街坊式住宅的设计与实施研究

高钰琛
清华大学建筑学院
12/11/2009
街坊式住宅的设计与实施研究 目录

1. 当今中国的城市住宅缺乏城市性和可持续性
2. 街坊式住宅——让居住回归城市
3. 街坊式住宅的SWOT分析
4. 街坊式住宅的设计与实施建议
当今中国的城市住宅缺乏城市性和可持续性
街坊式住宅的设计与实施研究 当今中国的城市住宅缺乏城市性和可持续性 居住模式与住宅类型

要想评判某种城市住宅，一个是看其类属的居住
模式，另一个是看其采用的住宅类型。

居住模式——功能是混合 or 单一
——开放 or 封闭

住宅类型——形态是围合空间 or 独立于空间
——高层 or 低层
街坊式住宅的设计与实施研究 当今中国的城市住宅缺乏城市性和可持续性 模式与类型分析

北京公主坟附近的单位大院住区

中国在建国之后主要形成了两种具
有现代意义的城市居住模式：“单位大
院”模式和“住宅小区”模式。前者是
混合功能但是却是封闭性管理，后者是
单一居住功能，早期多向城市开放，后
期则逐渐倾向于全封闭式管理。

这两种居住模式中采用的住宅类型
则比较相似，多为独立于空间中的行列
式板楼或塔式高层。

北京回龙观居住区
街坊式住宅的设计与实施研究 当今中国的城市住宅缺乏城市性和可持续性 城市性问题

所谓城市性，即城市应该具有开放、聚集、混合、催化和繁衍等特性。好的城
市就像是一个大熔炉，能够将人类世界各种物质以及精神产品融合在一起，使其相
互间激发出难以计量的、密集的信息交流从而促进人类文明产生进步。
这种熔炼反应的容器就是城市公共空间。
街坊式住宅的设计与实施研究 当今中国的城市住宅缺乏城市性和可持续性 城市性问题

“住宅小区”和“单位大院”居住模式的特点是功能单一、占地巨大、封闭排外，
其最大缺陷就是试图将居住孤立于城市之上，占有城市资源却拒绝向城市贡献公共
空间。所造成的结果是形成“大马路+大街区”的城市格局，严重削弱城市的可达性
和渗透性。城市公共空间被挤压到住区围墙之外而无奈地去跟汽车交通争夺生存之
地，本来依附于城市街道网络上的公共交往平台变成了支离破碎的、无意义的夹缝
空间。

另外，像行列式板楼以及塔式高层这种住宅类型由于无法围合空间，会造成城
市空间的四溢横流，其结果一是加剧了公共街道空间的丧失，二是使半私有的院落
空间也变得空旷、离散，不适合停留。
街坊式住宅的设计与实施研究 当今中国的城市住宅缺乏城市性和可持续性 可持续性问题

所谓可持续性，即城市就像是一个复杂而有机的生命体，其肌体的生老病死必
须维持在一种生态平衡状态下才能保证其整体永续地繁衍和发展下去。
而“住宅小区” 居住模式动辄割据出成百上千亩的大块土地以及建造出几十甚
至上百幢同质建筑，在开发之初会造成城市历史文脉的断裂，在开发之后的使用过
程中，由于很难灵活分散地进行局部微循环式的有机更新，其最终结果只能是整体
拆除，于是造成对城市生态群落的巨大破坏。中国虽然尚未经历住宅小区的大规模
拆除，但是1972年发生在美国圣路易城的普鲁伊—伊戈小区整体爆破拆除事件足以
成为我们的前车之鉴。
另外，单一的功能分区以及城市街道密度过低容易形成远距离通勤和交通堵塞，
亦会造成严重的能源浪费。总之，当今的中国城市住宅缺少可持续发展的潜能。
街坊式住宅的设计与实施研究 当今中国的城市住宅缺乏城市性和可持续性 反思与新趋势

人类的居住模式和住宅类型自城市产生以来几经更迭与轮回。如今，现代主义
“住宅小区”的住区规划范式在国际上已经普遍遭到淘汰,郊区蔓延型居住模式也受
到了广泛的批评和反思,人们开始倾向于回归以紧凑、混合、开放、复杂和多样等为
特点的传统聚居模式。
受此影响，城市住宅类型亦呈现出多样化发展趋势。其中,街坊式住宅就是一种
可以较好诠释新居住理念的住宅类型。
街坊式住宅——让居住回归城市
街坊式住宅的设计与实施研究 街坊式住宅——让居住回归城市 什么是街坊式住宅 二维街坊系统

街坊是指城市街道及其划分出来的建筑地
块，是构成居民生活和城市环境的面状单元。英
文中的对应词汇叫“Block”，也经常被翻译成街
区。《美国传统词典》中对“Block”的解释为
“由交叉道路所界定的一部分街道，包括其间的
建筑物和居民”。
街坊是城市平面形态的基本特征，它包含两
大组成要素：街道和坊块。从二维角度上看，任
何城市都可以被理解为一个复杂的街坊系统，即
街道系统和坊块系统的组合。

街坊的尺度分类

街坊的形式分类
街坊式住宅的设计与实施研究 街坊式住宅——让居住回归城市 什么是街坊式住宅 三维空间属性

小尺度街坊 大尺度街坊
所有的城市空间都可以被划分成四种属性：
围合
空间
A模式——“小街坊＋围合空间的建筑”，
的建 A B 接近于西方传统城市空间形态，街坊尺度较小，
筑
坊块内划分的产权地块一般垂直于街道且紧密地
并置，建筑会被布局在地块的顶端紧挨街道，形
在空 成一种沿坊块的周边合布置的方式，建筑的体量
间中
的建 C D 和高度一般不大，与人体尺度相适应；
筑
D模式——“大街坊＋空间中的建筑”，类
似于典型的现代主义城市空间形态，街坊尺度较
大，坊块内产权地块划分边界不清晰，其中散布
着一些独立的亭子式或板状的建筑，建筑体量和
高度比较庞大。

而其他的组合同样有可能，它们是理想系统
混杂或者折衷后的版本：
B模式——“大街坊＋围合空间的建筑”，类
似于某些外边缘有一定的围合感的“扩大街坊”或
“居住小区”；

C模式——“小街坊＋空间中的建筑”，类似
于许多独立的高层建筑占据小尺度街坊的情形。
街坊式住宅的设计与实施研究 街坊式住宅——让居住回归城市 街坊式住宅的概念与意义

街坊式住宅是指在小尺度的城市街坊中，一栋或多栋住
宅楼沿周边布置，对外形成公共街道，对内形成内院，集居
住、商业等多功能于一身的居住体。

其城市空间属性为“小尺度街坊+围合空间的建筑”类型。

街坊式住宅的意义在于将住宅单体作为城市的一种不可
或缺的构件融入到城市中去，而不是独善其身地隐退到静谧
的围墙之后孤立于城市而存在。它既强调自身的功能混合也
注重与周围的城市体产生混合。

所以从根本上讲，街坊式住宅的真谛在于重新将居住回
归于城市。
街坊式住宅的设计与实施研究 街坊式住宅——让居住回归城市 街坊式住宅的发展沿革 网格状街坊系统

西方城市有着悠久的街坊式住宅传
统，这得益于其早在古典殖民时期就开
始普遍实行的自由贸易和民主政治体制。
主张发展自由商品经济的经济体制
要求城市形态趋向开放和渗透，崇尚契
约化和法律化的政治体制则要求城市形
意大利的维罗纳 态趋向平等和均匀，于是以匀质、规整
古希腊的米利都城 和良好可达性为主要特征的密集网格型
街坊系统成为了西方社会内部结构的外
在物质形态表征。
这种街坊系统有利于测量、划分和
分配城市土地，可以保证公民获得大小
相等的地块和趋于公平的区位条件和交
通服务；每个产权用地单位都可以进行
相对独立的开发和租售，而不影响周边
地块，很适宜迅速兴建住宅建筑以及中
小规模的商业资活动；在此系统中公共
服务与私有财产边界明确，政府主要负
责提供基础设施建设比如道路系统和公
共设施，公民则只需要关注自己地块内
的房屋建设。

西班牙的巴塞罗那
街坊式住宅的设计与实施研究 街坊式住宅——让居住回归城市 街坊式住宅的发展沿革 密度与布局

街坊式住宅就是在这种密集网格型街
坊系统的基础上逐渐演变而成的，它经历
了由低密度到高密度然后又趋向于适宜密
度的发展过程。最终，欧美城市通过对坊
块内产权地块进行合并统一化的设计和建
设，将坊块中间地带开辟为住宅居民共同
使用的露天庭院，从而逐渐形成了如今居
住条件舒适、建筑密度和街道空间尺度适
纽约“哑铃式”街坊式公寓 柏林“出租营”街坊式公寓
宜的现代街坊式住宅的布局样式。

西方城市街坊式住宅发展历程
街坊式住宅的设计与实施研究 街坊式住宅——让居住回归城市 街坊式住宅的发展沿革 现代街坊式住宅

为改善街坊内的住宅条件，后来的欧美城市在规
划设计之初都将街坊块的尺寸和路网间距适当放
大了，另外，通过对坊块内产权地块进行合并建
设，周边布置的多层公寓围合内院的街坊式住宅
在19世纪末也分别在柏林和纽约应运而生。这种
街坊式住宅的用地不再分割坊块而是直接整体利
用，坊块中间成为住宅居民共同使用的大面积的
露天庭院。

德国柏林以及莱茵河地区街坊式住宅的演变历程

德国建筑师梅塞尔设计的韦斯巴赫住宅区
街坊式住宅的设计与实施研究 街坊式住宅——让居住回归城市 街坊式住宅的发展沿革 住宅建筑的形态

荷兰阿姆斯特丹南区街坊式住宅 德国柏林里特尔街住宅
规划 （贝尔拉格） （克里尔）

克里尔在设计街坊式住宅转角
和十字路口时的标准解决方式
街坊式住宅的设计与实施研究 街坊式住宅——让居住回归城市 “水土不服”的中国城市街坊式住宅

中国城市普遍缺乏密集网格型的街坊系统，这一点一
直以来被认为是制约街坊式住宅普及推行的最大障碍。然
而，笔者于2007年参与了一项关于唐山市机场新区内街坊
式住宅实施问题的研究项目，过程中发现即便是由城市规
划提供好了密集网格型街坊系统平台，街坊式住宅依然不
能按照预想的规划得以顺利实施。新理念的城市规划方案
在国内屡屡中标，而实施过程却屡屡失败。这种状况引起
了笔者的疑问和深思。
总结出两种典型问题。
街坊式住宅的设计与实施研究 街坊式住宅——让居住回归城市 “水土不服”的中国城市街坊式住宅

鹭港小区的板式高层住宅

中冶置业小区规划方案平面 中冶置业小区住宅建筑单体

街坊式住宅相邻街坊单元日照遮挡问题

唐山机场新区城市设计方案 (天津华汇& WRT )

街坊式住宅的SWOT分析
街坊式住宅的设计与实施研究 街坊式住宅的SWOT分析 研究方法

•主体研究方法—— SWOT分析法 ：
SWOT四个英文字母分别代表：优势（Strength）、劣势（Weakness）、机会
（Opportunity）、威胁（Threat）。所谓SWOT分析，即态势分析，就是将与研究
对象密切相关的各种主要内部优势、劣势和外部机会、威胁等，通过调查列举出来，
并依照矩阵形式排列，然后用系统分析的思想，把各种因素相互匹配起来加以分析，
从中得出一系列相应的结论，而结论通常带有一定的决策性。运用这种方法，可以对
研究对象所处的情景进行全面、系统、准确的研究，从而根据研究结果制定相应的发
展战略、计划以及对策等。SWOT分析法最早是由旧金山大学的管理学教授于20世纪
80年代初提出来的，最初主要应用于商业领域，用于制定商业机构的运营的远景战略，
之后逐渐被应用到教育评估和城市设计等许多领域的分析和决策过程去。
由于街坊式住宅模式虽然在国外取得了成功的发展，但在国内的推广尚未普及，
设计和应用均存在各种层面上的问题。这种模式到底好在哪里又弱在哪里？一时让人
难以理清头绪也找不准问题之所在，所以这里试图借用SWOT分析法对影响街坊式住
宅模式的纷繁杂沓的因素进行分类、梳理、简化以及全方位的分析和评估，以便有针
对性地制定相关的对策。
街坊式住宅的设计与实施研究 街坊式住宅的SWOT分析 优势（strengths）

优势（Strengths）（利用这些）
 国外大量实践证明该住宅类型的合理性和
自身因素 可适性，并且提供了可资学习借鉴的样板
 街坊式住宅模式的自身优点：
• 有利于加强城市的可达性
• 有利于实现多元化的交通
• 有利于形成城市街道生活
• 有利于加强居民的领域感
外部因素 • 有利于形成混合城市功能
• 有利于高效利用城市资源
劣势（Weakness）（改进这些）
 该模式在国内缺乏宣传推广导致认
可度差
 固有缺点：安全问题、噪音问题、
功能使用干扰问题、日照、朝向和
通风问题
 国内在该模式应用型设计上缺乏深
入研究
• 缺乏应对中国国情的设计策略
• 缺乏可参考应用的成熟子类型
• 缺乏与城市设计的协同与合作
• 缺乏对该模式受众对象的研究

机遇（Opportunities）（关注这些） SO（远期增长型策略） WO（快速扭转型策略）

 市场经济体制以及民主政治的逐步完善带  积极利用所有内部和外部有利条件，使街坊  通过完善街坊式住宅子类型的设计
来机遇 式住宅的优势在发展过程中逐步增长和发挥 来提高街坊式住宅的可实施性
 民众的居住观念转变带来机遇  抓住近期城市基础设施建设和保障性住房方  根据容积率阈值制定子类型的使用
 政府倡导 “和谐社会” 的方针带来机会 面的新政策的机会 原则
 政府倡导可持续、生态城市理念的带来机  以和谐社会为最终目标，逐步将街坊式住宅  积极利用城市设计的手段介入街坊
遇 在建成后的运营管理纳入到城市社区管理体 式住宅的设计过程
 政府大力建设城市基础设施和保障性住房 系中去  更新设计规范以扭转街坊式住宅设
的举措带来契机 计阻碍

阻碍（Threats）（消除这些） ST（深化经营型策略） WT（基础改良型策略）

 理清城市开发的利益和权责问题，终极解决  在专业领域进行街坊式住宅的宣传，
 既有城市形态造成阻碍 策略为开征物业税，实现街道空间产权公有 消除对该住宅类型的质疑
 顽固的旧观念产生阻碍 化  通过政府的示范对街坊式住宅的普
 住宅小区模式形成竞争威胁  推广BT方式代建制进行城市公共开发 及和推广进行导向，消除开发商、
 当前主导的交通模式产生阻碍  推广“微观道路——土地利用模式进行开发 大众的疑虑
 使用管理机制不完善产生阻碍  将城市设计成果编入控规作为法定开发依据  通过大众传媒的引导消除居住者消
 现行的城市开发制度与设计管理制  成立城市设计处对街坊式住宅进行开发管理 费者对于街坊式住宅的质疑
度的不规范产生阻碍  街坊式住宅的设计和开发要有所分类和定位
地进行

街坊式住宅的SWOT矩阵分析列表
 国外大量的实践充分证明
街坊式住宅的设计与实施研究 街坊式住宅的SWOT分析 优势（strengths）
该类型的合理性与可行性

欧洲城市内部住区

柏林波茨坦广场住区以及弗里德
里希商业街205、206、207街坊

欧洲新城住区

柏林科尔希斯特菲尔德城
 国外大量的实践充分证明
街坊式住宅的设计与实施研究 街坊式住宅的SWOT分析 优势（strengths）
该类型的合理性与可行性

北美洲城市内部住区

美国波特兰的运河社区

北美洲新城住区

美国达拉斯的阿迪森城
 国外大量的实践充分证明
街坊式住宅的设计与实施研究 街坊式住宅的SWOT分析 优势（strengths）
该类型的合理性与可行性

北美洲高层高密度的街坊式住宅

美国纽约巴特利公园城住区

低、多层+塔式高层的温哥华模式

加拿大温哥华的协和太平洋社区、戈兰维尔斜地住区
 国外大量的实践充分证明
街坊式住宅的设计与实施研究 街坊式住宅的SWOT分析 优势（strengths）
该类型的合理性与可行性

日本的街坊式住宅建设

东京幕张新城

大阪梦洲新城
街坊式住宅的设计与实施研究 街坊式住宅的SWOT分析 劣势（Weakness）

优势（Strengths）（利用这些）
 国外大量实践证明该住宅类型的合理性和
自身因素 可适性，并且提供了可资学习借鉴的样板
 街坊式住宅模式的自身优点：
• 有利于加强城市的可达性
• 有利于实现多元化的交通
• 有利于形成城市街道生活
• 有利于加强居民的领域感
外部因素 • 有利于形成混合城市功能
• 有利于高效利用城市资源
劣势（Weakness）（改进这些）
 该模式在国内缺乏宣传推广导致认
可度差
 固有缺点：安全问题、噪音问题、
功能使用干扰问题、日照、朝向和
通风问题
 国内在该模式应用型设计上缺乏深
入研究
• 缺乏应对中国国情的设计策略
• 缺乏可参考应用的成熟子类型
• 缺乏与城市设计的协同与合作
• 缺乏对该模式受众对象的研究

机遇（Opportunities）（关注这些） SO（远期增长型策略） WO（快速扭转型策略）

 市场经济体制以及民主政治的逐步完善带  积极利用所有内部和外部有利条件，使街坊  通过完善街坊式住宅子类型的设计
来机遇 式住宅的优势在发展过程中逐步增长和发挥 来提高街坊式住宅的可实施性
 民众的居住观念转变带来机遇  抓住近期城市基础设施建设和保障性住房方  根据容积率阈值制定子类型的使用
 政府倡导 “和谐社会” 的方针带来机会 面的新政策的机会 原则
 政府倡导可持续、生态城市理念的带来机  以和谐社会为最终目标，逐步将街坊式住宅  积极利用城市设计的手段介入街坊
遇 在建成后的运营管理纳入到城市社区管理体 式住宅的设计过程
 政府大力建设城市基础设施和保障性住房 系中去  更新设计规范以扭转街坊式住宅设
的举措带来契机 计阻碍

阻碍（Threats）（消除这些） ST（深化经营型策略） WT（基础改良型策略）

 理清城市开发的利益和权责问题，终极解决  在专业领域进行街坊式住宅的宣传，
 既有城市形态造成阻碍 策略为开征物业税，实现街道空间产权公有 消除对该住宅类型的质疑
 顽固的旧观念产生阻碍 化  通过政府的示范对街坊式住宅的普
 住宅小区模式形成竞争威胁  推广BT方式代建制进行城市公共开发 及和推广进行导向，消除开发商、
 当前主导的交通模式产生阻碍  推广“微观道路——土地利用模式进行开发 大众的疑虑
 使用管理机制不完善产生阻碍  将城市设计成果编入控规作为法定开发依据  通过大众传媒的引导消除居住者消
 现行的城市开发制度与设计管理制  成立城市设计处对街坊式住宅进行开发管理 费者对于街坊式住宅的质疑
度的不规范产生阻碍  街坊式住宅的设计和开发要有所分类和定位
地进行

街坊式住宅的SWOT矩阵分析列表
 国内在该住宅类型的应用
街坊式住宅的设计与实施研究 街坊式住宅的SWOT分析 劣势（Weakness）
型设计上缺乏深入的研究

缺乏应对中国国情的设计策略

缺乏可参考应用的成熟子类型

缺乏与城市设计的协同与合作

缺乏对该模式受众对象的研究
街坊式住宅的设计与实施研究 街坊式住宅的SWOT分析 机遇（Opportunities)

优势（Strengths）（利用这些） 劣势（Weakness）（改进这些）
 国外大量实践证明该住宅类型的合理性和  该模式在国内缺乏宣传推广导致认
自身因素 可适性，并且提供了可资学习借鉴的样板 可度差
 街坊式住宅模式的自身优点：  固有缺点：安全问题、噪音问题、
• 有利于加强城市的可达性 功能使用干扰问题、日照、朝向和
• 有利于实现多元化的交通 通风问题
• 有利于形成城市街道生活  国内在该模式应用型设计上缺乏深
• 有利于加强居民的领域感 入研究
外部因素 • 有利于形成混合城市功能 • 缺乏应对中国国情的设计策略
• 有利于高效利用城市资源 • 缺乏可参考应用的成熟子类型
• 缺乏与城市设计的协同与合作
• 缺乏对该模式受众对象的研究

机遇（Opportunities）（关注这些） SO（远期增长型策略） WO（快速扭转型策略）

 市场经济体制以及民主政治的逐步完善带  积极利用所有内部和外部有利条件，使街坊  通过完善街坊式住宅子类型的设计
来机遇 式住宅的优势在发展过程中逐步增长和发挥 来提高街坊式住宅的可实施性
 民众的居住观念转变带来机遇  抓住近期城市基础设施建设和保障性住房方  根据容积率阈值制定子类型的使用
 政府倡导 “和谐社会” 的方针带来机会 面的新政策的机会 原则
 政府倡导可持续、生态城市理念的带来机  以和谐社会为最终目标，逐步将街坊式住宅  积极利用城市设计的手段介入街坊
遇 在建成后的运营管理纳入到城市社区管理体 式住宅的设计过程
 政府大力建设城市基础设施和保障性住房 系中去  更新设计规范以扭转街坊式住宅设
的举措带来契机 计阻碍

阻碍（Threats）（消除这些） ST（深化经营型策略） WT（基础改良型策略）

 理清城市开发的利益和权责问题，终极解决  在专业领域进行街坊式住宅的宣传，
 既有城市形态造成阻碍 策略为开征物业税，实现街道空间产权公有 消除对该住宅类型的质疑
 顽固的旧观念产生阻碍 化  通过政府的示范对街坊式住宅的普
 住宅小区模式形成竞争威胁  推广BT方式代建制进行城市公共开发 及和推广进行导向，消除开发商、
 当前主导的交通模式产生阻碍  推广“微观道路——土地利用模式进行开发 大众的疑虑
 使用管理机制不完善产生阻碍  将城市设计成果编入控规作为法定开发依据  通过大众传媒的引导消除居住者消
 现行的城市开发制度与设计管理制  成立城市设计处对街坊式住宅进行开发管理 费者对于街坊式住宅的质疑
度的不规范产生阻碍  街坊式住宅的设计和开发要有所分类和定位
地进行

街坊式住宅的SWOT矩阵分析列表
 市场经济体制和民主政治
街坊式住宅的设计与实施研究 街坊式住宅的SWOT分析 机遇（Opportunities)
改革的逐步完善带来机遇

破墙开店的商业活动
北京市宣武区长椿街西里小区

新城规划
——密集路网和街坊格局
天津滨海新城于家堡商务中心区

北京市海淀区万柳生态社区 北京市东城区新海运仓住宅区

旧城住区的自发改造 ——小路网、围合院落
街坊式住宅的设计与实施研究 街坊式住宅的SWOT分析 机遇（Opportunities)

优势（Strengths）（利用这些） 劣势（Weakness）（改进这些）
 国外大量实践证明该住宅类型的合理性和  该模式在国内缺乏宣传推广导致认
自身因素 可适性，并且提供了可资学习借鉴的样板 可度差
 街坊式住宅模式的自身优点：  固有缺点：安全问题、噪音问题、
• 有利于加强城市的可达性 功能使用干扰问题、日照、朝向和
• 有利于实现多元化的交通 通风问题
• 有利于形成城市街道生活  国内在该模式应用型设计上缺乏深
• 有利于加强居民的领域感 入研究
外部因素 • 有利于形成混合城市功能 • 缺乏应对中国国情的设计策略
• 有利于高效利用城市资源 • 缺乏可参考应用的成熟子类型
• 缺乏与城市设计的协同与合作
• 缺乏对该模式受众对象的研究

机遇（Opportunities）（关注这些） SO（远期增长型策略） WO（快速扭转型策略）

 市场经济体制以及民主政治的逐步完善带  积极利用所有内部和外部有利条件，使街坊  通过完善街坊式住宅子类型的设计
来机遇 式住宅的优势在发展过程中逐步增长和发挥 来提高街坊式住宅的可实施性
 民众的居住观念转变带来机遇  抓住近期城市基础设施建设和保障性住房方  根据容积率阈值制定子类型的使用
 政府倡导 “和谐社会” 的方针带来机会 面的新政策的机会 原则
 政府倡导可持续、生态城市理念的带来机  以和谐社会为最终目标，逐步将街坊式住宅  积极利用城市设计的手段介入街坊
遇 在建成后的运营管理纳入到城市社区管理体 式住宅的设计过程
 政府大力建设城市基础设施和保障性住房 系中去  更新设计规范以扭转街坊式住宅设
的举措带来契机 计阻碍

阻碍（Threats）（消除这些） ST（深化经营型策略） WT（基础改良型策略）

 理清城市开发的利益和权责问题，终极解决  在专业领域进行街坊式住宅的宣传，
 既有城市形态造成阻碍 策略为开征物业税，实现街道空间产权公有 消除对该住宅类型的质疑
 顽固的旧观念产生阻碍 化  通过政府的示范对街坊式住宅的普
 住宅小区模式形成竞争威胁  推广BT方式代建制进行城市公共开发 及和推广进行导向，消除开发商、
 当前主导的交通模式产生阻碍  推广“微观道路——土地利用模式进行开发 大众的疑虑
 使用管理机制不完善产生阻碍  将城市设计成果编入控规作为法定开发依据  通过大众传媒的引导消除居住者消
 现行的城市开发制度与设计管理制  成立城市设计处对街坊式住宅进行开发管理 费者对于街坊式住宅的质疑
度的不规范产生阻碍  街坊式住宅的设计和开发要有所分类和定位
地进行

街坊式住宅的SWOT矩阵分析列表
 政府建设基础设施和保障
街坊式住宅的设计与实施研究 街坊式住宅的SWOT分析 机遇（Opportunities)
性住房的举措带来契机

2008年全国保障性住房设计竞赛

方案《民居·庭院·住宅》

方案《理想公社·大同之家》
街坊式住宅的设计与实施研究 街坊式住宅的SWOT分析 阻碍（Threats）

优势（Strengths）（利用这些）
 国外大量实践证明该住宅类型的合理性和
自身因素 可适性，并且提供了可资学习借鉴的样板
 街坊式住宅模式的自身优点：
• 有利于加强城市的可达性
• 有利于实现多元化的交通
• 有利于形成城市街道生活
• 有利于加强居民的领域感
外部因素 • 有利于形成混合城市功能
• 有利于高效利用城市资源
劣势（Weakness）（改进这些）
 该模式在国内缺乏宣传推广导致认
可度差
 固有缺点：安全问题、噪音问题、
功能使用干扰问题、日照、朝向和
通风问题
 国内在该模式应用型设计上缺乏深
入研究
• 缺乏应对中国国情的设计策略
• 缺乏可参考应用的成熟子类型
• 缺乏与城市设计的协同与合作
• 缺乏对该模式受众对象的研究

机遇（Opportunities）（关注这些） SO（远期增长型策略） WO（快速扭转型策略）

 市场经济体制以及民主政治的逐步完善带  积极利用所有内部和外部有利条件，使街坊  通过完善街坊式住宅子类型的设计
来机遇 式住宅的优势在发展过程中逐步增长和发挥 来提高街坊式住宅的可实施性
 民众的居住观念转变带来机遇  抓住近期城市基础设施建设和保障性住房方  根据容积率阈值制定子类型的使用
 政府倡导 “和谐社会” 的方针带来机会 面的新政策的机会 原则
 政府倡导可持续、生态城市理念的带来机  以和谐社会为最终目标，逐步将街坊式住宅  积极利用城市设计的手段介入街坊
遇 在建成后的运营管理纳入到城市社区管理体 式住宅的设计过程
 政府大力建设城市基础设施和保障性住房 系中去  更新设计规范以扭转街坊式住宅设
的举措带来契机 计阻碍

阻碍（Threats）（消除这些） ST（深化经营型策略） WT（基础改良型策略）

 理清城市开发的利益和权责问题，终极解决  在专业领域进行街坊式住宅的宣传，
 既有城市形态造成阻碍 策略为开征物业税，实现街道空间产权公有 消除对该住宅类型的质疑
 顽固的旧观念产生阻碍 化  通过政府的示范对街坊式住宅的普
 住宅小区模式形成竞争威胁  推广BT方式代建制进行城市公共开发 及和推广进行导向，消除开发商、
 当前主导的交通模式产生阻碍  推广“微观道路——土地利用模式进行开发 大众的疑虑
 使用管理机制不完善产生阻碍  将城市设计成果编入控规作为法定开发依据  通过大众传媒的引导消除居住者消
 现行的城市开发制度与设计管理制  成立城市设计处对街坊式住宅进行开发管理 费者对于街坊式住宅的质疑
度的不规范产生阻碍  街坊式住宅的设计和开发要有所分类和定位
地进行

街坊式住宅的SWOT矩阵分析列表
 城市开发管理制度与设计
街坊式住宅的设计与实施研究 街坊式住宅的SWOT分析 阻碍（Threats）
管理规范守旧造成阻碍

城市开发管理制度 设计规范

长期以来，中国城市的发展习惯于一种粗放型的增 《城市道路交通规划设计规范》（GB50220-95）
长方式。至今，许多城市政府为了追求城市建设的
速度和规模，在城市开发领域依然延续较为粗犷的 《城市居住区规划设计规范》（GB50180—93）
管理办法和制度。这在以科学发展观为指导的新时
代已经不合时宜。 《城市住宅设计规范》（GB50180—93）

土地利用方面----单次出让土地的面积

城市规划方面----控制性详细规划对于城市开发
的指导和控制力太弱
街坊式住宅的设计与实施建议
街坊式住宅的设计与实施研究 街坊式住宅设计与实施建议

优势（Strengths）（利用这些）
 国外大量实践证明该住宅类型的合理性和
自身因素 可适性，并且提供了可资学习借鉴的样板
 街坊式住宅模式的自身优点：
• 有利于加强城市的可达性
• 有利于实现多元化的交通
• 有利于形成城市街道生活
• 有利于加强居民的领域感
外部因素 • 有利于形成混合城市功能
• 有利于高效利用城市资源
劣势（Weakness）（改进这些）
 该模式在国内缺乏宣传推广导致认
可度差
 固有缺点：安全问题、噪音问题、
功能使用干扰问题、日照、朝向和
通风问题
 国内在该模式应用型设计上缺乏深
入研究
• 缺乏应对中国国情的设计策略
• 缺乏可参考应用的成熟子类型
• 缺乏与城市设计的协同与合作
• 缺乏对该模式受众对象的研究

机遇（Opportunities）（关注这些） SO（远期增长型策略）——管理层面 WO（快速扭转型策略）——设计层面

 市场经济体制以及民主政治的逐步完善带  积极利用所有内部和外部有利条件，使街坊  通过完善街坊式住宅子类型的设计
来机遇 式住宅的优势在发展过程中逐步增长和发挥 来提高街坊式住宅的可实施性
 民众的居住观念转变带来机遇  抓住近期城市基础设施建设和保障性住房方  根据容积率阈值制定子类型的使用
 政府倡导 “和谐社会” 的方针带来机会 面的新政策的机会 原则
 政府倡导可持续、生态城市理念的带来机  以和谐社会为最终目标，逐步将街坊式住宅  积极利用城市设计的手段介入街坊
遇 在建成后的运营管理纳入到城市社区管理体 式住宅的设计过程
 政府大力建设城市基础设施和保障性住房 系中去  更新设计规范以扭转街坊式住宅设
的举措带来契机 计阻碍

阻碍（Threats）（消除这些） ST（深化经营型策略）——开发层面 WT（基础改良型策略）——观念层面

 理清城市开发的利益和权责问题，终极解决  在专业领域进行街坊式住宅的宣传，
 既有城市形态造成阻碍 策略为开征物业税实现街道空间产权公有化 消除对该住宅类型的质疑
 顽固的旧观念产生阻碍  政府通过示范工程对街坊式住宅的
 住宅小区模式形成竞争威胁  推广BT方式代建制进行城市公共开发 普及和推广进行导向，消除开发商
 当前主导的交通模式产生阻碍  推广“微观道路——土地利用模式进行开发 、大众的疑虑
 使用管理机制不完善产生阻碍  通过大众传媒的引导消除居住者消
 现行的城市开发制度与设计管理制  将城市设计成果编入控规作为法定开发依据 费者对于街坊式住宅的质疑
度的不规范产生阻碍  成立城市设计处对街坊式住宅进行开发管理

 街坊式住宅开发的分类和定位问题

街坊式住宅的SWOT矩阵分析列表
街坊式住宅的设计与实施研究 街坊式住宅设计与实施建议 设计部分（技术性因素） 设计层面

快速扭转型策略（WO）

完善设计机制，将设计程序的科学化、合理化，使其有
主有次、有先有后，这样可以迅速扭转当前街坊式住宅实践
过程中的一些自身劣势。

策略步骤：首先打破界定街坊式住宅的建筑形态时模糊
而笼统的现状，对其进行清晰的子类型划分；其次建立子类
型设计参照数据库，在城市层面上进行类型组合和搭配设计
方面的完善；再次建立城市设计先行进而调控街坊式住宅设
计的机制；最后才是街坊式住宅建筑局部的设计手法方面的
探讨。

之前大部分国内的研究文献那样过早地将焦点关注在街
坊式住宅建筑局部的设计手法上，以致本末倒置，无法对该
模式的普及和应用无法产生实质性的推动作用。
街坊式住宅的设计与实施研究 街坊式住宅设计与实施建议 设计部分（技术性因素） 子类型划分

低、多层裙房+塔式高层
层数为4~6层，优点为建筑 层数为7~11层，优点是可以
型：裙房层数2~6层，塔式
高度和与之相匹配的街道红 大幅度提高住宅容积率，可
高层层数可根据需要设定。
线宽度在整体形态上可以构 达2.0~2.7。缺点是街坊楼体
优点是既可以通过低、多层
成尺度较为人性化的城市空 之间日照间距远远大于坊间
的裙房形成亲切、宜人的街
间，符合人们的传统习惯和 道路宽度的需要，容易导致
道尺度又可以用塔式高层来
感受，容易形成宜人的街道 街道空间丧失人性化尺度。
提高容积率，数值可达
生活氛围。缺点是该类型所
2.3~4.0。缺点是将高层住
能承载的容积率有一定的范
宅混入低、多层住宅中去会
围限制，经测算约为
使后者的日照和采光状况变
1.0~1.8之间。
得复杂难测。
街坊式住宅的设计与实施研究 街坊式住宅设计与实施建议 设计部分（技术性因素） 建立子类型设计数据库

街道空间尺度 空间感受
影响因子
系数比
对街坊式住宅的形态类型产生关键性影响的因子主
D/H＜1时 空间的封闭感强，人有压抑感 要有三个：容积率、现行日照标准以及街道竖向尺
1≤D/H＜2时 空间有明显封闭感，街道两边建筑亲切、 度高宽比（D/H值）
宜人
基本街坊尺寸经验参照值：
D /H=2时 空间产生封闭感的下限界线
从居民的认知层面上看；从生理学角度上来研究 ；
D/H=3时 围合感明显减弱，具有开放性 从物业管理层面来看 ；从城市交通的层面来看 ；
D/H=4时 失去封闭感，街道生活气氛，人性化特征 从许多世界优秀城市的街坊尺度经验参照值来看；
消失，接近广场尺度，多为交通性街道 总结起来适用于我国城市的街坊单元尺寸建议为：
50m～100m（短边）×100m～150m（长边）
D/H值

1.6H 1.4H 1.5H

日照间距（以唐山地区为例）
街坊式住宅的设计与实施研究 街坊式住宅设计与实施建议 设计部分（技术性因素） 建立子类型设计数据库

不同类型之所以存在不同的
设计数据要求，是因为层数变
化会影响建筑高度的变化，而
受街道空间D/H值以及不同地
区住宅日照间距系数的制约，
不同的建筑高度会导致内院空
间尺寸、街坊式住宅相互组合
成群时楼体之间的间距（由于
街坊式住宅临街而建的特点，
该间距也即街道红线尺寸）都
会发生一系列变化。同时，不
6层街坊式住宅的街坊单元组织参数表 同子类型所能达到的容积率值
也会不同。这些数据最终会组
合成一个动态化的数据链。

无论是城市规划设计人员还是
住宅单体的设计人员都需要在
设计之初首先以这些数据作为
基本参照来确定自己设计方案
未来的发展方向。左图即为多
层型6层以及小高层11层街坊
式住宅的单元自身以及单元与
单元相互组合时的一些设计参
数（日照标准选唐山地区为
例）。

11层街坊式住宅的街坊单元组织参数表
 街坊式住宅子类型的设计
街坊式住宅的设计与实施研究 街坊式住宅设计与实施建议
街坊式住宅设计与实施建议 设计部分（技术性因素）
设计层面 子类型使用原则
建议（以唐山数据为例）

在城市层面上进行类型组合和搭配设计方
面的完善。

当容积率要求在1.0~1.8之间时，可直接
采用多层型；

当容积率要求在1.8~3.0时，可采用小高
层型或低、多层裙房+塔式高层型；

当容积率要求超过3.0时基本只能采用低、
子类型所能承载的容积率参照值域 多层裙房+塔式高层型了，当裙房部分的
功能趋向于商业或办公，日照要求不再那
么严格时，则高层住宅的数量可适当增加，
所能获得的容积率会更高；

当容积率要求在2.0左右，可以考虑将三
种类型混合使用。比如：以多层型为大背
景，保证基本的街坊感以及适当的容积率，
然后在与城市主次干道相邻的南侧地段可
穿插小高层型，在地块外围或有集中商业
需求的地段可使用低、多层裙房+塔式高
层型，如此可获得丰富多样的住宅形态和
城市生活。

子类型创造形态多样化的住宅社区
街坊式住宅的设计与实施研究 街坊式住宅设计与实施建议 设计部分（技术性因素）

优势（Strengths）（利用这些）
 国外大量实践证明该住宅类型的合理性和
自身因素 可适性，并且提供了可资学习借鉴的样板
 街坊式住宅模式的自身优点：
• 有利于加强城市的可达性
• 有利于实现多元化的交通
• 有利于形成城市街道生活
• 有利于加强居民的领域感
外部因素 • 有利于形成混合城市功能
• 有利于高效利用城市资源
劣势（Weakness）（改进这些）
 该模式在国内缺乏宣传推广导致认
可度差
 固有缺点：安全问题、噪音问题、
功能使用干扰问题、日照、朝向和
通风问题
 国内在该模式应用型设计上缺乏深
入研究
• 缺乏应对中国国情的设计策略
• 缺乏可参考应用的成熟子类型
• 缺乏与城市设计的协同与合作
• 缺乏对该模式受众对象的研究

机遇（Opportunities）（关注这些） SO（远期增长型策略）——管理层面 WO（快速扭转型策略）——设计层面

 市场经济体制以及民主政治的逐步完善带  积极利用所有内部和外部有利条件，使街坊  通过完善街坊式住宅子类型的设计
来机遇 式住宅的优势在发展过程中逐步增长和发挥 来提高街坊式住宅的可实施性
 民众的居住观念转变带来机遇  抓住近期城市基础设施建设和保障性住房方  根据容积率阈值制定子类型的使用
 政府倡导 “和谐社会” 的方针带来机会 面的新政策的机会 原则
 政府倡导可持续、生态城市理念的带来机  以和谐社会为最终目标，逐步将街坊式住宅  积极利用城市设计的手段介入街坊
遇 在建成后的运营管理纳入到城市社区管理体 式住宅的设计过程
 政府大力建设城市基础设施和保障性住房 系中去  更新设计规范以扭转街坊式住宅设
的举措带来契机 计阻碍

阻碍（Threats）（消除这些） ST（深化经营型策略）——开发层面 WT（基础改良型策略）——观念层面

 理清城市开发的利益和权责问题，终极解决  在专业领域进行街坊式住宅的宣传，
 既有城市形态造成阻碍 策略为开征物业税实现街道空间产权公有化 消除对该住宅类型的质疑
 顽固的旧观念产生阻碍  政府通过示范工程对街坊式住宅的
 住宅小区模式形成竞争威胁  推广BT方式代建制进行城市公共开发 普及和推广进行导向，消除开发商
 当前主导的交通模式产生阻碍  推广“微观道路——土地利用模式进行开发 、大众的疑虑
 使用管理机制不完善产生阻碍  通过大众传媒的引导消除居住者消
 现行的城市开发制度与设计管理制  将城市设计成果编入控规作为法定开发依据 费者对于街坊式住宅的质疑
度的不规范产生阻碍  成立城市设计处对街坊式住宅进行开发管理

 街坊式住宅开发的分类和定位问题

街坊式住宅的SWOT矩阵分析列表
街坊式住宅的设计与实施研究 街坊式住宅设计与实施建议 设计部分（技术性因素） 城市设计的介入

幕张新城街坊式住区
的城市设计准则节选 法国巴黎针对住宅的城市设计准则

统一城市设计规则下生成
准则指导下的巴黎住宅典型立面
的多样化住宅形态（幕张）
街坊式住宅的设计与实施研究 街坊式住宅设计与实施建议 实施部分（制度性因素） 观念层面

优势（Strengths）（利用这些）
 国外大量实践证明该住宅类型的合理性和
自身因素 可适性，并且提供了可资学习借鉴的样板
 街坊式住宅模式的自身优点：
• 有利于加强城市的可达性
• 有利于实现多元化的交通
• 有利于形成城市街道生活
• 有利于加强居民的领域感
外部因素 • 有利于形成混合城市功能
• 有利于高效利用城市资源
劣势（Weakness）（改进这些）
 该模式在国内缺乏宣传推广导致认
可度差
 固有缺点：安全问题、噪音问题、
功能使用干扰问题、日照、朝向和
通风问题
 国内在该模式应用型设计上缺乏深
入研究
• 缺乏应对中国国情的设计策略
• 缺乏可参考应用的成熟子类型
• 缺乏与城市设计的协同与合作
• 缺乏对该模式受众对象的研究

机遇（Opportunities）（关注这些） SO（远期增长型策略）——管理层面 WO（快速扭转型策略）——设计层面

 市场经济体制以及民主政治的逐步完善带  积极利用所有内部和外部有利条件，使街坊  通过完善街坊式住宅子类型的设计
来机遇 式住宅的优势在发展过程中逐步增长和发挥 来提高街坊式住宅的可实施性
 民众的居住观念转变带来机遇  抓住近期城市基础设施建设和保障性住房方  根据容积率阈值制定子类型的使用
 政府倡导 “和谐社会” 的方针带来机会 面的新政策的机会 原则
 政府倡导可持续、生态城市理念的带来机  以和谐社会为最终目标，逐步将街坊式住宅  积极利用城市设计的手段介入街坊
遇 在建成后的运营管理纳入到城市社区管理体 式住宅的设计过程
 政府大力建设城市基础设施和保障性住房 系中去  更新设计规范以扭转街坊式住宅设
的举措带来契机 计阻碍

阻碍（Threats）（消除这些） ST（深化经营型策略）——开发层面 WT（基础改良型策略）——观念层面

 理清城市开发的利益和权责问题，终极解决  在专业领域进行街坊式住宅的宣传，
 既有城市形态造成阻碍 策略为开征物业税实现街道空间产权公有化 消除对该住宅类型的质疑
 顽固的旧观念产生阻碍  政府通过示范工程对街坊式住宅的
 住宅小区模式形成竞争威胁  推广BT方式代建制进行城市公共开发 普及和推广进行导向，消除开发商
 当前主导的交通模式产生阻碍  推广“微观道路——土地利用模式进行开发 、大众的疑虑
 使用管理机制不完善产生阻碍  通过大众传媒的引导消除居住者消
 现行的城市开发制度与设计管理制  将城市设计成果编入控规作为法定开发依据 费者对于街坊式住宅的质疑
度的不规范产生阻碍  成立城市设计处对街坊式住宅进行开发管理

 街坊式住宅开发的分类和定位问题

街坊式住宅的SWOT矩阵分析列表
街坊式住宅的设计与实施研究 街坊式住宅设计与实施建议 实施部分（制度性因素） 观念层面

基础改良型策略(WT）

·专业领域的宣传

·大众传媒的引导

·政府的示范导向

例如：德国在历届IBA柏林国际建筑展
街坊式住宅的设计与实施研究 街坊式住宅设计与实施建议 实施部分（制度性因素） 开发层面

优势（Strengths）（利用这些）
 国外大量实践证明该住宅类型的合理性和
自身因素 可适性，并且提供了可资学习借鉴的样板
 街坊式住宅模式的自身优点：
• 有利于加强城市的可达性
• 有利于实现多元化的交通
• 有利于形成城市街道生活
• 有利于加强居民的领域感
外部因素 • 有利于形成混合城市功能
• 有利于高效利用城市资源
劣势（Weakness）（改进这些）
 该模式在国内缺乏宣传推广导致认
可度差
 固有缺点：安全问题、噪音问题、
功能使用干扰问题、日照、朝向和
通风问题
 国内在该模式应用型设计上缺乏深
入研究
• 缺乏应对中国国情的设计策略
• 缺乏可参考应用的成熟子类型
• 缺乏与城市设计的协同与合作
• 缺乏对该模式受众对象的研究

机遇（Opportunities）（关注这些） SO（远期增长型策略）——管理层面 WO（快速扭转型策略）——设计层面

 市场经济体制以及民主政治的逐步完善带  积极利用所有内部和外部有利条件，使街坊  通过完善街坊式住宅子类型的设计
来机遇 式住宅的优势在发展过程中逐步增长和发挥 来提高街坊式住宅的可实施性
 民众的居住观念转变带来机遇  抓住近期城市基础设施建设和保障性住房方  根据容积率阈值制定子类型的使用
 政府倡导 “和谐社会” 的方针带来机会 面的新政策的机会 原则
 政府倡导可持续、生态城市理念的带来机  以和谐社会为最终目标，逐步将街坊式住宅  积极利用城市设计的手段介入街坊
遇 在建成后的运营管理纳入到城市社区管理体 式住宅的设计过程
 政府大力建设城市基础设施和保障性住房 系中去  更新设计规范以扭转街坊式住宅设
的举措带来契机 计阻碍

阻碍（Threats）（消除这些） ST（深化经营型策略）——开发层面 WT（基础改良型策略）——观念层面

 理清城市开发的利益和权责问题，终极解决  在专业领域进行街坊式住宅的宣传，
 既有城市形态造成阻碍 策略为开征物业税实现街道空间产权公有化 消除对该住宅类型的质疑
 顽固的旧观念产生阻碍  政府通过示范工程对街坊式住宅的
 住宅小区模式形成竞争威胁  推广BT方式代建制进行城市公共开发 普及和推广进行导向，消除开发商
 当前主导的交通模式产生阻碍  推广“微观道路——土地利用模式进行开发 、大众的疑虑
 使用管理机制不完善产生阻碍  通过大众传媒的引导消除居住者消
 现行的城市开发制度与设计管理制  将城市设计成果编入控规作为法定开发依据 费者对于街坊式住宅的质疑
度的不规范产生阻碍  成立城市设计处对街坊式住宅进行开发管理

 街坊式住宅开发的分类和定位问题

街坊式住宅的SWOT矩阵分析列表
街坊式住宅的设计与实施研究 街坊式住宅设计与实施建议 实施部分（制度性因素） 开发层面

深化经营型策略(ST）

·城市公共开发的资金链条问题

推行街坊式住宅的关键核心是使住宅周边的街道空间实
现公共化。要想做到街道空间的产权不被私有化或半私有
化，就必须由政府直接投资道路的建设。然而政府仅仅靠
土地出让金和企业、个人所得税等财政收入是无法做到将
公共开发细化到社区道路层面的。所以终其所有方法，解
决资金链条问题的根本途径只能是开征物业税（不动产
税），即通过税收方式让享受到道路或相关公共设施便利
服务的受益者承担一部分投资，而政府负责出面使用这些
税收进行规划和建设，这样既可以使资金取之于民而用之
于民，又可以实质性地开辟出大量的城市公共空间。
街坊式住宅的设计与实施研究 街坊式住宅设计与实施建议 实施部分（制度性因素） 开发层面

优势（Strengths）（利用这些）
 国外大量实践证明该住宅类型的合理性和
自身因素 可适性，并且提供了可资学习借鉴的样板
 街坊式住宅模式的自身优点：
• 有利于加强城市的可达性
• 有利于实现多元化的交通
• 有利于形成城市街道生活
• 有利于加强居民的领域感
外部因素 • 有利于形成混合城市功能
• 有利于高效利用城市资源
劣势（Weakness）（改进这些）
 该模式在国内缺乏宣传推广导致认
可度差
 固有缺点：安全问题、噪音问题、
功能使用干扰问题、日照、朝向和
通风问题
 国内在该模式应用型设计上缺乏深
入研究
• 缺乏应对中国国情的设计策略
• 缺乏可参考应用的成熟子类型
• 缺乏与城市设计的协同与合作
• 缺乏对该模式受众对象的研究

机遇（Opportunities）（关注这些） SO（远期增长型策略）——管理层面 WO（快速扭转型策略）——设计层面

 市场经济体制以及民主政治的逐步完善带  积极利用所有内部和外部有利条件，使街坊  通过完善街坊式住宅子类型的设计
来机遇 式住宅的优势在发展过程中逐步增长和发挥 来提高街坊式住宅的可实施性
 民众的居住观念转变带来机遇  抓住近期城市基础设施建设和保障性住房方  根据容积率阈值制定子类型的使用
 政府倡导 “和谐社会” 的方针带来机会 面的新政策的机会 原则
 政府倡导可持续、生态城市理念的带来机  以和谐社会为最终目标，逐步将街坊式住宅  积极利用城市设计的手段介入街坊
遇 在建成后的运营管理纳入到城市社区管理体 式住宅的设计过程
 政府大力建设城市基础设施和保障性住房 系中去  更新设计规范以扭转街坊式住宅设
的举措带来契机 计阻碍

阻碍（Threats）（消除这些） ST（深化经营型策略）——制度层面 WT（基础改良型策略）——观念层面

 理清城市开发的利益和权责问题，终极解决  在专业领域进行街坊式住宅的宣传，
 既有城市形态造成阻碍 策略为开征物业税实现街道空间产权公有化 消除对该住宅类型的质疑
 顽固的旧观念产生阻碍  政府通过示范工程对街坊式住宅的
 住宅小区模式形成竞争威胁  推广BT方式代建制进行城市公共开发 普及和推广进行导向，消除开发商
 当前主导的交通模式产生阻碍  推广“微观道路——土地利用模式进行开发 、大众的疑虑
 使用管理机制不完善产生阻碍  通过大众传媒的引导消除居住者消
 现行的城市开发制度与设计管理制  将城市设计成果编入控规作为法定开发依据 费者对于街坊式住宅的质疑
度的不规范产生阻碍  成立城市设计处对街坊式住宅进行开发管理

 街坊式住宅开发的分类和定位问题

街坊式住宅的SWOT矩阵分析列表
街坊式住宅的设计与实施研究 街坊式住宅设计与实施建议 实施部分（制度性因素） 开发层面

深化经营型策略(ST）
·城市公共开发的过渡模式

物业税制建立之前可采取政 所谓“微观道路——土地利用”模式
府投资公共开发项目的BT方 是指在相同地块内，采取在投资不变
式代建制和“微观道路—— 的条件下，改变投资的分配方式来获
土地利用”模式等方法来作 得截然同的开发效果。具体做法：缩
为过渡。 小地块内所有道路的断面，用缩减断
面节省出来的投资去增加道路数量，
所谓BT（Build—Transfer） 提高路网密度。
模式即在公共工程中，政府
由“生产商”转变为“买单
人”，变直接的投资建设管
理为间接的用货币到市场购
买公共产品和服务。这将有
效地利用民营资本以缓解政
府对公共工程的筹资压力，
或放大限定资金额度下即期
消费更多公共产品的购买能
力，发挥政府建设资金的先
期乘数效应。
街坊式住宅的设计与实施研究 街坊式住宅设计与实施建议 实施部分（制度性因素） 开发层面

深化经营型策略(ST）
微观道路——土地利用开发的城市增长单元模式
笔者借鉴赵燕菁提出的模式，也采用
500m×500m的增长单元以唐山的基
本日照标准为例，对街坊式住区进行
模拟开发。结论是该模式非常符合街
坊式住宅的开发特点：城市功能可以
得到自然混合、街坊式住宅类型呈多
样化分布、开发时序清晰明了、开发
成本可以得到有效控制。
街坊式住宅的设计与实施研究 街坊式住宅设计与实施建议 实施部分（制度性因素） 开发层面

优势（Strengths）（利用这些）
 国外大量实践证明该住宅类型的合理性和
自身因素 可适性，并且提供了可资学习借鉴的样板
 街坊式住宅模式的自身优点：
• 有利于加强城市的可达性
• 有利于实现多元化的交通
• 有利于形成城市街道生活
• 有利于加强居民的领域感
外部因素 • 有利于形成混合城市功能
• 有利于高效利用城市资源
劣势（Weakness）（改进这些）
 该模式在国内缺乏宣传推广导致认
可度差
 固有缺点：安全问题、噪音问题、
功能使用干扰问题、日照、朝向和
通风问题
 国内在该模式应用型设计上缺乏深
入研究
• 缺乏应对中国国情的设计策略
• 缺乏可参考应用的成熟子类型
• 缺乏与城市设计的协同与合作
• 缺乏对该模式受众对象的研究

机遇（Opportunities）（关注这些） SO（远期增长型策略）——管理层面 WO（快速扭转型策略）——设计层面

 市场经济体制以及民主政治的逐步完善带  积极利用所有内部和外部有利条件，使街坊  通过完善街坊式住宅子类型的设计
来机遇 式住宅的优势在发展过程中逐步增长和发挥 来提高街坊式住宅的可实施性
 民众的居住观念转变带来机遇  抓住近期城市基础设施建设和保障性住房方  根据容积率阈值制定子类型的使用
 政府倡导 “和谐社会” 的方针带来机会 面的新政策的机会 原则
 政府倡导可持续、生态城市理念的带来机  以和谐社会为最终目标，逐步将街坊式住宅  积极利用城市设计的手段介入街坊
遇 在建成后的运营管理纳入到城市社区管理体 式住宅的设计过程
 政府大力建设城市基础设施和保障性住房 系中去  更新设计规范以扭转街坊式住宅设
的举措带来契机 计阻碍

阻碍（Threats）（消除这些） ST（深化经营型策略）——制度层面 WT（基础改良型策略）——观念层面

 理清城市开发的利益和权责问题，终极解决  在专业领域进行街坊式住宅的宣传，
 既有城市形态造成阻碍 策略为开征物业税实现街道空间产权公有化 消除对该住宅类型的质疑
 顽固的旧观念产生阻碍  政府通过示范工程对街坊式住宅的
 住宅小区模式形成竞争威胁  推广BT方式代建制进行城市公共开发 普及和推广进行导向，消除开发商
 当前主导的交通模式产生阻碍  推广“微观道路——土地利用模式进行开发 、大众的疑虑
 使用管理机制不完善产生阻碍  通过大众传媒的引导消除居住者消
 现行的城市开发制度与设计管理制  将城市设计成果编入控规作为法定开发依据 费者对于街坊式住宅的质疑
度的不规范产生阻碍  成立城市设计处对街坊式住宅进行开发管理

 街坊式住宅开发的分类和定位问题

街坊式住宅的SWOT矩阵分析列表
街坊式住宅的设计与实施研究 街坊式住宅设计与实施建议 实施部分（制度性因素） 开发层面

深化经营型策略(ST）

·街坊式住宅的开发依据

将针对街坊式住宅所做的城市设计准则和导
则编入该地段的控制性详细规划以及修建性详细
规划指标当中去，使后续控制单体设计和开发的
开发依据具有法律效力。

·街坊式住宅的开发管理制度

建议在市级规划管理部门中调整或增加一个
管理机构——城市设计处，其职能为：管理城市
设计的招投标以及评选工作、根据城市设计的成
果编订法定的城市开发依据、在街坊式住宅的设
计和开发过程中执行监督、审核以及指导等工作。
这对保证街坊式住宅整个设计和开发过程的科学
性和合理性具有举足轻重的作用。
街坊式住宅的设计与实施研究 街坊式住宅设计与实施建议 实施部分（制度性因素） 开发层面

优势（Strengths）（利用这些）
 国外大量实践证明该住宅类型的合理性和
自身因素 可适性，并且提供了可资学习借鉴的样板
 街坊式住宅模式的自身优点：
• 有利于加强城市的可达性
• 有利于实现多元化的交通
• 有利于形成城市街道生活
• 有利于加强居民的领域感
外部因素 • 有利于形成混合城市功能
• 有利于高效利用城市资源
劣势（Weakness）（改进这些）
 该模式在国内缺乏宣传推广导致认
可度差
 固有缺点：安全问题、噪音问题、
功能使用干扰问题、日照、朝向和
通风问题
 国内在该模式应用型设计上缺乏深
入研究
• 缺乏应对中国国情的设计策略
• 缺乏可参考应用的成熟子类型
• 缺乏与城市设计的协同与合作
• 缺乏对该模式受众对象的研究

机遇（Opportunities）（关注这些） SO（远期增长型策略）——管理层面 WO（快速扭转型策略）——设计层面

 市场经济体制以及民主政治的逐步完善带  积极利用所有内部和外部有利条件，使街坊  通过完善街坊式住宅子类型的设计
来机遇 式住宅的优势在发展过程中逐步增长和发挥 来提高街坊式住宅的可实施性
 民众的居住观念转变带来机遇  抓住近期城市基础设施建设和保障性住房方  根据容积率阈值制定子类型的使用
 政府倡导 “和谐社会” 的方针带来机会 面的新政策的机会 原则
 政府倡导可持续、生态城市理念的带来机  以和谐社会为最终目标，逐步将街坊式住宅  积极利用城市设计的手段介入街坊
遇 在建成后的运营管理纳入到城市社区管理体 式住宅的设计过程
 政府大力建设城市基础设施和保障性住房 系中去  更新设计规范以扭转街坊式住宅设
的举措带来契机 计阻碍

阻碍（Threats）（消除这些） ST（深化经营型策略）——制度层面 WT（基础改良型策略）——观念层面

 理清城市开发的利益和权责问题，终极解决  在专业领域进行街坊式住宅的宣传，
 既有城市形态造成阻碍 策略为开征物业税实现街道空间产权公有化 消除对该住宅类型的质疑
 顽固的旧观念产生阻碍  政府通过示范工程对街坊式住宅的
 住宅小区模式形成竞争威胁  推广BT方式代建制进行城市公共开发 普及和推广进行导向，消除开发商
 当前主导的交通模式产生阻碍  推广“微观道路——土地利用模式进行开发 、大众的疑虑
 使用管理机制不完善产生阻碍  通过大众传媒的引导消除居住者消
 现行的城市开发制度与设计管理制  将城市设计成果编入控规作为法定开发依据 费者对于街坊式住宅的质疑
度的不规范产生阻碍  成立城市设计处对街坊式住宅进行开发管理

 街坊式住宅开发的分类和定位问题

街坊式住宅的SWOT矩阵分析列表
街坊式住宅的设计与实施研究 街坊式住宅设计与实施建议 实施部分（制度性因素） 开发层面

开发定位（从开发规模上分类）
大范围新区型 小区改造型

北京沿海赛洛城

小范围填充型

北京五栋大楼 唐山河北1号小区
街坊式住宅的设计与实施研究 街坊式住宅设计与实施建议 实施部分（制度性因素） 开发层面

开发定位（从开发的依托方式分类）
中心商务区居住混合型

北京建外SOHO 河北邯郸国贸商城社区

哈尔滨世纪广场社区 乌斯太社区
街坊式住宅的设计与实施研究 街坊式住宅设计与实施建议 实施部分（制度性因素） 开发层面

开发定位（从开发的依托方式分类）
小商业主导型

香港涉水陂商住社区 哈尔滨昆仑商城社区

哈尔滨昆仑商城社区 哈尔滨昆仑商城社区
街坊式住宅的设计与实施研究 街坊式住宅设计与实施建议 实施部分（制度性因素） 开发层面

开发定位（从开发的依托方式分类）
小商业主导型

青岛台东步行街住区

青岛威海路步行街住区
街坊式住宅的设计与实施研究 街坊式住宅设计与实施建议 实施部分（制度性因素） 开发层面

开发定位（从开发的依托方式分类）
小商业主导型

浙江台州新世纪商城住区

浙江台州新世纪商城住区
街坊式住宅的设计与实施研究 街坊式住宅设计与实施建议 实施部分（制度性因素） 开发层面

开发定位（从开发的依托方式分类）
高档居住功能主导型

深圳万科四季花城

上海安亭新镇
街坊式住宅的设计与实施研究 街坊式住宅设计与实施建议 实施部分（制度性因素） 管理层面

优势（Strengths）（利用这些）
 国外大量实践证明该住宅类型的合理性和
自身因素 可适性，并且提供了可资学习借鉴的样板
 街坊式住宅模式的自身优点：
• 有利于加强城市的可达性
• 有利于实现多元化的交通
• 有利于形成城市街道生活
• 有利于加强居民的领域感
外部因素 • 有利于形成混合城市功能
• 有利于高效利用城市资源
劣势（Weakness）（改进这些）
 该模式在国内缺乏宣传推广导致认
可度差
 固有缺点：安全问题、噪音问题、
功能使用干扰问题、日照、朝向和
通风问题
 国内在该模式应用型设计上缺乏深
入研究
• 缺乏应对中国国情的设计策略
• 缺乏可参考应用的成熟子类型
• 缺乏与城市设计的协同与合作
• 缺乏对该模式受众对象的研究

机遇（Opportunities）（关注这些） SO（远期增长型策略）——管理层面 WO（快速扭转型策略）——设计层面

 市场经济体制以及民主政治的逐步完善带  积极利用所有内部和外部有利条件，使街坊  通过完善街坊式住宅子类型的设计
来机遇 式住宅的优势在发展过程中逐步增长和发挥 来提高街坊式住宅的可实施性
 民众的居住观念转变带来机遇  抓住近期城市基础设施建设和保障性住房方  根据容积率阈值制定子类型的使用
 政府倡导 “和谐社会” 的方针带来机会 面的新政策的机会 原则
 政府倡导可持续、生态城市理念的带来机  以和谐社会为最终目标，逐步将街坊式住宅  积极利用城市设计的手段介入街坊
遇 在建成后的运营管理纳入到城市社区管理体 式住宅的设计过程
 政府大力建设城市基础设施和保障性住房 系中去  更新设计规范以扭转街坊式住宅设
的举措带来契机 计阻碍

阻碍（Threats）（消除这些） ST（深化经营型策略）——制度层面 WT（基础改良型策略）——观念层面

 理清城市开发的利益和权责问题，终极解决  在专业领域进行街坊式住宅的宣传，
 既有城市形态造成阻碍 策略为开征物业税实现街道空间产权公有化 消除对该住宅类型的质疑
 顽固的旧观念产生阻碍  政府通过示范工程对街坊式住宅的
 住宅小区模式形成竞争威胁  推广BT方式代建制进行城市公共开发 普及和推广进行导向，消除开发商
 当前主导的交通模式产生阻碍  推广“微观道路——土地利用模式进行开发 、大众的疑虑
 使用管理机制不完善产生阻碍  通过大众传媒的引导消除居住者消
 现行的城市开发制度与设计管理制  将城市设计成果编入控规作为法定开发依据 费者对于街坊式住宅的质疑
度的不规范产生阻碍  成立城市设计处对街坊式住宅进行开发管理

 街坊式住宅开发的分类和定位问题

街坊式住宅的SWOT矩阵分析列表
街坊式住宅的设计与实施研究 街坊式住宅设计与实施建议 实施部分（制度性因素） 管理层面

远期增长型策略（SO）

建议成立名为“街坊业主
委员会”的自组织管理机
构，将其设置到每个街坊
单元内， 并编入到现有
的城市社区管理体系中作
为最基层的社会管理单元
发挥作用（街道办事处—
—居委会或住区业主委员
会——街坊业主委员会)

委员由街坊内的居民通过
民主选举产生，代表街坊
内全体居民参与社区发展
和社区管理等各方面事务。
通过“大开放、小封闭”
的方式建立一种自上而下
与自下而上相结合的公众
参与型管理模式，保证街
坊式住宅在建成后健康运
作。
谢谢！