EL PROMOTOR

DE PROYECTOS
DE VIVIENDA DE
CALIDAD

Mdulo 4

ANLISIS DE SITIO
Seleccin de predios.
Analisis de sitio y de valor
La tramitacin de permisos y

notas

licencias.
Impactos: Urbano y Ambiental
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EL PROMOTOR
DE PROYECTOS
DE VIVIENDA DE
CALIDAD

TEMA 4. ANLISIS DE SITIO

Objetivo: Saber tomar decisiones, al adquirir un
predio, conociendo y midiendo los riesgos en un
proyectos
de
inversin
de
desarrollo
inmobiliario.

notas

Investigacin
Sitio, entorno,
Comunidad.
Impactos
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Adquirir predio
Evaluar negocio

Definir proyecto
Iniciar trmites

Formular
y evaluar
Proyecto de
Inversin

EL PROMOTOR
DE PROYECTOS
DE VIVIENDA DE

LA NEGOCIACIN EN LA COMPRA DE UN PREDIO

La correcta negociacin para adquirir un predio debe considerar:

CALIDAD

Curso 1
Mdulo 4
Tema:
Seleccin
de predios

notas

1.Elestudiopreviodelasalternativasqueofreceelmercado,conlaconclusindelporqu
convieneundeterminadoinmueble.
2.Tratoconelpropietario,aefectodesolicitarlepermitarealizarelestudiodepreinversin
quedemuestrelaviabilidad(tcnica,jurdica,mercadolgicayfinanciera)deldesarrollode
unproyectoinmobiliario,yhacerdeunaofertaeconmica.
3.Presentacinyfirmadeunacartaopcindondeseofreceadquirirelprediodentrodeun
corto plazo (dos a cuatro meses), plazo que nos permitir hacer un estudio de
preinversin,conlaexclusividaddequenoserofrecidoenesteperodoaterceros.
4.Desarrollo de un estudio de sitio de preinversin, elaborando el diagnstico, las
conclusionesylasrecomendaciones.
5.Para el caso de resultado afirmativo del estudio, con la recomendacin de adquirir el
predio,indicarlaofertaexistentedeprediosdecompraventaoparaasociacincon:
Formatodecontrato,conlostrminosycondiciones.
Oferta econmica especificando precios y condiciones; en el caso de una
asociacin y fideicomiso indicar una proforma del negocio con el flujo de pago de
acuerdoconlosingresosquegenereelproyecto.
6.Formalizarlaoperacindeadquisicinconunaasesorajurdicayantenotario.

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ESTUDIOS
ESTUDIO
PREVIOS

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TRATO
PROPIETARIO

CARTA
OPCIN

ESTUDIO
SITIO

OFERTA
DE COMPRA

FORMALIZAR
CON NOTARIO


EL PROMOTOR
DE PROYECTOS
DE VIVIENDA DE
CALIDAD

Curso 1
Mdulo 4
Tema:
Seleccin
de predios

notas

CONSIDERACIONES DE RIESGO
EN LA SELECCIN Y COMPRA DE UN PREDIO?

Riesgos en la compra de un predio destinado al desarrollo inmobiliario en el

quenoseharealizadounestudiodepreinversin.

Riesgo Jurdico: De la tenencia, de afectaciones y gravmenes,

impedimentos con autoridades, vecinos y otros, diferencias ante
documentacinylacalidad.
Riegos Tcnicos: De la factibilidad de servicios, de lo que dictamine los
estudios de impactos, en costo de cimentaciones, problemas con el suelo,
con colindancias; como consecuencia la incertidumbre de costos adicionales
quepuedenhacerinviableelproyecto.
Riesgo Mercadolgico: Que el proyecto que se pretende realizar no se
puedacomercializarconxito.
Riesgo Financiero: Al dejar de ganar o perder, por no considerar costos
incidentes tcnicos y jurdicos, as como de los aspectos de mercado que
puedenincidirenloscostosdelcapital.
Riesgos externos del contexto poltico social:Momentopolticodela
entidad,problemaconvecinos,tambindebendeconsiderarseelriesgo
cambiario,riesgocomunidad.
Contexto externo
JURDICO
TCNICO
MERCADO
FINANCIERO
Proyecto
PROPIETARIO

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PROYECTO
NORMATIVIDAD
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VALOR
GARANTAS

RIESGO: DIFERENCIA CON Y SIN PROYECTO

EN UNA OPERACIN DE COMPRAVENTA DE UN PREDIO
EL PROMOTOR
DE PROYECTOS
DE VIVIENDA DE
CALIDAD

Curso 1
Mdulo 4
Tema:
Seleccin
de predios

En la decisin de la compra de un terreno, es importante considerar los

riesgos de adquisicin que se tienen, (estudio o proyecto de
preinversin).

Un predio adquirido sin proyecto: Prevalece el valor de un avalo y

estar regido por los precios del mercado.

Aparentemente se puede adquirir un predio a un valor que consideramos

favorable,sinembargostepuedetenercostosadicionalesobeneficiosque
nopodramosapreciarnimedir,sinoserealizanestudiosdepreinversin.

Un predio con proyecto: Es adquirir el predio conociendo el proyecto

que evalua el posible xito o fracaso.

notas

Con Estudios de Preinversin: se conocern los riesgos, la complejidad de

trmites, los costos que inciden para poder desarrollar el proyecto y las
posiblesutilidadesqueledejarelnegocioinmobiliario.

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Con Licencias Autorizadas: la autorizacin de licencias y permisos le

proporciona una plusvala al predio por la seguridad de desarrollo del
inmueble que se pretende desarrollar, con la transparencia de saber los
costosadicionalesqueinciden.
Con un Proyecto de Inversin:permitirconocerlaviabilidadyfactibilidaddel
negocioinmobiliarioqueemprender,reduciendoriesgoseincertidumbre.
Con Financiamiento para el Proyecto:ledaunvaloradicionalalprecio.

MODALIDADES DE ADQUISICIN DEL PREDIO

EL PROMOTOR
DE PROYECTOS
DE VIVIENDA DE
CALIDAD

Curso 1
Mdulo 4
Tema:
Seleccin
de predios

Despusdehabersetomadoladecisinderealizarelproyecto,acontinuacinse
debedarelpasomsimportantequeeslaadquisicindelpredio,pormotivode
que representar el compromiso de la empresa en realizar el proyecto de
inversin, por ser la primera erogacin significativa en dinero y porque
representaunabuenapartedelxitoofracasoenestaoperacin,quedepender
tambindeltipodelproyectoquesehagaydelaadministracindelosrecursos
parasuejecucin.
Las modalidades de adquisicin de un predio, pueden ser:
Compraventa al contado.
Permite un descuento del precio de mercado incremento en el costo inversin afecta la
rentabilidad.
Operacinsegurasiseformalizaantenotario

Compraventa con facilidades.

Elvendedordelinmuebletendrunbeneficioadicional,interesesopremio.

notas

Siempreexistirriesgo,preverlosenclusulasdelcontratoquesecelebreporlaspartes

Elcompradortieneunincrementodeinversin.

Asociacin (aportacin).
El vendedor tendr una compensacin en la participacin del negocio o un premio por asumir riesgos (se
recomiendaesteltimoporsermsclaroparalaspartes)ydisminuyenloscostosdecapital.

Procurar que el vendedor quede como asociado, aunque implica asumir los compromisos fiscales. Siempre
existirriesgodelaspartes,acausatrasladodedominio.
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Fideicomiso.
El vendedor tendr una compensacin en la participacin del negocio o un premio por asumir riesgos (se

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recomiendaesteltimoporsermsclaroparalaspartes)checarsicausatrasladodedominio.

Eslaformamsseguradeoperarparalaspartes,aclararlostrminosdeaportacincomofideicomitentesydelos
beneficioscomofideicomisarios.

MODALIDADES DE ADQUISICIN DEL PREDIO

EL PROMOTOR
DE PROYECTOS
DE VIVIENDA DE

Compraventa a cuenta de terceros.

CALIDAD

Curso 1
Mdulo 4
Tema:
Seleccin
de predios

Cuando el promotor agrupa a un determinado nmero de beneficiados para

unproyectoylosintegraparaahorrar(conosinasociacin)conelobjetode
adquirir un predio que desarrollar a nombre del grupo, para que logren un
bieninmueble(casas,oficinas,consultorios,localescomercialesyotros).
A)Existeunahorroparalosbeneficiados,porserpartedelapromocin.
B)Existirbajoriesgosinoseestructuraadecuadamentelaoperacin.
C)Requierecuidadoenlaconformacinlegal.

notas

Fondeo en Casa de Bolsa.

Una vez pagado el inmueble se puede bursatilizar la recuperacin de la inversin
complicadoycaro,viableparaempresasmedianasygrandes.

Financiamiento.
Noesrecomendableparalacompradeprediosporquesegravadelinmueble,limitando
elfinanciamientodelproyecto.
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Sociedades Mercantiles.
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Esposibleparaproyectosdelargoplazotampocodecortoplazo

EL PROMOTOR
DE PROYECTOS
DE VIVIENDA DE

ADQUISICIN DE PREDIOS EJIDALES

CALIDAD

Curso 1
Mdulo 4
Tema:
Seleccin
de predios

Actualmente es legal la adquisicin de predios ejidales en las

modalidades de participacin y compraventa, sin embargo es
necesario hacer el procedimiento de regularizacin de la propiedad,
de la siguiente manera:
1) Negociar con el Comisariado Ejidal y los ejidatarios que tienen la
propiedad; ofertar precio y modalidad de pago, y exponer el trmite
de regularizacin.
2) Constatar los registros en Reforma Agraria, Catastro y Registro
Pblico, obtener Asesora Notarial.

notas

3) Asegurarse de que no existan discordias y que todos lo

ejidatarios acepten la operacin de compraventa o participacin.
4) Efectuar el levantamiento para definir en el plano de conjunto las
propiedades que les corresponden a cada ejidatario, y convencer a
cada propietario de su tenencia y lmites de la misma.
Patrocinador

5) Proponer a la fusin de todos los predios individuales.

6) Adquirir la propiedad en Escritura Pblica o Fideicomitirla si es el
caso.

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EL PROMOTOR
DE PROYECTOS
DE VIVIENDA DE
CALIDAD

Curso 1
Mdulo 4
Tema:
Anlisis de
sitio

notas

La viabilidad ejecutiva de toda idea, propsito o toma de decisin para

realizar un proyecto o para adquirir un terreno, requiere el un anlisis de
sitio.

Elprimeryprincipalinsumodeunproyectoes,elterreno;delascondiciones
ycaractersticasdestedependerfinalmenteelproductoqueserealizary
comercializar,porconsecuenciaelprobablexitoofracasodelaEmpresa.

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IMPORTANCIA DEL ANLISIS DE SITIO

BENEFICIOS DEL ESTUDIO DE ANLISIS DE PREDIO

SITIO
D
ZONA INDUSTRIAL

Reduccinderiesgoseincertidumbre.
CENTRO
DECIUDAD
Definicindelsegmentodemercado.
DENSIFICACIN PREDIO A
Aclaracindealternativasdedesarrollo.
CRECIMIENTO
PREDIO C
Definicindeltamaoyprogramadediseo. PREDIO B
Determinacindelproducto.

Se recomienda; antes de adquirir el predio, contratar una opcin de

compraventa acordando el perodo para hacer el estudio de preinversin y
hacerformalmentelaoferta.

EL PROMOTOR
DE PROYECTOS
DE VIVIENDA DE
CALIDAD

DEL ANLISIS DE SITIO SE DERIVA LA TOMA DE DECISIONES PARA LA

COMPRA DE TERRENO Y PARA DEFINIR EL PRODUCTO

Diagnstico:

Curso 1
Mdulo 4
Tema:
Anlisis de
sitio

Consisteendesarrollarestudioseinvestigacionesdelpredio,suzonade
influenciaydelacomunidadendondeseubicaelpredioquesepretende
desarrollar.
ESTUDIOS

TERRENO

SITIO

ENTORNO

notas

Conclusiones
Recomendaciones
DECIDIR COMPRA
DEL PREDIO

COMUNIDAD

Definicin del Producto.

El producto se determina con las conclusiones y recomendaciones de los
anlisisdesitioymercado.
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10

Metodolgicamentesedebedefinirunadelasalternativas,determinarel
tamaodelproductoysusetapasdeimplementacinyporltimodesarrollar
elProgramadeDiseoyestrategiasdeComercializacin.

QU CONTEMPLA UN ANLISIS DE SITIO,

PARA ADQUISICIN DE PREDIO?

EL PROMOTOR
DE PROYECTOS
DE VIVIENDA DE
CALIDAD

Curso 1
Mdulo 4
Tema:
Anlisis de
sitio

Laetapadeadquisicindelpredio,eslaactividadmsimportanteparalatoma
dedecisionesyparaformalizarlacompraventa,paraelloesnecesario:
1. Verificacin de: Datos del oferente (personales) y datos del predio: escritura
de propiedad, no afectaciones, liberacin de gravamen, boleta predial, nmero
catastralydeRegistroPblico.
2.Estudiodeltamao,accesibilidad,ubicacindelpredioycaractersticas.
3.Conocerelentornoidentificandoequipamiento,poblacinyotros.
4. Efectuar un levantamiento topogrfico, tipo de suelo y subsuelo: Poligonal,
altimetra,planimetra,ejesdetrazos,estudiodemecnicadesuelos.
5.Levantamientoconlosserviciosyequipamientoexistentesenzonasprximas.
6.AnlisisdelusopropuestoenelPlanEstatalyMunicipaldeDesarrolloUrbano
(obtencindelusodelsuelo).

notas

7. Afectaciones existentes y sus restricciones (S.A.R.H., C.F.E., PEMEX,

Aeropuertos,I.N.A.H.,etc.).
8.Anlisisdelacomunidad,momentopoltico,planesyprogramasdedesarrollo
9.Factibilidadycostosdedotacindeserviciosde:accesibilidad,Aguapotabley
sistemasanitario,energaelctrica,telefonayotrosvialidadytransporte
10.Diversosdocumentos,inafectabilidadagraria.
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11.VerificacindelValorcatastralurbansticoycomercial.
12.Dictamentcnicodefinitivodeperitosenproyectosurbanos.

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11

13.Estudiopreliminardeusoydestinodelpredio.
14.Opininpreviadelorganismofinanciero.
15.Avalodeperitoexpertoinmobiliario.

ANLISIS DE SITIO
Qu se Investiga?

EL PROMOTOR
DE PROYECTOS
DE VIVIENDA DE

El Predio

CALIDAD

Curso 1
Mdulo 4
Tema:
Anlisis de
sitio

notas

Acceso, Frente
Colindancias, Forma
Topografa, Suelo, Vistas
Uso de suelo, Actual y
Potencial
Factibilidades de los
servicios
Restricciones y
afectaciones
Impactos
Orientacin

El Entorno
Del Barrio, o
rea de una
localidad
Infraestructura
Agua, Drenaje, Luz
Alumbrado, Telfono
Pavimento, Banqueta

Equipamiento
Hospitales, Escuelas,
Mercados, Parques,
etc.

Servicios
Transporte pblico
Seguridad, Limpieza,
etc

Uso de Suelo
predominante
Principales vas de
acceso

La Comunidad

Estadsticas y proyecciones
(econmica y social).
Uso de suelo y factibilidad
de servicios.
Zona de influencia:
equipamiento, fuentes de
trabajo, vialidad, transporte.
Reglamentos de
fraccionamientos y de
construccin
Tenencia, valores, etc.
Adicionalmente se debe
investigar en la comunidad y
el Estado
El Programa de Desarrollo
Econmico para obtener
informacin de industrias,
comercios.
Ley de ingresos para el pago de
licencias, permisos e impuestos.
ley de condominios.
Estadstica de Inegi y otras.
Programas del Infonavit, Instituto
de la Vivienda, Sedesol, etc.
PREDIO D

Z O N A IN D U S TR IA L

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C E N T R O
D E C IU D A D

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12

Densidad
Ocupacin

DENSIFICACIN

Uso de Suelo

PREDIO C

P R E D IO B

P R E D IO A

CRECIMIENTO

PRINCIPALES TEMAS DE TRMITES QUE SE DEBEN VERIFICAR EN LA

ADQUISICIN DE UN PREDIO
EL PROMOTOR
DE PROYECTOS
DE VIVIENDA DE
CALIDAD

Curso 1
Mdulo 4
Tema:
Trmites de
permisos y
licencias

notas

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13

Se investigan previamente, requisitos

Inscripcin en Registro Pblico
paraeltrmite,tiempodelmismoysu
delapropiedad.
costo.
Otroseventuales:
.Noafectabilidadagraria.
Vo.Bo.delI.N.A.H.
Certificadodegravamen.
Vo.Bo.delI.N.B.A.
.Juicioapeoydeslinde
Licenciadeusodesuelo.
Restricciones y afectaciones por
Licenciadeconjunto.
caminos,S.C.T.yF.F.C.C.
Fusindepredios
Autorizacin de Aeronutica
Certificadodezonificacin.
Civil.
Constanciadealineamientoynmero
oficial.
NormatividaddePEMEX
Usodevapblica.
NormatividaddeC.F.E.
Factibilidad de servicios de agua
potableyalcantarillado.
Permisodecostasyfronteras.
Conexiones de servicios, agua,
Otros.
drenaje,electricidad.
Por ciento de reas comunes:
equipamientoydedonacin.
A
Estudio de impacto urbano y
ambiental.
B
Predio
.VoBovialidadytransporte
C
ENTORNO
Licenciadefraccionamientos
CIUDAD
Licenciadecondominio.
Licenciadeconstruccin.

TEORA DEL VALOR, DEFINICIONES

EL PROMOTOR
DE PROYECTOS
DE VIVIENDA DE
CALIDAD

Curso 1
Mdulo 4
Tema:
Anlisis de
Sitio y
valor

notas

PRECIO: Es el valor de una operacin de compra venta. Lo que

cuesta obtener una ventaja cualquiera (buena o mala). Es la suma
de costos e indirectos al producir un bien.
Existe diferencia de precio para un mismo inmueble, precio
catastral, precio determinado por un avalo y el precio de mercado.
VALOR: Grado de utilidad de las cosas, cualidad que la hace objeto
de tener un precio para su comercializacin.
El valor de un predio se lo da su ubicacin, proximidad a los
mercados, vista panormica, tenencia, uso del suelo, escasez, los
servicios, la infraestructura y otros.
El valor de un predio es diferente para un campesino, para un
desarrollador o para el gobierno que desea expropiar para hacer
equipamiento social. Para una persona puede tener un bien de poco
precio, sin embargo posee un valor personal y subjetivo incalculable
VALORAR: es determinar el valor de una cosa para ponerle precio.
Generadores del valor
FSICOS

ECONMICOS

PREDIO
EDIF ICAC IN

CAPAC IDAD
CRDITOS

14

FSICOS
ECONMICOS
POLTICOS
SOCIALES

VALOR

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Consideraciones del valor

ENTORNO
Y
COMUNIDAD

SOCIALES
Y
POLTICOS

AGENTES
CUANTITATIVOS

MEDICIN
VALOR

AGENTES
CUALITATIVOS

EL PROMOTOR
DE PROYECTOS
DE VIVIENDA DE
CALIDAD

Curso 1
Mdulo 4
Tema:
Anlisis de
Sitio y
valor

Algo tiene valor por que alguien lo tiene y quiere vender, y alguien
lo quiere comprar.

UTILIDAD: Capacidad de la mercanca para satisfacer una necesidad o deseo (el

valor no depende necesariamente de la utilidad).
ESCASEZ: Oferta limitada de una mercanca (algo puede ser til pero no
escaso).
DEMANDA: Productos o servicios que los consumidores estn dispuestos a
adquirir. Se relaciona con la escasez pero puede ser independiente ( algo puede
ser til, escaso pero nadie lo quiere).
PODER ADQUISITIVO: Capacidad del adquirente para comprar una mercancia.

Clasificacin en el mercado
del valor de los inmuebles

Factores de
medicin del valor

VALORDEUSO(Subjetivo)

Valordemercado+valoradicionalparael
propietarioousuario

notas

VALORDECAMBIO(objetivo)

Valordemercadoqueseanuncia

CUANTITATIVOS
(factores
fsicosy
econmicos)

VALORDEMERCADO(VALORREAL)
Elvendedoryelcompradorestnlibresde
prejuicios.
Ambaspartesestnbieninformadasrespectoal
Patrocinador

mercado,delasventajasydesventajasdela
operacindecompraventa.

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15

Setomaencuentalaformadepago

CUALITATIVOS
(factores
sociales
ypolticos)

Dimensiones
Ubicacin
Costo material
Estado
Caractersticas
Forma de pago
Existencia de
crditos
Lo patrimonial
Esttica
Funcionalidad
Mala vecindad
Temor de la zona
Etc.

TEORA DEL VALOR

COMPORTAMIENTOHISTRICO
DELOSVALORESENMXICO

EL PROMOTOR
DE PROYECTOS
DE VIVIENDA DE
CALIDAD

Lo normal es que el valor

comercial sea superior al valor
fsico, (oportunidad de vender).
Cuando se han dado crisis
econmicas y polticas el valor fsico
suele ser muy superior al valor
comercial (oportunidad de compra).
los valores de venta, se afectan
significativamente en las crisis, por
motivo de que se reduce la oferta de
compra de nuevos productos.

Curso 1
Mdulo 4
Tema:
Anlisis de
Sitio y
valor

notas

Existe un comportamiento de valores

diferentes dentro de una ciudad segn
uso de suelo, densidades y alturas
permitidas, as como por el acceso,
servicios y equipamiento existentes.

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16

El valor en la ciudad se diferencia segn

la zona:
A Centro de la ciudad, regeneracin.
B Densificacin
C Crecimiento
C Centros o polos de desarrollo

VALOR
COMERCIAL

%
INFLACIN

VALOR

FSICO
94
CRISIS

82
CRISIS
1970

1990

1980

2000

GRFICADEVALORESDELATIERRA
AREASCOMERCIALES
AVENIDAS

CENTRODE
LACIUDAD

PERIFERIADE
LACIUDAD

C
A
Centro

Crecimiento

de la ciudad
Densificacin

EL PROMOTOR
DE PROYECTOS

CONSIDERACIONES DE VALOR DE UN PREDIO

En la seleccin de un predio se debe considerar

DE VIVIENDA DE
CALIDAD

Curso 1
Mdulo 4
Tema:
Anlisis de
Sitio y
valor

Externalidades: ambientales y polticas

Uso de suelo: actual, potencial, real
Infraestructura y servicios
Equipamiento
Fuentes de trabajo
Tenencia
Caractersticas fsicas del predio y entorno
Los predios pueden tener valor
semejante, sin embargo el que
conviene se determina segn el
mercado que se desea atender

PREDIO D

notas

Z O N A IN D U S TR IA L
C E N T R O
D E C IU D A D

DENSIFICACIN
PREDIO C
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17

P R E D IO B

P R E D IO A

CRECIMIENTO

Predio a: es conveniente para

Desarrollos de infonavit
(asalariados)
Predio b: es conveniente para
Desarrollos fovi (no asalariados).
Predio c: conviene para
condominio clase media.
Predio d: residencial
Nota: tener preferencia a lotes con
facilidad de acceso de vialidad y
servicios.

ESTUDIOS DE IMPACTO
EL PROMOTOR
DE PROYECTOS
DE VIVIENDA DE
CALIDAD

Curso 1
Mdulo 4
Tema:
Impacto
Urbano y
ambiental

notas

Es cultura del desarrollo urbano de los

programas de centros de poblacin urbano
el que se aplique, a los nuevos desarrollos
inmobiliarios, los estudios de impacto,
ambiental y los urbanos.
La normatividad federal del medio ambiente condiciona
que para todo conjunto superior a 60 viviendas se debe
hacer un estudio, aplicando alguna de las modalidades
autorizadas, segn el proyecto se pueda condicionar en
cualquier tipo de obra.
Los estudios de impactos urbanos estn condicionadas a
la normatividad Federal y local, sin embargo es
recomendable hacerlo en los casos de que existan
dificultades de la introduccin al predio la infraestructura
o servicios, esto con el objeto de mitigar impactos y
poder redistribuir proporcionalmente los costos a los
interesados y beneficiados (municipio y vecinos).

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18

Ejemplo: una red de servicio de agua o una vialidad,

adems del predio a desarrollar beneficia a otros predios
colindantes, por lo que la inversin debe redistribuirse
entre los favorecidos.

DICTAMENDELESTUDIODEIMPACTOURBANO
EL PROMOTOR
DE PROYECTOS
DE VIVIENDA DE
CALIDAD

Curso 1
Mdulo 4
Tema:
Impacto
urbano

Requierendeestudiodeimpactourbano,quienespretendanllevaracabounaobrao
proyecto, instalacin o aprovechamiento urbano, pblico o privado, que rebasen en
forma significativa las capacidades de la infraestructura y los servicios pblicos del
rea o zona donde se pretenda ejecutar, generen afectaciones, afecten
negativamentealespaciourbano,alaimagenurbanayalpaisajenatural;Ascomoa
la estructura socioeconmica; y signifique un riesgo para la vida o bienes de la
comunidadoalpatrimoniocultural,histrico,arqueolgicooartstico.
En este orden de ideas, en algunos Estados los proyectos de vivienda que tengan
ms de 10,000 metros cuadrados de construccin, y los proyectos que incluyan
oficinas, comercios industria, servicios o equipamiento, por ms de 5,000 metros
cuadradosdeconstruccin,requierendeestudiodeimpactourbano.
Requisitos:
Solicituddebidamentedocumentada.

notas

Estudio de impacto urbano, con la responsiva de un perito en desarrollo

urbano,quecontengalosiguiente:
A) Descripcindetalladadelaobraoactividadproyectada.

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19

B) Descripcindetalladadelosimpactosdelaobraproyectadaysus
repercusiones.
C) Alternativasparaevitarominimizarlosimpactos.
D) Lamencinsobrelacompatibilidadenotrasactividadesdelazona.
Permiso,autorizacinolicenciadelINAHoINBA,ensucaso.
Estudiodeimagenurbana.
Responsivadelperitoendesarrollourbanoydirectorresponsabledeobra.
DocumentooficialconelqueseacreditelacalidaddePDUyDRO.
Documentoconelqueseacreditelapersonalidaddelrepresentantelegal.

ESTUDIOS DE IMPACTO URBANO

EL PROMOTOR
DE PROYECTOS

LOS ESTUDIOS DEBERN ANALIZAR LOS SIGUIENTES ASPECTOS:

DE VIVIENDA DE
CALIDAD

Curso 1
Mdulo 4
Tema:
Impacto
urbano

AGUA POTABLE
DRENAJE
VIALIDAD
OTROS SERVICIOS PBLICOS
SERVICIOS DE EMERGENCIA, AMBIENTE NATURAL, RIESGOS, ESTRUCTURA
SOCIOECONMICA

CMOSEINTEGRAUNEXPEDIENTE?
IDENTIFICACINDEIMPACTOSDURANTELA
OBRA.
IDENTIFICACINDEIMPACTOSDURANTELA

notas

OPERACIN.
LOSIMPACTOSNATURALESDELPROYECTO

CONSULTADIRECTAALASDEPENDENCIAS.
CONSULTAAFUENTES,DOCUMENTAL.
ANLISISDECARACTERSTICASDELPROYECTO
YDESUSDEMANDASDESERVICIOS.

YSUSSERVICIOS

REVISINDELASCONDICIONESDELA

LOSQUEREBASENSIGNIFICATIVAMENTELA

INFRAESTRUCTURAYLOSSERVICIOSDEZONA.

CAPACIDADACTUAL

INFORMACINOFICIAL,ESTUDIOSDECAMPO.

LASQUECOMPETENALAAUTORIDAD

20

RECORRIDOENLAZONADEINFLUENCIA.

ANTEPROYECTOYSUSMEMORIAS.

LASMEDIDASQUECOMPETENALDESARROLLO

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VISITAALPREDIOMOTIVODELDESARROLLO.

LOSQUESEASIMILANPORINFRAESTRUCTURA

PROPUESTADEMEDIDASDEMITIGACIN

Patrocinador

CMOSEOBTIENELAINFORMACIN?

RESUMENEJECUTIVOYCONCLUSIONES

DETERMINACINDECAPACIDADDEABSORCIN
DELASDEMANDASDELPROYECTO.
ESTUDIOSESPECFICOSYASESORAS.

FUENTESDEINFORMACINYMTODOSDEANLISIS

IDENTIFICACINDEIMPACTOSDELPROYECTO

ANEXOSGRFICOSYESTUDIOSDEAPOYO

YPROPUESTADEMEDIDASDEMITIGACIN

ESTUDIOS DE IMPACTO URBANO

EL PROMOTOR
DE PROYECTOS
DE VIVIENDA DE
CALIDAD

Curso 1
Mdulo 4
Tema:
Impacto
urbano

notas

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21

Informacin del estudio

Datos generales
Informacindelpromoverte,informacindelresponsable
delestudio,informacinodocumentacindelpredio
Descripcin del proyecto
Anteproyecto,datosgeneralesymemorias
Anlisis del sitio
Influenciadelproyecto
Usodelsueloydescripcindelentorno
Equipamiento,infraestructurayservicios
Caractersticassocioeconmicas,seguridad,riesgosyemergencias
Identificacin de impactos durante la obra
Identificacin de impactos durante la operacin:

Losimpactosnaturalesdelproyecto

Losqueseasimilanporinfraestructuraysusservicios

Losquerebasensignificativamentelacapacidadactual
Propuesta de medidas de mitigacin

Lasmedidasquecompetenaldesarrollo

Lasmedidasquecompetenalaautoridad
Resumen ejecutivo y conclusiones
Fuentes de informacin y mtodos de anlisis
Anexos grficos y estudios de apoyo

ESTUDIO DE IMPACTO URBANO TRAMITACIN

EL PROMOTOR
DE PROYECTOS
DE VIVIENDA DE

Cul es el producto final?

CALIDAD

Curso 1
Mdulo 4
Tema:
Impacto
urbano

Carpeta del estudio urbano o ambiental.

Documento principal y anexos.
Grficos y apoyos tcnicos.
Expediente magntico (CD).
Documentos para publicacin (resumen ambiental).

Que sigue?
notas

Presentacin del estudio al municipio.

Ingreso en la ventanilla.
Entrevista o aclaraciones sobre el estudio.
Probables modificaciones al contenido o resultado
del estudio.
Publicacin del resultado positivo en los diarios.
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22

Extracto de la informacin del proyecto y del

resultado del estudio.
Seguimiento del proyecto y anotacin en bitcora de
las modificaciones al proyecto o a sus impactos.

EL PROMOTOR

ESTUDIOS DE IMPACTO AMBIENTAL

DE PROYECTOS
DE VIVIENDA DE
CALIDAD

Curso 1
Mdulo 4
Tema:
Impacto
ambiental

Es cultura nacional e internacional el tener conciencia de la

importancia del desarrollo sustentable y la preservacin y
proteccin del medio ambiente.
En Mxico los proyectos inmobiliarios estn sujetos a la
legislacin, reglamentacin y normatividad ambiental.
Modalidades de estudios
Regional.

notas

Particular.
Informe preventivo.
Manifestaciones de impacto ambiental.
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Modalidad general.
Modalidad intermedia, regional.

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23

Estudio de riesgo del proyecto.

EL PROMOTOR
DE PROYECTOS
DE VIVIENDA DE
CALIDAD

Curso 1
Mdulo 4
Tema:
Impacto
ambiental

DEFINICIN
Impacto Ambiental segn el Art. 3 Fraccin XIX de la Ley General del
Equilibrio Ecolgico y la Proteccin al Ambiente (LGEEPA), "Modificacin
del ambiente ocasionada por la accin del hombre o de la naturaleza".
En la definicin anterior, se entiende como ambiente; al conjunto de
elementos naturales y artificiales o inducidos por el hombre que hacen
posible la existencia y desarrollo de los seres humanos y dems
organismos vivos que interactan en un espacio y tiempo determinados.
Evaluacin del Impacto Ambiental de acuerdo a la Ley General del
Equilibrio Ecolgico y la Proteccin al Ambiente (LGEEPA).

notas

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24

ARTICULO 28.- La evaluacin del impacto ambiental es el procedimiento

a travs del cual la Secretara establece las condiciones a que se sujetar
la realizacin de obras y actividades que puedan causar desequilibrio
ecolgico o rebasar los lmites y condiciones establecidos en las
disposiciones aplicables para proteger el ambiente y preservar y
restaurar los ecosistemas, a fin de evitar o reducir al mnimo sus efectos
negativos sobre el ambiente. Para ello, quienes pretendan llevar a cabo
alguna de las siguientes obras o actividades, requerirn previamente la
autorizacin en materia de impacto ambiental de la Secretara.
Objetivos: Identificar los efectos que puede causar un proyecto sobre el
medio ambiente. Estimar la magnitud de los efectos. Prevenir los efectos
sobre el medio y evitarlos o minimizarlos.

EL PROMOTOR
DE PROYECTOS
DE VIVIENDA DE
CALIDAD

Curso 1
Mdulo 4
Tema:
Impacto
ambiental

De acuerdo con el Captulo III, Artculo 9 y Artculo 10 de la LGEEPA,

los promoventes debern presentar ante la Secretara una
manifestacin de impacto ambiental, en la modalidad que
corresponda, para que sta realice la evaluacin del proyecto de la
obra o actividad respecto de la que se solicita autorizacin (Anexo
10B).
La Secretara proporciona las guas para facilitar la presentacin y
entrega de la manifestacin de impacto ambiental de acuerdo al tipo
de obra o actividad que se pretenda llevar a cabo.
Las manifestaciones de impacto ambiental debern presentarse en las
siguientes modalidades:
I. Informe Preventivo,
II. Regional, o
III. Particular.

notas

Las modalidades de presentacin se dan a nivel Federal y Estatal.

Pueden ser desarrollados a nivel General, Intermedia o Especfica.
CONTENIDO DEL ESTUDIO
En cuanto al contenido del estudio de impacto ambiental la Autoridad
especifica las guas, donde se fijan los captulos o aspectos mnimos.
En dicho informe suele acompaarse de mapas y diagramas que
sealarn las posibles reas afectadas, indicando los tipos de impacto.
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25

Con la presentacin de este informe del estudio se considera concluida

por parte del equipo redactor la evaluacin de un impacto sobre el
medio ambiente o estudio de impacto ambiental. Y una vez ingresado
a la secretara se adjunta junto con el acuse de recibido y el programa
de seguimiento de medidas correctoras para llevarlo acabo.

ESTUDIOS DE IMPACTO AMBIENTAL

EL PROMOTOR
DE PROYECTOS
DE VIVIENDA DE
CALIDAD

Curso 1
Mdulo 4
Tema:
Impacto
ambiental

INSTRUCTIVOS APLICABLES
INFORME PREVENTIVO
A.- INFORME PREVENTIVO

2.- Descripcin
de la obra
1.- Datos Generales

proyectada
3.- Descripcin detallada del
proceso
4.- Estimacin
de emisiones
contaminantes y residuos

notas

5.- Medidas de mitigacin

6.- Medidas de seguridad para
prevenir y controlar las
afectaciones
al ambiente en
caso de contingencia
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26

MANIFESTACIN DE IMPACTO AMBIENTAL

1) MODALIDAD
GENERAL

2) MODALIDAD
INTERMEDIA

3) ESTUDIO DE
RIESGO

Datos generales

(Dentro o en
colindancia con
cauces, ros y arroyos)
MIA Gral.

A.Datos
generales

Descripcin de la
obra proyectada

A. Descripcin del
medio Natural del
predio y su entorno
Identificacin de
impactos
Medidas de
Mitigacin

A. Memoria tcnica del

Proyecto.

B.Descripcin de
la obra
proyectada

B. Caractersticas
biolgicas del predio y
su entorno.

C.Evaluacin de

C. Ecosistemas paisaje

D.Conclusiones
del Estudio de

D. Futuro Descripcin
Descripcin de
condicionantes
ambientales una vez
construido el proyecto

riesgo

Riesgo

EL PROMOTOR
DE PROYECTOS
DE VIVIENDA DE
CALIDAD

Curso 1
Mdulo 4
Tema:
Impacto
ambiental

DETERMINACIN DE MEDIDAS DE MITIGACIN

DE IMPACTOS AMBIENTALES

Prevenir, paliar o corregir el Impacto Ambiental significa

introducir medidas preventivas y / o correctoras en la
actuacin con el fin de:
Explotar en mayor medida las oportunidades que brinda el medio en
aras al mejor logro ambiental del proyecto o actividad.
Anular, atenuar, evitar, corregir o compensar los efectos negativos
que las acciones derivadas del proyecto producen en el medio
ambiente, en el entorno de aquellas.

notas

Incrementar, mejorar y potenciar los efectos positivos que pudieran

existir.

Para su identificacin de las medidas preventivas,

correctoras y compensatorias, se estudian en base a la
siguiente tipologa:
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27

Medidas protectoras, que eviten la aparicin del efecto modificatorio

de los elementos definitivos de la actividad (tecnologa, diseo,
traslado, tamao, materias primas).

MEDIDAS DE MITIGACIN
EL PROMOTOR
DE PROYECTOS
DE VIVIENDA DE
CALIDAD

Curso 1
Mdulo 4
Tema:
Impacto
ambiental

Medidas correctoras, de impactos recuperables, dirigidas a anular,

atena, corregir o modificar las acciones y efectos sobre:
Procesos productivos (tcnicos).
Condiciones de funcionamiento (filtros, insonorizaciones, normas de
seguridad,).
Factores del medio como agente transmisor (auspiciar dispersin
atmosfrica, dilucin,..).
Factores del medio como agente
receptor (aumento de caudal,
aireacin de las aguas,..).
Otros parmetros (modificacin
del efecto hacia otro de manos
magnitud o importancia).

notas

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28

Medidas compensatorias de
impactos
irrecuperables
e
inevitables, que no evitan la
aparicin del efecto, ni lo anulan
o atenan, pero contrapesan de
alguna manera la alteracin del
factor (Pago por contaminar,
creacin
de
zonas
verdes,
acciones de efectos positivos,..).

IMPACTOS
En el aire
En el suelo
En el agua

ETAPAS

PreparacinConstruccin Operacin
del sitio

En el paisaje
En la biota
Flora
Fauna
Socioeconmicos
Creacindeempleo
Infraestructura
Demandadeservicios
Otros
Porresiduosslidos
Poremisinderuido
Enlavialidad

Etapa donde se presentar el impacto

La Evaluacin y resolucin del Estudio de Impacto Ambiental

es el siguiente:
EL PROMOTOR
DE PROYECTOS
DE VIVIENDA DE
CALIDAD

Curso 1
Mdulo 4
Tema:
Impacto
ambiental

Donde se inicia el trmite:DelegacinEstataldeSEMARNAP.

Donde se dictamina el trmite: DelegacinEstataldeSEMARNAP(constatar
acuerdosconlaentidadambientaldelEstado).
Desahogo del trmite:
a) En la ventanilla de recepcin de la delegacin estatal, se recibe el Estudio
deImpactoAmbiental(EIA)yserevisasicumpleconsiguientesrequisitos.
b)SeturnaelEIAalreadepreevaluacindondesedetermina:
Si la informacin contenida en el EIA est completa o requiere ser
complementada.
Si se requiere la solicitud de opinin tcnica de otras reas o de otras
dependencias.

notas

Siserequiereefectuarunreconocimientofsicodelreadelproyecto.

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29

c)UnavezpresentadaelEIAysatisfechoslosrequisitosyrequerimientosde
informacin, se publica en la Gaceta Ecolgica un aviso respecto a la
presentacin de la misma, con el objeto de que cualquier interesado pueda
consultarelexpedientecorrespondiente,elcualseintegraconlainformacin
adicionalqueensucasosehubierepresentadoylaresolucinquecontengala
evaluacinrespectiva.Lacopiaparaconsultapblicacontendrnicamentela
informacinquepodrserconsultadamanteniendoenreservaaquellaque,de
hacerse pblica pudiera afectar derechos de propiedad industrial o intereses
lcitos mercantiles, en los trminos del Artculo 33 de la Ley General del
EquilibrioEcolgicoylaProteccinalAmbiente.
d)SerealizalaevaluacindelEIAyseemitedictamenenmateriadeImpacto
Ambiental.

Plazo de respuesta.
EL PROMOTOR
DE PROYECTOS
DE VIVIENDA DE
CALIDAD

Curso 1
Mdulo 4
Tema:
Impacto
ambiental

La resolucin del trmite debe emitirse y ponerse a disposicin del

solicitante dentro de los 20 das hbiles despus de la entrega de la
solicitud.
Nota: Si al trmino del plazo de respuesta no se ha puesto resolucin a
disposicindelsolicitanteseentenderquefuenegadalasolicitud.
Sanciones Administrativas.
Multa equivalente deveinteaveinte mildasdesalariomnimovigenteen
elD.F.
Clausuratemporalodefinitiva,parcialototal.
Suspensinorevocacindelaautorizacin.
Arresto administrativo. Los montos y particularidades de dichas sanciones
lasdeterminalaProcuraduraFederaldeProteccinalAmbiente,encasode
ejecutarse la obra o actividad sin contar con la autorizacin en materia de
ImpactoAmbiental.

notas

Responsable(s) del trmite.

DireccinGeneraldeOrdenamientoeImpactoAmbiental.
DireccindeImpactoAmbiental.
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VentanillanicadeImpactoAmbiental.
Vigencia del trmite.

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30

Temporalprorrogable.Dependiendodelaobraoactividadquesepretenda
realizar.

ESTUDIO DE IMPACTO METODOLOGA

Quines participan?

EL PROMOTOR

Medio ambiente construido.

DE PROYECTOS
DE VIVIENDA DE
CALIDAD

Curso 1
Mdulo 4
Tema:
Impacto
ambiental

Los
efectos
de
arquitectnica se
contexto urbano.

una
accin
da en un

Existen varios aspectos urbanos

principales a ser analizados:

-Medio ambiente natural

Bilogos, ingenieros
notas

edafologa,

Hidrografa
Fauna

Medio ambiente construido.

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31

Infraestructura.
Agua potable.
Agua pluvial.
Drenaje sanitario.
Redes de energa elctrica,

Topografa
Geologa
vegetacin

Ingeniero hidrulico

Arquitectos, urbanistas.

Telefona, combustibles, etc.

Ingeniero de trnsito.
Vialidad vehicular, peatonal,
transporte.
Niveles de servicio.
Arquitecto y urbanista.

Usos del suelo (equipamiento).

Imagen urbana.

Traza urbana.

Calidad de diseo.

Volumetra.
Intensidad de construccin.

ESTUDIO DE IMPACTO METODOLOGA

Quines participan?

EL PROMOTOR
DE PROYECTOS
DE VIVIENDA DE

Quines participan?

CALIDAD

Medio social y econmico.

Curso 1
Mdulo 4
Tema:
Impacto
ambiental

Arquitecto, economista, socilogo

La dimensin temporal.
Formas de vida (obreros,
asentados y nuevos).

habitantes

Generacin de empleo:
En la construccin.

notas

Directos.
Multiplicador.
Servicios.
Productos industrializados.
En la operacin.
Patrocinador

Mantenimiento.
Operacin, vigilancia.

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32

Mercado inmobiliario-renta del suelo.