1ª Jornada sobre Negocios e inversión inmobiliaria

de Punta del Este

organizada por REPORTE INMOBILIARIO
 Cómo se comercializa en
ciudades como
Buenos Aires y Punta del Este

Recomendaciones
 Premisas

 La construcción de un producto inmobiliario – Investigación de DI

 El conocimiento del mercado

 El desarrollo de una marca

 La creatividad como estrategia de comercialización

 La profesionalización en el asesoramiento
• Características del consumidor de los distintos mercados:
1_ Nivel socio económico 2_ Perfil del consumidor 3_ Calendario.

• Los mercados en los que trabajamos activamente son Buenos Aires y

Punta del Este, sin embargo tenemos convenios de representación en:

• Estados Unidos
• España
• China
• Latinoamerica

• Convenios internacionales con importantes consultoras

• El hecho de trabajar en mercados con productos y consumidores

similares nos permite abrir un sinfín de oportunidades comerciales
surgidas de la sinergia generada entre ambos mercados.
 Organigrama Covello

• Para describir como trabajamos es necesario primero visualizar como

nos organizamos.

DIRECCIÓN

GERENCIA
GENERAL

EMPRENDIMIENTOS RESIDENCIAL RETAIL INTERNACIONAL MARKETING

VENTA DE VENTA DE PUBLICIDAD

VENTA Y VENTA Y
UNIDADES EMPRENDIM. AUDITORIA,
ALQUILERES ALQUILERES
DESDE POZO PREMIUM PRENSA Y EVENTOS

TERRENOS Y
ALQUILERES
 Estrategia comercial

• Detección de nichos de negocios en base al testeo permanente del

• mercado.
• Estudio de Factibilidad
• Estudio de Implementación
• Auditoria de Proyecto
• Definición del Producto
• Armado de estrategias de Comunicación y Publicidad
• Tasaciones técnicas
• Pricing
• Gestión de Ventas
 Plan de Marketing

Evaluación del mercado y

target objetivo

Análisis del proyecto

Recomendaciones

Mercado y producto
Proyecto de Marketing

Estrategia de Marketing

Estrategia de Ventas
 Por qué compran los extranjeros

Motivos Políticos:

• Uruguay es un país con tradición de claridad y estabilidad de

reglas
• Históricamente correcto con compromisos adquiridos
• Libertad Comercial y de Inversión
• Crisis poco pronunciadas
• Sin limitaciones para comprar tierras y propiedades a los “non-
residents”
• Comportamiento político correcto
• Seguridad jurídica
• Registro de las promesas de compra de edificios en pozo
 Por qué compran los extranjeros

Motivos Económicos:

• Expectativas de incrementos de precios futuros a corto plazo

• Conocimiento de la herramienta de Fideicomiso
• Diferencia de cambio de moneda muy favorable
• Comparativa de la relación precio-producto con similares
características a las de sus países de origen
• Servicios muy económicos en relación a su país
• Presión fiscal moderada
• Sistema tributario aggiornado que mantiene los esquemas de
normas internacionales
 Una playa para cada perfil

• Playa Mansa: apunta a familias de 30 a 60 años con hijos

pequeños
• Playa Brava: apunta a jóvenes solteros de hasta 30 años y familias
jóvenes que practican deportes
• Puerto: personas solas y parejas sin hijos de 45 a 80 años
• José Ignacio: familias que aman la vida tranquila
 Valores del Mercado Inmobiliario
en Punta del Este

900000

800000

700000

600000
Metros cuadrados
500000 construidos

400000

300000

200000

100000

0
2003 2004 2005 2006 2007
 Incremento de Valores

4000

3500

3000

2500
Promedio
2000
General
1500
Sector
1000 Premium

500

0
2003 2004 2005 2006 2007 2008
 Valor/m2 en Áreas Premium de Ciudades
Internacionales

CIUDAD VALOR U$S / m2 2005/06 VALOR U$S / m2 2007/08

MADRID 8000 a 12000 6000 a 10000

MIAMI 4000 a 7000 3000 a 5000

BUENOS AIRES 1800 a 3000 2500 a 5000

PUNTA DEL ESTE 1700 a 2500 2000 a 4000

 Perfil del Inversor globalizado individual

• Descubridor de nuevos mercados

• Seducido por los deportes como Polo, Golf, Fútbol, Náutica,
Pesca.
• Disfruta del Bon Vivant, de la gastronomía, la noche, el glamour.
• Propietario de segundas vivendas en otras partes del mundo.

60% Argentinos

25% Europeos

10% Uruguayos

5% Brasileros y
Paraguayos

• Dentro del porcentaje de europeos: 10% españoles, 5% italianos, 3%

franceses, 2% otros países
 Desarrolladores extranjeros

• En su mayoría son españoles

• Conocedores de Punta del Este
• Verifican profits de hasta el 30% anual en la construcción
• Valores retrasados de la tierra:
• - En Europa el 60% del costo es la tierra
• - En Buenos Aires asciende hasta el 45%
• - En Punta del Este no supera el 20%
• Incidencias desde U$S 200 el metro cuadrado
• Valor promedio de construcción U$S 1000 / € 800
• Rentabilidad de hasta 35% por cada proyecto
 Plan de Marketing

Evaluación del mercado y

target objetivo

Análisis del proyecto

Recomendaciones

Mercado y producto
Proyecto de Marketing

Estrategia de Marketing

Estrategia de Ventas
Planta original
Planta auditada
 Plan de Marketing

F.O.D.A. del proyecto

Posicionamiento, elección del

nombre y estética comunicacional
Evaluación del mercado y
target objetivo Diseño del material publicitario:
Brochure, avisos, web, carteles, etc.
Análisis del proyecto
Desarrollo de acciones
Recomendaciones promocionales

Mercado y producto Acciones de prensa, gacetillas, notas

Proyecto de Marketing

Estrategia de Marketing

Estrategia de Ventas
Buildgreen Cabrera – Bs. As.

Departamentos en
dúplex. Detalles de
terminación similares
a una casa.
Todas las unidades
poseen balcón terraza
de 13 y 20 m2 y se
entregan con jardín,
parrilla, deck de
madera, set de
herramientas para
jardín y hamaca
paraguaya.
 Plan de Marketing

F.O.D.A. del proyecto

Posicionamiento, elección del

nombre y estética comunicacional
Evaluación del mercado y
Diseño del material publicitario:
target objetivo
Brochure, avisos, web, carteles, etc.
Análisis del proyecto
Desarrollo de acciones
Recomendaciones promocionales

Acciones de prensa, gacetillas, notas

Mercado y producto
Proyecto de Marketing

Estrategia de Marketing

Estrategia de Ventas
Diseño de Logotipo
Cartel de obra
Brochure Bureau Buschiazzo
Aviso Lanzamiento e e-flyer
 Plan de Marketing

F.O.D.A. del proyecto

Posicionamiento, elección del

nombre y estética comunicacional
Evaluación del mercado y
Diseño del material publicitario:
target objetivo
Brochure, avisos, web, carteles, etc.
Análisis del proyecto
Desarrollo de acciones
Recomendaciones promocionales

Acciones de prensa, gacetillas, notas

Mercado y producto
Proyecto de Marketing

Estrategia de Marketing

Estrategia de Ventas
Tarjeta de compra y barriletes
 Plan de Marketing

F.O.D.A. del proyecto

Posicionamiento, elección del nombre

Evaluación del mercado y y estética comunicacional
target objetivo
Diseño del material publicitario:
Análisis del proyecto Brochure, avisos, web, carteles, etc.

Recomendaciones Desarrollo de acciones promocionales

Mercado y producto Acciones de prensa, gacetillas, notas

Proyecto de Marketing

Estrategia de Marketing

Estrategia de Ventas
Notas medios
 Plan de Marketing

F.O.D.A. del proyecto

Definición del eje de la campaña
Posicionamiento, elección del
nombre y estética comunicacional Planteo de la pauta publicitaria

Evaluación del mercado y Instalación del cartel de obra

Diseño del material publicitario:
target objetivo Brochure, avisos, web, carteles, etc. Mantenimiento de Prensa

Análisis del proyecto Cursado de avisos

Desarrollo de acciones
promocionales Acciones de MKT directo
Recomendaciones
Acciones de prensa, gacetillas, Unidad modelo / oficina de ventas
Mercado y producto notas Circuito motivacional

Proyecto de Marketing Organización de eventos

Estrategia de Marketing

Estrategia de Ventas
 Pautas publicitarias

DETALLE
mes 1 mes 2 mes 3 mes 4 mes 5 mes 6 mes 7 mes 8 mes 9 mes 10 mes 11 mes 12 mes 13 mes 14 mes 15
Días

Medios
Media página Color
Cuarto de página color
Octavo de página
1/16 de página
Aviso Lineal
Publicación web Covello
Cartel en obra
Nota Prensa

DETALLE
mes 1 mes 2 mes 3 mes 4 mes 5 mes 6
Días
Medios
Media Página Nación
Cuarto de Página
Aviso Lineal
Publicación web Covello
Nota Prensa
Fortuna
Apertura
Mercado
Aerolineas Argentinas.
Banners en web La Nación
 Plan de Marketing

F.O.D.A. del proyecto

Definición del eje de la campaña
Posicionamiento, elección del
nombre y estética comunicacional Planteo de la pauta publicitaria

Evaluación del mercado y Instalación del cartel de obra

Diseño del material publicitario:
target objetivo Brochure, avisos, web, carteles, etc. Mantenimiento de Prensa

Análisis del proyecto Cursado de avisos

Desarrollo de acciones
promocionales Acciones de MKT directo
Recomendaciones
Acciones de prensa, gacetillas, Unidad modelo / oficina de ventas
Mercado y producto notas Circuito motivacional

Proyecto de Marketing Organización de eventos

Estrategia de Marketing
Estrategia de Ventas
 Marketing directo

Una de nuestras herramientas más importantes es el

marketing directo.
Más de 20 showrooms instalados en diferentes proyectos de
Punta del Este y Buenos Aires generan y alimentan una base
de datos de más de 10.000 clientes que a su vez también es
alimentada por los numerosos eventos como obras de teatro,
conciertos y cocktails que suman gran cantidad de prospects.

Periódicamente realizamos mailings con lanzamientos,

novedades, promociones, etc. con excelentes resultados dado
que se trata de una base altamente segmentada.
E-flyers
 Plan de Marketing

F.O.D.A. del proyecto Definición del eje de la campaña

Posicionamiento, elección del Planteo de la pauta publicitaria

nombre y estética comunicacional Instalación del cartel de obra

Evaluación del mercado y Diseño del material publicitario: Mantenimiento de Prensa

target objetivo Brochure, avisos, web, carteles, etc.
Cursado de avisos
Análisis del proyecto Desarrollo de acciones Web Covello Acciones de MKT
promocionales directo
Recomendaciones
Unidad modelo / oficina de ventas
Acciones de prensa, gacetillas,
Mercado y producto notas Circuito motivacional

Proyecto de Marketing Organización de eventos

Estrategia de Marketing
Estrategia de Ventas
Evento Four Season y Hotel Alvear
Obras de teatro en Nordelta
Clínica con Eduardo Romero en La Roseta Golf de Nordelta
Eventos en Veramansa
Eventos en Aquarela
 Salones inmobiliarios

• Bs. As. Salón inmobiliario 05, 06 y 08

• Madrid SIMA 06, 07 y 08
• Punta del Este SIPE 06 y 07
• Miami 07
• Sao Paulo 07 y 08
Tapas samplings Diario La Nación
Tapa y contratapa Sampling
Interior Sampling
 Plan de Marketing

F.O.D.A. del proyecto Definición del eje de la campaña Pricing

Posicionamiento, elección del Planteo de la pauta publicitaria Determinación de las estrategias de

nombre y estética comunicacional Instalación del cartel de obra pago

Evaluación del mercado y Diseño del material publicitario: Mantenimiento de Prensa Atención en el salón de ventas
target objetivo Brochure, avisos, web, carteles, etc.
Cursado de avisos Atención en showroom y site
Análisis del proyecto Covello
Desarrollo de acciones Web Covello Acciones de MKT
promocionales directo
Recomendaciones Seguimiento de los compradores
Unidad modelo / oficina de ventas
Acciones de prensa, gacetillas, Encuestas a visitantes y
Mercado y producto notas Circuito motivacional compradores

Proyecto de Marketing Organización de eventos

Informes al desarrollador

Estrategia de Marketing Toma de reservas y firma de boletos

Estrategia de Ventas
Muchas gracias