Independizacin y

acumulacin de predios
Elmer Arnaldo Jaimes Jaimes

Folio real
Por cada predio se abre una partida registral
en la cual se extienden todas las inscripciones
que a ste correspondan ordenadas por
rubros.

Independizacin
Es el acto que consiste en abrir una partida
registral para cada unidad inmobiliaria
resultante de:
a)Una desmembracin de terreno, con
edificacin o sin ella;
b)La inscripcin de una edificacin sujeta al
rgimen de unidades inmobiliarias de
propiedad exclusiva y de propiedad comn o
rgimen de independizacin y copropiedad.

Inscripcin de independizacin
Vinculacin con el antecedente:
Se indicar que el predio form parte de
otro inscrito anteriormente. Asimismo,
dejar constancia en la partida matriz de
la independizacin realizada.
Fbrica en predio matriz:
Debe
describirse
la
fbrica
que
corresponde a cada lote a independizar.

Requisitos de la Independizacin
1. Descripcin del rea de cada uno de los
predios que se desmembra y, en su caso, el
rea remanente, con precisin de sus
linderos
y
medidas
perimtricas,
acompaando los documentos exigidos
para cada tipo de predio.
2. Presentacin inicial de los planos de
independizacin y localizacin (ubicacin)
del rea que se desmembra; en caso
contrario,
se
proceder
a
tachar
sustantivamente el ttulo.

Requisitos de la Independizacin
Si en el rea remanente existan porciones
que no guarden continuidad, se entender
que la rogacin comprende tambin la
independizacin de cada una de dichas
porciones, siempre que el dominio de las
reas remanentes correspondan al mismo
propietario y no existan restricciones para su
independizacin.

Requisitos de la Independizacin
rea de Catastro : imposibilitada de
determinar si el rea a independizar se
encuentra dentro de alguna de las
independizaciones anteriores o dentro de
la partida matriz, ello no impedir la
inscripcin de la independizacin.
Se independizar sin necesidad de requerir
plano del rea remanente.

Supuesto excepcional de
independizacin
Tratndose de independizacin de predios en
los que no sea factible determinar el rea, los
linderos o medidas perimtricas del predio
remanente, no se requerir el plano de ste.

El rea de catastro determinar la imposibilidad

a que se refiere el prrafo anterior.

Independizacin en mrito a
ttulo archivado
En los casos en los que se hubiera inscrito la
parcelacin, la resolucin de subdivisin o la
recepcin de obras de una habilitacin urbana
sin
que
se
hubieran
efectuado
las
independizaciones correspondientes, stas se
realizarn en mrito al ttulo archivado, siempre
que en los respectivos planos se encuentren
consignados el rea, linderos y medidas
perimtricas de los lotes.

Independizacin por cambio de

titularidad
Para inscribir actos que impliquen variacin
de titularidad dominial respecto de parte de
predios inscritos debe procederse a su
previa independizacin.

Independizacin de predio
urbano
Documentos a presentar:
a) El Formulario nico de Habilitacin
Urbana FUHU, el anexo F y el plano
municipal
de
subdivisin
y
plano
debidamento sellados y visados, donde
debe precisarse el rea, linderos y medidas
perimtricas de cada uno de los predios
resultantes;

Independizacin de predio
urbano
b) Planos y cdigos de referencia catastral de
los predios resultantes o la constancia negativa
de catastro a que se refiere el Decreto
Supremo 002-89-JUS, segn sea el caso;
c) Documento privado con firmas certificadas
notarialmente
en
el
que
conste
el
consentimiento de los copropietarios que no
hubieran intervenido en el trmite de
subdivisin, en caso de copropiedad.

Independizacin de predio
urbano
No se requerir la resolucin municipal
de subdivisin cuando la independizacin
se origina en la desacumulacin de
predios, siempre que stos retornen a su
descripcin primigenia. En este caso
bastar la solicitud con firma certificada
del propietario.

Independizacin por
regularizacin de edificaciones
Tratndose de subdivisiones efectuadas
dentro del procedimiento de regularizacin
de edificaciones a que se refiere la Ley N
27157 y la Ley N 27333, para efectuar las
respectivas
independizaciones
deber
presentarse formulario registral o escritura
pblica.

Independizacin por
regularizacin de edificaciones
Acompaar de los siguientes documentos:
a)Plano de independizacin en el que
conste el rea, linderos y medidas
perimtricas tanto de la porcin a
independizar como del rea remanente;
b) Certificado de Parmetros Urbansticos y
Edificatorios.

Independizacin por
regularizacin de edificaciones
La independizacin de predio urbano por
regularizacin de edificaciones a que se refiere
la Ley N 27157 y la Ley N 27333 procede
slo
cuando
la
construccin
de
edificaciones independientes declaradas en
via
de
regularizacin
conllev
al
fraccionamiento de hecho del predio urbano
matriz o en los casos de prescripcin
adquisitiva notarial.
Resolucin N 1978-2013-SUNARP-TR-L de
12/2/2013

Traslado de carga tcnica

Al
independizar
las
distintas
unidades
inmobiliarias se trasladarn las cargas tcnicas
que afecten a la totalidad de la edificacin.
Cuando la carga afecta slo algunas de las
unidades que se independizan, sta se trasladar
a la partida independizada que corresponda.
En el caso de ampliacin de la fbrica inscrita, la
carga que afecte a la totalidad de la edificacin se
registrar slo en la partida correspondiente a la
unidad inmobiliaria materia de regularizacin.

Independizacin de un predio
rstico sin cambio de uso
La independizacin sin cambio de uso de un predio
rstico ubicado en rea de expansin urbana, se
efecta por el solo mrito del:
1.Formulario nico de Habilitacin Urbana FUHU, y
su anexo E con el nmero de Resolucin de
autorizacin.
2. Plano municipal de independizacin o parcelacin
debidamente sellados y visados, debiendo
precisarse en estos ltimos el rea, linderos y
medidas perimtricas tanto de la porcin a
independizar como del remanente.

Independizacin de predio rural

La independizacin de predios rurales se
realiza en mrito a documento privado
otorgado por el propietario, con firma
certificada por notario, en el que se
precisarn el rea, linderos y medidas
perimtricas del terreno a independizar y se
su remanente acompaado de los
certificados o planos.

Independizacin de predio rural

Supuestos:
a) Cuando el predio a independizar se
encuentra ubicado en una zona catastrada, se
presentar el certificado de informacin
catastral a que se refiere el artculo 88 del
Reglamento del Decreto Legislativo N 1089
- Decreto Legislativo que Establece el Rgimen
Temporal Extraordinario de Formalizacin y
Titulacin de Predios Rurales, aprobado por
Decreto Supremo N 032-2008-VIVIENDA,
otorgado por la autoridad competente, tanto del
rea a independizar como del rea remanente;

Independizacin de predio rural

b) Cuando el predio a independizar se
encuentra ubicado en una zona no catastrada,
se presentar el certificado negativo de zona
catastrada emitido por la autoridad
competente y, el plano perimtrico en
coordenadas oficiales, con su respectivo cuadro
de datos tcnicos y memoria descriptiva
donde se indique el rea, linderos y medidas
perimtricas, elaborados y firmados por
profesional
inscrito
en
el
ndice
de
Verificadores, tanto del rea independizada
como del rea remanente.

Independizacin de predio rural

No resulta exigible la presentacin del
documento privado con firma certificada por
notario para la independizacin de un predio
rustico, cuando se ha presentado la escritura
pblica que contiene la descripcin de rea,
linderos y medidas perimtricas del rea que
se desmembra y del rea remanente, en caso
contrario, deber cumplirse con adjuntar dicho
documento privado.
Resolucin N 446-2013-SUNARP-TR-A de
10/10/2013

Acumulacin

Definicin
La acumulacin es el acto registral que
tiene por objeto constituir una nueva unidad
inmobiliaria y se efecta comprendiendo en
una sola, dos o ms partidas independientes
relativas a otros tantos predios. Se realiza
abriendo una nueva partida registral y
cerrando las partidas de los predios
acumulados, mediante anotacin que
consigne la partida en la cual quedan
acumulados.

Requisitos
a) Los inmuebles a acumular constituyan un
todo sin solucin de continuidad, salvo los
casos de las secciones de dominio exclusivo en
un rgimen de propiedad exclusiva y propiedad
comn, cuando constituyan una unidad
funcional y la falta de continuidad de tales
secciones est determinada por la existencia de
dicho rgimen;
b) Pertenezcan al mismo propietario;

Requisitos
c) Sea solicitada por el propietario de los
predios en mrito a documento privado con
firma
certificada
notarialmente
que
contendr el rea, linderos y medidas
perimtricas de cada uno de los predios, con
indicacin de la partida registral donde
corren inscritos y el rea, linderos y medidas
perimtricas
del
predio
resultante,
indicndose su nueva denominacin, de ser
el caso;

Requisitos
d) Se presente plano de acumulacin
autorizado por el profesional competente, salvo
que los predios materia de acumulacin hayan
constituido una sola unidad inmobiliaria y sta
retome su descripcin primigenia. Si la fbrica
inscrita en alguna de las partidas cuya
acumulacin se solicita no contase con
informacin grfica en el Registro, debe
graficarse en el plano el rea o reas ocupadas
por la fbrica;

Requisitos
e) Se presente el plano y cdigo de
referencia catastral del predio resultante
o la constancia negativa de catastro a
que se refiere el Decreto Supremo 002-89JUS, segn sea el caso, salvo se trate de
acumulacin de unidades inmobiliarias
sujetas a los regmenes regulados en la Ley
No. 27157.

Acumulacin de predios rurales

Se realiza en mrito a documento privado
otorgado por el propietario, con firma
certificada por notario conteniendo la
descripcin de las parcelas que se
acumulan y de la parcela resultante y se
acompae los certificados o planos segn
los casos siguientes:

Acumulacin de predios rurales

a) Cuando los predios materia de acumulacin
se encuentran ubicados en una zona
catastrada, se presentar el certificado de
informacin catastral a que se refiere el
artculo 88 del Reglamento del Decreto
Legislativo N 1089 - Decreto Legislativo que
Establece el Rgimen Temporal Extraordinario
de Formalizacin y Titulacin de Predios
Rurales, aprobado por Decreto Supremo N
032-2008-VIVIENDA, otorgado por la autoridad
competente, tanto del predio resultante como
de los predios que se acumulan;

Acumulacin de predios rurales

b) Cuando los predios objeto de acumulacin
se encuentran ubicados en una zona no
catastrada, se presentar el certificado
negativo de zona catastrada emitido por la
autoridad
competente
y,
el
plano
perimtrico de acumulacin, en coordenadas
oficiales, con su respectivo cuadro de datos
tcnicos elaborados y firmados por profesional
inscrito en el ndice de Verificadores, en el que
se indique el rea, linderos y medidas
perimtricas tanto de los predios objeto de
acumulacin como del predio resultante.

Acumulacin con garantas

reales
En los casos en los que dos o ms predios
materia de acumulacin estn gravados
con hipoteca u otro derecho real de
garanta, ser necesario presentar, adems
de la solicitud de acumulacin, escritura
pblica otorgada por los titulares de los
derechos reales de garanta constituidos,
expresando su conformidad con la
acumulacin, as como determinando el
rango de dichas garantas.

Acumulacin con medidas

cautelares
En el caso de que dos o ms predios materia
de acumulacin se encuentren afectados por
medidas cautelares, el Registrador slo
inscribir la solicitud de acumulacin de
predios cuando el solicitante adjunte los
documentos en los que conste la autorizacin
de
los
rganos
jurisdiccionales
o
administrativos que ordenaron extender las
anotaciones de las respectivas medidas
cautelares, as como el rango que
corresponder a estas ltimas.

Acumulacin con garantas

reales o medidas cautelares
Si concurrieran sobre alguno o algunos de
los predios materia de acumulacin alguna
hipoteca u otro derecho real de garanta con
medidas cautelares, se requerir la
conformidad y autorizacin a que se refieren
los prrafos anteriores.

Jurisprudencia
INDEPENDIZACIN DE PREDIO RURAL
UBICADO EN ZONA CATASTRADA
Para la independizacin de un predio rural
ubicado en zona catastrada se debe presentar
el Certificado de Informacin Catastral tanto del
rea que se independiza como de la porcin
remanente, salvo que COFOPRI seale que no
es factible emitir el Certificado de Informacin
Catastral del rea remanente.
LXXII PLENO
Sesin extraordinaria modalidad presencial realizada
los das 22 y 23 de marzo de 2011

INSCRIPCIN DEL DERECHO DE SUPERFICIE

SOBRE PARTE DE UN PREDIO
Es inscribible el derecho de superficie que recae
sobre parte de un predio inscrito, para lo cual se
presentarn planos, salvo que en la escritura
pblica de constitucin del derecho se haya
descrito claramente la poligonal correspondiente.
No ser necesario en estos casos que se
independice la porcin del terreno sobre la que
recae el derecho de superficie.
CXV PLENO
Sesin ordinaria modalidad presencial realizada los das 12
y 13 de diciembre de 2013.