REGULARIZACION DE

EDIFICACIONES FABRICA
Dra. Salom J Luza
Registradora Pblica

Base Legal
Ley N 27157 Ley de
Regularizacin de Edificaciones
D.S. 035-2006-Vivienda TUO del
Reglamento de la Ley N 27157.
Resoluciones del Superintendente
Nacional de los Registros Pblicos
248-2008 y 340-2008-SUNARP-SN

Regularizar

Qu es regularizar?
Significa normalizar
Ley 27157: establece los procedimientos para:
Saneamiento de titulacin;
Declaratoria de fbrica
Rgimen de unidades inmobiliarias que
comprenden bienes de propiedad exclusiva y de
propiedad comn

Ley 27157
Ttulo I: Procedimientos para
regularizacin de edificaciones
Ttulo II: Declaratoria de Fbrica
Ttulo III: Rgimen de Unidades de
Propiedad Exclusiva y Propiedad
Comn

Formularios registrales
Formulario Registral N 1: Propiedad
exclusiva
Formulario Registral N 2: Edificio de
Departamentos
Formulario Registral N 3: Quintas
Contenido
del
expediente
de
regularizacin - participantes

Declaratoria de fbrica

Es el reconocimiento legal de

cualquier tipo de edificacin efectuada

mediante declaracin del propietario,
con los requisitos de ley
La declaratoria de fbrica comprende :
la edificacin nueva, la demolicin total
o parcial; la modificacin, la
remodelacin, la ampliacin de fbrica

Tipos de Declaratoria de Fbrica

Ley 24687: DF vivienda nica -

Municipalidades hasta el 31.12.88

Ley 26389: DF - rsticos y urbanos,
terminadas hasta el 31.12.97 (Para
acogerse hasta 31.12.98). El valor no
debe exceder de 50 UIT (Ley 26609,
27609 y 26919)
Ley 27157: FOR, FUE, Escritura Pblica
con Conformidad de obra: 10 Disp.
Transitoria.

Tipos de Declaratoria de Fbrica

Regularizacin Municipal: Se rige por

diversas Ordenanzas. Ej: Edificaciones

construidas desde el 21.07.99 30.04.2004; plazo para acogerse hasta
el 01.02.2006: Ordenanza 740 - Lima
Cercado
Saneamiento de Bienes del Estado: D.S.
130-2001-EF: saneamiento integral
especial
Centro Histrico

Por formulario registral

Edif. construidas antes del 21.07.99 -

proyecto de habilitacin urbana.

Edif. construidas desde el 21.07.99
31.12.2003. Fecha cierta: 31.12.2005
(14 D. C. LOM modificada Ley 28437)
Edificaciones
construidas desde el
21.07.99 - 30.04.2004; plazo para
acogerse
hasta
el
01.02.2006:
Ordenanza 740 - Lima Cercado

Regularizacin

Artculo 4 D.S 008-2000 MTC.Regularizacin: Tramite para obtener

reconocimiento legal e inscripcin de
edificaciones sobre:
Predios urbanos.
Terrenos con proyecto aprobado de
habilitacin urbana con construccin
simultnea.
Predios ubicados en zonas urbanas
consolidadas

Habilitacin Urbana de
Oficio

Las Municipalidades Provinciales y

las Distritales, identificarn los
predios ubicados en zonas urbanas
consolidadas (Urbanos en la
Municipalidad e inscritos como
rsticos en RRPP), declarndolos
habilitados de oficio mediante
Resolucin de Alcalda, disponiendo
la inscripcin del cambio de uso,
acto que ser gestionado por el

Criterios de Calificacin

Formalidad del ttulo a inscribir

Fbrica: FOR, FUE, FORMUN, EP,
Formularios antiguos
Reglamentos: FOR 2 o 3; Doc.
Privado, EP,
Patrimonio Cultural, Bienes del Estado
Fecha de culminacin de obra
Dominio / Representacin
Adecuacin a antecedentes registrales

Acto de Administracin
La declaratoria de fbrica constituye un
acto de administracin, y debe ser
declarada por el propietario
Personas Jurdicas
Copropietarios
Cnyuges. Art. 310 CC
Caso de Menores Art. 448 CC.

Calificacin de Fbricas
Formalidad del ingreso y del reingreso
Adecuacin de la declaratoria con los
antecedentes registrales
Concordancia de la memoria
descriptiva con los planos
Descripcin correcta de ambientes.
Participacin del Verificador
Responsable: Cumplimiento de
parmetros y normas de edificacin

Asiento de dominio

Cuando intervengan ambos cnyuges

en la declaratoria de fbrica sobre

terreno propio de uno de ellos, el
Registrador proceder a extender
simultneamente el asiento de dominio
de la sociedad conyugal, salvo que se
acredite que el bien mantiene la
condicin de propio
Art. 50K del Reglamento de
Inscripciones del Registro de Predios

Ampliaciones y otros

En el caso de remodelacin, ampliacin,

modificacin o reparacin, los planos de

arquitectura se desdoblarn en dos: uno
correspondiente a la fbrica inscrita, en
el que se indicarn los elementos a
eliminados, y el otro, a la ampliacin, la
modificacin o la remodelacin
efectuada, segn sea el caso.
Finalmente, se debe declarar la fbrica
resultante.

Pre Declaratoria de Fbrica

Requisitos

Cargo del FUE (sellado, Nro Exp.)

Resolucin de Licencia de Edificacin
Plano de Ubicacin y de Arquitectura
Memoria descriptiva

Pre- reglamento por documento

privado con firmas legalizadas

Anotacin Preventiva

1 ao contado desde la fecha del

asiento de presentacin
Prorrogable antes de su
vencimiento por el mismo plazo.
La vigencia de la anotacin no
puede exceder del plazo de la
vigencia de la Licencia de
Edificacin

Verificadores

Verificador Responsable / Verif. Ad Hoc

Funciones:

Emisin del ITV

Solicita Informe Ad Hoc y cancela derechos

Art. 16 y 17 literal b) D.S. 035-2006-Viv.

Art. 25 del Reglamento de Verificadores
Entidades Rectoras -INC, INRENA, CGBVP,
INDECI, Ministerio de Defensa

Cuadro de reas

Item 4 FOR / Plano de Ubicacin

Area Techada: El rea encerrada por el permetro
de la proyeccin de los techos con cualquier tipo de
cobertura, sobre el plano del piso:

Incluye: Muros, aleros, mezzanines

Excluye: elementos arquitectnicos elevados que no
constituyen techos (cornisas, jardineras, etc)

rea Libre
En el 1er piso, es la resultante de la
diferencia entre el rea del terreno y el rea
techada de ese piso. En los pisos
superiores, es la resultante de la diferencia
entre el rea ocupada y el rea techada del
piso correspondiente.
Los porcentajes que fijan los parmetros
estn referidos al rea libre del primer piso.

rea Ocupada
Es el rea total del piso correspondiente, que
incluye reas techadas y libres, cercos, etc.
Area Ocupada por niveles / Area Ocupada por
unidad a independizar.
En el 1er piso: Area Ocupada es igual al Area
del terreno.

Discrepancia de
medidas

Cuando hay discrepancias entre el rea

real, linderos y medidas perimtricas
respecto de las registradas:
Si el el rea real es menor, se inscribe
como carga.
Si el rea es mayor y no hay
superposicin, se puede anotar
preventivamente 1 ao

Catastro

Qu verifica Catastro?

Los datos tcnicos del plano presentado

Su informe incluye el anlisis de los
antecedentes registrales aspectos
tcnicos
La existencia o no de superposicin con
propiedades de terceros
Otras informaciones relevantes

Cargas Tcnicas
Las cargas tcnicas son
declaradas por el verificador
responsable.
Constatacin del cumplimiento
de parmetros urbansticos y
edificatorios
Constatacin del cumplimiento
de normas de edificacin

Levantamiento de Cargas
Las cargas sern canceladas en
virtud de un nuevo informe tcnico,
en el que se acredite el
levantamiento de las observaciones
que dieron mrito a su anotacin,
acompaando, de ser el caso, de la
documentacin adicional que lo
corrobore.
Art. 34 del D.S.008-2000MTC.

Normas Especiales
Centro Histrico Zona Monumental:
Ordenanzas N 062, 201, 232; 201
Ley 28296
Ley 27580
Ordenanza 011-MDB
Ordenanza 184 MML

Centro Histrico
Ordenanzas N 062, 201, 232; las
obras deben ejecutarse con
autorizacin de la Municipalidad
Metropolitana de Lima;
Ordenanza N 201: Comisin Tcnica
Especial de Licencias de
Construccin revisa y califica los
proyectos de edificacin, ampliacin,
remodelacin, demolicin y/o
cercado.

Centro Histrico

Ordenanza 232-99-MML: las obras

que se ejecuten sin la autorizacin o
licencia de la Municipalidad
Metropolitana de Lima, o que
transgredan las otorgadas, sern
paralizadas o suspendidas por el
rgano de control urbano de la
Municipalidad o por disposicin del
Instituto Nacional de Cultura de
acuerdo a Ley...".

Ordenanza 062

Zona A: gran cantidad de ambientes

monumentales y de monumentos de
arquitectura civil y religiosa, de
produccin artstico cultural de los Siglos
17 y 18. Esa Zona debe conservarse en
forma integral y rigurosa, considerando
tanto a los monumentos como el entorno
fsico y cultural que relieva y defina la
calidad de los mismos. - Zona B

Ley 28296

Se presume bien integrante del

Patrimonio Cultural de la Nacin toda
manifestacin del quehacer humano que
por su importancia, valor y significado ...
sea expresamente declarado como tal o
sobre el que exista la presuncin legal
de serlo. La presuncin legal queda sin
efecto por declaracin expresa de la
autoridad competente

Ley 27580
Toda obra pblica o privada .... que se
relacione con un bien cultural declarado,
requiere para su inicio la autorizacin
previa del INC, con la intervencin de un
representante de las municipalidades.
Respecto de ste tipo de bienes est
prohibido, sin excepcin alguna, conceder
autorizaciones en va de regularizacin,
bajo responsabilidad penal

Ordenanza 184

ZRE de Pantanos de Villa y Zona de

Amortiguamiento.
Determinacin de Zonas y aplicacin
de normas especiales
Las reas habilitadas no podrn ser
subdivididas y toda edificacin futura
debe adecuarse a las normas de la
ordenanza

Ordenanza 011-MDB

Certificado de Parmetros establece si el

inmueble se encuentra ubicado en ZM.
La Ordenanza determina que para
inmuebles ubicados en la Zona
Monumental no son de aplicacin las
normas y los procedimientos de
regularizacin de edificaciones y sobre
declaratorias de fbrica que contiene la
Ley N 27157.

D.S. 130-2001-EF
Medidas reglamentarias para el
saneamiento tcnico, legal y contable
de bienes de propiedad estatal.
Estn obligadas a realizar el tramite:
Poder Ejecutivo, Legislativo, Judicial,
Gobiernos Regionales, Org. Pblicos
Autnomos, Gob. Locales.
5ta Disp. Ley 27333 - FOR

Actos a inscribir
Inmatriculacin ,Inscripcin de dominio
Declaratorias de fabrica
Rectificacin de reas y linderos
Inscripcin o modificacin de lotizacin
Independizacin, acumulacin,
desmembracin, servidumbres, ...
Cancelacin de cargas y gravmenes,
etc

Trmite
Publicacin (1 da): Diario Oficial y otro
de circulacin nacional la relacin de
bienes
Puede existir oposicin judicial que
impide la inscripcin definitiva
Declaracin jurada (no existir proceso),
memoria, publicaciones, planos,
declaracin jurada del Verificador Ad
Hoc inscrito en RRPP, dando fe de los
datos tcnicos.

Trmite

Inscripcin provisional en los RRPP por

30 das calendario a partir de la fecha
de publicacin de los avisos
Conversin a inscripcin definitiva
vencido el plazo
Que sucede con los derechos
registrales??

Resoluciones del Tribunal

Registral

Segunda Regularizacin
No procede admitir a Registro, la
inscripcin de una segunda
regularizacin otorgada respecto de
actos de demolicin, remodelacin y
ampliacin que preexistan a la fecha en
que se realiz la primera regularizacin
de la fbrica.
(Res. 333-2005-SUNARP-TR-L )

Rectificacin de declaratoria de
fbrica

Es posible la rectificar para consignar el

rea techada que realmente tiene la
edificacin, si el error incurrido se
refiere al clculo del rea techada sin
que se hayan realizado nuevas
construcciones
(Res. 718-2012-SUNARP-TR-T del
05/12/2012)

Resolucin 167-2005 (23.03.05)

Cuando de los documentos

presentados se advierta que la
edificacin a regularizar, tiene las
caractersticas sealadas en el
art. 11 DS. 008-2000 MTC, que
ameritan la intervencin del
Verificador Ad Hoc, se debe
exigir se acredite la
comunicacin efectuada a la
entidad rectora que corresponda

Regularizacin Ordenanza 740MML

Esta regularizacin, es un acto
administrativo mediante el cual la
administracin municipal efecta una
declaracin en el marco de las normas de
derecho pblico. Esta declaracin no
puede ser objeto de cuestionamiento
registral
(Res. 2374-2011-SUNARP-TR-L del
28/12/2011)

Saneamiento de Bienes del Estado

Para el saneamiento de inmuebles

pertenecientes al Estado y/o
entidades pblicas debe cumplirse
con los requisitos establecidos en
el D.S 130-2001-EF y D.S. 0072008- Vivienda.
Las anotaciones preventivas son
asientos provisionales.

Copropiedad
Es vlida la regularizacin de una
fbrica formulada por alguno de los
copropietarios, si la edificacin segn
declaracin del verificador se concluy
antes de la adquisicin del bien por
parte de los copropietarios

Muchas Gracias por su

atencin!!
salome_jo2004@yahoo.es
salomeluza@gmail.com