STUDI KELAYAKAN FINANSIAL

INVESTASI PERUMAHAN
(Studi Kasus: Perumahan Casase Cetrene)
Latar Belakang
P
• PT. Sentosa Asri Propertindo, selaku developer yang berlokasi kantor di Komplek Ruko Graha Cibinong Blok C/5 E
Jl. Raya Bogor KM 43 Cirimekar Cibinong Bogor, akan membangun sebuah kawasan perumahan komersil, Proyek N
investasi ini memerlukan dana yang cukup besar, Perumahan ini di beri nama Casase Cetrene, yang terletak di D
Jalan Raya Golf Rt 02 Rt 06, Kelurahan Ciriung Kecamatan Cibinong Bogor, dengan luas tanah ± 23.042,19m^2
akan di laksanakan dengan beberapa tipe, yaitu 36/72 sebanyak 115 unit, tipe 45/84 sebanyak 7 unit, tipe
A
69/90 sebanyak 10 unit dan ruko tipe 72/40 sebanyak 18 unit H
U
L
Agar tujuan perusahaan tersebut dapat tercapai sesuai dengan U
yang diinginkan, maka hendaknya didahului dengan suatu A
studi yang bertujuan untuk menilai apakah investasi yang akan N
ditanamkan layak atau tidak untuk dijalankan, ataupun jika
usaha atau proyek tersebut dijalankan akan memberikan suatui
manfaat atau tidak. Studi ini dikenal dengan studi kelayakan
investasi.
Rumusan Masalah Dari latar belakang di atas makarumusan masalah yang dapat diteliti yaitu:
• Pembangunan Proyek Perumahan Casase Cetrene memenuhi kriteria jumlah penduduk
Cibinong di Tahun 2017 sebesar ±427,014 jiwa dan lokasi yang stragtegis di pusat kota.
• Menganalisis kelayakan investasi pada proyek perumahan Casase Cetrene P
E
N
TujuanPenelitian Tujuan penelitian ini adalah untuk:
• Mendapatkan hasil analisis studi kelayakan proyek pembangunan Casase Cetrene kepada D
PT. Sentosa Asri Propertindo ditinjau dari aspek finansial. A
H
U
Batasan Batasan masalah yang akan dibahas adalah:
• Objek Penilitian adalah proyek pembangunan perumahan Casase Citrene sesuai yang di L
Permasalahan rencanakan.
• Kriteria penilaian investasi yang dihitung NPV (Net Present Value) dan IRR (Internal Rate
U
of Return). A
• Alasan kenapa memilih perumahan Casase Citrene secara khusus N

Manfaat Manfaat penelitian ini adalah:

• Dapat dijadikan sebagai bahan evaluasi bagi PT. Sentosa Asri Propertindo proyek untuk
Penelitian mengetahui tentang studi kelayakan pada proyek perumahan Casase Cetrene
berdasarkan analisis terhadap aspek finansialnya.
• Mampu memberikan tambahan ilmu pengetahuan sehingga dapat dijadikan sebagai
bahan referensi khususnya mengenai analisis terhadap aspek finansial.
  Penelitian Terdahulu T
• Dimas Wahyu Hutomo (2014) dalam “Studi Kriteria Kelayakan Investasi Di Hotel Rumah Yogya (Tinjauan menurut Net I
Present Value)”, Kesimpulan, dari aspek finansial layak untuk di jalankan, karena kriteria investasi yang di peroleh NPV N
>0, sehingga memenuhi kriteria, dan menunjukan bahwa usaha ini dapat memberikan manfaat bersih selama 24
periode dengan nilai sekarang sebesar Rp.12,883,096,28 pada tingkat suku bunga 2% per bulan. J
• Reza Ramadan (2010) “Analisa Teknis Proyek Gedung Mitra Surabaya” Dari segi teknis, Proyek Gedung Mitra Surabaya A
telah sesuai dengan syarat zoning yang di tetapkan oleh pemerintah kora Surabaya, baik dari Koefisien Dasar Bangunan U
(KDB), Koefisien Lantai Bangunan (KLB) dan syarat lainya maka dapat di simpulkan layak untuk di lakukan A
pembangunan.
N
Penulis melakukan analisis kelayakan investasi, di tinjau dari aspek finansial dan menggunakan metode perhitungan yaitu:
P
• Metode Net • Metode Internal Rate of Return • Metode BCR (Benefit • Metode MARR (Minimum U
Present Value (NPV)
Metode NPV adalah
(IRR)
Metode ini menghitung tingkat
Cost Ratio)
Merupakan cara
Attractive Rate of Return )
Merupakan tingkat pengambilan
S
metode yang menghitung bunga yang menyamakan nilai mengevaluasi suatu proyek minimum yang diingingkan oleh T
selisih antara nilai sekarang investasi dengan nilai dengan membandingkan investor. A
sekarang investasi dengan sekarang penerimaan- nilai sekarang (present Perbedaan penelitian terdahulu
nilai sekarang penerimaan kas bersih di masa- value) dari seluruh dengan penilitian sekarang yaitu K
penerimaan- penerimaan masa mendatang. Apabila tingkat manfaat/keuntungan yang dari metode menghitung nilai A
kas bersih (operasional bunga ini lebih besar daripada diperoleh dengan nilai kelayakan investasi, penulis
maupun terminal cash MARR (Minimum Attractive Rate sekarang dari seluruh biaya menggunakan beberapa metode
flow) di masa yang akan of Return), maka investasi proyek tersebut. perhitungan pada proyek
datang. tersebut dikatakan perumahan Aida Gawa
menguntungkan, jika tingkat Residence, agar nilai yang
bunga lebih kecil darpada MARR didapat lebih akurat.
maka investasi tersebut dikatakan
rugi.
 Studi Kelayakan Investasi
T
Menurut pudjawan (2007) yang di maksud dengan studi kelayakan proyek adalah penelitian tentang dapat tidaknya suatu I
proyek (biasanya merupakan proyek investasi) dapat di laksanakan dengan berhasil. N
J
 Konsep Dasar Perumahan A
Urusan perumahan, umunya di lihat sebagai urusan pembangunan unsur buatan dalam kaitanya dengan unsur sosial U
ekonomi masyarakat yang bersifat kuantitatif, yaitu untuk memenuhi kekurangan yang sehat dan layak akibat kenaikan A
jumlah penduduk. Masalah perumahan juga di persempit menjadi sebatas komoditi rumah, sehingga segala
sesuatunya kemudian di terjemahkan lebih dari sudut suplai. Perumahan lebih merupakan urusan produsen yaitu
N
bagaimana membuat komoditi sesuai pasar potensial yang menguntungkan. (T. Kuswartojo, 1997).
P
U
S
T
A
15% dilaksanakan secara
Informal yang
formal oleh pemerintah K
mencapai 85%
melalui Perum Perumnas A
 Dampak Akibat Adanya perumahan
T
Tanah yang tersedia luas
I
dan harganya murah N
berada dipinggiran kota
J
A
pemukiman pun tidak
kota besar ditebari oleh
berbagai kawasan
U
lagi nyaman dihuni
perumahan baru A
N

P
U
S
Akibatnya, transportasi
kekurangan air bersih
meningkat dan T
dan banjir
kemacetan A
K
Sistem jaringan lain
antar perumahan pun
A
seringkali kurang
diperhatikan

(T. Kuswartojo, 1997)

 T
I
Tahapan N
J
Pembangunan A
Perumahan U
A
N

P
U
S
Konsep biaya dan pengklasifikasinnya selalu Daur hidup biaya untuk suatu unit T
dihubungkan dengan harga produksi, missal perumahan terdiri atas biaya inisial dan A
penentuan harga pokok produk untuk biaya pengoperasian. Biaya K
mendapatkan laba pada suatu pabrikasi. pengoperasian termasuk biaya energi, A
(Yusuf Latief, 2001) biaya-biaya pemeliharaan.
 Sebelum pembangunan proyek selesai dan
siap dioperasikan, diperlukan sejumlah besar T
Biaya biaya atau modal yang dikelompokan I
menjadi modal tetap (fixed capital) dan
N
Proyek modal kerja (working capital)
J
A
Perumahan Biaya proyek atau investasi = modal tetap + modal kerja
U
Jika dirinci Lahan A
biaya tersebut N
terdiri dari : Bahan bangunan
P
Buruh U
S
T
Infrastruktur
A
K
Perencanaan dan desain
A
Regulasi perijinan
Biaya financing dan marketing
 T
Cash Flow I
N
J
Cash-in Type 90/110 sebanyak 4 unit A
(uang Cash-in (uang masuk), umumnya berasal
U
masuk) Type 42/84 sebanyak 4 unit dari penjualan produk atau manfaat A
terukur (benefit). Direncanakan investasi N
Type 36/72 sebanyak 77 unit balik selama 1-2 tahun sejak modal
dikeluarkan (2017-2019). P
Ruko sebanyak 6 unit U
S
Cash- Biaya investasi sendiri Biaya pengeluaran selama masa investasi : T
out Biaya pembelian tanah Biaya investasi sendiri A
(uang Biaya perijinan Biaya pembelian tanah K
keluar) Biaya pematangan lahan Biaya perijinan
A
Biaya operasional Biaya pematangan lahan
Biaya konstruksi Biaya Operasional dan Pemasaran
Biaya pajak Biaya konstruksi
Biaya kredit Bank
Biaya pajak
 T
I
Metode Net Present Value(NPV) Metode Internal Rate of Return (IRR) N
J
Metode NPV adalah metode yang menghitung Metode ini menghitung tingkat bunga yang A
selisih antara nilai sekarang investasi dengan menyamakan nilai sekarang investasi dengan nilai U
nilai sekarang penerimaan-penerimaan kas sekarang penerimaan-penerimaan kas bersih di masa- A
bersih (operasional maupun terminal cash masa mendatang.Apabila tingkat bunga ini lebih besar N
flow) di masa yang akan datang daripada MARR(Minimum Attractive Rate of Return),
maka investasi tersebut dikatakan menguntungkan, jika
P
tingkat bunga lebih kecil darpada MARR maka investasi
tersebut dikatakan rugi
U
S
𝐂𝐅 𝐂𝐅 𝐂𝐅
NPV =(𝟏+𝐫) 𝒏 + 𝟏+𝐫) 𝒏 + (𝟏+𝐫) 𝒏 - Modal awal IRR =𝐢𝟏 + 𝑵𝑷𝑽𝟏
(𝐢𝟐 − 𝐢𝟏) T
Dimana : Dimana :
𝑵𝑷𝑽𝟏−𝑵𝑷𝑽𝟐
A
CF = Cash flow utuh (benefit + cost) IRR = Internal Rate of Return K
r = Tingkat Bunga Pengembalian NPV1 = NPV yang bernilai positif (+) A
n = Umur ekonomis dari suatu proyek NPV2 = NPV yang bernilai negatif (-)
i1 = Tingkat Bunga 1
i2 = Tingkat Bunga 2
Pelaksanaan penelitian dibagi menjadi tiga tahap, yaitu tahap M
persiapan, pelaksanaan, dan pembuatan laporan serta presentasi hasil E
penelitian. T
• Tahap persiapan dilakukan perencanaan menyeluruh terhadap segi O
pendanaan tempat, alat maupun segi material. D
• Tahap pelaksanaan merupakan kegiatan yang membutuhkan O
alokasi cukup lama, karena kegiatan ini meliputi pengumpulan data
L
dan analisis.
• Tahap pembuatan laporan hasil dan presentasi penelitian O
merupakan tahap akhir pelaksanaan penelitian ini. Jadwal G
pelaksanaan penelitian diwujudkan dalam bentuk time table. I

Lokasi penelitian dilakukan dilokasiJalan Golf Rt 02 Rw 06, Kelurahan P

Ciriung Kecamatan Cibinong Kabupaten Bogor. Ditunjukkan pada E
Gambar 4.1. N
Proyek pembangunan perumahan Casase Citrene yang berlokasi di E
Jalan Golf Rt 02 Rw 06, Kelurahan Ciriung Kecamatan Cibinong
L
Kabupaten Bogor , dengan luas tanah ±23.042,19𝐦𝟐, dengan batas-
batas sebagai berikut :
I
T
I
A
N
 Analisis Harga Analisa permintaan A
N
Permintaan produk perumahan dapat diketahui dari tingkat hunian
NO Nama Perumahan Type Harga
(occupancy)dari kawasan perumahan lain yang telah ada, Berdasarkan hasil
A
LB/LT
1. Chantiqa Cluster 45/84 450.000.000,00 pengamatan di lapangan, D’minimalist residence merupakan kawasan hunian L
2. Crystal Garden 45/98 531.000.000,00 yang occupancy nya paling tinggi mencapai 85 %, Chantiqa Cluster memiliki I
Cibinong Green tingkat occupancy paling rendah, yaitu sekitar 35 %, tapi hal ini wajar S
3. Residence 48/84 430.000.000,00 mengingat perumahan tersebut baru mulai dipasarkan. Kawasan perumahan A
4. d'minimalist residence 45/90 510.000.000,00
yang lain memiliki tingkat occupancy berkisar antara 55 % sampai dengan 75 %.
5. Graha Golf Cibinong 50/89 541.275.000,00
D
Target Market A
N
Target market perumahan adalah kelompok yang berpenghasilan diatas Rp 4.905.868,00 per bulan.

Price list KPR B

Ilustrasi Angsuran perbulan
A
LUAS(M2) H
ILUSTRASI ANGSURAN PERBULAN
HARGA A
DP10% PLAFONKPR S
TANAH TYPE
(incl.PPn)
A
10 15 20
N
Tahun Tahun Tahun
72 36 553.543.750 55.354.375 498.189.375
84 45 675.103.375 67.510.338 607.593.038 6.176.835 4.905.868 4.323.403
69 90 964.267.938 96.426.794 867.841.144 7.533.284 5.983.209 5.272.834
10.759.988 8.545.975 7.531.327
40 72 575.645.500 57.564.550 518.080.950 6.423.462 5.101.748 4.496.027
 Analisa Finansial
Rencana Anggaran Biaya A
N
No Uraian Pekerjaan Sat Volume Harga Satuan Jumlah Harga F PEKERJAAN AREAPARKIR
Total A
1. Pembentukan Badan Jalan m2 544,56 Rp 18.350,00 Rp 9.992.676,00
A
1.
PEMBEBASAN LAHAN
Pembelian Tanah m2 23.041,00 Rp 650.000,00 Rp 14.976.650.000,00 2. Pemadatan m2 544,56 Rp 6.150,00 Rp 3.349.044,00 L
2.
3.
Pengukuran Topografi
Tanah Makam
m2
m2
23.041,00 Rp
461,00 Rp
2.604,05 Rp
500.000,00 Rp
60.000.000,00
230.500.000,00
3. Macadam Tebal 25 CM m3 136,14 Rp 279.139,18 Rp 38.002.007,97 I
Sub Total Rp 15.267.150.000,00 4. Abu batu T 5 CM m3 136,14 Rp 306.831,81 Rp 41.772.082,61 S
B ADMINSTRASI 5. Paving Conblock T 6 CM m2 544,56 Rp 123.909,16 Rp 67.475.972,17
1. Biaya perizinan dan legalitas m2 10.823,85 Rp 160.495,57 Rp 1.737.180.000,00 A
2. Pemasaran unit 150,00 Rp 12.666.666,67 Rp 1.900.000.000,00
7. Tutup besi Grill 30 x 30 m 60,75 Rp 345.750,00 Rp 21.004.312,50
3. Operasional bln 12,00 Rp 250.000.000,00 Rp 3.000.000.000,00 Sub Total Rp 181.596.095,25
4 Surat - surat
Sub Total
unit 150,00 Rp 4.666.666,67 Rp
Rp
700.000.000,00
7.337.180.000,00
G PEKERJAAN LAIN -LAIN D
C PEKERJAAN PERSIAPAN
1. Drain Pipa PVC 4 ø m 264,00 Rp 66.250,00 Rp 17.490.000,00 A
1. Molbilisasi dan demobilisasi Alat ls 1,00 Rp 4.500.000,00 2. street inlet ukuran 25 x 60 x 64 bh 75,00 Rp 275.000,00 Rp 20.625.000,00
N
Rp 4.500.000,00
2. Direksi keet ls 1,00 Rp 9.984.030,79 Rp 9.984.030,79
3. Panel PJU utama Ls 3,00 Rp 4.600.000,00 Rp 13.800.000,00
3. Pengukuran site ls 1,00 Rp 3.767.610,00 Rp 3.767.610,00
4. Listrik dan Air Kerja ls 1,00 Rp 4.254.000,00 Rp 4.254.000,00 4. PJU LED 50 Wattlengkap bh 60,00 Rp 2.185.000,00 Rp 131.100.000,00
5.
6.
Kebersihan
Photo Proyek dan lapangan
ls
ls
1,00
1,00
Rp
Rp
500.000,00
210.000,00
Rp
Rp
500.000,00
210.000,00
5. Kabel ITIC 4 x 16 sqmm m 2.940,00 Rp 23.000,00 Rp 67.620.000,00 B
6. Kabel NYY 2 x 2 sqmm m 150,00 Rp 13.800,00 Rp 2.070.000,00
Sub Total Rp 23.215.640,79 A
D PEKERJAAN INFRASTRUKTUR 7. Pos Security bh 3,00 Rp 24.000.000,00 Rp 72.000.000,00
1. Land Clearing m2 23.041,00 Rp 1.630,00 Rp 37.556.830,00 8. LanscapeTaman m2 3.377,12 Rp 331.980,00 Rp 1.121.136.297,60
H
2.
3.
Pembentukan Badan Jalan
Pembentukan Kavling dan Cut and Fill
m2
m2
7.539,31
10.823,85
Rp
Rp
18.150,00
14.230,00
Rp
Rp
136.838.476,50
154.023.385,50
10. PemasanganListrik unit 150,00 Rp 4.200.000,00 Rp 630.000.000,00 A
4. Pemadatan Jalan m2 7.539,31 Rp 6.150,00 Rp 46.366.756,50 11. Gerbang Pintu masukBoulvard m2 15,00 Rp 6.500.000,00 Rp 97.500.000,00 S
5. Limstone T 20 cm m3 1.507,86 Rp 253.684,00 Rp 382.520.463,61
Sub Total Rp 2.173.341.297,60
6. Besi Wiremesh M 6 m2 1.427,96 Rp 45.650,00 Rp 65.186.374,00 A
H PEKERJAAN BANGUNAN
7.
8.
Beton jalan K 300 T 12 cm
U-ditch ukuran 40 x 40 ( Terbuka )
m3
m
171,36
1.575,40
Rp
Rp
1.200.000,00
428.866,67
Rp
Rp
205.626.000,00
675.636.551,92 1. Rumah Type 36/72 Unit 115,00 Rp 126.000.000,0 Rp 14.490.000.000,0 N
Galian dan upah pasang Uditch m 1.575,40 Rp 67.937,20 Rp 107.028.264,88 0 0
9. Plat Decker T 12 CM m3 2,16 Rp 4.750.000,00 Rp 10.260.000,00
10. Uditch ukuran 40 x 40 + tutup m 36,00 Rp 436.000,00 Rp 15.696.000,00
2. Rumah Type 45/84 Unit 7,00 Rp 171.000.000,0 Rp 1.197.000.000,00
0
Galian dan upah pasang uditch m 36,00 Rp 6.793.720,00 Rp 244.573.920,00
11. Pagar Panel m2 876,50 Rp 690.000,00 Rp 604.785.000,00
3. Rumah Type 69/90 Unit 10,00 Rp 379.500.000,0 Rp 3.795.000.000,00
Sub Total Rp 2.686.098.022,91 0
E PEKERJAAN JALAN MASUK CLUSTER 4. Ruko 72/40 Unit 18,00 Rp 288.000.000,0 Rp 5.184.000.000,00
1. Macadam Tebal 25 CM m3 1.527,83 Rp 279.139,18 Rp 426.476.515,53 0
2. Abu batu T 5 CM m3 3.055,66 Rp 306.831,81 Rp 937.572.154,39
Sub Total Rp 24.666.000.000,0
3. Paving Conblock T 8 CM m2 6.111,31 Rp 143.901,16 Rp 879.424.598,12
Sub Total Rp 2.243.473.268,04
0
SUB TOTAL Rp 54.578.054.324,5
 Perencanaan Harga Pokok Penjualan A
N
A
Harga Pokok Penjualan Tipe 36/72 Harga Pokok Penjualan Tipe 45/84 L
I
B. 45/84 S
Harga PokokPenjualan
No a. LuasBangunan 45,00 7 A
Tipe Volume HargaSatuan Total Unit b. LuasTanah 84,00 0,8%
A. 36/72 1. HPPTanah
a. LuasBangunan 36 115 a. BiayaTanah 0,8% Rp116.228.384,54 D
b. LuasTanah 72 0,7% b. Infrastruktur 0,8% Rp56.712.615,50 A
c. izin dan Legalitas 0,8% Rp13.481.628,07
1. HPPTanah
d. Surat - surat 0,8% Rp 5.432.447,79
N
a. BiayaTanah 0,7% Rp99.624.329,61
b. Infrastruktur 0,7% Rp48.610.813,28 e. TanahMakam 0,8% Rp 1.788.827,45
c. izin dan Legalitas 0,7% Rp11.555.681,20 f. Pemasaran 0,8% Rp14.745.215,43 B
g. Operasional 0,8% Rp23.281.919,10
d. Surat - surat 0,7% Rp 4.656.383,82
h. PengukuranTopografi 0,8% Rp 5.432.447,79
A
e. TanahMakam 0,7% Rp 1.533.280,67
f. Pemasaran 0,7% Rp12.638.756,08 Total BiayaHPPTanahperunit H
g. Operasional 0,7% Rp19.955.930,65 HPPTanah 84 Rp2.822.660,54 Rp237.103.485,66 A
Pembulatan HPPTanah 84 Rp4.500.000,00 Rp378.000.000,00
h PengukuranTopografi 0,7% Rp 399.118,61
2. HPPBangunan 45 Rp3.800.000,00 Rp171.000.000,00
S
Total BiayaHPPTanahperunit
HPPTanah 72 Rp2.763.531,86 Rp198.974.293,93
Total BiayaHPPperunit Rp549.000.000,00 3.843.000.000,00 A
PembulatanHPPTanah 72 Rp4.500.000,00 Rp324.000.000,00 N
2. HPPBangunan 36 Rp3.500.000,00 Rp126.000.000,00
Total BiayaHPPperunit Rp450.000.000,00 51.750.000.000,00
 Perencanaan Harga Pokok Penjualan A
N
A
Harga Pokok Penjualan Tipe 69/90 2 Lantai Harga Pokok Penjualan Tipe 72/40 Ruko L
I
C. 69/902Lantai D. 72/40
S
a. LuasBangunan 69,00 10 a. LuasBangunan 72,00 18 A
b. LuasTanah 90,00 0,8% b. LuasTanah 40,00 0,4%
1. HPPTanah
a. BiayaTanah 0,8% Rp124.530.412,01
1. HPP Tanah D
a. BiayaTanah 0,4% Rp55.346.849,78
b. Infrastruktur 0,8% Rp60.763.516,61 b. Infrastruktur 0,4% Rp27.006.007,38
A
c. izin dan Legalitas 0,8% Rp14.444.601,51 c. izindanLegalitas 0,4% Rp 6.419.822,89 N
d. Surat - surat 0,8% Rp 5.820.479,77 d. Surat - surat 0,4% Rp 2.586.879,90
e. TanahMakam 0,8% Rp 1.916.600,84 e. TanahMakam 0,4% Rp 851.822,60
f. Pemasaran 0,8% Rp15.798.445,10 B
f. Marketing 0,4% Rp 7.021.531,16
g. Operasional 0,8% Rp24.944.913,32
g. Pemasaran 0,4% Rp11.086.628,14 A
h. PengukuranTopografi 0,8% Rp 5.820.479,77
h. PengukuranTopografi 0,4% Rp 2.586.879,90 H
Total BiayaHPPTanahperunit
TotalBiayaHPPTanahperunit A
HPP Tanah 40 Rp2.822.660,54 Rp112.906.421,74
HPPTanah 90 Rp2.822.660,54 Rp254.039.448,92
PembulatanHPPTanah 40 Rp4.500.000,00 Rp180.000.000,00
S
2.
Pembulatan HPPTanah
HPPBangunan
90
69
Rp4.500.000,00 Rp405.000.000,00
Rp5.500.000,00 Rp379.500.000,00 2. HPPBangunan 72 Rp4.000.000,00 Rp288.000.000,00 A
Total BiayaHPPperunit Rp784.500.000,00 7.845.000.000,00 TotalBiayaHPPperunit Rp468.000.000,00 Rp8.424.000.000,00 N
TotalHPP Rp71.862.000.000,00
 Harga Jual A
HargaPenjualanUnitRumah Harga Jual adalah harga yang sudah di komposisikan N
dengan PPN 10%, PPH 5%, BPHTB dan KPR fee sehingga A
NoType Unit HargaJual harga tersebut sudah termasuk biaya pajak dan fee L
HargaPokok PPN BPHTB PPH Total KPR Total marketing , inilah harga yang di komersilkan kepada calon I
konsumen. S
10% 5% 2,50%
Dari Tabel di atas dapat di lihat harga tipe per unit rumah,
1. 36/72 115 Rp450.000.000,00 Rp45.000.000,00 Rp22.500.000,00 Rp11.250.000,00 Rp528.750.000,00 24.793.750 Rp553.543.750,00 A
Tipe 36/72 553.543.750/unit, Tipe 45/84
2. 45/84 7 Rp549.000.000,00 Rp54.900.000,00 Rp27.450.000,00 Rp13.725.000,00 Rp645.075.000,00 30.028.375 Rp675.103.375,00 675.103.375/unit, Tipe 69/90 (2Lantai) 964.267.938/unit.
3. 69/90 10 Rp784.500.000,00 Rp78.450.000,00 Rp39.225.000,00 Rp19.612.500,00 Rp921.787.500,00 42.480.438 Rp964.267.937,50 D
4. 72/40 18 Rp468.000.000,00 Rp46.800.000,00 Rp23.400.000,00 Rp11.700.000,00 Rp549.900.000,00 25.745.500 Rp575.645.500,00 A
N
Proyeksi Pendapatan
B
Penjualan Unit Per Tahun Hargaperunit Tahun A
Tipe Unit 2017 2018 2019 H
A
Tipe 36/72 115 553.543.75 9.963.787.50 42.069.325.0 11.624.418.7
0 0 00 50 S
Tipe 45/84 7 675.103.37 675.103.375 4.050.620.25 A
5 0
N
Tipe 69/90 10 964.267.93 964.267.938 5.785.607.62 2.892.803.81
8 5 3
Ruko72/40 18 575.645.50 10.361.619.0
Dari tabel di atas bisa dilihat penjualan unit bangunan 00
0
pertahun, Tahun 2017 terjual 20 unit, 2018 terjual 88 unit, Total
Total Komulatif penjualan
150
adalah 88.387.553.250, sehingga
11.603.158.8 51.905.552.8 24.878.841.5
2019 terjual 42 unit total keseluruhan 150 unit ini target proyeksi pendapatan proyek perumahan 13 Casase Cetrene
75 di 63
penjualan tim marketing yang harus berjalan dan sesuai Total Komulatif Tahun 2019 akan selesai.63.508.711.6 88.387.553.2
11.603.158.8
13 88 50
target.
 Sistem Pembayaran A
Sistem pembayaran di lakukan dengan tiga cara yaitu, KPR 60%, Kas bertahap Sistem Pembayaran Total Tahun N
selama 12 x pembayaran 20%, Kas bertahap 24 x pembayaran 20%, untuk kas
bertahap di batasi, dan kebanyakan calon konsumen adalah pasangan baru
Tipe Persentase 2017 2018 2019
A
sehingga mereka menyesuaikan dengan penghasilan perbulan lebih memilih KPR 60% 45.305.760.150 1.992.757.500 30.479.079.225 20.560.695.225 L
Kas bertahap 12 x 20% 15.101.920.050 664.252.500 10.159.693.075 6.853.565.075
KPR Bank, maka ini kuotanya terbanyak. Kas bertahap 24 x 20% 15.101.920.050 664.252.500 10.159.693.075 6.853.565.075 I
Total Pendapatan
Pendapatan Komulatif
3.321.262.500
3.321.262.500
50.798.465.375
54.119.727.875
34.267.825.375
88.387.553.250
S
Proyeksi Arus Kas. A
Tahun B ArusKasKeluar
No Uraian
Persentase Total 2017 2018 2019
PembelianTanah Rp14.976.650.000,00 14.976.650 D
A ArusMasuk
1.TotalPenjualan
PengukuranTopografi
.000 A
60.000.000 60.000.000
a.KPR
UangMuka10% 5.303.253.195 199.275.750 3.047.907.92 2.056.069.523
PekerjaanInfrastruktur 7.307.724.325 4.750.020.8 2.557.703. N
3
11 514
PondasiBangunan 40% 19.091.711.502 10.852.903.0 8.238.808.431 BiayaPerizinandanLegalitas 1.737.180.000 868.590.00 868.590.00
71 0 0 B
Atap 40% TanahMakam 230.500.000 230.500.00
A
19.091.711.502 8.944.448.01 10.147.263.485
8 0
BAST 10% 4.772.927.876 1.521.015.37 3.251.912.498
8
Bangunantipe36/72 14.490.000.00 1.449.000. 6.520.500.0 6.520.500.
0 000 00 000
H
SuratTanah
TotalKPR
10% 4.772.927.876 447.222.401 4.325.705.475
53.032.531.950 199.275.750 24.813.496.7 28.019.759.411
Bangunantipe45/84 1.197.000.000 119.700.00 538.650.00 538.650.0 A
0 0 00
90
Bangunan69/902Lantai 3.795.000.000 379.500.00 1.707.750.0 1.707.750. S
b. KasBertahap
KasBertahap 12x Ruko72/40
0 00 000
5.184.000.000 518.400.00 2.332.800.0 2.332.800.
A
UangMuka30% 5.303.253.195 3.247.183.67 2.056.069.523 0 00 000 N
3 Pemasaran 1.710.000.000 570.000.00 570.000.00 570.000.0
CicilanKas 12.374.257.455 7.576.761.90 4.797.495.553 0 0 00
3 Operasional 3.000.000.000 300.000.00 1.500.000.0 1.500.000.
Total 17.677.510.650 10.823.945.5 6.853.565.075
75
0 00 000
Surat-suratAdminstrasi 630.000.000 210.000.00 210.000.00 210.000.0
Dari Tabel Arus Kas Masuk bisa di perhatikan Tahun 2017 uang masuk sebesar
c. Kasbertahap 0 0 00
199.275.750,
KasBertahap2017
24x adalah tahun di mulainya proyek perumahan Casase Cetrene Total 54.318.054.32 19.682.340. 18.998.310. 15.937.40
Uang Muka 30% 5.303.253.195 3.247.183.67 2.056.069.523 Tahun 2018 sebesar 18.998.310.811 dan Tahun 5 2019000 sebesar 811 3.514
sehingga uang masuk lebih kecil di bandingkan dengan uang masuk di 3tahun
15.937.403.514.
2018 dan 2019, untuk sistem pembayaran
CicilanKas sudah kita tentukan7.576.761.90
12.374.257.455 sesuai dengan
4.797.495.553 PPN10% 943.350.00 4.220.100.0 2.022.750.
3
perencanaan
Total
pembayaran. 17.677.510.650 10.823.945.5 6.853.565.075
0 00 000
BPHTB5% 471.675.00 1.972.800.0 1.011.375.
75
0 00 000
Proyeksi Laba Rugi A
N
Tahun
No Uraian
2017 2018 2019
Keuntungan bersih setelah di kurangi biaya pajak di A
A Penerimaan Tahun 2017 (21.652.723.063) ini tahun awal di L
KeuntunganKotor 199.275.750 46.461.387.94 41.726.889.56 mulainya proyek sehingga pengeluaran lebih besar di I
0 1
bandingkan dengan pendapatan, Tahun 2018 sebesar S
B Pengeluaran 18.114.541.129 dan Tahun 2019 sebesar A
Pembelian Tanah 14.976.650.000 21.138.144.484, maka keuntungan bersihnya adalah
Pengukuran Topografi 60.000.000
sebesar 17.599.962.550. D
Pekerjaan Infrastruktur 4.750.020.811 2.557.703.514
Biaya Perizinan dan Legalitas 868.590.000 868.590.000 A
Tanah Makam 230.500.000 N
Bangunan tipe 36/72 1.449.000.000 6.520.500.000 6.520.500.000
Bangunan tipe 45/84 119.700.000 538.650.000 538.650.000
Bangunan 69/90 2 Lantai
B
379.500.000 1.707.750.000 1.707.750.000
Ruko 72/40 518.400.000 2.332.800.000 2.332.800.000 A
Pemasaran 570.000.000 570.000.000 570.000.000 H
Operasional 300.000.000 1.500.000.000 1.500.000.000 A
Surat - suratAdminstrasi 210.000.000 210.000.000 210.000.000
S
Total 19.682.340.000 18.998.310.81 15.937.403.51
1 4
A
N
PPN10% 943.350.000 4.220.100.000 2.022.750.000
BPHTB 5% 471.675.000 1.972.800.000 1.011.375.000
PPH 2,5 % 235.837.500 986.400.000 505.687.500
Biaya KPR 518.796.313 2.169.236.000 1.111.529.063
Total 2.169.658.813 9.348.536.000 4.651.341.563

Keuntungan setelah pajak (1.970.383.063) 37.112.851.94 37.075.547.99

0 8
 Diketahui :

Proyeksi Net Present Value (NPV) Tahun 2017 A

CF = Rp
=1,00
(1.970.383.062,50)
N
Besar bunga yang di pakai adalah sebesar 15 % nilai Rata – rata tingkat suku r
Bunga Bank Indonesia Tahun 2017 berdasarkan pada investasi atau biaya n =0 A
modal yang di tanamkan, Penjualan perumahan menggunakan sistem pesan Jawab : L
= Rp (1.970.383.062,50)
bangun sehingga pengeluaran untuk biaya pembangunan mengikuti proyeksi I
penjualan unit rumah. (1+1)^0 S
= Rp (1.970.383.062,50)
Setelah di dapatkan Discount Factor kita lanjut ke langkah berikutnya A
yaitu menghitung NPV seperti rumus di bawah : Tahun 2018
CF = Rp 37.112.851.939,50
NPV=
𝐂𝐅
(𝟏+𝐫) 𝒏
+𝐂𝐅+𝐂𝐅𝒏
𝟏+𝐫) (𝟏+𝐫) 𝒏
-Modalawal r = 0,87 D
n = 1 A
Dimana : Jawab : N
CF = Cash flow utuh = Rp 37.112.851.939,50
r = Tingkat Suku Bunga (1+0,87)^1
n = Umur ekonomis dari suatu proyek = Rp 32.272.045.164,78 B
Tahun 2019 A
Tahun Cash Flow DiscountFactor 15% PresentValue
CF = Rp 37.075.547.998,00 H
r = 0,87
2017 Rp (1.970.383.062,50) 1,00 Rp(1.970.383.062,50) n = 1 A
2018 Rp37.112.851.939,50 0,87 Rp32.272.045.164,78 Jawab : S
2019 Rp37.075.547.998,00 0,76 Rp28.034.440.830,25 = Rp 37.075.547.998,00
A
Total Present Value Rp58.336.102.932,53 (1+0,87)^1
Modalawal Rp54.578.054.324,58 = Rp 37.075.547.998,00 N
NetPresentValue Rp3.758.048.607,95
Maka = Rp 58.336.102.932,53
Modal awal = Rp 54.578.054.324,58 -
Dari hasil perhitungan di atas di dapat nilai Net Net Present Value =
Present Valuesebesar 3.758.048.607,95, maka Rp 3.758.048.607,95

proyek Perumahan Casase Cetrene layak untuk

di jalankan.
Proyeksi Internal Rate Of Return (IRR) A
Internal Rate Of Return menghitung tingkat suku bunga yang menyamakan nilai Setelah di dapatkan Discount Factor kita lanjut ke langkah berikutnya yaitu N
sekarang dengan penerimaan – penerimaan kas bersih di masa yang akan menghitung Internal Rate Of Return. (MARR) Minmum Attractive Rate Of A
datang, Apabila tingkat bunga ini lebih besar daripada MARR(Minimum return = 15 % ( Tingkat suku Bunga Minimum Biaya Modal atau Investasi). L
Attractive Rate of Return), maka investasi tersebut dikatakan menguntungkan,
jika tingkat bunga lebih kecil darpada MARR maka investasi tersebut tidak
Tahun CashOut CashIn NetCashFlow DiscountedCashFlow I
menguntungkan, sebelum kita menghitung kita tentukan terlebih dahulu NCF 10% 20% S
Discount Factor nya sebagai berikut : 2017 19.682.34 199.275.750, -19.483.064.250,00 - - A
𝟏 0.000 00 19.483.064.2 19.483.064.
DF= 50,00 250,00
(𝟏+𝐫) 𝒏
2018 28.346.84 46.461.387.9 18.114.541.128,52 16.467.764.6 13.934.262.4 D
Dimana :
1 = konstan 6.811 39,50 62 07 A
r = Tingkat Suku Bunga 10% 2019
IRR =i1 +
𝐷𝐶𝐹1
20.588.74
𝐷𝐶𝐹1−𝐷𝐶𝐹
41.726.889.5
(i2 − i1) 21.138.144.484,40 17.469.540.8 12.507.777.8 N
n = Umur ekonomis dari suatu proyek 25.076 60,50 96 01
Dimana
Total : 14.454.241.3 6.958.975.9
Parameter Thn 0 Thn 1 Thn 2 Thn 3 IRR = Internal Rate of Return Di ketahui : B
08,49 57,97
n 0 1 2 3 DCF1 = Discounted Cash Flow 1 DCF1 = 14.454.241.308,49 A
r 10% 10% 10% 10% DCF2 = Discounted Cash Flow 2 DCF2 = 6.958.975.957,97
i1 = Tingkat Bunga 1 i1 = 10%
H
1+r 1,10 1,10 1,10 1,10
(1+r)n i2 = Tingkat Bunga 2 i2 = 30% A
1,00 1,10 1,21 1,33
DF *) S
1/(1+r)n 1,0000 0,9091 0,8264 0,7513 A
N
Parameter Thn 0 Thn 1 Thn 2 Thn 3
n 0 1 2 3
r 30% 30% 30% 30%
1+r 1,30 1,30 1,30 1,30
(1+r) n 1,00 1,30 1,69 2,20
IRR 49% > MARR 15% maka layak untuk di jalankan, Proyek Perumahan
DF *) Casase Cetrene berdasarkan perhitungan IRR layak untuk di jalankan.
1/(1+r) n 1,0000 0,7692 0,5917 0,4552
 KESIMPULAN
Berdasarkan hasil penelitian, dapat diambil kesimpulan sebagai
berikut :
• Pembangunan Proyek Perumahan Casase Cetreneyang
terletak di Jalan Raya Golf Rt 02 Rt 06, Kelurahan Ciriung
Kecamatan Cibinong Bogor, dengan luas tanah±
23.042,19m2, sesuai dengan hasil kelayakan Investasi
Finansial layak untuk di jalankan, menghitung dengan
menggunakan metode Net Present Value hasilnya sebesar
3.758.048.607,95 maka Net present value> 0 ( NPV Positif
dan layak untuk di jalankan)
• Perhitungan menggunakan metode Internal Rate Of Return (
IRR) adalah sebesar 49%, maka IRR 49% > MARR 15% maka
layak untuk di jalankan, karena tingkat bunga lebih besar
dari pada MARR.
SARAN
Hal – hal yang di sarankan antara lain :
• Dalam memulai pengembangan perumahan, K
sebaiknya PT. Sentosa Asri Propertindo menganalisa E
terlebih dahulu kelayakan investasi di perumahan S
selanjutnya, agar tidak menimbulkan kerugian di I
masa yang datang dan memberikan keuntungan M
yang sesuai dengan harapan perusahaan. P
• Dalam perhitungan Rencana Anggaran Biaya, U
Perencanaan keuangan itu harus lebih teliti karena L
tingkat ketelitian yang kurang akan mengakibatkan A
berkurangnya pengahsilan dari PT. Sentosa Asri N
Propertindo.
• Dalam membuat target penjualan PT. Sentosa Asri
Propertindo harus lebih cermat, karena target
penjulan yang tidak mencapai target akan
mengakibatkan tingkat pengeluaran meningkat.
DAFTAR PUSTAKA
Reza, R. 2010. Analisis Teknis Proyek Gedung Mitra Surabaya, Tugas Akhir, (Tidak Diterbitkan),
Institut Teknologi Sepuluh November, Surabaya.

I, Nyoman. 2011. Kajian Kelayakan Finansial Pembangunan Gedung Parkir Universitas Udayana, Tugas Akhir,
(Tidak Diterbitkan), Universitas Udayana, Denpasar.

Windy, P. 2016. Analisis Ekonomi Teknik Investasi Proyek, Tugas Akhir, (Tidak Diterbitkan),
Universitas Lampung, Bandar Lampung.

Anton, 2012, Analisa Kelayakan Pembangunan Ruko Citra Alam Mandiri Sukoharjo Menggunakan Metode
Net Present Value (NPV), Tugas Akhir, (Tidak Diterbitkan), Universitas Sebelas Maret, Surakarta
.
DAFTAR PUSTAKA

Pudjawan, I. N., 2007, Ekonomi Teknik, Cetakan ketiga. Guna Widya, Surabaya.
Kasmir dan Jakfar., 2004, Studi Kelayakan Bisnis, Kencana Prenada Media Group, Jakarta.

T, Kuswartojo., 1997, Perumahan dan Pemukiman Indonesia, Institut Teknologi Bandung, bandung.

Peraturan Kementerian Pekerjaan Umum , Pedoman Teknik Pembangunan Perumahan Sederhana, No.
20/KPTS/1986.

Zainul, M., 2007, Studi Kelayakan Pembangunan Double Track Kereta Api Penumpang Pada Jalur Semarang-
Tegal Ditinjau dari Aspek Ekonomi, Tugas Akhir, (Tidak Diterbitkan),
.