REGULARIZACION DE

EDIFICACIONES –
DECLARATORIA DE FABRICA
 Base Legal
 Ley Nº 27157 – Ley de Regularización de
Edificaciones
 D.S. 035-2006-Vivienda TUO del
Reglamento de la Ley Nº 27157.
 Resoluciones del Superintendente Nacional

de los Registros Públicos 248-2008 y 340-

2008-SUNARP-SN
 Regularizar
 ¿Qué es regularizar?
 Significa normalizar

 Ley 27157: establece los procedimientos para:

 Saneamiento de titulación;

 Declaratoria de fábrica

 Régimen de unidades inmobiliarias que

comprenden bienes de propiedad exclusiva y de
propiedad común
 Ley 27157
 Título I: Procedimientos para regularización de
edificaciones
 Título II: Declaratoria de Fábrica

 Título III: Régimen de Unidades de Propiedad

Exclusiva y Propiedad Común
 Formularios registrales
 Formulario Registral N° 1: Propiedad exclusiva
 Formulario Registral N° 2: Edificio de
Departamentos
 Formulario Registral N° 3: Quintas

 Contenido del expediente de regularización -

participantes
 Declaratoria de fábrica
 Es el reconocimiento legal de cualquier tipo
de edificación efectuada mediante
declaración del propietario, con los requisitos
de ley
 La declaratoria de fábrica comprende : la
edificación nueva, la demolición total o
parcial; la modificación, la remodelación, la
ampliación de fábrica
Tipos de Declaratoria de Fábrica
 Ley 24687: DF vivienda única -
Municipalidades hasta el 31.12.88
 Ley 26389: DF - rústicos y urbanos,
terminadas hasta el 31.12.97 (Para acogerse
hasta 31.12.98). El valor no debe exceder
de 50 UIT (Ley 26609, 27609 y 26919)
 Ley 27157: FOR, FUE, Escritura Pública con
Conformidad de obra: 10ª Disp. Transitoria.
Tipos de Declaratoria de Fábrica
 Regularización Municipal: Se rige por diversas
Ordenanzas. Ej: Edificaciones construidas
desde el 21.07.99 - 30.04.2004; plazo para
acogerse hasta el 01.02.2006: Ordenanza
740 - Lima Cercado
 Saneamiento de Bienes del Estado: D.S. 130-
2001-EF: saneamiento integral especial
 Centro Histórico
 Por formulario registral
 Edif. construidas antes del 21.07.99 -
proyecto de habilitación urbana.
 Edif. construidas desde el 21.07.99 -
31.12.2003. Fecha cierta: 31.12.2005 (14ª
D. C. LOM modificada Ley 28437)
 Edificaciones construidas desde el 21.07.99 -
30.04.2004; plazo para acogerse hasta el
01.02.2006: Ordenanza 740 - Lima
Cercado
 Regularización
 Artículo 4° D.S 008-2000 MTC.- Regularización:
Tramite para obtener reconocimiento legal e
inscripción de edificaciones sobre:
 Predios urbanos.
 Terrenos con proyecto aprobado de habilitación
urbana con construcción simultánea.
 Predios ubicados en zonas urbanas
consolidadas
 Habilitación Urbana de Oficio
 Las Municipalidades Provinciales y las
Distritales, identificarán los predios ubicados
en zonas urbanas consolidadas (Urbanos en la
Municipalidad e inscritos como rústicos en
RRPP), declarándolos habilitados de oficio
mediante Resolución de Alcaldía, disponiendo
la inscripción del cambio de uso, acto que
será gestionado por el propietario.”
 Criterios de Calificación
 Formalidad del título a inscribir
 Fábrica: FOR, FUE, FORMUN, EP, Formularios
antiguos
 Reglamentos: FOR 2 o 3; Doc. Privado, EP,

 Patrimonio Cultural, Bienes del Estado

 Fecha de culminación de obra

 Dominio / Representación
 Adecuación a antecedentes registrales
 Acto de Administración
La declaratoria de fábrica constituye un acto de
administración, y debe ser declarada por el
propietario
 Personas Jurídicas
 Copropietarios
 Cónyuges. Art. 310 CC
 Caso de Menores Art. 448 CC.
 Calificación de Fábricas
 Formalidad del ingreso y del reingreso
 Adecuación de la declaratoria con los
antecedentes registrales
 Concordancia de la memoria descriptiva con
los planos
 Descripción correcta de ambientes.

 Participación del Verificador Responsable:

Cumplimiento de parámetros y normas de
edificación
 Asiento de dominio
 Cuando intervengan ambos cónyuges en la
declaratoria de fábrica sobre terreno propio
de uno de ellos, el Registrador procederá a
extender simultáneamente el asiento de
dominio de la sociedad conyugal, salvo que se
acredite que el bien mantiene la condición de
propio
 Art. 50K del Reglamento de Inscripciones del
Registro de Predios
 Ampliaciones y otros
 En el caso de remodelación, ampliación,
modificación o reparación, los planos de
arquitectura se desdoblarán en dos: uno
correspondiente a la fábrica inscrita, en el que
se indicarán los elementos a eliminados, y el
otro, a la ampliación, la modificación o la
remodelación efectuada, según sea el caso.
 Finalmente, se debe declarar la fábrica
resultante.
Pre – Declaratoria de Fábrica
 Requisitos
Cargo del FUE (sellado, Nro Exp.)
Resolución de Licencia de Edificación
Plano de Ubicación y de Arquitectura
Memoria descriptiva

 Pre- reglamento por documento

privado con firmas legalizadas
 Anotación Preventiva
 1 año contado desde la fecha del
asiento de presentación
 Prorrogable antes de su vencimiento por

el mismo plazo.
 La vigencia de la anotación no puede
exceder del plazo de la vigencia de la
Licencia de Edificación
 Verificadores
 Verificador Responsable / Verif. Ad Hoc
 Funciones:
 Emisión del ITV
 Solicita Informe Ad Hoc y cancela derechos

 Art. 16 y 17 literal b) D.S. 035-2006-Viv.

 Art. 25 del Reglamento de Verificadores
 Entidades Rectoras -INC, INRENA, CGBVP, INDECI,
Ministerio de Defensa
 Cuadro de Áreas
 Item 4 FOR / Plano de Ubicación
 Area Techada: El área encerrada por el perímetro
de la proyección de los techos con cualquier tipo de
cobertura, sobre el plano del piso:
 Incluye:Muros, aleros, mezzanines
 Excluye: elementos arquitectónicos elevados que no
constituyen techos (cornisas, jardineras, etc)
 Área Libre
 En el 1er piso, es la resultante de la
diferencia entre el área del terreno y el área
techada de ese piso. En los pisos superiores,
es la resultante de la diferencia entre el área
ocupada y el área techada del piso
correspondiente.
 Los porcentajes que fijan los parámetros
están referidos al área libre del primer piso.
 Área Ocupada
 Es el área total del piso correspondiente, que
incluye áreas techadas y libres, cercos, etc.
 Area Ocupada por niveles / Area Ocupada por
unidad a independizar.
 En el 1er piso: Area Ocupada es igual al Area

del terreno.
 Discrepancia de medidas
 Cuando hay discrepancias entre el área real,
linderos y medidas perimétricas respecto de las
registradas:
 Si el el área real es menor, se inscribe como
carga.
 Si el área es mayor y no hay superposición, se
puede anotar preventivamente – 1 año
 Catastro
 ¿Qué verifica Catastro?
 Los datos técnicos del plano presentado
 Su informe incluye el análisis de los antecedentes
registrales – aspectos técnicos
 La existencia o no de superposición con propiedades
de terceros
 Otras informaciones relevantes
 Cargas Técnicas
 Las cargas técnicas son declaradas por el
verificador responsable.
 Constatación del cumplimiento de
parámetros urbanísticos y edificatorios
 Constatación del cumplimiento de normas
de edificación
 Levantamiento de Cargas
 Las cargas serán canceladas en virtud de un
nuevo informe técnico, en el que se acredite el
levantamiento de las observaciones que dieron
mérito a su anotación, acompañando, de ser el
caso, de la documentación adicional que lo
corrobore.
 Art. 34 del D.S.008-2000MTC.
 Normas Especiales
 Centro Histórico – Zona Monumental:
Ordenanzas Nº 062, 201, 232; 201
 Ley 28296

 Ley 27580

 Ordenanza 011-MDB

 Ordenanza 184 MML

 Centro Histórico
 Ordenanzas Nº 062, 201, 232; las obras
deben ejecutarse con autorización de la
Municipalidad Metropolitana de Lima;
 Ordenanza Nº 201: Comisión Técnica Especial
de Licencias de Construcción revisa y califica
los proyectos de edificación, ampliación,
remodelación, demolición y/o cercado.
 Centro Histórico
 Ordenanza 232-99-MML: las obras que se
ejecuten sin la autorización o licencia de la
Municipalidad Metropolitana de Lima, o que
transgredan las otorgadas, serán paralizadas
o suspendidas por el órgano de control urbano
de la Municipalidad o por disposición del
Instituto Nacional de Cultura de acuerdo a
Ley...".
 Ordenanza 062
 Zona A: gran cantidad de ambientes
monumentales y de monumentos de
arquitectura civil y religiosa, de producción
artístico cultural de los Siglos 17 y 18. Esa
Zona debe conservarse en forma integral y
rigurosa, considerando tanto a los
monumentos como el entorno físico y cultural
que relieva y defina la calidad de los
mismos. - Zona B
 Ley 28296
 Se presume bien integrante del Patrimonio
Cultural de la Nación toda manifestación del
quehacer humano que por su importancia,
valor y significado ... sea expresamente
declarado como tal o sobre el que exista la
presunción legal de serlo. La presunción legal
queda sin efecto por declaración expresa de
la autoridad competente
 Ley 27580
 Toda obra pública o privada .... que se
relacione con un bien cultural declarado,
requiere para su inicio la autorización previa
del INC, con la intervención de un
representante de las municipalidades.
 Respecto de éste tipo de bienes está
prohibido, sin excepción alguna, conceder
autorizaciones en vía de regularización, bajo
responsabilidad penal
 Ordenanza 184
 ZRE de Pantanos de Villa y Zona de
Amortiguamiento.
 Determinación de Zonas y aplicaciòn de normas
especiales
 Las áreas habilitadas no podrán ser subdivididas
y toda edificación futura debe adecuarse a las
normas de la ordenanza
 Ordenanza 011-MDB
 Certificado de Parámetros establece si el
inmueble se encuentra ubicado en ZM.
 La Ordenanza determina que para inmuebles
ubicados en la Zona Monumental no son de
aplicación las normas y los procedimientos de
regularización de edificaciones y sobre
declaratorias de fábrica que contiene la Ley N°
27157.
 D.S. 130-2001-EF
 Medidas reglamentarias para el
saneamiento técnico, legal y contable de
bienes de propiedad estatal.
 Están obligadas a realizar el tramite:
Poder Ejecutivo, Legislativo, Judicial,
Gobiernos Regionales, Org. Públicos
Autónomos, Gob. Locales.
 5ta Disp. Ley 27333 - FOR
 Actos a inscribir
 Inmatriculación ,Inscripción de dominio
 Declaratorias de fabrica

 Rectificación de áreas y linderos

 Inscripción o modificación de lotización

 Independización, acumulación, desmembración,

servidumbres, ...
 Cancelación de cargas y gravámenes, etc
 Trámite
 Publicación (1 día): Diario Oficial y otro de
circulación nacional la relación de bienes
 Puede existir oposición judicial que impide la
inscripción definitiva
 Declaración jurada (no existir proceso),
memoria, publicaciones, planos, declaración
jurada del Verificador Ad Hoc inscrito en RRPP,
dando fe de los datos técnicos.
 Trámite
 Inscripción provisional en los RRPP por 30 días
calendario a partir de la fecha de publicación de
los avisos
 Conversión a inscripción definitiva vencido el
plazo
 ¿Que sucede con los derechos registrales??
 Resoluciones del Tribunal Registral
 Segunda Regularización
No procede admitir a Registro, la inscripción de una
segunda regularización otorgada respecto de actos
de demolición, remodelación y ampliación que
preexistían a la fecha en que se realizó la primera
regularización de la fábrica.
(Res. 333-2005-SUNARP-TR-L )
 Rectificación de declaratoria de
fábrica
 Es posible la rectificar para consignar el área
techada que realmente tiene la edificación, si el
error incurrido se refiere al cálculo del área
techada sin que se hayan realizado nuevas
construcciones
 (Res. 718-2012-SUNARP-TR-T del 05/12/2012)
 Resolución 167-2005
(23.03.05)
Cuando de los documentos presentados se
advierta que la edificación a regularizar,
tiene las características señaladas en el art.
11 DS. 008-2000 MTC, que ameritan la
intervención del Verificador Ad Hoc, se
debe exigir se acredite la comunicación
efectuada a la entidad rectora que
corresponda
 Regularización – Ordenanza
740MML
Esta regularización, es un acto administrativo
mediante el cual la administración municipal efectúa
una declaración en el marco de las normas de
derecho público. Esta declaración no puede ser
objeto de cuestionamiento registral
(Res. 2374-2011-SUNARP-TR-L del 28/12/2011)
 Saneamiento de Bienes del
Estado
Para el saneamiento de inmuebles
pertenecientes al Estado y/o entidades
públicas debe cumplirse con los requisitos
establecidos en el D.S 130-2001-EF y D.S.
007-2008- Vivienda.
Las anotaciones preventivas son asientos
provisionales.
 Copropiedad
Es válida la regularización de una fábrica
formulada por alguno de los copropietarios, si la
edificación según declaración del verificador se
concluyó antes de la adquisición del bien por
parte de los copropietarios