FUNGSI TANAH

DALAM PERSPEKTIF HUKUM TANAH

NASIONAL
(ASPEK PENGADAAN TANAH
UNTUK PEMBANGUNAN)
 Pengaturan mengenai Perencanaan,persediaan,
peruntukkan dan penggunaan tanah

Penjelasan Pasal 14-UUPA

 Pasal ini mengatur soal perencanaan persediaan, peruntukan

dan penggunaan bumi, air dan ruang angkasa sebagai yang telah
dikemukakan dalam penjelasan umum (II angka 8). Mengingat
akan corak perekonomian Negara dikemudian hari dimana
industri dan pertambangan akan mempunyai peranan yang
penting, maka disamping perencanaan untuk pertanian perlu
diperhatikan, pula keperluan untuk industri dan pertambangan
(ayat 1 huruf d dan e).
 Perencanaan itu tidak saja bermaksud menyediakan tanah
untuk pertanian, peternakan, perikanan, industri dan
pertambangan, tetapi juga ditujukan untuk memajukannya.
Pengesahan peraturan Pemerintah Daerah harus dilakukan
dalam rangka rencana umum yang dibuat oleh Pemerintah Pusat
dan sesuai dengan kebijaksanaan Pusat.
 MATERI-MATERI HUKUM
DALAM LINGKUP PENGADAAN TANAH

Politik UUPA
pertanahan
nasional Asas-asas
[PASAL 33 AYAT penguasaan
3) UUD RI 1945] tanah
PEMBUKAAN Pengaturan
UUDNKRI Perencanaan,
(Tujuan persediaan,
peruntukkan dan
kemerdekaan penggunaan tanah
NKRI)
(PENATAAN
RUANG)
 FUNGSI TANAH
DI PERKOTAAN (URBAN AREA) DI PERDESAAAN (RURAL)

SEBAGAI WADAH (RUANG) SEBAGAI FAKTOR PRODUKSI

HAK PRIMER: HAK PRIMER:

HM, HGB, HPAKAI, HPL HM, HGU, HPAKAI

HAK SEKUNDER: HAK SEKUNDER:

HGB, HAK PAKAI,HAK SEWA HAK PAKAI, HAK GADAI, HUBH,
HAK SEWA
MEMENUHI HAK MENUMPANG
KEBUTUHAN HIDUP

PANGAN, SANDANG, PAPAN,MARGA, SUKA, PENYEMPURNA

BERKAITAN DENGAN RENCANA PEROLEHAN TANAH
Hal-hal yang harus diperhatikan

1. Jenis penggunaan Tanah (Proyek)-nya

2. Status Tanah yang Tersedia
3. Respon/Kesediaan Pemilik Tanahnya
4. Letak/Lokasi tanah dan RTRW setempat
 Yaitu apa yang direncanakan untuk dibangun atau apa
yang akan dibangun, misalnya yang akan dibangun itu
adalah perumahan, pelabuhan udara atau pelabuhan laut
dan sebagainya.
 Dengan demikian masalah proyek ini erat kaitannya
dengan masalah LOKASI dan RENCANA TATA RUANG
WILAYAH (RTRW).
A. KEPERLUAN PERORANGAN

 Hak yang diberikan kepada perorangan adalah Hak

Milik.
 Kalau tanah itu untuk pertanian, ada pembatasan
luasnya menurut Pasal 17 UUPA, yang peraturan
pelaksananya UU No. 56/Prp/1960 tentang Landreform.
Sedangkan untuk perumahan belum ada
pembatasannya (Pasal 12 UU 56/Prp/1960)
B. KEPERLUAN PERUSAHAAN
Untuk keperluan usaha tidak diberikan Hak Milik, tetapi
dapat diberikan dengan :
 Hak Guna Usaha, dengan jangka waktu 35 tahun dapat
diperpanjang 25 tahun;
 Hak Guna Bangunan, dengan jangka waktu 30 tahun dan dapat
diperpanjang 20 tahun;
 Hak Pakai, dengan jangka waktu 25 tahun dapat diperpanjang 20
tahun;
 Hak Pengelolaan (BUMN, BUMD)
C. KEPERLUAN KHUSUS

 Untuk instansi pemerintah, misalnya Departemen, Jawatan, Instansi-instansi lainnya

di kota, atau membangun kantor kepala desa di desa, dengan Hak Pakai. Hak Pakai ini
dimaksudkan untuk keperluan membangun kantor bagi kegiatan sehari-hari.

 Untuk perusahaan-perusahaan yang didirikan oleh Negara, misalnya

Perum/Pesero, Perjan, Perusahaan Daerah, juga diberikan Hak Pengelolaan (umpamanya
bagi industrial estate, bonded ware house). Sedangkan untuk perusahaan Perkebunan
Negara, tidaklah dengan Hak Pengelolaan tetapi dengan Hak Guna Usaha.

 Untuk kegiatan keagamaan, hak yang tersedia adalah Hak Pakai (pasal 49 ayat
2 UUPA) dengan jangka waktu tidak terbatas.

 Untuk perwakilan negara asing, misalnya untuk kantor kedutaan dan/atau rumah
kediaman kepala perwakilan asing, diberikan Hak Pakai secara cuma-cuma dan jangka
waktunya pun tidak terbatas (=selama digunakan).
Kemungkinan status tanah yang tersedia:
1. Tanah Negara
2. Tanah Hak Perorangan:
 sudah bersertipikat
 bekas hak milik adat yang belum bersertipikat
3. Tanah Hak Pengelolaan
4. Tanah Hak Ulayat
(1) Segi fisik terdiri dari:
 Letak tanahnya yang menyangkut masalah yurisdiksi
 Luas tanahnya, dalam hal ini perlu diteliti ukuran yang tepat
 Batas-batas tanahnya untuk mencegah konflik dengan tanah yang
bersebelahan

(2) Segi yuridis yang meliputi:

 Status tanahnya, apakah tanah itu tanah negara atau tanah hak-hak
pribadi tertentu.
 Status subyeknya, siapakah pemilik atau pemegang hak atas tanah
 Hak-hak pihak ketiga yang membebani
 Perbuatan hukum/peristiwa hukum yang telah terjadi
 Apakah ada penguasaaan ilegal diatasnya
 TANAH HAK TANAH HAK
YANG SUDAH DIDAFTAR YANG BELUM DIDAFTAR

Sertipikat Hak Tanah yang memuat data Bagian tanah-tanah bekas hak Indonesia,
yuridis dan data fisik atas bidang tanah yang antara lain bekas Hak Milik Adat, yang
bersangkutan. dianggap sebagai tanda buktinya (sebelum
UUPA) ialah berupa tanda bukti
Di dalam sertipikat hak atas tanah terdapat: pembayaran pajak (Petuk Pajak), antara
lain:
1.Salinan Buku Tanah (berisi data yuridis)
1. Pajak hasil bumi/”landrente” (bagi Hak Milik
2.Surat Ukur (berisi data fisik tanah) Adat di desa-desa), disebut dengan istilah:
- Girik (Jawa Barat);
- Ketitir (di Jawa Tengah dan Timur);
- Pipil (di Bali dan NTB)
2. Verponding Indonesia
(bagi Hak Milik Adat di kota-kota besar)

Tanda bukti pembayaran pajak tersebut

sekarang disebut tanda bukti pembayaran
Pajak Bumi dan Bangunan.
 Kemungkinan Respon/Sikap Pemilik Tanah yang
tanahnya akan diambil-alih/digunakan pihak lain:
1. Setuju Tanpa syarat apapun
2. Setuju tetapi ada syarat-syarat tertentu, misal:
 jumlah ganti kerugian
 bentuk ganti kerugian
 jaminan pembayaran
 jaminan kelangsungan usaha
3. Tidak Setuju tanpa alasan apapun
4. Menentang/over-reactive
 Apakah rencana pembangunan mendahului tata ruang?
 Apakah rencana pembangunan mengikuti tata ruang?
 Fungsi Ijin Lokasi
dalam kaitannya dengan Penataan Ruang
(UU Nomor 26 tahun 2007)

Pengendalian pemanfaatan ruang dilakukan pula melalui perizinan

pemanfaatan ruang, pemberian insentif dan disinsentif, serta
pengenaan sanksi.

Perizinan pemanfaatan ruang dimaksudkan sebagai upaya penertiban

pemanfaatan ruang sehingga setiap pemanfaatan ruang harus
dilakukan sesuai dengan rencana tata ruang.

Izin pemanfaatan ruang diatur dan diterbitkan oleh Pemerintah dan

pemerintah daerah sesuai dengan kewenangannya masing-masing.
Pemanfaatan ruang yang tidak sesuai dengan rencana tata ruang, baik
yang dilengkapi dengan izin maupun yang tidak memiliki izin, dikenai
sanksi adminstratif, sanksi pidana penjara, dan/atau sanksi pidana
denda.
Pola Insentif-Disinsentif
 Pemberian insentif dimaksudkan sebagai upaya untuk
memberikan imbalan terhadap pelaksanaan kegiatan yang
sejalan dengan rencana tata ruang, baik yang dilakukan
oleh masyarakat maupun oleh pemerintah daerah.
 Bentuk insentif tersebut, antara lain, dapat berupa:
1. keringanan pajak,
2. pembangunan prasarana dan sarana (infrastruktur),
3. pemberian kompensasi, kemudahan prosedur perizinan, dan
4. pemberian penghargaan.
Pola Insentif-Disinsentif

Disinsentif dimaksudkan sebagai perangkat untuk mencegah,

membatasi pertumbuhan, dan/atau mengurangi kegiatan yang
tidak sejalan dengan rencana tata ruang, yang antara lain
dapat berupa :
1. pengenaan pajak yang tinggi, pembatasan
2. penyediaan prasarana dan sarana, serta pengenaan
3. kompensasi dan penalti.
Pengenaan Sanksi
 Pengenaan sanksi, yang merupakan salah satu upaya
pengendalian pemanfaatan ruang, dimaksudkan sebagai
perangkat tindakan penertiban atas pemanfaatan ruang
yang tidak sesuai dengan rencana tata ruang dan peraturan
zonasi.
 Dalam Undang-Undang ini pengenaan sanksi tidak hanya
diberikan kepada pemanfaat ruang yang tidak sesuai dengan
ketentuan perizinan pemanfaatan ruang, tetapi dikenakan
pula kepada pejabat pemerintah yang berwenang yang
menerbitkan izin pemanfaatan ruang yang tidak sesuai
dengan rencana tata ruang.
 Keperluan Perorangan Keperluan Perusahaan
(NON-komersial) (Komersial-bisnis)
Perolehan Tanah secara Harus memperoleh Ijin
langsung (Pemindahan Hak- Lokasi (PMNA/K.BPN
Jual Beli) No.2./1999)
 Ijin Lokasi

Ijin Lokasi adalah Ijin peruntukkan penggunaan tanah yang

wajib dimiliki oleh perusahaan untuk memperoleh tanah yang
diperlukan dalam rangka penanaman modal, yang berlaku pula
sebagai ijin pemindahan hak, dan untuk menggunakan tanah,
guna keperluan usaha penanaman modal