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CENTRO DE PERITAJE
PERITACIONES Y
TASACIONES
SISTEMAS ACTUALIZADOS DE
DE
VALUACIN
PREDIOS
Expositor:
Ing. GUILLERMO QUEQUEZANA QUINTANA
II.- ESPECIFICAS
Cabe la pena preguntarse: Cul es la funcin especfica
del perito?
a.- Es solamente la del perito?
b.- Es la aplicacin fra de la metodologa?
c.- Es slo los anlisis tcnicos, como parte de su
formacin?
d.- Es slo las acciones que su experiencia acumul?
El perito:
Se constituye, independientemente de su anlisis fro, en asesor, y su opinin sirve para
administrar justicia.
Contribuye complementando
una mejor justicia en el pas.
Orienta en las decisiones sobre las tasaciones de compra-venta que obliga a su vez a
movimientos econmicos.
Determina el justiprecio en las valores de expropiacin, las implicancias que se
encierran a travs de la propiedad privada, afinando ms su anlisis
Se orienta lo ms cerca de la verdad de los hechos en la pericias de opinin tcnica, de
acuerdo a su especialidad.
Se orienta lo ms cerca al valor de los bienes muebles e inmuebles en las pericias valorativas.
DEFINICIONES
1.- PERICIA
Es la accin dispuesta por el juez mediante una Resolucin
2.- PERITO
Es el profesional idneo y capacitado, con conocimientos
especiales
de naturaleza cientfica, tecnolgica, artstica u otra anloga .
3.- PERITACION
Es el anlisis del perito, su investigacin, sus metodologas, la
recopilacin de datos y documentos
4.- PERITAJE
Dictamen Judicial de la Pericia, ordenada por el Juez, la que
contempla los items que establecen los reglamentos.
OTRAS DEFINICIONES
1.- DAO
Perjuicio derivado de la accin u omisin previsto o imprevisto, que
ocasiona daos a bienes o a inters de terceros.
Detrimento material o perjuicio moral que soporta una persona o cosa.
2.- DAO EMERGENTE O CONSECUENCIAL
Dao a la propiedad que surge como una consecuencia mediata o
inmediata de un siniestro o cambios, extrnseco a la propiedad.
3.- LUCRO CESANTE
Beneficio o utilidad que se habra conseguido de haber continuado la
explotacin de una determinada actividad o negocio, en la misma
forma que se estaba realizando.
Lo que una persona deja de ganar o
ganancias de que se ve privada,
por incumplimiento que incumbe al deudor.
4.- PERJUICIO
Menoscabo o privacin de Ganancia o demritos ocasionados por acto de
omisin y que debe indemnizar o ms del dao o detrimento material causado
por modo directo.
I.- TASACION
DEFINICIONES: Tiene diferentes definiciones de acuerdo a su
interpretacin, unas del diccionario, otras de concepto tcnico
y
algunas de concepto legal. Algunas son las siguientes:
1.- Fijar, medir, evaluar, valorar
2.- Poner precio o lmite de precio a las cosas que se venden
3.- Dar a una cosa el valor que le corresponde
4.- Precio mximo o un mnimo a que se puede venderse una cosa
por
disposicin de la autoridad
II.- CONCEPTOS ESPECIFICOS
1.- COSTO: Es el resultado de todos los gastos o inversin que
se
efectuado para producir un bien..
2.- PRECIO: Es el monto que se pide por un objeto o un bien para
al
cruce
de informacin y el
de
venta,
Contratos Privados, Minutas, Escritura Pblicas, Testimonios.
B.- Copia Literal de Dominio.- Se constata la historia del
traslado
de Dominio que ha tenido la propiedad a travs de su existencia.
C.- Declaratoria de Fbrica.- Es el ttulo de la edificacin,
pudiendo ser:
Original,Ampliacin,Modificacin,Remodelacin,
Demolicin, etc.Contiene muchos datos tcnicos
D.- Independizacin.- Es para el caso de los bienes que tiene
caractersticas de propiedad exclusiva con bienes comunes
o
copropiedad., se consigue fundamentalmente los porcentajes
de
hall,
etc.)
con que medida ( medida de longitud )
4.- Fondo.-.Normalmente une los linderos de la derecha
izquierda
Con quien colinda ( terceros, calle, pasaje, hall,
aires
curva,
etc.)
Con
que
sinuosa,etc.)
Con que medida ( medida de longitud)
A.L
POZO LUZ
A
ESCAL
A.L
HALL
ESCAL
A. EXCLUSIVA
AL + AT
AREAS COMUNES
POZO LUZ
HALL
ESCALERA
I.- DEFINICIONES
A.- De las reas:
El Reglamento de la Ley de Propiedad Horizontal establece
1.-Area Construida: Es aquella que corresponde a los ambientes
techados, de cada seccin, sin tener en cuenta los elementos o sistemas de
techados. En la referida rea quedan comprendidas las reas ocupadas
por muros, columnas y otros elementos portantes, pero quedan excluidas
las reas de aleros o voladizos en general que no cubren ambientes
cerrados (Art. 2 del Reglamento de la Ley de Propiedad Horizontal)
El Reglamento de la Ley 27157 establece:
2.-Area Techada: Es el rea encerrada por el permetro de la
proyeccin de los techos con cualquier tipo cobertura, sobre el plano del
piso, incluye los muros, los aleros y los espacios con dobles o mayores
alturas, y excluye la proyeccin de vigas cornisas, jardineras y otros
elementos arquitectnicos elevados que no constituyen techos.(Art. 2.2 del
Reglamento)
AREA CERRADA
AREA CONSTRUIDA
DORMITORIO
BALCON
A.L.
AREA T. ETERNIT
AREA T. CONCRETO
A.T.E.
A.S
ARAREA LIBRE
AREA SUPERPUESTA
ALERO EXTERNO
VEREDA
AREAS SUPERPUESTAS
AO = AT (Seccin) + AT (Superpuesta) + AL - AT (Superpuesta)
AO = AT (Seccin + Superpuestas) + AL - AT (Superpuesta)
AO = AT (Total) + AL - AT (Superpuesta)
EJEMPLO
AO = 360.00m2; AT = 216.00m2; AL = 144.00m2; AS = 120.00m2
AO = 216.00 m2 + 120.00m2 + 144.00m2 - 120.00 m2
AO = 336.00 m2 + 144.00 m2 - 120.00m2
AO = 360.00 M2
ALERO EXTERNO
*
*
*
INDEPENDIZACION
A.L
POZO LUZ
A.L
A
ESCAL
SUB DIVISION
HALL
LOTE 1
ESCAL
SUB LOTE
SUB LOTE
1A
1B
METODOLOGIA
TITULO II
CAPITULO C
VALUACION DEL TERRENO
ARTICULO II.C.20
Para determinar el valor del terreno (VT) en el caso de una valuacin
reglamentaria se tomar como base el valor unitario oficial del terreno urbano o
arancel urbano;y en el caso de la tasacin comercial, se tomar como base el
valor unitario obtenido del estudio del mercado inmobiliario de la zona.
ARTICULO II.C.21
A falta de un valor, valores unitarios oficiales de terrenos o valor arancelario
en el caso de valuaciones reglamentaria o a falta de mercado inmobiliario en la
zona en el caso de valuaciones comerciales se adoptar como tal el que se
obtenga por comparacin con otro terreno que tenga la misma zonificacin,
que posea similares obras de infraestructura urbana que se encuentre ubicado en
lugares prximos al terreno materia de valuacin, o en su defecto el perito
calcular el valor en base a criterios objetivos y tcnicos.
ARTICULO II.C.22
EL LOTE DE TERRENO URBANO QUE TENGA UN SOLO FRENTE A VA
PBLICA, se valuar de la siguiente manera.
a .-El rea hasta el triple cuadrado del frente, o el total si fuera menor, se
multiplica por el valor unitario de terreno
b.- El exceso del rea, si hubiera, se multiplica por el 50% del valor del terreno.
c.- En caso de ser necesario se aplicar los artculos II.C.27, II.C.28 y II.C.29 del
presente reglamento.
2
a .- 3 a x 100% VT
b.- a*b x 100% VT
c.- Exceso x 50% VT
Se toma a*b si es menor al 3 a
ab
2
VT
a
EJEMPLO
a = 6m ; b = 25m ; VU = S/. 200/m2
2
a.- 3 (6m) x 100% (S/. 200.00/m2)
=
S/. 21,600.00
(108)
b.- 6m x 25m x 100% (S/.200.00/m2)
=
S/. 30,000.00
(150)
El rea de 150 m2 no es menor que 108 m2, luego se toma la alternativa a
c.- Exceso:
(150 m2 - 108 m2) x 50% (S/. 200.00/m2) =
Luego el total ser:
VTT = S/. 21,600.00 + S/. 4,200.00 =
VTT = S/. 25,800.00
S/. 4,200.00
ARTICULO II.C.23
EL LOTE DE TERRENO URBANO QUE TENGA MAS UN FRENTE A
VA PBLICA, se valuar de la siguiente forma.
a.- El rea total del terreno se dividir en partes proporcionales a cada uno de
sus frentes y se proceder con cada porcin de rea en la forma que se indica
en el articulo II.C.22 sumndose luego los resultados parciales.
b.- Se considerar como frente nico separadamente cada uno de los frentes
que tiene el terreno y se les aplicar el procedimiento sealado en el articulo
II.C.22
c.- El valor del lote terreno ser el que resulte mayor de la comparacin de los
casos a y b.
a
1.- % a = ------------ = a1
VTc
a+b+c
c
b
2.- % b = ------------ = b1
Sc
a+b+c
c
Sb
VT b
3.- % c = ------------ = c1
Sa
b
a+b+c
a
S = Area Total
VT a
2
4.- VT a1 = 3a * VAU a
I
5.- VT a1 = Sa * VAU a
2
6.- Exceso (Sa - 3 a ) * 50% VT a
2
7.- VT b1 = 3b * VT b
II
8.- VT b1 = Sb * VT b
2
9.- Exceso (Sb - 3b ) * 50% VT b
2
10.- VT c1 = 3c * VT c
III 11.- VT c1 = Sc * VT c
2
12.- Exceso (Sc - 3c ) * 50% VT c
IV 13.- SUMA = I + II + III
2
14.- VT a = 3a * VT a
V
15.- VAU a = S * VT a
2
16.- Exceso (S - 3 a ) * 50% VT a
2
17.- VT b = 3b * VT b
VI
18.- VT b = S * VT b
2
19.- Exceso (S - 3b ) * 50% VT b
2
20.- VT c = 3c * VT c
VII 21.- VT c = S * VT c
2
22.- Exceso (S - 3c ) * 50% VT c
VIII Se tiene IV, V, VI y VII
IX
Se toma el mayor
EJEMPLO
a = 6.00 m
b = 8.00 m
c = 6.00 m
S = 40.00 m2
Proporcionalidad
6m
1.- % a = ------------------- = 0.30; Sa = 40.00 m2 * 30% = 12.00 m2
6m + 8m + 6m
8m
2.- % b = ------------------ = 0.40; Sb = 40.00 m2 * 40% = 16.00 m2
6m + 8m + 6m
6m
3.- % c = ------------------ = 0.30; Sc = 40.00 m2 * 30% = 12.00 m2
6m + 8m + 6m
------------- -----------1.00
100% 40.00 m2
2
3 (6m)
4.- VT a1 =
-------- * S/. 150.00/m2 = S/. 16,200.00
(108)
5.- VT a1 = 12 .00m2 * S/. 150.00/m2 = S/. 1,800.00
II
III
= S/. 1,920.00
= S/. 16,200.00
= S/. 6,000.00
14.- VT a =
V
20.- VT c =
= S/. 7,200.00
se toma el menor: S/. 7,200.00
2
3 (6m)
-------- * S/. 160.00/m2
(108)
= S/. 17,280.00
VII
6,400.00
= S/. 6,400.00
no hay exceso
VIII 23.- Se tiene: S/. 6,600.00, S/. 6,000.00, S/. 7,200.00 y S/.
6,400.00
IX
ARTICULO II.C.24
LA VALUACIN DE UN LOTE DE TERRENO URBANO QUE TENGA
FRENTE A UN PASADIZO COMN O VA DE DOMINIO PRIVADO EN
y
VADE
c
VAPC
VADE
VAPC
x
d
a
VT
V
d+x
EJEMPLO
x = 6.00 m; y = 16.00 m; a = 3.00 m; b = 35.00 m; c = 40.00 m; d = 18.00m
VAU = 160.00/m2
Teniendo en cuenta que:
1.- SVU = S/. 160.00/m2 * 3.00 m ( 1 0.01 * 18.00 m ) = S/. 131.20/m2
3.00 m
2.- 3.00 m = 1.00 se toma 1
3.00 m
3.- 0.5 VT = 0.5 * 160.00/m2 = S/. 80.00 /m2
S/. 131.20/m2 > S/. 80.00/m2
Se toma SVU = S/. 131.20/m2
I.- Valor del rea de Dominio Exclusivo : VADE
2
1.- 3 ( 6.00 m ) * S/. 131.20/m2 = S/. 141,169.60
(108)
ARTICULO II.C.25
LA VALUACIN DE UN TERRENO QUE NO TENGA ACCESO POR
VA PBLICA NI POR VA PRIVADA EN CONDOMINIO SINO A
TRAVS DE UN PREDIO DE PROPIEDAD DE TERCEROS
MEDIANTE UNA SERVIDUMBRE DE PASO, se efectuar de la manera
sealada en el inciso a.- del articulo II.C.24 del presente reglamento,
multiplicndose el supuesto valor urbano (SVU), por el coeficiente 0.8. El
resultado final no podr ser menor de 0.4 VT.
VADE
b*d
AREA TERCEROS
dd
VADE
b
b
VT
VAPS
SVU
VAPS
aa
VT
CONDICIONES
1.- Igual que el Art. I.C.27 del Reglamento Nacional de Tasaciones
2.- SVU1
0.8 SVU
0.8 SVU
2
1.- 3b * SVU1
2.- b * x * SVU1
3.- Exceso * 50% SVU1
II.- Valor del rea del Pasaje Comn : VAPC
2
1.- 3a * VT
2.- a *d * VT
3.- Exceso * 50% VT
b*x
4.- Proporcionalidad : VAPC = -------------------(b * c) - (a * d)
III.- VTT = VADE + VAPC
EJEMPLO
x = 6.00 m; b = 25.00 m; c = 3.00 m; d = 18.00 m; c = 24.00 m;
VT = S/. 160.00/m2
TENIENDO EN CUENTA
1.- SVU = S/. 160.00/m2 * 3.00 (1.00 - 0.01*18) = S/. 131.20/m2
3.00
a
3.00
2.- ------- = -------- = 1; se toma 1
3.00
3.00
3.- SVU < 0.5 VT
4.- 0.5* VT = 0.5 * S/. 160.00/m2 = S/. 80.00/m2
Luego: S/. 131.20/m2 > S/. 80.00/2m2; se toma S/. 131.20/m2
5.- SVU1 = 0.80 * S/. 131.20/m2 = S/. 104.96/m2
S/. 4,320.00
(27)
2.- 3.00 m * 18.00 * S/. 160.00/m2 = S/. 8,640.00
(54)
3.- Exceso (54.00 m2 - 27.00 m2)* 50% S/. 160.00/m2 = S/. 2,160.00
Total = S/. 6,480.00
ARTICULO II.C.26
LA RESTRICCIN DE USO QUE SOPORTE UN PREDIO, DERIVADO
DE LA SERVIDUMBRE DE PASO A FAVOR DE TERCEROS, castigar el
valor del terreno del predio sirviente con un coeficiente entre 0. 99 y 0. 90, a
criterio del perito, de acuerdo con las condiciones de la servidumbre.
b
Se toma como el Art. II.C.23
2
PASAJE
a .- 3 b x 100% VT
b.- b*d x 100% VT
VADE
c.- Exceso x 50% VT
SERV
Se toma b* d si es menor al 3 b
VTT = 0.9 (VT)
a
VT
EJEMPLO
b= 25.00 m; d = 18.00 m; VT = S/. 160.00/m2
2
1.- 3 * (25.00 m) * S/. 160.00/m2
= S/. 300.00
(1,875)
2.- 25.00 m * 18.00 m * S/. 160.00/m2 = S/. 72,000.00
(450)
3.- 450 m2 < 1,875 m2; luego se toma S/. 72,000.00 no hay
exceso
4.- VTT = 0.9 * S/. 72,000.00
5.- VTT = S/. 64,800.00
ARTICULO II.C.27
LA VALUACIN DE LOS TERRENOS QUE TENGAN UN FRENTE
INFERIOR AL LOTE NORMATIVO MNIMO VIGENTE
Ser reducida aplicando al valor unitario del terreno el coeficiente siguiente: Fr =
frente
6
Se toma como el Art. II.C.22
2
ab
b
a
VT
a .- 3 a x 100% VT
b.- a* b x 100% VT
c.- Exceso x 50% VT
Se toma a*b si es menor al 3 a
VTT = VT * frente/6
EJEMPLO
a = 4.00 m; b = 20.00 m; VT = S/. 100.00/m2
2
1.- 3 * (4.00 m) * S/. 100.00/m2 =
(48)
2.- 4.00 m * 20.00 m * S/. 100.00/m2 = S/. 8,000.00
(80)
3.- Exceso ( 80.00 m2 - 48.00 m2) * S/. 100.00/m2 =
Total =
4.- VTT = S/. 6,400.00 * 4.00 m/6.00 m
5.- VTT = S/. 4,266.66
S/. 4,800.00
S/. 1,600.00
S/. 6,400.00
ARTICULO II.C.28
LA VALUACIN DE LOS TERRENOS QUE TENGAN UNA
PROFUNDIDAD O FONDO PROMEDIO INFERIOR A QUINCE
15 METROS, ser reducida aplicando al valor unitario del
terreno el coeficiente siguiente: Fo = fondo/15
a
VT
a .- 3 a x 100% VT
b.- a * b x 100% VT
c.- Exceso x 50% VT
2
Se toma a* b si es menor al 3 a
VTT = VT * fondo/15
EJEMPLO
a = 30.00 m; b = 12.00 m; VT = S/. 100.00/m2
2
1.- 30 * (30.00 m) * S/. 100.00/m2
= S/. 270,000.00
(2,700)
2.- 30.00 m * 12.00 m * S/. 100.00/m2 = S/. 36,000.00
(360)
3.- 360.00 m2 < 2,700.00 m2; luego se toma S/. 36,000.00
no hay exceso
4.- VTT = S/. 36,000.00 * 12/15
VTT = S/. 28,800.00
ARTICULO II.C.29
SI UN INMUEBLE SE ENCUENTRA SITUADO PARTE EN TIERRA
FIRME Y PARTE EN MAR, LAGO O RO, solo se considerar como
valor del inmueble la parte no inundable del rea, sealndose como limite
entre sta y la martima, lacustre o fluvial, el nivel de la ms alta marea o
creciente ordinaria
Se toma como el Art. II.C.22
2
b
a
VT
c
a .- 3 a x 100% VT
b.- a*b x 100% VT
c.- Exceso x 50% VT
2
Se toma a*b si es menor al 3a
EJEMPLO
a = 20.00 m; b = 35.00 m; VT = S/. 30.00/m2
2
1.- 3 * (20.00 m) * S/. 30.00/m2 =
S/. 36,000.00
(1,200)
2.- 20.00 m * 50.00 m * S/. 30.00/m2 = S/. 30,000.00
(1000)
3.- 1,000 m2 < 1,200.00 m2; luego se toma S/. 30,000.00 no
hay exceso
4.- VTT = S/. 30,000.00
ARTICULO II. C. 30
La tolerancia aceptable en las diferencias de medicin que encuentra un perito
con relacin a la que figura en los ttulos de propiedad, son los siguientes.
A. En medida lineales
- En terreno plano
- En terreno accidentado
0. 5 %
0. 8 %
B. En reas.
- En terrenos de forma regular
- En terrenos de forma irregular
2.0%
2.5%
En caso que las medidas lineales y reas estn fuera de las tolerancias, el
perito. dejar constancia de la diferencia y ejecutar la valuacin de acuerdo a
las medidas y reas que figuran en los ttulos de propiedad o certificados que
corresponda.
TITULO II
CAPITULO D
VALUACION DE LAS EDIFICACIONES PRINCIPALES, OBRAS
COMPLEMENTARIAS E INSTALACIONES FIJAS Y PERMANENTES
ARTICULO II.D.31
En la valuacin de las edificaciones VE se incluir la totalidad de sus
construcciones existentes, tanto edificaciones principales como las obras
complementarias y las instalaciones fijas y permanentes,. Para este efecto se
tomar en cuenta los siguientes factores.
En el caso de la valuacin reglamentaria el rea techada (AT) y los valores
unitarios de edificacin ( VUE) que, segn los casos, sern los valores oficiales
que hayan sido aprobados por autoridad competente y que estn vigentes a la
fecha de la valuacin; en el caso de la valuacin comercial, los que obtenga el
perito como resultado de su propio anlisis y estudio del mercado inmobiliario de
la zona, aplicando los factores de depreciacin.
Depreciacin (D) por antigedad y
material de construccin predominante.
ARTICULO II.D.32
Las edificaciones con caractersticas o usos especiales, las obras
complementarias, las instalaciones fijas y permanentes, asi como las
construcciones inconclusas, se valuaran de acuerdo a los elementos
que la conforman y las depreciaciones por antigedad y estado de
conservacin sern estimadas por el perito, en concordancia con las
caractersticas y vida til de dichas obras.
Para el caso de valuaciones reglamentarias se aplicar el factor de
oficializacin vigente conforme a lo estipulado en el artculo II.A.07
ARTICULO II.D.33
Podr considerarse una edificacin en desuso cuando ya no se utiliza por el
objeto a que fue destinado , valuandola con valor relativo en funcin de
su aprovechamiento o utilizacin para otros fines, o bien declarndolo sin
valor cuando no pueda aprovechado de manera alguna.
Tratndose de obras en proceso de edificacin o no terminadas, el perito
valuar las partes construidas de la edificacin con los valores por
partidas o aplicando un precio unitario al rea total de la obra si el avance es
ARTICULO II.D.34
La depreciacin se determinar de acuerdo a los usos predominantes, con los
porcentajes que se establecen en las siguientes tablas. Cuando se trate de
edificaciones especiales o con sistemas constructivos no convencionales, el perito
determinar el porcentaje de depreciacin por antigedad y uso, debiendo
fundamentar el criterio tcnico adoptado.
TABLA N. 01
PROCENTAJES PARA EL CALCULO DE LA DEPRECIACION POR
ANTIGEDAD Y ESTADO DE CONSERVACION SEGN EL MATERIAL
ESTRUCTURAL PREDOMINANTE PARA CASAS HABITACION Y
DEPARTAMENTOS PARA VIVIENDA
Antigedad Material de
en aos
construccin
Predominate
Hasta
5
Aos
Concreto
Ladrillo
Adobe
ESTADO DE CONSERVACION
Muy
Bueno
Regular Malo
Bueno
%
%
%
%
0
0
5
5
8
15
10
10
30
55
60
66
Hasta
10
Aos
Concreto
Ladrillo
Adobe
0
3
10
5
11
20
10
23
35
55
63
70
Hasta
15
Aos
Concreto
Ladrillo
Adobe
3
6
15
8
14
25
13
26
40
58
66
75
Hasta
20
Aos
Concreto
Ladrillo
Adobe
6
9
20
11
17
30
16
29
45
61
69
80
Hasta
25
Aos
Concreto
Ladrillo
Adobe
9
18
25
14
20
35
19
32
50
64
72
80
Hasta
30
Aos
Concreto
Ladrillo
Adobe
12
15
30
17
23
40
22
36
55
67
75
90
Hasta
35
Aos
Concreto
Ladrillo
Adobe
15
18
35
20
26
45
25
38
60
70
78
-
Hasta
40
Aos
Concreto
Ladrillo
Adobe
18
21
40
23
29
50
28
41
65
73
81
-
Hasta
45
Aos
Concreto
Ladrillo
Adobe
21
24
45
26
32
56
31
44
70
76
84
-
Hasta
50
Aos
Concreto
Ladrillo
Adobe
24
27
50
29
35
60
34
47
75
79
87
-
Mas de
50
Aos
Concreto
Ladrillo
Adobe
27
30
55
32
38
65
37
50
80
82
90
-
Material
de construccin
Predominante
Hasta
5
Aos
Concreto
Ladrillo
Adobe
ESTADO DE CONSERVACION
Muy
Bueno
Regular
Malo
Bueno
%
%
%
%
0
5
10
55
0
8
20
60
7
17
32
67
Hasta
10
Aos
Concreto
Ladrillo
Adobe
2
4
12
7
12
22
12
24
37
57
64
72
Hasta
15
Aos
Concreto
Ladrillo
Adobe
5
8
17
10
16
27
15
28
42
60
68
77
Hasta
20
Aos
Concreto
Ladrillo
Adobe
8
12
22
13
20
32
18
32
47
63
72
82
Hasta
25
Aos
Concreto
Ladrillo
Adobe
11
16
27
16
24
37
21
36
52
66
76
87
Hasta
30
Aos
Concreto
Ladrillo
Adobe
14
20
32
19
28
42
24
40
57
69
80
-
Hasta
35
Aos
Concreto
Ladrillo
Adobe
17
24
37
Hasta
40
Aos
Concreto
Ladrillo
Adobe
20
26
42
Hasta
45
Aos
Concreto
Ladrillo
Adobe
Hasta
50
Aos
Mas de
50
Aos
22
32
47
27
44
62
72
84
-
25
36
52
30
48
67
75
88
-
23
32
47
28
40
57
33
52
72
78
-
Concreto
Ladrillo
Adobe
26
36
52
31
44
62
36
56
77
81
-
Concreto
Ladrillo
Adobe
29
40
57
34
48
67
39
60
82
84
-
TABLA N. 3
PORCENTAJES PARA EL CALCULO DE LA DEPRECIACION POR
ANTIGEDAD Y ESTADO DE CONSERVACION SEGN EL MATERIAL
ESTRUCTURAL PREDOMINANTE PARA EDIFICIOS - OFICINAS
Antigedad
( en aos )
Material de
Construccin
Predominate
ESTADO DE
Muy
Bueno
Bueno
%
%
CONSERVACION
Regular
Malo
%
Hasta
5
Aos
Concreto
Ladrillo
Adobe
0
0
9
5
8
19
10
20
34
55
60
69
Hasta
10
Aos
Concreto
Ladrillo
Adobe
3
5
14
8
13
24
13
25
39
58
65
64
Hasta
15
Aos
Concreto
Ladrillo
Adobe
6
9
19
11
17
29
16
29
44
61
69
79
Hasta
20
Aos
Concreto
Ladrillo
Adobe
9
13
24
14
21
34
19
33
49
64
73
84
Hasta
25
Aos
Concreto
Ladrillo
Adobe
12
17
29
17
25
39
22
37
54
67
77
89
Hasta
30
Aos
Concreto
Ladrillo
Adobe
15
21
34
20
29
44
25
41
59
70
81
-
Hasta
35
Aos
Concreto
Ladrillo
Adobe
18
25
39
23
33
49
28
45
64
73
85
-
Hasta
40
Aos
Concreto
Ladrillo
Adobe
21
29
44
26
37
54
31
49
69
76
89
Hasta
45
Aos
Concreto
Ladrillo
Adobe
24
33
49
29
41
59
34
53
74
79
-
Hasta
50
Aos
Concreto
Ladrillo
Adobe
27
37
54
32
45
64
37
57
79
82
-
Mas de
50
Aos
Concreto
Ladrillo
Adobe
30
41
59
35
49
69
40
61
84
85
-
TABLA N. 4
PORCENTAJES PARA EL CALCULO DE LA DEPRECIACION POR
ANTIGEDAD Y ESTADO DE CONSERVACION SEGN EL
MATERIAL
ESTRUCTURAL PREDOMINANTE PARA CLINICAS,
HOSPITALESCINES, INDUSTRIAS, COLEGIOS, TALLERES,
Antigedad
( en aos )
Material de
Construccin
Predominante
Hasta
5
Aos
Concreto
Ladrillo
Adobe
Hasta
10
Aos
Concreto
Ladrillo
Adobe
ESTADO DE CONSERVACION
Muy
Bueno
Regular
Malo
Bueno
%
%
%
%
0
5
20
59
0
12
24
63
9
21
34
69
3
5
14
10
16
26
22
28
39
61
68
74
Hasta
15
Aos
Concreto
Ladrillo
Adobe
6
9
19
13
20
30
25
32
44
64
72
79
Hasta
20
Aos
Concreto
Ladrillo
Adobe
9
13
24
16
24
35
27
36
49
67
77
84
Hasta
25
Aos
Concreto
Ladrillo
Adobe
12
17
29
18
28
40
30
40
52
70
81
89
Hasta
30
Aos
Concreto
Ladrillo
Adobe
15
21
34
20
32
45
32
44
59
72
83
-
Hasta
35
Aos
Concreto
Ladrillo
Adobe
18
25
39
23
36
50
34
48
64
75
-
Hasta
40
Aos
Concreto
Ladrillo
Adobe
21
29
44
26
40
54
37
52
69
77
-
Hasta
45
Aos
Concreto
Ladrillo
Adobe
24
33
49
29
44
60
39
56
74
80
-
Hasta
50
Aos
Concreto
Ladrillo
Adobe
27
37
54
32
48
64
42
60
79
Mas de
50
Aos
Concreto
Ladrillo
Adobe
30
41
60
35
52
70
44
64
84
TITULO II
CAPITULO E
VALOR TOTAL DEL PREDIO
ARTICULO II.E.35
El valor total del predio se obtiene aplicando la siguiente expresin:
VTP = VT + VE + VI + VOC
En donde:
- VTP = Valor total del predio
- VT = Valor del terreno
- VE = Valor de la edificacin
- VI = Valor de las instalaciones fijas del predio
- VOC = Valor de las obras complementarias
TITULO II
CAPITULO F
VALUACIONES DE EDIFICACIONES BAJO EL REGIMEN DE UNIDADES
INMOBILIARIAS DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y DE PROPIEDAD COMUN
ARTICULO II.F.37
En los casos de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de
propiedad comn, el terreno matriz es un bien comn y pertenece a
todas las unidades inmobiliarias independizadas. Para su valuacin por
unidad inmobiliaria se proceder de la siguiente manera:
A) Se asignar a cada unidad el valor proporcional del terreno que
corresponda porcentaje de participacin que, segn los ttulos de
propiedad o el reglamento interno del inmueble en su conjunto, estn
debidamente registrados.
B) En caso que en los ttulos de propiedad no se indique los porcentajes de
participacin de cada una de las secciones del bien, se prorratear el valor total
del terreno entre las secciones del edificio o conjunto, proporcionalmente al rea
de uso exclusivo de cada uno.
ARTICULO II.F.38
En los casos de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y
de propiedad comn, el valor de la edificacin se obtendr
aplicando todas las disposiciones que estn fijadas en el Ttulo II
de este reglamento. Para el efecto, debern considerarse tanto las
reas propias de uso privado, como las que le corresponden a la
seccin por la obras o reas techadas que son de uso comn de
acuerdo con el porcentaje de bienes comunes.
ARTICULO II.F.39
En caso que no se pueda determinar el valor de las reas comunes
o no se conozca el porcentaje que le corresponde a la unidad
inmobiliaria por valuar, el valor de las reas comunes de la misma
se calcular en base al 15% del valor de la unidad inmobiliaria de
uso exclusivo. El perito determinar el porcentaje correspondiente
en aquellos casos especiales.
VIA PUBLICA
EJEMPLOS
Departamento No. 304
% derechos (Reglamento Interno) = 15 % ; AOs (del Dpto) = 60.00 m2;
AOt (total Dptos) = 400.00 m2
VTT = S/. 280,00.00
( El calculo del valor del terreno
a travs de cualquier de las
AO t =
AO s =
metodologa para el tipo de
400.00 m2
60.00 m2
terreno por tasar)
DEPARTAMENTO 304
VIA PUBLICA
AREA TERRENO
AREA OCUPACION TOTAL DEPARTAAM
AREA VIA PUBLICA
CASO A
Se asigna el valor proporcional del terreno que corresponde al
porcentaje de participacin segn el Reglamento Interno esto es :
VT = S/. 280,000.00; % de derechos = 15%
Valor proporcional: S/. 280,000.00 * 15% = S/. 42,000.00
VVT = S/. 42,000.00
CASO B ( En los ttulos no se indica los porcentajes de
participacin)
Prorrateo del valor total del terreno proporcional al rea de uso
exclusivo, esto es:
Proporcionalidad = AOs (seccin)
= 60.00 m2 = 15%
AOt (secciones)
400.00m2
Valor proporcional: S/. 280,000.00 * 15% = S/. 42,000.00
VTT = S/. 42,000.00
TITULO V
CAPITULO D
VALUACION DE SISTEMAS, INSTALACIONES MOVILES,
MAQUINARIAS Y EQUIPOS
ARTICULO V. D.10
El informa valuatorio de sistemas o procesos productivos que comprenden
varias maquinarias, equipos y elementos complementarios; o de un solo
equipo de manera individual deber comprender lo siguiente:
- Descripcin del equipo, con sus caractersticas.
- Precio original.
- Fecha de fabricacin, de adquisicin y de instalacin (para determinacin de
su edad).
- Estado actual:
* Nuevo
* Bueno
* Regular
* Malo
- Espectativa de vida til
ARTICULO V. D.13
El estado actual debe considerar las condiciones fsicas y operativas del
equipo, calificndolas como muy bueno, bueno, regular o malo, asignndole
el perito un factor de 1.00 y 0.10
ARTICULO V. D.14
La expectativa de vida til o posibilidades futuras de sistemas, instalaciones,
maquinarias y equipos, se refieren a sus condiciones para continuar
funcionando; y a las posibilidades de ampliacin hasta llegar al final de su
vida til. La expectativa de vida til ser calculada a base de las tablas de
vida media til y depreciacin existente para los sectores de las industrias
elctricas, minera, petrolera y activos fijos en general. Cuando no hubiere
tablas de reconocida autoridad para el equipo tasado, el perito estimar y
fundamentar el perodo de uso productivo probable de acuerdo a lo indicado
por su experiencia y sus conocimientos sobre equipos semejantes.
ARTICULO V. D.15
El valore de un sistema, instalaciones industrial, maquinaria o equipo, es el
que tendra a la fecha de tasacin en comparacin al valor promedio de los
precios ofertados de equipos similares.
En el valor del bien similar nuevo de fabricacin extranjera se debe incluir los
gastos de transporte, internacin al pas, pero no as los gastos de transporte local
hasta la ubicacin definitiva.
ARTICULO V. D.16
El concepto de depreciacin, se refiere a la forma gradual en que el sistema,
instalacin industrial, maquinarias o equipos, sufren una reduccin de su valor
equivalente nuevo conforme se acerca al final de su perodo de uso productivo.
Las mejoras efectuadas se refieren a las incorporaciones acreditadas de elementos
complementarios al bien para aumentar su eficiencia o elevar su rendimiento.
ARTICULO V. D.16
La depreciacin ser calculada de acuerdo a las siguientes formulas:
D= (Vsn - R) x E/T
En donde:
D = Monto calculado de la depreciacin
Vsn = Valor similar nuevo
R = Valor residual, o sea el valor del equipo al final de su perodo de vida,
e
en el momento de drsele de baja.
E = Edad del equipo al momento de la valuacin (para ms de seis
meses se considera un ao)
P = Expectativa de vida til que tiene el equipo, a partir de s
su
edad y estado de conservacin
T = Sumatoria de la edad del equipo y la expectativa de vida til
(T=E+P)
En caso de no ser aplicable la formula de depreciacin precipitada, esta podr
calcularse por otro mtodo, para lo cual el perito sustentar
obligatoriamente la procedencia de su aplicacin
ARTICULO V. D. 18
La expectativa de vida til del equipo (P) ser calculada a base de las tablas
de vida media til y depreciacin existentes para los sectores de la
industria elctrica, minera, petrolera y activos fijos en general
ARTICULO V. D. 19
El valor residual de un equipo ser el que se pueda obtener por l al
ponrsele fuera de uso, al trmino de su perodo de vida til. El perito
podr considerar como valor residual un porcentaje no mayor del 10%
del valor similar nuevo, fundamentando el mismo.
ARTICULO V. D. 20
El valor comercial ( VC) del sistema, instalacin industrial,
maquinaria o equipos, ser igual al valor similar nuevo (Vsn) menos
la depreciacin (D) calculada; afectada por un coeficiente o grado de
operatividad (Go). Tal como sigue
VC = (Vsn - D) Go
Adicionalmente se podr aplicar factores de mercado u otros, los
cuales deben ser sustentados por el perito.
ARTICULO V. D. 21
El grado de operatividad (Go) es un coeficiente que ser aplicado
al valor actual o valor de tasacin (VT) obtenido para un sistema,
instalacin industrial, maquinarias o equipos a partir de los 2/3
de su perodo de uso productivo (T); o cuando, a criterio de
perito, el sistema, instalaciones industriales, maquinarias o
equipos no cumplen con los requisitos de: facilidad obtencin de
repuestos y accesorios, capacidad de ampliacin o modernizacin
y confiabilidad, debindose tener en cuenta la siguiente escala
de grados de operatividad del equipo o sistema (Go), a travs de
los factores de accesibilidad al sistema de repuestos, accesorios,
capacidad de ampliacin y confiabilidad
FACTORES
B (Bueno) R (Regular) D(Deficiente)
-------------------------------------------------------------------------------Repuestos
0 a 0.05
Accesorios
0 a 0.05
Capacidad de ampliaicin
0 a 0.05
Confiabilidad
0 a 0.05
------------------------------------------------------------------------------ARTICULO V.D. 22
La aplicacin del grado de operatividad (Go) es una atribucin del perito
para reajustar el valor de tasacin (VT) del sistema, instalacin industrial,
maquinarias o equipos y en su informe deber indicar los criterios y
conceptos considerados que fundamenten el uso de este coeficiente.
ARTICULO V. D. 23
Cuando se determina el valor de tasacin de un sistema,
instalacin industrial, maquinaria o equipo y, a criterio del
perito, estos bienes cumplen con todos lo requisitos de
repuestos, accesorios, capacidad de ampliacin o
modernizacin y confiabilidad el grado de efectividad (Go)
ser igual a la unidad. (Go = 1).
En caso contrario se sumarn los valores obtenidos de cada
uno de estos factores y el resultado de la suma se restar de la
unidad.
Cuando el valor de tasacin de un sistema, instalacin
industrial, maquinarias o equipos, sea menor que el valor
residual; al aplicar el grado de operatividad (Go), se tomar
como valor de tasacin su valor residual.
TITULO II
CAPITULO E
VALOR TOTAL DEL PREDIO
ARTICULO II. E. 35
El valor total del predio se obtiene aplicando la siguiente expresin.
VTP = VT + VE + VI + VOC
En donde.
VTP = Valor total del predio.
VT
= Valor del terreno
VE
= Valor de la edificacin
VI
= Valor de las instalaciones fijas del predio.
VOC = Valor de las obras complementarias
En caso pertinente el perito aadir el monto de los valores intangibles al
valor del predio
ARTICULO II. E. 36
TASACION COMERCIAL
CUADRO EXPLICATIVO
FACTOR INFLUENCIA
MALO
REGULAR BUENO
CONCLUSIONES
La aplicacin de este mtodo para el clculo de Factores
de Influencia en los procesos de Valuacin de bienes
inmuebles urbanos, en base a los criterios que emplee el
perito tasador, proporcionar un valor ms cercano al
objetivo que tiene dicha valuacin, dndole a la demanda
mayores garantas sobre el valor que se busca.
GRACIAS