EL PROMOTOR

DE PROYECTOS
DE VIVIENDA DE
DE CALIDAD

Mdulo 5

MERCADO DE CAPITALES
Y FINANCIAMIENTO
Estrategias de fondeo
Sistema finaciero Mexicano
La gestin y tramitacin de
financiamiento
Reglas y polticas de crditos
El crdito Puente
El crdito Individual

notas

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EL PROMOTOR
DE PROYECTOS
DE VIVIENDA DE
DE CALIDAD

TEMA 6. MERCADO DE CAPITALES*

Objetivo: Conocer la estrategia financiera para el
armado de los negocios derivados de la la fuente de
recursos que sern aplicados para el desarrollo de
las diversas actividades del proyecto de inversin.

ESTRATEGIA DE FONDEO
Presupuesto
notas

de inversin
Capital
a invertir

Capital de
Trabajo

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SISTEMA FINANCIERO
MXICANO
GESTIN DE CRDITO

Financiamiento
Preventas

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Desarrollo del proyecto

REGLAS Y
POLTICAS DE CRDITO

Nota: Este tema se analizar con mayor profundidad en el curso 2 relativos en

los temas de Matemticas Financieras y Estrategias de los Negocios, as como
en el curso 3 en el tema de Productividad.
Capitales*: dinero o flujo de recursos invertido o a invertir en un negocio.

ESTRUCTURACIN DEL NEGOCIO INMOBILIARIO

EL PROMOTOR
DE PROYECTOS
DE VIVIENDA DE
DE CALIDAD

Curso 1
Mdulo 5
Tema:
Estrategia
De fondeo

Todo proyecto de inversin lleva implicito la estrategia de

inversin (Negocio), de este dependern las utilidades y o
prdidas resultantes.
La habilidad del promotor consistir en estructurar estrategias
financieras, utilizando las diferentes fuentes de apoyo
destinadas a la inversin, reduciendo su aportacin de del
propio capital de trabajo.

Requerimiento
Presupuesto
de inversin

notas

Capital
a invertir

Fuentes
CAPITALES
Capital de
Trabajo
Financiamiento

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Preventas

Aplicacin
RESULTADO
UTILIDAD O
PRDIDA

Desarrollo
del proyecto

LA ESTRATEGIA DE INVERSIN

EL PROMOTOR
DE PROYECTOS
DE VIVIENDA DE
DE CALIDAD

Curso 1
Mdulo 5
Tema:
Estrategia
De fondeo

En los desarrollos de proyectos de Vivienda de calidad, la estrategia

del negocio se fundamenta en conseguir las fuentes de recursos que
sern aplicadas a la inversin, la premisa para el promotor es lograr, el
desarrollo con la mnima necesidad de capital.
Los principales conceptos que integran el origen de recursos son:
1. Capital de trabajo:
El capital de trabajo de la empresa promotora: destinados al
armado del negocio, los estudios de preinversin, proyecto
ejecutivo, las licencias, los trmites de crdito, los preliminares de
obra y los otros.
La aportacin de los asociados: es normal encontrar propietarios
de terrenos que aportan sus recursos, se puede recibir
aportaciones de contratistas y proveedores.

notas

Los inversionistas: Son aquellas las que aportan los recursos a

cambio de un rendimiento o participacin en el negocio no se
utiliza en vivienda de inters social, pues quedan incorporados en
la empresa promotora.
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2. Los financiamientos: Son aquellas Instituciones Financieras que

apoyan al proyecto con el crdito puente y en ciertos casos para el
capital de trabajo.
3. Preventas: Son los ingresos provenientes de las ventas que se
generan en el desarrollo.

EL PROMOTOR
DE PROYECTOS
DE VIVIENDA DE
DE CALIDAD

Curso 1
Mdulo 5
Tema:
Estrategia
De fondeo

notas

ESTRATEGIA DE NEGOCIOS
Ejemplo de estrategia del Capital
(ndices estimados)
REQUERIMIENTOS DE INVERSIN
Los principales conceptos que
integran
la
inversin
de
un
proyecto inmobiliario se pueden
agrupar como sigue:
Concepto
Arm. Negocio
Administracin
Estudios, Tram
Predio urb.
Construccin
Costo financiero
Ventas
Utilidad
TOTAL

costo %
3
4
4
20
46
7
4
12
100

INVERSIN
4%
7%

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Capital
Terreno
Preventas
Financiamiento
Utilidad
TOTAL

fuente %
15
20
5
48
12
100

4% 4%
20%

46%
Arm. Negocio
Predio urb.
Ventas

Administracin
Construccin
Utilidad

Estudios, Tram
Costo financiero

CAPITAL

ORIGEN DE RECURSOS
Generalmente las fuentes de
Capital se compone de:

concepto

3%

12%

12%

15%

20%
48%
Capital
Financiamiento

5%
Terreno
Utilidad

Preventas

EL NEGOCIO INMOBILIARIO
EL PROMOTOR
DE PROYECTOS
DE VIVIENDA DE
DE CALIDAD

Curso 1
Mdulo 5
Tema:
Estrategia
De fondeo

En el proceso de desarrollo de un proyecto de inversin aparecen

diversos actividades que son posible en las que participa el promotor,
estas forman como parte adicionales del negocio original, todo esto
es posible en la medida de que se de la integracin en la misma
Empresa de estas actividades; estas pueden desglosarse en:
1.Negocio del promotor: se da por los resultados productivos de su
capital de riesgo (si proporcion 15% de capital para un proyecto y
obtuve en un ao el 12% de utilidad, el negocio result con un
rendimiento del 80% de mi aportacin, ms la recuperacin del
capital el negocio )
2.Negocios integrados que podran darse en las actividades
especializadas adicionales, que como empresa integrada puedo
desarrollar, y participar en las mismas, es posible duplicar las
utilidades en el mismo proyecto.

notas

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Armado del negocio

Administracin y coordinacin
Desarrollo de estudios y proyectos
Tramitacin y gestora
Desarrollo de predios (terreno y urbanizacin)
Construccin
Financiamiento
Ventas
Utilidad del promotor
Ver la siguiente lmina con la estructura de negocios.

EL NEGOCIO INMOBILIARIO DE UNA EMPRESA INTEGRADA

Ejemplo de casos
EL PROMOTOR
DE PROYECTOS
DE VIVIENDA DE
DE CALIDAD

Curso 1
Mdulo 5
Tema:
Estrategia
De fondeo

EL NEGOCIO INMOBILIARIO = 100%

DATOS SUPUESTOS %

ARMADO DEL NEGOCIO:COSTO 3% y dej un

beneficio de 2%
ADMINISTRACIN Y COORDINACIN: COSTO 4% y
dej un beneficio de 1%

3%

12%

4%

4%

CONSTRUCCIN : COSTO 46% y dej un beneficio de

5%
VENTAS: COSTO 4 % y dej un beneficio de 1%

20%

50%
Arm. Neg

Administrac

Estud, tram

Construc.

Ventas

Utilidad

50

Integracin = 13%
Utilidad = 12%

50

GANANCIAS POR ACTIVIDAD

VALOR

40

GANANCIA

30
Patrocinador

20

20

10
0

12 12
3

Arm. Neg

7
1

Administ.

1
Estud, tram

3
Predio

Predio

TOTAL GANANCIA: 25%

UTILIDAD DEL PROYECTO: 12%

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7%

DESARROLLO DE ESTUDIOS Y PROYECTOS

TRAMITACIN Y GESTORA: COSTO 10% y dej un
beneficio de 1%
DESARROLLO
DE
PREDIOS
(TERRENO
Y
URBANIZACIN): COSTO 20% y dej un beneficio de
3%

notas

PARTES DEL NEGOCIO

5
Construc.

Ventas

Utilidad

ESTRATEGIA DE NEGOCIOS
PARTICIPACIONES DE LOS CAPITALES
EL PROMOTOR
DE PROYECTOS
DE VIVIENDA DE
DE CALIDAD

Es una estrategia financiera para todo negocio inmobiliario la

consecucin de recursos, con la participacin de sus integrantes o
actores, estos pueden ser:

Curso 1
Mdulo 5
Tema:
Estrategia
De fondeo

PARTICIPANTES

PROMOTOR
DE PROYECTOS

CON CAPITAL

notas

TERRENO
APORTACIONES (CAPITAL)
APOYOS AL PROCESO

CONTRATISTAS
PROVEEDORES
CONSULTORES
INVERSIONISTAS
COMERCIALIZADORAS

BANCA PRIVADA

FINANCIAMIENTO

OTROS

BANCA DE DESARROLLO
FONDOS E INSTITUTOS

VENTAS

COMERCIALIZADORA
PREVENTA, VENTAS
ENGANCHES E INDIVIDUALIZACIN

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ACUERDOS CON
ENTIDADES

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PBLICAS

INTERCAMBIOS
APOYOS DIRECTOS
PARTICIPACIONES

ESTRATEGIA DE CAPITALES
Presentaremos diferentes estrategias (casos) de
estructuracin de capitales:
EL PROMOTOR
DE PROYECTOS
DE VIVIENDA DE
DE CALIDAD

Curso 1
Mdulo 5
Tema:
Estrategia
De fondeo

1. Caso de mayor incidencia de capital propio:

El promotor invierte en terreno, estudios de
preinversin, proyecto ejecutivo, trmite de
licencias, gestin de crdito y para obras
preliminares; el resto de la inversin lo
obtiene de financiamiento y preventas.
Implicaciones:

Caso 1

cap. Propio
cap. Otros
financiamiento
utilidad

cap. Propio
financiamiento

El promotor asume el total de los riesgos, Otros negocios integrados

de las prdidas o de los beneficios.
del promotor 12%

Implicaciones:

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60
15

cap. Otros
utilidad

2. Caso de que el capital proviene de diferentes Caso 2

fuentes: propio del promotor, de aportacin
cap. Propio
del terreno, inversionistas, proveedores y
cap. Otros
otros; el resto de la inversin se obtiene de
financiamiento
financiamiento y preventas.

notas

25

utilidad

10
15
60
15

El promotor puede o no asumir el total de

los riesgos, de las prdidas o de los
beneficios.
cap. Propio
cap. Otros
Al reducir su capital propio le permitir
financiamiento
utilidad
participar
en
un
mayor
nmero
de
proyectos, aplicando esta estrategia.
Integra participaciones que con el tiempo Otros negocios integrados
estas
podrn
ser
especializadas
y
del promotor 5%
contribuirn
en
la
productividad
del
negocio.

ESTRATEGIA DE CAPITALES
Estudio de caso
EL PROMOTOR
DE PROYECTOS
DE VIVIENDA DE
DE CALIDAD

Curso 1
Mdulo 5
Tema:
Estrategia
De fondeo

3. El capital proviene de recursos propios y de

una
estrategia
de
comercializacin
sustentada en el ahorro de la demanda real .
El capital propio se usa nicamente para
armar el negocio, estudios de preinversin y
parte para la coordinacin inicial.
El resto de capital proviene de un programa
de ahorro inversin de demandantes de
vivienda, este recurso se destina para,
adquirir terreno y para los gastos de
preinversin (proyecto, trmites, gestin de
crdito).

notas

El crdito para construir se obtiene para cada

comprador.

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10

Caso 3
cap. Propio
cap. Otros
financiamiento
utilidad

cap. Propio
financiamiento

5
20
60
15

cap. Otros
utilidad

Otros negocios integrados

del promotor 12%

En este caso el riesgo financiero de la participacin del promotor se

reduce significativamente , como tambien parte de los beneficios del
negocio (por reduccin del precio final de la vivienda), sin embargo el
promotor obtuvo mayores beneficios por los negocios integrados en
el proceso de desarrollo(desarrollo del proyecto, gestin de crdito,
construccin, comercializacin y otros).
Nota: este caso puede variar segn cada promotor, esta en experimentacin por algunos
promotores.

ESTRATEGIA DE CAPITALES
EL PROMOTOR
DE PROYECTOS

ANALISIS COMPARADO DEL NEGOCIO INMOBILIARIO

DE LOS 3 CASOS ANALIZADOS.

DE VIVIENDA DE
DE CALIDAD

Curso 1
Mdulo 5
Tema:
Estrategia
De fondeo

notas

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11

Haciendo clculos de la
rentabilidad del capital, a
valores constantes, de los 3
negocios, nos resulta que el
nmero dos es casi dos
veces superior al primero, y
que el tercer negocio es
superior en ms de 3 veces
al primer caso.
Con el mismo recurso de
capital, del primer caso, se
puede desarrollar mas de
dos proyectos en el segundo
caso y mas de 5 desarrollos
con el tercer negocio.

CLCULO DE LA RENTABILIDAD
DE LOS 3 CASOS

CASOS

cap. Propio
cap. Otros
financiamiento
utilidad proyecto

25

10
15
60
15

5
20
60
15

100

100

12

60
15

100
VALOR PROYECTO
OTROS BENEFICIOS
Negocios integrados

12

CLCULO DEL NEGOCIO

Ganancia total
27
20
27
Capital de riesgo
25
10
5

RENTABILIDAD % 108 200 540

Nota: la rentabilidad final se calcula en funcin
del costo beneficio de los resultados del
proyecto y el capital invertido B/C
B = utilidad del proyecto
C = participacin del capital del promotor

FONDEO DE RECURSOS CON SISTEMAS DE AHORRO

EL PROMOTOR
DE PROYECTOS
DE VIVIENDA DE
DE CALIDAD

Curso 1
Mdulo 5
Tema:
Estrategia
De fondeo

Una forma efectiva de capitalizar la empresa promotora es la

implementacin de sistemas de ahorro con los prospectos
compradores de una vivienda, esta se puede realizar de
direntes formas:
A)

Sistema de ahorro para el enganche promovido por

desarrolladores.
B) Sistema de ahorro con grupos sociales para adquirir predios.
C) Adquirido el predio es posible fondearse con recursos,
obtenidos del sistema bursatil, al vender participacin
accionaria de su empresa.
PARA COMPRA DE TERRENO

notas

SISTEMAS DE
AHORRO
PARA REUNIR EL MONTO
DE ENGANCHES

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12

D) Modalidades de ahorro existente en el mercado, que se da con

algunas inmobliarias, autofinanciadoras, mutualistas.
Actualmente lo realiza INFONAVIT.

SISTEMA DE AHORRO DE GRUPOS SOCIALES

PROMOVIDO POR DESARROLLADORES
EL PROMOTOR
DE PROYECTOS
DE VIVIENDA DE
DE CALIDAD

Curso 1
Mdulo 5
Tema:
Estrategia
De fondeo

notas

Consite en crear un grupo social organizado que realizarn ahorros

con el objeto de obtener un predio, que posteriormente ser
desarrollado con apoyo financiero del promotor.
Se recomienda que esta actividad se formalice con un fideicomiso.
Promotor:

Operar en nombre y representacin de grupo social y de ser el caso

ser solidario o acreditado en el financiamiento.

Organizar el grupo social de ahorradores, seleccionando los socios que

cumplan con el perfil requerido (ingreso, actividad, otros).

Conseguir el predio apoyado por

preinversin que justifique su compra.

Desarrollar el proyecto, tramitar licencias, gestionar los recursos

financieros, edificar y entregar el inmueble.

los

respectivos

estudios

de

Grupo Social Organizado:

Se constituir en Asociacin Civil o Fideicomiso con objeto social de

conseguir aportaciones para llevar a cabo un desarrollo habitacional y
obtener un bien inmueble.

Contratar los servicios (obra, gestin, administracin), o ceder

derechos, o en su caso se fideicomitir con el desarrollador.

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13

Trminos de operacin:
Se estipulan: forma de operar, plazos y se delimitarn funciones entre otros.

SISTEMA DE AHORRO DE GRUPOS SOCIALES

Promovido por desarrolladores

EL PROMOTOR
DE PROYECTOS
DE VIVIENDA DE
DE CALIDAD

Curso 1
Mdulo 5
Tema:
Estrategia
De fondeo

Consiste en crear el sistema que d garantas (fideicomiso) que

se promovern proponer
a grupos sociales a saber (taxistas,
meseros, empleados de una industria, otros).
ESTUDIA
MERCADO

ELABORA PLAN,
CONSTITUYE
FIDEICOMISO

SE CAPTA AHORRO
EN FIDEICOMISO

SE DISPONE DE
RECURSOS

SE DESARROLLA
EL PROYECTO

EDIFICACIN
DE LA
VIVIENDA

SELECCIONA GRUPO
SOCIAL O EMPRESA

REALIZA
PROMOCIN

notas

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14

SE ADQUIERE
TERRENO

SE ENTREGA
LA VIVIENDA

SE OBTIENEN
CRDITOS
INDIVIDUAL

PRESENTACIN DE OFERTA DE NEGOCIOS

EL PROMOTOR
DE PROYECTOS
DE VIVIENDA DE
DE CALIDAD

Curso 1
Mdulo 5
Tema:
Estrategia
De fondeo

notas

Existe diversas formas de obtener el capital de trabajo, ya

sea proveniente de recursos de inversionistas o con
apoyo financiero, para lograrlo es necesario saber
plantear el negocio.
PRESENTACIN DE NEGOCIOS
1.

PROPUESTA PRELIMINAR
Planteamiento escrito y verbal de la IDEA, o presentacin
de un Perfil de negocio.

2.

PROPUESTA FORMAL: Debe de integrar 3 elementos.

1. OFERTA DEL NEGOCIO: Escrito conteniendo los
trminos.
2. FORMATO JURDICO: Figura jurdica con los
clausulados incluidos.

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15

3. PROFORMA DEL NEGOCIO: Corrida financiera y

una Evaluacin del Proyecto de Inversin.
NOTA: Este tema sera tratado a detalle en el curso 2 del diplomado.

SISTEMA FINANCIERO PARA LA VIVIENDA

EL PROMOTOR
DE PROYECTOS
DE VIVIENDA DE
DE CALIDAD

Curso 1
Mdulo 5
Tema:
Sistema
Financiero
mexicano

El Sistema Financiero Mexicano lo forma el marco legal y operativo

de las instituciones encargadas de manejar el fondeo, ahorro y
financiamiento de los sectores pblicos y privados.
El sistema financiero sirve para regular las operaciones de las
diferentes instituciones que manejan y colocan recursos monetarios.
Las principales instituciones financieras que apoyan los proyectos
de vivienda de inters social son:
De representacin Federal y Estatal: Hipotecaria Federal, INFONAVIT,
FOVISSSTE, BANOBRAS, FONHAPO, SEDESOL, Institutos Estatales de
Vivienda.

notas

OTRAS FUENTES DE RECURSOS

Infraestructura, Equipamiento y Urbanismo: BANOBRAS.
Turismo: FONATUR y Banca Privada.
Industrias: Nacional Financiera, BANCOMEX y Banca Privada.
Comercio y Servicios: NAFIN y Banca Privada.
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16

Inmobiliario en General (Residenciales, Vivienda Media, Clubes, Oficinas,

Centros Comerciales, Clnicas, etc.): Banca Privada, SOFOLES, SINCAS,
Arrendadoras, Autofinancieras.

EL SISTEMA FINANCIERO EXISTENTE,

EL PROMOTOR
DE PROYECTOS
DE VIVIENDA DE
DE CALIDAD

Curso 1
Mdulo 5
Tema:
Sistema
Financiero
mexicano

notas

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17

Son diferente las modalidades de financiamiento que requiere la

empresa inmobiliaria, dependiendo si es para capital de trabajo, para
operar o para inversin.

Tipos de Crditos

A corto plazo
Avales
Crditos Comerciales
Cuenta Corriente
Descuentos
Mercantiles
Letras de Cambio
Constitucin de Prenda en Garanta
Crdito en Libros (Remisin, Facturas)
Letra de Cambio (Exportaciones)
Garanta con Papel Comercial (Pagars)
Prendario
Hipotecario
Habilitacin o Avo
Cartas de Crditos Bancarias
Quirografarios (Pagars)
Garanta Colateral. Cartera de Clientes
Prendarios (Mercanca, Bien, Rentas)

A largo plazo
Simple de Garanta
Hipoteca inmobiliaria
Refaccionarios
Especiales
Sindicado
Automotriz
A Entidades Pblicas
Servicio Financiero
Arrendamiento
Factoraje

CONOCIMIENTO SOBRE FINANCIAMIENTO

EL PROMOTOR
DE PROYECTOS

QUE SE DEBE CONOCER DE UNA

INSTITUCIN DE CRDITO

QUE INVESTIGA UNA

INSTITUCIN DE CRDITO

DE VIVIENDA DE
DE CALIDAD

Curso 1
Mdulo 5
Tema:
Sistema
Financiero
mexicano

notas

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18

1.-Saber si opera en la plaza

2.-S oferta recurso
3.-S no tiene riesgos
Tipo de crdito
Montos
Tasas
3.-Polticas de crdito
costos:
Apertura
Factibilidad
Avalo
Investigacin
Supervisin

Bur de crdito

4.-Cual es el notario:
Requisitos
Sujeto
5.-Reglas de operacin:
Garanta
Trmites
Formatos
Cuentas
Procedimientos

Estudio de mercado y plan de

comercializacin

Sujeto: empresa, principales

accionistas, solidarios y avales.
Escrituras: de la empresa y de las
garantas.
Ubicacin e instalaciones de
domicilio y de las garantas
Referencias.
Que evala.
Documentacin jurdica

Proyecto de preinversin y de
inversin
Garantas
Proforma del negocio y empresa

MODALIDADES DE FUENTES DE FINANCIAMIENTO

Nacionales

EL PROMOTOR
DE PROYECTOS
DE VIVIENDA DE
DE CALIDAD

Curso 1
Mdulo 5
Tema:
Sistema
Financiero
mexicano

notas

Banca Privada
Banca Comercial
Prestamos Quirografarios
Prestamos Prendarios
Crditos de Habilitacin y Avio
Crdito Refaccionario
Diversos: Cuenta Corriente.
Crdito Hipotecario
Banca de Fomento
Fiduciario
Tarjetas y otros

Banca de Fomento

Patrocinador

Instituciones Auxiliares de Crdito

Arrendadoras Financieras
Empresas de Factoraje Financiero
Uniones de Crditos
Almacenes Generales de Depsito
Sociedades de Ahorro y Prstamo
Afianzadoras
Fondos, Institutos y fideicomisos
Mercado de Valores Mexicano
Estructura Orgnica y de Operacin
Funcionamiento
Mercado de dinero y de capitales
Intermediacin Burstil
Instrumentos mercado de valores

Banobras:Infraestructura y Servicios
Nacional Financiera: Industria y Servicios
Sociedades de Inversin
Banco de Mxico: Especializados
Compra de acciones
Fonatur: Turismo
Banco de Comercio Exterior:

Internacionales
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19

Organizaciones Oficiales
Banco Mundial, BID, otras

Inversin Extranjera
Con modalidades y caractersticas

ESTRATEGIAS FINANCIERAS

FONDEO CON FINANCIAMIENTO CREDITICIO

EL PROMOTOR
DE PROYECTOS
DE VIVIENDA DE
DE CALIDAD

Curso 1
Mdulo 5
Tema:
Gestin y
tramitacin

El financiamiento es necesario para apoyar el proyecto de

inversin, este puede provenir de entidades financieras y se
puede destinar a:
1) Financiamiento para Capital de trabajo:

Siempre que las garantas sean diferentes a las del proyecto que se
desarrollar, es posible obtener el financiamiento como capital de
trabajo, maquinaria y equipo y linea de crdito para nminas u otro
destino; en ciertos casos se ha logrado financiamiento para la compra
de terrenos, aunque no es tradicional.

Crdito puente para construccin:

notas

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20

Es el crdito que otorgan las Instituciones financieras para la

construccin de la vivienda, aunque tambin pueden destinarse a la
ampliacin, modernizacin e instalacin de inmuebles y unidades
industriales, el pago de pasivos y consolidacin de estados financieros,
compra de inmuebles y desarrollo de nuevos proyectos.
Las condiciones dependern: de las polticas crediticias de cada
institucin financiera, como son: el de cubrir costos financieros, reunir
los requisitos para su autorizacin, cumplir con los procedimientos
establecidos.
Los principales requisitos para el otorgamiento del crdito puente es el
Sujeto, Garanta y la Evaluacin del Proyecto de Inversin. Se debe de
procurar que la garanta sea el proyecto, es decir, el terreno ms las
edificaciones que se realicen con los recursos del crdito.

TOMA DE DECISIONES SOBRE EL FINANCIAMIENTO

Diferencia ente apalancamiento o endeudamiento*?

EL PROMOTOR
DE PROYECTOS
DE VIVIENDA DE
DE CALIDAD

Curso 1
Mdulo 5
Tema:
Gestin y
tramitacin

El criterio financiero para decidir si debe o no apalancarse, depender

del proyecto de inversin y de las condiciones del mercado financiero.
La capacidad de pago mide la diferencia entre endeudarse y
apalancarse.
Si tengo alternativa de utilizar mis recursos en otros proyectos
productivos, posiblemente me convenga apalancarme.

Hasta dnde deber apalancarse la empresa o el proyecto de

inversin?

Ser el resultado de evaluar las externalidades econmicas, polticas y

sociales; tales son los casos de recesin, inseguridad poltica, falta de
financiamiento, riesgo cambiario y otros.
Depender de la estructuracin y evaluacin financiera del proyecto al
medir los beneficios, considerando la carga del costo financiero y el
perodo de pago de la deuda.
Depender de las polticas de financiamiento de las Instituciones de
Crdito, de los costos y riesgos financieros, del momento en que
debern aplicarse los financiamientos y el perodo (crdito suficiente
y oportuno).

notas

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21

Toda esta estrategia financiera procura que la empresa desarrolle sus

proyectos reduciendo el riesgo de invertir sus propios recursos (que
pueden destinarse a otros proyectos), por lo que es conveniente
buscar participaciones de inversionistas y obtener en paralelo un
financiamiento.
Se da el apalancamiento cuando, sin riesgo, existe una fuente de pago del financiamiento,
existe endeudamiento cuando se da un riesgo en la fuente de pago.
*

SELECCIN DE LA FUENTE DE FINANCIAMIENTO

EL PROMOTOR
DE PROYECTOS
DE VIVIENDA DE
DE CALIDAD

Curso 1
Mdulo 5
Tema:
Gestin y
tramitacin

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22

En el financiamiento la pricipales decisiones es determinar la fuente

financiera, cuando conviene pedir de crdito y que monto debo de
solicitar.

La fuente financiera se seleccionar tomando en cuenta las

conclusiones de un estudio de mercado, debindose
considerar:
Existencia de la Institucin en la plaza,
Su imagen y prestigio actual,
La oferta de recursos dada a conocer por la Entidad,
Antecedentes de apoyos a proyectos semejantes,
Los costos financieros,
Conocer que el trmite sea gil y se de con asesoras de apoyo.
Que permita conocer la garanta del proyecto que en el se
apoyarn.
El monto de los recursos a solicitar debern ser canalizados y
justificados mediante corridas financieras, independientemente de
monto mximo autorizado.
Se recomienda iniciar la gestin con mas de una Institucin, para
efecto de cubrir el riesgo de que no se autorizar el apoyo financiero,
y para conocer el tipo de atencin y servicios que prestan las
diferentes Instituciones.

EL GESTOR DE CRDITO
Funcin y atribuciones

EL PROMOTOR
DE PROYECTOS
DE VIVIENDA DE
DE CALIDAD

Curso 1
Mdulo 5
Tema:
Gestin y
tramitacin

El gestor deber ser consciente de su funcin y responsabilidad,

para asegurarse del papel que desempear debe de conocer los
aspectos fundamentales que conforman el proyecto de inversin,
estos son:
1. La situacin y solvencia de la empresa y principales accionistas.
Actas constitutivas, estados financieros, activos y otros.
2. Las garantas, terreno; de ser el caso avales y fianzas.
3. Estructuracin jurdica de participaciones:
Aportaciones de capital, sociedades.
Asociaciones en participacin.
Fideicomisos.

notas

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23

4. Inversin o financiamiento, necesidad de recursos financieros.

El monto de financiamiento requerido.
Evaluacin de la capacidad de pago derivada de los flujos de
Estados de resultados.
Conocer la entidad financiera, sus reglas y polticas de
crdito.
5. El Proyecto de inversin.
Anlisis de sitio, estudios de mercado, tamao, programa y
producto (planos). Estudios financieros, resultados.
6. Seleccin de la entidad de financiamiento.
7. Integracin de expedientes, gestin del financiamiento.
8. Organizacin, administracin y control de los recursos.

GESTIN DE CRDITO
DE PROYECTOS
DE VIVIENDA DE
DE CALIDAD

Curso 1
Mdulo 5
Tema:
Gestin y
tramitacin

Proceso del trmite dentro de una Institucin de

Crdito, reas de Decisin:

Investigadora, empresa externa que investiga al

sujeto y las garantas.
Direccin de Promocin, A) Hipotecaria o de B)
Riesgo, responsable de procesar y otorgar el
crdito.
reas de Anlisis de Crdito: Jurdica, tcnica y
financiera; son las encargadas de evaluar los
expedientes de crdito solicitado y dictaminan el
riesgo.

notas

Comisin, Comit de Crdito

encargan de autorizar el crdito.

Consejo,

se

En toda autorizacin de crdito participan las reas

Jurdicas, Tcnica, Financiera o Tesorera y la de
Promocin que evala el Mercado.
Patrocinador

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24

CONSEJO

Ejecutivo de Crdito es quien atiende al cliente, lo

orienta y puede asesorarle.

El ejecutivo de crdito depende de una direccin

de Promocin o de Riesgo; para otorgar crditos
dependern de una Comisin o un Comit de
Crdito.

NIVELES DE DECISIN

EL PROMOTOR

AUTORIZACIN

COMIT
DE
CRDITO

COMISIN
DE
CRDITO

operacin
DIRECCIN

EJECUTIVO
DE
CRDITO

La investigadora (suelen ser despachos externos) reporta al rea Ejecutivo o

a la Direccin de Promocin.
EL PROMOTOR
DE PROYECTOS
DE VIVIENDA DE
DE CALIDAD

Curso 1
Mdulo 5
Tema:
Gestin y
tramitacin

notas

Las reas o Direcciones especializadas Jurdica, Tcnica, Financiera y de

Operacin o Mercado informan a la Direccin de Promocin y reportan sus
anlisis y dictmenes al Comit de Crdito.
En general, un Ejecutivo de Crdito maneja una cartera de recursos que
deber colocar en la plaza que se le asign.
En su inicio el Ejecutivo atiende al cliente y defiende los intereses de su
institucin, sin embargo cuando est convencido de que un proyecto es
conveniente y de ste demostr su factibilidad y dictamin el riesgo, es su
obligacin defender el proyecto y
COMIT
representar al cliente, en especial
DE CRDITO
cuando se presenta la solicitud de
crdito al Comit para su
autorizacin.
El nivel de la autorizacin

REAS QUE INTEGRAN EL COMIT

TCNICO

del crdito, depender del monto:

Patrocinador

Si el monto es bajo, lo decidir una

MERCADO

DIRECCIN DE
PROMOCIN
JURDICO
EJECUTIVO DE
CRDITO

Comisin de Crdito y si el monto

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25

es alto lo autorizar un Comit de

Crdito o el Consejo de la institucin.

INVESTIGADORA

FINANCIERO

CRDITO PUENTE DESTINADO A LA CONSTRUCCIN

EL PROMOTOR
DE PROYECTOS
DE VIVIENDA DE
DE CALIDAD

Curso 1
Mdulo 5
Tema:
Gestin y
tramitacin

Este crdito es el mas importante para obtener recursos de apoyo financiero

para la construccin de la vivienda.
Descripcin: crdito para el fomento de las operaciones propias de las
empresas desarrolladoras, que requieren recursos financieros para edificar o
realizar obras.
Destino: Edificacin, ampliacin, modernizacin e instalacin de inmuebles
y unidades industriales, el pago de pasivos y consolidacin de estados
financieros. Compra de inmuebles y desarrollo de nuevos proyectos.
Plazo: Mediano y largo plazo.
Garanta: Un inmueble o la unidad industrial, tambien puede ser fiduciaria.
Se debe de procurar que la garanta sea el proyecto, es decir, el terreno ms
las edificaciones que se realicen con los recursos del crdito.

notas

Condiciones: Depende de las polticas crediticias de cada institucin

financiera. Cubrir con los costos financieros, reunir los requisitos para su
autorizacin, cumplir con los procedimientos establecidos.
EL CRDITO PUENTE Y
SUSTITUCIN POR CREDITOS INDIVIDUALES
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26

Todo crdito puente debe de poseer la garanta de que ser posteriormente

individualizado.
En general los crditos puente se financian por medio de un intermediario
financiero (banco o SOFOL) con recursos del Hipotecaria Federal, BANOBRAS
u otra institucin, en estos casos el crdito individual de sustitucin se
otorga con recursos del Hipotecaria Federal, FOVISSTE, INFONAVIT u otras
fuentes.

ETAPAS DEL PROCESO CREDITICIO

EL PROMOTOR
DE PROYECTOS
DE VIVIENDA DE
DE CALIDAD

Curso 1
Mdulo 5
Tema:
Gestin y
tramitacin

Promocin: En esta etapa se otorga asesora a los prospectos y se

califica la elegibilidad de la solicitud de crdito. Se proporciona la
orientacin necesaria para que la solicitante integra y proporciona
toda la informacin y documentacin requerida, la cual servir de
base para evaluar la solicitud de financiamiento.
Anlisis: Contempla la evaluacin del riesgo de la solicitante,
tomando en cuenta diversos aspectos, tales como: Mercado, legales,
tcnicos, financieros y administrativos, con el fin de determinar su
viabilidad, rentabilidad, capacidad de pago, garantas, y dems
trminos y condiciones.
Autorizacin: Se refiere al acuerdo de crdito tomado por las
instancias facultadas de la Institucin, soportado en los documentos
correspondientes.

notas

Contratacin: Es la formalizacin jurdica de la autorizacin del

crdito, generalmente a travs de un contrato, con objeto de
asegurar los derechos y obligaciones del cliente y del banco.
Operacin: Comprende la entrega de los recursos al cliente
(ejercicio) y el cobro de los crditos y sus accesorios (recuperacin).
Patrocinador

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27

Supervisin y Finiquito: Comprende el cumplimiento de los trminos

y condiciones contractuales, su calificacin crediticia, la evolucin y
perspectivas de las acreditadas.
Recuperacin: Corresponde al perodo de pago del crdito.

Proceso del trmite

EL PROMOTOR
DE PROYECTOS
DE VIVIENDA DE
DE CALIDAD

Curso 1
Mdulo 5
Tema:
Gestin y
tramitacin

TRAMITACIN DE CRDITOS
Todo proceso de trmite requiere de aplicar las etapas de investigacin,
tramitacin y administracin de crdito.
INVESTIGA

CONSULTA

SOLICITA

FORMALIZA

CONTRATA

EJERCICIO

SE PAGA

SECUENCIA DE UN TRMITE DE CRDITO PUENTE:

En un proyecto de inversin inmobiliaria el trmite pasa por las etapas
de:
Prefactibilidad: Donde existe el riesgo de no obtener el crdito.
Factibilidad: El crdito depender de cumplir con el trmite.
Ejecucin, desarrollo o ejercicio del crdito.
Prefactibilidad

notas

GESTIN

Patrocinador

SOLICITUD

DICTAMEN DE
DIAGNSTICO

ELEGIBILIDAD

Factibilidad

AUTORIZACIN
COMIT

NOTIFICACIN
A CLIENTE

INTEGRACIN
DE EXPEDIENTE

PAGOS GASTOS

INSTRUCCIN A
NOTARIO

COMPLETAR
EXPEDIENTE

Ejecucin
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28

PAGO GASTOS

FIRMA
CONTRATO

RECIBE
ANTICIPO

MINISTRACIN
Y FINIQUITO

INTEGRACIN DE EXPEDIENTE PARA EL PROMOTOR

EL PROMOTOR
DE PROYECTOS

Se denomina Expediente de Crdito Puente, al conjunto de

documentos que se integran para cumplir con la demostracin
solicitada en el trmite de crdito, por una Institucin financiera,

DE VIVIENDA DE
DE CALIDAD

Curso 1
Mdulo 5
Tema:
Gestin y
tramitacin

El Expediente de Crdito debe de demostrar la viabilidad y factibilidad

del proyecto, para evitar los riesgos jurdicos, tcnicos, financieros y
mercadolgicos. El expediente es evaluado y en su caso investigado
por la institucin financiera con el objeto de dar dictmenes que sean
favorables, estos se presentarn al respectivo Comit para la
autorizacin del crdito.
Es importante que el gestor del crdito integre el expediente tomando
en consideracin los aspectos principales de anlisis de riesgo, que se
exponen en este documento.

notas

La integracin de un Expediente de Crdito

se da en tres etapas:

Patrocinador

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29

1. Solicitud de crdito: Siendo lo ms importante la carta de solicitud,

el resumen ejecutivo del proyecto de inversin con sus anexos, en
especial lo jurdico, el uso de suelo, la factibilidad y lo financiero.
2.
Formalizacin: De existir opinin favorable de la Institucin de
Crdito o Elegibilidad, se integra el expediente para autorizacin del
crdito que debe incluir el proyecto ejecutivo con licencias y
permisos.
3. Contratacin: Cuando est autorizado el crdito se debe atender al
notario para formalizar la contratacin del crdito.

INTEGRACIN DE EXPEDIENTES, PARA CRDITO PUENTE

EL PROMOTOR
DE PROYECTOS
DE VIVIENDA DE
DE CALIDAD

Curso 1
Mdulo 5
Tema:
Gestin y
tramitacin

El expediente de crdito puente se integra para que sean

analizadas por las diferentes reas de crdito, generalmente se
compone de cuatro partes: Lo Jurdico, los estudios de sitio y
mercado, lo tcnico y financiero.
A continuacin se sntetiza en cuales etapas debe entregar la
documentacin.
ETAPA

JURDICO

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30

TCNICO

FINANCIERO
PARTICIPACIONES
ACCIONARIAS DE SOCIOS.
ESTADOS FINANCIEROS
EMPRESA
PROYECTO
EVALUACIN FINANCIERA
ESTADO DE RESULTADOS
ANTECEDENTES CREDITICIOS

SOLICITUD
PREFACTIBILIDAD

ESCRITURAS
PROPIEDAD
EMPRESA
ACREDITAR SUJETO
ANTECEDENTES Y
CURRICULAR

ESTUDIO DE
MERCADO.
CONCLUSIONES Y
RECOMENDACIONES
ALTERNATIVAS Y
TAMAO Y
PROGRAMA
RECOMENDADO

FORMALIZACIN
FACTIBILIDAD

PODERES
AVALES
DEUDORES
SOLIDARIOS

PLANES DE VENTAS
CONTRATO

ANALISIS DE SITIO
TERRENO
PROYECTO CONCEPTUAL
USO DE SUELO
FACTIBILIDADES
NO AFECTACINES
PRESUPUESTO
ESPECIFICACIONES
CALENDARIOS
LICENCIAS Y PERMISOS
PROYECTO DE INGENIERAS

CONTRATACIN

COMPROBANTE DE
DOMICILIO
ACTAS DE
NACIMIENTO
Y DE MATRIMONIO.
REGLAS Y POLTICAS
DEL CRDITO.
FIANZAS Y SEGUROS
IDENTIFICACIN

CONTRATO DE
VENTAS.

REGIMEN DE CONDOMINIO
Y SU REGLAMENTO

notas

Patrocinador

MERCADO

ESTADO DE RESULTADOS Y
EVALUACIN.
CALENDARIO DE
MINISTRACIONES

EXPEDIENTE DE CRDITO INDIVIDUAL

PARA PERSONAS FISICAS O CON ACTIVIDAD EMPRESARIAL
(SECTOR FORMAL E INFORMAL)
EL PROMOTOR
DE PROYECTOS
DE VIVIENDA DE
DE CALIDAD

notas

Patrocinador

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31

PRIMERA ETAPA: INICIO DEL ESTUDIO DE

CRDITO
Del Solicicitante
Solicitud de crdito
Identificacin Oficial con fotografa ( IFE,
pasaporte etc ).
Comprobante de domicilio con sello de pago.
3 referencias personales ( nombre, direccin,
telfono y parentesco ).
Original de acta de nacimiento del solicitante
( en caso de estar casado bajo regimen
conyugal, tambin se pedir al acta del
conyuge)
Original del acta de matrimonio (en su caso)
Fotografas tamao pasaporte del (los)
solicitante (s).
Copia del acta de nacimiento del vendedor.
Copia del acta de matrimonio del vendedor (en
su caso)
En caso de ser extranjero contar con su forma
migratoria FM2 vigente.
En caso de participar el cnyuge en la
comprobacin de ingresos, tambin se la pedir
la misma documentacin que el solicitante.
Comprobante de pago del estudio de Crdito

Del Inmueble:
Fotografas de la fachada el inmueble.
Copia de los planos arquitectnicos.
Copias de las ltimas boletas de predial y
agua del inmueble a adquirir.
Copias del ttulo de propiedad con sello de
inscripcin en el R.P.P. ( escrituras ).
Copias del rgimen de propiedad en
condominio con sello y tabla de indivisos (en
caso de no estar incluido en la escritura).
N.T. En caso de ser casa habitacin y que solo
este escriturado el terreno:
Copias de alineamiento y nm Oficial, licencia
de inicio de construccin y aviso de
terminacin de obra.
N.T. En caso que la propiedad est hipotecada:
Carta de cancelacin de Hipoteca emitida por
la Institucin Acredora.
*Toda la documentacin se pedir en original
y dos copias , excepto la documentacin del
inmueble.

Comprobacin de Ingresos con declaraciones

Declaraciones de impuestos anuales
Carta de ingresos con cdula y firma de un C.P.
Estados de cuenta
de cheques
de inversiones DE LA SOLICITUD Y EXPEDIENTE
SEGUNDA
ETAPA:oINVESTIGACIN
Unicamente se pide aclaraciones
TERCERA ETAPA: AUTORIZACIN DE CRDITO
Se piden aclaraciones y se actualizan datos
CUARTA ETAPA: FORMALIZACIN DEL CONTRATO DE CRDITO
Se actualizan datos para notarios

Nota: las polticas de crdito para el sector informal pueden variaR dependiendo de la institucin de crdito

LA TRAMITACIN DE CRDITOS
EL PROMOTOR
DE PROYECTOS
DE VIVIENDA DE
DE CALIDAD

Curso 1
Mdulo 5
Tema:
Gestin y
tramitacin

Estructura de Operacin de
Instituciones de Crditos
AREAS OPERATIVAS

Promocin
Dictaminacin
Operacin
Cobranza

La Evaluacin del Proyecto

de una fuente de Financiamiento

notas

Sujetos y Garantas
Estructura Jurdica
La Ubicacin
El Mercado
Patrocinador

El Tamao
Soporte Tcnico

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32

Evaluacin Econmica y Financiera

Estructura de Operacin del Proyecto

Proceso de Autorizacin
de Crditos
Atencin a Clientes
Anlisis de Crdito
Investigacin del Crdito
Dictaminacin del Crdito
Comit de Crdito
Procesamiento y Formalizacin
Contratacin
Ministracin y Verificacin
Trmites:
expedientes para la
obtencin de Financiamiento
EJECUTIVO, al solicitar
DOCUMENTAL, para autorizacin
DE FORMALIZACIN para contratar

PRINCIPALES RIESGOS
EL PROMOTOR

Todo proyecto implica un riesgo, y ste tiene diferentes

interpretaciones:

DE PROYECTOS
DE VIVIENDA DE

Riesgo es la posibilidad de prdida en la inversin.

DE CALIDAD

Curso 1
Mdulo 5
Tema:
Gestin y
tramitacin

Riesgo es el probable cambio de los rendimientos esperados. Es la

posibilidad de que se d un suceso que tenga un efecto negativo para
la empresa, expresado generalmente en trminos econmicos.
Para una Institucin de Crdito el dictamen de riesgo se realiza para
asegurar la fuente de pago, siendo los principales anlisis los: Jurdico,
Lo tcnico, del Mercado y lo Financiero.

notas

RIESGOS

JURDICO

TCNICO

MERCADO

FINANCIERO

SOLICITANTE

PROYECTO
Inmobiliario
Patrocinador

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33

GARANTAS
El proyecto,
otras

NOTA: este tema se tratar a detalle en el curso 2 del Diplomado.

LA DICTAMINACIN DE RIESGO
DE UNA INSTITUCIN DE CRDITO
EL PROMOTOR
DE PROYECTOS

Se fundamenta en una slida Administracin de Riesgos, que

coadyuven a:

DE VIVIENDA DE
DE CALIDAD

Dar certidumbre a la generacin de ingresos y utilidades.

Curso 1
Mdulo 5
Tema:
Gestin y
tramitacin

Operacin prudencial de las Instituciones.

Reduccin del riesgo sistmico.
Estabilidad del Sistema Econmico, Industrial y Financiero
Mexicano.
La eficacia de la administracin de riesgos en los acreditados de las
instituciones financieras depender de la correcta
instrumentacin, difusin y aplicacin de manuales de polticas y
procedimientos.

notas

EL ANLISIS DE RIESGO ESTA CONDICIONADO

Patrocinador

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34

Objetivos
polticas
procedimientos
y acciones

ANLISIS

identificar
medir
monitorear
limitar
controlar
informar
revelar

* De lo legal, de la liquidez, de lo tcnico, del mercado y de lo operativo

R
i
e
s
g
o
s*

EL CRDITO PUENTE Y SU SUSTITUCIN POR CRDITOS INDIVIDUALES

EL PROMOTOR
DE PROYECTOS
DE VIVIENDA DE
DE CALIDAD

Curso 1
Mdulo 5
Tema:
Reglas y
polticas
De crdito

Todo crdito puente ser posteriormente individualizado, las

principales modalidades que se dan de procesos de sustitucin de
crdito, para desarrollos de vivienda, son para los siguientes:
Crdito puente de diversas fuentes y su sustitucin individual SHF
En general los crditos puente se financian por medio de un intermediario
financiero (banco o SOFOL) con recursos del SHF, BANOBRAS u otra institucin,
en estos casos el crdito individual de sustitucin se otorga con recursos del
SHF, FOVISSTE, INFONAVIT u otras fuentes.
CRDITO
PUENTE

CRDITO
INDIVIDUAL

SUBSTITUYE

Crdito puente SHN, con individualizacin de LNEA II, INFONAVIT

La lnea II de INFONAVIT financia la construccin con crdito individual, cuando
esta lleva un 65% de avance y que se financia inicialmente con un crdito
puente (que puede ser del SHF cuando existe un promotor), el apoyo de
INFONAVIT se otorga un 50% inicial y el resto en el proceso de la obra.

notas

CRDITO
PUENTE

AL 65%
DE OBRA

INFONAVIT
DA CRDITO
INDIVIDUAL

INFONAVIT
PAGA 50%

AL CONCLUIR
INFONAVIT
PAGA 50%

Crdito individual para construir LINEA III, INFONAVIT

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35

El crdito de lnea III, es dirigido a acreditados de INFONAVIT que poseen

terreno propio y desean construir su vivienda, en este caso el promotor opera
como contratista.
CONTRATISTA
OBTIENE
CONTRATISTA
CEDE PREDIO

CLIENTE
SOLICITA
CRDITO

CRDITO
INFONAVIT

CONTRATO
DE OBRA

EDIFICA Y
ENTREGA

MERCADO DE VALORES
EL PROMOTOR
DE PROYECTOS
DE VIVIENDA DE
DE CALIDAD

Curso 1
Mdulo 5
Tema:
Reglas y
polticas
De crdito

notas

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36

Es el medio que permite el libre intercambio de recursos dentro del

sistema financiero, siendo un elemento muy importante de
capitalizacin de la economa.
ENTIDADES QUE PARTICIPAN EN EL MERCADO DE VALORES
BOLSA MEXICANA DE VALORES: Es una institucin privada, sus accionistas son
exclusivamente los agentes de valores y tiene el objetivo de facilitar las
transacciones con valores y procurar el desarrollo del mercado.
S.D. INDEVAL: Es una institucin privada cuyos socios solo podrn ser Casas de
Bolsa, especialistas burstiles, bolsas de valores, instituciones de crdito,
compaas de seguros y fianzas. Su objetivo es prestar el servicio de guarda,
administracin, compensacin, liquidacin y transferencia de valores.
CASAS DE BOLSA: Son instituciones privadas, cuyos objetivos son los siguientes:
1) Realizar operaciones de corredura, comisin u otras tendientes a poner en
contacto la oferta y demanda de valores.
2) Realizar operaciones por cuenta propia, con valores emitidos o garantizados por
terceros, respecto de los cuales se haga oferta pblica.
3) Administrar y manejar carteras propiedad de terceros.
SOCIEDADES DE INVERSION: Son empresas que tienen por objeto la adquisicin de
valores y documentos seleccionados de acuerdo con el criterio de diversificacin de
riesgos con recursos provenientes de la colocacin de las acciones representativas
de su capital entre el pblico inversionista.
OPERADORAS DE SOCIEDADES DE INVERSION: Son empresas que prestan el
servicio de administracin a las sociedades de inversin.
INSTITUCIONES REGULADORAS: Secretara de Hacienda y Crdito Pblico.
Comisin Nacional Bancaria y de Valores. Banco de Mxico
INSTITUCIONES DE APOYO:Asociacin Mexicana de Intermediarios Burstiles.
Academia de Derecho Burstil. Calificadoras de Valores.

MERCADO DE CAPITALES

EL PROMOTOR
DE PROYECTOS
DE VIVIENDA DE
DE CALIDAD

Curso 1
Mdulo 5
Tema:
Reglas y
polticas
De crdito

notas

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37

A) RENTA VARIABLE
Valores cuyo rendimiento depende de los resultados de las empresas que los
emiten.
Acciones.- Parte alcuota del capital social de una Sociedad Annima.
B) RENTA FIJA
Valores cuyo rendimiento es predeterminado en un plazo dado.

Obligaciones.- Representan la parte proporcional de un crdito colectivo a cargo

de una empresa.

Certificados de Participacin Ordinaria (CPO).- Confieren derechos sobre la

propiedad y/o usufructo, derivado de bienes afectados en fideicomiso.
Certificados de Participacin Inmobiliaria (CPI).- Confieren derechos sobre la
propiedad y/o usufructo derivado de bienes inmuebles afectados en fideicomiso

Bonos de Renovacin Urbana (BORES).- Crdito

colectivo a cargo del
Gobierno Federal con objeto de indemnizar a dueos de inmuebles expropiados
a raz de los sismos de 1985.

Bonos Bancarios de Desarrollo (BODES).- Instrumento de captacin bancaria,

que solo puede ser emitido por Bancos de Desarrollo.

Bonos Bancarios para la Vivienda (BOVIS).- Instrumentos para la adquisicin de

vivienda, mediante el otorgamiento de crditos hipotecarios.

Bonos Bancarios de Infraestructura (BBI).-Instrumentos para apoyar proyectos

de infraestructura nacional mediante crditos a largo plazo.

Pagars a Mediano Plazo.- Crditos colectivos a mediano plazo a cargo de

Sociedades Annimas.

Pagars Financieros.- Crditos suscritos por empresas arrendadoras y de

factoraje.

MERCADO DE DINERO
EL PROMOTOR
DE PROYECTOS
DE VIVIENDA DE
DE CALIDAD

Curso 1
Mdulo 5
Tema:
Reglas y
polticas
De crdito

notas

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38

INSTRUMENTOS QUE COTIZAN A DESCUENTO: Son aquellos cuyo precio

de compra est determinado a partir de una tasa de descuento que se
aplica sobre su valor nominal, obtenindose como rendimiento una
ganancia de capital derivado del diferencial entre valor de amortizacin
(valor nominal) menos el costo de adquisicin.
A) CETES
Instrumento de captacin del gobierno federal cuyo objetivo es ser un
mecanismo regulador del circulante y financiar el gasto corriente del
pas.
B) PAPEL COMERCIAL
Pagars suscritos por sociedades annimas mexicanas cuyo objetivo es
financiar el capital de trabajo de las empresas.
C) ACEPTACIONES BANCARIAS
Letras de cambio giradas por empresas pequeas y medianas, aceptadas
por un banco, cuyo objetivo es financiar su capital de trabajo, mediante
una lnea de crdito contratada con el banco aceptante.
D) PAGARE CON RENDIMIENTO LIQUIDABLE AL VENCIMIENTO
Instrumento pasivo de captacin bancaria cuyo objetivo es utilizar los
recursos captados como cartera libre y cederlos en crdito.
E) BONO DE PRENDA
Ttulo de crdito que se coloca entre el pblico inversionista para
financiar el capital de trabajo de empresas, garantizando el pago del
principal mediante el depsito en garanta de ciertos bienes.

MERCADO DE DINERO
EL PROMOTOR
DE PROYECTOS
DE VIVIENDA DE

INSTRUMENTOS QUE COTIZAN EN PRECIO: Son aquellos cuyo precio de compra puede
estar bajo par (valor nominal), como resultado de sumar el valor presente de los
pagos peridicos que ofrezca devengar.

DE CALIDAD

Curso 1
Mdulo 5
Tema:
Reglas y
polticas
De crdito

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39

A) BONDES
Instrumentos de captacin gubernamental donde se consigna la obligacin de pagar
una suma de dinero a su vencimiento, pagando intereses sobre perodos de 28 das,
ofreciendo una sobretasa.
B) AJUSTABONOS
Ttulo de crdito cuya obligacin al vencimiento es la que resulta de reconocer la
variacin del INPC en el valor nominal, pagando intereses sobre perodos de 91 das a
una tasa fija.
C) BONDI
Instrumentos pasivo de captacin bancaria emitido por Nafinsa, el cual devenga
intereses sobre perodos de 28 das, cuyo objetivo es apoyar el desarrollo industrial
del Pas.
D) CEDES BURSATILES
Certificado de depsito bancario, el cual paga intereses en forma peridica, cuyo
objetivo es canalizar el ahorro interno para apoyar actividades productivas en forma
de crdito.
E) CREDIBUR
Certificado que forma parte de un fideicomiso cuyo objetivo es bursatilizar parte de la
cartera de Nafinsa mediante la sustitucin de aceptaciones bancarias actualmente en
circulacin.

MERCADO INTERMEDIO

EL PROMOTOR
DE PROYECTOS

SINCA

DE VIVIENDA DE
DE CALIDAD

Curso 1
Mdulo 5
Tema:
Reglas y
polticas
De crdito

A) Este mercado se cre como alternativa para las empresas

medianas que an siendo exitosas no tenan la oportunidad,
debido a su tamao, de incursionar en el Mercado Principal de
la Bolsa Mexicana de Valores.

notas

B) Durante la presentacin se observarn los mltiples

beneficios que se derivarn para las medianas empresas,
particularmente

en

lo

referente

su

modernizacin

crecimiento, que en suma incidirn significativamente en el

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40

progreso de la economa del pas.

Para la Empresas
EL PROMOTOR
DE PROYECTOS
DE VIVIENDA DE
DE CALIDAD

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Mdulo 5
Tema:
Reglas y
polticas
De crdito

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41

VENTAJAS DE LAS SINCA

Obtencin de recursos complementarios va socios, a costos

competitivos.
Posibilidad de optimizar mezcla deuda-capital.
Estmulo a la profesionalizacin de la administracin.
Mejor imagen y prestigio.
Facilidad para conseguir asociaciones estratgicas.
Seleccin de momento oportuno para la colocacin.
Obtencin de recursos de capital para:
Programas de expansin.
Desarrollo de nuevos productos.
Adquisicin o reposicin de equipo o maquinaria.
Fortalecimiento de la estructura financiera.
Realizacin de proyectos de larga maduracin.
Para el Inversionistas
Nuevas opciones de inversin.
Diversificacin de cartera.
Estmulos fiscales
Dividendos atractivos y mayor valor de mercado.
Fcil negociacin como consecuencia de lotes pequeos.
Alta liquidez debido al sistema electrnico y por la participacin
de los intermediarios en su papel de formadores de mercado.

REGULACIN APLICABLE
AL MERCADO INTERMEDIO SINCA
EL PROMOTOR
DE PROYECTOS
DE VIVIENDA DE
DE CALIDAD

Curso 1
Mdulo 5
Tema:
Reglas y
polticas
De crdito

notas

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42

La constitucin del mercado intermedio de acciones fue una respuesta a

la necesidad de fomentar la capitalizacin y competitividad de un mayor
nmero de empresas medianas. Era conveniente abrir el mecanismo que
ayudar a las empresas medianas el acceso a recursos de largo plazo,
apoyando la reduccin de sus costos de capital y el financiamiento de
sus proyectos de expansin y modernizacin de las plantas productivas.
Por tal motivo, la Comisin Nacional de Valores expidi el 13 de abril de
1993, un conjunto de circulares que norman la operacin del Mercado
Intermedio, as como una nueva Regla para la Organizacin del Registro
Nacional de Valores e Intermediarios, en la que se establece que la
Seccin de Valores o Seccin I, constar de cuatro subsecciones, dentro
de las que se encuentran la Subseccin A, de los valores inscritos en
Bolsa Mexicana de Valores y la Subseccin B, de las acciones inscritas
en la seccin adicional de la Bolsa Mexicana de Valores. A las empresas
inscritas en esta subseccin B, se les reconoce como integrantes del
mercado interno.

OBJETIVOS DE LAS SINCA

EL PROMOTOR
DE PROYECTOS
DE VIVIENDA DE
DE CALIDAD

Curso 1
Mdulo 5
Tema:
Reglas y
polticas
De crdito

notas

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43

Fomentar el crecimiento econmico de las Medianas Empresas; e

institucionalizarlas con miras a su registro en el Mercado
Intermedio.
Financiar a la Planta Productiva Nacional, al aportar recursos
frescos a las Medianas Empresas que prometan un desarrollo sano
e importante.
Diversificar el riesgo, al invertir en proyectos de inversin de
diferente ndole para disminuir el riesgo.
Introducir y promover el registro de nuevas empresas medianas al
Mercado Intermedio de Valores.
Aumentar las alternativas de financiamiento a largo plazo para la
Mediana Empresa y de manera particular las de inversin del
pblico inversionista.
Facilitar la instrumentacin de los planes de diversificacin
accionaria y de capitalizacin para la Empresa.
Apoyar a la Empresa Mediana a lograr su institucionalizacin y
poder obtener financiamiento a largo plazo a travs del Mercado de
Valores.
Obtener atractivos rendimientos a travs de la desinversin de las
participaciones accionarias a travs de la colocacin de acciones de
las empresas promovidas a travs del Mercado Intermedio.

OBJETIVOS DE LAS SINCA

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La conviccin de sus accionistas fundadores de instrumentar planes

de diversificacin accionaria, en un plazo no mayor de 3 aos, para
que al menos el 30% de su paquete accionario de su empresa se
coloque entre el pblico inversionista.
Sean competitivas a nivel tecnolgico.
Posean alto potencial y expectativas de crecimiento.
Requieran de recursos frescos para fortalecer y eficientar su
estructura financiera, que les permita alcanzar economas de escala y
utilidades satisfactorias.

notas

Cuenten con una administracin profesional y un sistema de

informacin confiable, que le permita reportar a terceros interesados
en forma peridica sobre la marcha y perspectivas de la empresa.
Sus accionistas tengan amplia solvencia moral y probada capacidad
directiva y gerencial.
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Sus accionistas tengan inters de compartir riesgos, utilidades e

informacin de la empresa con terceros interesados.

REQUISITOS PARA OPERAR CON SINCA

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Para la Sinca, la definicin de Empresa Mediana, es aquella que reuna

los siguientes requisitos:

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Tema:

Que tenga hasta 250 empleados o ms

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Que cuente con un capital contable mnimo de N$ 14.0 Millones de Pesos.

Que tenga ventas hasta de $ 20.0 Millones de pesos o ms.

Los criterios y polticas a satisfacer para que una empresa sea

apoyada por la Sinca, son los siguientes:

notas

Que tenga antecedentes operativos entre 3 y 7 aos, dependiendo de la

naturaleza del negocio.

Que haya superado la fase de arranque.
Que registre utilidad de operacin en los ltimos 3 aos.
Que sus productos cuenten con un mercado amplio que la empresa pueda
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confirmar.

TRAMITACIN

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La empresa, junto con el intermediario colocador, debern presentar a

la CNV una solicitud que deber contener.
INFORMACIN FINANCIERA
INFORMACIN JURDICA
Estados financieros auditados
Acta Constitutiva.
por los 3 ltimos ejercicios y
Acta en donde se acuerde
revisin
limitada (en su caso)
la emisin de acciones.
Avalos de activo fijo.
Acta que aprueba los
estados financieros.
Situacin fiscal.
Consejo de administracin.
Destino de los fondos.
Limitaciones financieras.
Poltica de dividendos.
Gravmenes.
INFORMACIN DE LA OFERTA PBLICA
Relacin de subsidiarias.
Programa de la colocacin.
Caractersticas de la oferta.
INFORMACIN ECONMICA
Prospecto.
Estudio tcnico-econmico.
Principales actividades.
Proyecto de la oferta pblica.
Instalaciones fabriles.
Produccin.
Materias Primas.
Mercado.
Tecnologa.
Fuerza laboral.
Estructura
organizacional.
Perspectivas.
Objetivos con motivo de
la colocacin.

COSTOS DE LA EMISIN
Comisin Nacional de Valores,
Bolsa Mexicana de Valores,
Indeval.
Comisin del Intermediario
Colocador.
Abogados, Auditores,
Prospectos.
Avisos de Oferta en peridicos.
Encuentros burstiles.
Viticos.

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REQUISITOS GENERALES
PARA PARTICIPAR EN SINCAS
MERCADO
MERCADO
REQUISITOS DE
PRINCIPAL
INTERMEDIO
INSCRIPCIN

HISTORIAL DE OPERACIN
CAPITAL CONTABLE
(ANTES DE LA EMISIN)
UTILIDAD NETA PROMEDIO
(LTIMOS TRES AOS)
OFERTA PBLICA
NMERO DE ACCIONISTAS

3 Aos

3 Aos

$ 100 Millones

$ 20 Millones

Positiva
15% del Capital
Social Pagado
200

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47

Positiva

30% del Capital

Social Pagado
100

CARACTERSTICAS QUE GARANTIZAN UNA COLOCACIN EXITOSA

(ANLISIS DE LA INFORMACIN)
Buen posicionamiento frente a los competidores, tanto
Nacionales como extranjeros.
Contar con un producto o servicio con arraigo entre la
clientela.
Presentar una tendencia creciente dentro de los ltimos
aos, tanto en
ventas como en utilidades.
Mrgenes mejores o similares en Empresas del mismo
giro.
Estructura financiera slida (Despus de la colocacin).
Administracin profesional y con experiencia probada.