EL REGISTRO DE

MANDATOS Y PODERES

GLORIA AMPARO SALVATIERRA

VALDIVIA

LEY 26366
LEY DE CREACIN DEL SISTEMA
NACIONAL DE LOS REGISTROS
PBLICOS Y DE LA
SUPERINTENDENCIA DE LOS
REGISTROS PBLICOS
Finalidad: Mantener y preservar la unidad y

coherencia del ejercicio de la funcin registral en

todo el pas.

Orientado a la especializacin, simplificacin,

integracin y modernizacin de la funcin,

procedimientos y gestin de todos los registros que
lo integran.

REGISTROS QUE CONFORMAN EL

SISTEMA NACIONAL DE LOS
REGISTROS PBLICOS
a) El Registro de Personas Naturales.
b) El Registro de Personas Jurdicas.
c) El Registro de Propiedad Inmueble.
d) El Registro de Bienes Muebles.
e) Los dems Registros de carcter jurdico
creados o por crearse.

REGISTRO DE PERSONAS
NATURALES
Unifica los siguientes registros:
-

El
El
El
El
El

Registro
Registro
Registro
Registro
Registro

de Mandatos y Poderes.
de Testamentos.
de Sucesiones Intestadas.
Personal.
de Comerciantes

REGISTRO DE MANDATOS Y
PODERES
Normas que lo regulan:
Artculos 2036, 2037, y 2038 del C.C.
Res. N 067-2002-SUNARP-SN.
Artculo 145 del Reglamento de Inscripciones

aprobado por la Sala Plena de la Corte

Suprema el 16-12-1936.
R.G.R.P.
C.C.

ACTOS INSCRIBIBLES
El artculo 2036 del Cdigo Civil establece

que se inscriben en este registro:

1. Los instrumentos en que conste el
mandato o el poder de un modo general
o para ciertos actos.
2. Los instrumentos en que conste la
sustitucin, modificacin y extincin del
poder o mandato, en su caso.

LUGAR DE INSCRIPCIN
Conforme al artculo 2037:

Las inscripciones se hacen en el

Registro del lugar donde
permanentemente se va a ejercer
el mandato o la representacin.

DERECHOS DEL TERCERO DE

BUENA FE
Artculo 2038:

El tercero que de buena fe y a ttulo

oneroso ha contratado sobre la base
de mandato o poder inscrito en el
registro del lugar de celebracin del
contrato, no ser perjudicado por
mandato, poder, modificaciones o
extinciones de stos no inscritos.

CONTENIDO DEL ASIENTO DE

INSCRIPCIN
Art. 145 del Reglamento del Registro de Mandatos aprobado

por Acuerdo de la Sala Plena de la Corte Suprema el 16-121936, establece cul debe ser el contenido del asiento de
inscripcin:
En el asiento de inscripcin de los mandatos se
expresar:
- Los nombres y apellidos del mandante.
- Los nombres y apellidos del mandatario.
- Los nombres y apellidos de las personas en quienes se
puede sustituir el poder si contiene esa disposicin, o si la
facultad de sustituir se da en trminos generales.

CONTENIDO DEL ASIENTO DE

INSCRIPCIN
- Las facultades que por el poder se conceden.
- La fecha del instrumento.
- El nombre del notario ante quien se otorga.
- El trmino de su duracin.
- Todos los datos para el conocimiento pleno de
la extensin del poder.

PRECEDENTES DE
OBSERVANCIA
OBLIGATORIA SOBRE EL
REGISTRO DE MANDATOS
Y PODERES

REQUISITOS PARA LA
INSCRIPCIN DEL PODER
IRREVOCABLE
Para su inscripcin, el poder irrevocable debe

tener dos caractersticas:

a) que expresamente se seale que es
irrevocable y b) que comprenda cualquiera de los
supuestos del artculo 153 del Cdigo Civil.
Si falta alguna de estas caractersticas, el poder
se inscribe sin la calidad de irrevocable.
Criterio sustentado en las Resoluciones N 370-

2005-SUNARP-TR-L del 1 de julio de 2005, N 0982003-SUNARP-TR-L del 20 de febrero de 2003 y

N 503-2003-SUNARP-TR-L del 8 de agosto de
2003.

CALIFICACIN DE LA
REPRESENTACIN VOLUNTARIA DE
PERSONAS NATURALES
A efectos de calificar los actos celebrados por

el representante de personas naturales, no es

exigible la inscripcin del poder. Ser suficiente
que se inserte o adjunte el traslado
instrumental de la escritura pblica donde
conste el referido poder.
Criterio sustentado en la Resolucin N 025-

2000-ORRLL/TRN del 24 de agosto de 2000 y N

444-2004-SUNARP-TR-L del 23 de julio de 2004.

JURISPRUDENCIA

Res. N 150-2009-SUNARP-TR-L
del 3/2/2009
CALIFICACIN DEL PODER

En la calificacin de un acto de
apoderamiento, no compete al Registrador
del Registro de Mandatos y Poderes verificar
las titularidades invocadas por el poderdante
respecto de los bienes inscritos mencionados
en el instrumento, debiendo limitarse a la
calificacin de la validez del acto, la
capacidad del otorgante y al cumplimiento de
los requisitos y formalidades exigidos por la
normativa sobre la materia.

Supuesto de hecho

Se solicita inscribir un poder otorgado por

escritura pblica en mrito de parte notarial.
El Registrador observa solicitando la
intervencin de la cnyuge, evala la
titularidad inscrita en el Registro de Predios y
agrega que no se presupone lo declarado por
el poderdante y que no existe adecuacin
con la informacin que obra en el Registro de
Predios.

 Fundamentos

1. Alcances de la calificacin registral: Art. 32 R.G.R.P.

literal a): Confrontar la adecuacin de los ttulos con los
asientos de inscripcin de la partida registral en la que
se habr de practicar la inscripcin, y
complementariamente, con los antecedentes registrales
referidos a la misma, sin perjuicio de la legitimacin de
aqullos.
Penltimo prrafo: el Registrador no podr denegar la
inscripcin por inadecuacin entre el ttulo y el
contenido de partidas registrales de otros registros,
salvo lo dispuesto en los literales f) y g)(...).
Conclusin :
Regla general que limita la
calificacin de adecuacin del ttulo a la partida donde
consta inscrito el bien, la persona o el acto causal
inscrito o, cuando se trata de una primera inscripcin, a
la verificacin de la inexistencia de antecedentes.

2. Conforme al artculo 2036 del Cdigo Civil, es

objeto de inscripcin en este Registro, la
figura de la representacin; por lo cual, la
informacin que publicita el Registro, es la
referida a las facultades con las que cuenta el
representante a efectos de determinar la
suficiencia del poder invocado, lo que permite,
a su vez, verificar la validez de los actos
celebrados por el representante.
Conclusin :
La informacin que brinda el Registro al
inscribir la representacin es relevante en la
calificacin de los actos inscribibles
celebrados por el representante (Art. 160 del
C. C.).

Res. N 1242-2009-SUNARP-TRL del 14/8/2009

REVOCATORIA DE PODER

La revocatoria del poder es un negocio

jurdico autnomo, por lo que procede su
inscripcin aunque no se encuentre inscrito
el acto de otorgamiento de poder, dada su
relevancia para los terceros.

Supuesto de hecho

Se solicita inscribir la revocatoria de un

poder otorgado por escritura pblica en
mrito de parte notarial.
El Registrador observa por cuanto el poder
cuya revocatoria se pretende registrar no
se encuentra inscrito, seala como
fundamento el principio de tracto sucesivo.

Fundamentos

1. El principio de tracto sucesivo o de continuidad

registral consiste en procurar que el historial jurdico
de cada finca inmatriculada, respecto de los sucesivos
titulares registrales que hayan adquirido el dominio o
derechos reales sobre la misma, figuren con plena
continuidad ininterrumpida en su encadenamiento de
adquisiciones sucesivas, cronolgicamente eslabonadas
las unas con las otras, de modo que el transferente de
hoy sea el adquirente de ayer y que el titular registral
actual sea el transferente de maana. Roca Sastre.
Conclusin : El hecho que se otorgue o revoque un
poder no supone transferir un derecho, sino un hecho
jurdico que se pretende publicitar mediante la
inscripcin.

2. El artculo 152 del C.C. seala: La revocacin

debe comunicarse tambin a cuantos intervengan
o sean interesados en el acto jurdico. La
revocacin comunicada slo al representante no
puede ser opuesta a terceros que han contratado
ignorando esa revocacin, a menos que sta haya
sido inscrita.
Conclusin :
El acto de otorgamiento de poder no necesita ser
publicitado en el registro para ser vlido, sin
embargo el acto de revocatoria, deber obtener
de acuerdo a lo normado la publicidad del registro
a fin de que sea oponible a aquellos terceros que
de buena fe vayan a contratar sobre la base de un
poder revocado. (Art. 2038 del C.C.).

3. En el caso de la revocatoria ste es un negocio jurdico

independiente del anterior, vinculado s, pero autnomo al
otro, por lo tanto, no existe razn alguna para exigir la
previa inscripcin del poder antes de proceder a realizar lo
propio con la revocacin. Gnther Gonzales.
Conclusin :
Al haberse realizado la revocacin del poder y ser ste un
negocio jurdico vlido, la inscripcin del acto previo de
apoderamiento es innecesaria, siendo por el contrario
perjudicial para los terceros si este acto no es comunicado,
pues as lo establece el artculo 152 del Cdigo Civil que
dispone la inscripcin de la revocacin del poder a fin que
sea opuesta a terceros.

Res. N 1710 -2009-SUNARP-TRL del 20/11/2009

REVOCACIN DE REPRESENTACIN COLECTIVA

La exigencia de la intervencin de todos los

poderdantes para revocar el poder otorgado para
un objeto de inters comn, se sustenta en que se
requiere la concurrencia de las voluntades de
representacin de cada uno de los apoderados para
que se lleve a cabo el acto.
De modo que ser procedente la revocatoria que
formule uno de los apoderados, si es que no afecta
el ejercicio del poder y cumplimiento del encargo
dado por los otros representados.

Supuesto de hecho

Se solicita inscribir la revocatoria de poder

efectuada por slo uno de los poderdantes.
El Registrador observa requiriendo la
intervencin de todos los poderdantes,
indicando que conforme al Art. 150 del
Cdigo Civil: la revocatoria del poder
otorgado por varios representados para un
objeto de inters comn, produce efecto slo
si es realizado por todos.

Fundamentos

1. Los actos jurdicos pueden ser realizados mediante

representantes, dejando en claro que la facultad de
representacin la otorga el interesado o la confiere la ley.
As como una sola persona puede otorgar un poder a
varias personas, tambin es permitido que varias
poderdantes puedan otorgar un poder a un solo
apoderado.
Sin embargo se debe precisar que no es lo mismo que
una persona represente a una colectividad donde sus
intereses son uno solo, el llamado inters comn, con
el caso en el cual el inters es slo del representado
individualmente considerado.

2. La facultad que tiene el representado para

revocar el poder es muy amplia, pero habra
dos casos en los que esta facultad amplia se
vera restringida.
El primero es en el caso de los poderes
irrevocables y el segundo caso es cuando el
poder ha sido conferido en inters del
representante y de un tercero.
En este segundo caso se debe examinar
individualmente el inters a efecto de
determinar si existe inters comn.
Conclusin :
Se revoc la observacin porque el inters no
era comn.

Res. N 1099-2010-SUNARP-TR-L
del 23/7/2010
REVOCABILIDAD DEL PODER OTORGADO EN

INTERS COMN
Considerando que la revocabilidad del poder
constituye la regla general y que la excepcin es
la irrevocabilidad, en el caso del poder otorgado
por una sociedad conyugal para un objeto de
inters comn, se requiere que en el acto de
apoderamiento conste expresamente que el
poder se otorga con tal calidad para denegar la
inscripcin de la revocatoria efectuada solamente
por uno de los cnyuges poderdantes.

Fundamentos
Mediante la Resolucin N 276-2009-

SUNARP-TR-T del 31/7/2009 se ha establecido

que siendo que la irrevocabilidad
contemplada en el artculo 150 del Cdigo
Civil constituye una excepcin al principio
general de la revocabilidad del poder, el
objeto de inters comn ah previsto debe
ser manifiestamente expresado por los
representados al momento de otorgar el
poder. Solo en este supuesto, la revocacin
del poder deber efectuarse por todos los
representados.

El artculo 150 del Cdigo Civil constituye

una excepcin a la regla general de

revocabilidad del poder, siempre que haya
sido conferido en inters comn de los
poderdantes. Si no fuera as, cualquiera de
los poderdantes podr revocar el poder,
continuado el apoderado representando
nicamente a los que no han revocado el
poder.

En el mbito registral, para determinar la

factibilidad de la inscripcin de la
revocatoria del poder, debe evaluarse el
poder inscrito a fin de establecer si se ha
otorgado para un objeto de inters comn.
Sin embargo, si no se ha manifestado
expresamente, determinar si el poder se ha
otorgado en inters comn implicara
indagar las razones o motivaciones de los
poderdantes, lo cual supone adentrarse al
terreno de evaluaciones subjetivas no
admisibles en la calificacin de un ttulo.

Por lo tanto, sobre la base de que la

irrevocabilidad del poder es una excepcin,

el inters comn exigido por el artculo 150
del Cdigo Civil deber constar
manifestado expresamente en el ttulo que
contiene el poder. Igual razonamiento
mereci por parte del Tribunal Registral la
interpretacin del artculo 153 del Cdigo
Civil, relativo al poder irrevocable.

Conclusin

En la escritura pblica no se ha sealado

que el poder es otorgado en inters comn
de los representados, de los representados y
el representante o de un tercero, razn por
la que, no existe obstculo para la
inscripcin de la revocatoria del poder
otorgado por uno de los cnyuges, quedando
vigente el poder otorgado por la cnyuge
por no haberse revocado.

Res. N 131-2011-SUNARP-TR-L
del 28/1/2011
IMPROCEDENCIA DE REVOCATORIA DE PODER

OTORGADO EN CONJUNTO POR VARIOS

REPRESENTADOS PARA OBJETO DE INTERS
COMN
Cuando varios representados han otorgado mandato
con representacin, en conjunto, para un objeto de
inters comn, pactndose expresamente que solo
podr ser revocado por acuerdo unnime de todos
los poderdantes, no proceder la revocatoria
expresada por slo uno de los representados.

GRACIAS