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EXISTENTE
MODIFICACIONES AL REGLAMENTO DE PERITOS JUDICIALES.
Resolucin Administrativa del titular del pliego del Poder Judicial N 43698-SE-TP-CME-PJ del 27 Octubre 1998.
LEY N 27157.
Ley de Regularizacin de Edificaciones del Procedimiento para la
declaratoria de fbrica y del Rgimen de Unidades Inmobiliarias de
Propiedad Exclusiva y de Propiedad Comn.
DECRETO SUPREMO N 008-2000-MTC.
Reglamento de la Ley N 27157
LEY N 27117
Ley General de Expropiaciones.
DECRETO LEGISLATIVO N 776.
Ley de Tributacin Municipal
REGLAMENTO NACIONAL DE EDIFICACIONES.
DEFINICINES CONTENIDAS EN EL
REGLAMENTO DE TASACIONES
GENERALIDADES
TTULO I
DISPOSICIONES GENERALES
OBJETO
El Reglamento Nacional de Tasaciones tiene por objeto establecer los
criterios,mtodosyprocedimientostcnicosnormativosparalatasacin
debienesinmuebles,muebleseintangibles.
(ARTCULO1)
MBITO DE APLICACIN
El presente Reglamento es de alcance nacional y su aplicacin es
obligatoria para la elaboracin de tasaciones comerciales y
reglamentarias que soliciten las Entidades y Empresas Estatales de
derechopblicooderechoprivado
(ARTCULO2)
INFORME TCNICO DE TASACIN.Es el documento elaborado y suscrito por el perito tasador que
contiene la tasacin de un bien mueble e inmueble, e indica con
precisinlafechaenqueesrealizadaylosvaloresempleadosen
la misma; en caso que la tasacin sea retrospectiva, se deja
constancia en el informe de dicha situacin. Comprende la
memoriadescriptiva,latasacinylosanexos,cuyocontenidoes
desarrolloenelpresenteReglamento.
(ARTCULO3.1.1)
PERITO TASADOR.-
TASACIN.-
TASACIN REGLAMENTARIA.Eslatasacinenlaqueseutilizanvalorescorrespondientesalos
valores arancelarios de terrenos y valores unitarios oficiales de
edificacin,aprobadosdeacuerdoconlanormativavigente.
(ARTCULO3.1.4)
TASACIN COMERCIAL.Es la tasacin en la que se utilizan valores del libre mercado
aplicando mtodos directos e indirectos u otros debidamente
sustentados
(ARTCULO3.1.5)
BIENESINMUEBLES:Deacuerdoaloestablecidoenelartculo885del
CdigoCivil,sonbienesinmuebles:
1. Elsuelo,elsubsueloyelsobresuelo.
2. El mar, los lagos, los ros, los manantiales, las
corrientesdeaguaylasaguasvivasoestanciales.
3. Lasminas,canterasydepsitosdehidrocarburos.
4. Losdiquesymuelles.
5. Lasconcesionesparaexplotarserviciospblicos.
6. Las
concesiones
mineras
obtenidas
por
particulares.
7. Los derechos sobre inmuebles inscribibles en el
registro.
8. Losdemsbienesalosquelaleylesconfieretal
calidad
(ARTCULO3.2.5)
CENTRO POBLADO URBANO.Lugar que tiene como mnimo (100) viviendas agrupadas contiguamente,
formando manzanas y calles, por lo general, est conformada por uno o
msncleosurbanos.Cuandotienenmsdecincomil(5000)habitantes
seledenominaciudad,cumpleunafuncinurbanaenlaorganizacindel
territorio y goza de un equipamiento urbano bsico. Comprende las
ciudadesmayores,intermediasymenores.
(ARTCULO3.2.11)
TTULO II
TASACIN DE PREDIOS URBANOS
TASACIN DEL PREDIO URBANO
4.1.Eselprocedimientoparafijarelvalordetodos
loscomponentesdelprediourbano,entrminosde
terreno, edificaciones, obras complementarias e
instalacionesfijasypermanentes.
4.3.Enlatasacincomercialseestimanlosvalores
en funcin al anlisis de mercado con el mtodo
utilizado y los factores que se consideren
pertinentes, los mismos que son detallados y
justificadosporelperitotasador.
4.5. La tasacin de terrenos rsticos en zonas de
expansin urbana e islas rusticas, se realiza de
acuerdo a las disposiciones especficas
establecidas en el Captulo VII el Ttulo II del
presenteReglamento.
(ARTICULO4)
CAPTULO I
DISPOSICIONES
GENERALES
INFORME DE TASACIN
INFORME DE TASACIN
En el caso de la tasacin de predios urbanos, el informe tcnico de
tasacincontienelosrubrossiguientes:
1.Memoriadescriptiva.
2.Tasacin:
a.Valordeterreno.
b.Valordelasedificaciones.
c.Valordelasobrascomplementariaseinstalacionesfijasypermanentes.
d.ValordebienesIntangibles,segncorresponda.
e.Valortotaldelpredio.
3.Anexo.
a.Cuadroresumengeneraldelastasaciones.
b.Registrofotogrfico
c.Otros.
(ARTICULO5)
MEMORIA DESCRIPTIVA
Lamemoriadescriptivadesarrollalosaspectossiguientes:
Nombredelapersonanaturalojurdicaquesolicitalatasacin.
Nombredelpropietariooposesionario.
Situacinregistraldelpredio.
Objetodelatasacin
Metodologaoreglamentacinempleada.
Fechadeinspeccinoculary/ofechaalacualestreferidalatasacin.
Ubicacindelpredio.
Zonificacinyusoactualdelpredio.
readelaedificacinyreadelterreno.
Linderosypermetro
readelterreno.
Descripcindelpredio.
Descripcingeneral(terrenooinmueble)
Distribucindeplanta.
Caractersticastcnicasdelaedificacin.
Obrascomplementariaseinstalacionesfijasypermanentes.
Antigedad,estadodeconservacinydepreciacin.
- Caractersticaseinfraestructuradeserviciosurbanosdel
entornodelpredio.
-
Servidumbres.
Gravmenesycarga.
Fuenteyprocedenciadelainformacin.
Observaciones.
(ARTICULO6)
DESCRIPCIN DEL TERRENO.TERRENO: En la descripcindel predio se describela formay topografadelterreno, el uso al cualesdestinado, el
nmerodeplantasconstruidasyladistribucindelasmismas.
(ARTCULO12.1)
EDIFICACIN: En la descripcin de las reas edificadas, se indica, segn corresponda, los sistemas y materiales
empleadosenlaspartidasprincipales,enelordensiguiente:
Murosycolumnas.
Techos.
Pisos.
Puertasyventanas.
Revestimientos.
Baos.
Instalacioneselctricas,sanitariasyotras.
(ARTCULO12.2)
Declaratoriadefbricaodeedificacin.
Certificadodeconformidaddeobra
Licenciade construccinodeedificacin, ms elplazo
deejecucin.
e)
Declaracinjuradadeautoavalo.
(ARTICULO13.1)
A falta de esta informacin indicada en el numeral anterior, el perito
tasador fija la antigedad sobre la base de factores
concurrentes a la edificacin referidos a la poca, el
sistema constructivo y los materiales utilizados en la
edificacin,losmismosquesonsealadosenelinforme
tcnicodetasacin..
(ARTCULO13.2)
Bueno
: Aquellas edificaciones que reciben mantenimiento
permanenteysolotienenligerosdeteriorosenlosacabadosdebido
alusonormal.
Regular
: Aquellas edificaciones que reciben mantenimiento
espordico, cuya estructura no tiene deterioro y de existir no la
comprometen, pudiendo ser subsanado; o que los acabados e
instalaciones sanitarias, elctricas, de equipamiento u otras,
presentandeterioro.
Malo
:
Aquellas edificaciones que no reciben
mantenimiento regular; , cuya estructura presenta deterioro que la
comprometen aunque sin peligro de colapsar y, en el caso de los
acabados e instalaciones sanitarias, elctricas, de equipamiento u
otras,presentanvisiblesdesperfectos.
Muy malo :
Aquellas edificaciones cuyas estructuras
presentanseverosdeteriorosconriesgodecolapsar.
(ARTCULO 13.3)
DEPRECIACIN:Ladepreciacinesladisminucindelvalordelbien
en funcin de su uso, antigedad y estado de
conservacin. En el caso de la tasacin
reglamentaria,ladeprecianasignada,deacuerdoa
las tablas N 01, 02, 03 y 04. En el caso de una
tasacincomercial,adicionalmente,seconsiderael
criteriodelperitotasadordebidamentesustentado.
(ARTCULO13.4)
TABLAS DE DEPRECIACIN
SERVIDUMBRES.-
HOMOLOGACIN
Factores
Son aquellos que sirven para homogenizar los precios de inmuebles comparables, analizando sus
caractersticas en relacin al bien a tasar; con el objeto de deducir un valor estimado en base a la
comparacindesussimilitudesydiferencias.Esmayorauno(01),cuandolascaractersticasdelosbienes
comparablessoninferioresalbienatasar,casocontrarioesmenorauno(01).
(ARTCULO3.2.16)
DEFINICIONES
COMPARABLE
Se aplica a los diversos predios, que se
parecen o semejan al predio sujeto y, que
pueden ser comparados con l. Teniendo
para ello tres enfoques clsicos que nos
ayudan a determinar el valor correcto del
bien que se vala. A saber:
Enfoque fsico
Enfoque de ingresos
Enfoque de mercado (valor comercial)
DEFINICIONES
HOMOLOGAR
Es la accin de equiparar o poner en relacin de igualdad o
semejanza dos cosas.
HOMOLOGACIN
Efecto de homologar. Es el proceso con el cual se ponen cada
uno de los comparables en igualdad de circunstancias al sujeto.
CRITERIOS DE HOMOLOGACIN
Cantidad que se usa para premiar, establecer igualdad o castigar la comparacin entre un predio sujeto y un predio comparable.
Sujeto = Comparable 1
SUJETO
-1
+1
FACTOR
COMPARABLE
CRITERIOS DE HOMOLOGACIN
CRITERIOS DE HOMOLOGACIN
CRITERIOS DE HOMOLOGACIN
CRITERIOS DE HOMOLOGACIN
CRITERIOS DE HOMOLOGACIN
FACTOR DE TOPOGRAFA: Es el factor aplicable cuando un terreno presenta una topografa
accidentada o con pendientes ascendentes o descendentes, no contempla la composicin del suelo.
El Perito Valuador deber analizar, si se debe aplicar o no
el factor por topografa, ya que habr casos que en lugar
de demrito se deber premiar, como por ejemplo, cuando
se tiene una vista panormica, o en donde el factor de
topografa ser igual a 1.00 en los casos en que tanto el
sujeto como los comparables se ubiquen en laderas de
cerros.
CRITERIOS DE HOMOLOGACIN
CRITERIOS DE HOMOLOGACIN
FACTOR POR INUNDACIN: Pretende calificar la susceptibilidad de posibles daos al bien inmueble por la presencia de agua en exceso por
lluvias, granizo, insuficiencia de drenaje, desbordamiento de fuentes naturales o artificiales.
Un terreno susceptible de inundarse tendr la caracterstica de encontrarse debajo del nivel de suelo, esto reflejara un gasto adicional para
rellenarlo y as evitar dicho problema, por lo que deber cuantificarse y restar el valor de terreno homologado.
La forma de calificar los predios por este concepto, por ejemplo: cuando una o varios predios (poblados)
completos se encuentran en la zona baja de la ciudad o a nivel de alguna fuente natural o artificial de
agua, con antecedentes y probabilidad de inundacin, por lo general los valores sern inferiores con
respecto a los inmuebles de las zonas altas. Esta diferencia nos dar un rango de valor de castigo.
CRITERIOS DE HOMOLOGACIN
Sin embargo ser necesario llevar a cabo el anlisis de mercado inmobiliario de la zona para justificar un rango real. Para que la homologacin este sustentada los comparables que se elijan deben ser muy
similares a nuestro sujeto, y manejar siempre el mismo criterio, no adecuar estos a cada caso en particular, hay que recordar que el valor es nico independiente del propsito de la valuacin.
Una manera de checar si realmente estamos homologando es con la siguiente frmula: Dividimos el precio u oferta mximo entre el precio u oferta mnimo, de los comparables antes de homologar y despus de
homologar, la diferencia entre uno y otro debe de disminuir si estamos realmente homologando, sino es necesario verificar nuestros comparables y factores utilizados en la misma; ya que los datos que obtenemos
de la investigacin de mercado estn dispersos y la funcin de la homologacin es acercarlos a nuestro sujeto, por lo que la distancia entre el mximo y el mnimo debe de disminuir.
CRITERIOS DE HOMOLOGACIN
Es importante que la homologacin no se realice sin criterio, y sin base de sustento; pues lo ideal sera que la mayora de los factores fueran 1 y que el
resultante sea de 0.30, lo cual nos indica que nuestros comparables realmente son similares a nuestro sujeto.
Ninguna Tabla, ningn Mtodo de Valuacin puede servir como sustituto de un criterio Slido afinado por la Experiencia
EJEMPLO 1
DEDUCCIN DE UNA FRMULA GENERAL
EJEMPLO 2
TERRENO CON UN SOLO FRENTE A LA
CALLE A
PROCEDIMIENTO TERICO
EJEMPLO 3
TERRENO IRREGULAR CON 2 FRENTES A
LAS CALLES A Y B
EJEMPLO 4
TERRENO CON CUATRO FRENTES
SVU= VT x
Enlaque:
SVU=Supuestovalorurbanodelavadedominioprivado
VT=Valordelterrenodelavapblicadesdelaqueseaccedealavade
dominioprivado
a=Anchodelavadedominioprivadoexpresadoenmetrosycentmetros,
medidaenellinderodestaconlavapblica.
Silarelacina/3.00resultamayorde1.0seasumirunaunidad(1.0)
comovalordelamisma.
d=Distanciadelavapblicahastaelvrticemscercanodelterrenomateria
devaluacin,expresadoenmetrosysubmltiplos,medidasobrelaslneas
depropiedadcolindantesconlavadedominioprivado.
b)
Lavadedominioprivadoopasadizocomn,sevalorizadeacuerdoal
procedimiento sealado en el artculo 19 y el resultado obtenido se reparte
proporcionalmentealreaoensudefectoalfrentedellotemateriadetasacin.
c)
Enelcasoqueelaccesoalavadedominioprivadoopasadizocomn
sea desde dos o ms vas pblicas, para cada una de ellas se sigue el
procedimiento sealado en el numeral precedente, seleccionando el valor que
resultemayor.
(ARTCULO 21)
EJEMPLO 5
TERRENO QUE TIENE FRENTE A UN
PASADIZO COMN
EJEMPLO 6
TASACIN DE UN TERRENO CUYO FRENTE DA A
UN PREDIO DE PROPIEDAD DE TERCEROS
DEFINICIONES ADICIONALES
PERITACIN.Eselestudiootrabajorealizadoporunperito
PERITAJE.Es el examen y estudio que realiza el perito sobre el problema
encomendadoparaluegoentregarsuinformeodictamenpericial
consujecinalodispuestoporlaley.
PERICIA.Es un estudio que desarrolla un perito sobre un asunto
encomendado por un juez, un tribunal u otra autoridad, que
incluye la presentacin de un informe (el informe pericial o
dictamenpericial).Esteinformepuedeconvertirseenunaprueba
pericialycontribuiraldictadodeunasentencia.
TASACIN.Esladeterminacindelprecioodelvalorqueostentaalgo,yasea
un objeto, un bien inmueble, o cualquier otro bien material
plausibledeostentarunvalor
VALUACIN O VALORACIN.Se denomina al proceso a partir del cual se estima el valor que
presenta un activo, como: empresas, marcas, acciones, entre
otros,oensudefectounpasivo(ladeudadeunaempresa).
TASACIN DE LA
EDIFICACIN
VSN=(AtxVUAt)+(metr.ocxVUOC+(metr.ifxVUIF)
Donde:
VSN
Valorsimilarnuevo.
At
reatechada.
VUAt
Valorunitariodelreatechada.
metr.oc =
Metradodelasobrascomplementarias.
VUOC =
Valorunitariodelasobrascomplementarias.
metr.if =
Metradodelasinstalacionesfijasypermanentes.
VUIF
Valorunitariodelasinstalacionesfijasypermanentes.
(ARTCULO29)
DEPRECIACIN DE LA EDIFICAIN
Ladepreciacindelaedificacinsedeterminaporlaantigedadyelestado
de conservacin, segn el material constructivo predominante, empleando
laexpresinsiguiente:
D = (P/100) x VSN
Donde:
D
=
Depreciacindelaedificacin.
P
=
Porcentaje de depreciacin establecido en las Tablas N
01,02,03y04delAnexoIdelpresenteReglamento.
VSN
=
ValorSimilarNuevo.
(ARTCULO30.1)
Encasoquelosmaterialesdelaedificacinnoseencuentrenincluidosen
las Tablas sealas en el numeral precedente, el perito fija y justifica los
porcentajesdedepreciacinempleadosparalatasacindelaedificacin.
(ARTCULO30.2)
Silasobrascomplementariasylasinstalacionesfijasypermanentesno
estn incluidas en los cuadros mencionados o son exteriores a la
edificacin techada, se tienen en cuenta los elementos que las
conforman y los materiales empleados y se efectan los
correspondientes anlisis de costos unitarios de las partidas que
conforman la obra o instalacin, con costos a la fecha del Cuadro de
Valores Unitarios Oficiales de Edificacin, a costo directo; y a este
resultado, se le aplica el factor de oficializacin aprobado por el
dispositivo legal correspondiente, as como los factores de
depreciacin,encasocorrespondan.
(ARTCULO31.3)
Silasobrascomplementariasylasinstalacionesfijasypermanentesno
estn incluidas en los cuadros mencionados o son exteriores a la
edificacin techada, se tienen en cuenta los elementos que las
conforman y los materiales empleados y se efectan los
correspondientes anlisis de costos unitarios de las partidas que
conforman la obra o instalacin, con costos a la fecha del Cuadro de
Valores Unitarios Oficiales de Edificacin, a costo directo; y a este
resultado, se le aplica el factor de oficializacin aprobado por el
dispositivo legal correspondiente, as como los factores de
depreciacin,encasocorrespondan.
(ARTCULO31.3)
VALORES COMERCIALES
DE EDIFICACIN
SedeterminaelValordelaEdificacinatravsdelasumatoriadelos
productos comprendidos por el rea techada, el metrado de las obras
complementarias y de las instalaciones fijas y permanentes, por sus
respectivos valores unitarios y los factores de depreciacin, segn la
siguienteexpresin:
VE = (At x VUAt x fd) + (metr.oc x VUOC x fd) + (metr.if x VUIF x fd)
Donde:
VE
=
ValordelaEdificacin.
At
=
reatechada.
metr.oc =
Metradodelasobrascomplementarias.
metr.if =
Metradodelasinstalacionesfijasypermanentes.
VUAt =
ValorUnitariodelreatechada
VUOC =
ValorUnitariodelasObrasComplementarias.
VUIF =
ValorUnitariodelasInstalacionesfijasypermanentes.
fd
=
Factordedepreciacinesiguala:[1P/100]
(ARTCULO33.2)
DOCUMENTACIN
DOCUMENTACIN
Valortotaldelpredio.
VT
Valordelterreno.
VE
Valordeedificacin.
(ARTCULO36.1)
Enelcasodetasacincomercial,elperitopuedeconsiderarenelvalortotaldel
predio un factor de incremento o prdida del valor por las caractersticas
especialesquestepudieratener.Enestecaso,elperitojustificalasrazones
delincrementooprdidadelvalor.
(ARTCULO36.2)
ParaefectosdelpresenteReglamento,rgimendepropiedadexclusiva
ypropiedadcomnes unrgimenjurdicoquesuponelaexistenciade
una edificacin o conjunto de edificaciones integradas por secciones o
unidades inmobiliarias de dominio exclusivo, pertenecientes a distintos
propietarios sobre un terreno matriz con bienes y servicios de dominio
comn.
(ARTICULO38)
ValorTotaldeUnidadInmobiliaria.
%VT
Valordelapartealcuotadelterrenomatriz.
VEUE =
ValordelaedificacindeUsoExclusivo.
VAC
ValordereasyBienesComunes.
CONCEPTO
El rgimen de Independizacin y Copropiedad supone la existencia de
unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva susceptibles de ser
independizadas y bienes de uso comn, sujetas al rgimen de
copropiedadreguladoenelCdigoCivil.Lasunidadesinmobiliariasde
propiedad exclusiva comprenden necesariamente el terreno que ocupa
cadauna.
Slo se puede optar por este rgimen en el caso de las Unidades
Inmobiliarias mencionadas en los incisos b), c) y e) delArt. 126 de
este Reglamento, siempre que estn conformadas por secciones de
unsolopisooque,decontarconmsdeunpiso,pertenezcanaun
mismo propietario y los pisos superiores se proyecten verticalmente
sobreelterrenodepropiedadexclusivadelaseccin.
EstaopcindebeconstarenelFUO.
(ARTICULO 128 - Ley 27157)
Valordeterreno.
AT
readeterreno.
VB
ValorBsico.
VUP
=
Valor unitario promedio obtenido conforme al procedimiento
establecidoenelnumeral42.2delrticulo42delpresenteReglamento.
CAV
CoeficientedereaVendible.
Fr
Factordereduccinporhabilitacinurbana
(ARTCULO43.1)
Elfactor(VUPxCAVxFr)esmayoroigualaltripledelvalorpormetrocuadrado
de las tierras aptas para cultivo en limpio Grupo A Clase 1, establecido en el
Reglamento de Clasificacin de Tierras por su Capacidad de Uso Mayor
aprobadoconDecretoSupremoN017-2009-AG.
(ARTCULO43.2)
Segnlaregingeogrfica,losterrenosdeCalidadAgrolgicaAlta(A1)olade
mayorvalorquesetomancomoreferenciasonlassiguientes:
a.
Para la costa: Tenemos aptos para cultivo en limpio, con agua
superficialyriegoporgravedad.
b.
Paralasierra:Terrenosaptosparacultivoenlimpio,correspondientea
laaltitudenlaqueseubicalaciudad.
c.
Para la selva: Tenemos aptos para cultivo en limpio, distantes hasta 1
kilmetrodellimpioocarretera.
(ARTCULO43.3)
ParaelclculoseutilizanlosValoresArancelariosdeTerrenosRsticosvigentes
aprobadosporelMinisteriodeVivienda,ConstruccinySaneamiento.
(ARTCULO43.4)
TABLAN05
COEFICIENTEDEREAVENDIBLE
Hasta 2 000 m2
2 001 m2 hasta 5 000
m2
0.85
0.85
0.80
0.80
10 001 m2 hasta 15
000 m2
0.75
0.75
0.70
0.70
15 001 m2 hasta 20
000 m2
0.65
0.71
0.60
0.69
20 001 m2 hasta 25
000 m2
0.55
0.67
0.50
0.65
5 001 m2 hasta 10
000 m2
25 001 m2 hasta 30
000 m2
Ms de 30 000 m2
USO RESIDENCIAL Y
OTROS
USO INDUSTRIAL
0.85
0.85
0.80
0.80
0.75
0.75
0.70
0.70
0.65
0.71
0.60
0.69
0.55
0.67
TABLA N 07
FACTOR DE TOPOGRAFA Y NATURALEZA DEL TERRENO
FACTOR T
TOPOGRAFA
a. Pendientes:
Menor de 5%
De 5 a 10%
De 11 a 20%
De 21 a 30%
Mayor de 30%
FACTOR
1.00
0.90
0.80
0.70
0.60
FACTOR
0.70
0.65
0.60
1.
Laprimerazonaestcomprendidadesdelavahabilitadamsprxima
al frente del predio y otra paralela a esta, distante hasta una profundidad
equivalente a la normativa sealada en los planos de zonificacin, o en su
defecto,hastaunaprofundidadde30 metros paraterrenosqueencasodeser
habilitado produzcan lotes con rea predominante mxima de 500 metros
cuadrados;o,de50metros,cuandolasuperficiedeloslotesfuesemayora500
metroscuadrados.
2.La segunda y tercera zonas estn conformadas por franjas de 100 metros de
profundidadcadauna.
3.
Lacuartazonaestconformadaporlaprofundidadrestante.
(ARTCULO48)
Donde:
VT
Valortotaldelterreno.
VB
Valorbsicodecadazona.
readecadazona.
Nmerodezonasresultantes.
j
a4.
Nmerodezonadeinfluenciaresultantequepuedenserde1
(ARTCULO 50)
Tasacindeterrenoconfrenteaunavaurbana.
2.
Tasacindeunterrenosinfrenteaunavaurbana.
3.
Tasacindeterrenoqueampliaunlotedeterrenohabilitado.
(ARTCULO51)
VISTA SATELITAL
1 Caso
3 Caso A
2 Caso
3 Caso B
Definiciones:
Predio Rstico.- Para efecto del Presente Reglamento se considera predio
rstico:
1.
Al terreno ubicado en zona rural destinado a fines agropecuarios,
ganaderos,forestalesyactividadesanlogas.
2.
El terreno eriazo calificado para fines agrarios, agrcolas, ganaderos,
forestalesuotrosusos,queseencuentrelocalizadofueradelreaurbanaydela
expansinurbana,establecidaporlaautoridadcompetente.
3.
Forman parte del predio rstico, el terreno, las edificaciones y las
instalacionesfijasypermanentesqueexistanenl.
4.
El suelo de un predio rstico se tasa independientemente de la
vegetaciny/oedificacinquesustenta,salvoelcasodepastosnaturales.
(ARTCULO56)
Terrenosrsticos.
2.
Terrenoseriazosyeriazosribereosalmar.
3.
Construcciones, obras complementarias e instalaciones fijas y
permanentes.
4.
Plantaciones.
REGLAMENTARIA DE
Indicarlacategoraalaquecorrespondeelterrenoatasarsegnlainformacin
verificadaenlainspeccinocularyconformealosealadoenelReglamentode
ClasificacindeTierrasporsuCapacidaddeUsosMayoraprobadocondecreto
SupremoN017-2009-AG
(ARTCULO79.1)
Seutilizanlos valoresarancelarios de terrenosrsticosvigentesaprobadospor
elministeriodeVivienda,ConstruccinySaneamiento.
(ARTCULO79.2)
REGLAMENTARIA DE
Encasoconnocontarconvaloresdemercadoinmobiliariodeterrenosrsticos
de la zona, se realiza un anlisis de mercado inmobiliario de otros terrenos
rsticosdesimilarescaractersticasenlaszonasprximasalterrenomateriade
tasacin,tomando en consideracinlasdiferenciasquepresentanlasmuestras
con el terreno a tasar a fin de aplicar los factores de homologacin
correspondientes.
(ARTCULO80.4)
DETERMINACIN
RSTICO
DEL
VALOR
COMERCIAL
DEL
TERRENO
Para determinar el valor comercial del terreno rstico se realiza un anlisis del
mercadoinmobiliarioyseefectalacomparacindelasmuestrasconelterreno
rsticoatasar,paralocualseconsideranlascaractersticasmnimassiguientes:
1.
Ubicacinyentornodelamuestra,vasdeacceso,cercanaacentros
poblados,serviciosdisponibles,usoactual,zonificacin,riesgos,entreotros.
2.
Extensindelrea.
3.
Clasificacindetierrassegnsucapacidaddeusomayor.
4.
Topografaypendiente.
5.
Disponibilidadderecursoshdricos.
a.
Conriegoporgravedaddeunafuentesuperficial.
b.
Conriegoprovenientedebombeodeaguasuperficial.
c.
Conriegoprovenientedebombeodeaguasubterrnea.
d.
Conaguadelluviatambindenominandosecano.
6.
Altitud.
a.
Hasta2000msnm.
b.
De2001a3000msnm.
c.
De3001a4000msnm.
d.
Msde4000msnm.
7.
Accesoalprediodeacuerdoaladistanciaalrooalacarreteraquese
utilizacomovadetransportepredominante.
a.
Ubicadoshasta1kilmetrodedistanciadelroodelacarretera.
b.
Ubicadasamsde1kilmetrohasta3kilmetrosdedistanciadelroo
delacarretera.
c.
Ubicadasamsde3kilmetrosdedistanciadelroodelacarretera.
ANEXO N 1
VISTA SATELITAL
TasacindeTerrenosEriazos.-
Incluye variables intrnsecas referidas a las caractersticas de las tierras como la
topografa. Los efectos del nivel fretico y los factores ecolgicos, as como los
factores del entorno en funcin de la localizacin frente a un rea con valor
arancelario urbano y la dinmica del mercado enfocado en su mejor uso con
factibilidadtcnica,econmicaylegal.
(ARTCULO98.1)
Para la tasacin reglamentaria de terrenos eriazos y eriazos ribereos al mar se
consideran como base los valores arancelarios de terrenos rsticos emitidos por el
Ministerio de Vivienda, Construccin y Saneamiento y la Aplicacin de la frmula
sealadaenelartculo100delpresenteReglamento.
(ARTCULO98.2)
Encasodeexistirunmercadoinmobiliariodeterrenoseriazosenlazonadeestudio,
seconsideraparalatasacincomercial,laaplicacindelmtododemercado,oensu
defectoseaplicalafrmuladelartculo100delpresenteReglamento.
(ARTCULO98.3)
VBTE = 1/10 VR x d x T x U x V x E
VBTER = 1/10 VR x d x T x U x V x E x D
Donde:
VBTE
Valorbsicodeterrenoeriazo.
VBTR
Valorbsicodeterrenoribereo.
VR
=
Es el Valor Unitario Oficial (reglamentario) de terreno rstico o
Valor Unitario de terreno de mercado, segn se trate de tasacin reglamentaria o
tasacin comercial, tomando como base la mejor calidad de tierra para cultivo,
determinadadeacuerdoalReglamentodeClasificacindeTierrasporsuCapacidad
deUsoMayor,aprobadoconDecretoSupremoN017-2009-AG.
d
=
Distancia alreaconValorUnitarioOficialola distanciaalcentro
pobladomscercano,segnsetratedetasacinreglamentariaotasacincomercial.
T
Topografaynaturalezadelterreno.
MejorUsoconfactibilidadtcnica,econmicaylegal.
Vasquesirvenalazonaenqueseubicaelterreno.
FactordeCorreccinecolgica.
Distanciaalalneademsaltamarea.
FactoresdeInfluencia.-Elperitoteniendoencuentalazona,progresoydinmicade
desarrolloyusodesta,aplica,deserelcaso,laexpresinnumricadelosfactores
de influencia d, T, U, V, E y D consignados en las Tablas N 08 hasta la N 12 del
AnexoIdelpresenteReglamento.
(ARTCULO101)
TABLA N 08
FACTORES DE DISTANCIA TOPOGRAFA SEGN LA NATURALEZA Y USO
DEL TERRENO
FACTOR
EXPRESIN
NUMRICA
Xxxxxxxxxxxx
xxxxx
* Si se presentan en
forma
simultnea
problemas
de
topografa y naturaleza
del terreno el factor T
se
determina
multiplicando
los
factores
correspondientes.
CARACTERSTICAS
A)
Hasta500m
1.50
De501a1000m
1.40
De1001a1500m
1.30
De1501a2000m
1.20
Msde2000m
1.00
1.00
De5a10%
0.90
De11a20%
0.80
De21a30%
0.70
Msde30%
0.60
Conafloramientorocoso
0.75
Connapasuperficialy/osalinidad
0.80
Agrcolaconaguasubterrneaoproyectoespecialdeirrigacin
1.40
Residencial
1.60
ComercialyTurstico
1.80
Industrial
2.00
TopografadelterrenoPendientemenor5%
II
A)
Naturalezadelterreno
Porsumejorusoconfactibilidadtcnica,econmicaylegal:
II
LaClasificacindeacuerdoalademandaseconsignaenlaTablaN09delAnexoI
delReglamentoysedefineenlaformasiguiente:
1.-
2.-
3.- Carreteasde1raClase:SonaquellasconunIMDAentre40002001veh/dade
unacalzadadedoscarriles.
4.- Carreteras de 2da. Clase: Son aquellas de una calzada de dos carriles que
soportanentre2000400veh/da.
5.- Carreteras de3ra. Clase: Sonaquellas de unacalzadaquesoportan menos de
400veh/da.
6.- Trochas carrozables: Es la categora ms baja de camino transitable para
automotoresconstruidoconunmnimodemovimientodetierras,quepermiteel
pasodeun(1)slovehculo.
(ARTCULO103)
TABLA N 09
FACTOR VAS (CARRETERAS)
DISTANCIA
CLASE DE VA (CARRETERAS)
Hasta500m
501a1000m
Mayora1000m
Autopistas
1.60
1.40
1.30
1.50
1.30
1.20
1.40
1.25
1.15
1.30
1.20
1.10
1.20
1.10
1.05
Trochas carrozables
1.10
1.05
1.03
Sin carretera
1.00
1.00
1.00
FACTORDEDISTANCIAALALNEADEMSALTAMAREA.-Elfactordistancia
(D)conrespectoalalneadealtamareaseaplicaconformealaTablaN10del
AnexoIdelpresenteReglamento.
(ARTCULO104)
TABLA N 10
FACTOR DE DISTANCIA A LA LNEA DE MS ALTA MAREA
FACTOR D
Potencial
DISTANCIA CON
RESPECTO A LA LNEA DE
MS ALTA MAREA
Agrcola
(Residencial,Comercialy
turstico)
Hasta 250.00 m
0.80
1.50
De 250.01 a 500.00 m
0.90
1.20
Ms de 500.00 m
1.00
1.00
FACTORDECORRECCINECOLGICA.-Losfactoresdecorreccinecolgica
sedeterminanacriteriodelperitoyenfuncindelasTablasN11y12delAnexo
IdelpresenteReglamento
TABLA N 11
FACTOR CORRECCIN ECOLGICA POR CLIMA Y PAISAJE
Bueno
Regular
Malo
CLIMA
PAISAJE
1.10
1.00
0.80
1.10
1.00
0.80
TABLA N 12
FACTOR CORRECCIN ECOLGICA POR CONTAMINACIN AMBIENTAL
Baja
Media
Alta
CLIMA
1.10
1.00
0.90
(ARTCULO106.1)
Sisepresentaenformasimultaneamsdeunadelasvariables,elfactorE
sedeterminamultiplicandolosfactorescorrespondientesacadaunadeellas.
(ARTCULO106.2)
ESTABLECIMIENTODEOTROSFACTORESDEINFLUENCIA:Elperito
puede considerar factores de influencia adicionales siempre que sean
verificadosydebidamentesustentados.
(ARTPICULO107)
VISTA SATELITAL
VISTA SATELITAL
CASO A
CASO B
MtodoIndirectoodelaRenta:
LatasacindelaservidumbreenlasqueelEstadointervienesedeterminaaplicando
elartculosiguiente.
(ARTCULO110)
Determinacindelvalordelusufructo:
Elcapitalquerepresentauusufructo,sedeterminaaplicandolasiguienteexpresin:
C=Ax(1+i)n1
i(1+i)n
Donde:
C
Capital
=
Ingreso anual o renta lquida presunta que percibira el usufructo o
beneficiarioalfindeunperiodoanual.
=
Inters legal expresando en tanto por uno en soles, sobre la base de un
horizontetemporaldediez(10)aos.
Nmerodeaosdelaservidumbreocontrato.
(ARTCULO111.1)
VCxFRCrnxk
Donde:
A
=
Ingreso anual o renta lquida presunta que percibira el
usufructuarioobeneficiarioalfindeunperodoanual.
VC
ValorComercialdelpredio.
FRCrn =
Elfactorderecuperacindelcapitalparalatasarsedetermina
conlaexpresinsiguiente:
FRCrn
=r(1+r)n
(1+r)n-1
Donde:
r
=
Tasadecostodelcapitalimplcitodelusufructuarioobeneficiario
paraasumirsudecisindeinversin,lacualincluyelatasalibrederiesgoylatasa
deriesgopas.
r
Mediana(percentil50)(rf+re)
rf
=
Tasalibrederiesgoqueseobtienedelamediana(percentil50)
delosbonosdeltesoroamericanoaveinte(20)aos,sobrelabasedeunhorizonte
temporaldediez(10)aos.
re
=
Tasa de riesgo pas, mide el riesgo medio asociado a las
inversiones realizadas en un pas en concreto a travs del ndice de bonos de
mercadoemergentes (EMBIG), considerando lamediana(percentil50)duranteun
perododetiempohistricodediez(10)aos.
n
Nmerodeaosdeduracindelusufructo.
K
=
Factor de ajuste por perodo de aos. Cuyo valor comercial del
predioseasuperiora28unidadesimpositivastributariasvigente.
(ARTCULO111.2)
Elajusteporao(n)seaplicaconformealaTablaN13delAnexoI,delpresente
Reglamento
PERIODO (aos)
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10 a 99
K
0.20
0.30
0.40
0.50
0.60
0.70
0.80
0.90
0.95
1.00
Laservidumbrenodebeafectarlacorrectautilizacinpblicadelbien.
2.
Setasaporseparadoelbiensuperficial,elusodelsubsueloyelusodel
sobresueloolosaires.
3.
Sielresultadodelatasacindelusodelsubsueloosobresueloesinferior
a1/3delatasacindelbiensuperficialseconsideracomotasacinfinalestaltima.
TASACIN DE USUFRUCTO
ANEXO 1
(Estudio de
mercado)
ANEXO 3
Calculo 3(fr)2
ANEXO 5
Estudio de
Mercado
alquiler
ANEXO 4
Calculo
usufructo
Vista Stelital
TASACIN DE USUFRUCTO
(Antena)
ANEXO 2
(Estudio de
mercado)
ANEXO 3
Calculo
usufructo
ANEXO 4
Estudio de
Mercado
alquiler
Vista Stelital
TASACIN DE
SERVIDUMBRE
(proyecto de inversin)
ANEXO 3
Calculo
Servidumbre
Vista Stelital