GESTIN

INMOBILIARIA
Introduccin Tasaciones

Gestin inmobiliaria y
financiacin
La gestin inmobiliaria requiere de una
financiacin que depender del tipo de
inmobiliaria que se este gestionando, ya que en el
caso de que la empresa sea grande, entonces lo
ms probable ser que la misma cree un
departamento a parte, que se dedique
enteramente al desarrollo e implementacin de la
gestin inmobiliaria que se implementar en la
empresa, y si nos referimos a aquellos negocios
inmobiliarios que son algo ms pequeos y
particulares, es probable que la gestin
inmobiliaria sea llevada a acabo por el propietario
de dicho negocio.

Los Bienes Races - Inmuebles

Son los terrenos, construcciones y elementos
accesorios, que por su naturaleza no pueden
moverse, estando adheridos en tal forma, que al
retirarse del lugar donde estn ubicados, se
destruyen.

Los Bienes Races Inmuebles

Por sus caractersticas particulares, los bienes
races pueden tener diversos usos y destinos:

Aprovechamiento de recursos naturales

Tursticos
Habitacionales
Mixtos: Habitacionales, comercio, servicios
Comercio y servicios
Industria
Equipamientos

Qu reas abarcan los servicios

inmobiliarios
Las actividades inmobiliarias reconocidas
nacional e internacionalmente son:
Agente Inmobiliario:
Es el dedicado a comercializar inmuebles (venta o
renta). Se denominan tambin como mediadores,
corredores o asesores.

Qu reas abarcan los servicios

inmobiliarios ?
Administrador de Inmuebles de productos:
Quien se dedica a localizar y contratar inquilinos,
cobro de rentas, mantenimiento de construcciones,
pago de impuestos, etc.

Asesor en financiamientos inmobiliarios:

Quien conociendo todos los instrumentos de crdito
disponibles contribuye a travs de sus asesora, a la
mejor realizacin de los proyectos inmobiliarios.

Qu reas abarcan los servicios

inmobiliarios ?
Valuador de inmuebles:
Es el dedicado a estimar los distintos tipos de
valores, a travs de la aplicacin de tcnicas y de su
experiencia, en el proyecto, la construccin, el
rendimiento y el mercado de inmuebles.

Desarrollador inmobiliario:
Persona fsica o moral, que conjunta recursos
financieros, administrativos y tcnicos, para la
adecuada realizacin de proyectos inmobiliarios de
cualquier tipo, que permita recuperar costos
(incluyen financiamiento) y obtener una utilidad
adecuada.

Qu reas abarcan los servicios

inmobiliarios
Consultor inmobiliario:
Quien a travs de amplia capacitacin y experiencia
adquirida en el ejercicio de varia actividades, est
en posibilidad de visualizar los negocios
inmobiliarios en su conjunto, realizar estudios
econmicos y proponer alternativas, que permitan
tomar decisiones acertadas a quienes requieren sus
servicios.

GESTIN
INMOBILIARIA
Tasaciones

TASACIONES
Es determinar el valor comercial de un bien
inmueble. El valor de tasacin slo debe
responder a los mecanismos tcnicos de evaluacin
del tasador y, por ningn motivo, deber ser
influenciado o responder a requerimientos que
tengan relacin con el peticionario del inmueble.
La tasacin debe incluir slo factores objetivos
provenientes del anlisis de la naturaleza, calidad,
valor y utilidad del inmueble sujeto a tasacin.
Independiente del formato analgico o digital
utilizado, la tasacin debe entregar una completa
explicacin del bien inmueble tasado y la
justificacin de su valor comercial.

TASACIONES
Bien Inmueble: es un bien econmico cuya
caracterstica ms importante es su inamovilidad;
representa el opuesto a un bien mueble, que es
posible moverlo.
Accesibilidad: se define como el acceso o
llegada al predio, adems la cercana o
colindancia a las principales vas de acceso del
sector o zona.

TASACIONES
Valor: Cualidad de los bienes, algunas de stas
no pueden ser traducidas en precios, otras las que
representan la utilidad de las cosas pueden ser
ms fcilmente expresadas en precios.
Precio: expresin en dinero de un inmueble.
El precio de un inmueble depende de un conjunto
de caractersticas perifricas o exteriores y
propias o intrnsecas que se detallan a
continuacin:

TASACIONES
Caractersticas Perifricas o Exteriores:
Se refiere a las cualidades que se le atribuyen a un
predio, por los elementos externos al espacio fsico del
predio:

Ubicacin geogrfica
Proximidad a fuentes laborales
Disponibilidad de servicios
Proximidad y tipo de comercio
Belleza escnica
Densidad y cantidad de poblacin
Mercado de oferta y demanda
Vocacin de uso del sector
Calidad de la accesibilidad
Atributos del paisaje
Capacidad y tipo de riego
Caractersticas del clima

TASACIONES
Caractersticas Propias o Intrnsecas
Se refiere a las cualidades que se le atribuyen a un
predio por los elementos internos y propios del espacio
fsico del predio:

Elementos de Urbanizacin
Cabida del terreno
Topografa
Clase de suelo
Calidad y antigedad de la construccin
Cuerpos de agua
Capacidad de carga animal
Diversidad vegetal
Cobertura natural del suelo: vegas, rocas, bosques, llanuras,

etc.

Mtodos de tasacin
Tasacin por Mercado
La Tasacin por Mercado significa conocer los
valores que los interesados estn dispuestos a pagar
por un bien inmueble. Estos valores se obtienen a
travs de los medios de informacin, Conservador
de Bienes Races, Corredores de Propiedades,
Servicio de Impuestos Internos, etc.

Mtodos de tasacin
Tasacin por Renta
La Tasacin por Renta es la que nos permite llegar a
establecer una aproximacin del valor de un
inmueble a travs del canon de arrendamiento,
puesto que existe una relacin entre el capital o
inmueble y su rentabilidad.

Mtodos de tasacin
Tasacin por Valor Potencial
La metodologa para tasar un inmueble por Valor
Potencial, significa plantear la tasacin como un
proyecto de inversin, en donde el inmueble tiene
participacin en un negocio cuyo valor presente es
el reflejo de los flujos futuros.

Mtodos de tasacin
Tasacin por Costo de Reposicin
Tasacin por Costo de Reposicin, se aplica
principalmente a construcciones. En este mtodo se
reemplaza el inmueble construido por uno nuevo, al
que luego se le aplican los coeficientes por uso,
deterioro, mantenimiento, etc.

CONCEPTOS GENERALES
TASACIONES
Segn el Diccionario de la Real Academia Espaola
de la Lengua, las definiciones que se indican para
esta materia son:

Avaluar: Sealar el precio de una cosa.

Valorar: Hacer que aumente el precio de una cosa.
Valorizar: Aumentar el valor de una cosa.
Valor: Cualidad de las cosas, en cuya virtud por
poseerlas se da cierta suma de dinero o algo
equivalente.
Evaluar: Sealar, estimar, apreciar, calcular el valor de
una cosa.
Tasar: Poner precio a las cosas vendibles. Graduar el
precio de las cosas.
Tasacin: Encontrar el justiprecio o avalo de las cosas

FINALIDAD DEL INFORME DE

TASACIONES
El avalo de un inmueble est regulado por
normas aplicables a la finalidad para la cual se
efectu dicha tasacin, llegndose generalmente
a resultados diferentes en una misma propiedad,
segn sean los objetivos que se persiguen:

FINALIDAD DEL INFORME DE

TASACIONES
Tasacin Bancaria
Debe establecer, adems de las consideraciones generales
del bien raz aplicables a cualquier informe de valores,
aquellas dirigidas a garantizar el prstamo de largo plazo.
En este caso, se deber analizar detenidamente las
condiciones del inmueble para enfrentar fsica y
econmicamente el perodo de la hipoteca. Adems, se
deber tener presente que el banco no es inmobiliaria, por
lo cual no le interesa hacerse de bienes races frente a
deudores en mora, por ello deber considerar en su
apreciacin de valores un valor de liquidacin frente a estos
casos. En este especfico caso debe considerarse el valor de
rentabilidad que ser el que permita al deudor servir los
pagos mensuales; valor fsico que ser el que permita al
banco tener una garanta de largo plazo y el valor comercial
que permitir una liquidacin inmediata en la situacin de
mora.

FINALIDAD DEL INFORME DE

TASACIONES
Tasacin Comercial
Es aquella que generalmente entrega el tasador a
particulares que desean conocer el valor de venta o
arrendamiento de un bien raz para efectuar una
transaccin habitual. En este caso, se debe buscar el
valor de mercado al momento del informe
considerando el valor fsico, valor de renta y el valor
de comparacin o mercado

FINALIDAD DEL INFORME DE

TASACIONES
Tasacin Tributaria
La tasacin que efecta el SII y est destinada a
buscar un valor estndar para propiedades similares
y as poder aplicar un impuesto territorial justo a los
bienes races de semejantes caractersticas y
localizaciones. Dada la calidad de tasacin masiva
que se realiza, generalmente refleja un valor ms
bajo que el de mercado, mxime que se realizan
reajustes segn IPC y no reajustes de incidencia en
el mismo Mercado Inmobiliario.

FINALIDAD DEL INFORME DE

TASACIONES
Tasacin Contable
Es el valor de bienes races existentes en la
contabilidad de empresas y son depreciadas,
normalmente, segn las normas de contabilidad
clsica y no comercialmente cada ao, pues, estos
bienes races pueden bajar no slo por la
obsolescencia econmica, de uso y de sus
materiales junto a su vida til, sino tambin por las
condiciones de mercado, las caractersticas que han
afectado positiva o negativamente al entorno, etc.

FINALIDAD DEL INFORME DE

TASACIONES
Tasacin Judicial
Generalmente se presenta frente a disputas de
valores distantes unos de otros, pues cada parte ve
sus propios intereses y el juez debe resolver con
equidad para lo cual solicita un informe de peritaje
destinado a conocer el valor de mercado. Muchas
veces este valor se requiere a fechas anteriores a la
actual por lo cual se deben efectuar
VALORACIONES HISTRICAS.

TASACIONES, Definiciones
Tasacin Urbana: Perteneciente o relativo a la
ciudad. Es urbana toda superficie que se
encuentra al interior del lmite urbano, definido en
un Instrumento de Planificacin. Este puede ser
simplemente el lmite urbano o bien el Plan
Regulador de una ciudad determinada que lo fija

TASACIONES, Definiciones
Factores externos del sector: se denominan
factores externos del sector a aquellos que no
estn relacionados con las caractersticas
intrnsecas del bien inmueble fiscal urbano, que
estn referidas al entorno en que se emplaza el
inmueble urbano.

TASACIONES, Definiciones
Factores internos del inmueble: se denominan
factores internos del inmueble a aquellos que
estn relacionados con las bondades o carencias
propias o intrnsecas del inmueble urbano.

FACTORES QUE INCIDEN EN EL

VALOR DE LOS BIENES RACES
URBANOS

En las economas de libre empresa, la relacin entre la oferta y demanda

establece el precio de los bienes econmicos. El mercado de suelo urbano, no
ha sido una excepcin de este mecanismo. Algunos de los factores ms
relevantes que influyen en el valor de los bienes races urbanos son:

Los ciclos econmicos de integracin y

desintegracin.
Aumento de poblacin. Proceso de densificacin.

Extensin de servicios pblicos en general. Mejoramiento de servicios

sanitarios.

Modificaciones en los impuestos y reglamentos sobre las propiedades.

Programas de desarrollo y polticas especiales.

Es importante considerar las condiciones de la ciudad y sus tendencias. Las fuentes
de ingreso y la actividad econmica y cultural de una ciudad, muestran
generalmente la estabilidad o inestabilidad de sta. En sntesis, una ciudad o una
determinada parte de ella, por innumerables causas es objeto de progreso,
estabilidad o deterioro.
El mercado de los bienes inmuebles urbanos, expresa la energa de este dinamismo
con precios al alza, sin variacin o a la baja del bien. Toda tasacin de un inmueble
urbano debe describir con datos objetivos, la situacin econmica general en que
esta inmersa la propiedad analizada.

Principales factores externos del sector,

con influencia en el valor del inmueble son:
a) Urbanizacin
b) Equipamiento
c) Accesibilidad
d) Desarrollo sectorial
e) Oferta y demanda
f) Densidad de construccin
g) Categoras sociales

Principales factores internos del sector, con

influencia en el valor del inmueble son:
a) Topografa (pendiente muy pronunciada o no)
b) Geometra (forma regular o muy irregular del
terreno)
c) Inundabilidad (posibilidades de inundacin por
proximidad a ro canal o estero u otros factores
d) Drenaje o capacidad de percolacin
e) Aptitud de suelo de fundaciones (suelo bueno o
malo para fundar, encarece costo del proyecto)

METODOLOGA
Tasaciones
1 IDENTIFICACIN DEL INMUEBLE
2 CLASIFICACIN DE FACTORES
3 CLCULO DEL VALOR COMERCIAL DEL
TERRENO
4 CLCULO DEL VALOR COMERCIAL DE
LA CONSTRUCCIN

IDENTIFICACIN DEL INMUEBLE

Los antecedentes generales del bien raz nos permiten su
identificacin, stos se detallan a continuacin:

Direccin del Inmueble

Comuna
Provincia
Regin
Inscripcin en el Conservador de Bienes Races respectivo.
Rol de Avalo del S.I.I. (desglosado)
Plano de subdivisin/loteo
Plano Fiscal
Superficie total de terreno
Superficie de la construccin
Expropiaciones visibles o reales
Fecha del informe
Valor U.F.
Ubicacin (ejemplo un croquis)

FUENTES DE INFORMACIN PARA OBTENER VALORES

DE
BIENES RACES

CLASIFICACIN DE FACTORES DEL INMUEBLE

Internos y Externos

Urbanizacin Este factor es de relevancia

debido a que considera la incidencia de valor
que tiene sobre el terreno, el mayor o menor
grado de urbanizacin; y adems, tiempo de
uso y estado del sistema de servicios y
partidas que comprende la urbanizacin.

CLASIFICACIN DE FACTORES DEL INMUEBLE

Internos y Externos

CLASIFICACIN DE FACTORES DEL INMUEBLE

Internos y Externos

CLASIFICACIN DE FACTORES DEL INMUEBLE

Internos y Externos
Equipamiento
En este factor se analizar el equipamiento comunitario presente
en el sector y que influye en forma directa al inmueble en
estudio. El grado de influencia, su cercana, importancia,
tamao, prestigio, etc., permiten aplicar un factor positivo o
aumento del valor del inmueble.
Educacin
Comercio
Abastecimiento alimenticio
Movilizacin
Salud
Esparcimiento
Culto
Cultura

CLASIFICACIN DE FACTORES DEL

INMUEBLE
Internos y Externos

CLASIFICACIN DE FACTORES DEL

INMUEBLE
Internos y Externos
Accesibilidad
Es un factor basado en el concepto costo de
oportunidad, donde costo de viaje y tiempo desde el
origen a destino son variables a considerar. Para los
estratos de bajos recursos econmicos, la variable
se mide exclusivamente en el costo de viajes,
desde la vivienda al trabajo, o desde la vivienda a
los centros de mercados. Para los estratos
acomodados la incidencia del costo de viaje es
insignificante en comparacin al tiempo de viaje.

CLASIFICACIN DE FACTORES DEL

INMUEBLE
Internos y Externos

CLASIFICACIN DE FACTORES DEL

INMUEBLE
Internos y Externos
Desarrollo Sectorial
Este es otro factor que incide en el precio del suelo y
se entiende como tal cuando por polticas pblicas o
externalidades generadas en ciertas zonas, sea por
la intervencin del gobierno o privados. Esta accin
produce beneficios a terceros que, sin esfuerzo de
inversin alguno, reciben los plusvalores que
aumentan el valor de los bienes races.

CLASIFICACIN DE FACTORES DEL

INMUEBLE
Externos

CLASIFICACIN DE FACTORES DEL

INMUEBLE
Externos
Oferta y demanda
Este factor est relacionado con la oferta, cantidad
de inmuebles que ofrece el mercado y la demanda,
interesados en adquirir un inmueble. Cuando existe
una alta demanda revelada en un sector, el valor de
mercado sube, siempre que la oferta no logre
satisfacer dicha demanda.
Contrariamente cuando la oferta supera lo
demandado, los valores tienden a bajar. Oferta y
demanda deben analizarse en forma conjunta
entregando un anlisis que refleje el equilibrio o
desequilibrio existente en la zona.

CLASIFICACIN DE FACTORES DEL

INMUEBLE
Externos

CLASIFICACIN DE FACTORES DEL

INMUEBLE
Externos

CLASIFICACIN DE FACTORES DEL

INMUEBLE
Externos

CLASIFICACIN DE FACTORES DEL

INMUEBLE
Externos

CLASIFICACIN DE FACTORES DEL

INMUEBLE
Externos
Densidad de construccin
La densidad de construccin es un factor definido
por un instrumento de planificacin municipal
tenemos densidad alta, media, o baja.
Cabe sealar que en el nivel socioeconmico alto, la
densidad de construccin baja significa un plus, por
lo tanto se debe tener muy en cuenta el nivel
socioeconmico del sector donde se encuentra la
propiedad a tasar.

CLASIFICACIN DE FACTORES DEL

INMUEBLE
Externos

CLASIFICACIN DE FACTORES DEL

INMUEBLE
Externos
Categoras Sociales
Este factor tiene relacin con el nivel
socioeconmico de los habitantes del sector, que
incide significativamente en el valor de un inmueble.
Los grupos socioeconmicos se clasifican de la
siguiente manera:

CLASIFICACIN DE FACTORES DEL

INMUEBLE
Externos
Categoras Sociales

Clasificacin Categoras Sociales

CLASIFICACIN DE FACTORES DEL INMUEBLE

Internos

Topografa
Un terreno puede ser topogrficamente adecuado o
inadecuado, con morfologa de suelo regular o
irregular. Un terreno es topogrficamente adecuado,
cuando sus pendientes no inciden negativamente en
su aprovechamiento, planificacin y costos de
construccin. Topogrficamente inadecuado, por el
contrario, es aquel terreno que su utilizacin o
aprovechamiento ptimo, trae aparejado un
aumento significativo en el costo de las obras.

CLASIFICACIN DE FACTORES DEL INMUEBLE

Internos

CLASIFICACIN DE FACTORES DEL INMUEBLE

Internos
Topografa Optima: es aquella que no presenta ningn
inconveniente para el desarrollo de una obra en el sitio,
generalmente es plana, o con muy poca pendiente, puede ser
inclinada si el proyecto contempla potenciar la vista del paisaje.
Topografa Buena: es la que presenta condiciones apropiadas para
el desarrollo de un proyecto inmobiliario, pero tiene algn grado de
dificultad menor, que puede ser una pendiente ms pronunciada que
la ptima, o algn promontorio pequeo, que no incida
significativamente en el costo de construccin.
Topografa Irregular: es cuando el relieve presenta anomalas, que
inciden substantivamente en el costo de la construccin, debido a
promontorios importantes que deben ser erradicados para construir,
o depresiones que se deben rellenar.
Topografa Deficiente: Es aquella que definitivamente es
inapropiada para la construccin, salvo que se ejecuten obras muy
importantes para habilitar el terreno, lo que generalmente se hace
cuando son terrenos ubicados en sectores de fuerte plusvala, y la

CLASIFICACIN DE FACTORES DEL INMUEBLE

Internos
Geometra
Factor que considera la forma del terreno en su relacin frente/fondo.
Esta proporcin incide en la mejor utilizacin del terreno.
Un sitio regular en cuanto a forma es aquel que puede ser
asociado a ortogonales, cuadrado, rectngulo.
Sitio irregular es aquel cuya forma incide negativamente en
el adecuado aprovechamiento del terreno, o dificulta una
planificacin racional del edificio a construir en el sitio.
Un sitio de adecuada proporcin frente/fondo es aquel cuya relacin
frente/fondo permite un aprovechamiento razonable considerando la
superficie, la forma y su potencialidad de uso, de acuerdo a la
normativa local que la regula.

CLASIFICACIN DE FACTORES DEL INMUEBLE

Internos

CLASIFICACIN DE FACTORES DEL

INMUEBLE
Internos
Inundabilidad
La inundabilidad se refiere a la posibilidad
que el terreno sufra anegaciones por ser
parte de alguna depresin topogrfica del
sector.

CLASIFICACIN DE FACTORES DEL

INMUEBLE
Internos
Drenaje o capacidad de percolacin
Es la capacidad del suelo de permitir el paso del
agua hacia capas interiores. Un rpido drenaje
disminuye la inundabilidad. Por el contrario un
drenaje lento aumenta la posibilidad de inundacin.

CLASIFICACIN DE FACTORES DEL

INMUEBLE
Internos
Aptitud de suelo de fundaciones
Este factor se refiere al comportamiento
mecnico del suelo del inmueble, tiene una
incidencia en el valor del terreno, pues las
excavaciones en las construcciones tienen
mayor o menor costo, dependiendo de la
dureza del terreno.

Clculo del valor comercial del

terreno
El terreno es valorado o calificado, de acuerdo a sus
cualidades en un sistema de puntuacin. Se califican
las variables externas del sector y las variables
internas del inmueble.

Clculo del valor comercial del

terreno
Ajustes de correccin por importancia de las vas o calles de acceso(*)

(*) Por lo tanto, se considera una correccin por este aspecto slo en caso
que la relacinfrente/fondo limite el ptimo aprovechamiento del
sitio.
La superficie, forma y relacin frente/fondo de un sitio, son elementos
interdependientes que deben ser analizados en conjunto. Se puede sealar
que a mayor superficie, las otras dos variables pierden importancia.
La ocurrencia de una o varias caractersticas sealadas implica efectuar
ajustes al valor.

Clculo del valor comercial del

terreno
Por ubicacin respecto de la esquina
Los terrenos localizados en una misma cuadra, varan
en su precio desde las esquinas que tienen el valor
mximo 100%, hasta el centro que llega con una
depreciacin mxima de 45%, tenindose presente
que el terreno colindante a la esquina cae en su valor
25% a 30% y desde ste hasta el centro la variable es
ms lenta, pues puede ir aplicndose un 5% y hasta un
7%.
En el caso de la propiedad fiscal se ha determinado,
que la depreciacin ser la aplicacin constante de un
5%, es decir:

GRACIAS