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PREPARACIN Y
EVALUACIN DE PROYECTOS
INMOBILIARIOS
Sede Via del Mar
UTFSM
Inversin
en
la
Qu es un proyecto?
es la bsqueda de una solucin inteligente al
planteamiento de un problema que busca
resolver una necesidad humana
surge como respuesta a una idea
con un proyecto se busca dar solucin al
problema econmico
Preparacin de Proyectos
Etapa en la cual se recopila la informacin
necesaria para el proyecto en cuestin y se
formula en un enunciado especfico.
Evaluacin de Proyectos
Conjunto de herramientas o tcnicas
conducentes
a determinar la rentabilidad de una determinada
combinacin de recursos asignados al proyecto
6
Los Proyectos
Porque evaluar proyectos?
Para asignar de manera ptima los
recursos a los proyectos de
inversin.
Instituciones financieras
desarrollan modelos
profesionalizados de otorgamiento
de crditos. As se vela no solo por
los intereses de la institucin sino
que tambin por los del
inversionista.
Como herramienta decisional o por7
Evaluacin de opciones
en la
formulacin.
Al preparar un proyecto ser preciso
efectuar una serie de estimaciones de lo que
se espera sean a futuro los beneficios y
costos que se asocien a su operacin, lo que
a su vez hace necesario la previa
determinacin de las caractersticas del
proyecto (tomar decisiones entre
innumerables posibilidades)
10
Errores en la evaluacin
Cambio tecnolgico
Contexto poltico
Cambios de gobierno y variaciones de poltica
econmica
Relaciones comerciales internacionales
Normativa legal
Inestabilidad de la naturaleza
Entorno institucional
Evaluacin se basa en lo que se espera sean en el
futuro los beneficios y costos que se asocian a un
proyecto
11
Errores en la evaluacin
Horizonte de tiempo mal
determinado
Se adivinan condiciones de lo
que puede
pasar en este periodo tales como
la
disponibilidad de recursos, avance
tecnolgico, evolucin de
demanda,
evolucin y comportamiento de la
12
competencia, cambios en poltica
La evaluacin de proyectos
Dcese del conjunto de antecedentes
justificatorios en donde se establecen las
ventajas
y desventajas que significa la asignacin de
recursos a una determinada idea o a un objetivo
determinado.
Pretende medir objetivamente ciertas
magnitudes
cuantitativas que resultan del estudio del
proyecto, y dan origen a operaciones
matemticas
que permiten obtener diferentes criterios de
evaluacin
13
La evaluacin de proyectos
Lo realmente decisivo es poder plantear premisas y
supuestos vlidos que hayan sido sometidos a
convalidacin a travs de distintos mecanismos y
tcnicas de comprobacin.
Una correcta valoracin de los beneficios (ingresos) del
proyecto definir un criterio de evaluacin mas adecuado
El criterio evaluativo tambin depender del objetivo que
se persiga con la evaluacin (pblico
o privado)
14
Preparacin de Proyectos
Qu es un proyecto, segn la visin?
economista (ev. econmica de proyectos)
financista (ev. financiera de proyectos)
Qu ofrece un proyecto?
producto o servicio, con sus caractersticas,
calidad, precio, mercado, etc.
Ciclo de un proyecto
etapa de pre inversin
etapa de inversin
etapa de operacin
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Ingresos
5612,92
9761,60
17082,80
Costos
-5274,95
-8490,16
-14164,06
Utilidad
337,97
1271,44
2918,74
Intereses LP
-102,11
-70,96
-37,01
Intereses CP
-11,02
Depreciacin
-239,76
-4,88
-/+
Impto 25%
-239,77
183,43
-3,91
-3,91
945,79
3060,28
-236,45
-765,07
-3,91
709,34
2295,21
3,91
Depreciacin
239,77
239,76
4,88
Amortiz LP
-346,09
-377,24
-411,20
Amortiz CP
-110,23
Vta Act VL
9,76
-1232,62
1232,62
Pta en Marcha
-148,46
Inversin en Activos
-494,17
Imprevistos
-187,53
Total Anual
-2062,78
Crdito LP
1.134,53
Crdito CP
Flujo Neto
-110,23
465,54
3131,27
110,23
-928,25
465,54
3131,27
-928,25
345,97
2006,07
-928,25
-928,25
-582,28
1423,79
16
Preparacin y Evaluacin
de Proyectos Inmobiliario
Introduccin
Elementos de Economa
Definicin de Economa
Es una ciencia que se preocupa de la asignacin
ptima de recursos
Es una ciencia que se preocupa del estudio de
problemas de produccin, consumo y el
intercambio (como se conecta la produccin con el
consumo) de bienes y servicios.
19
20
21
El problema econmico
Qu producir
Cunto producir
Cmo producir
Para quin producir
22
23
Curva de demanda
25
Cambios en la demanda
Aumento de la demanda
Aumento de los ingresos de los clientes
Aumento en preferencias
Alzas en el precio de un bien sustituto
Disminucin en precio de un bien complementario
Disminucin de impuestos
Aumento de la poblacin
26
27
28
Curva de oferta
29
Cambios en la oferta
Aumento de la oferta
Disminucin en los costos de produccin
Disminucin en precio de un bien relacionado
Disminucin de impuestos
Aumento en los subsidios
Mejoramiento tecnolgico
Aumenta el nmero de empresas que fabrican el
producto
30
S
P
pe
D
qe
31
El equilibrio en el mercado
de libre competencia
Quitad las
manos de ah!
32
oferta
demanda
9
8
7
6
5
4
3
2
1
1
10Q
33
oferta
demanda
9
8
7
6
5
4
3
2
1
1
10 Q
34
oferta
10
demanda
9
8
7
6
5
4
3
2
1
1
10
35
oferta
demanda
9
8
7
6
5
4
3
2
1
1
10Q
36
P
10
oferta
demanda
9
8
7
6
Que las
fuerzas del
mercado os
acompaen!
5
4
3
2
1
1
10Q
37
Definicin de Proyecto
Un proyecto es el conjunto de antecedentes que
permiten estimar las ventajas y desventajas
econmicas que se derivan de asignar ciertos
recursos de un pas para la produccin de
determinados bienes y servicios (ONU).
39
40
En resumen
Un proyecto corresponde a un proceso de
asignacin de recursos para satisfacer ciertos
objetivos.
Para que se genere un proyecto debe existir una
necesidad insatisfecha.
El proyecto generar un bien o servicio necesario
y escaso.
41
42
Solucin de problemas e
ineficiencias internas
que pudieran existir o ...
Formas de enfrentar
oportunidades de
negocio que se pudieran
presentar.
43
44
45
Contenido:
47
48
49
Evaluacin Ex Post
Anlisis retrospectivo
Genera experiencia para proyectos
futuros
Retroalimentacin
Generacin de nuevos proyectos
Mejora desempeo de ejecutivos
Se cierra el ciclo
50
estructurado
que
permite
cuantificar
las
52
Estudio
Estudio
Estudio
Estudio
Estudio
Estudio
de Mercado
Tcnico
Legal
de Impacto Ambiental
Administrativo y de Gestin
Financiero o Econmico
Situacin Base
Se debe definir la situacin base o actual
optimizada a nivel de gestin sin inversiones
mayores.
Es importante debido que al tratarse de una
evaluacin, es una comparacin de la situacin
base optimizada con la situacin o escenario
con proyecto.
54
Riesgo de un proyecto
Un estudio debe tener en
estas variables y analizar
hacia futuro.
antecedentes todas
su comportamiento
56
57
Analizar
Formular
Advertir
Enumerar
Calcular
Fundamentar
Analizar
Enunciar
Categorizar
Generar
Basar
Especificar
Comparar
Identificar
Calcular
Estimar
Compilar
Inferir
Calificar
Evaluar
Concretar
Mostrar
Categorizar
Examinar
Crear
Oponer
Comparar
Fraccionar
Definir
Orientar
Componer
Identificar
Demostrar
Planear
Conceptuar
Interpretar
Desarrollar
Presentar
Considerar
Justificar
Describir
Probar
Contrastar
Mencionar
Diagnosticar
Producir
Deducir
Operacionalizar
Discriminar
Proponer
Definir
Organizar
Disear
Reconstruir
Demostrar
Registrar
Efectuar
Relatar
Detallar
Relacionar
Enumerar
Replicar
Determinar
Resumir
Establecer
Reproducir
Designar
Seleccionar
Explicar
Revelar
Descomponer
Separar
Examinar
Situar
Describir
Sintetizar
Exponer
Tasar
Discriminar
Sugerir
EvaluarValuar
Establecer
59
60
Contexto
Contexto
Contexto
Contexto
econmico
poltico
social
cultural
Durante
el
Perodo
de
Operaciones
Niveles de Produccin
Exportaciones
Personas de la Comunidad que
atender
Especialmente si es del sector
de Educacin, Salud, Vialidad
Capacidad
62
Impacto
Impacto
Impacto
Impacto
Impacto
el los costos
en el ambiente laboral
en los clientes
en los proveedores
financiero
Anlisis Exgeno
Comunidad
Aporte al desempleo
Contribucin en generacin de
divisas
Aumento en disponibilidad de
bienes
Mejoramiento del bienestar
63
Externa
Satisfacer demanda insatisfecha
Mejorar estndares
Aporte a la comunidad, sociedad,
pais
Aporte al Medio Ambiente
64
Situacin Actual
66
67
68
Ejemplo de Diagnstico y
Metodologa
PROYECTO:
EVALUAR LA
CONVENIENCIA DE
COMPRAR UNA MQUINA DE
DEMARCACIN DE
TCNOLOGA AVANZADA.
70
Diagnstico y Metodologa.
Ejemplo
Antecedentes Generales del Proyecto.
Aumento del parque automotriz.
Satisfacer requerimientos del
MOP, Constructoras y
Concesionarias.
TOTAL DE VEHCULOS
AOS
2010
2011
2012
2013
2014
P/
TOTAL
Motorizados
No motorizados
3.375.523
3.654.727
3.973.913
4.263.084
3.299.446
3.571.219
3.885.581
4.168.980
76.077
83.508
88.332
94.104
4.568.664
4.468.450
100.214
71
Objetivos.
Ejemplo
General.
Dotar al servicio de
demarcacin con un
equipo de alto
rendimiento.
Especficos.
Disminuir en 10% el costos de mano de obra.
Aumentar en 30% el rendimiento de materias
primas.
Minimizar riesgos de accidentes.
Satisfacer la demanda de demarcacin
horizontal en el pas.
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Contexto de desarrollo
del proyecto.
Ejemplo
SEALTICA
Soluciones
Seguridad Vial
DEMARCACIN
BARRERAS NEW
JERSEY
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Ejemplo
Inversin: UF 8.000
Disminucin de 10 puestos de trabajos.
Impactos:
-A nivel organizacional.
-En calidad.
-En medio ambiente.
-En productividad.
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Ejemplo
Sin proyecto
Con proyecto
75
76
77
Pintado
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Metodologa.
Ejemplo
Indicadores.
Ejemplo
VAN >= 0
TIR > Tasa de descuento
PRI (menor o igual que el horizonte
del proyecto)
Horizonte del proyecto es de 10
aos.
Ejemplo
Diagnstico y Metodologa.
Estudio de Mercado.
Estudio Tcnico.
Estudio Administrativo.
Estudio Econmico.
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