Consideraciones para

la construccin de un
edificio
 Consideraciones generales que
afectan la construccin de Edificios
en Altura

Caso particular de la ciudad de

Valparaso
Valparaso tiene la gracia (o una de las gracias) de que
su geografa permite la configuracin de un anfiteatro
natural, en donde todos los habitantes de los cerros
tienen privilegiadas vistas hacia la baha y al resto de la
ciudad. Esto implica que una considerable cualidad de
la ciudad es compartida por todos, independiente al
valor de suelo en donde se emplacen. En Valparaso
mientras mas lejos del plan mas baratos los terrenos.
En estos sectores en mayor altura se emplazan los
barrios ms populares. A diferencia de lo que sucede
en Santiago, en donde el mercado va incrementando
valores de suelo en reas ms privilegiadas, de manera
que los terrenos econmicos carecen de cualidades
ambientales o de localizacin, ac los terrenos mas
econmicos cuentan con una cualidad envidiable y
compartida por todos..la vista a la baha.
La ciudad patrimonio de la humanidad, que se
caracteriza por sus vistas, su grano, su arquitectura, y
su carcter de anfiteatro, entre otras cosas, cuenta con
una serie de edificios en altura, en varios sectores.

Existen incluso en el borde del mar.edificios de

vivienda, con psima llegada a la calle y que le tapan la
vista al resto de la ciudad, de hasta 28 pisos de altura.
No era muy complicado darse cuenta de que esto era
una aberracin, por lo cual la municipalidad cambia el
Plan Regulador en el 2005 restringiendo las alturas. 12
pisos mximo en el plan y 4 pisos en el anfiteatro de la
ciudad, hasta avenida Alemania.
Pero al parecer esto no es suficiente. La restriccin de
altura llega a avenida Alemania. La idea es permitir la
construccin en la parte alta de la ciudad.

Pero la avenida Alemania no es suficientemente

alta..adems, los vecinos de la parte alta no estn
dispuestos a bancarse a los edificios en altura, por que,
al igual que a todos, no les parecen.

No les parecen por que les tapan la vista y por que

quiebran completamente el perfil de su barrio, entre otras
cosas.
Los edificios en altura no pegan en Valparaso, por
muchas que ganancias que generen. La particularidad de
anfiteatro de la ciudad, es algo que ningn ciudadano
est dispuesto a sacrificar, y sera bueno empezar a
tomar en cuenta lo que opina el ciudadano acerca de las
decisiones y transformaciones en su ciudadEntonces,
en cual es la manera de edificar en una ciudad como esta
se encuentra el desafo
Crecimientos
sustentable
 En el caso de Valparaso, se produce un
serio Impacto Visual para una gran
mayora de los habitantes del Puerto. Esta
situacin atenta contra el deseo de un
crecimiento sustentable de los habitantes
de la ciudad.
IMPACTO AMBIENTAL DE LOS EDIFICIOS:

Para acercarnos a una construccin ms

sostenible, debemos:

Primero debemos conocer el impacto de los

edificios en el medio ambiente.

Este impacto puede analizarse desde diferentes

puntos de vista, por ejemplo a escala regional o
global.
 Se mide durante la construccin, vida til y
demolicin de una edificacin

IMPACTOS En la obra Durante la vida tilDespus vida til

Regional Impacto visual Consumo de agua Residuos de la

Impacto en el Produccin basuras demolicin
Paisaje
Impacto acstico
Impacto visual
Conducta de los inquilinos
Residuos de
la
IMPACTOS En la obra Durante la vida tilDespus vida til

Global Impacto en la Gasto energtico Residuos peligrosos

produccin de
los materiales
Emisiones de CO2

Energa necesaria Emisiones

de NO
PARAMETROS DE SOSTENIBILIDAD

El impacto de la construccin de un edificio en el

medio ambiente consta de eliminacin de los
residuos generados por su demolicin, pasando por
las fases de construccin y de utilizacin del edificio.

En el proceso de seleccin de los materiales se

deben considerar aquellos que incidan menos en el
impacto ambiental. En grandes rasgos los tipos de
impacto incidir al elegir los materiales pueden
agruparse en cinco bloques:
*El Agua: su ahorro, su posible contaminacin al
realizar vertidos de residuos.
Priorizar aquellos materiales que no transmitan
elementos txicos o contaminantes; los mecanismos
que permitan ahorro; las instalaciones de
saneamiento de las aguas residuales y los sistemas
que permitan reutilizar las aguas de lluvia o la
depuracin de las aguas residuales.
*Las Emisiones: las emisiones de las construcciones
pueden afectar a la atmsfera; se deben priorizar
todas las soluciones que ayuden a reducir la emisin
de los gases causante del efecto invernadero o que
hayan eliminado el uso de CFCs o HCFCs. Las
emisiones tambin pueden daar el ambiente al
interior de las construcciones y daar la salud de sus
ocupantes. Deben evitarse los materiales que emiten
compuestos orgnicos voltiles, formaldehidos,
radiaciones electromagnticas o gases txicos de
difcil combustin. Utilizar aparatos con niveles bajos
de emisin de ruidos.
*La energa: cualquiera actuacin de ahorro de
energa (aparatos de bajo consumo, uso de aislantes
etc.), tambin reduce sus impactos, tanto por el
ahorro de recursos no renovables (petrleo, carbn
etc.) y la reduccin de emisiones de CO2. El uso de
energas renovables es una solucin completa.

*Los recursos: es preferible utilizar materiales

procedentes de recursos renovables como tambin la
reutilizacin y reciclaje. Todos los productos de una
vida til larga contribuyen a la larga en un ahorro de
recursos.
*Los residuos: los residuos del reciclaje directo son
aquellos que no requieren de ninguna transformacin
para volver a ser utilizados (por ejemplo los sanitarios
de una demolicin).

Los residuos de reciclaje secundarios son aquellos

que tras algn tipo de transformacin, se convierten
en otros productos (por ejemplo los ridos de
hormigones reciclados).

Deben rechazarse los materiales que se convierten

en residuos txicos o peligrosos al final de su vida
til.
 No se puede iniciar la construccin de un
Edificio si no se tiene previamente un Plan de
financiamiento de la construccin.

Para el financiamiento las Empresas

Constructoras han creado o se han asociado
con Empresas Inmobiliarias.
Son las Empresas Inmobiliarias las que
procuran el financiamiento para la
construccin de un edificio.
 La adquisicin del terreno

Los estudios tcnicos del Proyecto

Las consideraciones ambientales y de crecimiento

sustentable

Los Permisos Municipales

El costo del crdito o del dinero invertido desde la

construccin hasta la venta
 Recursos propios

Financiamiento Hipotecario

Ventas en Verde

Leasing
Los principales pasos a seguir a partir de la
propiedad de un terreno donde se va a
construir una vivienda son los siguientes:

1. Contratar un arquitecto que confeccionara el

proyecto y los planos, el cual tambin indicara los
siguientes pasos a seguir.

2. Contratar un topgrafo o un Ingeniero Constructor

para efectuar los estudios geotcnicos y de
mecnica de suelos para el calculo de los cimientos
y tipo de fundaciones

3. Efectuar el levantamiento planimetrico del terreno.

5,. El arquitecto confeccionara los diferentes planos
del proyecto con las mediciones y especificaciones
tcnicas del mismo.

6. Con ellos se elabora una carpeta, con todos los

planos, especificaciones, tcnicas, formularios y
antecedentes requeridos y se solicita el permiso o
autorizacin para la construccin de la obra en la
Municipalidad correspondiente.

7. Con el proyecto autorizado se solicitan

presupuestos o cotizaciones a varios constructores o
empresas constructoras.

8. De acuerdo a los antecedentes recepcionados, se

contrata a un constructor o una empresa Constructora
para la ejecucin de la obra
9. Para la realizacin de la obra se deben solicitar los
empalmes provisorios de agua y electricidad de la obra...
etc. Todo lo necesario para realizacin de las obras y
que solicitara el contratista. Algunas cosas irn de su
cargo en funcin de tipo de contrato a que haya llegado
para la construccin.

10. Durante la ejecucin de la obra, es necesario que se

efectu una inspeccin permanente de la misma, para
verificar que se cumpla con el diseo y especificaciones
de los materiales comprometidos y determinar los
avances para los estados de pagos correspondientes .
11. Al finalizar las obras, el Contratista entregara la
documentacin necesaria para solicitar la recepcin de
la obra por parte de la Municipalidad y los empalmes
definitivos de electricidad, agua potable alcantarillado,
telefona gas etc.

12. Con la Recepcin definitiva de la obra se puede

solicitar la inscripcin de la misma en el Conservador de
Bienes Races.
Formularios de Trmites:

Direcciones de

Obras Municipales - DOM

Solicitud Permiso de Edificacin

En qu consiste?

Permiso mediante el cual el Director de Obras

Municipales respectivo, autoriza la peticin de
un usuario para construir en el espacio de una
comuna
 Cmo se hace?
Revisar el Plano Regulador.
Solicitar Certificado de Informaciones Previas.
Solicitar Certificado de Aprobacin de
Anteproyecto de Obra de Edificacin adjuntar la
documentacin requerida, completar los datos
solicitados y presentarlo a la Direccin de Obras
Municipales.
Retirar o descargar formulario nico nacional
Solicitud de Aprobacin de Proyecto de Obra,
completar los datos requeridos, adjuntar la
documentacin y presentarla a la Direccin de
Obras Municipales.
 Dnde se realiza?

Direccin de Obras de la Municipalidad respectiva.

 Documentos requeridos

Pueden existir variaciones de un municipio a

otro. Por lo general se remiten a:
Solicitud firmada por el propietario y el arquitecto
proyectista, indicando en ella o acompaando los
antecedentes que se requiera en cada caso.

Fotocopia del Certificado de Informaciones Previas

vigente o bien del que sirvi de base para desarrollar el
anteproyecto vigente y de la plancheta catastral si sta
hubiere sido proporcionada.

Formulario nico de estadsticas de edificacin.

Informe del Revisor Independiente, cuando corresponda,
o del arquitecto proyectista.

Certificado de factibilidad de dacin de servicios de agua

potable y alcantarillado, emitido por la empresa de
servicios sanitarios correspondiente o por la autoridad
respectiva.

Planos de arquitectura numerados (los que cada

Municipalidad requiera).

Cuadro de superficies.

Plano comparativo de sombras, cuando corresponda.

Planos de estructura.

Especificaciones tcnicas de las partidas contempladas

en el proyecto.

Levantamiento topogrfico.

Estudio de Ascensores, cuando corresponda. La

edificacin debe tener Aprobacin del SESMA de su
sistema de agua potable. Para las solicitudes de permiso
de edificacin ubicadas fuera de los lmites urbanos,
debern acompaar adems los informes favorables de
la Secretara Regional del Ministerio de Vivienda y
Urbanismo y del Servicio Agrcola Ganadero.
 Costo

Los permisos de construccin pagarn un derecho que

se calcular sobre el monto del presupuesto de la obra.

Las Direcciones de Obras Municipales podrn disponer

que, al momento de ingresar una solicitud de
aprobacin de permiso, se consigne un monto
equivalente al 1,5% del presupuesto.

Dicho monto se descontar al momento del pago del

permiso.
 Tiempo de realizacin

Legalmente 30 das.

Resultado

Cartn con la identificacin del permiso y de los

profesionales competentes.

Ejemplar de la boleta de permiso del proyecto. Legajo

de antecedentes respectivos.
Observaciones
Este trmite debe ser gestionado por el arquitecto o
constructor. Se recomienda trabajar con un revisor
independiente registrado en el Minvu con el objeto de
acompaar la documentacin con sus informes, de esta
forma se acortarn los plazos de la mayora de los
trmites relacionados.

Instituciones Relacionadas
Secretara Regional Ministerio de Vivienda y Urbanismo.
Tipo de Usuario
Persona Natural

Vigencia del trmite

El solicitante tiene tres aos desde el
otorgamiento del permiso para iniciar las obras,
de lo contrario el permiso caducar. Lo mismo
ocurre si las obras se mantienen paralizada por
el mismo tiempo.
Formularios y
tramites
Conforme al artculo 1.4.3. de la
Ordenanza General de Urbanismo
y Construcciones, al Ministerio
de Vivienda y Urbanismo, le
compete elaborar los Formularios
nicos Nacionales en relacin con
cada actuacin que los interesados
realicen en las Direcciones de Obras
Municipales.
Cada formulario contiene la informacin
relevante para cada caso, detallando los
antecedentes que deben adjuntarse, los que
se constituyen como las nicas exigencias
que deben ser requeridas y/o acompaadas
de conformidad a la normativa de urbanismo
y construcciones vigentes, a excepcin de
otros antecedentes cuya obligacin emane
expresamente de otras leyes y reglamentos,
como por ejemplo la Ley de Predios
Rsticos o la Ley de Monumentos
Nacionales , entre otros.
Los formularios estn organizados
segn el tipo de actuacin, conformando
5 grupos temticos. Cada uno, contiene
los diversos formularios vinculados con
las actuaciones posibles de efectuar
constituyndose en s, en un medio de
ayuda y orientacin para cada trmite.
 Para ser aplicada en permisos de
edificaciones menores de 100 metros
cuadrados

Modificacin de las edificaciones

existentes que no afecten la estructura

Permisos que se acogen a las

disposiciones del inciso final del articulo
6.2.9 de la OGUC
A ser aplicados para
permisos de:

Obra nueva

Ampliacin mayor a 100 m2

Alteracin

Reparacin

Reconstruccin
 A ser aplicados para permisos y autorizacin
de:

Subdivisin
Fusin

Urbanizacin

Loteos

Loteo con construccin simultnea

Loteo DFL N 2 con construccin simultnea

 A ser aplicados para:

Divisiones de predios con afectacin a

utilidad pblica.

Condominios con afectacin a utilidad

pblica.
 A ser aplicados para:

Informaciones previas
Afectacin a utilidad pblica
Copropiedad inmobiliaria
Demolicin y obras preliminares
Control de trmite
Acta de observaciones
6.- Formularios de Regularizacin
y Permisos de Viviendas y
Viviendas Sociales (Ley 20.251)

Encuesta Edificacin INE