaluacin econmica financiera
Sensibilizacin de escenarios
Rentabilidad, participaciones (capital y proyecto)

Anlisis de riesgo y garantas del proyecto

Beneficios colaterales
Anexos

TODA IDEA DE NEGOCIO

AMERITA RESPONDER

QUE HACER
PORQU
CON QUIN
CMO
DNDE
CUNDO
CON QU

PROYECTO DE INVERSIN
EL PROMOTOR
DE PROYECTOS
DE VIVIENDA DE
CALIDAD

Curso 1
Mdulo 1
Tema:
El Proyecto
Inmobiliario

IDEA

La primera etapa del Ciclo del Proyecto,

la identificacin de la Idea.
Una vez que se tiene la idea identificada se somete a un
primer anlisis cuyo objetivo es justificar o negar su
viabilidad, para lo cual el Proyectista se allega, nicamente,
de la informacin que tiene a la mano y elabora un documento
llamado planteamiento preliminar.
Sin este (perfil del proyecto) la idea es una abstraccin y
resulta muy difcil saber si tendr o no posibilidades de xito,
por lo que es necesario realizar una investigacin somera que
arroje claridad a la idea que se pretende exponer.
Los aspectos claves en esta etapa que se deben considerar
para plantear una idea, son:

notas

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38

Que antecedentes me motivan.

Que tanto conozco el tema, plaza o lugar.
Cuantos recursos dispongo.
Que pretendo lograr.
Cmo expongo la idea.
Con quienes cuento para emprender la idea.

Por lo expuesto es necesario hacer consultas, obtener informacin y

realizar una presentacin con un mnimo de costo y tiempo.

PERFIL DE UN PROYECTO DE INVERSION

EL PROMOTOR
DE PROYECTOS
DE VIVIENDA DE
CALIDAD

Curso 1
Mdulo 1
Tema:
El Proyecto
Inmobiliario

notas

Un perfil de proyectos sirve para tomar decisiones y para

plantear un negocio a: socios, inversionistas, posibles
nuevos asociados, a instituciones financieras, a
autoridades pblicas y otros motivos.
Los aspectos claves en esta etapa que se deben
investigar son:
1.

Antecedentes del proyecto pretendido: idea clara

planteamiento: empresarial, financiero y jurdico.

2.

Anlisis preliminar de sitio: consultas a Autoridades, visita al

terreno y su entorno, conocimiento de la escritura y de
liberacin de gravamen y factibilidad de servicios.

3.

Sensibilizacin del mercado: oferta y demanda, consulta y

estudio preliminar.
Idea sobre el producto y su apreciacin, definiendo lo que se
puede hacer.

4.
5.
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39

6.
7.
8.

con

Anlisis econmico de la inversin estimada y costos

operacionales, programa con aproximacin de los tiempos
de desarrollo y para obtener los beneficios.
Estrategia financiera indicando la posible fuente de recursos.
Resultados previsibles de la comercializacin.
Resultados Costo Beneficio.

PROYECTO DE PREINVERSIN

EL PROYECTO DE PREINVERSIN O PREFACTIBILIDAD

Contenido de un proyecto:

EL PROMOTOR
DE PROYECTOS
DE VIVIENDA DE
CALIDAD

Curso 1
Mdulo 1
Tema:
El Proyecto
Inmobiliario

1-Estudios de preinversin

DECISIONES

1.1 Anlisis de sitio

1.2 Mercado

2- Definicin del producto

2.1 Alternativas y Tamao

notas

II

2.2 Programa y proyecto conceptual

3- Analisis tcnico y econmico

FORMULACIN

4- Estrategias financieras
5- Costos financieros
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40

III

EVALUACIN

6- Evaluacin econmica y
financiera.

PREFACTIBILIDAD,
EL PROMOTOR

Etapas de un proyecto de preinversin.

DE PROYECTOS
DE VIVIENDA DE
CALIDAD

Curso 1
Mdulo 1
Tema:
El Proyecto
Inmobiliario

notas

Una vez que se ha determinado cuales de las

alternativas a nivel de idea y perfil pueden resultar
adecuadas para la solucin el proyecto pretendido, se
procede a decidir la realizacin de los estudios de
preinversin; es a este nivel en que se busca
disminuir el riesgo, asegurar la viabilidad y medir la
rentabilidad.

IDEA Y PERFIL
MERCADO

IDEA

SITIO

DECISIN

INVERSIN
DECISIN DE HACER LOS ESTUDIOS

1. Estudios de preinversin
Para conocer la viabilidad del proyecto se realiza los
estudios de preinversin de:

Sitio, que consiste en conocer el terreno, su entorno

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41

y comunidad, considerando los agentes externos al

proyecto como son los aspectos sociales, polticos y
ambientales.
Es importante hacer las consultas jurdicas y de
normatividad requerida para la obtencin de licencias,
permisos y mitigar impactos.

ANLISIS DE SITIO
ENTORNO
PRELIMINAR

PREDIO
COMUNIDAD

VIABILIDAD DE DESARROLLO

CONCLUSIN

PREFACTIBILIDAD, etapa de preinversin

Estudio de Mercado
EL PROMOTOR
DE PROYECTOS
DE VIVIENDA DE
CALIDAD

Curso 1
Mdulo 1
Tema:
El Proyecto
Inmobiliario

Se realizan: diagnsticos de preinversin del

estudio de mercado para conocer la oferta y
demanda, as como la situacin inmobiliaria; se
desarrollan
las
conclusiones
y
en
las
recomendaciones se plantean las estrategias de
comercializacin que servirn para la toma de
decisiones, para definir el producto y la
programacin de ventas.

ESTUDIO DE MERCADO
DEMANDA
SITIO

EXTERNALIDADES
OFERTA

CONCLUSION
RECOMENDACIN

VIABILIDAD COMERCIAL

2. Alternativas, Tamao, Programa y Proyecto Conceptual.

notas

Estos temas resultan de los estudios de

mercado y sitio, que son analizados y
evaluados.

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42

Alternativas: resultan, segn el predominio de los

anlisis de sitio o del mercado o combinacin de
ambos.
Tamao: se determina de acuerdo a normatividad,
del segmento de mercado y preferencias del
consumidor.
Programa: es la descripcin del proyecto de la
alternativa seleccionada, con los anlisis de tamao.
Proyecto conceptual: viene siendo un anteproyecto,
sin rigor de presentacin, pero con ideas claras.

ALTERNATIVAS, TAMAO,
PROGRAMA, PROYECTO
CONCEPTUAL
ALTERNATIVAS

DECISIN

IDEA ---- ---------

TAMAO

PROGRAMA

PREINVERSIN-------------

DECISION (QUE HACER) PRODUCTO Y PROGRAMAS

PREFACTIBILIDAD, etapa de preinversin

EL PROMOTOR
DE PROYECTOS
DE VIVIENDA DE
CALIDAD

Curso 1
Mdulo 1
Tema:
El Proyecto
Inmobiliario

notas

Anlisis econmico para saber si el proyecto

es negocio inmobiliario
3. Estrategias Financieras
Definido el proyecto y su tamao se determinan
los montos de inversin y el calendario de
necesidades de recursos.
En este momento se debe decidir sobre quienes
participarn en: el capital a invertir
(asociados, socios, etc) y el financiamiento.
Posteriormente en los flujos a calcular
definirn los montos de las participaciones.

se

4. Costos financieros
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43

Definida la institucin de crdito y conociendo

sus reglas y polticas de crdito, se
procede a calcular el costo de la contratacin de
crdito, el costo financiero del crdito puente y
las amortizaciones o pago de la deuda.

ESTRATEGIA FINANCIERA, DE
ORGANIZACIN Y JURDICA.
INVERSIONISTAS

PROMOCIN

EMPRESA

DECISIN

FINANCIAMIENTO
DECISION DE CMO HACER EL NEGOCIO

COSTOS
FINANCIEROS
COSTO CONTRATACIN

GESTIN

RMALIZACIN
FO
AMORTIZACIN

ESTUDIOS DE REGLAS Y POLTICAS DEL CRDITO

PREFACTIBILIDAD, etapa de preinversin

EL PROMOTOR
DE PROYECTOS
DE VIVIENDA DE
CALIDAD

Curso 1
Mdulo 1
Tema:
El Proyecto
Inmobiliario

5. Anlisis tcnico y econmico, se caracteriza por los

clculos que se deben realizar, sobre:

Programa de inversin calendarizado de estimaciones

ministraciones de recursos para desarrollar el proyecto.

Plan de ventas con los ingresos resultantes de preventas, pagos

de anticipos y diferidos as como de la sustitucin de crdito
(individualizacin); en el caso de un proyecto de operacin (hotel,
arrendamiento, administracin, etc) se calcula los ingresos de
tarifas, servicios o los que correspondan.
Clculo de los costos y gastos que inciden en la operacin del
proyecto: administrativos, servicios, corporativos, indirectos e
impositivos.

notas

Cuando sea el caso de proyectos con recuperacin a largo plazo se

clcula la depreciacin y valor de rescate.

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Cuando el proyecto lo amerite se harn

clculos de beneficios y costos
sociales, esto se d en proyectos del
sector pblico (generacin de empleos y
divisas, otros costos o beneficios
marginales, costo poltico y social).

ANLISIS TCNICO Y ECONMICO

INVERSION
ESTADO DE
RESULTADOS

VENTAS
PREMISAS
INFLACIN

COSTOS, GASTOS.
FISCAL
.

FLUJOS

ARMADO DEL PROYECTO FINANCIERO

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6. Evaluacin financiera
EL PROMOTOR
DE PROYECTOS
DE VIVIENDA DE
CALIDAD

Curso 1
Mdulo 1
Tema:
El Proyecto
Inmobiliario

Con los clculos del anlisis tcnico y econmico se procede

realizar ya sea a precios constantes o corrientes lo siguiente:
Estado de resultados y Flujo de Efectivo.
Si el estudio se realiza a Valores Constantes se puede
calcular la utilidad con la relacin costo-beneficio.
Si los clculos se realizaron a Valores Corrientes se debe de
calcular:

notas

Valor Presente Neto VPN, determinando la tasa de descuento.

Tasa Interna de Retorno TIR.

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Por ltimo se analizan, del flujo financiero

los resultado y se hace una sensibilizacin
castigando las variables mas significativas
del proyecto (Precio de venta, costos,
inflacin, tiempos y otros).

EVALUACIN

FACTIBILIDAD
-

B/C
ESTADO DE
RESULTADO
FLUJOS

VPN

PRESENTACIN

TIR
SENSIBILIZACIN

CONFIRMACIN DE RESULTADOS, PRESENTACIN

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