写字楼产品—电梯专题研究

世联地产工商事业部：张宁波 徐水根
李文

2019/1/25
本报告是严格保密的。
课题研究纲要

一、电梯的基本结构及分类
二、电梯的经济指标
三、电梯的配置
四、客户、开发商关注点
五、电梯的发展趋势

本报告是严格保密的。
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课题研究纲要

一、电梯的基本结构及分类
二、电梯的经济指标
三、电梯的配置
四、客户、开发商关注点
五、电梯的发展趋势

本报告是严格保密的。
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 电梯基本结构 电梯在功能上有八大系统

系统 功能
曳引系统 输出/传递动力/ 驱动电梯运行
导向系统 限制轿厢/ 对重的活动
门系统 进出口/ 关门运行/ 到站开门
轿厢 运送乘客或货物
重量平衡系统 平衡轿厢重量/补偿钢丝绳重量
电力拖动系统 提供动力/速度控制
电气控制系统 操纵和控制
安全保护系统 保证安全/防止事故发生

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 电梯基本结构 1、曳引系统
曳引机、
钢丝绳、
4、门系统
导向轮、
厅门、轿门、门机等 返绳轮等部件

2、导向系统
导轨

3、轿厢系统
轿架、减震装置等
5、重量平衡系统
对重、补偿系统
A Company of
ThyssenKrupp
ThyssenKrupp Elevator
Elevator AG
蒂森克虏伯电梯 本报告是严格保密的。
 电梯基本结构 A、速度保护装置
110 %

8、安全保护系统
B、过载荷保护装置
110 %

6、电力拖动系统
7、电气控制系统 电动机、供电系统、
控制柜、平层装置、 变频系统、速度反馈
选层器、位置显示和呼 装置
梯装置

D、端站保护装置
极限、限位等电气开关 C、缓冲器
带电气开关
Car, C.W
A Company of
ThyssenKrupp
ThyssenKrupp Elevator
Elevator AG
蒂森克虏伯电梯 本报告是严格保密的。
 8、安全装置
E、限速器安全钳联动 限速器
原理

F、门系统
光栅(幕)保护

固定点

限速器
断绳保护
电气 安全钳
开关

A Company of
ThyssenKrupp
ThyssenKrupp Elevator
Elevator AG
蒂森克虏伯电梯 本报告是严格保密的。
 电梯的分类 电梯按不同的标准共分为七类

乘客电梯 、载货电梯、医用电梯、杂物电梯、观光电梯、车辆电梯、
按用途分类 船舶电梯、 建筑施工电梯；
特殊用途的电梯，如矿井电梯、电站电梯、消防员用电梯等

低速梯，<1.00m/s 中速梯，在1.00m/s ≤
电 按速度分类
v < 2.00m/s
梯
高速梯，2.00m/s ≤v <5m/s 超高速，>5.00m/s
基 交流电梯、 直流电梯、 液压电梯、 齿轮齿条电梯、螺杆式电梯、
按驱动方式分类
本
分 手柄开关操纵、 按钮控制电梯、信号控制电梯、 集选控制电梯、
类 操纵控制方式分类 并联控制电梯、群控电梯
方
法 其他分类方式 按机房位置分类，上机房电梯、下机房电梯，无机房电梯； 按轿厢尺寸分类，
小型、超大型.还有双层轿厢电梯等

电梯有无司机分类 有司机电梯、 无司机电梯、有/无司机电梯，

特殊电梯 斜行电梯，立体停车场用电梯, 建筑施工电梯

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课题研究纲要

一、电梯的概述及分类
二、电梯的经济指标
三、电梯的配置
四、客户、开发商关注点
五、电梯的发展趋势

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 常见乘客电梯规格的有效尺寸和参数，主要
电梯的规格
参数为“额定载重量”和“额定速度”

超高层电梯典型规格: 额定载重量(kg) 630 800 1000 1250 1600

可乘人数 8 10 13 16 21
典型办公楼电梯：载重单层为
宽度(mm) 1100 1350 1600 1950
:1350、1600和1800kg；双层为: 轿厢 深度(mm) 1600 1750
1350/1350； 1600/1600； 1800 高度 2200 2300
/1800kg。 宽度(mm) 800 1100

典型空中走廊/观光层电梯： 轿门和厅门 高度(mm)

载重量为2040； 2250； 2500kg。 形式 中分

宽度(mm) 1800 1900 2400 2600

电梯的垂直加速度在0.9～1.5 井道
深度(mm) 2100 2300 2600
m/s2。
≤0.63m/s
1500 1700 1900
电梯速度偏重于克服长行程； 底坑深度 ≤1.00m/s

典型的无减速箱电梯速度是: (mm) ≤1.60m/s 1700 1900

2.5、3.5、4.0、5.0、6.0、 7. ≤2.50m/s 2800

0、8.0、9.0、10.0m/s等。 ≤0.63m/s
3800 4200 4400
顶层高度 ≤1.00m/s
牵引式电梯最长行程600m。
(mm) ≤1.60m/s 4000 4200 4400

≤2.50m/s 5000 5200 5400

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 标准额定速度有0.63、1.00、1.60、2.50、
电梯的速度
5.00 m/s等，目前正发展17.00m/s的高速电梯

相关参数：
“额定速度”和“加减
速度”
额定速度：
是设计和制造所规定的
电梯轿厢运行速度，是用户和
检验部门检测速度特性的主要
依据。

 目前电梯的标准额定速度有
以下几种：0.63、1.00、1.60、
摘自《中国电梯杂志》
2.50、5.00 m/s等。

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电梯的速度 电梯额定速度的选择原则

电梯的合理速度和最有利的运行
时间均为速度系数α的函数，因此
合理速度的选择，就变成了速度系
数的合理确定。对不同额定速度的
电梯，合理的速度系数见表1所示。

对于楼层高度不高且停站数多的
建筑，由于受到加减速度的限制， 楼层高度 额定乘
客人数
高速的电梯运行时有时达不到额定
选择
速度。 原则

群控调度
停站数

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案例参考 深圳部分写字楼电梯配备情况参考

楼盘名称 智慧广场 地王大厦 嘉里建设广场 东海国际中心

规格
客 1600/21 1350/18 1800/24 1600/24
（kg/人）
运
电 低区：2.5
电 低区：1.75
梯 速度 低区：1.75 低区：3.5 中区：4.0
梯 中区：2.5
规 （m/s） 中区：3.75 高区：5.0 高区：6.0
格 高区：6.0
VIP：3.5
和
速 楼盘名称 卓越时代广场二期 卓越世纪中心4号楼 振业国际商务中心 龙光世纪大厦
度
配 规格
客 1600/23 1600/23 1350/18 1350/18
置 （kg/人）
运
之
电
深 低区：3.5
梯 速度 低区：2.5 低区：3.0 低区：2.5
圳 中区：4.0
（m/s） 高区：4.0 高区：4.5 高区：4.0
案 高区：4.0
例
参 楼盘名称 卓越世纪中心3号楼 国际西岸商务大厦 汉京国际 鸿隆世纪广场
考
客 规格 1350/18或 1150/17或
1200/16 1150/15
运 （kg/人） 1000/13 1200/17
电 速度（
梯 2.5 3.5 2.5 3.5
m/s）

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选择建议 电梯选型配置考虑因素——规格和速度

客运电梯规格 客运电梯速度
写字楼档次
（ kg/人） （m/s）
低区：1.75—2.5
超甲级 1600/21或以上 中区：3.5—4.0
如何选择 高区：5.0—6.0

低区：1.6—2.5
甲级 1350/18或以上
高区：3.0—4.0

类甲级 1150/15或以上 1.6—2.5

备注：本建议是结合深圳现有案例并考虑经济成本因素总结得出，
国内一线城市可参考此标准，二线城市可根据此标准相对降低。

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电梯的品牌 世界一线电梯品牌及其特点

电梯品牌 LOGO 特点

世界最大的电梯企业之一 ，真正意义上的电梯的发明者。在中
国的代表项目有北京央视大楼、水立方，典型的高速电梯为东
奥的斯 方明珠电视塔。

80年代末第一个在中国推出了VVVF电梯，因此在国内认知度比
三菱 较高，曾连续多年位居中国市场占有率单厂第一位。代表项目
是金茂大厦。

世界上最大的扶梯供应商，在中国直梯市场上一直表现一般。
迅达 miconnic10控制系统是迅达专利，主要在高速电梯上实现，其
原理为目的选层控制。

一直都以环保产品自称，因其优质高效和节能环保而倍受市场
日立 青睐。代表项目有深圳会展中心、深圳大中华交易广场、、上
海越洋广场、武汉万达广场。

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电梯的品牌 世界一线电梯品牌及其特点

电梯品牌 LOGO 特点

中国台北101大厦运行的东芝电梯，是已经列入吉尼斯世界记
东芝 录的最高速电梯，该电梯以1010m/min速度运行（相当于时速
60km），从1-89层只需39秒的时间。

是日本电梯厂商中唯一专业做电梯的公司，也在欧美市场唯
富士达 一具有竞争力的日本电梯品牌 。在中国的代表项目有北京的
国贸一期二期、上海的第一八佰伴等。

世界上最大的无机房电梯供应商，比较绿色环保。在北京的
通力 代表项目主要为奥运项目，如奥运村、鸟巢、国家大剧院、
首都机场T3航站楼。

在国内一直不是很知名，一方面因其进入国内市场较晚，另
蒂森克虏伯 一方面因其在2006年之前价位一直比较高。代表项目是上海
国际金融中心（军刀楼，高层部分）。

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电梯的品牌 二线电梯品牌和中国市场上其他电梯品牌

快速电梯（属于美国OTIS电梯集团）、日本三洋电梯、日本富士电梯、沈
二线 阳博林特电梯、山东佰斯特电梯、巨人-通力电梯（与通力电梯合资）、
电梯 康力电梯、永大电梯、苏州东南电梯、苏州申龙电梯、上海崇友电梯、深
品牌 圳铃木电梯、西安安迪斯电梯、广州广日电梯、浙江恒达富士电梯。

在中国市场上的电梯品牌还有大连星玛（OTIS的三线品牌 ）、韩国现代、
其 德奥、西门子、帝奥、江苏康力、西尼、莱茵、苏州东南、上海崇友、
他
品 伊士顿、上海永大、江南快速、深圳乔治、上海华立、常州飞达、广东
牌 菱王、广东升达、杭州新马、杭州恒丰、江南嘉捷、浙江屹立、京都等。

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 电梯的品牌
1996年—2009年建成的深圳福田区甲级写字
楼电梯品牌状况分析

17.5% 10.5% 15.8%

奥的斯
35.0% 奥的斯
三菱
三菱 21.1%
迅达
日立 26.3%
日立
30.0% 其他
其他
17.5% 26.3%

1996－2006年建成的甲级写字楼电梯品牌情况 2007年—2009建成的甲级写字楼电梯品牌情况

在1996—2006年间建成的甲级写字楼的 2007年—至今建成的甲级写字楼中，瑞士
电梯基本采用的是奥的斯、三菱和日立 迅达所占份额较之前有大幅度提高，升至
品牌，其他品牌如迅达、富士达等占到 第二位。在这段时间里，甲级写字楼电梯
35%。在这段时间里，甲级写字楼的电梯 品牌主要集中在奥的斯、三菱、迅达和
品牌相对比较分散。 日立。

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电梯的品牌 1996年—2009年主流国际品牌市场占有率状
况分析

统计结果显示，目前甲级写字
楼配备的电梯品牌多集中在三菱、
OTIS、日立和迅达等一线品牌，
其中OTIS所占甲级写字楼市场份
额较多，之后是日本三菱品牌。
并且甲级写字楼的电梯基本都是
配备进口的品牌电梯，国产的同
品牌电梯极少被采用。
1996年—2009年主流国际品牌市场占有率状况分析

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电梯的品牌 目前北京、广州、天津等城市甲级写字楼多选
择三菱、迅达、奥的斯等国际一线品牌
电梯品牌配置之北京、广州等地案例参考

国际贸易中心
楼盘名称 银泰中心 金地中心 华贸中心 中环世贸
三期
北
类
都市综合体 写字楼+商业 都市综合体 综合体 写字楼+酒店
型
京
品
进口奥的斯 芬兰通力 进口三菱 瑞士迅达 富士达
牌

楼盘名称 环球金融中心 信达广场 滨海华贸中心 旷世国际 太古广场三期

天
津 类
写字楼+酒店 写字楼+商业 写字楼+商业 写字楼+商业 写字楼
型
品
三菱 瑞士迅达 通力 通力 原装迅达
牌
广州国际 武汉世界 南京绿地广
楼盘名称 广州中信广场 青岛中银大厦
其 金融中心 贸易大厦 场紫峰大厦
他 类
地 写字楼+商业 写字楼+酒店 写字楼+商业 综合体 写字楼
型
区
品
日立 奥的斯、迅达 三菱 三菱 进口三菱
牌 本报告是严格保密的。
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电梯的价格
目前电梯市场不同品牌同等配置的电梯价格差
距不大，但进口梯价格为国产梯的3倍左右

部分品牌电梯价格

电梯品牌 电梯载重量 电梯速度 产地 装修标准 价格

1600kg 2.5m/s以下 国产 标装 50万

三菱 1600kg 2.5m/s 国产 标装 80万

1600kg 4m/s 进口 标装 140万

1600kg 2.5m/s 合资 标装 55万

富士达
1200kg 2.5m/s 合资 标装 80万

日立 1200kg/1600kg 2.5m/s以下 国产 标装 40—80万

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 电梯控制系统 单梯一般采用微机集选控制；2-3台电梯采用
并联控制；更多电梯时采用群控
控制方式 特点

 电梯控制系统有两大职 手柄操纵控制 由司机操纵轿厢内手动开关实现轿厢运行的控制。

能，一是对驱动系统的控 通过操纵层门外侧按钮或轿厢内按钮发出指令，使轿
按钮控制
厢停靠层站。
制(包括门系统)，二是对 具有将各种信号加以综合分析判断的功能，自动控制
信号控制
梯群调度的控制（内、外 程度较高，但需电梯司机控制。
具有一系列基本功能，功能完善，自动化程度更高；
选信号的控制）。 集选控制
又分双向集选和单向（上或下）集选控制。
 目前对于单梯一般采 将两三台电梯集中排列，共用层门外召唤信号，按规
并联控制 定顺序自动调度，是最简单的群控；有利于提高电梯
用微机集选控制；2-3台 运输效率，节省乘客候梯时间。
电梯采用并联；更多电梯 将多台电梯进行集中控制；基于建筑物内不同时段客
流量不均匀，有利于增加电梯的运输能力、提高效率、
时采用群控。 群控
缩短候梯时间、减少电能消耗，适用于配用电梯在三
 超高层建筑一般采用微 台以上的高层建筑。
根据厅外召唤，给梯群中每部电梯做试探性的分配，
机电梯控制系统。 以心理性等候时间最短为原则，避免乘客长时间等候
智能控制
和将厅外呼梯信号分配给满载性较大的电梯，提高了
预告的准确性和运输效率。
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 电梯控制系统 电梯交通管理的革命—— Miconic 10

Schindler Miconic 10是全新的控制系统，目前在全球超过2000幢大厦

中使用，比其它任何电梯系统都更快地保证乘客快速到达目的楼层。根据
相同目的层楼的原则将乘客进行合理分组，把行程时间降为最低。
优点：能预知乘客要去的楼层，对到达目的楼层的乘客进行合理分组，
有效省去不必要的停站及分配人流，平均效率提高35%。
 缺点：为把乘客尽快送到目的地，当第一个乘客呼梯进入轿厢后，此时
第二个乘客呼梯，即使呼叫同一楼层，系统也会提示第二个乘客去另外一
部电梯，造成能源的浪费。
适用范围：不适合访客量高的地方。当整栋写字楼为一家企业或较少企
业时，可达较高的使用效率。
实例——香港甲级写字楼基本采用，深圳现代国际、新世界中心；上海
明天广场等。
楼层选择器
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选择建议 电梯选型配置考虑因素——品牌和系统

写字楼档次 电梯品牌 原装/合资/国产 系统

高速梯可选择原装进口、
奥的斯、三
超甲级 低速梯可选择国产但核心 控制系统可
菱、迅达 配件为原装进口 根据写字楼
内企业数量
如何选择 奥的斯、三菱等 高速梯可选择原装进口或
甲级
一线品牌 合资、低速梯可选择国产 和配置电梯
数量进行选
蒂森、通力、 择
类甲级 合资或国产
富士达等
备注：本建议是结合深圳现有案例并考虑经济成本因素总结得出，国内一
线城市可参考此标准，二线城市可根据此标准相对降低。

写字楼选择电梯时，可根据电梯速度要求选择进口梯或国产梯，也可选择部分核心
零件为原装进口。进口电梯因涉及到关税等问题，所需费用较高，且安装周期较国产
电梯长。一般来说，国产电梯安装周期为10周，进口电梯安装周期为15周。

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课题研究纲要

一、电梯的概述及分类
二、电梯的经济指标
三、电梯的配置
四、客户、开发商关注点
五、电梯的发展趋势

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 电梯数量 评定电梯服务质量的重要指标是5min运输能力和
平均运行间隔
5min运输能力：电梯系统在5min内能运输的人数 电梯配置评定方式和评价标准
占电梯所服务的总人数的百分比，该参数代表了大
楼内电梯的总体运输服务能力。 用途 写字楼
公式：N 台电梯 5min 运输能力 = N× 单台电梯 人流情况
以早上的上班高峰时段作为评定基
准
的 5min 输送人数 / 所服务的总人数 ×100%
分析指标 5min运输能力、平均运行间隔
平均运行间隔：从乘客在厅站登记呼梯信号直至
5min运输能力 平均运行间隔
参考数据
电梯轿厢到达服务，开始启动离开的平均时间。该 （%） （s）

参数反应电梯系统响应服务的时间，对乘客的耐心 一间公司专用 20—25 30

和情绪有重要影响。 多间公司共用 16—20 30

公式 ：某一台电梯的平均候梯时间 = 运行一周 出租 11—15 40

时间 / 组内电梯台数

国际CIBSE标准： 档次标准 5min运输能力（%） 平均运行间隔（s）

五分钟运输能力（HC5） ≥12% 高级标准 11%～ 15% 20～30s

平均侯梯时间（WT） ≤35s 较高标准 7.5%～ 10% 30～ 40s
到达目的楼层时间（DT）≤120s 中低标准 7% 以下 40～ 50s

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 电梯数量 平均候梯时间

某一台电梯的平均候梯时间 = 运行一周时间 / 组内电梯台数

名称说明 说明
实际计算时，不同
楼层 n
电梯厂商在基础参数设计时略
建筑高度 H
有差异，因此在载重量和速度
电梯额定速度 根据楼层高度及建筑性质预估
等参数相同的情况下，计算平
楼层出发时进入轿厢人数 电梯额定载人数*0.8（满载系数）
均运行间隔也略有不同；
每班电梯预计停站层数 F
通常有四种时段模式：
每班电梯往返一周行驶时间T1 行程／电梯速度(行程：即底层到
Normal普通模式、Up peak 顶层间提升距离的二倍)
上班高峰、Down peak下班 电梯开关门所需时间T2 每次停站开门时间为1．8s一3．1s，
关门所需的时间为2.3s—3.6s(按
高峰Down peak with 门
宽l100mm考虑)；
parking下班人流至建筑物地
乘客进出电梯时间T3 乘客进入轿箱的时间：每人1．2s，
下停车场高峰模式 乘客离开轿箱的时间：每人1．7s
写字楼客户可以接受的平 每班电梯计划外所占时间T4:启动延迟 电梯门完全关闭后到电梯开始移动
时间、加速度延迟时间 之间的这段延迟时间，一般为
均运行时间间隔指标为：40S；
0．5s
每班电梯往返一周所需时间T T=T1+T2+T3+T4
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 电梯数量
电梯五分钟输送能力计算公式

电梯额定载人数*0.8×300S
单台电梯五分钟输送能力=
运行一周时间/S

N单台电梯五分钟输送能力×100%
N台电梯五分钟输送能力=
电梯使用人数

备注： 电梯使用人数：
1、5min运输能力=运 办公建筑中的使用人数可按10~12m2/人的使用面积估算。一般可按
载率，决定电梯运输 每人有效净面积8~12m2/人计算。换算成建筑面积约为15m2/人。
能力的主要指标； 有效净面积就是总建筑面积减去不能提供人居住与办公的面积（如
2、写字楼5min输送能 楼梯、电梯井道电梯厅、公共走道、卫生间、设备间、结构面积等）。
力指标 例如：写字楼体量为37000平方米，未来入驻客户预计为3000人，即
11%~15%； 未来电梯服务人数为3000人。

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 计算方法 选择电梯台数时除进行交通分析外，还要考虑逐
年的客流交通变化，并满足建筑设计规范要求。

按建筑规模法计算电梯数量流程图

选择电梯台数时注意的方面： 设定建 设定 按照建筑物的使

筑面积 各层 用性质，假定必
进行交通分析； 和层数 人数 要的运输能力
考虑大楼完成数年的客流
交通的变化；
设定每 设定 设定 选择各
台数设置应满足各类建筑
梯装载 电梯 层停止
设计规范要求的最低配置； 定员 速度 层高 方式
大楼一般不能只配一台电
梯，否则一旦停机大楼交通
算出电梯 算出每 算出
就会瘫痪。
运行一周 5min可能 必要
的时间 运载能力 台数

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 实例测算

计算前提： 区域 高层客梯 中层客梯 低层客梯

层高4.2M。 总层站 35 24 13

服务层站 11 11 13
建筑面积2400人/层, 以140
提升高度/M 148.6 102.4 56.2
人/层计, 大楼总人数共4480人, 大楼参数
服务层高 37.8 37.8 56.2
出勤率按80%进行计算。、 使用人数 1400 1400 1680
电梯配置情况由于大楼需设 出勤率 80% 80% 80%

两个避难层, 故拟采用如下 电梯速度 3 2.5 2

电梯参数 电梯载重/kg 1600 1600 1600

方案
组内台数 6 6 6
高区26-35F——6 台(25层设为
高峰时段五分钟
13.1% 14.4% 13.2%
避难层) 运输能力
结果 高峰时段五分钟
146.7 161.1 177.2
中区15-24F——6台(14层设为 运输人数
平均运行间隔/s 35.73 32.18 27.71
避难层)
低区1-14F——6台
备注：当进行分区以后，每组电梯的平均间隔应分开计算，不相互影响。

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电梯服务面积
单梯服务面积配置之深圳案例参考

每层电梯数
片区 项目 办公面积 单梯服务面积
（部/层）
3号楼 7部\31层
卓越世纪中心 195226.1 10275平米/部
4号楼 12部\34层
中心区 诺德中心 15部\38层 68957 4597平米/部
国际商会中心 18部\58层 98455 5469平米/部
安联大厦 14部\35层 62219 4444平米/部
Tower B 12部\41层
NEO企业大道 85223.6 4485.45平米/部
Tower C 7部\31层
中心西区 塔楼1 14部\37层
东海商务中心 99500 3685平米/部
塔楼2 13部\26层
中央西谷大厦 8部\24层 36093.84 4512平米/部
A座 5部\32层
罗湖区 鸿隆世纪广场 56841.2 5684平米/部
B座 5部\33层
汉京国际 7部\22层 25546.07 3649平米/部
A栋 6部\20层
香年广场 B栋 2 93912.1 6708平米/部
南山区
C栋 6
东座 12部\24层
海岸城 83477.2 3629平米/部
西座 11部\30层
万俊经贸大厦 5部\19层 32248 6450平米/部
宝安区 A座 5部\21层
滨海大厦 38436.06 3844平米/部
B座 5部\15层
A座 13部\22层
B座 13部\22层
智慧广场项目 97100 2855平米/部
C座 4部\6层
D座 4部\6层
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31
 电梯服务面积
深圳写字楼单梯服务面积对比

11000
10275
10000
平均值4600平米/部
9000

8000

7000 6708
6450
6000 5684
5469

5000 4597 4485.45 4512

4444
3685 3649 3844
4000 3629
2855
3000

2000
卓越世纪中心 诺德中心 国际商会中心 安联大厦 NEO 东海商务中心 中央西谷 鸿隆世纪 汉京国际 香年广场 海岸城 万俊经贸 滨海大厦 智慧广场

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32
 电梯服务面积
深圳甲级写字楼单体服务面积

深圳甲级写字楼单梯服务面积统计 深圳甲级写字楼达标统计

7%
21% 22%
3000㎡以下
3000-4000㎡ 5000㎡以下
29%
4000-5000㎡ 5000-6000㎡
14% 14%
5000-6000㎡ 6000㎡以上
64%
6000㎡以上

29%

通常情况下，甲级写字楼的每部电梯的服务面积约为4000～5000平方米，而目前深圳甲级写字
楼中满足这个标准的近64%，总体情况一般，有部分写字楼单梯服务面积远低于目前深圳甲级写
字楼平均水平，如智慧广场。
这一比例也表明，目前深圳甲级写字楼的电梯配备从整体上来看有待提高，这对日后超甲级写
字楼的开发，提出了更高的要求。

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33
 选择建议 结合深圳市场案例及其办公建筑设计规范，
选定电梯数量

电梯服务面积 电梯服务层数
建筑类别 经济 常用 舒适 豪华 写字楼档次
（ ㎡ /部） （ 部/层）
按建筑面 4000以
6000 5000 4000
积/㎡/台 下
按有效面 2000以 超甲级 3000—4000 1/2.0—1/3.0
3000 2500 2000
积/㎡/台 下
按人数/
350 300 250 250以下
人/台 1/3.0—1/4.0
甲级 4000—5000
备注：《办公建筑设计规范》

类甲级 5000—6000 1/4.0—1/5.0

目前国内还没有甲级写字楼及楼内电梯的
备注：本建议是结合深圳现有案例并考虑经济成本
规范要求，只能结合国际上的评价体系和国 因素总结得出，国内一线城市可参考此标准，二线
内甲级写字楼的电梯现状做为设计参考。 城市可根据此标准相对降低。

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分层区与分层段 电梯分区可以先分层区划分再分层段划分

定义 优点 设计时需考虑因素

对于客流量很大的超高层建筑，可
1、出租的办公大楼要避免
把建筑沿高度方向上分成2-4个相邻 1、减少可能的停站数，
分 同一租户跨越不同层段、
层 的层区，每个层区设空中侯梯大厅 缩短往返一周的时间；
层区；有食堂或大型会议
区 与大楼主端站由直达高速电梯服务， 2、高层段可以使用较高
室的楼层最好再设置继乘
可采用双层或多层轿厢电梯。 速度电梯；
层；
3、低层段电梯机房上部
对于客流量较大的高层建筑，在分 2、设有观光厅、露天大厅
的楼层可以利用，高层
层区的基础上，把建筑沿高度方向 等大型公共服务区的楼层
分 段快行区间的候梯厅可
上再分成几个相邻的层段，每个层 应采用高速电梯直驶；
层 以利用；
段 段由一个或多个电梯组专门服务， 3、当大楼人数及其分布发
4、厅站总数减少，设备
有时还有一台电梯服务于从底层到 生较大变化时，很难重新
费也相应减少。
最高层的所有楼层。 分层段或分层区。

备注：电梯分区可以先分层区划分再分层段划分。对于楼层不高、客流量不大、仅有少量电梯的大
楼可以采用隔层停靠的方法分配电梯的服务楼层。

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35
分区设置方式 电梯分区方式主要有四种：传统分区、双层
轿厢、快速梯与分组梯结合、立体电梯厅

分区方式 试用范围 工作方式 优缺点

传统 将电梯划分为若干组，每组电梯4-8台，
任意
分区 分担8-15层。每个分区的交接点，通过停 ——
写字楼
方式 梯层相互重合1-2层。

更适合于自用 在同一梯井内安装上、下两层重叠在一起 优点：提高同一井道的运

双层
办公大楼，不 的双层轿箱，使每次运行具有2台电梯的 输能力。
轿箱
大适用于出租 运输力，出发层分上下两层，停止层分别 缺点：如果乘客的诱导路
方式
的写字楼 为偶数层专用和奇数层专用。 线不明确，容易发生混乱。

快速梯与 高层写字 比传统分组方式节省电梯

快速梯每10层（可灵活设定）停站，然后
分组梯结 楼（超过 空间，如果超过50层这种
换乘分组梯。
合方式 30层） 方式更有效。

立体 在建筑物的上部设一个或几个特定的换乘
超高层（100
电梯厅 层电梯厅，用大型往复电梯将乘客运至换 ——
层左右的建筑）
方式 乘层，再从该层电梯厅换乘普通分区电梯。

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36
分区设置方式
楼层分区分段示意图

侯梯时人能同时顾及的
电梯数量有限的，因此同
一梯组的电梯数量不应超
过8台，如果电梯数量超
过8台，应减少梯组服务
楼层，以减少电梯数量。

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37
 分区设置方式
以京基100为例

低区的办公大堂设于负一层及一层，乘
京基金融中心大厦设计标准：采用国际甲级办公室
客可乘坐位于核心筒左侧的6台双轿箱高
的客梯计算标准：
速电梯由低区的办公大堂至39层及40层的
5分钟输送能力 在上行高峰期 > 12%
高区办公大堂,然后可转换乘坐高区电梯。
平均运行间隔 < 30s
高区的4组电梯与低区的4组电梯共用核心
人员密度 =12m2/人
筒电梯井道，节省了核心筒的空间。
实际人员占总人数的比例 = 85%
为何区分为低、高：设计之初曾做过两
电梯负载率 < 80%
个方案设一个电梯转换层和设两个电梯转
换层(办公楼楼层分为低区、中区及高区)。 分区 电梯数量
选择低、高分区是因为从使用者角度看一
分为2组，每组6台
个电梯转换层比两个电梯转换层更直接、 低区
分为2组，每组4台
更方便需要更少的穿梭电梯及客梯电梯，
效率较高成本相对要低。 分为2组，每组6台
高区
分为2组，每组4台

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38
 其他因素
共有七方面，重点分析轿厢装潢

电梯配置考虑的其他因素

安全性 节能和 使用环 耐火 涉及的

经济性 境因素 与消防 其它标 舒适性
和可靠性 绿色环保
准规范
主要涉及电 应考虑使用 主要考虑 涉及电梯的
除与制造 要求电梯
质量密切 梯的设备费 节能、减 环境的特点， 大楼发生 速度、加速
相关外， 用、土建费 少油污染、 如用途与场 火灾的情 度、振动、
还与安装 用、安装费 电磁兼容 合、是否有 况下人员 噪声、平层
维保质量 性强、噪 的疏散和 准确度、装
用、运行费 残疾人来往、
有关。 声低、安 救助。 潢等方面，
用、维保费 是否需要楼 其目的是给
全可靠、
用、关税及 长寿命、 层保密而设 乘客提供一
保险费用等。 与建筑物 置指纹操纵 个尽量舒适
协调等。 的电梯等方 电梯装潢主要包括轿厢 的乘梯环境。
的装潢、电梯门的装
面。 潢、观光梯的井道装
潢、候梯厅的装潢等。

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39
 轿厢的装潢 【人性化】设置实用、美观的扶手，吊顶结合隐
藏式光源设计，需美观且光线充足
木质材料扶手

暖色石材地板 吊顶美观，光线充足
扁平式轿箱 防指纹磨砂不
锈钢轿厢面板
扶手： 轿厢内三面均设置扶手，方便客户使用。扶手中部可以使用木制材质，冬季使
用舒适性更好；同时扶手可保护轿厢墙面不被划伤；
吊顶：建议吊顶与隐藏式光源结合设计，避免直射点光源造成的炫目，吊顶需做到美观
且灯光光线充足；
摄像头：使用小型摄像头，置于角落不显眼位置，不显突兀。
镜面设计
地板材质：采用与候梯厅色调相近的石材，材料反射率需较低，充分保障女士隐私。
暖色石材地板

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40
 轿厢的装潢 【人性化】采用双排电梯按钮，方便两侧人员同
时操作，设计需考虑实用性及人性化

电梯按钮选型要点：
双排按钮：采用双排电梯按
钮，方便两侧人员操作；
按钮设计：采用防指纹不锈
钢材质，内凹式圆形按键设计，
美观、显品质、便于使用、且
盲文设计
不易磨损；
数字与按键分离：楼层数字
与按键本身分离，以免数字被
磨损；
√
盲文设计：可采用盲文设计，

×
更显人性化。

按键容易磨损
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41
轿厢的装潢 【舒适性】采用扁平式轿厢，不锈钢面板作为墙
面的主要材质
扁平式轿箱

轿箱材质：
扁平式轿箱:建议采用扁平式
轿箱，方便乘客进出及选择电 防指纹磨砂不锈钢轿厢面板
梯楼层；
墙面材质:采用防指纹、易清
洁、耐腐蚀的不锈钢面板作为
镜面设计
墙面的主要材质； 镜面设计

a:镜面:轿厢内部分设置镜面，
增强轿厢空间感；
b:地板材质:采用与候梯厅色调
相近的石材。

暖色石材地板 暖色石材地板
扁平式轿箱
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42
 轿厢的装潢 【舒适性】轿厢内可设置液晶显示屏、音乐及空
调系统，并可考虑采用香氛系统
显示楼层信息

电梯内配置要点：
电梯液晶显示屏：建议电梯内装设带仰视角度的真彩液晶屏，播放对外牌价、股市行情、天气预报等
商务信息；同时显示楼层信息；
音乐、空调系统：电梯内需设置空调系统；并设置音乐系统，在液晶屏播放广告时播放柔和背景音乐；
在液晶显示屏播放新闻类节目时，停止播放背景音乐；
香氛系统：电梯内可适当考虑设置类似酒店的自动喷香装置，从嗅觉角度就给客户不同其他写字楼的
全新感受。

本报告是严格保密的。
43
轿厢门的装潢 【美学性】色调与候梯厅墙面保持一致，可考虑
将项目LOGO或艺术纹饰图案设在门板上
电梯门材质与候梯厅墙面色调统一

电梯门装潢要点：
协调统一：建议门
板材质的色调与候梯
厅墙面保持基本一致，
增强候梯厅整体性。
材质：门板采用品
质较高的磨砂或拉丝
不锈钢材质。
装饰：电梯门板设
计有项目LOGO图案或
艺术纹饰，美化外观、
强化个性，可加深客 电梯门材质与候梯厅墙面色调统一

户对项目的印象。

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44
课题研究纲要

一、电梯的概述及分类
二、电梯的经济指标
三、电梯的配置
四、客户、开发商关注点
五、电梯的发展趋势

本报告是严格保密的。
45
 客户关注 最关注品牌及产地，其次是轿厢整体舒适性

年龄：28左右 访谈对象：林女士 年龄：27左右 访谈对象：唐先生

工作单位：君子广场销售代表 工作单位：君子广场销售代表

客户关注点 客户关注点

品牌＞产地>轿厢
品牌＞产地>轿 规格>安全系数>
厢规格>平稳性 速度>单梯服务比

访谈对象典型代表

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46
开发商关注 最关注性价比控制成本，其次是品牌

年龄：26左右 访谈对象：刘女士 年龄：27左右 访谈对象：贾女士

工作单位：壹海城策划 工作单位：君子广场策划

开发商关注点 开发商关注点

首先关注的是成
性价比，就是 本，在控制成本
控制成本。 情况下，如果想
把项目做好往往
关注的是品牌。

访谈对象典型代表

本报告是严格保密的。
47
课题研究纲要

一、电梯的概述及分类
二、电梯的经济指标
三、电梯的配置
四、客户、开发商关注点
五、电梯的发展趋势

本报告是严格保密的。
48
蓝牙技术 将减少电梯的安装周期和费用，提高电梯的可
靠性和控制精度

蓝牙技术：是一种全球开放的、短距无线通讯技术，它可通过短距离
无线通讯，把电梯各种电子设备连接起来，无需纵横交错的电缆线，可
实现无线组网。

蓝牙技术

减少电梯的安装周期和费用

提高电梯的可靠性和控制精度
优点
解决电气设备的兼容性

把电梯归纳到大楼管理系统或智能化管理小区系统中

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49
 超高速电梯 多用途、全功能的塔式建筑大量出现，使得超
高速电梯成为主要研究方向之一

使用中 台北市101大厦日立电梯，运行速度高达每分钟1010米

速度
韩国现代电梯公司THE EL，1080米/分（时速64．8公里），
已开发 THE EL”的运行距离也是世界之最，达600米，可以在150
层建筑物升降

曳引式超高速电梯 无需垂直轨道牵引升降，从而除去了传统的钢缆、钢丝导
的研究 轨、配重、限速器、导向轮、配重轮等复杂的机械设备

舒适感 未来超高速电梯舒适感会有明显提高

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50
绿色电梯 绿色电梯简介

绿色电梯

节能、减少油污染

电磁兼容性强，噪声低，长寿命

要求 绿色装潢材料

无需安装手脚架

生产和使用过程中对环境没有影响，并且材料是可以回收的

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磁悬浮电梯 磁悬浮电梯简介

名称 磁悬浮电梯

开发者 日本东芝
无需垂直轨道牵引升降，从而除去了传统的钢缆、钢丝导轨、
特点
配重、限速器、导向轮、配重轮等复杂的机械设备
动子为装在轿厢内的磁铁，定子为装在导轨上的铁心和线圈，
运行原理 在轿厢移动时，通过定、动子间磁力的相互作用综合调整，
使轿厢与导轨无接触
安静舒适

优点 梯速快

获得节能效果（切割磁场的形式来回收轿厢动能及势能）

本报告是严格保密的。
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 HE END
HANKS

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