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COLEGIO DE INGENIEROS DEL PER

CONSEJO DEPARTAMENTAL PIURA

CENTRO DE PERITAJE

Curso Taller de Especializacin Profesional:

PERITACIONES Y

TASACIONES

SISTEMAS ACTUALIZADOS DE
DE

VALUACIN

PREDIOS

Expositor:
Ing. GUILLERMO QUEQUEZANA QUINTANA

FUNCIONES DEL PROFESIONAL PERITO


I.- GENERALES
A.- Cuando es integrante:
Sobre todo cuando es integrante de un equipo de tasacin,
debiendo sujetarse al plan y cronograma como respetar las lneas
de coordinacin.
B.- Cuando es partcipe:
Cumplir con la normatividad vigente a travs de lo dispuesto por la
Ley Orgnica del Poder Judicial, el Cdigo Civil, el Cdigo
Procesal Civil, Reglamentos, etc.
C.- Cuando es responsable:

Al firmar y sellar con su Registro de Colegio Profesional


respectivo los dictmenes judiciales que elabora, asume la plena
responsabilidad, con las sanciones que la ley contempla; por lo
es necesario que en la elaboracin del dictamen judicial se ponga
de manifiesto su capacidad, su experiencia, su tica y su
honestidad.

II.- ESPECIFICAS
Cabe la pena preguntarse: Cul es la funcin especfica
del perito?
a.- Es solamente la del perito?
b.- Es la aplicacin fra de la metodologa?
c.- Es slo los anlisis tcnicos, como parte de su
formacin?
d.- Es slo las acciones que su experiencia acumul?

El perito:
Se constituye, independientemente de su anlisis fro, en asesor, y su opinin sirve para
administrar justicia.
Contribuye complementando
una mejor justicia en el pas.

otras reas del saber (derecho, economa, etc) a ejercer

Orienta en las decisiones sobre las tasaciones de compra-venta que obliga a su vez a
movimientos econmicos.
Determina el justiprecio en las valores de expropiacin, las implicancias que se
encierran a travs de la propiedad privada, afinando ms su anlisis
Se orienta lo ms cerca de la verdad de los hechos en la pericias de opinin tcnica, de
acuerdo a su especialidad.
Se orienta lo ms cerca al valor de los bienes muebles e inmuebles en las pericias valorativas.

FILOSOFIA DE LA FUNCION DEL PERITO


Teniendo en cuenta todos los conceptos antes enunciados se puede
concluir que el perito, como rgano de auxilio judicial contemplado en el
Cdigo Procesal Civil, el profesional, es indirectamente un
ADMINISTRADOR DE JUSTICIA, al permitrsele que su trabajo, a
travs del juez con los criterios discrecionales que ste tiene, pueda
contribuir a ejercer una mejor justicia en el pas.
CAMPOS DE CONCEPCION
I.- CONCEPCION DE FORMA
Est definida por la aplicacin de los criterios y metodologas que emplea el
perito en base a la formacin profesional y la experiencia que tenga.
II.- CONCEPCION DE FONDO
Est definido por la aplicacin de las normas, a travs de los cdigos,
reglamentos, etc, los que proporcionan los criterios establecidos a los
que se tienen que sujetarse los peritos.

CONDICIONES PERSONALES DEL PERITO


1.- Estar permanentemente
capacitado: La actualizacin de
conocimientos en cuanto a normatividad se refiere as como la
bsqueda de nuevas metodologas, nuevas tecnologas son bsicas para
la accin del perito
2.- Profundizar los valores ticos: La idoneidad del profesional perito a
travs de la transparencia de sus acciones, har que su pericia sea ms
seria, sustentable, defendible en cualquier tribunal de justicia o en la
actividad privada.
3.- Profundizar valores de honestidad: La imparcialidad de sus acciones,
el no permitir presiones de ningn tipo, el rechazar cualquier mediocre
quisiera desviar favorecer las conclusiones de su pericia, contribuir a
ejercer una mejor justicia en el pas.

4.- La experiencia acumulada: A mayor experiencia del perito, ser mejor su


accionar en la pericia, contar con mayor acuciosidad,
capacidad,
inteligencia para tomar sus decisiones en la justicia.
5.- Tratamiento de normas de uso: El manejo de los diferentes reglamentos.
cdigos, leyes y cualquier norma en general, le permitir al perito
mayor
facilidad en la determinacion de su pericia.
6.- Solucin e interpretacin de resultados: No slo el manejo de las
normas, sino, la interpretacin de las normas hace que la pericia sea
ms
eficiente, ms real y justa.

DEFINICIONES
1.- PERICIA
Es la accin dispuesta por el juez mediante una Resolucin
2.- PERITO
Es el profesional idneo y capacitado, con conocimientos
especiales
de naturaleza cientfica, tecnolgica, artstica u otra anloga .
3.- PERITACION
Es el anlisis del perito, su investigacin, sus metodologas, la
recopilacin de datos y documentos
4.- PERITAJE
Dictamen Judicial de la Pericia, ordenada por el Juez, la que
contempla los items que establecen los reglamentos.

OTRAS DEFINICIONES
1.- DAO
Perjuicio derivado de la accin u omisin previsto o imprevisto, que
ocasiona daos a bienes o a inters de terceros.
Detrimento material o perjuicio moral que soporta una persona o cosa.
2.- DAO EMERGENTE O CONSECUENCIAL
Dao a la propiedad que surge como una consecuencia mediata o
inmediata de un siniestro o cambios, extrnseco a la propiedad.
3.- LUCRO CESANTE
Beneficio o utilidad que se habra conseguido de haber continuado la
explotacin de una determinada actividad o negocio, en la misma
forma que se estaba realizando.
Lo que una persona deja de ganar o
ganancias de que se ve privada,
por incumplimiento que incumbe al deudor.
4.- PERJUICIO
Menoscabo o privacin de Ganancia o demritos ocasionados por acto de
omisin y que debe indemnizar o ms del dao o detrimento material causado
por modo directo.

TASACION DE BIENES INMUEBLES

I.- TASACION
DEFINICIONES: Tiene diferentes definiciones de acuerdo a su
interpretacin, unas del diccionario, otras de concepto tcnico
y
algunas de concepto legal. Algunas son las siguientes:
1.- Fijar, medir, evaluar, valorar
2.- Poner precio o lmite de precio a las cosas que se venden
3.- Dar a una cosa el valor que le corresponde
4.- Precio mximo o un mnimo a que se puede venderse una cosa
por
disposicin de la autoridad
II.- CONCEPTOS ESPECIFICOS
1.- COSTO: Es el resultado de todos los gastos o inversin que
se
efectuado para producir un bien..
2.- PRECIO: Es el monto que se pide por un objeto o un bien para

3.- VALOR.- Es el monto que se paga por un objeto o un


bien para
su compra.
CONCEPTOS SOBRE EL VALOR
1.- Difcil apreciacin y precisin
2.- No es entendido por todos de igual forma
3.- El sentido de aplicacin es muy diferente en uno y otro
caso
4.- El entendimiento vara de una persona a otra
5.- Es muy sensible a los fines, circunstancias, condiciones
de cada caso
6.- Existe una variedad impresionante del trmino valor:

7.- La utilizacin y aplicacin del valor exigen no slo de conocimientos


de ingeniera, sino tambin: econmicos, financieros y legales.
8.- De la mejor estimacin del valor del inmueble depender en gran
parte el xito de las operaciones en cada una de las etapas que se
tenga que seguir en cuanto se llegue a la decisin de la transaccin
comercial.
9.- Un inmueble que no se haya podido vender en cualquier etapa de su
oferta, significa por lo general que el valor de tasacin no ha
respondido a los valores reales de mercado.
10.-El trmino valor de los bienes inmuebles como de todo bien, se
debe considerar bajo lo siguiente:
Concepto de apetencia de posesin
Medida con los probables rendimientos, beneficios y/o satisfacciones
que estos nos pueden brindar .
Aprovechamiento de su uso.
Toma en cuenta de indicadores o factores de ubicacin, estado y uso
probable.

III.- ETAPAS DE LA TASACION


1.- ESTUDIO DE LA DOCUMENTACION.- Se refiere a la
lectura y confrontacin de la documentacin que puede obtener el
perito, para los fines del mandato judicial o particular.
2.- INSPECCION OCULAR O JUDICIAL.- Se refiere a la visita
que hace el perito al inmueble materia de la tasacin para
percatarse de todos los datos de tipo tcnico que requiere para
poder tasar.
3.- INVESTIGACION.- Se refiere a la indagacin en el Marco
Institucional de Referencia, de la documentacin faltante que el
perito determina despus del estudio de la documentacin.
4.- TRABAJO DE GABINETE.- Se refiere
anlisis de la documentacin de referencia.

al

cruce

de informacin y el

5.- DESARROLLO EL DICTAMEN O INFORME.- Se refiere a


la elaboracin del dictamen de la pericia (Dictamen Pericial) o al
informe pericial en el caso de particulares.
IV.- ESTUDIO DE LA DOCUMENTACION
1.- MARCO INSTITUCIONAL DE REFERENCIA
A.- Consejo Nacional de Tasaciones (CONATA).- Organismo
que ha elaborado el Reglament Nacional de Tasaciones del
Per, que norma y regula los procedimientos para tasar los
bienes muebles e inmuebles.
B.- Cuerpo Tcnico de Tasaciones (CTT).- Organismo creado
anteriormente a la CONATA, que tiene un Reglamento que
sirvi de base para el de CONATA.

C.- Juzgados del Poder Judicial.- Institucin que tiene los


expedientes del litigio en el que consta las pruebas, del cual se tomar las
que
corresponda al orden tcnico. Se ver expedientes que sean cosa
juzgada, que
puedan servir de referencia y que hayan creado
jurisprudencia..
D.- Oficinas Registrales.- Perteneciente a la Superintendencia Nacional
de Registros Pblicos, que proporciona las certificaciones de propiedad,
gravamen, dominio, etc.
E.- Notara.- En ella se encontrar sus Registros de Escrituras Pblicas,
Minutas, Contratos, etc., que proporciona datos tcnicos para las tasaciones.
F.- ESSALUD.- Organismo que en sus archivos contiene pases de
Declaratoria de Fbrica, valores de los bienes, fecha
determinacin, etc.
G.- Ministerio de Vivienda Saneamiento.- En sus archivos se tiene
documentacin de antecedentes de Declaratorias de Fbricas, que
contiene datos que le sirve al tasador.
H.- Municipios.- Organismos que proporcionan mayor cantidad de datos:
Licencias, Conformidades de Obra, Certificados de Numeracin,
Certificados de Seguridad de Obra, Autoavalos, Planos, etc.

2.- DOCUMENTACION DE REFERENCIA


A.- Documentos

de

propiedad.- Promesa de compra-

venta,
Contratos Privados, Minutas, Escritura Pblicas, Testimonios.
B.- Copia Literal de Dominio.- Se constata la historia del
traslado
de Dominio que ha tenido la propiedad a travs de su existencia.
C.- Declaratoria de Fbrica.- Es el ttulo de la edificacin,
pudiendo ser:
Original,Ampliacin,Modificacin,Remodelacin,
Demolicin, etc.Contiene muchos datos tcnicos
D.- Independizacin.- Es para el caso de los bienes que tiene
caractersticas de propiedad exclusiva con bienes comunes
o
copropiedad., se consigue fundamentalmente los porcentajes
de

de remodelacin, demolicin, etc. Consigna: reas


autorizadas,
valores a la fecha, nombre del propietario, responsable de la
obra, etc.
F.- Autoavalos.- Consigna: antigedad, especificaciones tcnicas,
valores arancelarios, estado de conservacin, aranceles
de
terreno, etc.
G.- Certificado de Gravmenes.- Consigna en las
fichas
registrales si existe o no hipoteca.
H.- Factura de Equipo y Maquinarias.- Contiene valores a
la
fecha de compra de los equipos, especificaciones tcnicas de
sus
piezas, etc.
I.- Planos.- Contiene las distribuciones y el diseo de

travs del Ministerio de Vivienda y Saneamiento y los de


mercado (comerciales) los proporciona la oferta y
demanda.
K.- Dispositivos legales.- Est constituido por los reglamentos,
cdigos, leyes, etc.
V.- TIPOS DE TASACION
1.- TASACION JUDICIAL.- Se hace por mandato de los juzgados,
con los valores reglamentarios o los de mercado por referencia de
acuerdo al caso que considere el perito.
A.- Perito Judicial Tasador.- Definido por ley (ver dispositivos
legales)
B.- Procedimiento legal.- Establecido por ley (ver
dispositivos
legales)
C.- Diligencia Judicial.- Es la visita del perito al inmueble

de la tasacin, en la que se debe auxiliar con la tecnologa a la


mano (cmaras fotogrficas, videos, etc.)
Se determinar:
- Distribucin: Planos
- Especificaciones Tcnicas
- Estado de conservacin
- Antigedad del inmueble: por zonas o integral
- Usos: vivienda, taller, depsito, colegio, etc.
- Zonificacin
- Infraestructura Urbana: Servicios, pistas, veredas
- Coeficiente de edificacin
2.- TASACION DE MERCADO (COMERCIAL).- Se hace a
solicitud, con los valores de oferta y demanda del mercado.

VI.- DICTAMEN JUDICIAL.- Debe ser claro, preciso, concreto, en


lenguaje entendible, adems debe ser motivado
1.- PARTES DEL DICTAMEN JUDICIAL
A.- MEMORIA DESCRIPTIVA
A.- Nombre del propietario.- Se debe certificar el nombre de
acuerdo al mandato judicial.
B.- Nombre de la persona que solicita la tasacin.Normalmente es le Juez.
C.- Objeto de la Tasacin y Metodologa o Reglamentacin
empleada.- Se explicar los fundamentos tcnicos
y
legales que emplea el perito para tasar.
D.- Fecha a la cual est referida la tasacin.- Es la
que
dispone el Juez.

hall,

E.- Ubicacin.- Se debe diferenciar si tiene nombres anteriores


la calle.
F.- Linderos y medidas perimtricas.- Se debe describir con
claridad y precisin, puede usarse la siguiente metodologa
1.- Frente. Puerta principal.
Con quien colindan ( frente, calle, frente, pasaje,
aires, etc)
2.- Entrando por la derecha.
De donde comienza ( del lindero del frente, otro,etc.)
con quien colinda ( terceros, calle, pasaje, otros )
con que tipo de lnea ( recta, quebrada, curva, sinuosa,
etc. )
con que medida ( medida de longitud )
3.- Entrando por la izquierda.
De donde comienza ( del lindero del frente, otro, etc.)
con quien colinda ( terceros, calle, pasaje,hall,aires, etc)

con que tipo de lnea ( recta quebrada, curva,


sinuosa,

etc.)
con que medida ( medida de longitud )
4.- Fondo.-.Normalmente une los linderos de la derecha

izquierda
Con quien colinda ( terceros, calle, pasaje, hall,

aires
curva,

etc.)
Con

que

tipo de lnea ( recta, quebrada,

sinuosa,etc.)
Con que medida ( medida de longitud)

DESCRIPCION DE LINEA QUEBRADA: Nmero de tramos


1.- El primero
De donde comienza (del lindero del frente, otro, etc)
Con quien colinda(terceros, otra seccin, ambientes,etc)

2.- El segundo y siguientes


Sentido con que dobla (derecha o izquierda)
Orientacin (tipo de ngulo, grado )
Con quien colinda (terceros. Otras seccin, hall, etc)
Con que tipo de lnea (recta, curva, sinuosa)
Con que medida (medida de longitud)
G.- Areas.- Se indicar las reas segn sea el caso.
1.- De Terreno
2.- De la Edificacin
* Areas de Ocupacin
* Areas Techadas y/o Construidas
* Areas Libres
* Areas Exclusivas
* Areas Comunes
* Area de Aleros Exteriores
* Areas Superpuestas

A.L

POZO LUZ

A
ESCAL

A.L

HALL

ESCAL

A. EXCLUSIVA

AL + AT

AREAS COMUNES

POZO LUZ
HALL

ESCALERA

I.- DEFINICIONES
A.- De las reas:
El Reglamento de la Ley de Propiedad Horizontal establece
1.-Area Construida: Es aquella que corresponde a los ambientes
techados, de cada seccin, sin tener en cuenta los elementos o sistemas de
techados. En la referida rea quedan comprendidas las reas ocupadas
por muros, columnas y otros elementos portantes, pero quedan excluidas
las reas de aleros o voladizos en general que no cubren ambientes
cerrados (Art. 2 del Reglamento de la Ley de Propiedad Horizontal)
El Reglamento de la Ley 27157 establece:
2.-Area Techada: Es el rea encerrada por el permetro de la
proyeccin de los techos con cualquier tipo cobertura, sobre el plano del
piso, incluye los muros, los aleros y los espacios con dobles o mayores
alturas, y excluye la proyeccin de vigas cornisas, jardineras y otros
elementos arquitectnicos elevados que no constituyen techos.(Art. 2.2 del
Reglamento)

AREA CERRADA

AREA CONSTRUIDA

DORMITORIO

AREA SIN CERRAR


AREA TECHADA

BALCON

A.L.

AREA T. ETERNIT
AREA T. CONCRETO

A.T.E.

A.S

ARAREA LIBRE
AREA SUPERPUESTA

ALERO EXTERNO

VEREDA

AREAS SUPERPUESTAS
AO = AT (Seccin) + AT (Superpuesta) + AL - AT (Superpuesta)
AO = AT (Seccin + Superpuestas) + AL - AT (Superpuesta)
AO = AT (Total) + AL - AT (Superpuesta)
EJEMPLO
AO = 360.00m2; AT = 216.00m2; AL = 144.00m2; AS = 120.00m2
AO = 216.00 m2 + 120.00m2 + 144.00m2 - 120.00 m2
AO = 336.00 m2 + 144.00 m2 - 120.00m2
AO = 360.00 M2

ALERO EXTERNO
*

*
*

Las reas del Alero Externo se declaran independientemente de las reas


techadas de la edificacin.
(concepto tcnico) El rea de techada total del nivel ser la suma de su
rea techada propia + rea techada del alero externo
El rea total techada del piso se convierte en rea de ocupacin del piso
superior
DEFINICIONES TECNICAS IMPORTANTES
* SUB DIVISION: Seccionamiento de terrenos
* INDEPENDIZACION: Seccionamiento de edificaciones
* DIVISION: Acuerdo o Mandato Judicial a fin de que a las partes se les
adjudica el dominio o propiedad de cada seccin
* PARTICION: Permuta que efectan los copropietarios, cediendo cada
uno el derecho que tiene sobre los bienes que se adjudican, a cambio de
derechos que se ceden en los que se le adjudican

INDEPENDIZACION
A.L

POZO LUZ

A.L

A
ESCAL

SUB DIVISION

HALL

LOTE 1

ESCAL

SUB LOTE

SUB LOTE

1A

1B

H.- Zonificacin y Uso actual del predio.- Es fundamental


para determinar el valor.
I.- Infraestructura de Servicios Urbanos que posee el
predio.- Indicar si tiene pistas, veredas, luz, agua,
desage, etc.
J.- Descripcin de la distribucin de las plantas.- Se
describir en forma ordenada la distribucin de la
edificacin sin dejar espacios en blanco en el plano
(closets, terrazas, patios, etc)
K.- Descripcin de la edificacin.- Se mencionar las
generalidades de la unidad inmobiliaria.
L.- Estado de conservacin.- Se calcular de acuerdo
al estado de conservacin y antigedad y a los
criterios establecidos en el Reglamento Nacional de
Tasaciones.
M.- Servidumbres.- Se indicar si las hubiera.

N.- Antigedad de la construccin.- Mediante el proceso


de la investigacin el perito debe determinar la
antigedad de la obra (autoavalo, conformidad de obra,
factura del medidor)
.- Inscripcin en los registros pblicos en los casos de
requerir.- Es siempre conveniente consignar dicho
dato
O.- Observaciones.- Se mencionar las que crea
conveniente el perito.
B.- VALORIZACION
1.- Valorizacin del terreno.- De acuerdo a lo establecido
en el Reglamento Nacional de Tasaciones del Per.
2.- Valorizacin de Edificaciones.- De acuerdo a lo establecido
en el Reglamento Nacional de Tasaciones del Per.

3.- Valorizacin de las Obras Complementarias.- De acuerdo


al anlisis y presupuesto que se elabore, referida a la
fecha de la tasacin.
4.- Valorizacin de Equipo y Maquinaria.-De acuerdo a lo
establecido en el Reglamento Nacional de Tasaciones del Per.
P.- Fecha de Dictamen Pericial.- Se consigna da , fecha y ao de la
elaboracin del dictamen.
Q.-Firma del Profesional.- Se rubrica todas las hojas del dictamen y la
final se firma.
R.-Sello del profesional.- Debe indicar el nmero del Registro del
Colegio Profesional correspondiente.

METODOLOGIA

TITULO II
CAPITULO C
VALUACION DEL TERRENO
ARTICULO II.C.20
Para determinar el valor del terreno (VT) en el caso de una valuacin
reglamentaria se tomar como base el valor unitario oficial del terreno urbano o
arancel urbano;y en el caso de la tasacin comercial, se tomar como base el
valor unitario obtenido del estudio del mercado inmobiliario de la zona.
ARTICULO II.C.21
A falta de un valor, valores unitarios oficiales de terrenos o valor arancelario
en el caso de valuaciones reglamentaria o a falta de mercado inmobiliario en la
zona en el caso de valuaciones comerciales se adoptar como tal el que se
obtenga por comparacin con otro terreno que tenga la misma zonificacin,
que posea similares obras de infraestructura urbana que se encuentre ubicado en
lugares prximos al terreno materia de valuacin, o en su defecto el perito
calcular el valor en base a criterios objetivos y tcnicos.

ARTICULO II.C.22
EL LOTE DE TERRENO URBANO QUE TENGA UN SOLO FRENTE A VA
PBLICA, se valuar de la siguiente manera.
a .-El rea hasta el triple cuadrado del frente, o el total si fuera menor, se
multiplica por el valor unitario de terreno
b.- El exceso del rea, si hubiera, se multiplica por el 50% del valor del terreno.
c.- En caso de ser necesario se aplicar los artculos II.C.27, II.C.28 y II.C.29 del
presente reglamento.
2
a .- 3 a x 100% VT
b.- a*b x 100% VT
c.- Exceso x 50% VT
Se toma a*b si es menor al 3 a

ab
2

VT
a

EJEMPLO
a = 6m ; b = 25m ; VU = S/. 200/m2
2
a.- 3 (6m) x 100% (S/. 200.00/m2)
=
S/. 21,600.00
(108)
b.- 6m x 25m x 100% (S/.200.00/m2)
=
S/. 30,000.00
(150)
El rea de 150 m2 no es menor que 108 m2, luego se toma la alternativa a
c.- Exceso:
(150 m2 - 108 m2) x 50% (S/. 200.00/m2) =
Luego el total ser:
VTT = S/. 21,600.00 + S/. 4,200.00 =
VTT = S/. 25,800.00

S/. 4,200.00

ARTICULO II.C.23
EL LOTE DE TERRENO URBANO QUE TENGA MAS UN FRENTE A
VA PBLICA, se valuar de la siguiente forma.
a.- El rea total del terreno se dividir en partes proporcionales a cada uno de
sus frentes y se proceder con cada porcin de rea en la forma que se indica
en el articulo II.C.22 sumndose luego los resultados parciales.
b.- Se considerar como frente nico separadamente cada uno de los frentes
que tiene el terreno y se les aplicar el procedimiento sealado en el articulo
II.C.22
c.- El valor del lote terreno ser el que resulte mayor de la comparacin de los
casos a y b.
a
1.- % a = ------------ = a1
VTc
a+b+c
c
b
2.- % b = ------------ = b1
Sc
a+b+c
c
Sb
VT b
3.- % c = ------------ = c1
Sa
b
a+b+c
a

S = Area Total

VT a

2
4.- VT a1 = 3a * VAU a
I

5.- VT a1 = Sa * VAU a
2
6.- Exceso (Sa - 3 a ) * 50% VT a
2
7.- VT b1 = 3b * VT b

II

8.- VT b1 = Sb * VT b
2
9.- Exceso (Sb - 3b ) * 50% VT b
2
10.- VT c1 = 3c * VT c

III 11.- VT c1 = Sc * VT c
2
12.- Exceso (Sc - 3c ) * 50% VT c
IV 13.- SUMA = I + II + III

2
14.- VT a = 3a * VT a
V

15.- VAU a = S * VT a
2
16.- Exceso (S - 3 a ) * 50% VT a
2
17.- VT b = 3b * VT b

VI

18.- VT b = S * VT b
2
19.- Exceso (S - 3b ) * 50% VT b
2
20.- VT c = 3c * VT c

VII 21.- VT c = S * VT c
2
22.- Exceso (S - 3c ) * 50% VT c
VIII Se tiene IV, V, VI y VII
IX

Se toma el mayor

EJEMPLO
a = 6.00 m
b = 8.00 m
c = 6.00 m
S = 40.00 m2

VAU a = S/. 150.00/m2


VAU b = S/. 180.00/m2
VAU c = S/. 160.00/ m2

Proporcionalidad
6m
1.- % a = ------------------- = 0.30; Sa = 40.00 m2 * 30% = 12.00 m2
6m + 8m + 6m
8m
2.- % b = ------------------ = 0.40; Sb = 40.00 m2 * 40% = 16.00 m2
6m + 8m + 6m
6m
3.- % c = ------------------ = 0.30; Sc = 40.00 m2 * 30% = 12.00 m2
6m + 8m + 6m
------------- -----------1.00
100% 40.00 m2

2
3 (6m)
4.- VT a1 =
-------- * S/. 150.00/m2 = S/. 16,200.00
(108)
5.- VT a1 = 12 .00m2 * S/. 150.00/m2 = S/. 1,800.00

II

6.- 12.00 m2 < 108.00 m2;


se toma el menor: S/. 1,800.00
no hay exceso
2
3 (8m)
7.- VT b1 = -------- * S/. 180.00/m2 = S/. 34,560.00
(192)
8.- VT b1 = 16.00 m2 * S/. 180.00/m2 = S/. 2,880.00
9.- 16.00 m2 < 192.00 m2;
se toma el menor: S/. 2,880.00
no hay exceso
2
3 (6m)
10.- VT c1 =
-------- * S/. 160.00/m2 = S/. 17,280.00
(108)

III

11.- VT c1 = 12.00 m2 * S/. 160.00/m2


12.- 12.00 m2 < 108.00 m2;
no hay exceso

= S/. 1,920.00

se toma el menor: S/. 1,920.00

IV 13.- SUMA = S/. 1,800.00 + S /.2,880.00 + S /.1,920.00


SUMA = S/. 6,600.00
2
3 (6m)
-------- * S/. 150.00/m2
(108)

= S/. 16,200.00

15.- VT a = 40.00 m2 * S/. 150.00/m2

= S/. 6,000.00

14.- VT a =
V

16.- 40.00 m2 < 108.00 m2;


se toma el menor: S/. 6,000.00
no hay exceso
2
3 (8m)
17.- VT b =
-------- * S/. 180.00/m2
= S/. 34,560.00
(192)
VI

18.- VT b = 40.00 m2 * S/. 180.00/m2


19.- 40.00 m2 < 192.00 m2;
no hay exceso

20.- VT c =

= S/. 7,200.00
se toma el menor: S/. 7,200.00

2
3 (6m)
-------- * S/. 160.00/m2
(108)

= S/. 17,280.00

VII

21.- VT c = 40.00 m2 * S/. 160.00/m2

6,400.00

= S/. 6,400.00

22.- 40.00 m2 < 108.00 m2;

se toma el menor: S/.

no hay exceso

VIII 23.- Se tiene: S/. 6,600.00, S/. 6,000.00, S/. 7,200.00 y S/.
6,400.00
IX

24.- Se toma el MAYOR : S/. 7,200.00

ARTICULO II.C.24
LA VALUACIN DE UN LOTE DE TERRENO URBANO QUE TENGA
FRENTE A UN PASADIZO COMN O VA DE DOMINIO PRIVADO EN

CONDOMINIO,se obtiene sumando al valor del rea del dominio


exclusivo el valor que le corresponde del pasadizo comn, conforme al
siguiente procedimiento.
a.- El valor del rea del dominio exclusivo se obtiene aplicando el
procedimiento del articulo II.C.22 pero con un supuesto valor
urbano (SVU) , el mismo que se determina como sigue
a
SVU = VT x ------- (1.00 - 0.01d )
3.00
En la que:
SVU = Supuesto valor urbano de la va de dominio privado.

VT = Valor del terreno de la va pblica desde la que se accede a la va de


dominio privado.
a = Ancho de la va de dominio privado expresado en metros y
centmetros, medida en el lindero de sta
con la va pblica. Si la relacin a/3.00 resulta mayor de 1.0 se asumir una
unidad (1.0) como valor de la misma.
d =
Distancia de la va pblica hasta el vrtice ms cercano del
terreno materia de valuacin, expresado en metros y
submltiplos, medida sobre las lneas de propiedad colindante
con la
va de dominio privado.
Si el supuesto valor urbano (SVU) resultar menor de 0. 5 VT se desechar
ste, considerndose como mnimo 0. 5 VT.
b.- La va de dominio privado o pasadizo comn, se valoriza de acuerdo al
procedimiento sealado en el articulo II.C.22 y el resultado obtenido se reparte
proporcionalmente al rea o en su defecto al frente del lote materia de valuacin.
Si a la va de dominio privado es posible acceder desde dos o ms vas publicas ,
para cada una de ellas se seguir el procedimiento sealado anteriormente,
escogindose el valor que resulte mayor.

VTT = VADE + VAPC

y
VADE

c
VAPC

VADE

VAPC

x
d

a
VT
V

Teniendo en cuenta que:


1.- SVU = VT * a (1.00 0.01d )
3.00
2.- a > 1.00 se toma 1
3.00

d+x

3.- SVU < 0.5 VT; se toma 0.5 VT


I.- Valor del rea de Dominio Exclusivo : VADE
2
1.- 3x * SVU
2.- x * y * SVU
3.- Exceso * 50% SVU
II.- Valor del rea del Pasaje Comn : VAPC
2
1.- 3x *VT
2.- a (d + x) * VT
3.- Exceso * 50% VT
x*y
4.- Proporcionalidad : VAPC = --------------------b*ca(d+x)
III.- VTT = VADE + VAPC

EJEMPLO
x = 6.00 m; y = 16.00 m; a = 3.00 m; b = 35.00 m; c = 40.00 m; d = 18.00m
VAU = 160.00/m2
Teniendo en cuenta que:
1.- SVU = S/. 160.00/m2 * 3.00 m ( 1 0.01 * 18.00 m ) = S/. 131.20/m2
3.00 m
2.- 3.00 m = 1.00 se toma 1
3.00 m
3.- 0.5 VT = 0.5 * 160.00/m2 = S/. 80.00 /m2
S/. 131.20/m2 > S/. 80.00/m2
Se toma SVU = S/. 131.20/m2
I.- Valor del rea de Dominio Exclusivo : VADE
2
1.- 3 ( 6.00 m ) * S/. 131.20/m2 = S/. 141,169.60
(108)

2.- 6.00m * 16.00 m * S/. 131.20/m2 = S/. 12,595.00


(96)
3.- 96.00 m2 < 108.00 m2; se toma VADE= S/. 12,595.00; no hay exceso
II.- Valor del rea del Pasaje Exclusivo : VAPC
2
1.- 3 ( 3.00 m ) * S/ 160.00/m2 =
= S/. 4,320.00
( 27 )
2.- 3.00 m * 24.00 m * S/. 160.00/m2 = S/. 9,320.00
( 54 )
3.- 54.00 m2 < 27.00 m2; hay exceso
Exceso : (54.00 m2 - 27.00 m2)* 50% S/. 160.00/m2 = S/. 2,160.00
Total
= S/. 6,480.00
4.- Proporcionalidad sobre las areas:
6.00 m * 16.00
---------------------------------------------------- = 0.085
35.00 * 40.00 - 3.00m* (18.00m + 6.00m)
5.- VAPC = S/. 6,480.00 * 0.085 = S/. 550.80

III.- VTT = S/. 12,595.00 + S/. 550.80


VTT = s/. 13,145.80

ARTICULO II.C.25
LA VALUACIN DE UN TERRENO QUE NO TENGA ACCESO POR
VA PBLICA NI POR VA PRIVADA EN CONDOMINIO SINO A
TRAVS DE UN PREDIO DE PROPIEDAD DE TERCEROS
MEDIANTE UNA SERVIDUMBRE DE PASO, se efectuar de la manera
sealada en el inciso a.- del articulo II.C.24 del presente reglamento,
multiplicndose el supuesto valor urbano (SVU), por el coeficiente 0.8. El
resultado final no podr ser menor de 0.4 VT.

VADE

b*d

AREA TERCEROS

dd

VADE

b
b

VT

VAPS

SVU

VAPS

aa
VT

CONDICIONES
1.- Igual que el Art. I.C.27 del Reglamento Nacional de Tasaciones
2.- SVU1

0.8 SVU

3.- Resultado final de 2 no podr ser menor de 0.4 VT


4.- VTT = VADE + VAPS
TENIENDO EN CUENTA
1.- SVU = VT * a (1.00 - 0.01d )
3.00
a
2.- Si ------ es mayor que; se toma 1
3.00
3.- Si SVU es menor que 0.5 VT; se toma 0.5 VT
4.- SVU1

0.8 SVU

I.- Valor del rea de Dominio Exclusivo: VADE

2
1.- 3b * SVU1
2.- b * x * SVU1
3.- Exceso * 50% SVU1
II.- Valor del rea del Pasaje Comn : VAPC
2
1.- 3a * VT
2.- a *d * VT
3.- Exceso * 50% VT
b*x
4.- Proporcionalidad : VAPC = -------------------(b * c) - (a * d)
III.- VTT = VADE + VAPC

EJEMPLO
x = 6.00 m; b = 25.00 m; c = 3.00 m; d = 18.00 m; c = 24.00 m;
VT = S/. 160.00/m2
TENIENDO EN CUENTA
1.- SVU = S/. 160.00/m2 * 3.00 (1.00 - 0.01*18) = S/. 131.20/m2
3.00
a
3.00
2.- ------- = -------- = 1; se toma 1
3.00
3.00
3.- SVU < 0.5 VT
4.- 0.5* VT = 0.5 * S/. 160.00/m2 = S/. 80.00/m2
Luego: S/. 131.20/m2 > S/. 80.00/2m2; se toma S/. 131.20/m2
5.- SVU1 = 0.80 * S/. 131.20/m2 = S/. 104.96/m2

I.- Valor del rea de Dominio Exclusivo: VADE:


2
1.- 3 * (25.00 m) * S/. 104.96/m2 = S/. 196,800.00
(1,875)
2.- 25.00 m * 6.00 m * S/. 104.96/m2 = S/.15,744.00
(150)
3.- 150.00 m2 < 1,875.00 m2; se toma S/. 15,744.00 no hay exceso
II.- Valor del rea del Pasaje Comn : VAPC:
2
1.- 3 * (3.00 m) * S/. 160.00/m2 =

S/. 4,320.00

(27)
2.- 3.00 m * 18.00 * S/. 160.00/m2 = S/. 8,640.00
(54)
3.- Exceso (54.00 m2 - 27.00 m2)* 50% S/. 160.00/m2 = S/. 2,160.00
Total = S/. 6,480.00

4.- Proporcionalidad de las reas:


25.00 m * 6.00 m
-------------------------------------------------- = 0.27
(25.00 m * 24.00 m) - (3.00 m * 18.00 m)
5.- VAPC = S/. 6,480.00 * 0.27 = S/. 1,749.60
III.- VTT = S/. 15,744.00 + S/. 1,749.60
VTTT = S/. 17,493.60

ARTICULO II.C.26
LA RESTRICCIN DE USO QUE SOPORTE UN PREDIO, DERIVADO
DE LA SERVIDUMBRE DE PASO A FAVOR DE TERCEROS, castigar el
valor del terreno del predio sirviente con un coeficiente entre 0. 99 y 0. 90, a
criterio del perito, de acuerdo con las condiciones de la servidumbre.
b
Se toma como el Art. II.C.23
2

PASAJE

a .- 3 b x 100% VT
b.- b*d x 100% VT
VADE
c.- Exceso x 50% VT

SERV

Se toma b* d si es menor al 3 b
VTT = 0.9 (VT)

a
VT

EJEMPLO
b= 25.00 m; d = 18.00 m; VT = S/. 160.00/m2
2
1.- 3 * (25.00 m) * S/. 160.00/m2
= S/. 300.00
(1,875)
2.- 25.00 m * 18.00 m * S/. 160.00/m2 = S/. 72,000.00
(450)
3.- 450 m2 < 1,875 m2; luego se toma S/. 72,000.00 no hay
exceso
4.- VTT = 0.9 * S/. 72,000.00
5.- VTT = S/. 64,800.00

ARTICULO II.C.27
LA VALUACIN DE LOS TERRENOS QUE TENGAN UN FRENTE
INFERIOR AL LOTE NORMATIVO MNIMO VIGENTE
Ser reducida aplicando al valor unitario del terreno el coeficiente siguiente: Fr =

frente
6
Se toma como el Art. II.C.22
2

ab
b

a
VT

a .- 3 a x 100% VT
b.- a* b x 100% VT
c.- Exceso x 50% VT
Se toma a*b si es menor al 3 a
VTT = VT * frente/6

EJEMPLO
a = 4.00 m; b = 20.00 m; VT = S/. 100.00/m2
2
1.- 3 * (4.00 m) * S/. 100.00/m2 =
(48)
2.- 4.00 m * 20.00 m * S/. 100.00/m2 = S/. 8,000.00
(80)
3.- Exceso ( 80.00 m2 - 48.00 m2) * S/. 100.00/m2 =
Total =
4.- VTT = S/. 6,400.00 * 4.00 m/6.00 m
5.- VTT = S/. 4,266.66

S/. 4,800.00

S/. 1,600.00
S/. 6,400.00

ARTICULO II.C.28
LA VALUACIN DE LOS TERRENOS QUE TENGAN UNA
PROFUNDIDAD O FONDO PROMEDIO INFERIOR A QUINCE
15 METROS, ser reducida aplicando al valor unitario del
terreno el coeficiente siguiente: Fo = fondo/15

Se toma como el Art. II.C.22


b

a
VT

a .- 3 a x 100% VT
b.- a * b x 100% VT
c.- Exceso x 50% VT
2
Se toma a* b si es menor al 3 a
VTT = VT * fondo/15

EJEMPLO
a = 30.00 m; b = 12.00 m; VT = S/. 100.00/m2
2
1.- 30 * (30.00 m) * S/. 100.00/m2
= S/. 270,000.00
(2,700)
2.- 30.00 m * 12.00 m * S/. 100.00/m2 = S/. 36,000.00
(360)
3.- 360.00 m2 < 2,700.00 m2; luego se toma S/. 36,000.00
no hay exceso
4.- VTT = S/. 36,000.00 * 12/15
VTT = S/. 28,800.00

ARTICULO II.C.29
SI UN INMUEBLE SE ENCUENTRA SITUADO PARTE EN TIERRA
FIRME Y PARTE EN MAR, LAGO O RO, solo se considerar como
valor del inmueble la parte no inundable del rea, sealndose como limite
entre sta y la martima, lacustre o fluvial, el nivel de la ms alta marea o
creciente ordinaria
Se toma como el Art. II.C.22
2
b

a
VT
c

a .- 3 a x 100% VT
b.- a*b x 100% VT
c.- Exceso x 50% VT
2
Se toma a*b si es menor al 3a

EJEMPLO
a = 20.00 m; b = 35.00 m; VT = S/. 30.00/m2
2
1.- 3 * (20.00 m) * S/. 30.00/m2 =
S/. 36,000.00
(1,200)
2.- 20.00 m * 50.00 m * S/. 30.00/m2 = S/. 30,000.00
(1000)
3.- 1,000 m2 < 1,200.00 m2; luego se toma S/. 30,000.00 no
hay exceso
4.- VTT = S/. 30,000.00

ARTICULO II. C. 30
La tolerancia aceptable en las diferencias de medicin que encuentra un perito
con relacin a la que figura en los ttulos de propiedad, son los siguientes.
A. En medida lineales
- En terreno plano
- En terreno accidentado

0. 5 %
0. 8 %

B. En reas.
- En terrenos de forma regular
- En terrenos de forma irregular

2.0%
2.5%

En caso que las medidas lineales y reas estn fuera de las tolerancias, el
perito. dejar constancia de la diferencia y ejecutar la valuacin de acuerdo a
las medidas y reas que figuran en los ttulos de propiedad o certificados que
corresponda.

TITULO II
CAPITULO D
VALUACION DE LAS EDIFICACIONES PRINCIPALES, OBRAS
COMPLEMENTARIAS E INSTALACIONES FIJAS Y PERMANENTES
ARTICULO II.D.31
En la valuacin de las edificaciones VE se incluir la totalidad de sus
construcciones existentes, tanto edificaciones principales como las obras
complementarias y las instalaciones fijas y permanentes,. Para este efecto se
tomar en cuenta los siguientes factores.
En el caso de la valuacin reglamentaria el rea techada (AT) y los valores
unitarios de edificacin ( VUE) que, segn los casos, sern los valores oficiales
que hayan sido aprobados por autoridad competente y que estn vigentes a la
fecha de la valuacin; en el caso de la valuacin comercial, los que obtenga el
perito como resultado de su propio anlisis y estudio del mercado inmobiliario de
la zona, aplicando los factores de depreciacin.
Depreciacin (D) por antigedad y
material de construccin predominante.

estado de conservacin, segn el

El valor de la edificacin (VE) se obtiene deduciendo la depreciacin (D), del


valor similar nuevo (VSN) .
VE = VSN - D
El valor similar nuevo se obtiene multiplicando el rea techada (AT) por el valor
unitario de edificaciones (VUE).
VSN = AT x VUE.
La depreciacin (D) se determina tomando del valor similar nuevo (VSN) un
porcentaje (P) por antigedad y estado de conservacin que vara de acuerdo al material
de construccin predominante.
D = P/100 x AT x VUE
El valor de la edificacin ser el resultante de la aplicacin de la siguiente formula.
VE = AT x VUE (1 - P/100)
Los porcentajes que se usan para el clculo de la depreciacin aparecen en las
tablas No. 1, 2, 3 y 4, segn sea el caso El perito deber estimar y justificar los
porcentajes de depreciacin que no se encuentran tabulados y en el caso de calificar
como muy malo un estado de conservacin, establecer a su criterio dicho porcentaje
o le fijar un valor relativo, tal como lo seala el articulo II.D.34

ARTICULO II.D.32
Las edificaciones con caractersticas o usos especiales, las obras
complementarias, las instalaciones fijas y permanentes, asi como las
construcciones inconclusas, se valuaran de acuerdo a los elementos
que la conforman y las depreciaciones por antigedad y estado de
conservacin sern estimadas por el perito, en concordancia con las
caractersticas y vida til de dichas obras.
Para el caso de valuaciones reglamentarias se aplicar el factor de
oficializacin vigente conforme a lo estipulado en el artculo II.A.07
ARTICULO II.D.33
Podr considerarse una edificacin en desuso cuando ya no se utiliza por el
objeto a que fue destinado , valuandola con valor relativo en funcin de
su aprovechamiento o utilizacin para otros fines, o bien declarndolo sin
valor cuando no pueda aprovechado de manera alguna.
Tratndose de obras en proceso de edificacin o no terminadas, el perito
valuar las partes construidas de la edificacin con los valores por
partidas o aplicando un precio unitario al rea total de la obra si el avance es

ARTICULO II.D.34
La depreciacin se determinar de acuerdo a los usos predominantes, con los
porcentajes que se establecen en las siguientes tablas. Cuando se trate de
edificaciones especiales o con sistemas constructivos no convencionales, el perito
determinar el porcentaje de depreciacin por antigedad y uso, debiendo
fundamentar el criterio tcnico adoptado.
TABLA N. 01
PROCENTAJES PARA EL CALCULO DE LA DEPRECIACION POR
ANTIGEDAD Y ESTADO DE CONSERVACION SEGN EL MATERIAL
ESTRUCTURAL PREDOMINANTE PARA CASAS HABITACION Y
DEPARTAMENTOS PARA VIVIENDA
Antigedad Material de
en aos
construccin
Predominate
Hasta
5
Aos

Concreto
Ladrillo
Adobe

ESTADO DE CONSERVACION
Muy
Bueno
Regular Malo
Bueno
%
%
%
%
0
0
5

5
8
15

10
10
30

55
60
66

Hasta
10
Aos

Concreto
Ladrillo
Adobe

0
3
10

5
11
20

10
23
35

55
63
70

Hasta
15
Aos

Concreto
Ladrillo
Adobe

3
6
15

8
14
25

13
26
40

58
66
75

Hasta
20
Aos

Concreto
Ladrillo
Adobe

6
9
20

11
17
30

16
29
45

61
69
80

Hasta
25
Aos

Concreto
Ladrillo
Adobe

9
18
25

14
20
35

19
32
50

64
72
80

Hasta
30
Aos

Concreto
Ladrillo
Adobe

12
15
30

17
23
40

22
36
55

67
75
90

Hasta
35
Aos

Concreto
Ladrillo
Adobe

15
18
35

20
26
45

25
38
60

70
78
-

Hasta
40
Aos

Concreto
Ladrillo
Adobe

18
21
40

23
29
50

28
41
65

73
81
-

Hasta
45
Aos

Concreto
Ladrillo
Adobe

21
24
45

26
32
56

31
44
70

76
84
-

Hasta
50
Aos

Concreto
Ladrillo
Adobe

24
27
50

29
35
60

34
47
75

79
87
-

Mas de
50
Aos

Concreto
Ladrillo
Adobe

27
30
55

32
38
65

37
50
80

82
90
-

El perito deber estimar los porcentajes no tabulados.


NOTA. En el caso de la calificacin del estado de conservacin muy malo el perito
establecer a su criterio el porcentaje de depreciacin.
TABLA N. 2
PORCENTAJES PARA EL CALCULO DE LA DEPRECIACION POR
ANTIGEDAD Y ESTADO DE CONSERVACION SEGN EL MATERIAL
ESTRUCTURAL PREDOMINANTE PARA TIENDAS, DEPOSITOS, CENTROS
DE RECREACION O ESPARCIMIENTO, CLUBS SOCIALES O
INSTITUCIONES
Antigedad
( en aos )

Material
de construccin
Predominante

Hasta
5
Aos

Concreto
Ladrillo
Adobe

ESTADO DE CONSERVACION
Muy
Bueno
Regular
Malo
Bueno
%
%
%
%
0
5
10
55
0
8
20
60
7
17
32
67

Hasta
10
Aos

Concreto
Ladrillo
Adobe

2
4
12

7
12
22

12
24
37

57
64
72

Hasta
15
Aos

Concreto
Ladrillo
Adobe

5
8
17

10
16
27

15
28
42

60
68
77

Hasta
20
Aos

Concreto
Ladrillo
Adobe

8
12
22

13
20
32

18
32
47

63
72
82

Hasta
25
Aos

Concreto
Ladrillo
Adobe

11
16
27

16
24
37

21
36
52

66
76
87

Hasta
30
Aos

Concreto
Ladrillo
Adobe

14
20
32

19
28
42

24
40
57

69
80
-

Hasta
35
Aos

Concreto
Ladrillo
Adobe

17
24
37

Hasta
40
Aos

Concreto
Ladrillo
Adobe

20
26
42

Hasta
45
Aos

Concreto
Ladrillo
Adobe

Hasta
50
Aos
Mas de
50
Aos

22
32
47

27
44
62

72
84
-

25
36
52

30
48
67

75
88
-

23
32
47

28
40
57

33
52
72

78
-

Concreto
Ladrillo
Adobe

26
36
52

31
44
62

36
56
77

81
-

Concreto
Ladrillo
Adobe

29
40
57

34
48
67

39
60
82

84
-

TABLA N. 3
PORCENTAJES PARA EL CALCULO DE LA DEPRECIACION POR
ANTIGEDAD Y ESTADO DE CONSERVACION SEGN EL MATERIAL
ESTRUCTURAL PREDOMINANTE PARA EDIFICIOS - OFICINAS
Antigedad
( en aos )

Material de
Construccin
Predominate

ESTADO DE
Muy
Bueno
Bueno
%
%

CONSERVACION
Regular
Malo
%

Hasta
5
Aos

Concreto
Ladrillo
Adobe

0
0
9

5
8
19

10
20
34

55
60
69

Hasta
10
Aos

Concreto
Ladrillo
Adobe

3
5
14

8
13
24

13
25
39

58
65
64

Hasta
15
Aos

Concreto
Ladrillo
Adobe

6
9
19

11
17
29

16
29
44

61
69
79

Hasta
20
Aos

Concreto
Ladrillo
Adobe

9
13
24

14
21
34

19
33
49

64
73
84

Hasta
25
Aos

Concreto
Ladrillo
Adobe

12
17
29

17
25
39

22
37
54

67
77
89

Hasta
30
Aos

Concreto
Ladrillo
Adobe

15
21
34

20
29
44

25
41
59

70
81
-

Hasta
35
Aos

Concreto
Ladrillo
Adobe

18
25
39

23
33
49

28
45
64

73
85
-

Hasta
40
Aos

Concreto
Ladrillo
Adobe

21
29
44

26
37
54

31
49
69

76
89

Hasta
45
Aos

Concreto
Ladrillo
Adobe

24
33
49

29
41
59

34
53
74

79
-

Hasta
50
Aos

Concreto
Ladrillo
Adobe

27
37
54

32
45
64

37
57
79

82
-

Mas de
50
Aos

Concreto
Ladrillo
Adobe

30
41
59

35
49
69

40
61
84

85
-

El perito deber estimar los porcentajes no Tabulados


NOTA. En el caso de la calificacin del estado de conservacin muy
malo, el perito establecer a su criterio el porcentaje de depreciacin.

TABLA N. 4
PORCENTAJES PARA EL CALCULO DE LA DEPRECIACION POR
ANTIGEDAD Y ESTADO DE CONSERVACION SEGN EL
MATERIAL
ESTRUCTURAL PREDOMINANTE PARA CLINICAS,
HOSPITALESCINES, INDUSTRIAS, COLEGIOS, TALLERES,
Antigedad
( en aos )

Material de
Construccin
Predominante

Hasta
5
Aos

Concreto
Ladrillo
Adobe

Hasta
10
Aos

Concreto
Ladrillo
Adobe

ESTADO DE CONSERVACION
Muy
Bueno
Regular
Malo
Bueno
%
%
%
%
0
5
20
59
0
12
24
63
9
21
34
69
3
5
14

10
16
26

22
28
39

61
68
74

Hasta
15
Aos

Concreto
Ladrillo
Adobe

6
9
19

13
20
30

25
32
44

64
72
79

Hasta
20
Aos

Concreto
Ladrillo
Adobe

9
13
24

16
24
35

27
36
49

67
77
84

Hasta
25
Aos

Concreto
Ladrillo
Adobe

12
17
29

18
28
40

30
40
52

70
81
89

Hasta
30
Aos

Concreto
Ladrillo
Adobe

15
21
34

20
32
45

32
44
59

72
83
-

Hasta
35
Aos

Concreto
Ladrillo
Adobe

18
25
39

23
36
50

34
48
64

75
-

Hasta
40
Aos

Concreto
Ladrillo
Adobe

21
29
44

26
40
54

37
52
69

77
-

Hasta
45
Aos

Concreto
Ladrillo
Adobe

24
33
49

29
44
60

39
56
74

80
-

Hasta
50
Aos

Concreto
Ladrillo
Adobe

27
37
54

32
48
64

42
60
79

Mas de
50
Aos

Concreto
Ladrillo
Adobe

30
41
60

35
52
70

44
64
84

* El perito deber estimar los porcentajes no tabulados.


NOTA. En el caso de la calificacin del estado de conservacin muy
malo, el perito establecer a su criterio el porcentaje de depreciacin.

TITULO II
CAPITULO E
VALOR TOTAL DEL PREDIO
ARTICULO II.E.35
El valor total del predio se obtiene aplicando la siguiente expresin:
VTP = VT + VE + VI + VOC
En donde:
- VTP = Valor total del predio
- VT = Valor del terreno
- VE = Valor de la edificacin
- VI = Valor de las instalaciones fijas del predio
- VOC = Valor de las obras complementarias

Slo en el caso de valuaciones comerciales, de ser


pertinente y debidamente sustentado el perito aadir al
monto el monto de los bienes intangibles al valor total del
predio.
ARTICULO II.E.36
Los anexos comprenden los planos explicativos,
fotografas y otros documentos que el perito considere
necesarios para fundamentar los valores adoptados

TITULO II
CAPITULO F
VALUACIONES DE EDIFICACIONES BAJO EL REGIMEN DE UNIDADES
INMOBILIARIAS DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y DE PROPIEDAD COMUN

ARTICULO II.F.37
En los casos de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de
propiedad comn, el terreno matriz es un bien comn y pertenece a
todas las unidades inmobiliarias independizadas. Para su valuacin por
unidad inmobiliaria se proceder de la siguiente manera:
A) Se asignar a cada unidad el valor proporcional del terreno que
corresponda porcentaje de participacin que, segn los ttulos de
propiedad o el reglamento interno del inmueble en su conjunto, estn
debidamente registrados.
B) En caso que en los ttulos de propiedad no se indique los porcentajes de
participacin de cada una de las secciones del bien, se prorratear el valor total
del terreno entre las secciones del edificio o conjunto, proporcionalmente al rea
de uso exclusivo de cada uno.

ARTICULO II.F.38
En los casos de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y
de propiedad comn, el valor de la edificacin se obtendr
aplicando todas las disposiciones que estn fijadas en el Ttulo II
de este reglamento. Para el efecto, debern considerarse tanto las
reas propias de uso privado, como las que le corresponden a la
seccin por la obras o reas techadas que son de uso comn de
acuerdo con el porcentaje de bienes comunes.
ARTICULO II.F.39
En caso que no se pueda determinar el valor de las reas comunes
o no se conozca el porcentaje que le corresponde a la unidad
inmobiliaria por valuar, el valor de las reas comunes de la misma
se calcular en base al 15% del valor de la unidad inmobiliaria de
uso exclusivo. El perito determinar el porcentaje correspondiente
en aquellos casos especiales.

VIA PUBLICA
EJEMPLOS
Departamento No. 304
% derechos (Reglamento Interno) = 15 % ; AOs (del Dpto) = 60.00 m2;
AOt (total Dptos) = 400.00 m2
VTT = S/. 280,00.00
( El calculo del valor del terreno
a travs de cualquier de las
AO t =
AO s =
metodologa para el tipo de
400.00 m2
60.00 m2
terreno por tasar)
DEPARTAMENTO 304
VIA PUBLICA

AREA TERRENO
AREA OCUPACION TOTAL DEPARTAAM
AREA VIA PUBLICA

CASO A
Se asigna el valor proporcional del terreno que corresponde al
porcentaje de participacin segn el Reglamento Interno esto es :
VT = S/. 280,000.00; % de derechos = 15%
Valor proporcional: S/. 280,000.00 * 15% = S/. 42,000.00
VVT = S/. 42,000.00
CASO B ( En los ttulos no se indica los porcentajes de
participacin)
Prorrateo del valor total del terreno proporcional al rea de uso
exclusivo, esto es:
Proporcionalidad = AOs (seccin)
= 60.00 m2 = 15%
AOt (secciones)
400.00m2
Valor proporcional: S/. 280,000.00 * 15% = S/. 42,000.00
VTT = S/. 42,000.00

TITULO V
CAPITULO D
VALUACION DE SISTEMAS, INSTALACIONES MOVILES,
MAQUINARIAS Y EQUIPOS
ARTICULO V. D.10
El informa valuatorio de sistemas o procesos productivos que comprenden
varias maquinarias, equipos y elementos complementarios; o de un solo
equipo de manera individual deber comprender lo siguiente:
- Descripcin del equipo, con sus caractersticas.
- Precio original.
- Fecha de fabricacin, de adquisicin y de instalacin (para determinacin de
su edad).
- Estado actual:
* Nuevo
* Bueno
* Regular
* Malo
- Espectativa de vida til

- Valor del equipo similar nuevo


- Depreciacin y mejoras
- Valor actual comercial de tasacin del equipo dado
ARTICULO V. D.11
En la descripcin y enumeracin de las unidades de equipos, debe
indicarse, con la mayor exactitud posible, la capacidad, las
dimensiones principales, marca, tipo, modelo y el nmero de serie, en
sus casos. Igualmente en la estimacin de la capacidad del equipo,
deber indicarse claramente el rendimiento por unidad de tiempo.
ARTICULO V. D.12
La referencia para determinar la edad del equipo, se tomar
considerando la fecha de su fabricacin. Cuando no se conozca esta
fecha, el perito estimar su edad a base del tipo, modelo y apariencia
general del equipo.
Las fechas de fabricacin y adquisicin son referenciales para el perito
en su evaluacin de riesgo de obsolescencia del equipo.

ARTICULO V. D.13
El estado actual debe considerar las condiciones fsicas y operativas del
equipo, calificndolas como muy bueno, bueno, regular o malo, asignndole
el perito un factor de 1.00 y 0.10
ARTICULO V. D.14
La expectativa de vida til o posibilidades futuras de sistemas, instalaciones,
maquinarias y equipos, se refieren a sus condiciones para continuar
funcionando; y a las posibilidades de ampliacin hasta llegar al final de su
vida til. La expectativa de vida til ser calculada a base de las tablas de
vida media til y depreciacin existente para los sectores de las industrias
elctricas, minera, petrolera y activos fijos en general. Cuando no hubiere
tablas de reconocida autoridad para el equipo tasado, el perito estimar y
fundamentar el perodo de uso productivo probable de acuerdo a lo indicado
por su experiencia y sus conocimientos sobre equipos semejantes.
ARTICULO V. D.15
El valore de un sistema, instalaciones industrial, maquinaria o equipo, es el
que tendra a la fecha de tasacin en comparacin al valor promedio de los
precios ofertados de equipos similares.

En el valor del bien similar nuevo de fabricacin extranjera se debe incluir los
gastos de transporte, internacin al pas, pero no as los gastos de transporte local
hasta la ubicacin definitiva.
ARTICULO V. D.16
El concepto de depreciacin, se refiere a la forma gradual en que el sistema,
instalacin industrial, maquinarias o equipos, sufren una reduccin de su valor
equivalente nuevo conforme se acerca al final de su perodo de uso productivo.
Las mejoras efectuadas se refieren a las incorporaciones acreditadas de elementos
complementarios al bien para aumentar su eficiencia o elevar su rendimiento.
ARTICULO V. D.16
La depreciacin ser calculada de acuerdo a las siguientes formulas:
D= (Vsn - R) x E/T

En donde:
D = Monto calculado de la depreciacin
Vsn = Valor similar nuevo
R = Valor residual, o sea el valor del equipo al final de su perodo de vida,
e
en el momento de drsele de baja.
E = Edad del equipo al momento de la valuacin (para ms de seis
meses se considera un ao)
P = Expectativa de vida til que tiene el equipo, a partir de s
su
edad y estado de conservacin
T = Sumatoria de la edad del equipo y la expectativa de vida til
(T=E+P)
En caso de no ser aplicable la formula de depreciacin precipitada, esta podr
calcularse por otro mtodo, para lo cual el perito sustentar
obligatoriamente la procedencia de su aplicacin
ARTICULO V. D. 18
La expectativa de vida til del equipo (P) ser calculada a base de las tablas
de vida media til y depreciacin existentes para los sectores de la
industria elctrica, minera, petrolera y activos fijos en general

ARTICULO V. D. 19
El valor residual de un equipo ser el que se pueda obtener por l al
ponrsele fuera de uso, al trmino de su perodo de vida til. El perito
podr considerar como valor residual un porcentaje no mayor del 10%
del valor similar nuevo, fundamentando el mismo.
ARTICULO V. D. 20
El valor comercial ( VC) del sistema, instalacin industrial,
maquinaria o equipos, ser igual al valor similar nuevo (Vsn) menos
la depreciacin (D) calculada; afectada por un coeficiente o grado de
operatividad (Go). Tal como sigue
VC = (Vsn - D) Go
Adicionalmente se podr aplicar factores de mercado u otros, los
cuales deben ser sustentados por el perito.

ARTICULO V. D. 21
El grado de operatividad (Go) es un coeficiente que ser aplicado
al valor actual o valor de tasacin (VT) obtenido para un sistema,
instalacin industrial, maquinarias o equipos a partir de los 2/3
de su perodo de uso productivo (T); o cuando, a criterio de
perito, el sistema, instalaciones industriales, maquinarias o
equipos no cumplen con los requisitos de: facilidad obtencin de
repuestos y accesorios, capacidad de ampliacin o modernizacin
y confiabilidad, debindose tener en cuenta la siguiente escala
de grados de operatividad del equipo o sistema (Go), a travs de
los factores de accesibilidad al sistema de repuestos, accesorios,
capacidad de ampliacin y confiabilidad

FACTORES
B (Bueno) R (Regular) D(Deficiente)
-------------------------------------------------------------------------------Repuestos

0 a 0.05

0.06 a 0.11 0.12 a 0.18

Accesorios

0 a 0.05

0.06 a 0.11 0.12 a 0.18

Capacidad de ampliaicin

0 a 0.05

0.06 a 0.11 0.12 a 0.18

Confiabilidad

0 a 0.05

0.06 a 0.11 0.12 a 0.18

------------------------------------------------------------------------------ARTICULO V.D. 22
La aplicacin del grado de operatividad (Go) es una atribucin del perito
para reajustar el valor de tasacin (VT) del sistema, instalacin industrial,
maquinarias o equipos y en su informe deber indicar los criterios y
conceptos considerados que fundamenten el uso de este coeficiente.

ARTICULO V. D. 23
Cuando se determina el valor de tasacin de un sistema,
instalacin industrial, maquinaria o equipo y, a criterio del
perito, estos bienes cumplen con todos lo requisitos de
repuestos, accesorios, capacidad de ampliacin o
modernizacin y confiabilidad el grado de efectividad (Go)
ser igual a la unidad. (Go = 1).
En caso contrario se sumarn los valores obtenidos de cada
uno de estos factores y el resultado de la suma se restar de la
unidad.
Cuando el valor de tasacin de un sistema, instalacin
industrial, maquinarias o equipos, sea menor que el valor
residual; al aplicar el grado de operatividad (Go), se tomar
como valor de tasacin su valor residual.

TITULO II
CAPITULO E
VALOR TOTAL DEL PREDIO
ARTICULO II. E. 35
El valor total del predio se obtiene aplicando la siguiente expresin.
VTP = VT + VE + VI + VOC
En donde.
VTP = Valor total del predio.
VT
= Valor del terreno
VE
= Valor de la edificacin
VI
= Valor de las instalaciones fijas del predio.
VOC = Valor de las obras complementarias
En caso pertinente el perito aadir el monto de los valores intangibles al
valor del predio

ARTICULO II. E. 36

Los anexos comprenden los planos explicativos, fotografas


y otros documentos que el tasador consider necesarios
para fundamentar los valores adoptados.

TASACION COMERCIAL

VALUACION DE TERRENO URBANO


PARAMENTRO DE INVESTIGACION: El Mercado
Es el valor nico independientemente del objeto de la valuacin
Bases de la Investigacin (terrenos)
Bienes con caractersticas similares
Terrenos construidos
Terrenos sin construir
Influencias externas
Mercado inmobiliario libre
Conocimiento pleno de todos sobre el precio
Numero importante de compradores y vendedores
Valores reciente de compra de predios similares
No tomar en cuenta alteraciones del mercado producto de acciones de
grupo
Tendencias del mercado (informacin confiable 5 a 7 datos)
Terrenos para alta densidad (multifamiliares)
Terrenos para baja y mediana densidad (viviendas)

Aspectos a considerar referente a la urbanizacin


Ventajas y desventajas de la zona urbana
Peculiaridades urbansticas
Mercado de valores de terrenos
Aspectos a considerar del terreno
rea
Dimensiones
Forma
Ubicacin (frente a parque, esquina, medio, etc.)
Topografa
Calidad de suelo
Habilitacin urbana (completa, incompleta)
Valor de la Habilitacin Urbana
Cualidades del entorno
Uso actual del terreno
Uso de acuerdo a los Parmetros Urbansticos
Coeficiente de edificacin de acuerdo a los Parmetros Urbansticos

FACTORES DE INFLUENCIA: PREDIOS


RESIDENCIALES

FACTORES DE INFLUENCIA: LOCALES


COMERCIALES
1.- Ubicacin
2.- Calidad de construccin
3.- Funcionalidad, acabados y estado de conservacin
4.- Infraestructura e instalaciones adicionales y/o especiales
5.- Desarrollo Urbano y compatibilidad zonal de entorno
6.- Rentabilidad del ltimo ao
7.- Consolidacin comercial del local
8.- Zonas rgidas municipales
9.- Flujo Comercial de entorno
10.- Demanda actual
11.- Posibilidad de venta rpida

FACTORES DE INFLUENCIA: LOCALES


INDUSTRIALES
1.- Ubicacin
2.- Condiciones estructurales
3.- Funcionalidad, acabados y estado de conservacin
4.- Infraestructura e instalaciones adicionales y/o especiales
5.- Desarrollo Urbano y compatibilidad zonal de entorno
6.- Consolidacin industrial del local
7.- Uso y produccin actual
8.- Mercado de productos
9.- Posibilidad de otros usos
11.- Demanda actual

CUADRO EXPLICATIVO
FACTOR INFLUENCIA

MALO

REGULAR BUENO

CONCLUSIONES
La aplicacin de este mtodo para el clculo de Factores
de Influencia en los procesos de Valuacin de bienes
inmuebles urbanos, en base a los criterios que emplee el
perito tasador, proporcionar un valor ms cercano al
objetivo que tiene dicha valuacin, dndole a la demanda
mayores garantas sobre el valor que se busca.

Slo es posible avanzar cuando se mira lejos. Slo


cabe progresar cuando se piensa en grande.
Jos Ortega y Gasset

GRACIAS