Operações

Imobiliárias
Integradas

Aula 10

José Machado
Carregosa
 OBJETIVOS DA AULA
1) Conhecer as operações de arrendamento
mercantil ou leasing imobiliário;

2) Compreender as demais formas de

financiamento imobiliário e seus aspectos
jurídicos.
 O segmento e definição de Leasing
De acordo com o art. 1º da Lei no. 7.132/83 é
considerado arrendamento mercantil, o
negócio jurídico realizado entre pessoa
jurídica na qualidade de arrendadora, e
pessoa física ou jurídica, na qualidade de
arrendatária, e que tenha por objeto o
arrendamento de bens adquiridos pela
arrendadora, segundo especificações da
arrendatária e para uso próprio desta.
 O segmento e definição de Leasing
O leasing ou arrendamento mercantil é uma
operação em que a arrendadora de um bem móvel
ou imóvel transfere ao arrendatário o uso desse
bem por prazo determinado, recebendo em troca
uma contraprestação. Esta operação se parece
com um financiamento que utilize o bem móvel ou
imóvel como garantia e que pode ser pago em
prestações, apresentando um valor residual
referente à opção de compra no final do contrato.
Deve ser ressaltado que a arrendadora deverá ser
pessoa jurídica e a arrendatária poderá ser pessoa
física ou jurídica.
 O segmento e definição de Leasing
Segundo o art. 5º da Lei no. 6.099/74 os
contratos de arrendamento mercantil
conterão as seguintes disposições: a) prazo
do contrato; b) valor de cada contraprestação
por períodos determinados, não superiores a
um semestre; c) opção de compra ou
renovação de contrato, como faculdade do
arrendatário; d) preço para opção de compra
ou critério para sua fixação, quando for
estipulada esta cláusula.
 O segmento e definição de Leasing
Portanto, ao final do contrato de arrendamento, o
arrendatário tem as seguintes alternativas, ou seja,
comprar o bem por valor previamente contratado;
renovar o contrato tendo como principal o valor
residual; ou efetuar a devolução do bem a
arrendadora. No primeiro caso, é assegurado ao
arrendatário adquirir o bem pelo valor residual, que
será o previamente estabelecido no contrato ou o
de mercado. Para ser exercido esse direito, o
arrendatário deverá ter cumprido corretamente as
obrigações contratuais.
 O segmento e definição de Leasing
O contrato de leasing tem prazo mínimo
determinado na legislação. O art. 8º da
Resolução no. 2.309/96 estabelece como
prazo mínimo de arrendamento dois anos
para bens com vida útil de até cinco anos e
de três anos para os outros bens.
 O segmento e definição de Leasing
Em face disso, não é possível a liquidação do
arrendamento mercantil antes do prazo
determinado. O direito à opção de compra do
bem só é obtido ao final do prazo contratual.
Assim, não é aplicável ao contrato de
arrendamento mercantil a opção de o cliente
liquidar a dívida e adquirir o bem
antecipadamente.
 O segmento e definição de Leasing
Por sua vez, é permitida, desde que esteja
expressa no contrato, a transferência dos
direitos e obrigações a terceiros, com a
concordância da empresa arrendadora. A
Portaria do Ministério da Fazenda n.º 564/78
define Custo de Aquisição e VRG (Valor
Residual Garantido) na apuração de
resultados, para efeito de tributação, de
operações de arrendamento mercantil.
 Leasing e alternativas (aluguel e
financiamento)
O leasing apresenta características próprias
que o diferenciam do aluguel e do
financiamento. No caso do leasing, o valor do
bem arrendado vai sendo gradativamente
amortizado durante o pagamento das
contraprestações, tendo a arrendatária, ao
final do contrato, a opção de adquirir
definitivamente o bem arrendado. Existem
vantagens tributárias aplicadas de forma
específica nas operações de Leasing.
 Leasing e alternativas (aluguel e
financiamento)
No caso do aluguel não existe o valor residual
durante a vigência do contrato. No leasing, o
arrendatário tem a opção de aquisição do
bem ao final do contrato. O locatário ao
alugar o imóvel tem a posse do bem,
entretanto, não poderá ser o proprietário do
imóvel em nenhum momento do contrato de
locação.
 Leasing e alternativas (aluguel e
financiamento)
Por outro lado, no financiamento o comprador do
bem recebe os recursos para sua aquisição. No
arrendamento mercantil, durante a vigência do
contrato, o bem continua sendo propriedade da
empresa arrendadora. A propriedade no caso do
financiamento apresenta um tratamento
diferenciado em relação ao arrendamento
mercantil. O bem em questão poderá ser ou não
garantia para o pagamento do financiamento.
 Leasing e alternativas (aluguel e
financiamento)
Para efeitos contábeis, a compra à vista ou
financiada gera benefícios à empresa por
meio da depreciação, o que é uma despesa
dedutível da base de cálculo do Imposto de
Renda a pagar. O leasing gera benefícios à
empresa arrendatária da dedutibilidade das
contraprestações pagas da base de cálculo
do Imposto de Renda a pagar, assim como a
imobilização do valor residual.
 Leasing ou arrendamento mercantil
imobiliário
Apesar de pouco praticado no Brasil em
comparação ao financiamento, o leasing
imobiliário é uma modalidade que deverá
apresentar crescimento expressivo nos
próximos anos/décadas. A entrada de
pessoas jurídicas adquirindo imóveis para
realizar seus empreendimentos ou como
investimentos, deverá estimular cada vez
mais as operações de leasing imobiliário.
 Leasing ou arrendamento mercantil
imobiliário
O art. 11 da Resolução do Banco Central do
Brasil no. 2.309/96 determina como objeto de
arrendamento, bens móveis, de produção
nacional ou estrangeira, e bens imóveis
adquiridos pela entidade arrendadora para
fins de uso próprio da arrendatária, segundo
as especificações desta.
 Leasing ou arrendamento mercantil
imobiliário
A legislação concede um grande espaço para
aplicação do arrendamento mercantil nas
operações imobiliárias. No momento em que
a carreira do Corretor de Imóveis se
diversifica e sua atuação como
consultor/assessor imobiliário se intensifica,
as oportunidades se apresentam nesse novo
mercado de financiamento de imóveis. O
conhecimento de seu funcionamento será
importante para o crescimento profissional do
Corretor de Imóveis no segmento imobiliário.
 Leasing ou arrendamento mercantil
imobiliário
O art. 19 da Resolução no. 2.309/96
estabelece que as sociedades de
arrendamento mercantil podem empregar em
suas atividades, além de recursos próprios,
os provenientes de: I - empréstimos
contraídos no exterior; II - empréstimos e
financiamentos de instituições financeiras
nacionais, inclusive de repasses de recursos
externos; [...] VII - outras formas de captação
de recursos, autorizadas pelo Banco Central
do Brasil.
 Leasing ou arrendamento mercantil
imobiliário
Portanto, as fontes de financiamento são as
mais variadas possíveis, especialmente
quanto aos repasses de recursos externos, o
que poderá facilitar a transação imobiliária de
multinacionais instaladas no país com acesso
ao mercado internacional de crédito. As
vantagens fiscais e operacionais tornam
muito atrativo esse mercado de financiamento
de imóveis.
 Características do “lease back”
imobiliário
O “lease back” imobiliário tem sido
empregado com freqüência pelas empresas
como forma de se capitalizar ser ter que sair
do imóvel ocupado. Nesse caso, a empresa é
proprietária de um imóvel que será negociado
com uma sociedade de arrendamento
mercantil, e, de forma simultânea, a empresa
fará uma operação de leasing com este
mesmo agente.
 Características do “lease back”
imobiliário
Com isso, a empresa ficará com a posse do
imóvel deixando de ser proprietária do bem
que será transferida a sociedade de
arrendamento mercantil. No entanto, a
empresa poderá obter recursos financeiros a
um custo mais reduzido e maiores vantagens
de natureza fiscal.
 Características do “lease back”
imobiliário
Ao final do contrato poderá obter de volta o
imóvel exercendo seu direito de opção de
compra. Isso evita o desgaste que teria para
renegociar o contrato de aluguel em caso de
decidir pela locação do imóvel. Companhias
transferem, por exemplo, plataformas de
petróleo para empresas de arrendamento
mercantil, que depois fazem uma operação
de leasing com essa mesma empresa.
O leasing imobiliário e as organizações
O sistema de arrendamento mercantil permite
maior flexibilidade na gestão financeira e
patrimonial das empresas. O prazo alongado
de pagamento das prestações do
arrendamento mercantil facilita a
administração do fluxo de caixa da
companhia. Além disso, as vantagens fiscais
advindas dessa modalidade de operação
financeira resultam em ganho adicional para
a arrendatária.
O leasing imobiliário e as organizações
No entanto, a companhia não poderá utilizar
o bem como garantia em outros
financiamentos. Por sua vez, como o leasing
não pode ser interrompido no decorrer do
contrato, a empresa perde em flexibilidade no
caso de necessidade de desfazimento do
imóvel antes do final do contrato. A
impossibilidade de quitação da dívida
antecipada pode resultar em conflitos com a
sociedade de arrendamento mercantil.
O leasing imobiliário e as organizações
Existe, por fim, alguma dificuldade de registro do
leasing imobiliário nos cartórios competentes. A Lei
no. 6015/73 que disciplina os registros públicos não
faz menção específica ao registro do arrendamento
mercantil. Entretanto, no art. 127 da referida lei,
estabelece que no Registro de Títulos e
Documentos poderá ser feita a transcrição
facultativa, de quaisquer documentos, para sua
conservação. Caberá ao Registro de Títulos e
Documentos a realização de quaisquer registros
não atribuídos expressamente a outro ofício.
 O financiamento imobiliário
O objetivo da casa própria é uma aspiração
de uma parte significativa da população
brasileira. O bem imóvel apresenta um valor
elevado o que torna o pagamento à vista
restrito a uma parcela muito reduzida da
população. A opção pelo financiamento é
inevitável para a maioria das pessoas que
procuram adquirir um bem imóvel.
 O financiamento imobiliário
Nos países com grau de desenvolvimento
elevado existe financiamento para o imóvel
com prazo bem dilatado. A disponibilidade de
recursos de longo prazo permite o repasse
para o mercado imobiliário com taxas
atrativas para o tomador do empréstimo. As
taxas de juros baixas existentes nos Estados
Unidos/Europa possibilitam ao mutuário
estender o financiamento imobiliário para
além de duas décadas sem haver um
comprometimento sério de sua renda.
 O financiamento imobiliário
No entanto, a crise do setor imobiliário norte-
americano de 2008 foi resultado da elevada
insolvência verificada no setor. A facilidade na
obtenção de financiamento com a própria
garantia do bem não sobreviveu a uma baixa
significativa dos preços dos imóveis. No
Brasil, o volume de financiamento imobiliário
em relação ao Produto Interno Bruto (PIB)
ainda não é comparável ao observado na
economia norte-americana.
 O Fundo de Garantia do Tempo de
Serviço (FGTS)
O financiamento imobiliário consiste na forma mais
empregada para retirada do FGTS do trabalhador
que ainda não se aposentou. Além disso, o FGTS
corresponde a uma poupança compulsória do
trabalhador acumulada durante seu período de
trabalho na empresa regida pela Consolidação das
Leis do Trabalho (CLT). O fato de apresentar uma
baixa remuneração em relação às demais taxas de
juros praticadas no mercado financeiro torna
possível sua utilização para a compra do imóvel
 O Fundo de Garantia do Tempo de
Serviço (FGTS)
Para utilizar os recursos da conta vinculada do
FGTS na aquisição de moradia própria o
proponente deve atender aos seguintes pré-
requisitos (Fonte FGTS):
a) contar com o mínimo de três anos, considerando
todos os períodos de trabalho, sob regime do
FGTS;
b) não ser titular de financiamento imobiliário ativo,
concedido no âmbito do SFH, em qualquer parte do
Território Nacional;
 O Fundo de Garantia do Tempo de
Serviço (FGTS)
c) não ser proprietário, promitente comprador,
cessionário ou usufrutuário de imóvel
residencial concluído ou em construção
localizado:
● no município onde exerce sua ocupação
principal;
● na região metropolitana na qual se situe o
município onde exerce sua ocupação
principal;
 O Fundo de Garantia do Tempo de
Serviço (FGTS)
● nos municípios limítrofes daquele onde
exerce sua ocupação principal;

● no atual município de residência;

● no município onde pretende adquirir com o

uso do FGTS.
 O Fundo de Garantia do Tempo de
Serviço (FGTS)
O montante do saldo disponível do FGTS nas
contas vinculadas do trabalhador para aquisição da
moradia, acrescido da parcela financiada, quando
houver, não deve exceder ao menor dos seguintes
valores (Fonte FGTS):

a) Limite máximo do valor de avaliação do imóvel

estabelecido para as operações no SFH; ou
b) Da avaliação feita pelo agente financeiro; ou
c) De compra e venda.
 O Mútuo
O art. 586 do Código Civil brasileiro define o
mútuo como o empréstimo de coisas
fungíveis. O mutuário é obrigado a restituir ao
mutuante o que dele recebeu em coisa do
mesmo gênero, qualidade e quantidade. A
devolução deverá ser em dinheiro no caso de
empréstimo financeiro.
 O Mútuo
A obtenção de empréstimo junto às
instituições financeiras é uma alternativa de
captação de recursos para a aquisição do
imóvel. Os recursos serão destinados para a
compra do imóvel mediante contrato de
mútuo. O mútuo pode ser também
empregado como forma de prover recursos
para financiar a construção do imóvel.
 O Mútuo
Conforme o art. 590 do Código Civil brasileiro
o mutuante pode exigir garantia da
restituição, se antes do vencimento o
mutuário sofrer notória mudança em sua
situação econômica. Portanto, em caso de
possibilidade de insolvência por parte do
mutuário, o mutuante pode exigir garantias
adicionais para evitar perdas na operação de
mútuo.
 A Alienação Fiduciária
O art. 22 da Lei no. 9.514/97 diz que a
alienação fiduciária regulada por esta Lei é o
negócio jurídico pelo qual o devedor, ou
fiduciante, com o escopo de garantia,
contrata a transferência ao credor, ou
fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa
imóvel.
 A Alienação Fiduciária
Por outro lado, o art. 23 da Lei no. 9.514/97
determina que a constituição da propriedade
fiduciária de coisa imóvel se dá mediante
registro no competente Registro de Imóveis,
do contrato que lhe serve de título. Com a
constituição da propriedade fiduciária, dá-se o
desdobramento da posse, tornando-se o
fiduciante possuidor direto e o fiduciário
possuidor indireto da coisa imóvel.
 A Alienação Fiduciária
A lei que dispõe sobre o Sistema de
Financiamento Imobiliário - SFI instituiu a
alienação fiduciária de coisa imóvel,
permitindo agilidade ao empréstimo com as
devidas garantias reais. A alienação
fiduciária, tratada na aula anterior, tem uma
relevância para a realização dos
financiamentos imobiliários.
 A Alienação Fiduciária
O Corretor de Imóveis deve orientar seu cliente
sobre as vantagens do processo de alienação
fiduciária como alternativa para a venda do imóvel
e os procedimentos a serem adotados para a sua
implantação. Como somente uma parcela reduzida
dos adquirentes de imóveis tem condições de
realizar o pagamento à vista, o Corretor de Imóveis
deve conhecer as diversas possibilidades de
financiamento e como garantir a operação
financeira.
 A Alienação Fiduciária
Mais adiante, o art. 24 da Lei no. 9.514/97
estabelece que o contrato que serve de título
ao negócio fiduciário conterá o valor do
principal da dívida; o prazo e as condições de
reposição do empréstimo ou do crédito do
fiduciário; a taxa de juros e os encargos
incidentes; a cláusula de constituição da
propriedade fiduciária, com a descrição do
imóvel objeto da alienação fiduciária e a
indicação do título e modo de aquisição; [...]
 A Alienação Fiduciária
Com o pagamento dos débitos e encargos é
finalizada a propriedade fiduciária do imóvel.
No entanto, o fiduciário deverá entregar o
termo de quitação ao fiduciante para o devido
registro do cancelamento da propriedade
fiduciária no cartório competente. O
documento deve ser gerado pelo credor que
deverá atestar a ausência de dívidas relativas
ao contrato.
 A Alienação Fiduciária
Ao longo do contrato de alienação fiduciária
existem direitos e obrigações para as partes
envolvidas. Assim como o direito de receber o
documento de quitação de débitos ao final do
contrato, o fiduciante poderá realizar as
melhorias no imóvel sem a necessidade de
anuência por parte do fiduciário.
 A Alienação Fiduciária
Entretanto, o fiduciante deverá arcar com
todos os impostos e encargos condominiais
para a manutenção do imóvel. O fiduciário
poderá também requerer a reintegração de
posse e promover a cobrança judicial em
caso de inadimplência de parte ou da
totalidade do débito.
Aspectos gerais sobre o financiamento
imobiliário
O Corretor de Imóveis deverá atentar ao fato de
que o financiamento imobiliário está sujeito aos
preceitos legais do Código de Defesa do
Consumidor. A instituição financeira deverá fornecer
todas as informações necessárias para a realização
do contrato de financiamento, de forma clara e
transparente, sem prejudicar qualquer das partes
contratantes. Cláusulas abusivas poderão ser
questionadas posteriormente causando insatisfação
ao tomador do financiamento.
Aspectos gerais sobre o financiamento
imobiliário
O papel de consultor/assessor imobiliário
deve ser exercido com presteza pelo Corretor
de Imóveis. A complexidade do sistema
financeiro exige do profissional um
conhecimento mínimo para que possa
orientar seu cliente sobre as alternativas
disponíveis e os riscos do financiamento.
Aspectos gerais sobre o financiamento
imobiliário
O uso do FGTS para financiar um imóvel nem
sempre é um processo simples e rápido. O cliente
deve ser orientado sobre esses riscos que podem
atrasar a liberação dos recursos. O mesmo ocorre
com o financiamento bancário que requer o registro
da hipoteca antes da liberação dos recursos. O
Corretor de Imóveis deve ser transparente quanto
às informações, transmitindo segurança ao cliente
quando do desempenho de suas atividades
profissionais.