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APROVECHAMIENTOS POR

TURNOS DE BIENES
INMUEBLES DE USO
TURÍSTICO
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K Normativa aplicable
1 Normativa comunitaria

El Derecho comunitario regula algunos aspectos a través


de la directiva 94/47/CE, del Parlamento Europeo y del
Consejo, relativa a la protección del adquiriente en lo
relativo a determinados aspectos de los contratos de
adquisición de un derecho de utilización de inmuebles
en régimen de tiempo compartido (DTC), con el
propósito de establecer unos mecanismos jurídicos para
proteger los derechos de los consumidores y fijar unas
bases para la coordinación de la legislación de los
estados miembros
La adopción de una iniciativa a nivel comunitario se
justifica porque por norma general, recaen sobre
inmuebles que no están ubicados en el mismo Estado
miembro donde están domiciliados los contratantes
La DTC solo regula determinados aspectos del contrato,
como la información sobre los elementos constitutivos
del contrato -información precontractual-, las
condiciones de transmisión de dicha información ²
forma, contenido y lengua de redacción del contrato y
demás documentación- y los procedimientos y formas
de resolución ²fase pos contractual, con reconocimiento
de los derechos de desistimiento y resolución,
prohibición de anticipos, régimen de los prestamos a la
adquisición de estos derechos-
Se trata de una Directiva de ´mínimosµ, lo que significa
que los Estados miembros gozan de libertad para
establecer medidas mas beneficiosas para los
adquirentes de derechos de tiempo compartido
K Normativa estatal

La Ley 4K/1998, es la norma dictada por el legislador


estatal para dar entrada en nuestro ordenamiento
juridico interno a las normas de la DTC
Según esta Ley, el derecho de Aprovechamiento por Turnos
es:
Un Derecho que atribuye a su titular la facultad de
disfrutar de un alojamiento turístico amueblado y sus
servicios complementarios durante un período de
tiempo determinado y exclusivo cada año
Ë Normativa autonómica

Según el nivel de desarrollo normativo alcanzado, la


legislación autonómica vigente puede clasificarse en dos
grupos:
a) Un primer grupo estaría representado por la
legislación de aquellas Comunidades Autónomas que
han dictado disposiciones especificas sobre el
aprovechamiento por turno o tiempo compartido A este
grupo pertenecen las normas de las dos CC AA
insulares

b) El segundo grupo lo conforman aquellas


otras Comunidades Autónomas que, a través de sus
respectivas Leyes de Turismo, se limitan a mencionar el
´aprovechamiento por turnoµ o incluso la
´multipropiedadµ como una de las modalidades de
prestación del servicio de alojamiento turístico sin que a
nuestro conocimiento, se haya abonado su desarrollo
reglamentario
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4 Clases de empresas turísticas de
aprovechamiento por turno

Propietario/promotor

Comercializador o vendedor

Empresa de servicio

Empresa de intercambio
1 Propietario y/o promotor
Con el término promotor, el legislador ha querido
identificar al propietario que constituye el régimen de
aprovechamiento por turno, mientras que emplea el
vocablo ´propietarioµ para cualquier otro que adquiera
posteriormente la titularidad plena (propiedad) del
inmueble en el que se encuentra constituido

K Comercializador o vendedor
Se entiende por ´cualquier persona física o jurídica que
participe profesionalmente en la transmisión o
comercialización de derechos de aprovechamiento por
turnoµ no confiere expresamente al comercializador de
derechos de aprovechamiento por turno la condición de
sujeto empresarial pese a que, la dedicación habitual a
esta actividad aislada u ocasional de derechos de
aprovechamiento por turno no queda sometida a sus
disposiciones legales, siéndole de aplicación la
normativa general
Ë Empresa de servicio

´La empresa de servicios es calificada por el legislador


como una figura esencial para la vida del régimen y para
el adecuado disfrute del derecho adquiridoµ, de ahí que
se exija que, con anterioridad a la constitución del
régimen de derechos de aprovechamiento por turno, el
propietario registral del inmueble haya celebrado el
correspondiente contrato con aquella y que concurra al
otorgamiento de la escritura publica de constitución del
régimen, excepto en el caso en que sea el mismo
propietario quien asuma directamente la prestación de
esos servicios
El contrato entre el promotor y la empresa de servicio no
tiene un contenido mínimo exigido por la Ley

El incumplimiento de los servicios pactados obliga al


propietario o promotor a la resolución del contrato con la
En la practica, cada vez es mas frecuente que sea el mismo
propietario o empresas vinculadas al propietario, y no
empresas independientes, quienes se encarguen del
servicio de mantenimiento
4 Empresa de Intercambio

´aunque la LDApT no considera el servicio de intercambio como


uno de los inherentes del derecho de aprovechamiento por turno,
si contempla la posibilidad de que el adquirente se beneficie de
la participación del complejo en el programa de intercambio de
periodos de aprovechamiento
La participación del complejo vacacional en el programa de
intercambio se materializa con la firma de un contrato entre la
empresa de intercambio y el promotor

El legislador estatal concibe a la empresa de intercambio como


un tercero ajeno a la relación contractual que liga al adquirente
con el promotor o propietario del régimen de aprovechamiento
por turno, siendo este ultimo, por tanto independiente del
vinculado jurídico-contractual que une a dicho adquirente con la
empresa de intercambio
El servicio de intercambio puede ser desarrollado tanto por una
persona física como por una jurídica, pero en el segundo caso,
deberá tener una sucursal abierta e inscrita en España
A pesar de tratarse de un sujeto extraño a la
relación jurídica que liga al adquirente y al
transmitente de derechos de aprovechamiento por
turno, en aras a una mejor protección de los
adquirentes-consumidores, se ha defendido la
aplicación de un régimen de responsabilidad
solidaria de todas las empresa, que participan en la
comercialización de estos derechos
V Régimen legal de la Constitución
del Régimen de Aprovechamiento
por turno
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Como documentación aneja que deberá incorporarse, en
originales o por testimonio, a la escritura pública, el
artículo V K menciona el contrato celebrado por el
propietario con la empresa de servicios así como los
contratos de seguro a que se refiere el artículo 7 
„ Régimen legal de la promoción de
derechos de aprovechamiento por turno
1 Consideraciones Generales
En la fase anterior a la celebración del contrato(fase de promoción la
LDApT establece una serie de obligaciones al propietario, al
promotor y a cualquier otro sujeto que se dedique profesionalmente a
la transmisión de derechos de aprovechamiento por turno, dirigidas a
suministrar la máxima información a los potenciales adquirentes con
el fin de garantizar que la prestación del consentimiento contractual
sea realizada con plena libertad y total conocimiento de lo que se les
ofrece
Con la pretensión de combatir los abusos derivados de la utilización de
agresivas técnicas de comercialización, la LDApT obliga a las
empresas que se propongan iniciar la transmisión de esos derechos a
plasmar por escrito la información básica que debe recibir cualquier
persona que se interese por el ´productoµ ofertado, aunque la
iniciativa no hubiera sido suya, sino de algún comercializador que
actúe por cuenta del propietario
Además estarán obligadas a indicarles como y donde podrán obtener
información acerca de los derechos que les asisten, caso de adquirir la
titularidad de un derecho de aprovechamiento por turno
Debería tener a disposición de las personas a las que propongan la
celebración del contrato, no a cualquiera que se limite a interesarse por el
servicio turístico publicitado, una relación de los muebles , instalaciones y
ajuar con que se cuenta el alojamiento, así como el valor global de ese
inventario con objeto de que puedan hacerse una idea de las características
concretas del alojamiento ofertado

K Obligación de editar un documento informativo


a) Contenido mínimo del documento informativo
- Menciones relativas a las empresas de aprovechamiento por turno
-Datos identificados y el domicilio del propietario o promotor y de cualquier
persona, física o jurídica, que participe profesionalmente en la transmisión o
comercialización de los derechos de aprovechamiento por turno
- Indicación, en su caso de la empresa de servicio que se hará cargo de la
administración con expresión de su denominación o razón social del tercera
que se va a hacer cargo del servicio del intercambio
b)Menciones relativas al inmueble sobre el que se constituye el regimen
de aprovechamiento por turno
-Descripción precisa del inmueble sobre el que se ha constituido el
regimen y de su situacion y si la obra esta concluida o se encuentra en
construccion
-En el supuesto de que el inmueble se encuentre en construccion,
indicacion de la fecha limite para la terminacion de la obra, según lo que
resulte de la escritura reguladora, e indicacion de la fecha estimada de
extincion del regimen, calculada sobre la fecha limite de la terminacion
de la obra Si se tratade un inmueble en construccion, sera preciso indicar
la fase en que se encuentran la instalacion de los servicios comunes, que
permiten la utilizacion del inmueble sobre el que se ha constituido el
regimen asi como referirse al aval bancario o al seguro de caucion que
garanticen la terminacion de la obra

c)Menciones relativas a los alojamientos y a los turnos:


-El documento informativo contendrá la relación de los alojamientos
susceptibles de aprovechamiento por turno y del numero de turnos por
cada uno de ellos

-d)menciones relativas a las instalaciones comunes del inmueble El


documento informativo deberá contener referencias a las instalaciones
de uso común, además de expresar las condiciones para acceder a las
mismas
e) Menciones relativas al coste economico de la adquisicion del derecho de
aprovechamiento por turnos El documento informativo debera indicar con
claridad y precision el importe:
- Precio medio de adquisicion de derechos de aprovechamiento
comercializados en el inmueble donde se ha constituido el regimen y el
precio de los que lo tengan mas alto
- Cargas legalmente obligatorias y otros gastos anuales Ademas, debera
indicarse el procedimiento para el calculo de las futuras anualidades
f) Menciones relativas a la naturaleza del derecho objeto de transmision El
documento informativo expresara la naturaleza real o personal delos
derechos de aprovechamiento por turnos que van a ser objetos de
transmision
g) Menciones relativas a los derechos de desistimiento y resulucion que
protegen al adquirente
h) Menciones relativas a los servicios complementarios o facultativos distintos
del alojamiento En el documento informativo sera necesario relacionar los
servicios comunes como el laumbrado, suministro de agua,
mantenimiento« etc Tambien debera aludir a la posibilidad de participar
en un sistema d eimtercambio y en caso afirmativo mencionara la
existencia de un documento, de carácter anual, que expedira la empresa
responsable del imtercambio
i) Menciones relativas al regimen de aprovechamiento por turnos El
documento informativo deber indicar la fecha en que se extinguira el
regimen
B) Naturaleza del documento informativo
Es un documento informativo con carácter de oferta
vinculante, es decir, la empresa queda obligada a las
condiciones y términos que figuren en dicho documento La
función es facilitar información del servicio a cualquier
persona que la solicite
Este documento informativo desempeña una doble función:
Informativa y publicitaria pero no obliga el empresario emisor
a celebrar el contrato, sino solo a responder frente al
adquirente en los supuestos de incumplimiento o falta de
veracidad de su contenido
m Ë Obligación de comunicar a otras fuentes de información
adicionales
El art 8 Ë LDApT obliga a comunicar la normativa autonomica el
teléfono y la dirección de las dependencias mas próximas al lugar
donde se encuentre el inmueble
m 4 Obligación de elaborar un documento-inventario
El art 8 4 LDApT exige tener a disposición de las personas a las
que se dispongan la celebración del contrato, un documento
informativo con el inventario completo de todos los muebles,
instalaciones y ajuar, con que cuente el alojamiento y en el que
conste el valor global del mismo El inventario no está al alcance
de cualquier persona La elaboración del inventario habrá de
ajustarse a la normativa que apruebe la comunidad Autónoma
competente en materia de consumo
7 Régimen legal de la transmisión
de derechos
m §  

   

m Según el artículo 9 LDApT, exige que los contratos estén


formalizados por escrito, ante notario y mediante escritura
pública
m El contrato deberá tener unos requisitos mínimos:
- Información sobre el lugar, la fecha, y firma del contrato,
así como los contratantes y demás sujetos intervinientes
- Referencia a la naturaleza real o personal del derecho
transmitido, haciendo constar la fecha de extinción del régimen
- Descripción del edificio, su situación y del alojamiento
sobre donde recae el derecho, así como sus datos de registro, el
turno y la indicación de los días y horas donde se inicia y termina
este
m - Información sobre el inmueble, incluyendo servicios,
instalaciones comunes y si esta o no en construcción
m - El precio ha pagar y la cantidad que deba satisfacer al
adquirente
m - Mención de las normas legales aplicables al contrato
m - Si existe o no la posibilidad de intercambio o cesión a
terceros
8 Lengua de redacción del contrato
y de los documentos informativos

m Según el art 9 Ë LDApT el contrato estará redactado en una,


dos o hasta tres lenguas siempre que sean oficiales de la
Unión Europea a elección del adquiriente, además de
expresarlo en una de las lenguas oficiales de España
9 Medidas legales especiales de
protección del adquiriente de
derechos de aprovechamiento por
turno
m 1 Desistimiento
Existen tres formas de desistir del contrato:
a) Dentro de los 10 días naturales siguientes a la firma del contrato
sin tener que alegar razón alguna
b) Si el contrato no contiene los requisitos mínimos mencionados
anteriormente o falta algún documento, o que el adquirente no
hubiera resultado suficientemente informado, o incumplido
alguna de las obligaciones de la LDApT o si el documento
informativo entregado no se correspondía con el archivado en el
Registro, el adquirente podrá resolverlo en el plazo de tres meses,
a contar desde la fecha del contrato, sin que se le pueda exigir
pago alguno
c) Si pasado el plazo de tres meses anteriormente citado , el
contratante, no aporta los documentos exigidos, el adquiriente
dispone de otro plazo de 10 días para desistir
m K Resolución
Son causas de resolución:
a) Ausencia de alguna de las menciones o documentos que se han
de aportar obligatoriamente
b) La falta de información sobre la naturaleza del derecho
transmitido, al utilizar la palabra ´multipropiedadµ o cualquier
otra que contenga el término ´propiedadµ
c) Incumplimiento de cualquier obligación que aparezca en el art
8 LDApT
d) Falta de identidad en el contenido del documento informativo
entregado al adquirente, y el que ha de figurar en el Registro de
la propiedad
e) La entrega de algún anticipo al transmitente

El plazo será de tres meses a contar desde la fecha del contrato No


supondrá carga económica alguna para el adquirente y deberá
ser notificado al propietario/promotor
m Ë Anulabilidad
El adquiriente podrá solicitar la nulidad del contrato, cuando la información proporcionada al adquiriente no sea
veraz
El plazo de prescripción es de cuatro años a contar desde la fecha de celebración del contrato
La declaración de nulidad no libra al adquirente de abonar las cantidades que le corresponde (entre otras, las cuotas
de mantenimiento por los periodos de aprovechamiento disfrutados )
4 Prohibición de anticipos
La LDApT prohíbe la realización de cualquier pago por parte del adquirente al transmitente mientras que este pueda
desistir o resolver el contrato Esto permite al adquiriente defenderse de técnicas de comercialización
agresivas
Aunque no se puedan anticipar pagos, las partes pueden establecer pactos para garantizar el pago del precio
aplazado, siempre que no sean contrarios a LDApT y no impliquen que el transmitente reciba cualquier tipo de
contraprestación en caso de desistimiento
Si pese a todo lo anteriormente expuesto el adquiriente hubiese anticipado alguna cantidad, podrá exigirle al
transmitente la devolución del doble de la misma sin plazo alguno Además podrá optar por resolver el contrato
o exigir su total cumplimiento
V Préstamos por adquisión de derechos de aprovechamiento por turnos
Cuando la adquisición de un derecho de aprovechamiento por turno está financiada por el trasmitente o un tercero, el
desistimiento o la resolución del contrato implicará la resolución del contrato de finannciación
10 Resolución contractual por
impago de las cuotas de
mantenimiento
m Según el contrato el propietario podrá resolver el contrato por la falta de pago por
parte del adquirente de las cuotas de mantenimiento que debe satisfacer a la empresa
de servicios

m Requisitos:
A) Que el propietario no hubiera renunciado anticipadamente a la resolución
B) Que la falta de pago de la cuotas de mantenimiento sea al menos de un año
C)Que se le haya requerido expresamente el pago, en su domicilio registral, dándole
un plazo de treinta días para efectuarlo, antes de su resolución
D)Que la empresa de servicios solicite el pago al propietario
E)Que se asigne la parte proporcional del precio, teniendo el cuenta el tiempo que
resta hasta la extinción del régimen
F) Que el propietario asuma el pago de las deudas pendientes con la empresa de
servicios, salvo que se hubiera pactado otra cosa en el contrato

No es admisible impedir el uso del apartamento al adquirente moroso


11 Incumplimiento de los servicios

m os servicios complement rios l loj miento pueden ser


f cilit dos por el propiet rio o promotor o un tercero,
contr t do por ste, ntes o despu s de constituir el r imen
 responsilidd de l prestci n efectiv de los servicios
rece sore el propietrio o promotor
m l incumplimiento de los servicios pctdos por prte de l
empres encr d, oli  l propietrio/promotor  resolver
el contrto
m esuelto el contrto el propietrio/promotor deer prestr
los servicios directmente o contrtr o otr empres de
servicios

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