Penilaian Terhadap Pengadaan Tanah

Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan

Umum berdasarkan SPI 306

TOTO SUHARTO & REKAN

Business & Property Valuer
Jl. Hayam Wuruk No. 1-RL Jakarta 10120,
Indonesia
Ph. : +6221-3456783 (Hunting), Fax. : +6221- Oleh : Shaeful Radian.N
3813419 email : shaefulradian@gmail.com
 Ruang lingkup

Standar Penilaian ini membahas mengenai

Penilaian Tanah terkait dengan pemberian
ganti kerugian dalam rangka pengadaan
tanah bagi kepentingan umum. Penilaian
yang dimaksud dalam standar ini
mencakup Nilai Penggantian Wajar atas
Properti Pertanahan (SPI 306 : 2.1)
 Definisi Umum
Nilai Penggantian Wajar adalah nilai untuk
kepentingan pemilik yang didasarkan
kepada kesetaraan dengan Nilai Pasar atas
suatu Properti, dengan memperhatikan
unsur luar biasa berupa kerugian non fisik
yang diakibatkan adanya pengambilalihan
hak atas Properti dimaksud (SPI 306 :
3.10)

Nilai Penggantian Wajar diartikan sama dengan

Nilai Ganti Kerugian sebagaimana dimaksud
dalam UU No.2 Tahun 2012
 Panduan Penerapan (SPI 306 : 5.0)
 Prinsip Ganti Kerugian adalah bahwa
pemilik/penguasa tanah memiliki hak
mendapatkan ganti kerugian yang wajar (layak
dan adil)
 Dasar Penilaian yang digunakan adalah Nilai
Penggantian Wajar (Fair Replecement Value)
nilai ini dapat dipahami sebagai Nilai yang
didasarkan kepada :
- Kepentingan Pemilik
- Kesetaraan dengan Nilai Pasar
- Unsur luar biasa terkait dengan kerugian non fisik
- Tidak terbatas hanya kepada kepemilikan, namun juga
penguasaan, pengelolaan dan pemanfaatan properti
Panduan Penerapan (SPI 306 : 5.0)
 Prinsip Nilai bagi pemilik (Value to the owner)
adalah nilai pasar dengan dasar bahwa pemilik
tanah dianggap sebagai pembeli hipotetis.
 Tanah sangat bernilai bagi pemilik dari pada
orang lain di pasar (karakteristik tanah sangat
sesuai dengan penggunaannya)
 Nilai bagi pemilik tanah yang dihuni oleh pemilik
adalah berbeda dengan tanah yang tidak dihuni.
 Tanggal penilaian menggunakan tanggal
pengumuman penetapan lokasi
 Nilai penggantian wajar harus lebih tinggi dari
Nilai pasar Properti.
 Panduan Penerapan (SPI 306 : 5.0)

 Objek Penilaian dalam penentuan kerugian fisik

meliputi :
- Tanah;
- Ruang atas tanah dan bawah tanah
- Bangunan
- Tanaman
- Benda yang berkaitan dengan tanah, seperti
utilitas dan sarana pelengkap bangunan.
 Panduan Penerapan (SPI 306 : 5.0)
 Kerugian non fisik meliputi :
- Kehilangan pekerjaan atau kehilangan bisnis
termasuk alih profesi (dengan memperhatikan
UU No.2 Th 2012 pasal 33 huruf f
- Kerugian emosional (solatium) merupakan
kerugian tidak berwujud yang dikaitkan
dengan pengambilalihan tanah yang
digunakan sebagai tempat tinggal pemilik
(dengan memperhatikan UU No.2 Th 2012
pasal 1 butir 10, pasal 2 berikut
penjelasannya & pasal 9 ayat 2)
 Panduan Penerapan (SPI 306 : 5.0)
 Kerugian non fisik meliputi :
- Biaya transaksi, dapat meliputi biaya pindah
dan pajak.
- Kompensasi masa tunggu (bunga), yaitu
sejumlah dana yang diperhitungkan sebagai
pengganti adanya perbedaan waktu antara
tanggal penilaian dengan perkiraan tanggal
pembayaran ganti kerugian.
- Kerugian sisa tanah, adalah turunnya nilai
tanah akibat pengambilan sebagian bidang
tanah yang menyebabkan tidak dapat
difungsikan sesuai peruntukannya.
 Panduan Penerapan (SPI 306 : 5.0)

 Kerugian non fisik meliputi :

- Kerugian fisik lain, misalnya bagian bangunan
yang terpotong akibat pengadaan tanah
sehingga membutuhkan biaya perbaikan agar
dapat berfungsi sebagai mana mustinya.
Objek Ganti Rugi (objek Penilaian)
 Real Properti
– Tanah
– Bangunan & Prasarana
– Tanaman
 Biaya & Kerugian (non fisik)
– Kerugian akibat kehilangan usaha yang sedang
berjalan
– Kerugian atas pajak dan biaya yang diperlukan untuk
memperoleh tanah
– Kerugian atas biaya relokasi / pindah
– Kerugian atas menurunnya kualitas lingkungan
 Premium
 Panduan Penerapan (SPI 306 : 5.0)

 Yang tidak termasuk penilaian ganti kerugian

dalam standar ini meliputi dan tidak terbatas
pada : Pembangunan pemukiman kembali,
Program pendidikan dan pemberian motivasi,
Pengadaan sarana kerja, dan Santunan fasilitas
usaha.
 Penilaian Atas Tanah
 Nilai tanah bersifat spesifik untuk masing –
masing persil tanah sehingga penilaian dalam
rangka pembebasan tanah harus dilakukan
secara individual
 Agar penilaian secara individual dapat dilakukan
dengan baik maka inventarisasi dan pendataan
tanah yang dibebaskan harus dilakukan secara
detail dan mampu memberikan informasi yang
cukup sebagai dasar analisa atas aspek – aspek
yang dipertimbangkan akan mempengaruhi nilai
tanah tersebut.
 Penilaian Bangunan
 Pemilik properti nantinya terpaksa
membangun kembali bangunannya maka
biaya yang harus dikeluarkan adalah biaya
pembangunan baru saat ini tanpa adanya
penyusutan walaupun kondisi
bangunannya saat ini sudah terkena
penyusutan.
 Biaya Pemindahan
 Perlu penetapan lokasi pemindahan yang
paling mungkin yang digunakan sebagai
standar perhitungan biaya pemindahan
 Variasi antar pemilik dihitung berdasarkan
luas bangunan yang dibebaskan
 Bussiness Interuption
 Prinsipnya adalah menghitung pendapatan yang
hilang akibat rencana pembebasan ini.
– Contoh sebuah Warteg sebelum pembebasan
menghasilkan pendapatan netto pertahun 25 juta
– Akibat pembebasan Warteg tidak beroperasi dan
memindahkan usahanya ke tempat lain
– Pendapatan yang hilang;
 Pendapatan selama tidak beroperasi
 Berkurangnya pendapatan pada masa awal pemindahan
(learning curve)
 Terima Kasih
Atas Perhatiannya