CURSO

PERITACIONES Y VALUACIONES DE PREDIOS

URBANOS
A

EXPOSITOR:
Ing. PABLO PEZO MORALES
 FUNCIONES DEL PROFESIONAL PERITO

I.- GENERALES

A.- Cuando es integrante:

Sobre todo cuando es integrante de un
equipo de tasacin, debiendo sujetarse al plan y
cronograma como respetar las lneas de coordinacin.

B.- Cuando es partcipe:

Cumplir con la normatividad vigente a travs de lo
dispuesto por la Ley Orgnica del Poder Judicial, el
Cdigo Civil, el Cdigo Procesal Civil, Reglamentos, etc.

C.- Cuando es responsable:

Al firmar y sellar con su Registro de
Colegio Profesional respectivo los dictmenes judiciales
que elabora, asume la plena responsabilidad, con las
sanciones que la ley contempla; por lo que es necesario
 es necesario que en la elaboracin del dictamen
judicial se ponga de manifiesto su capacidad, su
experiencia, su tica y su honestidad.

II.- ESPECIFICAS

Cabe la pena preguntarse: Cul es la funcin especfica

del perito?

a.- Es solamente la del perito?

b.- Es la aplicacin fra de la metodologa?
c.- Es slo los anlisis tcnicos, como parte de su
formacin?
d.- Es slo las acciones que su experiencia acumul?

El perito:

Se constituye, independientemente de su anlisis fro,

en asesor, y su opinin sirve para administrar justicia.
 Contribuye complementando a otras reas del
saber (derecho, economa, etc.) a ejercer una mejor
justicia en el pas.
Orienta en las decisiones sobre las tasaciones de
compra-venta que obliga a su vez a movimientos
econmicos.
Determina el justiprecio en las valores de
expropiacin, las implicancias que se encierran a travs
de la propiedad privada, afinando ms su anlisis.
Se orienta lo ms cerca de la verdad de los hechos en la
pericias de opinin tcnica, de acuerdo a su especialidad.
Se orienta lo ms cerca al valor de los bienes muebles e
inmuebles en las pericias valorativas.
FILOSOFIA DE LA FUNCION DEL PERITO

Teniendo en cuenta todos los conceptos antes

enunciados se puede concluir que el perito, como
rgano de auxilio judicial contemplado en el Cdigo
Procesal Civil, el profesional, es indirectamente
un ADMINISTRADOR DE JUSTICIA, al permitrsele que
su trabajo, a travs del juez con los criterios
discrecionales que ste tiene, pueda contribuir a
ejercer una mejor justicia en el pas.

CAMPOS DE CONCEPCION

I.- CONCEPCION DE FORMA

Est definida por la aplicacin de los criterios y

metodologas que emplea el perito en base a la
formacin profesional y la experiencia que tenga.
II.- CONCEPCION DE FONDO
Est definido por la aplicacin de las normas, a travs de los
cdigos, reglamentos, etc., los que proporcionan los criterios
establecidos a los que se tienen que sujetarse los peritos.

CONDICIONES PERSONALES DEL PERITO

1.- Estar permanentemente capacitado: La actualizacin

de conocimientos en cuanto a normatividad se refiere
as como la bsqueda de nuevas metodologas, nuevas
tecnologas son bsicas para la accin del perito

2.- Profundizar los valores ticos: La idoneidad del profesional

perito a travs de la transparencia de sus acciones, har que
su pericia sea ms seria, sustentable, defendible en cualquier
tribunal de justicia o en la actividad privada.

3.- Profundizar valores de honestidad: La imparcialidad de sus

acciones, el no permitir presiones de ningn tipo, el
rechazar cualquier medio que quisiera desviar favorecer las
conclusiones de su pericia, contribuir a ejercer una mejor
justicia en el pas.

4.- La experiencia acumulada: A mayor experiencia del perito,

ser mejor su accionar en la pericia, contar con mayor
acuciosidad, capacidad, inteligencia para tomar sus decisiones
en la justicia.

5.- Tratamiento de normas de uso: El manejo de los diferentes

reglamentos. cdigos, leyes y cualquier norma en general, le
permitir al perito mayor facilidad en la determinacin de su
pericia.

6.- Solucin e interpretacin de resultados: No slo el

manejo de las normas, sino, la interpretacin de las normas
hace que la pericia sea ms eficiente, ms real y justa.
 DEFINICIONES

1.- PERICIA
Es la accin dispuesta por el juez mediante una
Resolucin o empresa, sectorista, cliente, etc.
2.- PERITO
Es el profesional idneo y capacitado, con
conocimientos especiales de naturaleza cientfica,
tecnolgica, artstica u otra anloga .
3.- PERITACION
Es el anlisis del perito, su investigacin, sus
metodologas, la recopilacin de datos y documentos
4.- PERITAJE
Dictamen Judicial de la Pericia, ordenada por el
Juez, la que contempla los items que establecen los
reglamentos o la solicitada por un cliente.
 OTRAS DEFINICIONES
1.- DAO
Perjuicio derivado de la accin u omisin previsto o
imprevisto, que ocasiona daos a bienes o a inters de
terceros.
Detrimento material o perjuicio moral que soporta una
persona o cosa.
2.- DAO EMERGENTE O CONSECUENCIAL
Dao a la propiedad que surge como una consecuencia
mediata o inmediata de un siniestro o cambios, extrnseco a
la propiedad.
3.- LUCRO CESANTE
Beneficio o utilidad que se habra conseguido de haber
continuado la explotacin de una determinada
actividad o negocio, en la misma forma que se estaba
realizando.
 Lo que una persona deja de ganar o ganancias de que
se ve privada, por incumplimiento que incumbe al
deudor.

4.- PERJUICIO
Menoscabo o privacin de ganancia. Ganancia o
demritos ocasionados por acto de omisin y que
debe indemnizar o ms del dao o detrimento
material causado por modo directo.
TASACION DE BIENES INMUEBLES
I.- TASACION
DEFINICIONES: Tiene diferentes definiciones de
acuerdo a su interpretacin, unas del diccionario,
otras de concepto tcnico y algunas de concepto legal.
Algunas son las siguientes:
1.- Fijar, medir, evaluar, valorar
2.- Poner precio o lmite de precio a las cosas que se
venden
3.- Dar a una cosa el valor que le corresponde
4.- Precio mximo o un mnimo a que se puede
venderse una cosa por disposicin de la autoridad

II.- CONCEPTOS ESPECIFICOS

1.- COSTO: Es el resultado de todos los gastos o
inversin que se efectuado para producir un bien.
2.- PRECIO: Es el monto que se pide por un objeto o un
bien para su venta
 3.- VALOR.- Es el monto que se paga por un objeto o un
bien para su compra.

CONCEPTOS SOBRE EL VALOR

1.- Difcil apreciacin y precisin

2.- No es entendido por todos de igual forma
3.- El sentido de aplicacin es muy diferente en uno y otro caso
4.- El entendimiento vara de una persona a otra
5.- Es muy sensible a los fines, circunstancias, condiciones de
cada caso
6.- Existe una variedad impresionante del trmino valor:
* Valor contable
* Valor en libros
* Valor residual
* Valor de mercado
* Valor de uso
* Valor real
* Valor de reposicin
 Valor de venta
Valor de tasacin
Valor verdadero
Valor arancelario
Valor estimado
Valor de edificacin
Valor Comercial
Valor fsico
Valor subjetivo
Valor sentimental
Valor de apetencia
Valor oficial
Valor de realizacin
Valor reglamentario
Valor justo o justo valor
7.- La utilizacin y aplicacin del valor exigen no slo de
conocimientos de ingeniera, sino tambin: econmicos,
financieros y legales.
8.- De la mejor estimacin del valor del inmueble depender en
gran parte el xito de las operaciones en cada una de las etapas
que se tenga que seguir en cuanto se llegue a la decisin de la
transaccin comercial.
9.- Un inmueble que no se haya podido vender en cualquier etapa
de su oferta, significa por lo general que el valor de tasacin no
ha respondido a los valores reales de mercado.
10.-El trmino valor de los bienes inmuebles como de todo bien,
se debe considerar bajo lo siguiente:
Concepto de apetencia de posesin
Medida con los probables rendimientos, beneficios y/o
satisfacciones que estos nos pueden brindar .
Aprovechamiento de su uso.
Toma en cuenta de indicadores o factores de ubicacin, estado
y uso probable.
III.- ETAPAS DE LA TASACION

1.- ESTUDIO DE LA DOCUMENTACION.- Se refiere a la

lectura y confrontacin de la documentacin que puede
obtener el perito, para los fines del mandato judicial o
particular.

2.- INSPECCION OCULAR O JUDICIAL.- Se refiere a la visita que

hace el perito al inmueble materia de la tasacin para
percatarse de todos los datos de tipo tcnico que requiere
para poder tasar.

3.- INVESTIGACION.- Se refiere a la indagacin en el Marco

Institucional de Referencia, de la documentacin faltante
que el perito determina despus del estudio de la
documentacin.

4.- TRABAJO DE GABINETE.- Se refiere al cruce de

 informacin y el anlisis de la documentacin de
referencia.

5.- DESARROLLO EL DICTAMEN O INFORME.- Se refiere a

la elaboracin del dictamen de la pericia (Dictamen
Pericial) o al informe pericial en el caso de particulares.

IV.- ESTUDIO DE LA DOCUMENTACION

1.- MARCO INSTITUCIONAL DE REFERENCIA

A.- Ministerio de Vivienda, Construccin y Saneamiento

(EX -CONATA).- Organismo que ha elaborado el
Reglamento Nacional de Tasaciones del Per, que
norma y regula los procedimientos para tasar los
bienes muebles e inmuebles.

B.- Cuerpo Tcnico de Tasaciones (CTT).- Organismo

creado anteriormente a la EX -CONATA, que tiene
un Reglamento que sirvi de base para la EX -
CONATA.
C.- Juzgados del Poder Judicial.- Institucin que tiene
los expedientes del litigio en el que consta las pruebas,
del cual se tomar las que corresponda al orden tcnico. Se
ver expedientes que sean cosa juzgada, que puedan
servir de referencia y que hayan creado jurisprudencia.

D.- Oficinas Registrales.- Perteneciente a la

Superintendencia Nacional de Registros Pblicos,
que proporciona las certificaciones de propiedad,
gravamen, dominio, etc.

E.- Notara.- En ella se encontrar sus Registros de

Escrituras Pblicas, Minutas, Contratos, etc., que proporciona
datos tcnicos para las tasaciones.

F.- ESSALUD.- Organismo que en sus archivos contiene pases

de Declaratoria de Fbrica, valores de los bienes,
fecha de terminacin, etc.
G.- Ministerio de Vivienda Saneamiento.- En sus
archivos se tiene documentacin de
antecedentes de Declaratorias de Fbricas,
que contiene datos que le sirve al tasador.

H.- Municipios.- Organismos que proporcionan

mayor cantidad de datos: Licencias,
Conformidades de Obra, Certificados de
Numeracin, Certificados de Seguridad de Obra,
Autoavalos, Planos, etc.
2.- DOCUMENTACION DE REFERENCIA

A.- Documentos de propiedad.- Promesa de

compra-venta, Contratos Privados, Minutas, Escritura
Pblicas, Testimonios.

B.- Copia Literal de Dominio.- Se constata la historia del

traslado de Dominio que ha tenido la propiedad a travs
de su existencia.

C.- Declaratoria de Fbrica.- Es el ttulo de la

edificacin, pudiendo ser: Original, Ampliacin,
Modificacin, Remodelacin,
Demolicin, etc. Contiene muchos datos tcnicos.

D.- Independizaran.- Es para el caso de los bienes

que tiene caractersticas de propiedad exclusiva con
bienes comunes o copropiedad., se consigue
fundamentalmente los porcentajes de los derechos de
los propietarios sobre los bienes y servicios comunes.

E.- Licencias.- Pueden ser de obra, de ampliacin, de

 modificacin, de remodelacin, demolicin, etc.
Consigna: reas autorizadas, valores a la fecha,
nombre del propietario, responsable de la obra,
etc.
F.- Autoavalos.- Consigna: antigedad,
especificaciones tcnicas, valores arancelarios,
estado de conservacin, aranceles de terreno,
etc.
G.- Certificado de Gravmenes.- Consigna en
las fichas registrales si existe o no hipoteca.
H.- Factura de Equipo y Maquinarias.- Contiene
valores a la fecha de compra de los equipos,
especificaciones tcnicas de sus piezas, etc.
I.- Planos.- Contiene las distribuciones y el
diseo de las especialidades, se constata si hubo
o no modificaciones.
J.- Valores.- Pueden ser reglamentarios o de
mercado. Los valores reglamentarios
(arancelarios) los proporciona el
 Ministerio de Vivienda y Saneamiento y los de
mercado (comerciales) los proporciona la oferta y
demanda.
K.- Dispositivos legales.- Est constituido por los
reglamentos, cdigos, leyes, etc.

V.- TIPOS DE TASACION

1.- TASACION JUDICIAL.- Se hace por mandato de los

juzgados, con los valores reglamentarios o los de
mercado por referencia de acuerdo al caso que
considere el perito.
A.- Perito Judicial Tasador.- Definido por ley (ver
dispositivos legales)
B.- Procedimiento legal.- Establecido por ley (ver
dispositivos legales)
C.- Diligencia Judicial.- Es la visita del perito al inmueble
materia de la tasacin en la que se debe auxiliar con la
tecnologa a la mano (cmaras fotogrficas, videos, etc.)
Se determinar:
- Distribucin: Planos
- Especificaciones Tcnicas
- Estado de conservacin
- Antigedad del inmueble: por zonas o integral
- Usos: vivienda, taller, depsito, colegio, etc.
- Zonificacin
- Infraestructura Urbana: Servicios, pistas,
veredas
- Coeficiente de edificacin

2.- TASACION DE MERCADO (COMERCIAL).- Se hace a

solicitud, con los valores de oferta y demanda del
mercado.
VI.- DICTAMEN PERICIAL.- Debe ser claro, preciso, concreto, en
lenguaje entendible, adems debe ser motivado

I.- PARTES DEL DICTAMEN PERICIAL (puede darse

opcionalmente para los juzgados o cualquier cliente).

1.- MEMORIA DESCRIPTIVA

A.- Nombre del propietario.- Se debe certificar el

nombre de acuerdo al mandato judicial o la
documentacin alcanzada por el cliente
B.- Nombre de la persona que solicita la tasacin.-
Normalmente es le Juez. Empresa, sectorista,
cliente, etc.
C.- Objeto de la Tasacin y Metodologa o
Reglamentacin empleada.- Se explicar la
metodologa que usa el perito y las normas
legales en que se basa el perito para tasar.
D.- Fecha a la cual est referida la tasacin.- Es la
que dispone el Juez o el cliente
E.- Fecha de inspeccin ocular.- Se debe consignar la
fecha en que el perito visit el predio.
F.- Ubicacin.- Se debe diferenciar si tiene nombres
anteriores la calle.
G.- Linderos y medidas perimtricas.- Se debe
describir con claridad y precisin, puede usarse la
siguiente metodologa
1.- Frente. Puerta principal.
Con quien colindan ( frente, calle, frente,
pasaje, hall, aires, etc.)
2.- Entrando por la derecha.
De donde comienza ( del lindero del frente,
otro, etc.)
con quien colinda ( terceros, calle, pasaje,
otros)
con que tipo de lnea ( recta, quebrada, curva,
sinuosa, etc. )
con que medida ( medida de longitud )
3.- Entrando por la izquierda.
De donde comienza ( del lindero del frente,
otro, etc.)
con quien colinda ( terceros, calle, pasaje, hall,
aires, etc.)
 con que tipo de lnea ( recta quebrada,
curva, sinuosa, etc.)
con que medida ( medida de longitud )
4.- Fondo.- Normalmente une los linderos de
la derecha e izquierda
Con quien colinda ( terceros, calle, pasaje,
hall, aires, etc.)
Con que tipo de lnea ( recta,
quebrada, curva, sinuosa, etc. )
Con que medida ( medida de longitud)

DESCRIPCION DE LINEA QUEBRADA: Nmero de tramos

1.- El primero
De donde comienza (del lindero del frente,
otro, etc.)
Con quien colinda(terceros, otra seccin,
ambientes, etc.)
Con que tipo de lnea (recta, curva, sinuosa,
etc.)
Con que medida (medida de longitud)
 2.- El segundo y siguientes
Sentido con que dobla (derecha o
izquierda)
Orientacin (tipo de ngulo, grado )
Con quien colinda (terceros. Otras
seccin, hall, etc)
Con que tipo de lnea (recta, curva,
sinuosa)
Con que medida (medida de longitud)
H.- reas.- Se indicar las reas segn sea el
caso.
1.- De Terreno
2.- De la Edificacin
* Areas de Ocupacin
* Areas Techadas y/o Construidas
* Areas Libres
* Areas Exclusivas
* Areas Comunes
* Area de Aleros Exteriores
* Areas Superpuestas
A.L A.L
POZO LUZ A. EXCLUSIVA AL + AT

A B
AREAS COMUNES

HALL POZO LUZ

ESCAL ESCAL

HALL
C D
ESCALERA
I.- DEFINICIONES
A.- De las reas:
El Reglamento de la Ley de Propiedad Horizontal establece:
1.-Area Construida: Es aquella que corresponde a los ambientes
techados, de cada seccin, sin tener en cuenta los elementos o
sistemas de techados. En la referida rea quedan comprendidas
las reas ocupadas por muros, columnas y otros elementos
portantes, pero quedan excluidas las reas de aleros o
voladizos en general que no cubren ambientes cerrados (Art. 2
del Reglamento de la Ley de Propiedad Horizontal).
El Reglamento de la Ley 27157 establece:
2.-Area Techada: Es el rea encerrada por el permetro de la
proyeccin de los techos con cualquier tipo cobertura, sobre el
plano del piso, incluye los muros, los aleros y los espacios con
dobles o mayores alturas, y excluye la proyeccin de vigas
cornisas, jardineras y otros elementos arquitectnicos elevados
que no constituyen techos.(Art. 2.2 del Reglamento)
 AREA CERRADA AREA CONSTRUIDA

DORMITORIO

AREA SIN CERRAR

AREA TECHADA

BALCON
 A.L. AREA T. ETERNIT

AREA T. CONCRETO

A.T.E. A.S
ARAREA LIBRE

AREA SUPERPUESTA

ALERO EXTERNO
VEREDA
 AREAS SUPERPUESTAS
AO = AT (Seccin) + AT (Superpuesta) + AL - AT (Superpuesta)
AO = AT (Seccin + Superpuestas) + AL - AT (Superpuesta)
AO = AT (Total) + AL - AT (Superpuesta)

EJEMPLO

AO = 360.00m2; AT = 216.00m2; AL = 144.00m2; AS =

120.00m2

AO = 216.00 m2 + 120.00m2 + 144.00m2 - 120.00 m2

AO = 336.00 m2 + 144.00 m2 - 120.00m2

AO = 360.00 M2
ALERO EXTERNO
* Las reas del Alero Externo se declaran independientemente
de las reas techadas de la edificacin.
* (Concepto Tcnico) El rea de techada total del nivel ser la
suma de su rea techada propia + rea techada del alero
externo.
* El rea total techada del piso se convierte en rea de
ocupacin del piso superior

DEFINICIONES TECNICAS IMPORTANTES

* SUB DIVISION: Seccionamiento de terrenos
* INDEPENDIZACION: Seccionamiento de edificaciones
* DIVISION: Acuerdo o Mandato Judicial a fin de que a las
partes se les adjudica el dominio o propiedad de cada
seccin
* PARTICION: Permuta que efectan los copropietarios,
cediendo cada uno el derecho que tiene sobre los bienes que
se adjudican, a cambio de derechos que se ceden en los que
se le adjudican
INDEPENDIZACION SUB DIVISION
A.L A.L
POZO LUZ

A B LOTE 1

HALL
ESCAL ESCAL

SUB LOTE SUB LOTE

C D 1A 1B
 I.- Zonificacin y Uso actual del predio.- Es
fundamental para determinar el valor.
J.- Infraestructura de Servicios Urbanos que
posee el predio.- Indicar si tiene
pistas, veredas, luz, agua, desage, etc.
K.- Caractersticas del entorno del predio.- Se
anotar todos los elementos que puedan
generar factor de influencia en el valor
(accesos, locales de servicio, etc)
L.- Descripcin de la distribucin de las
plantas.- Se describir en forma
ordenada la distribucin de la edificacin
sin dejar espacios en blanco en el
plano (closets, terrazas, patios, etc)
M.- Descripcin de la edificacin.- Se
mencionar las generalidades de la unidad
inmobiliaria.
N.- Antigedad de la construccin.- Mediante
el proceso de la investigacin del perito
debe determinar la antigedad de la
obra (autoavalo, conformidad de obra,
factura del medidor)
 O.- Estado de conservacin.- Se determinar
de acuerdo a la inspeccin ocular, el perito
determinar si es muy malo, malo, regular,
bueno muy bueno, incluyendo la estructura
y los criterios establecidos en el
Reglamento Nacional de Tasaciones.
P.- Servidumbres.- Se indicar si las hubiera.
Q.- Inscripcin en los registros pblicos en los
casos de requerir.- Es siempre conveniente
consignar dicho dato.
R.- Observaciones.- Se mencionar las que
crea conveniente el perito.

B.- VALORIZACION
1.- Valorizacin del terreno.- De acuerdo a
lo establecido en el Reglamento Nacional de
Tasaciones del Per.
2.- Valorizacin de Edificaciones.- De acuerdo a
lo establecido en el Reglamento Nacional de
Tasaciones del Per.
 3.- Valorizacin de las Obras
Complementarias.- De acuerdo al anlisis
y presupuesto que se elabore, referida
a la fecha de la tasacin
4.- Valorizacin de Equipo y Maquinaria.- De
acuerdo a lo establecido en el Reglamento
Nacional de Tasaciones del Per.

S.- Fecha de Dictamen Pericial.- Se consigna da ,

fecha y ao de la elaboracin del dictamen.
T.- Firma del Profesional.- Se rubrica todas las hojas
del dictamen y la final se firma.
U.- Sello del profesional.- Debe indicar el
nmero del Registro del Colegio Profesional
correspondiente.