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$ 1040.71 4.5%
$996.25 ?
$976.70 5%
i= 4.5% + (0.5%)*( ($ 1040.71-$996.25)/ ($ 1040.71-$976.70))
i=4.84%
Clases de Hipotecas
Préstamos analizados de tasa fija
Préstamos de tasa ajustable
Préstamos de pagos graduados
• Considere a una familia que compra un departamento de
$41250 con una cuota inicial o enganche de , y una hipoteca
graduada del programa MI Vivienda. La hipoteca debe
pagarse en 30 años, con un pago mensual de $225.14 en el
primer año. Durante los cinco primeros años, los pagos
mensuales aumentarán cada año en forma escalonada a
una tasa del 5% con respecto al pago del año anterior. El
pago mensual aumentará a $236.40 en el segundo año; a $
248.22 en el tercero; a $260.63 en el cuarto; a 273.66 en el
quinto ; y a $287.35 en los demás años.
• La familia solicita a la inmobiliaria la preparación de un
calendario de pagos mensuales iguales equivalentes al
plan graduado. ¿Cuánto será la cuota mensual con una
tasa de interés del 9.5% anual( 0.76% mensual)? Calcule
el valor de la hipoteca
P=?
i = 0.76%
1 2 3 4 5
0
225.14
236.40
248.22
260.63
273.66
287.35
Calculamos el valor de los flujos de efectivo al momento “
cero”, punto donde se establece la equivalencia
4
1
Cuarto año:
Primer año: P4=$260.63(P/A, 0.76%, 12)(P/F, 0.76%, 36)
P1=$225.14(P/A, 0.76%, 12) P4=$2978.38(P/F, 0.76%, 36)
P1=$2575.79 P4=$2267.81
2 5
Segundo año: Quinto año:
P2=$236.40(P/A, 0.76%, 12)(P/F, 0.76%, 12) P5=$273.66(P/A, 0.76%, 12)(P/F, 0.76%, 48)
P2=$2466.86 P5=$3127.29(P/F, 0.76%, 48)
P5=$2174.38
3
6
Tercer año: P6=$287.35(P/A, 0.76%, 12)(P/F, 0.76%, 60)
P3=$248.22(P/A, 0.76%, 12)(P/F, 0.76%, 24) P6=$33911.98(P/F, 0.76%, 60)
P3=$2836.56(P/F, 0.76%, 24) P6=$21530.97
P3=$2365.24
El enganche o pago del inmueble:
0 1 2 3 4 5 72 360
A=?
Calculamos las cuotas mensuales iguales y equivalentes con la ecuación:
A = P (A/P, i%, n)
A = $33381.05(A/P, 0.76%, 360)
A = $271.48
El plan de pago graduado equivale a una hipoteca de tasa fija con pagos
mensuales iguales de $271.48
• Cuando un préstamo debe ser devuelto a través de
una serie de cantidades que se hacen al final de cada
período (meses, trimestres, semestres, etc.) se dice
que estamos ante la amortización financiera de un
préstamo.
• Se desarrollarán los métodos más tradicionales de
amortización de préstamos:
.
1)Sistema 2)Sistema
1)Sistema
francés Alemán o de 3)Sistema
Francés oo
dede cuota
cuota cuota de americano
constante. amortización (Bullet).
constante.
constante
• El prestatario abona una cuota constante (capital e
intereses). El interés se aplica sobre el saldo de capital
no amortizado, en consecuencia es decreciente en el
tiempo mientras que la cuota de amortización es
creciente.
SISTEMA ALEMAN
• El prestatario abona una cuota constante de
amortización. El interés se aplica sobre el saldo de
capital no amortizado, en consecuencia es decreciente
en el tiempo. La cuota total es decreciente.
• El prestatario abona pagos periódicos de interés y el
capital amortiza el 100% al vencimiento del plazo
estipulado. En éste sistema son los intereses los que
no varían.
• Es muy utilizado en la emisión de títulos del Estado.