CONCEPTO DE CONTRATO DE PROMESA

"Es aquel por el cual las partes se obligan a celebrar otro

contrato determinado en cierto plazo o en el evento de
cierta condición“ (R. de D. y J. Tomo 58, sec. la., pág. 179 y Tomo 60
sec. 2a. pág. 85)

“Es un contrato preparatorio general, por el cual una parte o ambas,

se obligan a celebrar otro que ha de ser legalmente eficaz y que se
especifica de momento por lo menos en sus elementos esenciales,
estipulándose al propio tiempo un plazo o una condición, o ambos
a la vez, que fijen su futuridad, y concediendo la ley los medios
judiciales eficientes para su ejecución forzada" (Fernando Fueyo)
 DEFINICIÓN LEGAL DEL CONTRATO DE PROMESA

“Art. 1554. La promesa de celebrar un contrato no produce

obligación alguna; salvo que concurran las circunstancias siguientes:

1ª Que la promesa conste por escrito;

2ª Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes
declaran ineficaces;
3ª Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época
de la celebración del contrato;
4ª Que en ella se especifique de tal manera el contrato prometido,
que sólo falten para que sea perfecto, la tradición de la cosa, o las
solemnidades que las leyes prescriban.

Concurriendo estas circunstancias habrá lugar a lo prevenido en el

artículo precedente”
 CARACTERÍSTICAS DEL CONTRATO DE PROMESA

Es un contrato

Es un contrato de aplicación general

Es un contrato nominado

Es un contrato solemne

Es un contrato principal
 CARACTERÍSTICAS DEL CONTRATO DE PROMESA

Es un contrato preparatorio

Es un contrato sujeto a modalidad, artículo 1554 N°3.

Es de derecho estricto, pues conforme al artículo 1554, la regla

general es no aceptar la promesa de celebrar un contrato y
reconocerla sólo por excepción cuando reúne los requisitos
que en dicho artículo se expresan.

Normalmente s un contrato bilateral

REQUISITOS DEL CONTRATO DE PROMESA

I REQUISITOS GENERALES DE TODO CONTRATO:

1. Consentimiento

2.Capacidad de las partes

3. Objeto lícito

4. Causa lícita
REQUISITOS DEL CONTRATO DE PROMESA

II REQUISITOS ESPECIALES artículo 1554 del Código Civil

1. Que la promesa conste por escrito.

2. Que el contrato prometido no sea de aquellos

que las leyes Declaran ineficaces.

3. Que la promesa contenga un plazo o condición que

fije la Época de celebración del contrato prometido.

4.Que en ella se especifique de tal manera el contrato

prometido, que sólo falten para que sea perfecto la
tradición de la cosa, o las solemnidades que las leyes
prescriban.
SANCIÓN POR OMISIÓN DE REQUISITOS DEL
CONTRATO DE PROMESA

I La omisión de cualquiera de estos requisitos (que son esenciales

y deben concurrir copulativamente) hace que el contrato de
promesa no produzca obligación alguna.

La jurisprudencia ha establecido que de los propios términos del

artículo 1554 del Código Civil se desprende que es de índole
especial e imperativa y que sus requisitos deben concurrir tanto
simultánea como copulativamente y que la omisión de uno de
estos requisitos, exigidos por la ley para el valor del acto en
consideración a su naturaleza, produce, según el artículo 1682
la nulidad absoluta de la promesa.
REQUISITOS DEL CONTRATO DE PROMESA

II REQUISITOS ESPECIALES artículo 1554 del Código Civil

1. Que la promesa conste por escrito.

El contrato de promesa es solemne y la solemnidad consiste en que debe constar

por escrito, sea en instrumento público o privado, siendo indiferente si el instrumento
en que se otorga es público o privado.

Si se omite el instrumento, esto es, si la promesa se otorga verbalmente ella

es nula absolutamente, en conformidad a los artículos 1443, 1682 y 1554.

El contrato de promesa no podría probarse por otros medios, ya que para probar
un contrato solemne es inadmisible todo medio de prueba que no sea la solemnidad.
 II REQUISITOS ESPECIALES artículo 1554 del Código Civil

1. Que la promesa conste por escrito.

No es necesario que la promesa conste por escritura pública , basta con que conste
por escrito aun en instrumento privado.

Razones.:

1.La separación de ambos contratos.

Son dos contratos distintos, individualidades propias, con estructuras, efectos y

reglamentación diferentes, no podría aplicarse al contrato de promesa las normas
de otro contrato, como el de compraventa.

El artículo 1554 exige sólo que la promesa conste por escrito y las solemnidades
son de derecho estricto, no hay más que las que establece la ley.
El N° 4 del artículo 1554, establece para el otorgamiento de la solemnidad
relativa al contrato prometido,
REQUISITOS DEL CONTRATO DE PROMESA

II REQUISITOS ESPECIALES artículo 1554 del Código Civil

2. Que el contrato prometido no sea de aquellos

que las leyes declaran ineficaces.
Por eficacia del contrato prometido debe entenderse que éste
produzca efectos jurídicos, que establezca un vínculo de
derecho entre los contratantes, origine derechos y obligaciones.

El propósito de las partes al celebrar el contrato de promesa,es que constituya

un medio para celebrar en el futuro contratos válidos y eficaces.

Puede que el contrato prometido sea ineficaz al momento de celebrarse el

contrato de promesa, y que en cambio, pueda ser válido al tiempo de
cumplirse ésta, en este caso el contrato de promesa será perfectamente
válido siempre que las partes al celebrarlo, lo sujeten a la condición de que
el contrato prometido sea válido al momento de cumplirse la promesa.
REQUISITOS DEL CONTRATO DE PROMESA

II REQUISITOS ESPECIALES artículo 1554 del Código Civil

3. Que la promesa contenga un plazo o condición que

fije la Época de celebración del contrato prometido.

La fijación de la época de celebración del contrato prometido debe

hacerse por medio de una condición o un plazo, pero no hay
impedimento para que se estipule una condición y un plazo, para
que en defecto de la condición pueda celebrarse el contrato de
todas maneras.
REQUISITOS DEL CONTRATO DE PROMESA

II REQUISITOS ESPECIALES artículo 1554 del Código Civil

4.Que en ella se especifique de tal manera el contrato prometido,

que sólo falten para que sea perfecto la tradición de la cosa, o las
solemnidades que las leyes prescriban.

Extensión del requisito

En doctrina como en jurisprudencia hay diversas opiniones , las posturas

planteadas son las siguientes:

1.Algunos piensan que el deber de especificación importa una franca identificación

de estipulaciones, esto es que nada de lo que ha de estipularse en el contrato
prometido puede faltar en el contrato preparatorio. enunciación del contrato
prometido en la promesa debe ser casi perfecta, en forma que si en ese instante
fuese llegado el momento de celebrar el referido contrato, bastare sumarle a esas
cláusulas el consentimiento con sus formalidades o la tradición, según el caso, para
tener el contrato prometido perfecto.
REQUISITOS DEL CONTRATO DE PROMESA

II REQUISITOS ESPECIALES artículo 1554 del Código Civil

4.Que en ella se especifique de tal manera el contrato prometido,

que sólo falten para que sea perfecto la tradición de la cosa, o las
solemnidades que las leyes prescriban.

Extensión del requisito

En doctrina como en jurisprudencia hay diversas opiniones , las posturas

planteadas son las siguientes:

2. Otros autores piensan que no es necesario tan acabada identificación, que la ley
ha querido dejar establecido en todas sus partes el futuro contrato para evitar
discusiones ulteriores sobre sus diversas cláusulas.

Se indica que en los elementos esenciales está la voluntad de las partes en relación
con el contrato que se proponen celebrar, bastando con ellas para especificarlo
 VALIDEZ DE LA CONTRATO DE PROMESA UNILATERAL DE
CELEBRAR UN CONTRATO BILATERAL
I POSTURA DOCTRINAL:
LA PROMESA UNILATERAL DE UN CONTRATO BILATERAL ES NULA

El N° 4 del artículo 1554 señala “ especificar,” esto es, individualidad una

cosa, o sea, determinar con la mayor exactitud la especie y características del
Contrato,que contengar sus requisitos especiales o esenciales, de manera que
no haya duda acerca de su naturaleza.

En la compraventa, que es un contrato bilateral, es requisito esencial el acuerdo de

voluntades de vendedor y comprador, sin este no existe compraventa, artículo 1793.
La promesa unilateral de celebrar una compraventa no se cumple con el requisito
del N°2 del artículo 1554, porque un contrato en que uno sólo se obligue a vender, no
produce efecto alguno, o lo que es lo mismo, adolece de ineficacia.

En la promesa unilateral de venta queda exclusivamente a voluntad del comprador

contraer las obligaciones inherentes a su calidad o, su aplicación está subordinada a
una condición potestativa que depende de su mera voluntad, obligación que es nula
según el artículo 1478 y por lo tanto es nulo también el contrato de que emana.
 VALIDEZ DE LA CONTRATO DE PROMESA UNILATERAL DE
CELEBRAR UN CONTRATO BILATERAL
II POSTURA DOCTRINAL:
LA PROMESA UNILATERAL DE UN CONTRATO BILATERAL ES VÁLIDA

El N° 4 del artículo 1554 señala “ especificar,” no significa que el contrato de

promesa haya de tener la misma esencia y naturaleza del contrato prometido cuya
especificación hace, porque en tal caso no se podría, por ejemplo, en una promesa
bilateral prometer la celebración de un contrato unilateral como el mutuo.

Ninguna disposición legal exige que en el contrato de promesa ambas partes se

obliguen recíprocamente. La validez del contrato de promesa unilateral se contempla
en diversas disposiciones legales, por ejemplo, el artículo 1438 no exige que la
obligación pese sobre ambas partes,y el artículo 1439 señala que los contratos pueden
ser uni o bilaterales. Además artículo 1881 establece el pacto de retroventa que es
una obligación unilateral que se impone al comprador.

No existen razones morales, jurídicas, económicas o de otra índole que pudieran

haber inducido al legislador a prohibir las promesas unilaterales debidamente
especificadas, por el contrario, ellas responden a las necesidades de la vida social
que están consagradas en la práctica diaria, que el mismo legislador ha ratificado y
sancionado expresamente.
EFECTOS DEL CONTRATO DE PROMESA

Los efectos del contrato de promesa son los derechos y obligaciones que
nacen de él.

El inciso final del artículo 1554, establece que cuando el contrato de promesa
es válido de él surge una obligación de hacer, que es la celebración del contrato
prometido.

Luego, el contrato de promesa no constituye acto de enajenación aunque sí

lo constituya el contrato prometido. Tampoco un principio de enajenación.

.
EFECTOS DEL CONTRATO DE PROMESA

1. Es una obligación de naturaleza mueble,

porque los hechos que se deben se reputan muebles.

2. Es una obligación indivisible, por consiguiente, si los

promitentes son varias personas, deben concurrir todos
ellos a otorgar el contrato prometido.
EFECTOS DEL CONTRATO DE PROMESA

3. Es una obligación transmisible, de manera que el promitente la

transmite a sus herederos.

4. Es una obligación transferible. La cesión (tradición) del derecho

personal a exigir la celebración del contrato prometido deberá
efectuarse conforme a las reglas para la cesión de derechos, esto es,
mediante la entrega del título. Y para que sea oponible al deudor
es preciso la notificación de la cesión o su aceptación.
EFECTOS DEL CONTRATO DE PROMESA

6 A través del procedimiento ejecutivo de la obligación de hacer,

la legislación procesal civil complementa las reglas sobre cumplimiento del
contrato de promesa.

El artículo 532 Código de Procedimiento Civil faculta al juez para firmar el

documento cuando requerido el deudor no lo hiciere dentro del plazo fijado
por el Tribunal.

Es un caso, en que el juez, resguardando los intereses del acreedor, asume

legalmente la representación del deudor y presta por él, válidamente el
consentimiento. Y con este consentimiento da forma el contrato prometido
 CONTRATO DE PROMESA DE VENTA DE UN BIEN RAÍZ

El problema es determinar si es o no necesario proceder a la

inscripción del contrato de promesa de venta de un bien raíz.

La inscripción puede ser útil para el caso del incumplirse el contrato

prometido.

Si la promesa se encuentra inscrita y posteriormente el promitente

vendedor enajena el predio o aun tercero,o no significa que exista
objeto ilícito en esa enajenación, existe únicamente incumplimiento del
contrato prometido y quien tenía el derecho a exigir la celebración del
contrato podrá demandar la correspondiente indemnización de perjuicios
de acuerdo a las reglas generales.

Pero se ha resuelto que además, también podría exigir la indemnización

del tercero que compró. Allí estaría la utilidad de la inscripción del contrato
de promesa de venta del bien raíz.
 ACCIÓN DE RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE PROMESA

El artículo 1489 es un principio general aplicable al contrato de promesa.

El artículo 1553 se limita a reglar los derechos que la ley otorga al

acreedor de obligación de hacer, esto es, exigir compulsivamente su
cumplimiento al deudor que no se allana voluntariamente a satisfacerla.

El inciso final del artículo 1554 al remitirse al artículo anterior, no tiene

otra consecuencia que recalcar el tipo de obligación que engendra la
promesa de contrato, que es de hacer y, como tal, ha de cumplirse
forzadamente por algunas de las formas alternativas que señala el art.1553.

Rige para la promesa de contrato tanto la posibilidad de intentar la acción

de cumplimiento forzado del art. 1489 y pormenorizada en el art.1553,como
la acción de resolución, en ambos casos con indemnización de perjuicios.

El deudor demandado por cumplimiento o resolución de la promesa, puede

oponer la excepción de contrato no cumplido, art. 1552, en caso que el
acreedor demandante no haya cumplido ni se allane a cumplir la obligación
de hacer que le impone el contrato de promesa.