EL PROMOTOR

DE PROYECTOS
DE VIVIENDA DE
CALIDAD

Curso 1
Mdulo 6
Tema:
Marco
jurdico

notas

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Mdulo 6

LEGISLACIN APLICADA
Marco Jurdico:
Ordenamiento Urbano
Normatividad
Contratos y Fideicomisos
Sistema tributario
El Condominio

EL PROMOTOR

TEMA 6. LEGISLACIN APLICADA

DE PROYECTOS
DE VIVIENDA DE
CALIDAD

Curso 1
Mdulo 6
Tema:
Marco
jurdico

Objetivo: saber interpretar las principales

figuras jurdicas aplicables en los proyectos
de inversin de vivienda digna .
Por ser muy aplio el tema, el curso se concreta a tratar:

CONTRATOS MERCANTILES
CONTRATOS DE CRDITO

notas

FIDEICOMISOS
CONDOMINIOS
NORMATIVIDAD URBANA
TRMITES
Patrocinador

MARCO JURDICO FISCAL

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DESARROLLO
DESARROLLO
DE
DE
PROYECTOS
PROYECTOS

ESTRATEGIA JURDICA
EL PROMOTOR
DE PROYECTOS
DE VIVIENDA DE
CALIDAD

Curso 1
Mdulo 6
Tema:
Marco
jurdico

Lo Jurdico para una empresa significa ms que una formalidad, es

parte de las estrategias de los proyectos de inversin, por lo que se
debe de considerar:
Estrategia empresarial: La constitucin de la Empresa, al decidir sobre
la funcin y objetivos, socios, capital, consejo y administracin.
La Estrategia de negocio:
Participacin de inversionistas o asociados.
Adquisicin de terrenos,
asociacin o fideicomiso.

en

operaciones

de

compraventa,

En acuerdo o convenios con la autoridad pblica y sector social.

La Estrategia en las operaciones Administrativas: en actividade como:
Contrataciones y subcontratos.
Operaciones de compraventa.
Administracin de personal fijo o subcontratados.
Operaciones con bancos y contratos de seguros y fianzas.
La Estrategia en el desarrollo de los proyectos:
Tramitacin de licencias y permisos con la autoridad.

notas

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Formulacin y evaluacin de proyectos al considerar normatividad

urbana, en la construccin y el condominio.
Forma de comercializar el producto.
Operaciones con Instituciones Financieras.
La Estrategia
tributarias.

Fiscal:

En

todas

las

operaciones

de

obligaciones

IMPORTANCIA DE LO JURDICO
EL PROMOTOR
DE PROYECTOS
DE VIVIENDA DE

La actividad de la Empresa Promotora estar siempre relacionada con

Lo jurdico, a continuacin se deglosa las principales:

CALIDAD

Curso 1
Mdulo 6
Tema:
Marco
jurdico

Asesor jurdico: para elaboracin de contratos, para atender

problemas civiles y penales, para la operacin de reas jurdicas.
Notario: para formalizar y registrar operaciones con ingerencia
jurdica (sociedades, contratos, fideicomisos, actas, Fe jurdica, otros.
Profesionista
con
Cdula
Profesional:
diseador,
especialista en instalaciones, laboratorio de materiales.

calculista,

Prito
autorizado:
contador
registrado,
valuador,
Director
Responsable y corresponsable de obra, perito en estudios de
impactos, perito en tribunales, certificacin, otros.
Relacin con la autoridad:
Registro: Pblico de la Propiedad, Catastral, Patente, Autor.
Licencias y permisos del proyecto,
Normatividad Urbana a ser aplicada al proyecto y obras.
En relaciones laborales (Seguro Social, Infonavit, sindicatos).

notas

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En lo Fiscal: FederaL (ISR, IVA, Activo), Estatal y Municipal

(Impuestos, contribuciones, participaciones, derechos).
Con la Institucin de Crdito: en contratacin y en la operacin.

EL PROMOTOR
DE PROYECTOS
DE VIVIENDA DE
CALIDAD

Curso 1
Mdulo 6
Tema:
Marco
jurdico

LOS PRINCIPALES TEMAS JURDICOS

RELACIONADOS CON LOS PROYECTOS INMOBILIARIOS
1.- Adquisicin de inmuebles: por el riesgo que significa concretar una
operacin, en especial de compra de un terreno para desarrollarlo por:
las implicaciones registrales, de uso de suelo, de afectaciones,
restricciones, de dotacin de infraestructura y servicios.
Lo recomendable es formalizar una escritura de compraventa (evitar
contratos privados).
2.- Participacin de inversiones: Por el riesgo que cubren las partes
que integran un negocio. La figura recomendable el Fideicomiso.
3.-Formulacin
de
proyectos:
por
las
complejidades
de
reglamentaciones urbanas, se recomienda proyectar con condominios
(maestro y subcondominios), en lo posible disear tecnologas
tradicionales.

notas

4.- Trmite con la autoridad: por la complejidad de gestiones que se

tienen que hacer, se recomienda operar con un gestor especializado.
Los estudios de impactos se han sumado a los trmites, se recomienda
se hagan con buena disposicin.

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5.- Operaciones con Institucciones Financieras: se recomienda se

realicen con un gestor, con conocimiento de lo que implica estas
operaciones.
6.- Operaciones de ventas: se debe poseer asesores jurdicos y
fiscalistas para contratos y escrituras.
7.- Fiscal: Se recomienda poseer permanentemente un asesor.

PROCESO DEL TRMITE DE LICENCIAS Y PERMISOS

EL PROMOTOR
DE PROYECTOS
DE VIVIENDA DE
CALIDAD

Curso 1
Mdulo 6
Tema:
Marco
jurdico

EL REA DE GESTIN DE TRMITES Y PERMISOS

Esta rea ha sido considerada como el va crucis de los proyectos, esto debido
a la deficiente reglamentacin y falta de preparacin del funcionario
responsable de las autorizaciones de licencias y permisos.
Segn la complejidad de la empresas y del nmero de proyectos que tenga, el
gestor podr ser parte de la estructura tcnica o ser un rea independiente, ya
sea interna de la empresa o ser un consultor externo.
EL GESTOR DE TRMITES Y PERMISOS
Es recomendable que el gestor o coordinador de trmites sea en principio un
director responsable o perito en desarrollo urbano, esto por considerar que
conocen la normatividad y procedimientos de tramitacin.

notas

LAS VENTANILLAS DE TRMITES

Se est generalizando el que exista una sola ventanilla de trmites en los
Municipios.
De ser el caso de que no exista la ventanilla nica, se tendr que hacer las
gestiones con diferentes dependencias municipales, estatales y federales.
LAS MODALIDADES DE TRMITES
Patrocinador

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Pueden ser de
Consulta,
Para obtener constancias,
Para permisos y licencias,
Pago de derechos, contribuciones o impuestos
Negociar y ser asesorado

FUNDAMENTO LEGAL
PRINCIPALES TRAMITES DE LICENCIAS Y PERMISOS DE DESARROLLO URBANO
EL PROMOTOR
DE PROYECTOS
DE VIVIENDA DE
CALIDAD

Curso 1
Mdulo 2
Tema:
Listado de
verificacin
de actividades

notas

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LEY DE PLANEACIN Y GENERAL DE ASENTAMIENTOS HUMANOS

LEY DE DESARROLLO URBANO FEDERAL Y DE LA ENTIDAD
REGLAMENTO DE LA LEY DE DESARROLLO URBANO, FRACIONAMIENTOS,
CONDOMINIOS
PROGRAMA GENERAL DE DESARROLLO URBANO Y DE VIVIENDA DE LA
FEDERACIN Y DE LOS ESTADOS
PROGRAMAS DELEGACIONALES O MUNICIPALES DE DESARROLLO URBANO
DIFERENTES PROGRAMAS SECTORIALES O PARCIALES
CDIGO CIVIL, CONDOMINIO Y ARRENDAMIENTO
LEY Y REGLAMENTO DE PROTECCIN CIVIL
LEGISLACIN DE LA VIVIENDA
LEGISLACIN AMBIENTAL
LEGISLACIN DE COMUNICACIONES Y TRANSPORTES
NORMAS TCNICAS COMPLEMENTARIAS
LEGISLACIN Y NORMAS DE ORDENACIN I.N.A.H., I.N.B.A., SCT, FFCC, PEMEX,
CFE, AERONUTICA CIVIL Y OTROS
NORMATIVIDAD DE GOBERNACIN SOBRE, COSTAS Y FRONTERAS Y OTROS
LEGISLACIN AGRARIA, EJIDOS, AFECTACIONES Y OTROS
LEGISLACIN DE PROCEDIMIENTOS ADMINISTRATIVOS PARA TRMITES
LEGISLACIN DE SERVICIOS DE AGUA Y DRENAJE
PRESUPUESTOS FEDERAL, ESTATAL Y MUNICIPAL
LEGISLACIN DE INGRESOS DE ESTADOS Y MUNICIPIOS
REGLAMENTACIN DE LOS REGISTROS PBLICOS
LEGISLACIN DEL CONSUMIDOR
LEGISLACIN Y NORMATIVIDAD DE INSTITUCIONES DE CRDITOS, REGLAS Y
POLTICAS DE CRDITO.

EL PROMOTOR
DE PROYECTOS
DE VIVIENDA DE

FUNDAMENTO LEGAL
PRINCIPALES TRAMITES DE LICENCIAS Y PERMISOS DE CONSTRUCCIONES

CALIDAD

notas

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LEGISLACIN DE DESARROLLO URBANO

REGLAMENTO DE CONSTRUCCIONES Y REFORMAS AL REGLAMENTO DE LA
ENTIDAD CORRESPONDIENTE
PROGRAMA DE DESARROLLO URBANO
NORMAS DE ORDENACION EN AREA DE ACTUACION, GENERALESY
PARTICULARES DE LA ENTIDAD
NORMAS DE ORDENACION SOBRE VIALIDADES Y TRNSPORTE
NORMAS TCNICAS COMPLEMENTARIAS: SERVICIOS, EQUIPAMIENTO,
ESTACIONAMIENTOS, DONACIN Y OTRAS.
LEGISLACIN DE SEGURIDAD E HIGIENE
LEGISLACIN DE PROTECCIN CIVIL
LEGISLACIN DE PROCEDIMIENTOS ADMINISTRATIVOS. VENTANILLA DE
TRMITE, ACUERDOS DE FACILIDADES ADMINISTRATIVAS
LEGISLACIN HACENDARIA RELACIONADAS CON COSTOS DE LICENCIAS Y
PERMISOS, CATASTROS, PREDIAL, OPERACIONES MERCANTILES Y OTROS
TRIBUTOS Y CONTRIBUCIONES
LEGISLACIN Y REGLAMENTODE CONDOMINIOS

PRINCIPALES TRMITES
PROCESO DEL TRMITE DE
LICENCIAS Y PERMISOS
EL PROMOTOR
DE PROYECTOS
DE VIVIENDA DE
CALIDAD

Curso 1
Mdulo 2
Tema:
Listado de
verificacin
de actividades

A
A

CONSULTAS
INICIALES

PROYECTO
PREINVERSIN
COMPRA DE TERRENO

FORMALIZAR CRDITO

TERMINACIN
DEL DESARROLLO

CONSTRUIR

notas

LAS MODALIDADES DE LOS

TRMITES
CONSULTA,
PARA OBTENER CONSTANCIAS,
Patrocinador

PARA PERMISOS Y LICENCIAS,

PAGO DE DERECHOS, CONTRIBUCIONES O
IMPUESTOS

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NEGOCIAR Y SER ASESORADO

NO AFECTABILIDAD AGRARIA.
APEO Y DESLINDE
CERTIFICADO DE GRAVAMEN.
CERTIFICADO DE NO ADEUDO FISCAL
ESTUDIO DE IMPACTO URBANO Y AMBIENTAL.
LICENCIA DE USO DE SUELO.
LICENCIA DE CONJUNTO.
FUSIN DE PREDIOS
CERTIFICADO DE ZONIFICACIN.
CONSTANCIA DE ALINEAMIENTO Y
NMERO OFICIAL.
USO DE VA PBLICA.
FACTIBILIDAD DE SERVICIOS DE AGUA
POTABLE Y ALCANTARILLADO.
INSCRIPCIN EN REGISTRO PBLICO

LICENCIA DE FRACCIONAMIENTOS
LICENCIA DE CONSTRUCCIN.
REGISTRO DE CONDOMINIO.
AUTORIZACIN DEL CONDOMINIO
CONEXIONES DE SERVICIOS, AGUA,
DRENAJE, ELECTRICIDAD, TELFONOS.
LICENCIA SANITARIA
VISTO BUENO DE PROTECCIN CIVIL
AVALOS FISCAL Y COMERCIAL
ENTREGA DE
REAS COMUNES
VIALIDADES.
AVISO DE TERMINACIN DE OBRA
PERMISO PARA PUBLICIDAD Y SEALAMIENTO

OTROS EVENTUALES:
Vo.Bo. DEL I.N.A.H., Vo.Bo. I.N.B.A. PEMEX, de CFE.
Restricciones y afectaciones por caminos, SCT Y FFCC.,
Autorizacin de Aeronutica civil, costas y fronteras.

PROCESO DEL TRMITE

GESTIN CRDITO

FACTIBILIDAD

Curso 1
Mdulo 2
Tema:
Listado de
verificacin
de actividades

notas

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10

REG. PUB. PROP

Certificado de no
afectabilidad agraria

Autorizacin de
Expediente individua

Inscripcin ante el
Registro pblico
De la propiedad
REGISTRO

Firma de escrituras
De los adquirentes

BANCO

NOTARIO

SRA

Certificado de libertad de
gravmenes
REGISTRO PBLICO

AVALO
S

CALIDAD

INDIVIDUALIZACIN DE CRDITO

Verificacin de escrituras
del predio en el reg. Pub. Prop

Certificado de no adeudo
fiscal MUNIC. EDO, TESORERA

Avalo
fsico y de
L
capitalizacin

Inscripcin ante el registro

Pblico de la propiedad
REGISTRO

TESORERA, MUNICIPIO

Licencia de uso de suelo

Avalo comercial
L

Informe de agua

MUNICIPIO, DELEGACIN
PERITO EVALUADOR
MUNICIPIO

Alineamiento y no oficial

Informe de mejoras o
cooperacin
MUNICIPIO

Autorizacin agua y
drenaje

CNA, EAS

MUNICIPIO, DELEGACIN

SP energa elctrica
Solicitud de acta de apeo
y deslinde del terreno
MUNICIPIO, DELEGACIN

Estudio de impacto
urbano y ambiental

MUNICIPIO

CFE, CA. DE LUZ

Trmite de autorizacin
del condominio
NOTARIO
Licencia de construccin
MUNICIPIO, DELEGACIN

Factibilidad de uso de
suelo
FACTIBILIDADES

DE VIVIENDA DE

INVESTIGACIN PROPIEDAD

DE PROYECTOS

RUTA DE TRMITES PARA LA CONSTRUCCIN DE UN CONJUNTO HABITACIONAL

EL PROMOTOR

CONSTRUCCIN

MUNIC. EDO. DELEGACIN

PAGO DE DERECHOS
CONEXIN SERVICIO DE

NOTARIO

AGUA Y DRENAJE
MUNICIPIO, CNA, EAS

Aumento de densidad
MUNIC. EDO. DELEGACIN

Constitucin del rgimen de

propiedad en condominio

Pago de derechos conexin

De energa elctrica

Firma escritura del crdito

Inscripcin en RPP
NOTARIO

CFE, CA. DE LUZ

Factibilidad de
energa elctrica
CFE, CA. DE LUZ

Derechos uso de
va pblica

Aviso terminacin de obra

ESTATAL, MUNIC. DELEG.

MUNICIPIO, DELEGACIN

Factibilidad de servicios
de agua y drenaje

Licencia sanitaria
SSA.

MUNIC. EDO, DELEGACIN

Firma escritura compra venta

Trmite de pago de impuesto (isr)
Y de adquisicin de inmuebles
SHCP. MUNICIPIO, TESORERA

Finiquito de crdito

Autorizacin
instalacin gas

BANCO

SECOFI UNIDAD VERIFICACIN

Firma escritura compraventa, inscripcin RPP

NOTARIO

Expediente de crdito
Para notara

NOTARIO

Entrega vialidad
Y reas comunes

MUNICIPIO

EL PROMOTOR
DE PROYECTOS
DE VIVIENDA DE
CALIDAD

Curso 1
Mdulo 6
Tema:
Contratos
y
fideicomisos

notas

Patrocinador

Principales
Tipos de Contratos.
Compraventa.
Permuta.
Donacin.
Arrendamiento.
Comodato.
Depsito.
Mandato.
Prestacin de Servicios
Profesionales.
Obra a precio alzado.
Transporte.
Fianza.
Hipoteca.
Prenda.

Principales
Sociedades Mercantiles
Sociedad de Responsabilidad
Limitada.
Sociedad Annima.
Sociedad Cooperativa
Integradoras
Cualquiera de las sociedades antes
mencionadas,
Sociedad

Cooperativa,

constituirse

11

como

Capital Variable.
Asociaciones
Fideicomisos

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exceptuando

la

podrn

Sociedades

de

PRINCIPALES CONTRATOS EN OPERACIONES INMOBILIARIAS

EL PROMOTOR

OPCIN

DE PROYECTOS
DE VIVIENDA DE
CALIDAD

Curso 1
Mdulo 6
Tema:
Contratos
y
fideicomisos

VENTA INDIVIDUAL
VENTA MULTIPLE

ASOCIACIN EN PARTICIPACIN

PROMESA
OFERTA
COMPRAVENTA

FIDEICOMISO

ASOCIANTE

ASOCIADO

SOCIEDADES
FIDUCIARIO

notas

COMIT TCNICO

SOCIOS ACCIONISTAS
CONSEJO DE ADMINISTRACIN
DIRECCIN O ADMINISTRACIN

FIDEICOMITENTE

FIDEICOMISARIO

TRMINOS MODERNOS:
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12

Participaciones: integran un desarrollo por aportacin, inversin, sociedad y

financiamiento.
Coinversin: se da principalmente para integrar capital de trabajo.
Cofinanciamiento: cuando participan mas de dos instituciones financieras.

EL PROMOTOR
DE PROYECTOS
DE VIVIENDA DE
CALIDAD

Curso 1
Mdulo 6
Tema:
Contratos
y
fideicomisos

notas

Asociacin en participacin
Es un contrato por el cual una persona concede a otras que le aportan
bienes o servicios, una participacin de las utilidades y/o las prdidas
de una negociacin mercantil de una o varias operaciones de
comercio.
Caractersticas:
No tiene personalidad jurdica, ni razn o denominacin.
Debe de constar por escrito y no estar sujeta a registro.
El asociante obra en nombre propio y no habiendo relacin jurdica
entre los terceros y los asociados.
En caso de participacin de empresas se puede celebrar por acuerdo
del concepto de administracin.
En una asociacin es necesario la existencia de un contrato y sus anexos,
conteniendo los trminos de participacin y el flujo de efectivo, exponiendo
los ingresos y beneficios.
Participantes:

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13

Asociante: ser quien integra y asume la responsabilidad administrativa y

fiscal.
Asociado: ser quien aporte bienes o servicios con una compensacin
acordada.

Asociacin en participacin:
EL PROMOTOR
DE PROYECTOS
DE VIVIENDA DE
CALIDAD

Curso 1
Mdulo 6
Tema:
Contratos
y
fideicomisos

Es un contrato privado, se recomienda para manifestar la intencin de las

partes estipulando claramente la forma de operacin, siempre existirn
riesgos por no ser una Escritura Pblica.
Es un contrato privado con la modalidad de que el asociante obtiene las
obligacin fiscal de las partes (se debe registrar en la Secretara de Hacienda)
y en el R.P.P.
Ejemplo: El dueo de una propiedad inmueble acepta por invitacin de un promotor
participar en el desarrollo inmobiliario, asumiendo o no los riesgos del negocio.

Asociante: Se recomienda sea el promotor desarrollador, de ser as, ste se

compromete, adicionalmente a las obligaciones fiscales, aportar capital de
trabajo, elaborar el proyecto, tramitarlo ante autoridades, gestionar los
recursos financieros quedando como solidario o acreedor, ejecutar las obras
por si mismo o por terceros, comercializar y entregar los productos
inmobiliarios con la responsabilidad de dar los servicios posventa.

notas

Asociado: Aporta el predio asumiendo o no los riesgos del negocio

inmobiliario, recibir por su participacin beneficios adicionales al precio
original del terreno.

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14

Trminos de la participacin: El dueo del predio recibir adicionalmente

al precio pactado un beneficio adicional que podr ser: intereses, un sobre
precio o un porcentaje de las utilidades a valor actualizado.
Observacin: La dificultad de formalizar esta operacin consiste en convencer y darle
confianza al propietario del terreno para que participe de los riesgos del proyecto, en virtud
de que obtendr beneficios adicionales, no necesariamente debe participar del riesgo el
objetivo es la venta y el pago del tereno.

EL PROMOTOR

CONTRATO fideicomisos

DE PROYECTOS
DE VIVIENDA DE
CALIDAD

Curso 1
Mdulo 6
Tema:
Contratos
y
fideicomisos

En el fideicomiso el fideicomitente destina ciertos bienes a

un fin lcito, y/o determinado, encomendando la realizacin
de ese fin se realiza mediante a una institucin fiduciaria.
Objeto: puede ser de administracin, garanta y traslativo de
dominio.
Fiduciario: es la institucin fiduciaria de un banco (diferente a la
fuente de crdito)

notas

Fideicomitente: son los portantes que integran la constitucin del

fideicomiso (dueo de terreno, desarrolladores, inversionistas)
Fideicomisario: son los beneficiados podrn ser los
fideicomitentes y terceras personas como los compradores)

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15

mismos

Comit tcnico: es el rgano de toma de decisin que puede ser

integrada por el fiduciario, fideicomitentes y fideicomisarios si as se
determina.

Desarrollos en participacin, Fideicomiso.

EL PROMOTOR
DE PROYECTOS
DE VIVIENDA DE
CALIDAD

Curso 1
Mdulo 6
Tema:
Contratos
y
fideicomisos

Objeto: desarrollo de un proyecto inmobiliario que ser comercializado para

venta o renta a terceros (es la figura jurdica que garantiza a las partes en un
empresa inmobiliaria).
Administracin de los recursos que se aporten y del bien inmueble que ser desarrollado y
que se comercializara vendindose a terceras personas.
Garanta ante instituciones financieras de los bienes fideicomitidos,
Traslado de dominio a favor de compradores de los inmuebles inmobiliarios que sern
desarrollados.

Fiduciario: rea fiduciaria de una Institucin de Crdito.

Fideicomitente: sern las partes aportantes:
Terreno aportado por su propietario, determinando tamao, caractersticas y precio.
Aportacin de capital del promotor con el objeto de llevar a cabo el desarrollo del proyecto
inmobiliario autorizado por las partes.

notas

Proveedores, inversionistas que deseen participar de fideicomiso.

Podrn participar compradores de inmuebles que anticipen recursos en carcter de
inversionistas (no aplicable en vivienda de inters social).

Fideicomisario: sern los beneficiados de los ingresos generados por el

desarrollo inmobiliario.
Propietario de terreno que recibir el pago del valor pactado del predio, ms un premio o
porcentaje de las utilidades que genere el negocio (no necesariamente).
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16

El promotor que recibir los recursos para llevar a cabo el desarrollo, la devolucin de sus
aportaciones y un porcentaje de las utilidades que genere el negocio. Los restantes
fideicomisarios que se admitan en los trminos pactados en un origen (como es el caso de
los compradores).

Comit tcnico: lo integraran

fideicomisarios y el fiduciario.

los

representantes

fideicomitentes,

EL PROMOTOR
DE PROYECTOS

Sociedad mercantil:

Es posible en proyectos de largo plazo.

DE VIVIENDA DE
CALIDAD

Curso 1
Mdulo 6
Tema:
Contratos
y
fideicomisos

notas

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17

Se puede estructurar una sociedad el dueo del predio, en el entendido

que su participacin accionaria, la podr vender cuando lo desee (momento
en que el inmueble obtenga una plusvala).
Objeto: sociedad S. A. De C. V. Desarrollo de proyectos inmobiliarios.
Participantes: 100% de las acciones.
Socios definitivos:
Socio inversionista: inversin patrimonial.
Socio operador: inversin equipo de operacin, constructor, otros.
Socios temporales:
Socio promotor: capital de trabajo.
Socio capitalista, aportacin de terreno, compra acciones.
Capital social:
Activos patrimoniales, capital de trabajo.
Predio para desarrollo inmobiliario.
Consejo de administracin:
Presidente, vicepresidentes, otros.
Administrador general

Contrato de compraventa
EL PROMOTOR
DE PROYECTOS
DE VIVIENDA DE
CALIDAD

Curso 1
Mdulo 6
Tema:
Contratos
y
fideicomisos

Habr compraventa cuando uno de los contratantes se obliga a transferir la

propiedad de una cosa o de un derecho y el otro a su vez se obliga a pagar
por ellos un precio cierto y en dinero, en un tiempo determinado.
Obligaciones del vendedor: entregar al comprador la cosa vendida; en el
precio y en el tiempo convenido.
Garantizar las calidades de las cosas; Evitar la Eviccin (vicios ocultos).
Obligaciones del comprador: Cumplir todo aquello a que se haya obligado
y particularmente a pagar el precio de la cosa en el tiempo, lugar y forma
convenidos.

notas

ALGUNAS MODALIDADES DE LA COMPRAVENTA

1 Venta lisa y llana: es cuando en la Escritura no aparece ninguna condicionante o
limitacin.

2 Venta con reserva de dominio: es indudablemente de las modalidades tratadas

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18

en nuestra ley, la de mayor importancia para el que otorga el crdito.

La venta est supeditada a una condicin suspensiva consistente en que la propiedad de la
cosa no se transferir al comprador sino hasta que se realice un acontecimiento futuro e
incierto que consiste, generalmente, en el pago posterior del precio. La venta con reserva
de dominio, para que surta efectos respecto a terceros, necesita inscribirse en el Registro
Pblico de la Propiedad.

Compraventa
OPCIN

EL PROMOTOR
DE PROYECTOS
DE VIVIENDA DE
CALIDAD

Curso 1
Mdulo 6
Tema:
Contratos
y
fideicomisos

Contrato por virtud del cual el propietario de una cosa o derecho concede a otra
persona, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad exclusiva de
adquirirlo o de transferirlo a un tercero, obligndose a mantener, mientras tanto lo
ofrecido a su disposicin en las condiciones pactadas .
ELEMENTOS PERSONALES
OFERENTE
OPTANTE

ELEMENTOS REALES
PRECIO

ELEMENTOS FORMALES
POR ESCRITO

PLAZO

OFERTA

Es una declaracin unilateral de voluntad, seria y hecha con el nimo de cumplirse en

su oportunidad, con la expresin de los elementos esenciales de un contrato cuya
celebracin pretende el proponente.
notas

ELEMENTO PERSONAL
PROPONENTE

ELEMENTOS REALES
PLAZO

ELEMENTOS ESENCIALES

ELEMENTOS FORMALES
POR ESCRITO

CONTRATO FUTURO

PROMESA
La promesa es el contrato preparatorio por el que una o las dos partes se obligan a
celebrar, dentro de un cierto plazo, un contrato futuro cuyos elementos esenciales se
determinan efecto.
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ELEMENTOS PERSONALES
PROMITENTE COMPRADOR

PROMITENTE VENDEDOR
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19

ELEMENTOS REALES
ELEMENTOS CARACTERSTICOS
DEL CONTRATO
FUTURO
PLAZO

ELEMENTOS FORMALES

POR ESCRITO

SE PUEDE REGISTRAR
PREVENTIVAMENTE LA DEMANDA
EN EL REGISTRO PBLICO

EL PROMOTOR
DE PROYECTOS
DE VIVIENDA DE
CALIDAD

Curso 1
Mdulo 6
Tema:
Contratos
y
fideicomisos

Contrato de compraventa
Es la forma ms segura para emprender un negocio inmobiliario.
Habr compraventa cuando uno de los contratantes se obliga a transferir la propiedad
de una cosa o de un derecho y el otro a su vez se obliga a pagar por ellos un precio
cierto y en dinero.
Obligaciones del vendedor:

Entregar al comprador la cosa vendida.

notas

Garantizar las calidades de las cosas.

Prestar la eviccin.
Obligaciones del comprador:

Cumplir todo aquello a que se haya obligado y especialmente a pagar el precio

de la cosa en el tiempo, lugar y forma convenidos.
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20

EL PROMOTOR
DE PROYECTOS

Hipoteca

DE VIVIENDA DE
CALIDAD

Curso 1
Mdulo 6
Tema:
Contratos
y
fideicomisos

Garanta real constituda sobre bienes que no se entregan al acreedor, y que

da derecho a ste, en caso de incumplimiento de la obligacin garantizada,
al ser pagado con el valor de los bienes, en el grado de preferencia
establecido por la ley.
Objeto: Garantizar un prestamo por un determinado monto.

notas

Plazo: durante est vigente el pago, plazo.

Formas:
Hipoteca voluntaria: caso de los crditos para vivienda.
Hipoteca necesaria: cuando se intervienen los inmuebles por rden
judicial.

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21

Contrato de crdito
EL PROMOTOR

Para crdito puente y crdito individual.

DE PROYECTOS
DE VIVIENDA DE
CALIDAD

Curso 1
Mdulo 6
Tema:
Contratos
y
fideicomisos

notas

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22

Autorizado el crdito, la institucin financiera gira instrucciones al notario

para que elabore el contrato de crdito.
El contrato de compraventa que celebra el desarrollador con el comprador
se eleva a contrato de crdito, que sustituir el hipotecario, con la misma
institucin financiera.
Todo contrato de crdito agrupa lo siguiente:
Antecedentes y clasulas anexas
Las principales partes (Clusulas)
1.
Encabezado con los datos de
de un Contrato de crdito
ENCABEZADO
las partes que convienen.
Datos de los contratantes
DECLARACIONES
y testigos
2.
Declaracin de las partes.
Objeto del crdito
Monto del crdito
3.
Objeto del contrato.
Forma de disposicin
Producto (vivienda)
4.
Del inmueble a financiar,
Intereses, comisiones y
Tipo de crdito
gastos
las garantas, seguros y fianzas.
Destino del crdito
Lugar donde se
5.
Reglas y polticas de crdito Plazo
depositarn las garantas
y responsable del
Garantas
de la institucin financiera.
depsito
Apertura
6.
Obligaciones de las partes.
Causas de vencimiento
Seguro(s)
anticipado
7.
Jurisdiccin de tribunales.
Obligaciones del
Lugar y Domicilios de
8.
Firmas de las partes y de
acreditado durante la
Jurisdiccin del
fecha
las partes
Tribunal
en
caso
de
conflicto
vigencia del crdito
testigo.

Trmite con notarios

EL PROMOTOR
DE PROYECTOS
DE VIVIENDA DE
CALIDAD

Curso 1
Mdulo 6
Tema:
Contratos
y
fideicomisos

Cuando es autorizado el crdito puente se da inicio a la formalizacin de

crdito por lo que se le pide al solicitante, integre el expediente para el
notario y pague los gastos bancarios y los gastos notariales.
El tramite con Notarios se inicia cuando la institucin de crdito, gira
instruccin para escrituracin a la notara, con aviso al acreditado y al
desarrollador (vendedor de la vivienda).
La instruccin de la institucin de crdito se da con la informacin siguiente:

notas

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23

Objeto del crdito.

Monto, duracin y condiciones del crdito

Generales del acreditado.

Informacin de las garantas.

Reglas de crdito de la institucin.

Relacin de pago bancarios y de gastos y honorarios de la notara.

Relacin de anexos del expediente del acreditado y del proyecto que

se apoyar.

El Notario por conducto de la institucin de crdito solicita la informacin

complementaria o actualizacin de esta.

CONDOMINIOS
EL PROMOTOR
DE PROYECTOS
DE VIVIENDA DE
CALIDAD

Curso 1
Mdulo 6
Tema:
condominios

Concepto de copropiedad: se da cuando dentro de un inmueble las

diferentes unidades habitacionales poseen y comparten elementos comunes e
indivisibles; Esta copropiedad no es susceptible de subdivisin, el derecho a la
copropiedad ser proporcional al valor de cada propiedad privada.

Condmino: es la persona fsica o moral que en calidad de propietario de un

inmueble lo posee dentro del rgimen de propiedad en condominio .

Elementos:
Comunes: corresponde a las reas comunes indivisibles (puerta de entrada,
vestbulos, corredores, patios, jardines, calles exteriores, locales destinado a la
administracin, portera, las instalaciones generales, cimientos, estructuras y reas
sealadas en la licencia de construccin.

notas

Privativos: corresponde a la propiedad de la casa, departamento o local destinado al

uso privado(espacios interiores y exteriores de uso privado como estacionamientos).

Constitucin del rgimen de condominio, debe comprender:

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Destino del condominio

reas y descripcin del terreno y de las edificaciones.
Descripcin de cada unidad privativa, su uso y destino con su valor nominal.
Los bienes de propiedad comn, caractersticas, destino y uso.
Licencia de autorizacin del condominio y de construccin.
Reglamento del condominio.
Que la escritura del rgimen se inscriba en el Registro Pblico.

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24

Condominios
EL PROMOTOR
DE PROYECTOS
DE VIVIENDA DE
CALIDAD

Curso 1
Mdulo 6
Tema:
condominios

Asamblea

de

representantes:

es el rgano
condominio, se integra con los propios condminos.

supremo

del

Las Asambleas sern precididas y se realizarn en los trminos

establecidos por el reglamento de condominio.
Las resoluciones de la Asamblea se tomarn por mayora de votos; La
votacin ser personal, nominal y directa, aunque se permiten
representaciones.

El administrador del condominio: ser una persona fsica o moral

nombrado en Asamblea, fungir como secretario de las mismas y
llevar el libro de actas, asimismo cuidar y vigilara los bienes del
condominio, promover la integracin, organizacin y desarrollo de
la comunidad, operacin y mantenimiento de instalaciones y
servicios, administra los ingresos y gastos y presentar informes
peridicos a los condminos.

notas

Reglamento del condominio, contendr: Los derechos y

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25

obligaciones de los condminos, las medidas y disposiciones para

integracin organizacin y desarrollo de la comunidad, la
administracin, organizacin, mantenimiento y operacin del
condominio, y sobre el comit de vigilancia.

PRINCIPALES LEYES FISCALES

EL PROMOTOR

DE PROYECTOS
DE VIVIENDA DE
CALIDAD

Curso 1
Mdulo 6
Tema:
Sistema
tributario

notas

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26

CDIGO FISCAL DE LA FEDERACIN

MARCO GENERAL TRIBUTARIO
MISCELNEA FISCAL (Conjunto de reglas que no pueden ir
ms all de las leyes, slo definen o aclaran diversas
disposiciones, del Cdigo, LISR, LIVA, etc)
LEY DE INGRESOS DE LA FEDERACIN (Y DE LOS ESTADOS, cada
Estado emite la suya)
Ley anual que define los ingresos de la federacin, y en los
Estados los propios. Define los impuestos vigentes durante el
ao
LEY DEL IMPUESTO SOBRE LA RENTA
Grava a personas fsicas o morales, sobre sus utilidades
LEY DEL IMPUESTO AL ACTIVO
GARANTA MNIMA DE PAGO SOBRE UTILIDADES
LEY DEL IMPUESTO AL VALOR AGREGADO
Impuesto indirecto, al consumo, adquisicin de bienes
o servicios
CDIGO FINANCIERO DE ESTADO (El DF y cada ESTADO tienen la
suya, a veces se llama ley de HACIENDA)
Define todos los cobros que pueden hacer los estados,
impuestos Predial, Traslado de dominio, etc, as como
derechos y productos, estatales y municipales.
Por considerarse de obligacin tributaria se incluye la de
LEGISLACIONES DE INFONAVIT Y DEL SEGURO SOCIAL.

CODIGO FISCAL DE LA FEDERACION PRINCIPIOS

EL PROMOTOR
DE PROYECTOS
DE VIVIENDA DE
CALIDAD

Curso 1
Mdulo 6
Tema:
Sistema
tributario

Cdigo es el conjunto ordenado de

normas jurdicas que instituyen los
principios generales y unifican a toda
la rama del derecho fiscal.
Todos los principios tributarios del
derecho fiscal en Mxico se
encuentran contenidos en el Cdigo
Fiscal de la Federacin.
El CFF seala que todas las personas
fsicas y morales deben contribuir
para el gasto pblico de conformidad
con las leyes fiscales respectivas, y
en su defecto, por el propio CFF.

notas

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27

El CFF es un conjunto de
procedimientos en el que se
establece la relacin tributaria entre
el contribuyente (sujeto pasivo) y la
autoridad (sujeto activo) .

CONTENIDO
TITULO I

DISPOSICIONES GENERALES

TITULO II
DERECHOS Y OBLIGACIONES
DE LOS CONTRIBUYENTES
TITULO III
FACULTADES DE LAS
AUTORIDADES FISCALES
TITULO IV
FISCALES

INFRACCIONES Y DELITOS

TITULO V
PROCEDIMIENTOS
ADMINISTRATIVOS
CAPITULO I
RECURSO
ADMINISTRATIVO DE REVOCACION
CAPITULO II
GARANTIA FISCAL

NOTIFICACIONES Y

CAPITULO III
PROCEDIMIENTO
ADMINISTRATIVO DE EJECUCION
TITULO VI
JUICIO CONTENCIOSO
ADMINISTRATIVO
ARTICULOS TRANSITORIOS

Estrategia Fiscal
EL PROMOTOR
DE PROYECTOS
DE VIVIENDA DE
CALIDAD

Curso 1
Mdulo 6
Tema:
Sistema
tributario

Debe ser costumbre administrativa cumplir en lo posible con

todas las obligaciones tributarias, en virtud de que existen
riesgos de que la empresa o proyecto, incurra en costos, sea
obstaculizada e incluso ser suspendida.
Existen riesgos de efectos inmediatos como son el no cumplir con
los requisitos y pagos permisos y licencias, as como el de
registro y actualizaciones hacendarias, entre otros.
En todo incumplimiento con los compromisos tributarios se
incurre en costos adicionales (multas y costo financieros) y hasta
suspenciones.

notas

El poder lograr una estrategia fiscal se sustenta en tener

asesores
especializados,
una
eficiente
administracin
y
contabilidad, un control y supervisin interna de las operaciones.

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28

Como lograr
y con quienes
se lleva a cabo la
estrategia fiscas

Asesores
Administracin
Contabilidad
Contralora y auditora interna

ESTRATEGIA FISCAL
EL PROMOTOR
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Curso 1
Mdulo 6
Tema:
Sistema
tributario

notas

Todo proyecto y empresa desarrolladora debe de tener estrategias

fiscales, estas deben de ser formuladas con el conocimiento de
asesores fiscalistas;
Es importante fortalecer esta accin de estrategias apoyandose de
la representacin de las empresas promotoras, como lo es la
Camara Nacional de la Vivienda CANADEVI y sus delegaciones, que
deben vigilar:

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29

Los efectos de lo tributario en los costos del proyectos

La simplificacin administrativa de trmites.
Propiciar estimulos a la inversin y operacin de proyecto.
Proteger la empresa legalmente registrada y afiliada a la
CANADEVI.

Estas acciones se logran por medios de acuerdos y convenios y en

algunos casos con proyectos de iniciativas de reforma de la
legislacin.

ESTRATEGIA TRIBUTARIA
Las pricipales estrategias recomendables en trminos
generales, son:

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DE VIVIENDA DE
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Curso 1
Mdulo 6
Tema:
Sistema
tributario

1.

Utilizar los esimulos orientados a la vivienda de inters social

que otorga la Federacin y Gobiernos Estatales y Municipales,
son los ms conocidos o practicados por las instancias, los de:

Subsidios a la vivienda progresiva, otorgada en los programas

de financiamiento de la Sociedad Hipotecaria Federal.
Deduccin del costo del monto original de la inversin en
terrenos, contemplado en la Ley del ISR.
Subsidios de Municipios y Estados (varan segn entidad) a los
costos de permisos y licencias, impuesto de traslado de
dominio y en algunos casos de crdito o facilidades de pago
fiscal.
Es condicionante que la operacin de admistracin y la
contabilidad de las empresas, cuiden de las comprobaciones
en especial de todas aquellas que sean deducibles, evitar o
reducir gastos no deducibles, evitar retiros de utilidades
propiciando otra manera de poder de gozar estos beneficios,
aprovechar el efecto de la depreciacin de activos cuidando la
actualizacin de los mismos, ser cumplido en el pago de
obligaciones evitando que estas se acumulen y se tenga que
incurrir en otros gastos.
Propiciar, con el apoyo de CANADEVI, la simplificacin de la
administracin tributaria en las diferentes dependencias.

notas

2.

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30

3.

EL PROMOTOR
DE PROYECTOS
DE VIVIENDA DE
CALIDAD

Curso 1
Mdulo 6
Tema:
Sistema
tributario

ANEXOS
RESUMEN DE LA LEGISLACIN FISCAL
INVESTIGADA AL MES DE JUNIO DE 2002

Ley del impuesto sobre la renta

notas

Impuesto al Valor Agregado

Impuesto a los Activos
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31

Legislacin de los Estados

LEY DEL IMPUESTO SOBRE LA RENTA

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Mdulo 6
Tema:
Sistema
tributario

Las personas morales calcularn el ISR, aplicando al resultado fiscal del

ejercicio la tasa del 32%. Sin embargo se aplicar la tasa del 35% para el
2002 e ir disminuyendo en forma paulatina hasta llegar al 32% en el ao
2005 (Art. 10 y DT 2002-2-LXXXII)
Artculo 10. Resultado fiscal:
Utilidad fiscal = Ingresos acumulables deducciones autorizadas en el
ejercicio.
Resultado fiscal = Utilidad fiscal prdidas fiscales pendientes de aplicar

notas

de aos anteriores.
Artculo 17.
17 Ingresos Acumulables:

Las personas morales residentes en el

pas, incluida la asociacin en participacin, acumularn la totalidad de los

ingresos en efectivo, en bienes, en servicios, en crdito o de cualquier otro tipo
que obtengan en el ejercicio. El ajuste anual por inflacin acumulable es el
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32

ingreso que obtienen los contribuyentes por la disminucin real de sus deudas

LEY DEL IMPUESTO SOBRE LA RENTA

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Mdulo 6
Tema:
Sistema
tributario

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33

Artculo 18. Para los efectos del artculo 17 de esta ley se considera que los
ingresos se obtienen, en aquellos casos no previstos en otros artculos de la
misma ley, en las fechas que se sealan conforme a lo siguiente:
I.- Tratndose de enajenacin de bienes o prestacin de servicios, cuando se
de cualquiera de los siguientes supuestos, el que ocurra primero:
A).- Se expida el comprobante que ampare el precio o la contraprestacin
pactada.
B).- Se enve o entregue materialmente el bien o cuando se preste el
servicio.
C).- Se cobre o sea exigible total o parcialmente el precio o la
contraprestacin pactada, aun cuando provenga de anticipos.
II.- Tratndose del otorgamiento del uso o goce temporal de bienes, cuando
se cobren total o parcialmente, sean exigibles las contraprestaciones a favor
de quin efectu dicho otorgamiento, o se expida el comprobante de pago
que ampare el precio o la contraprestacin pactada, lo que suceda primero.
III.- Tratndose de la obtencin de ingresos provenientes de contratos de
arrendamiento financiero, los contribuyentes podrn optar por considerar
como ingreso obtenido en el ejercicio el total del precio pactado, o la parte
del precio exigible durante el mismo.
IV. Ingresos derivados de deudas no cubiertas por el contribuyente, en el
mes en que se consuma el plazo de prescripcin o en el mes en el que se
cumpla la notoria imposibilidad practica de cobro .

LEY DEL IMPUESTO SOBRE LA RENTA

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Sistema
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34

Artculo 19.
Los contribuyentes que celebren contratos de obra inmueble, consideraran
acumulables los ingresos provenientes de dichos contratos, en la fecha en
que las estimaciones por obra ejecutada, sean autorizadas o aprobadas para
que proceda su cobro, siempre y cuando el pago de dichas estimaciones
tengan lugar dentro de los tres meses siguientes a su aprobacin o
autorizacin; de lo contrario, los ingresos provenientes de dichos contratos
se considerarn acumulables hasta que sean efectivamente pagados. Los
contribuyentes que celebren otros contratos de obra en los que se obliguen a
ejecutar dicha obra conforme a un plano, diseo y presupuesto, consideraran
que obtienen los ingresos en la fecha en que las estimaciones por obra
ejecutada, sean autorizadas o aprobadas para que proceda su cobro,
siempre y cuando el pago de dichas estimaciones tengan lugar dentro de los
tres meses siguientes a su aprobacin o autorizacin; de lo contrario, los
ingresos provenientes de dichos contratos se considerarn acumulables
hasta que sean efectivamente pagados, o en los casos en que no estn
obligados a presentarlas o la periodicidad de su presentacin sea mayor a
tres meses, consideraran ingreso acumulable el avance trimestral en la
ejecucin o fabricacin de los bienes a que se refiere la obra. Los ingresos
acumulables por contratos de obra a que se refiere este prrafo, se
disminuirn con la parte de los anticipos, depsitos, garantas o pagos por
cualquier otro concepto, que se hubiera acumulado con anterioridad y que se
amortice contra la estimacin o el avance.
Los contribuyentes a que se refiere el prrafo anterior, considerarn ingresos
acumulables, adems de los sealados en el mismo, cualquier pago recibido
en efectivo, en bienes o servicios, ya sea por concepto de anticipos,
depsitos o garantas del cumplimiento de cualquier obligacin, o cualquier
otro.

LEY DEL IMPUESTO SOBRE LA RENTA

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35

Artculo 21. Ganancia en la enajenacin de terrenos (y otros bienes).

Restar del ingreso obtenido en la enajenacin el monto original de la
inversin el cual se podr ajustar multiplicndolo por el factor de
actualizacin correspondiente.
Artculo 29. Deducciones autorizadas:
Devoluciones, descuentos o bonificaciones
Adquisicin de mercancas (compras netas), excepto activos fijos,
terrenos, acciones, partes sociales, obligaciones y otros valores
mobiliarios o ttulos valor que representen la propiedad de bienes
Gastos netos
Inversiones
Crditos incobrables y prdidas por caso fortuito
Aportaciones a fondos de pensiones y jubilaciones.
Ajuste Anual por inflacin deducible
Otros

LEY DEL IMPUESTO SOBRE LA RENTA

Artculo 31. Requisitos de las deducciones:
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36

Gastos estrictamente indispensables y donativos

Depreciaciones, segn seccin III
Documentos con requisitos fiscales y pagados con cheque nominativo ($2,000.00),
tarjeta, o monedero electrnico.
Registradas en la contabilidad
Se retengan y enteren los impuestos que exijan las leyes
Se paguen a personas que estn registradas en el RFC
Se traslade el IVA
Intereses por prstamos, estos se hayan invertido en el negocio
Sueldos y donativos, sean efectivamente pagados en el ejercicio de la deduccin
Honorarios a administradores, gerentes, consejeros, etc, con requisitos especficos
Requisitos para la asistencia tcnica y regalas
Requisitos para gastos de previsin social
Seguros y fianzas, con requisitos
Valor de mercado de adquisiciones e intereses, la diferencia no deducible
Bienes de importacin, este debidamente pagado el impuesto sobre las
importaciones correspondientes
Plazo de prescripcin de crditos incobrables
Plazo para reunir los requisitos fiscales de las deducciones

LEY DEL IMPUESTO SOBRE LA RENTA

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Sistema
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37

Artculo 32. Partidas no deducibles:

ISR del contribuyente o de terceros, as como otras contribuciones o cuotas a
cargo de terceros
Gastos relativos a activos fijos no deducibles
Participacin en las utilidades, condicionadas, y PTU
Obsequios, atenciones y gastos anlogos
Gastos de representacin
Restricciones a viticos y gastos de viaje
Sanciones, indemnizaciones por daos
Intereses p/ prstamos a cargo valores del Gobierno Federal, inscritos RNV
Provisiones de pasivo o reservas de activo
Primas o sobreprecio por reembolso de capital
Prdidas fortuitas o fuerza mayor, o por enajenacin de bienes, cuando el
valor de los bienes no corresponda al de mercado en el momento de la
adquisicin
El crdito comercial, aun adquirido
Lmite en arrendamiento de aviones, Casas de recreo
Prdidas derivadas de venta de activos no deducibles
IVA e IEPES pagado, excepto cuando no sea acreditable
Gastos a prorrata en el extranjero
El 50% de consumos en bares y restaurantes.
Los gastos de comedor que no sean comunes para todos los trabajadores
Pagos hechos a personas, entidades, fideicomisos, A en P, fondos de inversin
u otros, ubicados en jurisdicciones de baja imposicin fiscal

LEY DEL IMPUESTO SOBRE LA RENTA

EL PROMOTOR
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DE VIVIENDA DE
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Mdulo 6
Tema:
Sistema
tributario

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38

Artculo 36. Opcin para deducir el porcentaje de costo cuando se

obtenga el ingreso acumulable, para contratos de obra inmueble de
desarrollos inmobiliarios, fraccionamientos de lotes.
Requisitos y condiciones
Aviso 15 das de haber firmado el contrato. Pago de recargos en caso de
desviacin. Deduccin de inversiones:
Art 37: Bases generales:
Ajuste de la deduccin con el factor de actualizacin
Art 38: Definicin de inversiones: activos fijos, gastos y cargos
diferidos, gastos preoperativos
Art 39: Porcentajes de amortizacin
Art 40: Porcentajes de depreciacin, generales
Art 41: Porcentaje de depreciacin, maquinaria especfica
Artculo 40 y 41. Principales porcentajes de depreciacin:
Construcciones 5%
Mobiliario y equipo 10%
Equipo de transporte 25%
Equipo de cmputo 30%
Dados, troqueles, moldes, matrices y herramental 35%
Equipo destinado a la conversin a consumo de gas natural, equipo
destinado a controlar la contaminacin ambiental 100%
Artculo 42 . Reglas de la deduccin de las inversiones:
Reparaciones y adaptaciones
Inversiones en automviles hasta $200,000.
Inversiones en casas habitacin, comedores, aviones y embarcaciones
Fusin o escisin, slo los valores pendientes de deducir
Artculo 43.
Prdida por caso fortuito o fuerza mayor, y acumulacin de la parte no reinvertida

Art 8 y 17: ASOCIACIN EN PARTICIPACIN

EL PROMOTOR
DE PROYECTOS
DE VIVIENDA DE
CALIDAD

El contrato de A en P se considera como parte de las personas morales y en

consecuencia todo lo aplicable a stas tambin surte efectos a las A en P,
por lo tanto ya no hay una disposicin especifica que regule a este tipo de
regimenes.

Art 13 : Fideicomiso:
La fiduciaria calcular la utilidad o prdida del propio fideicomiso, para
determinar pagos provisionales por cuenta de los fideicomisarios.

notas

Los fideicomisarios acumulan la utilidad o prdida obtenida por ejercicio a

sus ingresos, acreditando el pago provisional.

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39

Los pagos provisionales se calcularn de acuerdo a lo dispuesto en el art.

14 de sta ley. En el 1er ao de calendario o cuando no resulte coeficiente
de utilidad, ste se estimar al que corresponda en los trminos del art. 90
de sta ley de acuerdo a la actividad preponderante del fideicomiso.

ESTIMULOS FISCALES
EL PROMOTOR
DE PROYECTOS

PROYECTOS DE INVESTIGACION Y DESARROLLO TECNOLOGICO

DE VIVIENDA DE
CALIDAD

Curso 1
Mdulo 6
Tema:
Sistema
tributario

La realizacin de este tipo de proyectos tienen derecho a un estimulo fiscal

consistente en aplicar un crdito fiscal del 30% de este tipo de inversin,
contra el ISR a su cargo, en relacin a que se considere como gastos e
inversiones en el proyecto (con autorizacin CONACYT).

DEDUCCION INMEDIATA DE BIENES NUEVOS DE ACTIVO FIJO.

notas

A partir del 2002, se podr optar por una deduccin inmediata de bienes
nuevos en lugar de las previstas en los art. 37 y 43 de sta ley, deduciendo
slo los porcentajes mencionados en el art. 220 sobre el MOI (monto original
de la inversin) y el excedente slo ser deducible en los trminos del art.
221 que seala el procedimiento para la deduccin inmediata.
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40

EL PROMOTOR
DE PROYECTOS

DEDUCCION INMEDIATA DE BIENES NUEVOS DE ACTIVO

FIJO (Art. 220 y 221).

DE VIVIENDA DE
CALIDAD

Con la finalidad de promover la inversin de Activos Fijos en territorio

nacional y fuera de las reas metropolitanas de Monterrey, Guadalajara y
D. F., excepto cuando en dichas reas se trate de empresas que sean
intensivas en mano de obra, que utilicen tecnologas limpias en cuanto a
sus emisiones contaminantes y no requieran uso intensivo de agua en sus
procesos productivos, exceptundose autobuses, camiones de carga,
tractocamiones y remolques, para fomentar un desarrollo regional mas
equilibrado, se permite nuevamente en forma opcional la aplicacin de
tasas de depreciacin ms elevadas, a las inversiones realizadas de mayor
marginalidad.

notas

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41

Dicha deduccin se efectuar en un solo ejercicio sobre la inversin de

bienes nuevos de activo fijo, en lugar de los porcentajes normales de
depreciacin; y la deduccin se efectuar hasta el ejercicio siguiente al
que se inicie su utilizacin, por la cantidad que resulte de aplicar, al monto
original de la inversin, nicamente los por cientos que se establecen.

MISCELANEA FISCAL AO 2002

DEDUCCINES POR CONTRATO DE OBRA INMUEBLE
EL PROMOTOR
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CALIDAD

Curso 1
Mdulo 6
Tema:
Sistema
tributario

REGLA 3.6.1.
Se permite la opcin de deducir de las erogaciones efectivamente realizadas
en dichas obras, an cuando carezcan de los requisitos fiscales hasta en
un 0.3% del monto de los ingresos acumulables efectivamente
percibidos provenientes de las obras ejecutadas en el 2002.
Tambin podrn deducir hasta un 3% del monto total de algunas
erogaciones efectuadas en el ejercicio relacionadas directamente con la
construccin de obras, sin considerar en ese total, las correspondientes

notas

a sueldos y salarios, intereses y pagos al extranjero, cumpliendo con

ciertos requisitos, entre otros el de retener y enterar el 5% del monto
total de la operacin realizada por concepto de ISR.
As mismo debern de presentar un aviso en la ALR (administracin
local de recaudacin) a mas tardar el 31 de marzo del 2003 en el que

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informen que se acogieron al beneficio de la autofacturacin as como

una declaracin informativa de las operaciones que amparen dichas

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42

erogaciones .

MISCELANEA FISCAL AO 2002. DEDUCCIN DE COMPRA DE

TERRENOS EN EL EJERCICIO DE ADQUISICION
EL PROMOTOR
DE PROYECTOS
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CALIDAD

Curso 1
Mdulo 6
Tema:
Sistema
tributario

notas

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43

REGLA 3.6.2. Para efectos del artculo 22 fraccin II de la Ley del ISR
(art. 29 NLISR), los contribuyentes que se dediquen
preponderantemente a realizar desarrollos inmobiliarios, podrn
optar por deducir el monto original de la inversin de los
terrenos en el ejercicio en que los adquieran, siempre que:
A.
Los terrenos sean destinados a la realizacin de desarrollos
inmobiliarios a ms tardar en el ejercicio siguiente a aquel en que los
adquieren.
B.
Los ingresos acumulables correspondientes al ejercicio inmediato
anterior provengan de la realizacin de desarrollos inmobiliarios en
cuando menos un 90 por ciento.
C.
Al momento de la enajenacin del terreno, se considere el ingreso
acumulable el valor total de la enajenacin, en lugar de la ganancia a
que se refiere el artculo 17 fraccin V de la Ley del ISR (Art. 20 Fr. V
NLISR)
D. El monto original de la inversin de los terrenos no se incluya en la
estimacin de los costos directos e indirectos a que se refiere el artculo
31 de la Ley del ISR. (Art..36 NLISR)
E.
En la escritura pblica en la que conste la adquisicin de dichos
terrenos, se asienten la declaraciones que haga el contribuyente o su
representante legal, de lo siguiente:
1.- que el monto original de la inversin del terreno de referencia se
deducir en el ejercicio de su adquisicin.
2.- que al momento de la enajenacin del terreno, se considerar como
ingreso acumulable el valor total de la enajenacin, en lugar de la
ganancia a que se refiere el artculo 17 fraccin V de la Ley del ISR.
(Art. 20 NLISR)

LEY DEL IMPUESTO AL ACTIVO

EL PROMOTOR
DE PROYECTOS
DE VIVIENDA DE
CALIDAD

Curso 1
Mdulo 6
Tema:
Sistema
tributario

Impuesto compensatorio del ISR, aplicando el 1.8% a los activos definidos en la ley,
compensable posteriormente con el impuesto definitivo de la LISR.
Aplicable en definitiva a empresas que declaran prdidas fiscales.
Valor de los activos promedio en el ejercicio:
Promedios mensuales de los activos financieros y valor de acciones actualizado.
Activos fijos, gastos y cargos diferidos, actualizados (aun los no deducibles para
ISR).
Los terrenos.
Los inventarios (aunque para ISR no existen).
Menos: deudas con empresas mexicanas, sin incluir las contratadas con el
sistema financiero.

notas

En caso de fideicomiso o A en P, la fiduciaria y el asociante cumplirn por cuenta del

conjunto de fideicomisarios y de los asociados con la obligacin de efectuar pagos
provisionales y hacer el clculo y liquidacin definitiva del impuesto, repercutiendo
posteriormente a los fideicomisarios y asociados su parte proporcional, por los activos
del contrato.

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44

El impuesto pagado se acredita contra el ISR a cargo del contribuyente, de tal forma
que la cantidad total a pagar es la ms alta que resulte entre ambos impuestos, sin
embargo la posibilidad de acreditar es de varios ejercicios futuros (10 aos),
actualizado.

LEY DEL IMPUESTO AL VALOR AGREGADO

EL PROMOTOR
DE PROYECTOS
DE VIVIENDA DE
CALIDAD

Curso 1
Mdulo 6
Tema:
Sistema
tributario

Impuesto indirecto, no a cargo de la empresa, sino a cargo de los

clientes, la empresa funge como administradora del mismo.
A su vez paga a terceros tambin el IVA que estos administran y entera al
fisco la diferencia entre lo que cobra a sus clientes y paga a sus proveedores
y acreedores.
Artculo 1. Sujeto, tasa: personas que realicen en territorio nacional, las
actividades siguientes:

notas

Enajenen bienes
Presten servicios independientes
Otorguen uso o goce temporal de bienes
Importen bienes o servicios

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La tasa general del impuesto es el 15%, que se traslada a las personas que
adquieran los bienes, servicios o usen o gocen temporalmente de los bienes.

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45

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Curso 1
Mdulo 6
Tema:
Sistema
tributario

Artculo 4. Requisitos para el acreditamiento del IVA:

Trasladado expresamente y por separado
Que hayan sido efectivamente erogados los pagos
Que haya sido retenido, en su caso
El derecho a acreditar es personal e intransferible, excepto por fusin
Artculos 9 y 11.
Exenciones en enajenacin de bienes:
Suelo

notas

Construcciones adheridas al suelo, destinadas o utilizadas para casa

habitacin
Momento de la enajenacin:
Se enve el bien
Patrocinador

Se pague parcial o totalmente

Se expida comprobante que ampare la venta

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46

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Artculo 12. Base del impuesto en enajenacin:
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Sistema
tributario

notas

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47

Precio pactado ms cualquier cantidad que se cargue o cobre al

adquirente por otros impuestos, derechos, intereses normales o
moratorios, penas convencionales, o cualquier otro concepto. A falta de
precio pactado se estar al valor de mercado o en su defecto al de
avalo.
Artculo 15. Exenciones de prestacin de servicios:
Las comisiones y otras contraprestaciones que cubra el acreditado a su
acreedor con motivo del otorgamiento de crditos hipotecarios para la
adquisicin, ampliacin, construccin o reparacin de casa habitacin,
salvo aquellas que se originen con posterioridad del citado crdito o que
se deben pagar a terceros por el acreditado.
Artculo 18. Base del impuesto en prestacin de servicios:
Valor total de la contraprestacin pactada, mas cualquier cantidad que se
cargue o cobre a quien reciba el servicio por otros impuestos, derechos,
viticos, gastos de toda clase, reembolsos, intereses normales o
moratorios, penas convencionales, o cualquier otro concepto.
Artculo 32. Obligaciones de los contribuyentes:
Llevar contabilidad y separar las operaciones de distintas tasas de IVA
Dar comprobantes donde se traslade por separado el IVA
Presentar declaraciones
Expedicin de constancias de retencin
Designacin de un representante comn, en el caso de copropietarios
Las asociaciones o SC sern las que cumplan las obligaciones de sus
asociados o socios

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EL PROMOTOR
DE PROYECTOS
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Mdulo 6
Tema:
Sistema
tributario

notas

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48

Art 9 exenciones en enajenacin de bienes:

1.
Suelo
2.
Construcciones adheridas al suelo, destinadas o utilizadas para
casa habitacin
Art 11 momento de la enajenacin:
1.
Se enve el bien
2.
Se pague parcial o totalmente
3.
Se expida comprobante que ampare la venta
Art 12 base del impuesto en enajenacin:
Precio pactado mas cualquier cantidad que se carge o cobre al adquirente por
otros impuestos, derechos, intereses normales o moratorios, penas
convencionales, o cualquier otro concepto. A falta de precio pactado
se estar al valor de mercado o en su defecto al de avalo.
Art 15 exenciones de prestacin de servicios:
Las comisiones y otras contraprestaciones que cubra el acreditado a su
acreedor con motivo del otorgamiento de crditos hipotecarios para la
adquisicin, ampliacin, construccin o reparacin de casa habitacin,
salvo aquellas que se originen con posterioridad del citado crdito o
que se deben pagar a terceros por el acreditado

LEY DEL INGRESO DE LA FEDERACION

PARA EL EJERCICIO FISCAL 2002. ARTICULO SEPTIMO TRANSITORIO
EL PROMOTOR
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DE VIVIENDA DE
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Mdulo 6
Tema:
Sistema
tributario

Se reforma la Ley del IVA a travs de un artculo transitorio de la Ley de

Ingresos de la Federacin. Estas disposiciones tendrn vigencia de un ao, y
sustituyen lo previsto en los artculos 1A, 4, 11, 12, 18, 23, 32 Fracc. III, y
dems correlativos de la LIVA, y quedan sin efectos las disposiciones que la
LIVA se opongan a lo previsto al presente artculo.

En el 2002, se causar el IVA a travs de flujos de efectivo, es decir, el IVA

trasladado se acumular hasta el momento en que se cobre y el IVA
acreditable se acreditar hasta el momento en que se pague.

notas

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49

Se establece que para los casos de enajenacin, prestacin de servicios y el

otorgamiento del uso o goce temporal de bienes, el impuesto se causar en
el momento en que se cobren efectivamente las contraprestaciones y sobre
el monto de cada una de ellas. Tratndose de ciertos intereses, el impuesto
se causar cuando se devenguen, a excepcin de los intereses generados
por enajenaciones a plazo.

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LEY DEL INGRESO DE LA FEDERACION

PARA EL EJERCICIO FISCAL 2002. ARTICULO SEPTIMO TRANSITORIO

DE PROYECTOS
DE VIVIENDA DE
CALIDAD

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Mdulo 6
Tema:
Sistema
tributario

En los certificados de participacin inmobiliaria se considera que la

enajenacin de los bienes que ampara el certificado se realiza cuando el
certificado se transfiera.
En la importacin de bienes intangibles, el impuesto se causar cuando se
pague la contraprestacin correspondiente.
Los anticipos o depsitos que formen parte del precio o contraprestacin
pactado, en todos los casos se causar cuando se pague la contraprestacin
correspondiente.

notas

Para que proceda el acreditamiento del IVA como requisito adicional se

requiere que sea efectivamente pagado y, en su caso, las adquisiciones
efectivamente pagadas. Cuando los pagos se efecten mediante cheque, se
considera que el valor de la operacin, as como el IVA trasladado fueron
efectivamente pagados en la fecha del cobro del cheque.
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50

Las retenciones a que se refiere el art. 1A de la LIVA se deben efectuar en el

momento en el que se pague y sobre el monto efectivamente pagado.

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PARA EL EJERCICIO FISCAL 2002. ARTICULO SEPTIMO TRANSITORIO
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DE PROYECTOS
DE VIVIENDA DE
CALIDAD

Curso 1
Mdulo 6
Tema:
Sistema
tributario

notas

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51

OBLIGACIONES:
a)

Expedir comprobantes con requisitos fiscales.

b)

Sealar en el comprobante que ampare actos o actividades gravadas por el IVA,

en forma expresa si el pago de la contraprestacin se hace en una sola exhibicin
o en parcialidades.

c)

Cuando la contraprestacin se pague en parcialidades, en el comprobante se

deber indicar el importe total de la parcialidad que se cubra en ese momento y el
monto equivalente al IVA que se traslada sobre dicha parcialidad.

d)

Por los pagos que se hagan con posterioridad a la fecha de expedicin del
comprobante fiscal se expedir un comprobante por cada parcialidad que
contendr los siguientes datos:
Datos del contribuyente:

Nombre denominacin o razn social

Domicilio fiscal

RFC

Lugar y fecha de expedicin

Datos de la persona a favor de quien se expide.

RFC
Adicionalmente :
* No. de la parcialidad que ampara y su importe

El IVA trasladado

Monto del impuesto retenido cuando proceda

No. y fecha del comprobante fiscal que ampara la operacin

CDIGO FINANCIERO DEL ESTADO

IMPUESTO POR ADQUISICIN DE INMUEBLES
EL PROMOTOR
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DE VIVIENDA DE

COMPRAVENTA

CALIDAD

Curso 1
Mdulo 6
Tema:
Sistema
tributario

Estn obligadas al pago del impuesto sobre adquisicin de inmuebles,

establecido en este capitulo, las personas fsicas y las morales que adquieran
inmuebles que consistan en el suelo, en las construcciones o en el suelo y las
construcciones adheridas a l ubicados en el Distrito Federal, as como los
derechos relacionados con los mismos a que este captulo se refiere.
Para los efectos de este captulo, se entiende por adquisicin, la que derive de:
I. Todo acto por el que se transmita la propiedad, incluyendo la donacin, la

notas

que ocurra por causa de muerte y la aportacin a toda clase de

asociaciones o sociedades, a excepcin de las que se realicen al
constituir la copropiedad o la sociedad conyugal siempre que sean
inmuebles propiedad de los copropietarios o de los cnyuges.
En las permutas se considerara que se efectan dos adquisiciones;
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52

CDIGO FINANCIERO DEL ESTADO

IMPUESTO POR ADQUISICIN DE INMUEBLES
EL PROMOTOR
DE PROYECTOS
DE VIVIENDA DE
CALIDAD

Curso 1
Mdulo 6
Tema:
Sistema
tributario

notas

II.

La compraventa en la que el vendedor se reserve la propiedad, aun cuando la

transferencia de esta opere con posterioridad;

III.

La promesa de adquirir, cuando el futuro comprador entre en posesin de los

bienes o el futuro vendedor reciba el precio de la venta o parte de el, antes de
que se celebre el contrato prometido o cuando se pacte alguna de estas
circunstancias;

IV.

La cesin de derechos del comprador o del futuro comprador;

V.

Fusin y escisin de sociedades;

VI.

La dacin en pago y la liquidacin, reduccin de capital, pago en especie de

remanentes, utilidades o dividendos de asociaciones o sociedades civiles o
mercantiles;

VII. Constitucin de usufructo, transmisin de este o de la nuda propiedad, as como

la extincin del usufructo temporal;
VIII. Prescripcin positiva e informacin de dominio judicial o administrativa.
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53

CDIGO FINANCIERO DEL ESTADO

IMPUESTO POR ADQUISICIN DE INMUEBLES
EL PROMOTOR
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DE VIVIENDA DE
CALIDAD

Curso 1
Mdulo 6
Tema:
Sistema
tributario

FIDEICOMISO
X. Actos que se realicen a travs de fideicomiso, as como la sesin de derechos
en el mismo, en los siguientes supuestos:
A). En el momento en el que el fideicomitente se obliga a designar
fideicomisario diverso de l, y siempre que no tenga derecho a readquirir
del fiduciario los bienes.
B). En el momento en el que el fideicomitente pierda el derecho a readquirir los
bienes del fiduciario, si se hubiera reservado tal derecho.
C). En el momento en el que el fideicomitente ceda los derechos que tenga
sobre los bienes afectos al fideicomiso, si entre estos se incluye el que
dichos bienes se transmitan a su favor.

notas

D). En el momento en el que el fideicomitente transmita total o parcialmente

los derechos que tenga sobre los bienes afectos al fideicomiso a otro
fideicomitente, aun cuando se reserve el derecho de readquirir dichos
bienes.

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54

E). En el momento en el que el fideicomisario designado ceda los derechos que

tenga sobre los bienes afectos al fideicomiso, o de instrucciones al fiduciario
para que transmita la propiedad de los bienes a un tercero. En estos casos,
se considerara que el fideicomisario adquiere los bienes en el acto de su
designacin y que los enajena en el momento de ceder sus derechos o de
dar dichas instrucciones.