GESTIÓN URBANÍSTICA

PRINCIPIOS SISTEMAS

• CESIÓN • COMPENSACIÓN
• CONCIERTO
• EQUIDISTRIBUCIÓN
• CONCESION OBRA
• URBANIZACIÓN URBANIZADORA
• COOPERACION
• EXPROPIACIÓN
 PRESUPUESTOS DE LA EJECUCIÓN (109)
• Aprobación del planeamiento que contenga la
ordenación detallada
• Suelo urbano no consolidado
– Aprobación planeamiento general si contiene
ordenación detallada
– No ordenación detallada PG: Plan especial
• Suelo urbanizable delimitado
– Plan parcial sector correspondiente
– Plan General si contiene ordenación detallada
• Suelo urbanizable no delimitado
– Aprobación Plan Sectorización
• Sistemas generales
– Aprobación plan especial
– Plan General si ordenación detallada
 PRINCIPIO DE CESIÓN OBLIGATORIA Y GRATUITA

• Afecta a conjunto propietarios:

– Suelo urbano no consolidado
– Suelo urbanizable delimitado
• Suelo necesario para viales, espacios libres,
zonas verdes y dotaciones públicas de
carácter local
• Suelo necesario para la ejecución de los
sistemas generales que planeamiento
general, en su caso, incluya o adscriba
• Suelo correspondiente al 10 por 100 del
aprovechamiento del sector correspondiente
 PRINCIPIO DE EQUIDISTRIBUCIÓN
• División del suelo equidistribución
– Polígono (Unidad de ejecución) (123)
– Area de reparto (111)
• Instrumento equidistribución
– Proyecto de reparcelación (cooperación)
(134.2)
– Proyecto de compensación (compensación)
(157)
• Técnicas equidistribución:
– Aprovechamiento tipo (113)
 GESTIÓN POLÍGONOS (123)
• Ámbitos territoriales ejecución integral planeamiento
• Delimitados por el plan contenga ordenación detallada
• Requisitos:
– Permita cumplimiento conjunto deberes cesión y equidistribución
beneficios y cargas
– No polígonos con diferencia aprovechamiento > 15% AT área de
reparto / ni desproporcionada diferencias cargas urbanización
• Ejecución por polígonos completos, excepto:
– ejecución directa sistemas generales
– actuaciones aisladas (124)
• Posibilidad unidades ejecución discontinuas (su)
• Procedimiento específico delimitación (remisión
aprobación instrumento equidistribución (art. 117)
Novedad L 15/2004
• Puede coincidir o no físicamente con área de reparto
 OBJETO EQUIDISTRIBUCIÓN (115)
• Distribuir justamente cargas y beneficios
ordenación urbanística
– Necesaria siempre que plan asigne desigualmente a fincas
afectadas volumen edificable, usos urbanísticos o limitaciones y
cargas de propiedad
• Regularizar la configuración fincas
• Situar aprovechamiento en zonas aptas
edificación conforme planeamiento
• Ubicar aprovechamiento corresponde
ayuntamiento (10% aprov. área reparto)
• Definición (115.2):
– agrupación de fincas comprendidas en el polígono
– para su nueva división ajustada al planeamiento,
– con adjudicación de las parcelas resultantes a los
interesados
– en proporción a sus respectivos derechos
 CRITERIOS INSTRUMENTO EQUIDISTRIBUCIÓN
(116)
• Derechos propietarios proporcional superficie parcelas
respectivas
– Posible criterio distinto (unanimidad)
• Valoración fincas aportadas y resultantes momento
presentación proyecto equidistribución
• Obras incompatibles planeamiento (no contrarias a
planeamiento vigente en momento realización):
– Indemnización como coste urbanización
• Se procurará (siempre que sea posible) fincas
adjudicadas situadas lugar próximo antiguas
propiedades
• No adjudicación fincas independientes < parcela mínima
edificable
– Si no posible adjudicación fincas independientes: pro indiviso
– Si < 15% parcela mínima edificable: indemnización en metálico
 PROCEDIMIENTO APROBACIÓN (117)
• Inicio expediente: aprobación delimitación polígono
– Implica suspensión automática licencias parcelación y
edificación en polígono (no necesidad declaración expresa)
• Presentación de proyecto equidistribución
– Iniciativa pública o privada (sistema actuación)
• Aprobación inicial por Administración
• Información pública
– Mínimo 20 días
– Publicación Boletín Oficial Provincia
– Notificación individualizada interesados (titulares derechos
reales)
• Aprobación definitiva
– Plazo máximo resolución 2 meses desde finalización
información pública
– Silencio estimatorio (positivo), salvo presentación alegaciones
(efectos desestimatorios)
 GASTOS URBANIZACIÓN (132)
• Coste obras infraestructuras, servicios y mobiliario
urbano previsto en planes
• Obras de urbanización sistemas generales
• Indemnizaciones procedentes cese actividades,
traslados derribo de construcciones…
• Indemnizaciones extinción arrendamientos edificios
deban ser derribados
• Coste planes de ordenación detallada y proyectos
urbanización
• Canalización e instalación redes telecomunicaciones
• Gastos control calidad urbanización
• Contratación obras urbanización: principios publicidad y
concurrencia
 EFECTOS APROBACIÓN PROYECTO
REPARCELACIÓN (118)
• Transmisión municipio terrenos cesión
obligatoria y gratuita para fines fijados
– Cesión de pleno dominio y libre de cargas
• Subrogación de las antiguas por las nuevas
parcelas
– Acreditación correspondencia
– Mismo título adquisición
• Afectación real parcelas adjudicadas
cumplimiento cargas y pago gastos inherentes
sistema actuación
– Se mantiene la carga, aunque se enajenen
• Permite ocupación de los terrenos cedidos a
Administración y ejercicio de urbanización en
todo el ámbito
 ÁREAS DE REPARTO I (111 ss)
• Idéntico valor aprovechamiento tipo
• En suelo urbanizable delimitado y suelo urbano
no consolidado
– Continuos o discontinuos
– No en suelo urbano consolidado
• Objeto: materializar equidistribución de
aprovechamientos entre propiedades afectadas
• Equidistribución exterior (equidistribución de
aprovechamientos)
– Equidistribución interna (de cargas y beneficios):
polígono y proyecto equidistribución
– Polígonos excedentarios y deficitarios (129)
 ÁREAS DE REPARTO II

• Dentro de cada area de reparto: uno o varios

polígonos
• Sistemas generales se incluyen en áreas de
reparto
– Salvo magnitud determine expropiación
 APROVECHAMIENTO TIPO (113 ss)
• Aprovechamiento tipo de cada área de reparto
• Valor fijado discrecionalmente por
planeamiento general
• Doble finalidad:
• Definir intensidad edificatoria
• Distribución equitativa aprovechamientos
• Cálculo
– Dividiendo aprovechamiento lucrativo total
(expresado en metros cuadrados edificables
uso característico) (no dotacional)
– Por superficie total área, incluyendo sistemas
generales (excluyendo dotaciones públicas
existentes)
– Coeficientes ponderación uso y tipología
 GESTIÓN SUELO URBANO CONSOLIDADO (122)
• No área de reparto ni aprovechamiento tipo
• No actuaciones integradas (sistemáticas por
polígonos)
• No equidistribución de beneficios y cargas
• No cesión aprovechamientos urbanísticos
(10%): ciudad consolidada
• Actuación aislada (124): finca a finca
• Normalización de fincas:
– Adaptación configuración física parcelas en suelo
urbano
– No implica minoración aprovechamientos urbanísticos,
ni cesión Ayuntamiento
– Variaciones valor finca: compensaciones metálico
– A instancia Administración o particular
– Aprobación Ayuntamiento
 SISTEMAS DE EJECUCIÓN (126 ss)
• Sistemas actuación directos
– Cooperación
– Expropiación

• Sistemas actuación indirectos

– Concierto
– Compensación
– Concesión obra urbanizadora (agente
urbanizador)
 MODELOS DE GESTIÓN URBANÍSTICA
• Modelo puro agente urbanizador
– Valencia (Ley 6/1994)
– Castilla-La Mancha (ley 2/98)
– Extremadura (Ley 15/2001)
• Agente urbanizador diferenciado compensación y alternativo
– Concesión de obra urbanizadora
– La Rioja (Ley 10/1998)
– Aragón (Ley 5/1999)
– Cantabria (Ley 2/2001)
• Agente urbanizador diferenciado compensación y subsidiario
– Sistema de concurrencia
– Castilla y León (Ley 5/1999)
– Murcia (Ley 1/2001)
– Galicia (Ley 9/2002)
• Agente urbanizador integrado en compensación
– Madrid (Ley 9/2001)
– Canarias (Decreto Legislativo 1/2000)
– Asturias (Ley 3/2002)
– Andalucia (Ley 7/2002)
 ELECCIÓN SISTEMA DE EJECUCIÓN (127)
• Libertad de elección
• Criterios:
– Características y complejidades iniciativa a
desarrollar
– Medios Administración pública
– Colaboración iniciativa privada
– Demás circunstancias concurran
• Debe incluirse obligatoriamente en
planeamiento con ordenación detallada
• Procedimiento modificación sistema actuación
– De oficio o a instancia particulares
– Información pública (20 días; pub. Boletín provincia)
– Notificación individualizada propietarios
• Sustitución sistema indirecto: transcurso de un
año sin iniciativa desde aprobación definitiva
planeamiento