• DERECHO REGISTRAL.

NULIDAD E INOPONIBILIDAD DEL CONTRATO

vs
EL PRINCIPIO DE LA FE PÙBLICA REGISTRAL

DOCENTE:
BLAS HUMBERTO RIOS GIL.

PONENTES:
HENRY CHARLES PANDURO PIZANGO
ALVARO ANTONIO GARCIA VÀSQUEZ
 PROPOSITO DEL AUTOR.
 El articulo materia de exposición se basa en
una critica sobre la preferencia a la
protección del tercero (subadquiriente con
contrato inscrito) de buena fe y a título
oneroso, contra la nulidad o cualquier
declaración de ineficacia, premisa sobre el
cual recae el real propósito del autor
Romulo Morales Hervias al escribir el
presente artículo materia de exposición, y el
cual es desmitificar el principio de la fe
pública registral –regulado en el artículo
2014 del CC– frente a los remedios de la
nulidad y de la inoponibilidad.
Generando una conciencia
generalizada de que la nulidad de un
contrato es inaplicable frente a la
inscripción de un título oneroso a
favor de un subadquirente que actuó
de buena fe, que ha sido regulada en
el artículo VIII del TUO del
Reglamento General de los Registros
Públicos
 CASO PRACTICO
 El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro
aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque
después se anule, rescinda o resuelva un contrato de compra venta, el tercero subadquiriente con
titulo oneroso no puede verse perjudicado si posteriormente se declare la resuelva el del otorgante
por virtud de causas que no consten en los Registros Públicos.
 NULIDAD DEL ACTO JURIDICO
 El acto jurídico es nulo:
1.- Cuando falta la manifestación de
voluntad del agente.
2.- Cuando se haya practicado por
persona absolutamente incapaz, salvo
lo dispuesto en el artículo 1358.
3.- Cuando su objeto es física o
ART. 2014 CC. (buena fe)
El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún
derecho de persona que en el registro aparece con facultades
para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su
derecho, aunque después se anule, resinda o resuelva el del
otorgante por virtud de causas que no consten en los registros
públicos. La buena fe del tercero se presume mientras no se

VS
jurídicamente imposible o cuando sea pruebe que conocía la inexactitud del registro”
indeterminable.
ART. VIII TUO REGLAMENTO DE REGISTROS
4.- Cuando su fin sea ilícito. PUBLICOS
5.- Cuando adolezca de simulación
absoluta. La inexactitud de los asientos registrales por nulidad,
6.- Cuando no revista la forma prescrita
anulación, resolución o rescisión del acto que los origina, no
bajo sanción de nulidad. perjudicará al tercero registral que a título oneroso y de buena
7.- Cuando la ley lo declara nulo.
fe hubiere contratado sobre la base de aquellos, siempre que
las causas de dicha inexactitud no consten en los asientos
8.- En el caso del artículo V del Título
Preliminar, salvo que la ley establezca registrales
sanción diversa.
  LA OPONIBILIDAD DEL CONTRATO.
¿Que es la Oponibilidad del contrato?
La oponibilidad del contrato es la prevalencia del título contractual de
adquisición sobre el título otorgado al tercero. Las reglas de la
oponibilidad hacen predominar los derechos derivados de un contrato
sobre los derechos derivados de otro, favoreciendo su posición
subjetiva de una parte en lugar de la otra.
 LA INSCRIPCION COMO REQUISITO DE
OPONIBILIDAD

 Agrega el autor que si la inscripción es un requisito de oponibilidad del

contrato y por lo tanto es una carga, porque para oponer el contrato, el
adquirente debe inscribirlo.
 Entonces del mismo modo, la inscripción es el requisito formal de
solución de conflictos entre titularidades. Es comprensible, por eso mismo,
que se proteja a quien inscribe una demanda de simulación o de fraude de
acreedores en menoscabo de los subadquirentes de buena fe. El tercero
(subadquirente) de buena fe no puede oponer su adquisición si el título se
inscribió después de la inscripción de la demanda de simulación o de
fraude.
  Artículo 2016º CC - Principio de
Prioridad.
I
N
S “La prioridad en el tiempo de la inscripción
T determina la preferencia de los derechos que
I
En ese sentido señala el autor que en el E otorga el registro”.
Perú, un intérprete cuidadoso no debería S
R
interpretar aisladamente el Artículo 194º T
P
CC - Oposicion de la simulación: E
R
M
E
“la simulación no puede se opuesta por las A  Numeral 8 del artículo 2019
T
partes ni por los terceros perjudicados a quien T del CC - Actos Inscribibles:
de buena fe y a título oneroso haya adquirido A
derechos del titular aparente” I
C “Son inscribibles en el registro del
C
I departamento o provincia donde esté
A ubicado cada inmueble: 8. Las sentencias u
O
otras resoluciones que a criterio del juez se
N refieran a actos o contratos inscribibles”.
 De lo anterior se concluye que no bastará que el subadquirente sea solo a
título oneroso y de buena fe para favorecerse de las ventajas de
protección. Será indispensable que no exista –previamente a la
adquisición– una inscripción de una demanda de simulación o de
ineficacia por fraude a los acreedores.
 La resolución y la rescisión son oponibles si previamente se han inscrito las
demandas de resoluciones y de rescisiones. El Código Civil italiano ampara
esta protección
 ALCANCES DE LA NULIDAD E INOPONIBILIDAD DE LOS
CONTRATOS INMOBILIARIOS

 Se piensa que la protección a los terceros (subadquirentes con

contrato inscrito) de buena fe y a título oneroso regulada en el
artículo 2014 del CC también es oponible a los contratos nulos o
inoponibles. Desde el punto de vista del autor Rómulo Morales
Hervias ello no es así. Para fundamentar su posición compara las
soluciones italianas y portuguesas a fin de comprender los alcances
de la nulidad, de la inoponibilidad en los contratos inmobiliarios.
 LEGISLACION ITALIANA

El Còdigo civil de Italia de 1942 en su art. 2652º CC señala que los alcances de la nulidad e
inoponibilidad de los contratos inmobiliarios consiste en inscribir demandas judiciales dirigidas a
declarar la nulidad o pronunciar la anulabilidad de los actos sujetos a inscripción dentro de los 5 años
desde la fecha de inscripción del acto impugnado.

Se fundamenta en la buena fe del

tercero (subadquirente con
FUNDAMENTO DE LA contrato inscrito) y en la
INOPONIBILIDAD DE confianza creada por la ausencia
LA SENTENCIA DE de demandas de nulidad contra el
NULIDAD
transmitente después de cinco
años de la inscripción del acto
inválido.
 LEGISLACION ITALIANA
El acto nulo y la buena fe del adquirente LA ADQUISICIÓN DE LOS LA INSCRIPCIÓN NO TIENE
concurren a formar un título eficaz de TERCEROS NO ESTÁ EFICACIA SANATORIA.
adquisición si se dan los siguientes TUTELADA:
elementos de la secuencia: Porque para que el subadquirente
a) si la anulabilidad depende
obtenga protección deben producirse:
a) el acto nulo; de incapacidad legal;
 La inscripción del acto de
b) la inscripción del acto nulo; b) si la adquisición es a
adquisición,
título gratuito; y
c) la subadquisición;
 El transcurso de 5 años entre la
d) la inscripción de la subadquisición c) si la adquisición es a
inscripción del acto de adquisición y
(antes de la inscripción de la demanda título oneroso pero los terceros
la inscripción de la demanda
judicial de nulidad); son de mala fe (o sea: sabían
judicial; y
de la anulabilidad del negocio)
e) la buena fe;  La buena fe del adquirente que ha
f) el transcurso de cinco años desde la adquirido en base a un acto nulo o
inscripción del acto nulo, sin que haya anulable.
sido inscrita demanda judicial de
nulidad.
 LEGISLACION PORTUGUESA

El Còdigo civil de Portugal de 1966 en su art. 291 CC señala que los alcances de la nulidad e
inoponibilidad de los contratos inmobiliarios consiste en inscribir el acuerdo entre las partes
acerca de la invalidez del negocio, demandas judiciales dirigidas a declarar la nulidad o
pronunciar la anulabilidad de los actos sujetos a inscripción dentro de los 3 años desde la fecha
de inscripción del acto impugnado.

Busca favorecer al titular del derecho de la declaración de nulidad o de anulación en el

conflicto con los terceros. Por otro lado, considera conveniente no prolongar la situación más
allá del plazo de tres años, por una razón de certeza y seguridad de las relaciones jurídicas.
 LEGISLACION PORTUGUESA
Para que el tercero (subadquirente) proteja su adquisición es necesaria que ella sea:
 a título oneroso,
 de buena fe,
 registrada antes de la inscripción de la acción de nulidad o de anulación o del acuerdo de las
partes invalidando el negocio;
 y que haya transcurrido tres años desde la celebración del negocio jurídico.

Considera que el tercero es de mala fe si adquirió el derecho posteriormente a la inscripción de

la acción de simulación (numeral 3 del artículo 243 leg, port.

 Sobre esta base cabe precisar que
nuestro CC no regula los efectos
jurídicos de la nulidad.
 Es por ello que este autor opina que
un código civil debe reglamentar los
efectos de retroactividad, de
restitución y de protección de
terceros cuando un contrato se
declare nulo. El CC no dice nada y
ello es grave
CRÌTICA
El Libro II del Código Civil no dice nada si la declaración de nulidad del
contrato respecto a bienes inmuebles o a bienes muebles sujetos a
inscripción, perjudica o no los derechos adquiridos por el tercero de buena
fe. Tampoco regula la hipótesis de la inscripción de la demanda de nulidad
inscrita en los Registros Públicos antes o después de la inscripción de la
adquisición.
Esta ausencia de regulación nace de la idea que el contrato nulo siempre
es oponible a los terceros, pero no basta decirlo sino que hay que
regularlo. Para suplir este silencio habrá que acudir a la norma que
contiene el principio registral de prioridad. Otros pueden decir que el
artículo 2014 del CC es la solución para suplir la laguna mencionada. Ello
es incorrecto.
 CRÌTICA
 El artículo 2014 del CC se importó de la legislación española que no tiene antecedente en los
sistemas jurídicos italiano y portugués. Es una norma defectuosa.
 La norma fuente es el artículo 34 de la Ley de 30 de diciembre de 1944 según texto Refundido
según Decreto de 8 de febrero de 1946, que a la letra dice:
“Artículo 34. El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el
Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que
haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que
no consten en el mismo Registro. La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que
conocía la inexactitud del Registro. Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección
registral que la que tuviere su causante o transmitente”.
Las acciones rescisorias, revocatorias y resolutorias no se darán contra tercero que haya inscrito los
títulos de sus respectivos derechos conforme a lo prevenido en esta ley.
 COMPARACION
La doctrina española ha establecido los siguientes requisitos para obtener los efectos protectores de la
adquisición originaria ex lege y a non domino:
a) Ha de tratarse de tercero adquirente de derechos reales;
b) Ha de adquirir derechos de buena fe (desconocimiento de la inexactitud registral y no de los
hechos de los que se derivan aquella inexactitud);
c) Ha de ser adquirente a título oneroso;
d) Ha de adquirir los derechos de persona que
1. en el registro aparezca con facultades para transmitirlos; y
e) Ha de inscribir su derecho el adquirente
 COMPARACION
La protección de la oponibilidad de la inscripción de las demandas
no funciona en la ley española.
El artículo 34 de la Ley Hipotecaria española busca otorgar seguridad y protección a
los terceros adquirentes porque ellos confiaron en las declaraciones incontrovertibles
del registro que se reputa siempre exacto en su favor.
Así la buena fe registral en la Ley Hipotecaria española es la configuradora del
principio de prioridad registral. Este concepto de buena fe –entendido como
desconocimiento de la inexactitud registral– no debe ser utilizado para interpretar el
artículo 2014 del CC. La buena fe –en la norma en mención– consiste en la ignorancia
del vicio en el contrato y se aplica sobre el plano sustancial.
APORTE DEL AUTOR.

 El autor sostiene que, la nulidad normada en el Título IX del Libro

II del Código Civil es una nulidad pensada como un juicio de valor
de deber ser. Válido es el contrato que vale porque su valor es
compatible con los valores del ordenamiento estatal. Entonces,
inválido es el contrato que no vale por contener valores
incompatibles con aquellos del ordenamiento estatal.
 APORTE DEL AUTOR.
 La nulidad siempre es oponible a los terceros porque protege –
preponderantemente– valores humanos éticos- jurídicos. Esta protección debe
ejercerse mediante la inscripción de una demanda en un plazo determinado y será
oponible a tales terceros si sucesivamente es amparada en una sentencia.
 Dentro de esta concepción, el contrato nulo puede afectar al subadquirente con
contrato inscrito, a título oneroso y de buena fe siempre y cuando se inscriba la
demanda dentro del plazo de prescripción para ejercer la acción de nulidad.
 Nuestra propuesta de interpretación del 2014 del CC busca garantizar
predominantemente la “seguridad estática de las adquisiciones” o la “protección
de los derechos subjetivos”.

SEGURIDAD DINAMICA.
Se refiere a que el adquiriente de un
derecho subjetivo no puede ver ineficaz su
SEGURIDAD ESTATICA.
adquisición en virtud de una causa que no
Se refiere a que ningún titular de
conoció o que no debió conocer al tiempo
derechos subjetivos puede ser privado
de llevarla acabo.
de ellos sin su consentimiento
Se refiere a que ningún titular de derechos
subjetivos puede ser privado de ellos sin su
consentimiento
CONCLUSION DEL AUTOR

Para llegar a esta afirmación final hemos utilizado la comparación jurídica

que tiene como objetivo principal conocer el Derecho y como objetivo
secundario mejorar el Derecho nacional. La comparación de reglas
pertenecientes a varios sistemas jurídicos sirve para establecer en qué
medida son idénticas y en qué medida se diferencian. Comparar permitirá
aprender no tanto una solución sino un modo de razonar.
El tema de la protección del tercero (subadquirente con contrato inscrito) de
buena fe y a título oneroso podrá ser mejor entendido si se estudian los
sistemas jurídicos italiano y portugués
CONCLUSION DEL AUTOR

 El sistema jurídico español pretende dar una solución conforme al modelo de la

transferencia de propiedad abstracta del Código Civil alemán de 1900 mediante el
otorgamiento de una protección más intensa del tercero y lo dispensa de una
justificación específica de su conducta cuando él puede invocar el contenido del
documento formal.
 Por consiguiente, es un error histórico y asistemático decir que la inscripción del
título oneroso del tercero (subadquirente) de buena fe es constitutiva en el sentido
que mantiene su adquisición aun en contra de lo que dicta el derecho común.
CONCLUSION DEL AUTOR.

 Debemos concluir que el artículo 2014 del CC debe estar sometido a las
mutaciones del título del transmitente. En ese sentido, el Artículo VIII del Texto
Único Ordenado del Reglamento General de los Registros Públicos debe
interpretarse restrictivamente. Esta interpretación también está basada en una
interpretación jurídica sociológica.
 En nuestro país –es lamentable decirlo– se vive de la cultura del engaño y muchos
se valen de las interpretaciones–importadas del sistema jurídico español– del
artículo 2014 del CC para obtener ventajas indebidas.
Actualmente un propietario con su título inscrito no puede estar seguro de oponer su derecho
de propiedad. Los estafadores se valen de los terceros (subadquirentes con contrato inscrito)
de buena fe y a título oneroso mediante la apropiación ilegal del bien de su verdadero
propietario para obtener beneficios
CONCLUSION DEL AUTOR.

 El ordenamiento jurídico no puede separarse del ambiente cultural

en que se halla inmerso. Por eso la solución adecuada de los casos
también se impone mediante continuas reconstrucciones
interpretativas del ordenamiento vigente. Por eso consideramos que
la interpretación del artículo 2014 del CC debe basarse en los
sistemas jurídicos italiano y portugués